судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
справа № 604/481/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Пархоменка П. І., Касаційну скаргу Фермерського господарства «Золотий жайвір» задовольнив частково. Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 07 серпня 2023 року та постанову Тернопільського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року змінив, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21) вказано, що:
«8.18. Як зазначалось вище, під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договору оренди від 20 січня 2020 року з новим орендодавцем ( ОСОБА_1 ), був чинним договір, укладений позивачем та орендодавцем у 2009 році щодо тієї самої земельної ділянки, строк дії якого не закінчився, і той факт, що цей договір в установленому договором чи законом порядку розірваний, є неукладеним, нікчемним або визнаний недійсним судом, не підтверджено.
8.19. Висновки судів попередніх інстанцій про строк дії первинного договору оренди у цій справі є правильними та відповідають Закону про оренду землі й правовим висновкам, висловленим Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у її постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17. Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав відступати від цього правового висновку.
8.27. Водночас предмет регулювання статті 33 Закону про оренду землі не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.
8.28. Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини друга-п`ята статті 33 Закону про оренду землі); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону про оренду землі).
8.29. При цьому стаття 33 Закону про оренду землі не передбачає застосування такого спеціального способу його захисту, як переведення на нього прав орендаря.
8.30. Поряд із цим застосування статті 362 ЦК України за аналогією не є можливим, оскільки відносини з оренди земельної ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності. Крім того, спосіб захисту, не вказаний у законі, може застосовуватись (зокрема і за аналогією) лише в разі, якщо жодний спосіб, передбачений законом, не є ефективним у певних правовідносинах. У цьому випадку в законі наявна прогалина, і суд заповнює її, застосовуючи не передбачений законом спосіб (у тому числі за аналогією). Натомість у законодавстві, що підлягає застосуванню у цій справі, прогалини немає, бо законом передбачений ефективний спосіб захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 67).
8.35. Передаючи цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою відступу від правової позиції, сформованої ВСУ, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду цілком обґрунтовано вказав на те, що при визнанні недійсним договору оренди, який порушує переважне право, жодним чином не відновлюються інтереси особи, переважне право якої порушене.
8.36. Визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права.
8.41. Разом із цим Велика Палата Верховного Суду зазначає, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.
8.42. Як вже зазначалось, за обставинами цієї справи, ОСОБА_2 уклав спірний договір оренди з ОСОБА_1 , за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк.
8.43. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 66).
8.44. У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.
8.45. За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.
8.47. З огляду на вищевикладене належним способом захисту переважного права орендаря - ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору 2009 року, а тому постанову суду апеляційної інстанції про відмову в позові про переведення прав та обов`язків орендаря слід залишити без змін».
Аналіз постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), як в цілому , так і висновків зроблених в них свідчить, що основною ідеєю, на якій основується як постанова, так і висновки, є те, що:
стаття 33 Закону України «Про оренду землі» є спеціальною нормою щодо статті 777 ЦК України, а тому підлягає застосуванню спеціальна норма;
застосовувати статтю 362 ЦК України за аналогією не можливо, оскільки відносини з оренди земельної ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності;
належним способам захисту переважного права первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
Не можу погодитися зі висновками, зробленими в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), з таких мотивів.
Щодо правила про пріоритетність норм ЦК України
1. Основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України та цього Кодексу (далі - закон). Якщо суб`єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов`язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України (частина друга статті 4 ЦК України).
1.1. Тлумачення статті 4 ЦК України свідчить, що ієрархія актів цивільного законодавства може базуватися на їх юридичній силі (вимір по вертикалі). Вона поширюється, по?перше, на співвідношення закону та підзаконних актів та, по?друге, на співвідношення Конституції та законів (як кодифікованих, так і інших (поточних)). Одночасно слід визнати існування ієрархії між ЦК як кодифікованим законом та іншими (поточними) законами, що регулюють цивільні відносини. Ця ієрархія базується на визнанні ЦК основним актом цивільного законодавства (вимір ієрархії по горизонталі)[1].
1.2. Тобто в статті 4 ЦК України закріплюється пріоритет норм ЦК над нормами інших законів. Причому, що такий спосіб вирішення колізії норм ЦК із нормами інших законів, із констатацією пріоритету норм ЦК над нормами інших законів, підтримувався як Конституційним Судом України (рішення від 13 березня 2012 року у справі № 5-рп/2012), так і Верховним Судом України (постанова Верховного Суду України від 30 жовтня 2013 у справі № 6-59цс13, постанова Верховного Суду України від 16 грудня 2015 у справі № 6-2023цс15).
1.3. У рішенні Конституційного Суду України від 13 березня 2012 року у справі № 5-рп/2012 вказано, що «згідно з правовою позицією Конституційного Суду України конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абзац п`ятий пункту 3 мотивувальної частини Рішення від 3 жовтня 1997 року № 4-зп). Виходячи з наведеного Конституційний Суд України вважає, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Кодексу не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Кодексу».
1.4. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 в справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188 цс 20) вказано, що:
«14. У Рішенні Конституційного Суду України від 13 березня 2012 року у справі № 5-рп/2012 вказано: «Згідно з правовою позицією Конституційного Суду Україниконкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абзац п`ятий пункту 3 мотивувальної частини Рішення від 3 жовтня 1997 року № 4-зп). Виходячи з наведеного Конституційний Суд України вважає, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Кодексу не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Кодексу».
15. Відтак хоч Закон № 1952-ІV прийнятий пізніше, проте статтею 4 ЦК України встановлено, що інші закони України приймаються відповідно до Конституції України та ЦК України, а на суб`єкта законодавчої ініціативи, що подає до Верховної Ради проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж ЦК України, покладено обов`язок одночасно подати до Верховної Ради проект закону про внесення змін до ЦК України, які мають розглядатися одночасно.
16. Оскільки на момент виникнення спірних правовідносин відповідні зміни до ЦК України подані не були, то з огляду на положення статті 4 ЦК України та позицію Конституційного Суду України застосування колізійного принципу lex posterior derogat priori (лат. «пізніший закон скасовує попередній») у цій ситуації неможливе.
17. Отже, зазначення у ЦК України про необхідність прийняття інших законів відповідно до цього Кодексу є достатньою підставою вважати, що норма ЦК України превалює над однопредметною нормою іншого нормативно-правового акта, який має юридичну силу закону України.
1.5. Тому для вирішення того, яка норма підлягає застосуванню (ЦК чи Закону України «Про оренду землі») слід застосовувати частину другу статті 4 ЦК, яка закріплює пріоритет норм ЦК над нормами інших законів.
1.6. Натомість в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21):
по-перше, не застосувала правила про пріоритет ЦК України (частина друга статті 4 ЦК України);
по-друге, не відступила від висновку зробленого в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 в справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188 цс 20).
Щодо подібності відносин стосовно захисту переважного права та щодо ефективності позову про переведення прав та обов`язків за договором
1. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
1.1.Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (частина перша статті 777 ЦК України).
«усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право».
1.3. Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк, з встановленням умов за домовленістю сторін. Тобто переважне право стосується укладення нового договору найму на новий строк і з новими умовами.
1.4. Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування річчю.
1.5. При реалізації переважного права наймача умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Переважне право наймача припиняється у випадку, якщо предмет найму необхідний для потреб його власника.
2. Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК Украйни).
2.1. Тлумачення, як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.
3. Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
4. Порушення переважного права може мати місце при укладенні власником договору найму:
із новим наймачем при отриманні письмового повідомлення попереднього наймача про бажання реалізувати переважне право;
у випадку недосягнення згоди щодо плати за майбутнім договором та інших умов з іншим наймачем на більш сприятливих умовах, ніж ті, що пропонувалися при реалізації переважного права;
із новим наймачем, за умови повідомлення попереднього наймача про необхідність використовувати предмет договору найму для власних потреб.
5. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року в справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) вказано, що:
«якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі».
6. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
6.1. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
6.3. Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
6.4. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
6.5. Ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права на укладення договору оренди на новий строк, є позов про переведення прав та обов`язків наймача. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частина перша статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (частина четверта статті 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде порядок та спосіб захисту переважного права, а не спільна часткова власність.
6.6. Натомість в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21):
по-перше, не звернула увагу, що подібними за змістом відносинами буде порядок та спосіб захисту переважного права, а не спільна часткова власність;
по-друге, зробила протилежні висновки, аніж в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року в справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), як щодо подібності відносин при застосуванні аналогії закону щодо захисту переважного права, так і стосовно переведення прав та обов`язків за договором як ефективного способу захисту переважного права;
по-третє, не відступила від висновків, зроблених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року в справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20).
7. За таких обставин касаційному суду необхідно було постановити ухвалу про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновків, викладених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21).
Суддя В. І. Крат
[1] Див.: Крат В. І., Сібільов М. М. Коментар статті 4 Акти цивільного законодавства України // Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар. Т. 1: Загальні положення. Особи / за ред. І. В. Спасибо-Фатєєвої. - Харків : ЕКУС, 2020. - С. 45.