ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/5978/24 Справа № 179/1576/21 Суддя у 1-й інстанції - Ковальчук Т. А. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова М. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 жовтня 2024 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Дніпровського апеляційного суду у складі:

головуючого судді - Петешенкової М.Ю.,

суддів - Городничої В.С., Красвітної Т.П.,

при секретарі - Панасенко С.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу

за апеляційними скаргами ОСОБА_1 та ОСОБА_2

на рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 21 березня 2024 року

у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , третя особа, що не заявляє самостійні вимоги на стороні відповідача - ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И Л А:

У жовтні 2021 року ОСОБА_3 звернулася до суду із з уточненим в ході розгляду справи позовом, посилаючись на те, що вона є власником земельної ділянки площею 5.750 га, кадастровий номер :01:001:0227.

Згідно даних державного реєстру речових прав на нерухоме майно, земельна ділянка кадастровий номер :01:001:0227 перебуває в оренді у ОСОБА_1 .

Право оренди земельної ділянки у ОСОБА_1 виникло на підставі договору оренди земельної ділянки від 17 червня 2016 року, укладеним між орендодавцем ОСОБА_3 , в інтересах якої діяв представник ОСОБА_2 та орендарем ОСОБА_1 , посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Суховаровою Н.В.

Вищезазначений договір оренди земельної ділянки укладено строком на 49 років, починаючи з дати його підписання. Право оренди земельної ділянки за ОСОБА_1 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17 червня 2016 року.

Враховуючи той факт, що договір оренди земельної ділянки від 17 червня 2016 року від імені орендодавця було укладено її представником ОСОБА_2 , вона безпосередньо, як власник земельної ділянки тривалий час не володіла інформацією про визначені в договорі умови, вважала, що договір оренди укладено лише терміном на п`ять років.

Безпосередньо текст договору оренди ні з боку ОСОБА_2 , ні з боку ОСОБА_1 на її адресу не передавався, відтак вона не мала можливості ознайомитися з його змістом.

Після укладення договору оренди на її користь орендна плата за користування земельною ділянкою сплачувалася лише в 2016-2017 роках.

Після спливу п`яти років з моменту укладення договору оренди земельної ділянки, вона, не володіючи інформацією про умови договору та терміни його дії, вважала, що термін дії договору оренди земельної ділянки закінчився, тому вирішила припинити орендні взаємовідносини і передати землю іншому землекористувачу.

Зазначає, що маючи намір припинити дію договору оренди земельної ділянки по закінченню терміну його дії, дізналась, що згідно даних державного реєстру речових прав на нерухоме майно термін дії укладеного договору становить 49 років з моменту його підписання та як наслідок договір продовжує діяти.

Враховуючи той факт, що вона не мала жодного наміру укладати договір оренди земельної ділянки на тривалий період часу, а саме на 49 років, не наділяла вказаними повноваженнями жодну сторонню особу, в тому числі ОСОБА_2 , звернулась до правоохоронних органів з заявою про вчинений злочин у вигляді підробки документу.

В ході проведення досудового розслідування їй стало відомо про порядок та умови укладення договору оренди земельної ділянки, зокрема, п. 4.2 вказаного договору оренди землі, між представником орендодавця ОСОБА_2 та орендарем ОСОБА_1 було погоджено умови орендної плати та порядок розрахунків, а саме вказано, що загальна сума орендної плати за весь період дії цього договору у розмірі 352800,00 грн. сплачується орендарем в день підписання цього договору. Розмір орендної плати може бути змінений тільки за взаємною згодою сторін шляхом підписання Додаткової угоди до Даного договору.

Стверджує, що жодних коштів у розмірі 352800,00 грн., у відповідності до положень п.4.2 Договору оренди земельної ділянки ніколи не отримувала та взагалі не володіла інформацією, про вищезазначений порядок розрахунків за умовами договору оренди.

Таким чином, виходячи із змісту договору оренди земельної ділянки орендарем ОСОБА_1 було порушено умови договору в частині виплати орендної плати і вказане порушення має системний характер, так як триває на протязі п`яти років, тобто з 2018 року і до теперішнього часу, а тому наявні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки від 17 червня 2016 року.

Рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 21 березня 2024 року позов ОСОБА_3 задоволено.

Договір оренди земельної ділянки, укладений 17 червня 2016 року між ОСОБА_3 , в особі її представника ОСОБА_2 , та ОСОБА_1 , об`єктом оренди за яким є земельна ділянка площею 5.88 га з кадастровим номером :01:001:0227, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Дмухайлівської сільської ради Новомосковського (попередня назва Магдалинівського) району Дніпропетровської області, право оренди за яким зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17 червня 2016 року, номер запису про інше речове право 15096509 - розірвано.

Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 908,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано наявністю підстав для задоволення позову, оскільки відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов`язання за договором оренди, систематичне не сплачує орендну плату, у зв`язку з чим, має заборгованість із виплати орендної плати.

Не погодившись з таким рішенням суду, ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо наявності в діях відповідача ознак систематичної несплати орендної плати, оскількиза умовами договору оренди від 17 червня 2016 року, орендар сплатив всю орендну плату на перед однією суму у розмірі 352800,00 грн. При цьому, з будь-яких запитань щодо строку оренди або з вимогами про сплату грошової суми за орендою, позивач не зверталась. Вказує, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження порушення відповідачем умов договору, так і невиконання обов`язків передбачених договором, тому відсутні підстави для розірвання договору оренди.

Не погодившись з таким рішенням суду, ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції неповно з`ясовані обставини, що мають значення для справи та надана неправильна та не повна оцінка доказам, тому висновки суду не відповідають обставинам справи. Вказує, що суд першої інстанції не звернув уваги, що умовами договору оренди передбачено одноразове внесення орендної плати за весь період дії договору, а тому суд дійшов до помилкового висновку про систематичне не виконання відповідачем умов договору та як наслідок до висновку про істотні порушення умов самого договору оренди. Окрім того, вказує, що судом першої інстанції не застосовано до спірних правовідносин строк позовної давності про який заявлялося у суді першої інстанції.

У відзивах на апеляційні скарги, ОСОБА_3 просила апеляційні скарги залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційних скарг та заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, а рішення суду скасуванню, з огляду на наступне.

Згідно положень статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджується, чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає.

Судом встановлено, що 29 березня 2016 року ОСОБА_3 видала довіреність, якою уповноважила ОСОБА_2 , зокрема: здати в оренду за ціну та на умовах за його роздумом земельну ділянку площею 5.750 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :01:001:0227, що знаходиться за адресою: Дмухайлівська сільська рада, Магдалинівський район, Дніпропетровська область та отримувати орендну плату.

17 червня 2016 року між ОСОБА_3 в інтересах якої діяв ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 5.750 га, кадастровий номер :01:001:0227, що розташована на території Дмухайлівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, строком на 49 років починаючи з дати його підписання.

Згідно п 4.2. договору оренди земельної ділянки, сторони домовилися, що загальна сума орендної плати за весь період дії цього договору в розмірі 352800,00 грн. сплачується орендарем в день підписання цього договору. Розмір орендної плати може бути змінений тільки за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди до даного договору.

Згідно розписки від 17 червня 2016 року ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 352800,00 грн. за договором оренди земельної ділянки від 17 червня 2016 року.

В судовому засіданні були допитані як свідки ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , які повідомили, що знають добре позивача, та з її слів їм відомо, що відповідачем виплачувалися невеликі суми в рахунок орендної плати за користування земельною ділянкою.

В судовому засіданні були допитані як свідки ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , які повідомили, що приблизно 17 червня 2016 року ОСОБА_2 позивачеві було передано конверт, ймовірно з грошовими коштами. Вказані події їм достовірно відомі, оскільки цього дня позивач та вони перебували на одному подвір`ї.

На підставі клопотання позивача, ухвалою суду від 30 вересня 2022 року призначено у справі судову почеркознавчу експертизу. На вирішення експертизи поставлено питання: чи відповідає рукописний текст у розписці, складеній від імені ОСОБА_2 , у вигляді підпису особи, даті створення документа 17 червня 2016 рік?.

25 квітня 2023 року на адресу суду надійшло клопотання експертів Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (КНДІСЕ) про надання письмового дозволу суду на вирізання штрихів реквізитів документів та фрагментів паперу у всіх наданих (досліджуваному та порівняльних) документах.

У зв`язку із ненаданням згоди ОСОБА_1 , ухвалою суду від 11 травня 2023 року відмовлено у задоволенні клопотання судових експертів Київського науково-дослідного інституту судових експертиз про надання дозволу суду на вирізання штрихів реквізитів документів та фрагментів паперу у всіх наданих (досліджуваному та порівняльних) документах для проведення судово-технічної експертизи документу.

Згідно висновку експертів № 32422/22-34 від 23 червня 2023 року, складеного судовими експертами Київського науково-дослідного інституту судових експертиз: відповісти на питання ухвали «Чи відповідає рукописний текст у розписці, складеній від імені ОСОБА_2 , у вигляді підпису особи, даті створення документа 17 червня 2016 рік?», не вдається можливим, у зв`язку із відмовою суду у наданні дозволу на вирізання штрихів реквізитів документів та фрагментів паперу у всіх наданих (досліджуваному та порівняльних) документах.

Виходячи із обставин ненадання згоди відповідачем на вирізання штрихів реквізитів документів, необхідних для проведення експертного дослідження, суд першої інстанції дійшов до висновку, що відповідач ухиляється від подання доказу, який має значення для вирішення спору, у зв`язку із чим вважав можливим визнати обставину на яку посилається позивач, а саме систематичну невиплату орендної плати за договором оренди земельної ділянки, підставою для розірвання такого договору оренди.

Проте, колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду, з огляду на таке.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Разом з цим, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 , діючи в інтересах ОСОБА_3 на підставі довіреності, виданої 29 березня 2016 року, уклав 17 червня 2016 року з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки площею 5.750 га, кадастровий номер :01:001:0227, що належить ОСОБА_3 та розташована на території Дмухайлівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, строком на 49 років починаючи з дати його підписання.

За умовами договору, зокрема, п 4.2. договору оренди земельної ділянки, сторони домовилися, що загальна сума орендної плати за весь період дії цього договору у розмірі 352800,00 грн. сплачується орендарем в день підписання цього договору. Розмір орендної плати може бути змінений тільки за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди до даного договору.

У наведеній справі, довіреність та договір оренди сторонами не оспорювалися, вони є чинними і підлягали виконанню на зазначених в них умовах.

ОСОБА_2 , діючи в інтересах ОСОБА_3 на підставі довіреності, виданої 29 березня 2016 року, в день укладання договору оренди отримав від ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 352800,00, що підтверджується розпискою від 17 червня 2016 року (т.1 а.с.111) та відповідає змісту та умовам договору. Факт передачі орендної плати у розмірі 352800,00 грн. ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не заперечується.

Отже, вказане безумовне свідчить про те, що орендатором ОСОБА_1 було повністю виконано умови вказаного договору оренди, що виключає розірвання договору з підстав пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати).

Суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув та дійшов помилкового висновку, що орендар ОСОБА_1 в порушення умов договору допустив систематичну несплату орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі. При цьому, в основу судового рішення фактично було покладено пояснення саме позивача та відмову відповідача надати дозвіл на вирізання штрихів реквізитів документів та фрагментів паперу у всіх наданих (досліджуваному та порівняльних) документах, без надання відповідної оцінки в сукупності всіх інших доказів по справі.

З огляду на зазначене, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції, оскільки ОСОБА_1 було повністю виконано умови договору оренди, зокрема сплачена ОСОБА_2 обумовлена договором орендна плата, що виключає розірвання договору з підстав, зазначених у позові, а тому вимоги позову є безпідставними.

За таких обставин, колегія суддів доходить висновку про наявність достатніх правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, рішення суду ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, що відповідно до положень статті 376 ЦПК України є підставою для задоволення апеляційних скарг, скасування рішення суду з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційних скарг та скасування рішення суду першої інстанції, з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підлягають стягненню витрати зі сплати судового збору у розмірі по 1362,00 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - задовольнити.

Рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 21 березня 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 1362,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 1362,00 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: М.Ю. Петешенкова

Судді: В.С. Городнича

Т.П. Красвітна