КОЗЯТИНСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

справа №133/2781/22

17.09.24 м. Козятин

Козятинський міськрайонний суд Вінницької області

в складі головуючого судді Пєтухової Н.О.,

за участі секретаря судових засідань Штепи В.С.,

представника позивача - адвоката Спесивцева В.В.

представника відповідача адвоката Тиховського М.О.

розглянувши у судовому засіданні в м. Козятин у порядку загального позовного провадження цивільну за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сігнет-Центр» про зобов`язання повернути у користування земельну ділянку власникові та визнання відсутнім права оренди,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулась з позовом до ТОВ «Сігнет-Центр» в якому, з урахуванням зміни предмета позову, просила: зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:005:0080 площею 2,9112 га., яка розташована на території Пиковецького старостинського округу Козятинської міської ради Хмільницького району Вінницької області (колишньої Пиковецької сільської ради Козятинського району Вінницької області) її власнику; визнати відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю «Сігнет-Центр» () право оренди на вказану земельну ділянку, яке зареєстроване 20.12.2014 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, згідно запису про інше речове право 15166928».

Позовні вимоги мотивовані тим, що 02.08.2012 року було укладено договір оренди землі між ОСОБА_2 та відповідачем (оригінал та його копія у позивача відсутні). З даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомо, що між сторонами укладено додаткову угоду від 01.10.2014 до вказаного Договору оренди, де підтверджено те, що ОСОБА_2 надала, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку. У подальшому дану земельну ділянку успадкувала ОСОБА_1 , після чого між позивачем та відповідачем укладено додаткову угоду від 20.09.2016, якою замінено сторону орендодавця та змінено розмір і порядок виплати орендної плати, продовжено строк дії договору оренди землі додатково до 02.08.2026 року. Однак, як стало відомо позивачу, договір оренди земельної ділянки укладений 02.08.2012 не було зареєстровано, хоча сторони договору визначили обов`язковість його державної реєстрації, а тому фактичне виконання умов договору без його державної реєстрації не свідчить про його укладення, як наслідок виникнення права оренди у орендаря, що і стало причиною звернення до суду.

Ухвалою суду від 27.12.2022 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та встановлено строк на подання відзиву на позов.

Представник відповідача у встановлений судом строк подав відзив на позовну заяву, в якому заперечив щодо задоволення позову. Підтвердив, що 02.08.2012 року дійсно було укладено договір оренди землі строком на 5 років, у подальшому в 2014 та 2016 роках укладалися додаткові угоди до договору. До 01.01.2013 року ЗУ «Про оренду землі» передбачав обов`язкове проведення державної реєстрації договору оренди землі і такий момент визначався моментом набуття договором чинності. Після внесених змін до законів, було виключено посилання на обов`язковість проведення реєстрації правочинів, окрім цього встановлено, що орендар не може зареєструвати договір оренди, поки орендодавець власник земельної ділянки не зареєструє свої права на землю, звернувшись до відповідних органів із заявою про реєстрацію права власності. А тому, 20.12.2014 здійснено реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди, однак ні з моменту укладення договору, ні з часу реєстрації - позивач не заявляв свою незгоду з умовами цього договору. Після вказаної реєстрації між сторонами укладалися додаткові угоди, після чого позивач також ніяким чином не заперечував та не перешкоджав у користуванні земельною ділянкою, та брав за це орендну плату. А тому доводи позивача, що оскільки державна реєстрація договору не була проведена вчасно, то такий договір вважається таким, що не набрав чинності є необґрунтованими.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав заявлені вимоги, просив позов задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечив щодо задоволення позову.

Суд, вислухавши представника позивача та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 02.08.2012 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «Сігнет-Центр» (орендар) укладено договір оренди землі, згідно якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,9112 га., яка належить орендодавцю на підставі Державного акта на право приватної власності на землю: серія ЯГ №476881 від 18.10.2007. Відповідно до п. 8 строк дії договору - 5 років. Згідно п. 43 Договору, - цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір укладено у трьох примірниках (а.с. 12, 59-60).

Відповідно до акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 02.08.2012, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку вказану у Договорі (а.с. 61).

З витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, сформованого 20.12.2014 року, вбачається, що 20.12.2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Жмеринського міськрайонного управління юстиції Вінницької області Скрупсьою О.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 18178924 від 20.12.2014 року, було зареєстровано право оренди земельної ділянки, підставою виникнення якого є договір оренди землі б/н від 02.08.2012 року між ТОВ «Сігнет-Центр» та ОСОБА_2 . Строк дії: 5 років, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду). Об`єкт нерухомого майна: земельна ділянка площею 2,9112 га, кадастровий номер :03:005:0080, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на території Пиковецької с/ради Козятинського району Вінницької області (а.с. 63).

Згідно додаткової угоди № 1 від 01.10.2014 року, про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 02.08.2012 року, було збільшено розмір орендної плати та строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено додатково на 5 років, строком до 01.08.2022 (а.с. 15).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, сформованого 30.06.2016 року, вбачається, що 20.06.2016 року державним реєстратором приватним нотаріусом Козятинського районного нотаріального округу Вінницької області Безбахом Ю.А. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30242056 від 30.06.2016 року, було зареєстровано право власності земельної ділянки площею 2,9112 га, кадастровий номер :03:005:0080 за ОСОБА_3 , підставою виникнення якого є свідоцтво про право на спадщину, серія та номер: 1012 виданий від 20.06.2016 року приватним нотаріусом Козятинського районного нотаріального округу Вінницької області Безбахом Ю.А. (а.с. 13-14).

Додатковим договором № 2 від 20.09.2016 року, про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 02.08.2012 року (про заміну сторони в договорі), було змінено орендодавця на ОСОБА_4 , збільшено розмір орендної плати та строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено строком до 02.08.2026 включно (а.с. 16).

Факт отримання ОСОБА_1 від ТОВ «Сігнет-Центр» в повному обсязі орендної плати за договором оренди землі від 2016 року по 2022 рік визнається та не заперечується стороною позивача. Даний факт також підтверджується відомостями з довідки про нарахування та виплату орендної плати за 2016-2022 роки.

З відповіді на адвокатський запит Відділу №7 управління надання адміністративних послуг Головного управлянні Держгеокадастру у Вінницькій області №1739/475-22 від 26.08.2022 року вбачається, що договір оренди землі в місцевий фонд документації відділу не передавались. Інформація про державну реєстрацію договорів оренди землі у спосіб, який передбачено чинним законодавством у період моменту його укладення і до 01.01.2012 у відділі відсутня (а.с. 21).

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. За положеннями ч. 1 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до частин 1-3 ст.12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За положеннями ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є, відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України, договори та інші правочини.

При вирішенні справи необхідно враховувати як права власника земельної ділянки щодо розпорядження своєю власністю, так і права орендаря, який має право на стабільні та визначені правовідносини протягом певного, визначеного законом чи домовленістю сторін права користування чужою власністю.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Отже, чинність договору оренди та строк його дії є істотними для правильного вирішення справи обставинами, що обов`язково входять до предмета доказування.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон № 161-XIV «Про оренду землі» та Земельний кодекс України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

На час підписання договору оренди, частина 4 статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Стаття 125 цього Кодексу визначала, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а згідно із частиною п`ятою статті 126 ЗК України у відповідній редакції право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Згідно зі статтею 18 цього Закону у відповідній редакції договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідну вимогу закріплював пункт 43 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 ((далі - Типовий договір оренди землі) у редакції, чинній на час підписання договору оренди), який мав застосовуватися суб`єктами спірних правовідносин.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України. Згідно з цим законом з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Державній реєстрації відповідно до закону (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV у редакції від 01 січня 2013 року) підлягає право оренди земельної ділянки.

Частина 1 ст. 93 ЗК України визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього (частина друга статті 182 ЦК України, стаття 125 ЗК України, частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV).

Сторони в пункті 43 договору оренди узгодили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, проте не розподілили обов`язок реєстрації договору.

Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди, орендар згідно чинного законодавства відповідне право зареєстрував.

Ні текст Закону № 161-XIV, ні розділ ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України не містять заборони проведення реєстрації права оренди за підписаним до 01 січня 2013 року договором. Відсутня така заборона в ЦК України та ЗК України.

Запроваджені зміни стосуються способу набуття права користування земельною ділянкою (реєстрація права оренди земельної ділянки замість реєстрації договору оренди), а не втрати такої можливості у зв`язку з тим, що попередні норми законодавства чинність оренди пов`язували з державною реєстрацією договору, а наступні - лише з державної реєстрації речового права.

В Окремій думці Великої Палати Верховного Суду щодо постанови від 29.11.2023 у справі №513/879/19-ц зазначено, що запроваджені до Закону № 161-XIV зміни стосуються виключно способу набуття права користування орендованою земельною ділянкою, оскільки замість державної реєстрації договору оренди запроваджено державну реєстрацію права оренди, що тягне одні і ті ж наслідки - набуття права користування орендованою земельною ділянкою.

Згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо в законі є вимога про державну реєстрацію договору як умова набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову реєстрацію речового права, щодо якого сторони укладають відповідний договір, то за умови невиконання вимоги про державну реєстрацію договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавстві він набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідного права за відсутності на цей час явно виражених заперечень контрагента.

Перший власник земельної ділянки ОСОБА_2 , як орендодавець, та ТОВ «Сігнет-Центр», як орендар, підписали договір оренди земельної ділянки 02.08.2012 року.

Орендодавець на момент здійснення орендарем державної реєстрації права оренди не заявив про незгоду з умовами договору оренди. Тому останній згідно з його умовами та зазначеними нормами права набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, тобто 20.12.2014 року, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Окрім цього, між сторонами були укладені додаткові угоди, в тому числі від 2016 року, яким змінено сторону орендодавця. Між уже новими сторонами договору, узгоджено новий строк оренди та розмір орендної плати, що не заперечувалось та не оскаржувалось позивачем протягом майже 6 років, тобто до моменту звернення з даним позовом до суду. Відтак цей договір є чинним, а строк його дії узгоджено сторонами (14 років), який спливає 02 серпня 2026 року.

У такому разі доводи позивача, що договір оренди не набрав чинності через відсутність його державної реєстрації, у зв`язку з чим у відповідача відсутнє право оренди на вказану земельну ділянку є необґрунтованими.

Дії позивача свідчать про фактичне визнання договору оренди: а саме: підписання ним додаткової угоди; отриманням орендної плати за користування земельною ділянкою; відсутність протягом тривалого часу з дня укладення договору заперечень з його боку щодо користування ТОВ «Сігнет-Центр» належною йому земельною ділянкою.

Судом встановлено, що орендар набув право оренди і договір є чинним.

Статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Договір оренди, що укладений між сторонами підлягає належному виконанню сторонами, оскільки він не визнаний недійсним.

Відповідно до ч.1ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов`язок доказування покладений на сторони.

Доказами, відповідно до ст. 76 ЦПК України, є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи, згідно дост. 79 ЦПК України.

В свою чергу положеннями ст. 80 ЦПК України передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Оскільки презумпція дійсності договору оренди землі не спростована, суд прийшов до висновку, що вимога позивача щодо визнання відсутнім у відповідача права оренди на вказану земельну ділянку не підлягає задоволенню.

Щодо вимоги про зобов`язання повернути земельну ділянку слід зазначити, що така вимога у даному випадку є похідною від основної вимоги позивачки, а відтак, приймаючи до уваги те, що відсутні підстави для задоволення основної вимоги, відсутні підстави й для задоволення похідної.

Доводи позивача, що були висловлені у судовому засіданні додатково до обгрунтувань позову про відсутність доказів того, що отримана позивачкою плата не є платою за оренду землі, суд до уваги не бере через їх необгрунтованість та недоведеність.

Статтею 141 ЦПК України встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно ч. 8 ст. 141 ЦПК України встановлено, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Представником відповідача у своєму відзиві було заявлено, що докази, якими підтверджуються понесені судові витрати будуть надані суду додатково. У зв`язку з чим, суд вважає за необхідне встановити відповідачу строк у п`ять днів після ухвалення рішення суду для подання суду доказів на підтвердження витрат, які він поніс у зв`язку з розглядом справи.

Керуючись ст.ст. 2-15, 81,89, 141, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Залишити без задоволення позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сігнет-Центр» про зобов`язання повернути у користування земельну ділянку власникові та визнання відсутнім права оренди.

Судові витрати залишити за позивачем.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Наталя ПЄТУХОВА

17.09.24