КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/4827/2024
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2024 року м. Київ

Справа № 369/802/23

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М.,

за участю секретаря судового засідання Дубінкіної М.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29 серпня 2023 року, ухвалене у складі судді Янченка А.В.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», третя особа - Український Консорціум «Екосорб» в особі ліквідатора арбітражного керуючого Ковалко Галини Іванівни про визнання права власності,

встановив:

У січні 2023 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідача ТОВ «ПГ Інвест» про визнання права власності.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 10 липня 2006 року між ОСОБА_1 та Український консорціумом «Екосорб» укладено договір № 3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку, пунктом 1.2 якого передбачено, що за даним договором виконавець зобов`язується побудувати житловий будинок, а в ньому - нежитлове приміщення за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , офісне приміщення № 1 площею 100,00 кв.м, та після підписання Акта державної комісії про проведення будинку в експлуатацію передати учаснику його частку об`єкта будівництва - об`єкт будівництва, за актом прийому-передачі об`єкт будівництва у власність на умовах даного договору.

09 червня 2008 року між ОСОБА_1 та Український консорціумом «Екосорб» укладено додаткову угоду до договору № 3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10 липня 2006 року про наступне. Сторони прийшли до згоди змінити предмет договору в частині об`єкту будівництва та у зв`язку з цим внести відповідні зміни до тексту договору, а саме викласти п. 1.2 договору у новій редакції «1.2. За даним договором виконавець зобов`язується : А) побудувати житловий будинок за будівельною адресою: ж/б № НОМЕР_1 (будівельний № НОМЕР_2 ) по АДРЕСА_1 , офісне приміщення загальною площею 151,04 кв.м, що складається згідно плану з: офісного приміщення НОМЕР_3, площею 16,37 кв.м, холу НОМЕР_4, площею 16,39 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_6, площею 22,13 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_5, площею 18,93 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_8, площею 18,36 кв.м, санітарного вузла НОМЕР_7, площею 3,81 кв., офісного приміщення НОМЕР_10, площею 35,84 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_9, площею 19,21 кв.м; Б) після підписання акта державної комісії про введення будинку в експлуатацію передати учаснику його частку об`єкта будівництва, за актом прийому-передачі. Учасник зобов`язується забезпечити фінансування об`єкта будівництва у власність на умовах даного договору. 2. Викласти п. 1.3 договору у новій нижченаведеній редакції: 1.3. Запланований термін здачі будинку в експлуатацію, в якому знаходиться об`єкт будівництва, ІІІ квартал 2009 року.

09 червня 2008 року в додатку № 3 до договору пайової участі у будівництві житлового будинку № 3-001-КЛ-НЖ від 10 липня 2006 року, сторонами договору зафіксовано, що на момент підписання даного додатку № 3 у новій редакції від 09 червня 2008 року учасником сплачена сума пайового внеску 960 000 гривень, в т.ч. ПДВ 20% - 160 000 гривень. Залишок по оплаті - 140 000 гривень, в т.ч. ПДВ 20% 23 333,33 гривень. Сума внеску 140 000 гривень має бути сплачена не пізніше 31 березня 2009 року.

24 березня 2009 року здійснено останній платіж на виконання договору № 3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10 липня 2006 року в розмірі 140 000 грн.

В порушення умов договору в зазначений термін об`єкт будівництва в ІІІ кварталі 2009 року не було введено в експлуатацію.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 травня 2012 року у справі № 2-1898/2012 було затверджено мирову угоду на таких умовах: «Український консорціум «Екосорб» визнає в повному обсязі майнові права за ОСОБА_1 майнові права об`єкт інвестування яких виступають нежитлові приміщення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , офісне приміщення загальною площею 151,04 кв.м, що складається згідно плану з: офісного приміщення НОМЕР_3, площею 16,37 кв.м, холу НОМЕР_4, площею 16,39 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_6, площею 22,13 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_5, площею 18,93 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_8, площею 18,36 кв.м, санітарного вузла НОМЕР_7, площею 3,81 кв., офісного приміщення НОМЕР_10, площею 35,84 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_9, площею 19,21 кв.м.»

Зазначена мирова угода набрала чинності 24.05.2012 року.

23 серпня 2013 року між УК «Екосорб» та ТОВ «ПГ Інвест» укладено договір про зміну замовника будівництва (передачу прав та функцій замовника будівництва) від 23 серпня 2013 року, на підставі п. 3 якого, всі права, які належать УК «Екосорб» як замовнику будівництва об`єкта містобудування були передані ТОВ «ПГ Інвест».

15 вересня 2015 року відповідно до сертифікату серії ІУ № , виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на ім`я ТОВ «ПГ Інвест» будинок АДРЕСА_3 введено в експлуатацію 15 вересня 2015 року.

Дату введення житлового будинку в експлуатацію було відкладено майже на 6 років, що суперечить п. 1.3 договору.

Після введення в експлуатацію об`єкта містобудування ТОВ «ПГ Інвест» в порушення умов договору про зміну замовника будівництва (передачу прав та функцій замовника будівництва) від 23 серпня 2013 року та договору пайової участі у будівництві житлового будинку № 3-001-КЛ-ІІЖ від 10 липня 2006 року не виконало свої зобов`язання з передачі позивачу акту приймання-передачі об`єкта будівництва - офісне приміщення.

ОСОБА_1 була позбавлена права на отримання у власність офісного приміщення, у будівництво якого було інвестовано грошові кошти.

Позивач вказувала, що ТОВ «ПГ Інвест» та УК «Екосорб» не виконано зобов`язання щодо закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію в терміни, обумовлені договором, не повідомлено позивача про зміну замовника будівництва, а також те, що ТОВ «ПГ Інвест» незаконно зареєструвало за собою право власності на офісне приміщення, майнові права на яке належать позивачу, що свідчить про невизнання ТОВ «ПГ Інвест» та УК «Екосорб» права власності позивача на офісне приміщення.

Оскільки позивач оплатила вартість офісного приміщення в повному обсязі, згідно зі статтею 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестиції відповідно до законодавчих актів України, позаяк об`єкти та результати інвестицій є власністю інвестора, а також зважаючи на те, що відповідач не визнає відповідного права позивача.

На підставі вище наведеного, позивач просила суд визнати за ОСОБА_1 право власності на офісне приміщення загальною площею 151,04 кв.м, що складається згідно плану з: офісного приміщення НОМЕР_3, площею 16,37 кв.м, холу НОМЕР_4, площею 16,39 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_6, площею 22,13 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_5, площею 18,93 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_8, площею 18,36 кв.м, санітарного вузла НОМЕР_7, площею 3,81 кв., офісного приміщення НОМЕР_10, площею 35,84 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_9, площею 19,21 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та стягнути понесені судові витрати.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29 серпня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи.

Судом помилково встановлено, що будівництво житлового будинку АДРЕСА_3 регулюється приписами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Правовідносини між ОСОБА_1 та виконавцем регулювалися ЦК України та Законом України «Про інвестиційну діяльність». В Договорі №3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10.07.2006 з його додатковими угодами, в жодному із пунктів не зазначено про купівлю і погашення цінних паперів. В договорі в розрізі розрахунків зазначені тільки грошові кошти і суми визначені в гривні. Останній платіж на виконання договору №3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10 липня 2006 року в розмірі 140 000 грн. було здійснено 24 березня 2009 року, що підтверджується матеріалами справи. Розрахунок за договором №3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10 липня 2006 року з його додатковими угодами підтверджується мировою угодою, яку було затверджено 24 травня 2012 року ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 травня 2012 року у справі № 2-1898/2012.

Вказує, що додаткова угода не є окремим договором. Додатковою угодою вносяться зміни до основного договору, а отже станом на дату здійснення останнього платежу 24 березня 2009 року ОСОБА_1 було вірно здійснено платіж на виконання договору з його додатковими угодами. Також, відсутність претензій виконавця щодо розрахунку зафіксовано в мировій угоді.

Суд дійшов помилкового висновку про те, що позивачем пропущено строки позовної давності. Вказує, що ОСОБА_1 неодноразово зверталася до Український консорціум «Екосорб», а потім до ТОВ «ПГ Інвест» з приводу виконання Договору №3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10 липня 2006 року з його додатковими угодами та мирової угоди, яку було затверджено 24 травня 2012 року ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 травня 2012 року у справі № 2-1898/2012, проте її прохання виконати умови договору в кінцевому результаті були проігноровані і не виконані. Право власності на офісні приміщення було незаконно оформлено на ТОВ «ПГ Інвест».

Судом не було досліджено і неправильно застосовано ст. ст. 316, 319, 321, 328, 331, 392, 514, 520, 525, 526, 527, 530-532 ЦК України, ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (в редакції 19 січня 2006 року), а також відсутні пояснення відхилення кожного аргументу з порушення норм процесуального законодавства. Судом не надано належної оцінки тому факту, що умовами договору про зміну замовника будівництва передбачено, що в результаті його укладення відбулась заміна сторони - боржника в зобов`язаннях взятих на себе УК «Екосорб» при укладені договорів, на підставі яких залучались кошти для фінансування об`єкту містобудування, в тому числі і в договорі №3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10 липня 2006 року.

Вказує, що після укладення договору про зміну замовника будівництва до ТОВ «ПГ Інвест» перейшли усі права та обов`язки попередньої сторони у зобов`язанні - УК «Екосорб», у тому числі зобов`язання по передачі позивачу офісного приміщення, що було зафіксовано в мировій угоді та затверджено ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 травня 2012 року у справі № 2-1898/2012.

Судом не надано оцінки та висновків щодо практики Верховного Суду, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц. Також суд першої інстанції не врахував постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

Зазначає, що практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12, від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12, від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц. Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Звертає увагу на постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц.

Судом не було встановлено, що ТОВ «ПГ Інвест» та УК «Екосорб» не виконано зобов`язання щодо закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію в терміни, обумовлені договором, не повідомлено позивача про зміну замовника будівництва, а також те, що ТОВ «ПГ Інвест» незаконно зареєструвало за собою право власності на офісне приміщення, майнові права на яке належать позивачу, що свідчить про невизнання ТОВ «ПГ Інвест» та УК «Екосорб» права власності позивача на офісне приміщення.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача ТОВ «ПГ Інвест» - Заворотнюк М. С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду залишити без змін. Вказує, що посилання апелянта на той факт, що вона є також інвестором відповідно до вимог Закону України «Про інвестиційну діяльність» не може бути взяте до уваги в силу того, що Закон України «Про інвестиційну діяльність» та Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV хоч і регулюють сферу інвестування, однак при регулюванні відносин позивач (укладені договору) повинен був керуватись саме приписами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV, як спеціального нормативного акту.

Посилання на мирову угоду, укладену між позивачем та третьою особою, не можуть бути взяті до уваги, оскільки остання не передбачає виникнення права власності та ґрунтується на Додатковій угоді. В той же час, укладення вказаної угоди, як вже було обґрунтовано раніше суперечить встановленому законодавством (Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV) порядку залучення коштів фізичних осіб, що робить такий договір нікчемним в силу недотримання вимог Закону - тобто не має правових наслідків і, отже, не може бути узаконене рішенням суду, оскільки рішення суду не правовстановлюючий документ.

Згідно з платіжним документом щодо проведення оплати в розмірі 140 000 грн. кошти було сплачено в рахунок інвестування об`єкту нерухомого майна за адресою АДРЕСА_4 . Суд вказану обставину дослідив та дійшов до висновку, що жодної доплати за придбання об`єктів за адресою АДРЕСА_3 позивач не здійснював. В апеляційній скарзі належних та допустимих обґрунтувань на докази що містяться в матеріалах справи апелянт не навів. Таким чином, вказаний висновок суду, що ґрунтується на документах наданих самим позивачем у справі - не було спростовано в апеляційній скарзі.

Позивач у справі звернувся до суду саме з вимогами про визнання за ним права власності, тобто не за статтею 391, а за статтею 392 ЦК України, що регулює зовсім інші відносини. При цьому на такі вимог встановлені виключення не поширюються. Отже, суд правомірно вказав на те, що до даних з правовідносин слід застосувати позовну давність (тим більше позивачка у справі вже зверталась до суду з аналогічною вимогою).

Вказує, що для вирішення питання щодо захисту права власності позивач у справі повинен був довести сам факт наявності в нього права власності, однак надані останнім документи не підтверджують вказаної обставини. Статті 526, 527, 530-532 ЦК України при поданні позову не можуть бути застосовані, оскільки регулюють зобов`язальні відносини, а не відносини права власності; Частина 2 статті 331 ЦК України не може бути застосована для захисту прав позивача та для скасування правомірного рішення суду, оскільки в такому разі саме ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» як замовник та особа, що ввела в експлуатацію будинок, є законним власником, а, отже, позивач не має право власності на таке майно.

Апелянт вважає, що суд не врахував роз`яснення викладені в Постанові Великої палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 34//16879/15-ц щодо можливості захисту права власності в зобов`язальних відносинах в разі невизнання чи оспорювання права власності позивача. Однак, такий висновок ґрунтувався на положення про існування права у позивача, що випливає з суті договору купівлі-продажу майнових прав (продаж існуючого майнового права), що відмінне від укладеного позивачем договору пайової участі; однак, позивачем не доведено фактів оспорювання чи невизнання права власності відповідачем його права.

У відповіді на відзив позивач ОСОБА_1 посилається на те, що виконала всі вимоги інвестиційного договору, внаслідок чого має право на отримання у власність об`єкту інвестування. Оскільки відповідач не виконав покладені на нього договором зобов`язання з передачі об`єкта інвестування, то позивач вважає, що її порушене право підлягає поновленню шляхом визнання права власності на об`єкт інвестування. Позивач також спростовує посилання відповідача на нікчемність мирової угоди, зауваживши на те, що зазначений правочин був визнаний в судовому порядку під час розгляду іншої справи.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача ТОВ «ПГ Інвест» Заворотнюк М.С. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце слухання справи повідомлявся належним чином, причини неявки не повідомив.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до змісту наданої копії договору № 3-001-КЛ-НЖ пайової участі в будівництві від 10.07.2006 року вбачається, що вказаний договір відноситься до договорів пайової участі - тобто передбачає, що інвестор є разом з іншими пайовиками забудовником певного об`єкту, якому належить певна частка в будівництві (у всьому житловому будинку) та він отримує за результатами прийняття в експлуатацію конкретний об`єкт права власності. При цьому підстави такого отримання є повна оплата участі в такому будівництві. А за результатами завершення будівництва - ним буде отримано лише певний об`єкт - офісне приміщення площею - 100,00 кв.м.

Однак, будівництво житлового будинку за адресою АДРЕСА_5 здійснювалось із застосуванням інших механізмів. 26.03.2007 року було розпочате вільне розміщення випущених цінних паперів, що давали право їх власнику як інвестору отримати у власність визначене майно. При цьому підставами для отримання у власність майна є право власності на цінні папери в кількості, що дозволяє викупити певні квадратні метри та дійсний договір бронювання приміщення.

Судом встановлено, що будівництво житлового будинку АДРЕСА_5 регулюється приписами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». З врахуванням приписів вказаного нормативного акту, що є спеціальним по відношенню до ЦК України, передбачено, що залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Саме з врахуванням приписів вказаних документів було випущено в обіг цінні папери - облігації. Порядок випуску, обігу та умови погашення визначено в інформації про випуск облігацій Українського консорціуму «ЕКОСОРБ» на підставі рішення № 13 від 21.04.2006 року загальних зборів учасників Українського консорціуму «ЕКОСОРБ».

Таким чином, на момент здійснення будівництва до об`єкту застосовувались особливі умови укладення на виконання договорів, які не були дотриманні при укладенні додаткової угоди до договору № 3-001-КЛ-НЖ пайової участі в будівництві від 10.07.2006 року.

Окрім того, якщо виходити зі змісту наданої додаткової угоди, позивач у справі придбав групу приміщень (номер групи приміщень не вказано), хоча з доданого детального плану вбачається, що вона такою не є. Відповідно до наданої схеми вбачається, що усі вказані приміщення є відокремленими та не мають єдиного виходу на вулицю чи сходинкову клітину, а разом іншими приміщеннями не пов`язані.

Позивачем у справі на підтвердження власної позиції у справі надано договір № 3-001-КЛ-ЖН, п. 1.5 якого передбачено, що остаточні розрахунки проводяться після уточнення площ приміщень за результатами обмірів БТІ. Сам позивач у справі вимагає визнати за ним право власності на об`єкт площею 151,04 кв.м. та намагається припинити право власності ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» на майно, набуте ним на законних підставах.

Після укладення договору про зміну об`єкту інвестування, позивач за новим договором оплати не здійснювала - в матеріалах справи відсутній документ щодо сплати суми коштів в розмірі, обумовленому відповідною угодою, з посиланням на виконання зобов`язань саме за цією додатковою угодою.

Таким чином, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що набуття права власності ОСОБА_1 на новозбудований об`єкт нерухомості є недоведеним, відповідно не встановлено порушення прав позивача з боку відповідача ТОВ «ПГ Інвест» .

Крім того, суд вважав, що позивачем пропущено строки позовної давності, що є окремою підставою для відмови в задоволенні позовних вимог, оскільки позивач уклавши 24.05.2012 року мирову угоду та після завершення будівництва та введення в експлуатацію в 2015 році спірного майна, за захистом своїх майнових прав до суду не зверталася.

З такими висновками суду першої інстанція колегія суддів не погоджується з огляду на наступні обставини.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 10 липня 2006 року Український консорціум «Екосорб» та ОСОБА_1 уклали договір пайової участі в будівництві № 3-001-КЛ-НЖ, за змістом якого ОСОБА_1 як учасник бере пайову участь у будівництві житлового будинку, зокрема офісного приміщення № 1 площею 100 кв. м за адресою: АДРЕСА_4 . Підставою такого отримання є повна оплата пайової участі.

Разом з тим, як вбачається з додаткової угоди до договору № 3-001-КЛ-НЖ пайової участі у будівництві житлового будинку від 10.07.2006 року, що була укладена між Українським консорціумом «Екосорб» та ОСОБА_1 09 червня 2008 року сторони дійшли згоди змінити предмет договору в частині об`єкту будівництва - а саме житловий будинок за будівельною адресою: ж/б № НОМЕР_1 (будівельний № НОМЕР_2 ) по АДРЕСА_1 , офісне приміщення загальною площею 151,04 кв.м, що складається згідно плану з: офісного приміщення НОМЕР_3, площею 16,37 кв.м, холу НОМЕР_4, площею 16,39 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_6, площею 22,13 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_5, площею 18,93 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_8, площею 18,36 кв.м, санітарного вузла НОМЕР_7, площею 3,81 кв., офісного приміщення НОМЕР_10, площею 35,84 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_9, площею 19,21 кв.м.

09 червня 2008 року в додатку № 3 до договору пайової участі у будівництві житлового будинку № 3-001-КЛ-НЖ від 10 липня 2006 року, сторонами договору зазначено, що на момент підписання даного додатку № 3 у новій редакції від 09 червня 2008 року учасником сплачена сума пайового внеску 960 000 гривень, в т.ч. ПДВ 20% - 160 000 гривень. Залишок по оплаті - 140 000 гривень, в т.ч. ПДВ 20% 23 333,33 гривень. Сума внеску 140 000 гривень має бути сплачена не пізніше 31 березня 2009 року.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, представник ТОВ «ПГ Інвест» зазначав, що будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (будівельний 36) здійснювалося із застосуванням інших механізмів. 26 березня 2007 року було розпочате вільне розміщення випущених цінних паперів, що давали право їх власнику як інвестору отримати у власність визначене майно. При цьому підставами для отримання у власність майна є право власності на цінні папери в кількості, що дозволяє викупити певні квадратні метри та дійсний договір бронювання приміщення.

Як вбачається з даних Єдиного державного реєстру судових рішень, у справі № 910/20607/17, в якій ТОВ «ПГ Інвест» виступало відповідачем, Верховним Судом у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 06 серпня 2021 року було встановлено, що «умови випуску та розміщення облігацій боржника, а також його права та обов`язки викладені в проспекті емісії іменних цільових облігацій УК "Екосорб", опублікованому в офіційному виданні ДКЦПФР "Вісник. Цінні папери" № 57-58 (1871) від 16.03.2007 (далі - Проспект).

Придбані кредитором облігації, згідно з пунктом 11.4 Проспекту, були випущені боржником з метою залучення коштів від юридичних та фізичних осіб для фінансування будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_5 .

При погашенні одна облігація серії "G", згідно з пунктом 11.7 Проспекту, надає право її власнику отримати у власність 1 (один) квадратний метр загальної площі квартири у житловому будинку.

Відповідно до пункту 12.6 Проспекту конкретне приміщення, що буде передано власнику облігацій при погашенні, визначається в договорі бронювання, що укладається між власником облігацій та емітентом.»

Також, як встановлено постановою Верховного Суду від 26 червня 2018 року у справі № 911/5039/14 за позовом ТОВ «Компанія з управління активами "Будівельні проекти» до Українського консорціуму «Екосорб» та ТОВ «ПГ Інвест» про визнання права власності, згідно з пунктом 11.4 відомостей про випуск облігацій УК "Екосорб", розміщених в офіційному виданні "Вісник. Цінні папери" №№ 57-58 (1871) від 16.03.2007 , фінансові ресурси від розміщення облігацій будуть спрямовані на фінансування будівництва житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_5 (житловий будинок).

У пункті 11.9 відомостей передбачено, що власники облігацій мають право, зокрема, при погашенні облігацій набувати право власності на відповідну кількість площі у відповідному житловому будинку, згідно з умовами випуску 1 облігація дає право на отримання одного квадратного метру площі квартири.

Дата початку погашення - 01.11.2009, дата закінчення погашення - 02.04.2010 (пункт 14.1 відомостей).

За змістом пункту 14.2 відомостей погашення облігацій відбувається за умови перерахування облігацій з рахунку в цінних паперах власника на рахунок у цінних паперах емітента в депозитарії ВАТ «МФС».

Погашення облігацій емітентом їх власникам відбувається шляхом оформлення права власності на житлове приміщення відповідної кількості квадратних метрів залежно від кількості облігацій.

Усі витрати, пов`язані з оформленням права власності на нерухомість, несе власник облігацій. Умовою передачі нерухомості є пред`явлення до погашення відповідної кількості облігацій та наявність договору бронювання. Виконання сторонами своїх зобов`язань оформлюється актом.»

Враховуючи викладені обставини, що встановлені у справах, стороною у яких було ТОВ «ПГ Інвест», судом першої інстанції правильно застосовано до спірних правовідносин Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», відповідно до приписів якого було врегульовано будівництво житлового будинку АДРЕСА_5 , оскільки фінансування будівництва відбувалося, зокрема, шляхом залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління, в зв`язку з чим запроваджувалися особливості управління цими коштами і виникали правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Разом з тим, ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 травня 2012 року у справі № 2-1898/2012 за позовом ОСОБА_1 до Українського консорціуму «Екосорб» про визнання майнових прав було затверджено мирову угоду на таких умовах: «Український консорціум «Екосорб» визнає в повному обсязі майнові права за ОСОБА_1 майнові права об`єкт інвестування яких виступають нежитлові приміщення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , офісне приміщення загальною площею 151,04 кв.м, що складається згідно плану з: офісного приміщення НОМЕР_3, площею 16,37 кв.м, холу НОМЕР_4, площею 16,39 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_6, площею 22,13 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_5, площею 18,93 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_8, площею 18,36 кв.м, санітарного вузла НОМЕР_7, площею 3,81 кв., офісного приміщення НОМЕР_10, площею 35,84 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_9, площею 19,21 кв.м

Відповідач зобов`язується не відчужувати третім особам та не вчиняти будь-яких дій, наслідком яких може бути обтяження майнових прав позивача будь-якими зобов`язаннями будь-якого характеру (заставою, іпотекою та інше) без письмової згоди позивача об`єкту інвестування, яким виступають нежитлові приміщення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , офісне приміщення загальною площею 151,04 кв.м, що складається згідно плану з: офісного приміщення НОМЕР_3, площею 16,37 кв.м, холу НОМЕР_4, площею 16,39 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_6, площею 22,13 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_5, площею 18,93 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_8, площею 18,36 кв.м, санітарного вузла НОМЕР_7, площею 3,81 кв., офісного приміщення НОМЕР_10, площею 35,84 кв.м, офісного приміщення НОМЕР_9, площею 19,21 кв.м.»

23 серпня 2013 року між УК «Екосорб» та ТОВ «ПГ Інвест» укладено договір про зміну замовника будівництва (передачу прав та функцій замовника будівництва), на підставі п. 3 якого всі права, які належать УК «Екосорб» як замовнику будівництва об`єкта містобудування були передані ТОВ «ПГ Інвест».

Згідно п. 5 договору з дати укладення цього договору припиняє свої зобов`язання за укладеними договорами з фізичними особами, а також договорами, спрямованими на забезпечення будівництва об`єкта містобудування - додатковими договорами № 1 та № 2 до цього договору та договорами заліку майнових прав, які укладенні замовником 1 відповідно до умов цього договору.

Підпунктом 9 п. 4.2 договору передбачено обов`язок ТОВ «ПГ Інвест» ввести об`єкт містобудування в експлуатацію та протягом 1 місяця з дня введення в експлуатацію передати УК «Екосорб» його площі в об`єкті містобудування, що визначені в додатковому договорі № 2 до цього договору для подальшої передачі вказаних площ квартир та приміщень відповідним фізичним особам, перелік яких наведено в додатковому договорі № 2 з метою виконання зобов`язань УК «Екосорб» перед вказаними фізичними особами.

Згідно з п. 6 додаткового договору № 2 від 23 серпня 2013 року, Замовник 2 гарантує після введення 1-ї черги об`єкта містобудування в експлуатацію передати квартири та приміщення, щодо яких підтверджені зобов`язання Замовника 1 для подальшої їх передачі фізичним особам згідно з переліком, вказаним у додатку № 1 до цього додаткового договору.

Постановою Верховного Суду від 26 червня 2018 року у справі № 911/5039/14 за позовом ТОВ «Компанія з управління активами "Будівельні проекти» до Українського консорціуму «Екосорб» та ТОВ «ПГ Інвест» про визнання права власності встановлено, що 15 вересня 2015 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано сертифікат серії ІУ № 70, яким засвідчено відповідність проектній документації закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу), а саме першої черги будівництва житлового будинку АДРЕСА_5 , а також готовність відповідної житлової забудови до експлуатації.

Отже, відповідно до додаткової угоди від 09 червня 2008 року до договору пайової участі в будівництві № 3-001-КЛ-НЖ від 10 липня 2006 року та відповідно до ухвали Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 травня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Українського консорціуму «Екосорб» про визнання майнових прав, Український консорціум «Екосорб», який права та функції замовника передав ТОВ «ПГ Інвест», визнав за позивачем майнові права на нежитлові приміщення за будівельною адресою : АДРЕСА_6 , офісне приміщення, загальною площею 151,04 кв.м., що складається згідно з планом з:

- офісного приміщення НОМЕР_3, площею 16,37 кв. м, - холу НОМЕР_4 площею 16,39 кв. м,

- офісного приміщення НОМЕР_6, площею 22,13 кв. м,

- офісного приміщення НОМЕР_5, площею 18,93 кв. м,

- офісного приміщення НОМЕР_8, площею 18,36 кв. м,

- санітарного вузла НОМЕР_7, площею 3,81 кв. м,

- офісного приміщення НОМЕР_10, площею 35,84 кв. м,

- офісного приміщення НОМЕР_9, площею 19,21 кв. м.

Відповідно до приписів Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127 передбачено, що нежитлове приміщення (група нежитлових приміщень) - сукупність нежитлових приміщень, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку, коридор або земельну ділянку чи прилеглу територію і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Разом з тим, наданим позивачем планом- схемою об`єкта будівництва, що знаходиться за вказаною будівельною адресою, не підтверджується, що вищеперелічені офісні приміщення становлять єдиний об`єкт нерухомості - нежитлове офісне приміщення, площею 151,04 кв.м., адже інші суміжні приміщення на цьому плані ( № 127, 132), з якими поєднані вказані офісні приміщення, позивачу відповідно до додаткової угоди не належать.

Як вбачається зі змісту позовної заяви та апеляційної скарги ОСОБА_1 , відзиву представника відповідача ТОВ «ПГ Інвест» на позовну заяву, обидві сторони визнають та підтверджують, що право власності на спірні нежитлові приміщення було зареєстроване за ТОВ «ПГ Інвест». При цьому письмових доказів цієї обставини ні позивачем, ні представником відповідача до матеріалів справи не надано.

Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Також представники обох сторін підтвердили в суді апеляційної інстанції, що позивач ОСОБА_1 була обізнана про те, що за відповідачем ТОВ «ПГ Інвест» було зареєстровано право власності на спірні нежитлові приміщення, у зв`язку з чим вона вже зверталась до суду із позовом про скасування реєстрації права власності за ТОВ «ПГ Інвест».

Відповідно до процесуальних документів, опублікованих у Єдиному державному реєстрі судових рішень, вбачається , що у грудні 2019 року ОСОБА_1 звернулась до Києво-Святошинського районного суду Київської області із позовом до ТОВ «ПГ Інвест», приватного нотаріуса Києво-Святошинського нотаріального округу Потапова М.Ю., треті особи: Головне управління юстиції у м. Києві, Український консорціум «Екосорб» в особі ліквідатора Ковалко Г.І., КП «Київська міська рада «Київське міське бюро технічної інвентаризації» про скасування державної реєстрації права власності ( справа № 369/15572/19).

Відповідно до ухвали суду першої інстанції від 06 грудня 2019 року у справі № 369/15572/19 про залишення позовної заяви без руху, ОСОБА_1 заявляла позовні вимоги : 1) визнати протиправним та скасувати рішення Приватного нотаріуса Києво- Святошинського нотаріального округу Потапова Михайла Юрійовича, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 29562112 від 11.05.2016 17:43:27 (відомості внесено до реєстру 06.05.2016 00:42:45); 2) скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про право власності: 14466977, про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест» (код за ) права власності на нежитлове приміщення № 432, загальною площею 269,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 .

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13 січня 2020 року позовну заяву ОСОБА_1 визнано неподаною та повернуто позивачу.

У січні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до Києво-Святошинського районного суду Київської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», Приватного нотаріуса Києво-Святошинського нотаріального округу Потапова М.Ю., треті особи: Головне управління юстиції у м. Києві, Український консорціум «Екосорб» в особі ліквідатора Ковалко Г.І., КП Київської міської ради «Київське бюро технічної інвентаризації» про скасування державної реєстрації права власності, та ухвалою вказаного суду від 22 січня 2020 року було відкрито провадження у справі № 369/816/20.

Зі змісту ухвали Києво-Святошинського районного суду Київської області про забезпечення позову у справі № 369/816/20 від 24 січня 2020 року вбачається, що предметом позову було визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нежитлове приміщення № 432, загальною площею 269,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 , та скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про право власності № 14466977 про реєстрацію ТОВ «ПГ Інвест» права власності на нежитлове приміщення № 432 загальною площею 269,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 .

Однак, ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 березня 2021 року у справі № 369/816/20 позовну заяву ОСОБА_1 залишено без розгляду з підстав повторної неявки позивача в судове засідання.

Таким чином, як визнали в судовому засіданні представники сторін та вбачається з вказаних ухвал Києво-Святошинського районного суду Київської області у справах № 369/15572/19 та № 369/816/20, право власності на нежитлові приміщення, які є предметом даного спору, та які знаходяться за адресою: АДРЕСА_7 , у травні 2016 року було зареєстроване за відповідачем ТОВ «ПГ Інвест».

При цьому позивачем не надано до справи доказів тієї обставини, що внаслідок завершення будівництва та прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію було створено об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення, площею 151,04 кв.м., про визнання права власності на який нею заявлено у позовній заяві. Як вбачається зі змісту вказаних ухвал, ОСОБА_3 оспорювала державну реєстрацію права власності ТОВ «ПГ Інвест» на нежитлові приміщення за цією ж адресою, площею 269,7 кв.м.

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Наведеною нормою матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постановах: від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12, від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12, від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц.

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вказала, що коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Отже, інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав на стадії до введення об`єкту нерухомості в експлуатацію він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 листопада 2023 року у справі № 204/5775/15-ц (провадження № 61-4218св23) зазначено, що «в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на об`єкт інвестування, вартість якого сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цей збудований об`єкт може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Зазначене відповідає правовим висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), за обставинами якої позивач виконала свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва (квартиру), який було введено в експлуатацію, проте відповідачі (забудовники) як продавці не визнавали такого права покупця на спірне майно, у зв`язку з чим відмовлялися передати позивачу необхідні документи для оформлення права власності на квартиру. Тобто, у справі № 344/16879/15-ц право власності на спірну квартиру не було зареєстроване за іншою особою, а тому Велика Палата виснувала, що віндикація не може бути застосована, а ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на індивідуально визначений об`єкт нерухомості на підставі статті 392 ЦК України».

Разом з тим, заявляючи позовні вимоги про визнання права власності на офісне приміщення, загальною площею 151,04 кв.м., позивачем не надано належних та допустимих доказів тієї обставини, що після введення в експлуатацію в 2015 році будинку за адресою АДРЕСА_8 , було створено саме такий індивідуально визначений об`єкт нерухомості, будівництво якого проінвестовано нею, - офісне приміщення, загальною площею 151,04 кв.м.

Також у даній справі встановлено, що спірні нежитлові приміщення, право власності на які просить визнати за нею позивач, у травні 2016 року були зареєстровані на праві власності за відповідачем ТОВ «ПГ Інвест», при цьому площа нежитлових ( офісних) приміщень становила 269,7 кв.м.

Відповідно до ч. 1 ст. 387 ЦК України, власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Згідно з частиною третьою статті 388 ЦК України якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду у постановах від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 , за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц).

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що позивач використала неналежний спосіб захисту, який не призведе до поновлення порушеного права, оскільки право власності на спірні нежитлові приміщення зареєстроване в 2016 році за відповідачем ТОВ «ПГ Інвест», тому поновлення прав позивача має відбуватися саме шляхом витребування майна з чужого незаконного володіння.

Доводи апеляційної скарги такого висновку не спростовують, зводяться до суб`єктивного помилкового тлумачення норм цивільного законодавства та правових висновків Верховного Суду, які суперечать чинній правозастосовній практиці, сформульованій у постановах Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає також помилковим висновок суду першої інстанції про застосування наслідків спливу позовної давності, оскільки підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 відсутні.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду у постановах від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц і від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 , суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо встановить, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач.

За змістом пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення

Відповідно до частини четвертої статті 376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову, проте такі висновки зроблено з неправильним застосуванням норм матеріального права та неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, в зв`язку з чим апеляційний суд дійшов висновку про необхідність змінити оскаржуване рішення в мотивувальній частині, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374 - 376, 381 - 383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , - задовольнити частково.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29 серпня 2023 року - змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 15 жовтня 2024 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Кирилюк Г.М.

Рейнарт І.М.