КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
№ справи: 361/4509/23
Головуючий у суді першої інстанції: Василишин В.О.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Немировська О.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 жовтня 2024 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого - Немировської О.В.

суддів - Желепи О.В., Мазурик О.Ф.,

секретар - Черняк Д.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та повернення грошових коштів,

за апеляційною скаргою представника Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» - Лукомського Павла Валерійовича на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 28 березня 2024 року,

встановив:

у червні 2023 року позивачі звернулись до суду із позовом, у якому просили розірвати договір купівлі-продажу майнових прав, укладений між ними та відповідачем 25 травня 2019 року, та стягнути з відповідача на їх користь грошові кошти у розмірі по 244 995,00 гривень, сплачені на виконання умов договору.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 28 березня 2024 року позов було задоволено, розірвано договір купівлі-продажу майнових прав № БС2-11-152 від 25 травня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія», стягнуто з ЗАТ «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 244 995,00 гривень та судовий збір у розмірі 2 986,00 гривень, стягнуто з ЗАТ «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 244 995,00 гривень та судовий збір у розмірі 2 986,00 гривень.

Не погоджуючись з рішенням, представник відповідача подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Заслухавши доповідь судді Немировської О.В., пояснення представника ЗАТ «Українська будівельна компанія» - Лукомського П.В., дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Звертаючись до суду із позовом, позивачі посилалися на те, що 25 травня 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали з ЗАТ «Українська будівельна компанія» договір купівлі продажу майнових прав № БС2-11-152, згідно з яким продавець за плату зобов`язується передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири у багатоповерховому будинку по АДРЕСА_1 (3-й пусковий комплекс Секція 2), а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

Відповідно до умов зазначеного договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 загальною проектною площею 40,9 кв.м., що складається з 1 кімнати і знаходиться на 11 поверсі вказаного будинку, яке належить продавцю - ЗАТ «Українська будівельна компанія» на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування, затвердженого рішенням Броварської міської ради Київської області № 1469-54-06 від 21 травня 2015 року, договору про реалізацію проекту будівництва багатоквартирного житлового будинку для учасників АТО по АДРЕСА_1 від 05 лютого 2016 року, дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ 55 від 13 квітня 2018 року.

Базова ціна майнових прав, відповідно до пункту 3.1 договору, складає 485 892,00 гривні, включаючи ПДВ у розмірі 80 982,00 гривні, з розрахунку 11 880 гривень за 1 кв.м. загальної площі квартири. Базова ціна продажу у розмірі 485 892,00 гривні на момент підписання договору еквівалентна 18 273,48 доларів США, відповідно до курсу НБУ на момент підписання договору, а саме 26,59 гривень за 1 долар США.

07 жовтня 2020 року між позивачами та відповідачем підписано додаткову угоду № 1 до договору, згідно з пунктом 1 цієї угоди, сторони домовилися змінити майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_3 на інше майнове право, а саме майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_4 , у зв`язку з чим пункт 1.2 договору викладено у новій редакції.

Позивачами виконані зобов`язання за договором, сплачено всю суму майнових прав, відповідачем видано на підтвердження цього довідку 01 грудня 2012 року. Того ж дня сторонами договору підписано Акт прийому-передачі майнового права згідно з договором № БС2-11-152 від 25 травня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року.

Термін прийняття будинку в експлуатацію відповідно до пункту 1.5 договору 4 квартал 2020 року. На момент подачі позовної заяви продавцем не виконані зобов`язання за договором, не введено в експлуатацію будинок, позивачі не можуть отримати право власності на квартиру та ключі від неї. Це є істотним порушенням умов договору, та порушенням їх прав та інтересів.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 28 березня 2024 року позов було задоволено, розірвано договір купівлі-продажу майнових прав № БС2-11-152 від 25 травня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія», стягнуто з ЗАТ «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 244 995,00 гривень та судовий збір у розмірі 2 986,00 гривень, стягнуто з ЗАТ «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 244 995,00 гривень та судовий збір у розмірі 2 986,00 гривень.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що внаслідок істотного порушення відповідачем умов договору та тривалого невиконання відповідачем зобов`язань позивачі не отримали у власність проінвестований об`єкт нерухомості в строк, обумовлений договором, тобто на що вони розраховували під час укладення договору, внаслідок чого права позивачів були порушенні.

Такий висновок суду є законним та обґрунтованим, відповідає встановленим у справі обставинам.

У своїй апеляційній скарзі представник відповідача посилається на те, що судом першої інстанції при розгляді справи та ухваленні рішення, не було прийнято до уваги відсутність існування спору між сторонами договору на момент подачі до суду позову. Крім того, апелянт зазначає, що висновок суду першої інстанції про порушення відповідачем обов`язку із своєчасного прийняття будинку в експлуатацію і що це порушення є істотним вважає хибним, оскільки такий висновок не підтверджується доказами.

Однак, такі доводи апелянта є необґрунтованими та не можуть бути підставою для скасування рішення суду.

Як видно з матеріалів справи та було правильно встановлено судом першої інстанції, 25 травня 2019 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» укладено договір купівлі продажу майнових прав № БС2-11-152.

Згідно пункту 1.1. договору предметом договору є майнові права на отримання у власність квартири у багатоповерховому будинку по АДРЕСА_1 (3й пусковий комплекс Секція 2). За умовами даного пункту договору продавець за плату зобов`язується передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність вищезазначеної квартири, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

Відповідно до пункту 1.2 договору під майновими правами сторони договору розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 загальною проєктною площею 40,9 кв.м., що складається з однієї кімнати і знаходиться на 11 поверсі будинку, яке належить продавцю на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування затвердженого рішенням Броварської міської ради Київської області від 21 травня 2015 року № 1469-54-06, договору про реалізацію проєкту будівництва багатоквартирного житлового будинку для учасників АТО по АДРЕСА_1 від 05 червня 2016 року, дозволу на виконання будівельних робіт від 13 квітня 2018 року № ІУ 55.

Пунктом 1.3. договору визначено, що майнові права передбачають право покупця після прийняття будинку в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, сплатити остаточну ціну продажу майнових прав та передачі будинку під заселення та набути у власність квартиру.

Згідно пункту 1.4. договору покупець набуває право приватної власності на майнові права з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, що підтверджується довідкою продавця.

Відповідно до пункту 1.5. договору термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2020 року.

Згідно з пунктом 1.7 договору, остаточної ціною продажу є ціна продажу майнових прав з урахуванням її коригування у встановлених випадках та доплата за надлишок площі квартири, а якщо надлишок площі квартири відсутній, то лише ціна продажу майнових прав з урахуванням її коригування у встановлених випадках.

Базова ціна договору, відповідно до пункту 3.1 договору, складає 485 892,00 гривні, включаючи ПДВ у розмірі 80 982,00 гривні, з розрахунку 11 880,0 гривень за 1 кв.м. загальної площі квартири. Базова ціна продажу у розмірі 485 892,00 гривні на момент підписання договору еквівалентна 18 273,48 доларів США, відповідно до курсу НБУ на момент підписання договору, а саме 26,59 гривень за 1 долар США.

07 жовтня 2020 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» підписано додаткову угоду № 1 до договору № БС2-11-152 купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2019 року.

Відповідно до пункту 1 додаткової угоди, сторони домовилися змінити майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_3 на інше майнове право, а саме, майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_4 , у зв`язку з чим пункт 1.2 договору викладено у новій редакції. Так, відповідно до пункту 1.2 сторони погодили, що під майновими правами розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_5 загальною проєктною площею 40,9 кв.м., що складається з однієї кімнати і знаходиться на 10 поверсі будинку, яке належить продавцю на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування затвердженого рішенням Броварської міської ради Київської області від 25 грудня 2014 року № 1373-50-06, договору про реалізацію проєкту будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_6 від 05 червня 2016 року, дозволу на виконання будівельних робіт від 28 липня 2017 року № ІУ 80.

Частиною 1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків серед юридичних фактів, є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Частиною 2 статті 6 ЦК України передбачено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Згідно зі статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Метою договору є забезпечення фіксування тих умов, на які сторони погоджуються для врегулювання своїх взаємних прав і обов`язків щодо обраного ними кола відносин. Умови договору та спосіб його вчинення можуть бути визначені сторонами з урахуванням вимог законодавства та із дозволеним відступом від нього, або на таких саме принципах запропоновані однією із сторін.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

За змістом частини першої статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 ЦК України).

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

У відповідності до частини 1 статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають не лише суб`єктивні права, а й обов`язки, які вони мають виконувати.

Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання (ст. 614 ЦК України).

Згідно із ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Аналіз наведених норм права свідчить про те, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку стосовно того, що представником відповідача жодним належним та допустимим доказом не спростовані обставини, на які посилається представник позивачів щодо того, що відповідач належним чином не виконав взяті зобов`язання щодо введення в експлуатацію будинку в строки, передбачені договором, а тому вимоги позивачів про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення сплачених грошових коштів за умовами договору є обґрунтованими та підлягають до задоволення.

Також колегія суддів погоджується з мотивами суду першої інстанції, що відповідачем порушено умови пункту 1.5. договору, яким передбачений термін здачі будинку в експлуатацію - 4 квартал 2020 року, об`єкт будівництва не введено в експлуатацію станом на день подачі позовної заяви та, відповідно, не передано позивачам документів, необхідних для оформлення права власності на квартиру, що в цілому призвело до порушення прав позивачів, які належним чином виконали договірні зобов`язання.

Відповідно до матеріалів справи, позивачі на виконання договірних зобов`язань повністю сплатили вартість майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № БС2-11-152 від 25 квітня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року у розмірі 489 990,00 гривень, що підтверджується довідкою ЗАТ «Українська будівельна компанія» від 01 грудня 2021 року та Актом прийому-передачі майнового права згідно з договором № БС2-11-152 від 25 травня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року, укладеного 01 грудня 2021 року, за яким продавець передав, а покупець прийняв майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири за договором № БС2-11-152 від 25 травня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року. Акт не змінював та не припиняв обов`язків сторін за вищевказаними договором та додаткової угодою.

З урахуванням викладеного, враховуючи вимоги закону та умови договору, відповідач не довів відсутності своєї вини у простроченні зобов`язання, передбаченого умовами договору та погодженого сторонами.

Відповідно до частини другої статті 89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи наведене, доводи апеляційної скарги рішення суду першої інстанції не спростовують, а зводяться лише до незгоди з оскаржуваним рішенням.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що будь-яка сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставі своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може обґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України докази є будь-якими даними, на підставі яких суд встановлює наявність або наявність фактично (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інші умови, які мають значення для вирішення справи.

Суд під час вирішення даної справи надавав оцінку всім доказам у справі, про які заявляли представники сторін, з`ясував обставини, які мають значення для справи та дійшов обґрунтованого висновку щодо порушення відповідачем прав позивачів.

Відповідно до ч. 1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 375 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права

Враховуючи викладене, судом першої інстанції було повно та всебічно встановлено обставини справи, перевірено їх доказами, правильно застосовано норми матеріального права при дотриманні норм процесуального права, доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують, а тому рішення слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 382 ЦПК України, суд

постановив:

апеляційну скаргу представника Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» - Лукомського Павла Валерійовича залишити без задоволення, а рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 28 березня 2024 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду в касаційному порядку протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови виготовлено 09 жовтня 2024 року.

Головуючий

Судді