справа № 753/344/23 головуючий у суді І інстанції Кулик С.В.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

09 жовтня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Кияшко К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 29 січня 2024 року у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та скасування рішення про державну реєстрацію, -

В С Т А Н О В И В:

У січні 2023 року ОСББ «Бажана 30» звернулося до суду з позовом, в якому просило визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О., а також визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 січня 2022 року, прийнятого приватним нотаріусом Швець Р.О.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСББ «Бажана 30», є балансоутримувачем багатоквартирного будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідач ОСОБА_2 є власником нежитлових приміщень № 243 та № 244, які розташовуються у вказаному будинку. Відповідачем без погодження з позивачем всупереч вимогам закону, було проведено дії по збільшенню площі вказаних нежитлових приміщень, зокрема шляхом прибудови антрисолей та зайняття частини підвальних приміщень у будинку. Внаслідок вказаних дій було істотно збільшено площу зазначених нежитлових приміщень № 243 та № 244. В подальшому, на замовлення відповідача ОСОБА_2 , було виготовлено технічні документи на вказані нежитлові приміщення та проведено реєстраційні дії по об`єднанню нежитлового приміщення № 243 загальною площею 722,4 квадратних мера та № 244 загальною площею 532,8 квадратних метра, а також було незаконно проведено їх державну реєстрацію права власності у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 1255,2 квадратних метра. Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 28 жовтня 2009 року, було задоволено позовні вимоги попереднього балансоутримувача вказаного будинку АДРЕСА_1 КП «Житло-сервіс» до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про знесення об`єкту самочинного будівництва та приведення прибудинкової території у попередній стан. Вказує, що відповідач ОСОБА_2 без відповідних документів на право користування земельною ділянкою самовільно здійснила будівництво прибудови до житлового будинку, без відповідного дозволу та проекту. Після цього в результаті здійснення незаконних реєстраційних дій на підставі документів, що належним чином не підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно, зокрема на незаконно прибудовані приміщення внаслідок яких було істотно збільшено загальну площу нежитлових приміщень № 243 та № 244, без наявності згоди співвласників, було зареєстровано право власності на вказані нежитлові приміщення. 10 січня 2021 року, позивачем було подано скаргу до Міністерства юстиції України на дії державного реєстратора державного нотаріуса п`ятої Київської державної нотаріальної контори Наумова В.В., по проведенню реєстраційних дій стосовно нежитлових приміщень № 243 та №244 у будинку АДРЕСА_1 . Наказом Міністерства юстиції України вказану скаргу було задоволено та скасовані рішення від 27 липня 2021 року № 59497888, № 5948550, та № 59656728, № 59657159 від 04.08.2021 року, прийняті державним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Наумовим В.В. Однак, під час розгляду вказаної скарги, відповідач ОСОБА_2 здійснила відчуження вказаних нежитлових приміщень на користь відповідача ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 10 січня 2022 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. Враховуючи наведене, позивач вважає, що укладеним між відповідачами договором купівлі-продажу нежитлових приміщень від 10 січня 2022 року порушено, права ОСББ «Бажана 30», як балансоутримувача будинку та його співвласників. Окрім того, вказаний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень укладений між відповідачами та реєстрація на його підставі за відповідачем ОСОБА_1 права власності на вказані нежитлові приміщення є незаконною. Проведені роботи по переобладнанню та переплануванню нежитлових приміщень № 243 та № 244 були здійснені з втручанням в огороджувальні та несучі конструкції та інженерні системи загального користування житлового будинку. Була здійснена незаконна прибудова до житлового приміщення внаслідок чого була збільшена площа приміщень. Зазначені зміни відбулись на земельній ділянці, яка не належала відповідачам, без документів, які дають право на виконання будівельних робіт. Співвласники багатоквартирного будинку не приймали рішення щодо незаконної прибудови, а також про передачу у власність ОСОБА_2 будь-яких допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 29 січня 2024 року позов ОСББ «Бажана 30»задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Русланом Олеговичем, зареєстрований за № 35. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції через неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 зазначає, що його не було належним чином повідомлено про розгляд справи судом першої інстанції, судове рішення було ухвалено за його відсутності, матеріали справи не містять доказів повідомлення учасників справи про час та місце розгляду справи. Відповідач у справі ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , до відкриття провадження у справі, а відтак не може бути відповідачем. Особа, яка звертається до суду з позовом повинна довести порушення своїх прав чи інтересів.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСББ «Бажана 30» посилається на аналогічні обставини, викладені у позовній заяві та зазначає, що рішення суду першої інстанції є законним, обґрунтованим та відповідає нормам матеріального та процесуального законодавства.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Пунктом 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України передбачено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Пунктом 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України визначено, що порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо, справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.

Згідно вимог ч.ч.1-3 ст. 128 ЦПК України, суд викликає учасників справи в судове засідання або для участі у вчиненні процесуальної дії, якщо визнає їх явку обов`язковою. Суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Судові виклики здійснюються судовими повістками про виклик. Судові повідомлення здійснюються судовими повістками - повідомленнями.

Частина 6 ст. 128 ЦПК України визначає, що судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, разом з копіями відповідних документів надсилається на офіційну електронну адресу відповідного учасника справи, у випадку наявності у нього офіційної електронної адреси або разом із розпискою рекомендованим листом з повідомленням про вручення у випадку, якщо така адреса відсутня, або через кур`єрів за адресою, зазначеною стороною чи іншим учасником справи.

Частина 13 ст. 128 ЦПК України визначає, що за наявності відповідної письмової заяви учасника справи, який не має офіційної електронної адреси, та технічної можливості, повідомлення про призначення справи до розгляду та про дату, час і місце проведення судового засідання чи проведення відповідної процесуальної дії може здійснюватися судом з використанням засобів мобільного зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, шляхом надсилання такому учаснику справи текстових повідомлень із зазначенням веб-адреси відповідної ухвали в Єдиному державному реєстрі судових рішень, в порядку, визначеному Положенням про Єдину судову інформаційно - телекомунікаційну систему.

Відповідно до вимог ч. 1-5, ч. 9, ст. 130 ЦПК України, у випадку відсутності в адресата офіційної електронної адреси судові повістки, адресовані фізичним особам, вручаються їм під розписку, а юридичним особам - відповідній службовій особі, яка розписується про одержання повістки. Розписка про одержання судової повістки з поміткою про дату вручення в той самий день особами, які її вручали, повертається до суду. Якщо особу, якій адресовано судову повістку, не виявлено в місці проживання, повістку під розписку вручають будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, які проживають разом з нею. У такому випадку особа, якій адресовано повістку, вважається належним чином повідомленою про час, дату і місце судового засідання, вчинення іншої процесуальної дії. У разі відсутності адресата (будь-кого з повнолітніх членів його сім`ї) особа, яка доставляє судову повістку, негайно повертає її до суду з поміткою про причини невручення. Вручення судової повістки представникові учасника справи вважається врученням повістки і цій особі. У разі відмови адресата одержати судову повістку особа, яка її доставляє, робить відповідну помітку на повістці і повертає її до суду. Особа, яка відмовилася одержати судову повістку, вважається повідомленою.

З матеріалів справи вбачається, що в судове засідання, яке було призначено на 29 січня 2024 року ОСОБА_1 не з`явився, доказів про належне його повідомлення про дату та час розгляду справи матеріали не містять.

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про те, що рішення Дарницького районного суду міста Києва від 29 січня 2024 рокуухвалено судом першої інстанції з порушенням норм процесуального права, що у відповідності до вимог ст. 376 ЦПК України є обов`язковою підставою для скасування рішення з прийняттям нового судового рішення по суті вимог позивача.

Ухвалюючи нове судове рішення по суті вимог позивача, апеляційний суд приходить до висновку, що позов ОСББ «Бажана 30» підлягає до часткового задоволення з огляду на наступне.

Судом встановлено, що відповідно до статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30», затвердженого протоколом №2 загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» від 09 квітня 2017 року, вбачається, що вказане об`єднання здійснює свою діяльність на підставі вказаного статуту, Законів України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Місцезнаходження об`єднання є будинок АДРЕСА_1 . Об`єднання є юридичною особою, може мати відокремлене майно, самостійний баланс, розрахункові та інші рахунки у банківських установах. Метою створення об`єднання є захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку. Статутом регламентовано питання, щодо органів ОСББ «Бажана 30», їх повноваження та порядок формування. Джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об`єднання, а також права та обов`язки співвласників, відповідальність за порушення статуту об`єднання та рішень статутних органів, порядок та підстави ліквідації та реорганізації об`єднання.

Зі змісту наказу №3-г від 04 жовтня 2021 року, вбачається, що головою правління об`єднання було прийнято рішення про проведення інвентаризації технічних та допоміжних приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .

Відповідно до акту № 1 інвентаризаційної комісії від 05 жовтня 2021 року, було встановлено відсутність доступу до допоміжних приміщень у підвальних приміщеннях багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, під`їзд № 4 . Вхід до підвальних приміщень обмежений шляхом цегляної кладки, дверима та решітками.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 26 жовтня 2021 року, приміщення № 243 у будинку АДРЕСА_1 , на праві власності належать ОСОБА_2 .

Зі змісту інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 26 жовтня 2021 року, вбачається, що приміщення №243-244 у будинку АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі укладеного договору купівлі-продажу, нежитлового приміщення, серія та номер 35, посвідчений 10 січня 2022 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення №243 від 18 червня 2001 року, вказане нежитлове приміщення площею 284,8 квадратних метри належить на праві приватної власності ОСОБА_2 .

Згідно довідки ФОП ОСОБА_4 , бюро технічної інвентаризації №133 від 19 липня 2021 року, відповідно до проведеної інвентаризації від 19 липня 2021 року, група нежитлових приміщень №243 за адресою: АДРЕСА_1 , має загальну площу 722,4 квадратних метри. Площа приміщення збільшилася внаслідок звільнення приміщень, які раніше були недоступні для інвентаризації та виправлення арифметичної помилки підрахунку площ та уточнення лінійних розмірів, а також влаштування антрисолей в існуючому об`ємі будівлі літера «А».

Зі змісту технічного паспорту №284-19/07/21 від 19 липня 2021 року, на нежитлове приміщення № 243 у будинку АДРЕСА_1 вбачається, що він був виготовлений на замовлення ОСОБА_2 .

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 27 жовтня 2021 року, приміщення № 244 у будинку АДРЕСА_1 на праві власності належить ОСОБА_2 .

Зі змісту інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 04 серпня 2021 року, вбачається, що приміщення №243-244 у будинку АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_2 . Зареєстровано їх об`єднання на підставі висновку щодо технічної можливості об`єднання нерухомого майна, серія та номер 135 виданого 19 липня 2021 року видавник ФОП ОСОБА_4 .

Згідно висновку про технічне об`єднання об`єктів нерухомого майна №135 від 19 липня 2021 року, шляхом об`єднання нежитлових приміщень № 233 та № 234 у будинку АДРЕСА_1 , які належать на праві власності ОСОБА_2 було створене новоутворене майно, група приміщень №233 та №234 загальною площею 1255,2 квадратних метра.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення № 244 від 23 травня 2001 року, вказане нежитлове приміщення площею 153,8 квадратних метри належить на праві приватної власності ОСОБА_2 .

Згідно довідки ФОП ОСОБА_4 , бюро технічної інвентаризації №134 від 19 липня 2021 року, відповідно до проведеної інвентаризації від 19.07.2021 року, група нежитлових приміщень № 244 за адресою: АДРЕСА_1 має загальну площу 532,8 квадратних метри. Площа приміщення збільшилася внаслідок звільнення приміщень, які раніше були недоступні для інвентаризації та виправлення арифметичної помилки підрахунку площ та уточнення лінійних розмірів, а також влаштування антрисолей в існуючому об`ємі будівлі літера «А».

Зі змісту технічного паспорту №285-19/07/21 від 19 липня 2021 року, на нежитлове приміщення № 244 у будинку АДРЕСА_1 вбачається, що він був виготовлений на замовлення ОСОБА_2 .

Відповідно до технічного паспорту № 280-19/07/21 від 19 липня 2021 року на нежитлове приміщення № 243 , 244 у будинку АДРЕСА_1 вбачається, що він був виготовлений на замовлення ОСОБА_2 .

Згідно рішення Дарницького районного суду міста Києва від 28 жовтня 2009 року, вирішено знести за рахунок ОСОБА_2 та ОСОБА_3 нерухоме майно, а саме самочинно збудовану прибудову до житлового будинку АДРЕСА_1 (до нежитлових приміщень № 243 та № 244, які належать на праві приватної власності ОСОБА_2 ) та привести у попередній стан прибудинкову територію будинку відповідно до технічної документації на будинок. Зобов`язано ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не чинити перешкоди комунальному підприємству з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» у користуванні прибудинковою територією по АДРЕСА_1 для технічно-санітарного обслуговування території.

Зі змісту договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 счня 2022 року, вбачається, що він був укладений між ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Предметом вказаного договору є продаж нежитлового приміщення загальною площею 1255,2 квадратних метри, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 приміщення № 243,244 . Вартість вказаного майна складає 2 999 000,00 грн. Вказаний договір було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О.

Відповідно до Наказу Міністерства юстиції України від 01 грудня 2022 року, скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» від 10 листопада 2021 року було задоволено. Скасовано рішення від 27 липня 2021 року № 59497888, 59498550 від 04 серпня 2021 року, № 59656728, 59657159 прийняті державним нотаріусом п`ятої київської державної нотаріальної контори Наумовим В.В. Вказане рішення гуртується на висновку центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії чи бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів міністерства юстиції від 07 вересня 2022 року.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У відповідності до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права. 2) визнання правочину недійсним. 3) припинення дії, яка порушує право. 4) відновлення становища, яке існувало до порушення. 5) примусове виконання обов'язку в натурі. 6) зміна правовідношення. 7) припинення правовідношення. 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди. 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди. 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно з ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частиною 2 ст. 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

За приписами ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (ст. 5 вказаного Закону).

Відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», до допоміжних належать приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17 травня 2005 року № 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції 25 серпня 2009 року за № 927/11207 передбачено, що допоміжні приміщення житлового будинку призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування населення.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд сприяє всебічному та повному з`ясуванню обставин по справі, роз`яснює їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або не вчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їх прав у випадках передбачених цим Кодексом (ст. 12 ЦПК України).

Статтею 77 ЦПК України визначено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 82 цього Кодексу.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

Аналізуючи вище викладені обставини, колегія суддів приходить до висновку, що у відповідача ОСОБА_2 були відсутні підстави для здійснення державної реєстрації об`єкта нерухомості за відсутності його побудови та реєстрації у встановленому порядку, як запроектованого, побудованого про інвентаризованого та прийнятого в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Зазначене підтверджується Наказом Міністерства юстиції України від 01.12.2022 року, яким скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» від 10 листопада 2021 року було задоволено. Скасовано рішення від 27 липня 2021 року № 59497888, 59498550 від 04 серпня 2021 року, № 59656728, 59657159 прийняті державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори Наумовим В.В.

При цьому Міністерство юстиції України виходило з того, що під час прийняття державним нотаріусом Наумовим В.В. оскаржуваних рішень, йому не було надано, документ, що в установленому законом порядку підтверджує прийняття об`єкта в експлуатацію. Довідки про технічні показники об`єкта нерухомого майна щодо зміни площі об`єктів не є належними документами для такої зміни.

Подання та отримання документів за заявою про внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно здійснюється відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі - Порядок).

Відповідно до п. 40 Порядку, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Згідно з п. 6 Порядку, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

Пунктом 45 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності у зв`язку із зміною суб`єкта такого права в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об`єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки, подаються:

1) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

3) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав (ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

За таких обставин, колегія суддів вважає встановленою обставину, що жодних правовстановлюючих документів, які б свідчили про набуття у встановленому законом порядку ОСОБА_2 права власності на об`єкти нерухомого майна, а саме нежитлові приміщення № 243 загальною площею 722,4 квадратних метра та № 244 загальною площею 532,8 квадратних метра матеріали справи не містять.

При цьому право власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення № 243 площею 284,8 квадратних метри підтверджується свідоцтвом про право власності від 18 червня 2001 року, на приміщення № 244 площею 153,8 квадратних метри підтверджується свідоцтвом про право власності від 23 травня 2001 року та сторонами не оспорюється.

Отже, скасування у встановленому законом порядку державної реєстрації права власності ОСОБА_2 , на зареєстровані рішеннями державного нотаріуса Наумова В.В. приміщення, тобто приміщення № 243 та 244 з безпідставно збільшеною площею, а саме 722,4 квадратних метри та 532,8 квадратних метри відповідно, безумовно підтверджує відсутність повноважень ОСОБА_2 , як власника, на розпорядження цими приміщеннями в частині площі, яка ніколи не була складовою цих приміщень і приєднана до них за рахунок допоміжних приміщень багатоквартирного будинку та самовільно добудованих приміщень.

У відповідності до вимог ст. 215, 216 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно з вимогами ст. 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.

За змістом ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Враховуючи встановлені у справі обставини та вимоги вищезазначених норм закону, апеляційний суд приходить до висновку, що оспорюваний правочин порушує публічний порядок, оскільки спрямований на незаконне заволодіння майном співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 .

За таких обставин позовні вимоги в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу зазначених нежитлових приміщень від 10 січня 2022 року, укладений між відповідачами є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо вимог про скасування державної реєстрації, апеляційний суд зазначає наступне.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 1 Закону) (надалі Закон № 1952-ІV).

В силу пункту 4 частини 1 статті 3 Закону № 1952-ІV серед загальних засад державної реєстрації прав є внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Відповідно до цієї статті в чинній редакції за результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав. Таким чином, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав (записів до Державного реєстру прав). З відображенням таких відомостей (записів) у Державному реєстрі прав рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпує свою дію. Отже, вимога про скасування такого рішення після внесення на його підставі відповідних відомостей (записів) до Державного реєстру прав не відповідає належному способу захисту.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 100), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19, пункт 10.29)). У зв`язку з цим Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку у своїй постанові від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158 гс18, пункт 5.17), де зазначалося про можливість скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності як належного способу захисту права або інтересу.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76).

Водночас Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19) та багатьох інших.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).

Враховуючи вищевикладене, вимога про скасування державної реєстрації є надлишковою та не тягне за собою поновлення прав позивача, оскільки рішення суду про визнання договору недійсним, в силу вимог ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою до внесення відповідних записів до державного реєстру.

Так, у відповідності до зазначеної норми закону, відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

За таких обставин підстав до задоволення позову в частині скасування рішення державного реєстратора не вбачається.

Щодо позовних вимог пред`явленихдо ОСОБА_2 , апеляційний суд виходить з наступного.

Як вбачається з наданих суду документів, а саме копії свідоцтва про смерть від 07 травня 2022 року ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Виходячи з положень ч. 1 ст. 55 Цивільного процесуального кодексу України, у разі смерті фізичної особи, припинення юридичної особи, заміни кредитора чи боржника у зобов`язанні, а також в інших випадках заміни особи у відносинах, щодо яких виник спір, суд залучає до участі у справі правонаступника відповідної сторони або третьої особи на будь-якій стадії судового процесу.

Процесуальне правонаступництво - це заміна сторони або третьої особи (правопопередника) іншою особою (правонаступником) у зв`язку із вибуттям із процесу суб`єкта спірного або встановленого рішенням суду правовідношення, за якої до правонаступника переходять усі процесуальні права та обов`язки право попередника і він продовжує в цивільному судочинстві участь останнього.

Відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 251 Цивільного процесуального кодексу України, суд зобов`язаний зупинити провадження у справі, серед іншого, у разі смерті або оголошення фізичної особи померлою, яка була стороною у справі, якщо спірні правовідносини допускають правонаступництво.

В свою чергу, згідно з п.7 ч.1 ст. 255 ЦПК України суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо настала смерть фізичної особи або оголошено її померлою чи припинено юридичну особу, які були однією із сторін у справі, якщо спірні правовідносини не допускають правонаступництва.

Таким чином, з наведеного вбачається, що дана норма закону підлягає застосуванню виключно в разі коли відповідач (боржник) на момент відкриття провадження мав цивільну процесуальну дієздатність, однак помер після відкриття провадження у цивільній справі.

Цивільний процесуальний кодекс України не містить норм, які б передбачали здійснення провадження у справах щодо осіб, які померли до відкриття провадження у справі. Навпаки, ЦПК України визначає порядок процесуального правонаступництва лише у тих справах, де сторона - учасник процесу вибула з певних причин, у тому числі й у зв`язку зі смертю, після відкриття провадження у справі.

В позовному провадженні процесуальне правонаступництво відбувається в тих випадках, коли права або обов`язки одного із суб`єктів спірного матеріального правовідношення в силу тих або інших причин переходять до іншої особи, яка не брала участі у цьому процесі.

Отже, матеріальне правонаступництво тісно пов`язане з процесуальним, оскільки процесуальне правонаступництво передбачає перехід суб`єктивного права або обов`язку від однієї особи до іншої в матеріальному праві. При цьому, незалежно від підстав матеріального правонаступництва процесуальне правонаступництво допускається лише після того, як відбудеться заміна в матеріальному правовідношенні.

Залучення правонаступників особи, яка померла до відкриття провадження у справі, суперечить принципам цивільного судочинства, є порушенням права, свобод та інтересів третіх осіб.

За вказаних обставин, відкриття провадження у цивільній справі за відсутності у відповідача цивільної процесуальної дієздатності свідчить про неправомірність виникнення цивільного процесу та відсутність підстав для відкриття провадження у справі.

Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 186 Цивільного процесуального кодексу України суддя відмовляє у відкритті провадження у справі якщо, серед іншого, настала смерть фізичної особи або оголошено її померлою чи припинено юридичну особу, які звернулися із позовною заявою або до яких пред`явлено позов, якщо спірні правовідносини не допускають правонаступництва.

Таким чином процесуальне правонаступництво у разі смерті фізичної особи в порядку ст. 55 ЦПК України можливо лише шляхом залучення правонаступника померлої сторони за умови, що смерть фізичної особи настала після звернення позивача до суду та відкриття провадження у справі, адже залучення правонаступників особи, яка померла до відкриття провадження у справі, суперечить принципам цивільного судочинства.

Оскільки чинним законодавством України не передбачено судового вирішення спору з особою, яка на час звернення до суду померла та правоздатність якої відповідно до вимог ст. 25 ЦК України припинено, провадження у справі до ОСОБА_2 підлягає закриттю з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 255 ЦПК України.

Аналогічна позиція викладена у постанові ВП ВС від 07 квітня 2020 року № 473/1433/18 (14-35цс20).

Щодо повноважень ОСББ на звернення до суду в інтересах співвласників багатоквартирного будинку.

ОСББ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання.

З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом.

Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання.

Зазначений висновок викладений в Постанові Верховного Суду від 14 березня 2018 року у справі № 815/219/17.

ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами (частина перша статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Завданням ОСББ є захист майнових прав співвласників об`єднання, в силу закону та Статуту (див. пункт 45 постанови Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 червня 2024 року в справі № 904/2768/23).

За таких обставин доводи апеляційної скарги, щодо відсутності порушень прав позивача є не обґрунтованими.

Положеннями п. 2 ч. 2 ст. 374 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 29 січня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі- продажу нежитлового приміщення та скасування рішення про державну реєстрацію задовольнити частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Русланом Олеговичем, зареєстрований за № 35.

В задоволенні решти позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» до ОСОБА_1 відмовити.

Провадження у справі в частині позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та скасування рішення про державну реєстрацію закрити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повне судове рішення складено 15 жовтня 2024 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.