КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 жовтня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.

при секретарі Усковій Я. А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Козира Сергія Володимировича на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 квітня 2024 року в складі судді Янченка А. В.,

встановив:

12.07.2023 ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, посилаючись на ті підстави, шо 06 серпня 2019 року між нею (покупець) та ОСОБА_2 (продавець) через його довірену особу було укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири, за умовами якого у строк до 30 липня 2020 року відповідач зобов`язався передати у її власність з укладенням договору купівлі-продажу (основний договір), а вона зобов`язалася прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 44,9 кв. м, у багатоквартирному житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1005 га, кадастровий номер :03:006:0031, що знаходиться в АДРЕСА_2 , який мав бути підключений до центральних комунікацій (водопостачання, водовідведення та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором.

При укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін покупець передав, а продавець прийняв грошову суму в розмірі 650 950 грн, що еквівалентно 25 378 доларів США (п. 4 цього договору).

Сторони також домовилися, що у випадку відмови (ухилення) продавця від продажу квартири у строк, передбачений цим договором, продавець повинен повернути покупцю одержану від нього суму авансу в розмірі 650 950 грн, що еквівалентно 25378 доларів США, на протязі одного місяця ( п. 5 цього договору).

Всупереч умовам попереднього договору, продавець не передав у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу вказану квартиру як до 30.07.2020, так і станом на день подання цієї заяви. Більш того, багатоквартирний житловий будинок, в якій має знаходитися вказана квартира, не побудований та не введений в експлуатацію досі.

Крім того, всупереч умовам попереднього договору, продавцем не повернуто покупцю одержану від нього суму авансу як протягом одного місяця, так і станом на день подання цієї заяви. При цьому розшукати продавця для вручення вимоги про повернення авансу не вдається можливим, оскільки останній за місцем реєстрації не перебуває, на зв`язок не виходить, працівники офісу продажів відповідного житлового комплексу його контактів не надають.

Посилаючись на вказані обставини позивачка просила суд стягнути з ОСОБА_2 на її користь 650 950 грн боргу за попереднім договором, 3% річних в сумі 56 958,12 грн, інфляційній втрати в сумі 288 370,85 грн, а також відшкодувати завдану моральну шкоду в сумі 50 000 грн.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 квітня 2024 року позов задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 основний борг у розмірі 650 950 грн, 3% річних за період з 31.08.2020 по 09.04.2024 у розмірі 70 484,02 грн, інфляційні втрати за період з 31.08.2020 по 09.04.2024 у розмірі 334 310,55 грн, суму сплаченого судового збору за подання позовної заяви та заяви про забезпечення позову у розмірі 8 507,03 грн. В решті позовних вимог відмовлено.

21.06.2024 представник ОСОБА_2 - адвокат Козир С. В. через підсистему «Електронний суд» подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 квітня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову. Судові витрати покласти на позивача.

Вважає, що рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 квітня 2024 року є незаконним та необґрунтованим у зв`язку з тим, що судом неповно були з`ясовані всі обставини, що мають значення для справи; недоведені обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими і як наслідок, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, а також постановлене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що судом першої інстанції не було долучено письмовий доказ відповідача - копію довіреності від 01.12.2018, що видана ОСОБА_2 ОСОБА_3 та посвідчена приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М. М. за реєстровим №5971, на підставі якої ОСОБА_3 підписав попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 06 серпня 2019 року. Клопотання про долучення зазначеного доказу було надіслано до суду першої інстанції через особистий кабінет представника відповідача - адвоката Козира С. В. 09.04.2024 та зареєстровано в суді 09.04.2024 о 15 год. 28 хв., при тому, що засідання було призначено на 09.04.2024 на 16 год. 30 хв.

Аналізуючи текст вказаної довіреності вбачається, що відповідач не уповноважував Корніяша Р. В. представляти його інтереси перед фізичними особами: укладати правочини щодо не існуючого майна або майна, яке йому не належить, про що свідчить фраза довіреності: «…уповноважую ОСОБА_3 , …, бути моїм представником … з усіх питань, пов`язаних з :

- замовленням та отриманням усіх необхідних та передбачених чинним законодавством документів, необхідних мені для укладення у наступному правочинів щодо відчуження належних мені будь-який квартир, нежитлових приміщень тощо, розташованих в АДРЕСА_3 під АДРЕСА_4 та по АДРЕСА_2 ;

- укладенням попередніх договорів про укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна та проведенням розрахунків за попередніми договорами.»,

укладати договори щодо майна яке будується, а тим більше встановлювати строки будівництва.

Відповідач стверджує, що ОСОБА_3 попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 06 серпня 2019 року та отримані грошові кошти від позивача за цим договором йому не передавав.

Відповідач жодних дій, в тому числі і конклюдентних, на схвалення попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 06 серпня 2019 року не вчиняв, а матеріали справи не містять доказів на вчинення відповідачем таких дій.

Посилається на відсутність волевиявлення ОСОБА_2 на укладення попереднього договору, а його представник Корніяш Р. В. діяв з перевищенням наданих йому повноважень, а відтак не створив для ОСОБА_2 жодних цивільних прав та обов`язків.

28.08.2024 представник ОСОБА_1 - адвокат Андрєєв М. А. подав відзив на апеляційну скаргу, в якій просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 квітня 2024 року залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

В судовому засіданні представник ОСОБА_2 - адвокат Козир С. В. апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представник ОСОБА_1 - адвокат Андрєєв М. А. просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Судом встановлено, що 06 серпня 2019 року між ОСОБА_2 (продавець) в особі Корніяша Р. В., що діяв на підставі довіреності , посвідченої Михальченко М. М., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області 02 грудня 2018 року за реєстровим № 5971, та ОСОБА_1 ( покупець) було укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири.

У пункті 1 попереднього договору сторони погодили, що за цим договором у строк до 30 липня 2020 року продавець зобов`язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (основний договір), а покупець зобов`язується прийняти та оплатити квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 44,9 кв. м, у багатоквартирному житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1005 га, кадастровий номер :03:006:0031, що знаходиться в АДРЕСА_2 .

Відповідного до пункту 3 попереднього договору сторони домовились про такі умови основного договору, зокрема: продавець зобов`язується збудувати житловий будинок до 30 липня 2020 року, в якому буде розташована вищезазначена квартира; договір купівлі-продажу квартири має бути нотаріально посвідчений не пізніше 30 липня 2020 року; ціна продажу - 651 050 грн, що еквівалентно 25 382 дол. США.

Згідно з пунктом 4 попереднього договору, при укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін покупець передав, а продавець прийняв передоплату у вигляді авансу у розмірі 650 950 грн, що еквівалентно 25 378 доларам США. Залишок суми у розмірі 100 грн покупець зобов`язується сплатити під час підписання основного договору.

ОСОБА_2 не завершив будівництво багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці площею 0,1005 га, кадастровий номер :03:006:0031, що знаходиться в АДРЕСА_2 .

Основний договір з цих підстав не був укладений між сторонами ні у визначений попереднім договором строк (30 липня 2020 року), ні на час розгляду справи.

Відповідно до пункту 5 попереднього договору сторони також домовилися, що у випадку відмови (ухилення) продавця від продажу квартир у строк, передбачений цим договором, або наявної заборони на продаж майна продавцем, або визнання об`єкту будівництва незаконною забудовою, або наявність підстав для визнання забудови як об`єкту будівництва, побудованого з порушенням чинних норм, що не дає можливості ввести його в експлуатацію, продавець повинен повернути покупцю одержану від нього суму авансу в розмірі 650 950 грн, що еквівалентно 25 378 доларів США, на протязі одного місяця.

ОСОБА_2 суму авансу протягом одного місяця, починаючи з 30 липня 2020 року, ОСОБА_1 не повернув.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем не було виконано умови попереднього договору щодо продажу позивачу квартири, а такому сплачена позивачем за цим договором сума коштів у розмірі 650 950 грн є авансом та підлягає стягненню на користь позивача. Попередній договір чинним, вимоги про його недійсність не заявлялися, а відтак він підлягає виконанню і створює відповідні правові наслідки у разі невиконання його положень. Прострочення виконання грошового зобов`язання розпочалося 31 серпня 2020 року, а тому з відповідача на користь позивача підлягаю стягненню інфляційні втрати та 3% річних з 31.08.2020 по 09.04.2024 (дата ухвалення рішення).

Рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги цих висновків суду не спростовують.

Відповідно до вимог статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (стаття 628 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).

Як свідчить тлумачення статті 526 ЦК України цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і недоговірних зобов`язань. Недотримання умов виконання призводить до порушення зобов`язання.

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду від 14 лютого 2023 року у справі № 712/11967/21 (провадження № 61-4340св22) вказано, що «з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Згідно з частиною першою-третьою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Установивши факт неналежного виконання продавцем обов`язків за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 06 серпня 2019 року, суд першої інстанції дійшов висновку про стягнення з останнього суми авансу в розмірі 650 950 грн.

Оскільки основний договір не був укладений у погоджений сторонами в попередньому договорі строк, підстави для подальшого зберігання відповідачем сплачених позивачем коштів відпали.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо наявності правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача трьох процентів річних та інфляційних втрат на підставі приписів частини другої статті 625 ЦК України.

ОСОБА_2 не спростував факт отримання суми авансу за попереднім договором, який судом не визнаний недійсним; презумпція правомірності правочину не спростована.

Доводи апеляційної скарги мотивовані недійсністю попереднього договору купівлі-продажу від 06 серпня 2019 року у зв`язку з його підписанням особою, яка не мала на це повноважень, що, на переконання відповідача, є підставою для відмови у стягненні з нього коштів.

Втім наведені обставини повинні перевірятись і встановлюватись в межах позову про визнання зазначеного договору недійсним, який по справі заявлено не було.

За таких обставин суд апеляційної інстанції не може входити в обговорення питання щодо недійсності цього договору.

Враховуючи вимоги ч. 8 ст. 83 ЦПК України, судом першої інстанції не порушено норми процесуального права при відмові у прийнятті до розгляду нового доказу - довіреності від 01 грудня 2018 року, який не було подано разом з поданням відзиву, за відсутності об`єктивних причин неможливості подання цього доказу у встановлений законом строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Козира Сергія Володимировича залишити без задоволення.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 квітня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 16.12.2024.

Суддя - доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук