Провадження № 2/686/1716/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2024 року м. Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд в складі:

головуючого судді Стефанишина С.Л.,

при секретарі судового засідання Дмітрієвій Д.В.,

за участю: представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Хмельницькому цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

1. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

05.07.2023 року з позовною заявою до суду звернулись ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння посилаючись на те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна №2971 від 18.11.2021 р, укладений в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» та Товариством з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» є незаконним, оскільки суперечить вимогам законодавства з наступних підстав.

03 квітня 2008 року між ОСОБА_3 та Відкритим акціонерним товариством комерційний банк «Надра» було укладено кредитний договір № 03/04/2008/840-к/1381 від 03.04.2008 року. Зобов`язання за вказаним кредитним договором є основним зобов`язанням по відношенню до іпотечного договору від 03.04.2008 р. посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк Н.М, та зареєстрованого в реєстрі за № 487.

І лише у випадку, якщо основне зобов`язання не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» () порушено вимоги ч. 1 ст. 33 та ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а саме: не надіславши жодної письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання до ОСОБА_3 , в порядку ст. 35 Закону «Про іпотеку», іпотекодержатель здійснив відчуження предмету іпотеки (квартири), на користь третьої особи.

Відповідно до вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки можливе виключно в разі дотримання іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотеко держателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» (), як іпотекодержателем, в ситуації яка є предметом цього позову було порушено вимоги частини першої статті 35 та частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», адже жодного письмової вимоги від відповідача товариство з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» позивачі, не отримували.

Таким чином, товариство, як іпотекодержатель, взагалі не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, тому в нього не було права продавати належне ОСОБА_3 та ОСОБА_4 нерухоме майно - Товариству з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК».

Позивачі вважають, що факт зазначеного порушення іпотекодержателем вимог ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є самостійною підставою для визнання недійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна №2971 від 18.11.2021 р, який укладений в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» та Товариством з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК».

Крім цього, під час укладення Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18.11.2021 р., укладеного в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», порушено вимоги Закону України «Про іпотеку» і Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Станом на 18.11.2021 р. приватний нотаріус Пономарьова Д.В. не мала права посвідчувати договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме - квартири яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛКОЛЕКШН» неправомірно здійснило продаж іпотечного майна і останнім не було дотримано вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Зокрема, згідно зазначеної норми Закону: якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Протягом тридцяти денного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Перед посвідченням договору купівлі-продажу предмета іпотеки нотаріус зобов`язаний пересвідчись у дотриманні вимог Закону України «Про іпотеку» і тільки при наявності всіх необхідних документів посвідчувати договір.

Однак, станом на 18.11.2021 р., ні продавцем ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН», ні приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. вимоги Закону України «Про іпотеку» і Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України дотримані не були, а саме не було повідомлено іпотекодавця (позивача 1) про намір укласти/посвідчити (і подальше укладення договору) купівлі-продажу предмету іпотеки.

Тобто, під час укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18.11.2021 р. були порушені базові вимоги Закону України «Про іпотеку» і Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, щодо реалізації іпотечного застереження.

Просять суд договір купівлі-продажу нерухомого майна квартири за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 040), укладений в порядку ст.38 ЗУ «Про іпотеку» між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» та Товариством з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. 18 листопада 2021 року, зареєстрований в реєстрі за №2971, запис відомостей про речове право: № 45136063 від 18 листопада 2021р., визнати недійсним та витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» у володіння - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 спірну квартиру за зазначеною вище адресою.

В судове засідання представник позивача з`явився, підтримав позовні вимоги, надав суду пояснення, що відповідають змісту позовних вимог.

Представник відповідача ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» в судове засідання з`явилася, заперечила проти задоволення позову посилаючись на те, що обраний позивачем спосіб захисту своїх прав є неналежним та просила відмовити в задоволенні позову.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися у встановленому законом порядку.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 18.07.2023 року відкрито провадження, справу призначено у підготовче засідання у загальному проваджені.

16.08.2023 року представником Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» подано відзив на позов у якому заперечуються позовні вимоги.

22.08.2023 року представником Товариства з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» подано відзив на позов у якому не визнаються позовні вимоги.

22.09.2023 року від представника позивачів надійшла відповідь на відзив ТзОВ Преміум Лігал Колекшн», та 02.10.2023 року від представника ТзОВ Преміум Лігал Колекшн» надійшли заперечення на відповідь на відзив.

Ухвалою суду 17.04.2024 року закінчено підготовче засідання та справу призначено до судового розгляду на 20.05.2024 року.

02.10.2024 року ухвалено рішення по справі.

3. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин

Встановлено, що в період подружнього життя, а саме - 03.04.2008 року подружжям ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , за договором купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк Н.М. та зареєстрований в реєстрі за № 470, було придбано у спільну сумісну власність квартиру, за адресою: АДРЕСА_1 .

Право власності на квартиру було оформлено на дружину - ОСОБА_3 , що підтверджується відповідними правовстановлюючими документами, які долучені до позову. Поряд з тим, за правовою суттю визначений об`єкт нерухомості (квартира) завжди перебував і наразі перебуває у спільній сумісній власності гр. ОСОБА_4 та гр-ки ОСОБА_3

03 квітня 2008 року між ОСОБА_3 та Відкритим акціонерним товариством комерційний банк «Надра» було укладено кредитний договір № 03/04/2008/840-к/1381. Відповідно зазначеного до кредитного договору банк зобов`язується надати позичальнику грошові кошти в сумі 76 072 (сімдесят шість тисяч сімдесят два) долари США 00 центів, з кінцевим строком повернення кредиту до 02 квітня 2028 року, зі сплатою за користування коштами 2.8% (дві цілих вісім десятих) відсотків на залишок кредиту.

03 квітня 2008 року між гр. ОСОБА_4 та Відкритим акціонерним товариством комерційний банк «Надра» було укладено договір поруки. Відповідно до цього договору останній поручається перед кредитором за належне виконання ОСОБА_3 , взятих на себе зобов`язань, що витікають з зазначеного вище кредитного договору.

Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 03/04/2008/840-к/1381 від 03.04.2008 року між позивачем 1 ( ОСОБА_3 ) та Відкритим акціонерним товариством комерційний банк «Надра» 03 квітня 2008 року було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк Н.М, зареєстрований в реєстрі за № 487, предметом якого є іпотека квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

Інший співвласник вищезазначеної квартири ОСОБА_4 своєї згоди чи довіреності/доручення на укладення договору іпотеки щодо належної йому частини квартири за адресою: АДРЕСА_1 не надавав.

В договорі купівлі-продажу квартири від 03.04.2008 року, а саме в п. 14 договору зазначається, що покупець ( ОСОБА_3 ) купує дану квартиру, перебуваючи в шлюбі. Згода чоловіка ( ОСОБА_4 ) на купівлю квартири отримана в установленому законом порядку. Таким чином зазначена квартира за адресою: АДРЕСА_1 була придбана в шлюбі і відповідно з моменту придбання перебувала у спільній сумісній власності подружжя.

У вказаній квартирі, з моменту її придбання проживали ОСОБА_3 , її чоловік (наразі колишній) ОСОБА_4 , та їх син ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , свідоцтво про народження: серія НОМЕР_1 .

21 червня 2018 року рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області (справа № 686/8538/18), шлюб укладений у відділі реєстрації актів громадянського стану Хмельницького міського управління юстиції 06.10.2001 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , актовий запис №1536, розірвано.

23.03.2023 року листом за № 72/03-08, відділом реєстрації місця проживання Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради було повідомлено позивача ОСОБА_3 про її зняття з реєстрації місця проживання за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, 23.03.2023 р. листом за № 71/03-08, відділом реєстрації місця проживання Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради було повідомлено позивача ОСОБА_4 про його зняття з реєстрації місця проживання за зазначено вище адресою.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та 01.05.2023 року, Інформацію (довідку) з вказаного реєстру, за критерієм пошуку, щодо квартири, яка є предметом цього позову, за адресою: АДРЕСА_1 . позивачу стало відомо, що квартира якою позивачі володіють(ли) на праві спільної сумісної власності, наразі, відповідно до даних з Державного Реєстру, з 18.11.2021 року належить на праві власності - Товариству з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» ().

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.05.2023 року, вбачається, що державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 61693352 від 18.11.2021 р. 19:07:33, відповідно якого право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» ().

При цьому документами, які подані для державної реєстрації права власності зазначено: договір купівлі-продажу , серія та номер: 2971, виданий 18.11.2021, видавник: ОСОБА_8 , ПН Київського МНО.

4. Мотивована оцінка аргументів сторін, порушення прав

Суд вважає, що оцінка квартири, яка є предметом позову, була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що вплинуло на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвело до продажу квартири за заниженою ціною.

Під час проведення оцінки майна для проведення продажу квартири сторонами договору купівлі-продажу було порушено положення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту №2 з урахуванням вимог Національного стандарту №1.

Жодних звернень від відповідачів, щодо забезпечення можливості для суб`єкта оціночної діяльності доступу до квартири з метою її огляду не здійснювалось.

Також, згадувана квартира є предметом договору іпотеки № ВКК 151326 від 3 квітня 2008 року, який був укладений ОСОБА_3 в період подружнього життя.

Відповідно до ч.3 ст. 65 СКУ для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово.

Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.

Згідно до ч.1 ст.18 Закону України «Про іпотеку», іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно із частиною першою статті 65 СК України, чоловік та дружина розпоряджаються майном, яке є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Зважаючи на те, що договір іпотеки підлягає нотаріальному посвідченню, а іпотека як обтяження нерухомого майна - державній реєстрації, згода другого з подружжя, згідно із пунктом 2 частини третьої статті 65 СК України, повинна бути нотаріально засвідчена.

Виходячи з наявного тексту договору іпотеки № ВКК 151326 від 3 квітня 2008 року, згода ОСОБА_4 на укладення договору іпотеки у встановленій законом формі відсутня.

Отже, застереження було включено у вигляді статті 5 договору іпотеки № ВКК 151326 від 03 квітня 2008 року, за яким передавалося майно квартира: АДРЕСА_1 , що є спільною сумісною власністю подружжя (гр. ОСОБА_4 та ОСОБА_3 ) як таке, що набуте у шлюбі, із цих підстав застереження є недійсним, оскільки має бути згода іншого із подружжя на розпоряджання майном і це має бути відображено в іпотечному договорі.

Суд вважає, що вказані обставини є підставою для визнання недійсним та скасування договору купівлі-продажу, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» та Товариством з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 від 18.11.2021 року, нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за №2971.

Виходячи із відомостей зазначених вище, щодо режиму спільної сумісної власності позивачів - ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на предмет іпотеки, а саме квартиру яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , гр. ОСОБА_4 є особою, яка у встановленому законом порядку має права на предмет іпотеки, а саме право спільної сумісної власності на згадану квартиру.

Суд вважає, що під час укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» від 18.11.2021 р., по відношенню до позивача ОСОБА_4 також було порушено вимоги Закону України «Про іпотеку» і Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Станом на 18.11.2021 р. приватний нотаріус Пономарьова Д.В. не мала права посвідчувати договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме - квартири яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» () неправомірно здійснило продаж іпотечного майна і ним (відповідачем 1) не було дотримано вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких передбачено: якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Протягом тридцяти денного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Пунктом 2.7. глави 2 «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна» розділу ІІ «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012р. № 296/5 визначено, що якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладання договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На переконання суду, оцінка квартири була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що вплинуло на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвело до продажу квартири за заниженою ціною.

Під час проведення оцінки майна для проведення продажу квартири сторонами договору купівлі-продажу було порушено положення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту №2 з урахуванням вимог Національного стандарту №1.

Перед посвідченням договору купівлі-продажу предмета іпотеки нотаріус зобов`язаний пересвідчись у дотриманні вимог Закону України «Про іпотеку» і тільки при наявності всіх необхідних документів посвідчувати договір.

Вартість продажу нерухомого майна є істотною умовою договору купівлі-продажу, а тому порушення процедури її визначення внаслідок чого відбулось заниження ціни продажу є підставою для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним.

З огляду на викладене суд приходить до висновку, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, в порядку ст.38 ЗУ «Про іпотеку» від 18.11.2021р. що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» та Товариством з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ - ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» вчинений з грубим порушенням чинного законодавства та прав ОСОБА_4 , а тому його слід визнати недійсним.

5. Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування

Відповідно до ст. 41 Конституції України та ч. ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст. ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України « Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно із ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно п. 2.7 глави 2 «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна» розділу ІІ «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012р. № 296/5 визначено, що якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладання договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно п. 2.8 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки (відмовитися від права купівлі), повинні в тридцятиденний строк з дня одержання повідомлення щодо наміру продажу письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно із ч.4 ст.3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлено у статті 12 цього Закону.

Підставою для проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (ч.1 ст.10, ч.1 ст.11 Закону України «Про оцінку майна, майнових права професійну оціночну діяльність в Україні»).

У ч.1 ст.12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

За змістом ст. 3 зазначеного Закону оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно із ч.6 ст.9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003р. № 1440 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту №2 з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.

Згідно з положеннями п.50 Національного стандарту №1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до п.51 Національного стандарту №1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту №1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цій продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до п. 52 Національного стандарту №1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту №1).

За змістом п.56 Національного стандарту №1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Згідно п. 57 Національного стандарту №1 звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об`єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених відповідними національними стандартами. У звіті про оцінку майна, складеному у стислій формі, повинні зазначатися етапи проведення незалежної оцінки майна, здійснені оціночні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація.

Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Згідно з ч.1 ст.11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до п.15 Національного стандарту №1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зі змісту ч. 3 ст. 16 ЦК України вбачається, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього ЦКУ . Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч.6 ст. 38 «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні » оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

В силу ч.1 ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна проводиться у випадках встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

В процесі нотаріального посвідчення укладення договору купівлі-продажу, серія та номер: 2971, посвідчений 18.11.2021 р. ПН Київського МНО Пономарьовою Д.В., оцінка майна мала здійснюватися відповідно до вимог ч. 6 ст. 38 «Про іпотеку».

Згідно із ч.4 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» процедура оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.

Згідно із ч.6 ст.9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 січня 2022 року в справі № 361/3222/19 (провадження № 61-2788св21) зазначено, що: «умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання…за відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.»

Правова позиція ВП ВС щодо укладення договору іпотеки без нотаріально посвідченої згоди одного з подружжя на сьогодні виражена у позиції ВП ВС у справі № 372/504/17 від 21 листопада 2018 року: визнано недійсним іпотечний договір, оскільки договір іпотеки без нотаріально посвідченої згоди особи, яка є співвласником предмета іпотеки в силу вимог статті 60 СК України і така обставина не спростована, то оскаржуваний договір відповідно до вимог статей 203, 215 ЦК України підлягає визнанню судом недійсним.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до частини третьої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

6. Судові витрати

Відповідно до положень ст. 141 ЦПК України судові витрати слід стягнути з відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок» рівними частинами на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 у розмірі по 2147,20 грн. кожному.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 2, 5, 7, 10, 12, 13, 17, 18, 81, 141, п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 258, ч. 1 ст. 259, ч. 6, 8 ст. 259, ст. ст. 263 267, ч. 6, 7 ст. 268, ч. 1, 2 ст. 273, ч. 1 ст. 352, ст. 354 ЦПК України, суд -

ухвалив:

Позовні вимоги ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна квартири АДРЕСА_3 , укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. 18 листопада 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за №2971, запис відомостей про речове право: №45136063 від 18.11.2021 року.

Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок» () у володіння ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_3 ) квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 040).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» (), Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок» () рівними частинами на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 судовий збір у загальному розмірі 4294,40 грн., а саме по 2147,20 грн. кожному.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом 30 днів з часу складання повного судового рішення до Хмельницького апеляційного суду.

Повний текст рішення складено 14.10.2024 року.

Суддя Сергій Стефанишин