ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2024 року

м. Київ

справа № 335/9371/21

провадження № 61-11314св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,

суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Пархоменка П. І.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «2х2 Фінанс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія»,

третя особа ? приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» на заочне рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 01 листопада 2022 року у складі судді Апаллонової Ю. В. та постанову Запорізького апеляційного суду від 27 червня 2023 року у складі колегії суддів: Полякова О. З., Кухаря С. В., Крилової О. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «2х2 Фінанс», ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», третя особа ? приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Д. М., про визнання недійсним договору, скасування державної реєстрації прав власності, визнання права власності на майно.

Позов мотивований тим, що вона є власницею квартири за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 22 серпня 2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 2710.

22 червня 2011 року між нею та ПАТ «Український Професійний Банк» (далі ? ПАТ «УПБ») укладено кредитний договір № 439. З метою забезпечення належного виконання зобов`язань за кредитним договором цього ж дня між ними було укладено іпотечний договір, за умовами якого вона передала в іпотеку належну їй на праві власності квартиру.

Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 18 травня 2015 року у справі № 335/15235/14, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Запорізької області від 07 жовтня 2015 року та постановою Верховного Суду від 18 липня 2018 року, у задоволенні позову ПАТ «УПБ» про визнання права власності на предмет іпотеки, виселення та зняття з реєстраційного обліку відмовлено. Підставою для відмови у задоволенні позову стало, зокрема, ненадання банком документів на підтвердження реальної вартості квартири, а наданий банком звіт про оцінку майна визнано неналежним доказом, оскільки він не відповідав дійсній вартості квартири. Крім того, загальна сума заборгованості визнана судом невимірною з вартістю квартири, що є предметом іпотеки. Під час розгляду вказаної справи стало відомо, що ПАТ «УПБ» направляв вимогу про усунення порушень від 28 жовтня 2013 року № 01-10/3007, згідно з якою станом на 28 жовтня 2013 року заборгованість перед ПАТ «УКБ» склала 102 763,83 грн.

Відповідно до договору відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за кредитним договором від 21 червня 2018 року № 43 та договором про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за іпотечним договором від 21 червня 2018 року № 43/1 ПАТ «УПБ» передало право вимоги на користь ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», загальна сума права вимоги за яким становить 427 669,94 грн.

25 липня 2021 року в дверях свої квартири вона знайшла копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03 червня 2021 року, індексний номер 259869001, з якого їй стало відомо, що 03 червня 2021 року право власності на належну їй квартиру зареєстровано за ТОВ «2X2 Фінанс» на підставі договору купівлі-продажу квартири серія та номер 125, виданий 03 червня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М., підстава для внесення запису: рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 58540558 від 03 червня 2021 року, номер запису про право власності 42312680.

Пунктом 11 іпотечного договору сторони оцінили предмет іпотеки в 280 000,00 грн та погодили, що реалізація предмета іпотеки в будь-якому випадку буде здійснюватися за цінами, що реально складуться на ринку нерухомості на момент його реалізації. Згідно з вимогою ТОВ «УКБ» про усунення порушень від 28 жовтня 2013 року заборгованість складала 102 763,83 грн. Відповідно до звіту про оцінку ринкової вартості об`єкта нежитлової нерухомості, ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 21 серпня 2021 року становить 1 279 291,00 грн. Таким чином загальна сума заборгованості є неспівмірною з вартістю квартири, що є предметом іпотеки. ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» не погодило з нею вартість предмета іпотеки, належним чином не провело оцінку майна та здійснило продаж нерухомого майна, вартість якого значно перевищує суму заборгованості. Також невідомо суму виручки від продажу майна, решту виручку, яка мала бути б їй повернута. Так само їй не було й направлено звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

ОСОБА_1 просила суд:

визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 58,78 кв. м, житловою площею 42,39 кв. м, що був укладений 03 червня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2X2 Фінанс», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М.;

скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, винесене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М. від 03 червня 2021 року, індексний номер 58540558, номер запису про право власності 42312680 щодо проведення реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «2X2 Фінанс»;

визнати за нею право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;

стягнути з ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» на її користь судові витрати.

Короткий зміст судових рішень

Заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 01 листопада 2022 року, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного суду від 27 червня 2023 року, позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 58,78 кв. м, житловою площею 42,39 кв. м, що був укладений 03 червня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2X2 Фінанс», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М.

Скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно винесене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Денисом Михайловичем від 03 червня 2021 року, індексний номер 58540558 (час внесення 17:16:59) від 03 червня 2021 року, номер запису про право власності 42312680 щодо проведення реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «2X2 Фінанс».

Визнано за ОСОБА_1 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що згідно з вимогою ТОВ «УКБ», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» про усунення порушень від 28 жовтня 2013 року, заборгованість складала 102 763,83 грн. Вказана вимога стала підставою для звернення ПАТ «УКБ» до суду 23 грудня 2014 року із позовом у справі № 335/15235/14, відтак право нараховувати проценти за кредитним договором припинилось 23 грудня 2014 року, оскільки, пред`явивши цей позов, кредитор змінив строк виконання основного зобов`язання відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України. Відповідно до звіту про оцінку ринкової вартості об`єкта житлової нерухомості ринкова вартість спірної квартири станом на 21 серпня 2021 року становить 1 279 291,00 грн. Отже, загальна сума заборгованості є неспівмірною з вартістю квартири, що є предметом іпотеки. ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» не було погоджено вартість об`єкта іпотеки, не було належним чином здійснено оцінку іпотечного майна та здійснено продаж квартири ОСОБА_1 , вартість якої перевищує суму заборгованості в 12 разів.

Крім того, оскільки невідомо ціну продажу предмета іпотеки, за яку ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» продало об`єкт нерухомості на користь ТОВ «2X2 Фінанс, в той час як ринкова вартість квартири складає 1 279 291,00 грн, розмір основного зобов`язання 100 000,00 грн, відтак не відома ні сума виручки від продажу предмета іпотеки, ні решта виручки, яку не повернуто, що не спростовано відповідачами. У порушення вимог частини восьмої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_1 не надходив звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, що свідчить про протиправність дій ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» щодо продажу майна, належного позивачеві на праві приватної власності.

Згідно наданого цим відповідачем звіту про оцінку майна, продаж предмету іпотеки відбувся за 220 440 грн, тобто за заниженою ціною. У звіті вказано дату обстеження об`єкту - 18 травня 2021 року, що не відповідає дійсності, оскільки відповідачем не спростовані доводи позивача щодо того, що 18 травня 2021 року ніхто не обстежував та не оглядав квартиру. Під час проведення оцінки майна оцінювачем було порушено положення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, що є підставою для визнання такої оцінки майна недійсною, а договір відчуження нерухомого майна за такою оцінкою ? недійсним. Вказаний правовий висновок міститься в постанові Верховного Суду від 10 серпня 2021 року у справі № 461/4240/17. При цьому у висновку про вартість майна відсутні відомості про неможливість особистого огляду об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Такий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 07 квітня 2021 року у справі № 753/3055/18.

Позивач не отримала від ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» повідомлення про намір укласти договір на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Документ, на підставі якого провадиться реєстрація правочину, повинен підтверджувати саме факт отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги власне про намір укласти договір купівлі-продажу за попередньо погодженою ціною. Оскільки, як встановив суд, іпотекодержатель письмово не повідомив іпотекодавця про намір укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки, не погодив ціну продажу предмета іпотеки, а тому не міг і надати нотаріусу копії такої вимоги та копії документів, що підтверджують її отримання, а також документів, що підтверджують погодження ціни з іпотекодавцем (боржником), що підтверджують завершення тридцятиденного строку з моменту її отримання.

Всупереч вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та пункту 27 іпотечного договору від 22 червня 2011 року, на адресу позичальника жодні вимоги про усунення порушення виконання кредитного зобов`язання не надходили. Надана копія поштового повідомлення на підтвердження факту вручення позивачу вимоги про усунення порушення не свідчить, що саме вимога № 1/1327 від 03 лютого 2021 року знаходилася в цінному поштовому конверті і була отримана позивачем.

З огляду на наведене в сукупності, а також на ті обставини, що витребувані судом докази в повному обсязі відповідачами так суду надані і не були, відзиви не подано, тож суд дійшов висновку, що є підстави для задоволення позовних вимог.

Таким чином, продаж належного ОСОБА_1 майна є незаконним, що є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 03 червня 2021 року, а майно набуте за таким договором підлягає поверненню власнику. Наслідком визнання оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна є скасування запису про право власності на спірне майно за ТОВ «2X2 Фінанс» та визнання права власності за позивачем.

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що визнання договору купівлі продажу квартири від 03 червня 2021 року, за яким ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» відчужила нерухоме майно на користь ТОВ «2X2 Фінанс» без згоди іпотекодавця, одночасно з визнанням права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 є належним способом захисту права позивача. Суд першої інстанції взяв до уваги правовий висновок Верховного Суду, що міститься у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 922/2589/19, відповідно до якого ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Оскільки спірна квартира вибула з володіння поза волею позивача, так як вибула на підставі повноважень, наданих ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» договорами про відступлення права вимоги без дотримання вимог статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку», і договір іпотеки за своєю правовою природою є забезпечувальним зобов`язанням за кредитним договором, що не свідчить про існування в іпотекодавця бажання на відчуження іпотечного майна, наявні правові підстави для визнання недійсним оспорюваного договору купівлі-продажу квартири одночасно зі скасуванням рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і визнанням права власності за ОСОБА_1 .

Крім того, суд першої інстанції, встановивши проведення відповідачем експертної оцінки спірного нерухомого майна з порушенням норм чинного законодавства, що вплинуло на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвело до реалізації нерухомого майна за заниженою ціною майже в 6 разів, правильно застосував правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 10 серпня 2021 року у справі № 461/4240/17, відповідно до якого вказане порушення є підставою для визнання такої оцінки майна недійсною, а договір відчуження нерухомого майна за такою оцінкою є недійсним.

Крім того, матеріали справи не містять доказів того, що іпотекодавця було повідомлено про ціну, за якою ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» мало намір здійснити продаж предмета іпотеки, що є істотним порушенням, яке впливає на обсяг прав позивача, який має право знати про ціну майна, за яку воно набувається у власність.

Аргументи учасників справи

27 липня 2023 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що посилання судів на те, що продаж предмета іпотеки не відповідає принципу співмірності не є обґрунтованими, у зв`язку з тим, що позивач не оспорює розмір заборгованості та наділена правом на звернення до суду із відповідною позовною заявою. При цьому правовідносини, що були сформовані у справі № 335/15235/14 не є преюдиційними та не повинні братись судом до уваги, оскільки правовідносини, що склались між позивачем та первинним кредиторам, не є тотожними правовідносинам, що склались між позивачем та новим кредитором.

Договір іпотеки від 22 червня 2011 року, укладений між ПАТ «УПБ» та ОСОБА_1 , містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі. Зазначене застереження, яке вважається договорам про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» надсилало на адресу позивача вимогу від 05 липня 2018 року вих. № 40864 з попередженням про продаж предмета іпотеки у відповідності до положень іпотечного договору та законодавства України, у випадку невиконання зобов`язань за кредитним договором.

Для здійснення реєстрації права власності на спірну квартиру, ТОВ «ФК« Довіра та Гарантія» було надано державному реєстратору всі необхідні документи для вчинення реєстраційних дій, а саме: оригінал Кредитного договору від 22 червня 2011 року № 439; оригінал іпотечного договору від 22 червня 2011 року; оригінал договору №43 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 21 червня 2018 року; оригінал договору № 43/1 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за іпотечним договором від 21 червня 2018 року за реєстровим №1447; звіт про оцінку майна від 18 травня 2021 року; вимога про усунення порушень № 40864 від 05 липня 2018 року, що була направлена ОСОБА_1 . Таким чином, державному реєстратору було надано всі необхідні документи для реєстрації права власності на вказане нерухоме майно у порядку, встановленому чинним законодавством України. При цьому, приватним нотаріусом здійснено всебічну перевірку законності та переліку документів на наявність підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав на об`єкт.

Рекомендованим повідомленням про вручення за № 852 підтверджується отримання ОСОБА_1 11 грудня 2018 року вимоги іпотекодержателя про усунення порушення та, у випадку невиконання, зобов`язань про звернення стягнення на предмет іпотеки. У зв`язку з невиконанням позивачем вимоги про усунення порушення, ТОВ «ФК« Довіра та Гарантія» відповідно до положень/умов кредитного договору та договору іпотеки, враховуючи норми статті 37 Закону України «Про іпотеку», задовольнило свої кредиторські вимоги за рахунок предмету іпотеки.

Апеляційний суд порушив право ТОВ «ФК« Довіра та Гарантія» на участь представника у судовому засіданні. Обставини зазначені апеляційним судом щодо того, що засідання у режимі відеоконференції не відбулось внаслідок не виконання підключення представником ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» Воронковим О. М. з невстановлених технічних причин, а на телефонні дзвінки не відповідав, не відповідають дійсності. По-перше, суд жодним чином не було повідомив відповідача про задоволення клопотання про участь в засіданні в режимі відеоконференції, тобто представник відповідача не володів інформацією щодо результату розгляду клопотання, а відповідна ухвала була оприлюднена в Єдиному державному реєстрі судових рішень лише 27 червня 2023 року, тобто в день слухання справи. Водночас представник ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» був підключений до системи та очікував запрошення до підсистеми відеоконференцзв`язку з 10:30 год до 11:10 год. В той же час судом, розпочавши слухання о 10:40 год, помилково стверджується про невиконання представником відповідача своїх зобов`язань.

У жовтні 2023 року ОСОБА_1 надіслала відзив на касаційну скаргу, у якому просила касаційну скаргу ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.

Відзив мотивовано тим, що відповідно до вимоги ТОВ «УПБ», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», про усунення порушень від 28 жовтня 2013 року заборгованість складала 102 763, 83 грн. Вказана вимога стала підставою для звернення до суду з позовом у справі № 335/15235/14, відтак право нараховувати проценти припинилось 23 грудня 2014 року. Твердження скаржника про те, що вона не оспорює розмір заборгованості, є безпідставним, оскільки відсутнє судове рішення про стягнення з неї заборгованості за кредитним договором у нарахованій ним сумі. Єдиною безспірною заборгованістю є 102 763,83 грн, наявність якої встановлена рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 18 травня 2015 року у справі № 335/15235/14. Суди правильно не взяли до уваги твердження ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» про те, що висновки у справі № 335/15235/14 не є преюдиційними.

Суди встановили, що ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» не погодило вартості об`єкта іпотеки, належним чином не здійснено оцінку іпотечного майна та відчужено квартиру, вартість якої перевищує суму заборгованості в 12 разів. Вартість кватири складає 1 279 291,00 грн, розмір основного зобов`язання 100 000,00 грн, проте решту виручки від продажу предмета іпотеки ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» їй не повернуло. Так само їй не було направлено звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, що свідчить про протиправність дій ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» щодо продажу належного їй майна.

Згідно з частиною першою статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Відтак наслідком визнання оскаржуваного договору купівлі-продажу є скасування запису про право власності на спірне майно за ТОВ «2Х2 Фінанс» та визнання права власності за нею.

Суди правильно встановили, що приватний нотаріус здійснив державну реєстрацію права власності на підставі договору купівлі-продажу з порушенням законодавчо встановленої процедури реєстрації правочинів. Іпотекодавець має довести як факт надіслання відповідної вимоги іпотекодержателю, так і факт отримання такої вимоги іпотекодержателем. Матеріали справи не містять доказів, що її було повідомлено про ціну, за якою скаржник мав намір відчужити предмет іпотеки.

Межі та підстави касаційного перегляду, рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 21 серпня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі.

В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави передбачені пунктом 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суди в оскаржуваних судових рішеннях порушили норми процесуального права - пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України та застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17; у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17).

Ухвалою Верховного Суду від 29 вересня 2023 року відзив ОСОБА_1 на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» повернуто заявнику без розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 19 жовтня 2023 року клопотання ОСОБА_1 про продовження строку на подання відзиву на касаційну скаргу задоволено. Продовжено ОСОБА_1 строк для подання відзиву на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія».

Ухвалою Верховного Суду від 20 серпня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що ОСОБА_1 є власницею квартири за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 22 серпня 2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 2710.

22 червня 2011 року між ПАТ «УПБ» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 439.

22 червня 2011 року між ОСОБА_1 та ПАТ «УПБ» було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Савицькою О.В., який зареєстровано в реєстрі за № 642, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку належну їй на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 8 іпотечного договору від 22 червня 2011 року відомості про предмет іпотеки викладені у Витязі з Реєстру прав власності на нерухоме майно №30300785, виданого Орендним підприємством Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації від 15 червня 2011 року. Вартість предмету іпотеки становить 80 680,00 грн.

Пунктом 11 іпотечного договору від 22 червня 2011 року сторони оцінили предмет іпотеки в сумі 280 000,00 грн. Сторони погодили, що оціночна вартість предмета іпотеки є приблизною вартістю предмета іпотеки на момент передачі його в іпотеку. Реалізація предмета іпотеки в будь-якому випадку буде здійснюватись за цінами, що реально складуться на ринку нерухомості на момент його реалізації.

Згідно з вимогою ТОВ «УКБ», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», про усунення порушень від 28 жовтня 2013 року вих. 01-10/3007, заборгованість складала 102 763,83 грн, з яких: 76 666,76 грн ? заборгованість по строковому кредиту, 13 047,43 грн ? заборгованість по простроченому кредиту; 1 667,32 грн ? заборгованість по строкових процентах; 10 503,56 грн ? заборгованість по прострочених процентах; 878,76 грн ? заборгованість по пені. Вказана вимога стала підставою для звернення ПАТ «УКБ» до суду 23 грудня 2014 року із позовом у справі № 335/15235/14.

Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 18 травня 2015 року у справі № 335/15235/14, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Запорізької області від 07 жовтня 2015 року та постановою Верховного Суду від 18 липня 2018 року, у задоволенні позову ПАТ «УПБ» про визнання права власності на предмет іпотеки, виселення та зняття з реєстраційного обліку відмовлено.

Згідно з договором відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за кредитним договором від 21 червня 2018 року №43 та договором про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за іпотечним договором від 21 червня 2018 року № 43/1 ПАТ «УПБ» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації Грошової С. В. передало права вимоги на користь ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». Згідно з розділом 4 договору, ціна договору склала 42 413,40 грн, відповідно до додатку № 1 до договору загальна сума права вимоги складала всього 427 669,94 грн, з яких: 30 000,28 грн ? строкова основна сума заборгованості по кредиту; 59 713,91 грн ? прострочена основна сума заборгованості по кредиту; 1 795,79 грн ? прострочені нараховані проценти; 130 530,42 грн ? прострочені нараховані проценти; 205 629,54 грн ? пеня.

В інформаційній довідці від 01 лютого 2021 року наявний запис про іпотеку № 31809538 від 22 червня 2011 року, запис внесено на підставі іпотечного договору від 22 червня 2011 року № 642, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Савицькою О. В., де строк виконання основного зобов`язання 11 червня 2021 року, розмір основного зобов`язання 100 000,00 грн. Боржником вказано ОСОБА_1 , іпотекодержателем: ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». Також наявний запис про державну реєстрацію обтяжень, зокрема номер запису про обтяження 31809481 від 22 червня 2011 року, заборона на нерухоме майно, де обтяжувачем вказано ПАТ «УПБ», обтяжується майно ОСОБА_1 на підставі іпотечного договору від 22 червня 2011 року № 642.

03 червня 2021 року право власності на спірну квартиру зареєстровано приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за ТОВ ТОВ «2X2 Фінанс» на підставі договору купівлі-продажу квартири серія та номер 125, виданий 03 червня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М., підстава для внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 58540558 від 03 червня 2021 року, номер запису про право власності ? 42312680.

Після укладення оскаржуваного договору 03 червня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2x2 Фінанс», запис про реєстрацію обтяжень, заборон з реєстру вилучено. Право власності зареєстроване за ТОВ «2X2 Фінанс».

Відповідно до звіту про оцінку ринкової вартості об`єкта житлової нерухомості, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість квартири станом на 21 серпня 2021 року становить 1 279 291,00 грн.

Позиція Верховного Суду

Щодо вимог про визнання недійсним договору

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справа № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20)).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частина третя статті 36 Закону України «Про іпотеку», тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Статтею 38 цього Закону врегульовано право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

У частинах першій, п`ятій, шостій, десятій статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Таким чином, стаття 38 Закону України «Про іпотеку» визначає право іпотекодержателя за певних умов укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, але не передбачає в цьому випадку набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19), на яку посилається скаржник, зазначено, що «Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що «за загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».

Якщо порушення права власності іпотекодавця відбулося внаслідок укладення іпотекодержателем від свого імені договору купівлі-продажу іпотечного майна із третьою особою, то визнання такого правочину недійсним є також ефективним способом захисту. Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц, в якій позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений банком (іпотекодержателем) із першим набувачем предмета іпотеки. Тому Велика Палата Верховного Суду констатувала, що належним та ефективним способом захисту прав власника у подібних правовідносинах є позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду також зазначав, що при реалізації предмета іпотеки на підставі договору купівлі-продажу визнання його недійсним є також допустимим, ефективним та належним способом захисту порушеного права та/або інтересу власника предмета іпотеки (постанови від 05 серпня 2020 року у справі № 127/28339/15-ц, від 16 серпня 2021 року у справі № 23/12031/16-ц, від 11 жовтня 2021 року у справі № 486/454/20, від 09 червня 2021 року у справі № 295/1667/19-ц, від 26 жовтня 2021 у справі № 459/1321/16-ц, від 08 листопада 2023 у справі № 754/4361/21).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:

«умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків».

Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності вказаних правочинів, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього».

Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22)).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

звертаючись до суду з позовом ОСОБА_3 посилалася на те, що їй не було направлено вимогу про намір здійснити продаж належної їй квартири, з нею не було погоджено вартість об`єкта іпотеки, не надіслано звіт про розподіл грошових коштів, а вартість іпотечної квартири значно перевищує розмір заборгованості, розмір якої згідно з вимоги про усунення порушень від 28 жовтня 2013 року № 01-10/3007 становить 102 763, 83 грн, чим було порушено право власника. До позовної заяви позивача додала звіт про оцінку ринкової вартості об`єкта житлової нерухомості, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 21 серпня 2021 року, відповідно до якого вартість квартири становить 1 279 291,00 грн;

суди вказали, що загальна сума заборгованості у розмірі 102 763, 83 грн є неспівмірною з вартістю квартири, яка складає 1 279 291,00 грн. Разом з тим суди не звернули увагу, що у спірних правовідносинах така співмірність не оцінюється, оскільки для звернення стягнення на предмет іпотекимає значення лише факт невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання;

суди встановили, що відповідач надав звіт про оцінку майна, дата обстеження об`єкту - 18 травня 2021 року, проведеної з метою продажу предмету іпотеки за 220 440 грн. Суди зробили висновок, що ця оцінка проведена відповідачем з порушенням норм чинного законодавства (без огляду об`єкта оцінки) та за заниженою ціною, що є підставою для визнання такої оцінки недійсною, вартість предмета іпотеки не погоджено з позивачем, а тому і договір відчуження нерухомого майна за такою оцінкою є недійсним. Такий висновок суди зробили на підставі наданого позивачем звіту про оцінку ринкової вартості спірної квартири станом на 21 серпня 2021 року, яка становить 1 279 291,00 грн. Суди не врахували, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є, зокрема наявність підстав для оспорення правочину; під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах; сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. Суди не обґрунтували підстав недійсності оспорюваного договору, укладеного з урахуванням оцінки майна, проведеної із зазначеними судами порушеннями, як і висновок про недостовірність (недійсність) такої оцінки;

суди залишили поза увагою те, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (частина третя статті 38 Закону України «Про іпотеку»);

суди зробили помилковий висновок, що неповідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу має наслідком визнання недійсним договору купівлі-продажу, оскільки за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, зокрема щодо дотримання іпотекодержателем вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, це може бути лише підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків;

суд першої інстанції зробив помилковий висновок, що надана копія поштового повідомлення на підтвердження факту вручення позивачу вимоги про усунення порушення не свідчить, що саме вимога № 1/1327 від 03 лютого 2021 року знаходилася в цінному поштовому конверті і була отримана позивачем, оскільки відповідачем надано опис вкладення у цінний лист від 05 лютого 2021 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення щодо належного надсилання вказаної вимоги (т. 1, а. с. 75, 76, 77). Суд не врахував, що в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. Відповідач не спростувала зазначених доказів щодо належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Крім того, суди встановили, що ТОВ «УКБ», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», надсилало ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень від 28 жовтня 2013 року вих. 01-10/3007 шляхом погашення заборгованості за кредитним договором, на яку посилалася і позивач.

За таких обставин суди зробили помилковий висновок про наявність підстав для визнання недійсним оспорюваного договору купівлі-продажу.

Щодо вимог про скасування державної реєстрації прав власності та визнання права власності на майно

Основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність (пункт 5 частини третьої статті 2 ЦПК України).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).

Диспозитивність - один з основних принципів судочинства, на підставі якого особа (зокрема, позивач чи відповідач), самостійно вирішує, зокрема, чи оскаржувати судові рішення в касаційному порядку та в яких межах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 листопада 2023 року в справі № 465/6549/16-ц (провадження № 61-11927св23), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2024 року в справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23)).

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (частина друга статті 12 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 червня 2021 року у справі № 308/8567/20 (провадження

№ 61-3480сво21) вказано, що:

«Об`єднана палата Касаційного цивільного суду в складі Верховного Суду відхиляє аргументи касаційної скарги в частині задоволених вимог заяви про забезпечення позову щодо інших відповідачів (ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4), з таких мотивів. У пункті 5 частини третьої статті 2 ЦПК України вказано, що основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (частина друга статті 12 ЦПК України). Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

У справі, що переглядається, інші відповідачі (ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4) не реалізували своє право на подання касаційної скарги, приєднання до касаційної скарги. Така процесуальна поведінка інших відповідачів свідчить про повну згоду з оскарженими судовими рішеннями в частині задоволених вимог заяви про забезпечення позову щодо них».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 жовтня 2023 року в справі № 761/18365/20 (провадження № 61-9164св23) вказано, що:

«основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність (пункт 5 частини третьої статті 2 ЦПК України). У справі, що переглядається: в касаційних скаргах скарзі ОСОБА_1 та ОСОБА_2, просять скасувати постанову апеляційного суду як в частині задоволених позовних вимог до них, так і в частині задоволених позовних вимог до ОСОБА_3, ОСОБА_4; інші відповідачі (ОСОБА_3, ОСОБА_4) не скористалися своїм правом подачі касаційної скарги, приєднання до касаційної скарги.

Така процесуальна поведінка інших відповідачів (ОСОБА_3, ОСОБА_4) свідчить про їх повну згоду з постановою апеляційного суду в частині задоволених позовних вимог до них. Аналіз аргументів касаційних скарг свідчить, що ОСОБА_1, ОСОБА_2, не навели переконливих доводів, яким чином судове рішення апеляційного суду порушує їх права та інтереси в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_3, ОСОБА_4, за умови, що ОСОБА_1, ОСОБА_2, не оскаржили постанову апеляційного суду, тобто погодилися з постановою апеляційного суду в частині позовних вимог до них. Тому оскаржену постанову апеляційного суду в частині задоволених позовних вимог до ОСОБА_3, ОСОБА_4 належить залишити без змін».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2024 року у справі № 927/1206/21 (провадження № 12-31гс23) зазначено, що:

«131. У справі, що переглядається, прокурор пред`явив чотири вимоги: про скасування наказу ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області від 21.12.2018 до таких відповідачів: ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області та Плисківської сільської ради, про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку до Плисківської сільської ради та дві вимоги про визнання договорів оренди недійсними до Плисківської сільської ради та ТОВ «Івангородське».

132. З касаційною скаргою на судові рішення в цій справі звернулося лише ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області. Плисківська сільська рада як особа, за якою зареєстроване право власності на спірні земельні ділянки, та ТОВ «Івангородське» як їх орендар своїм правом на подання касаційної скарги, а так само приєднатися до касаційної скарги не скористалися. Така процесуальна поведінка відповідачів фактично підтверджує їх повну згоду з судовими рішеннями.

133. ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області у касаційній скарзі не навело доводів з приводу незаконності та/або необґрунтованості судових рішень у частині задоволення позову в частині вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та визнання договорів оренди землі недійсними, а також не зазначило, як задоволення зазначених вимог порушує його права та інтереси за умови, що відповідачі, до яких пред`явлені такі позовні вимоги, судові рішення не оскаржили».

У справі, що переглядається:

суди встановили, що 03 червня 2021 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за ТОВ ТОВ «2X2 Фінанс», підстава для внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 58540558 від 03 червня 2021 року, номер запису про право власності ? 42312680. Тому належним відповідачем за вимогами про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 03 червня 2021 року, індексний номер 58540558, номер запису про право власності 42312680, щодо проведення реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «2X2 Фінанс», та про визнання за ОСОБА_1 право власності на квартиру є ТОВ «2X2 Фінанс»;

ТОВ «2X2 Фінанс» не скористався своїм правом подання касаційної скарги, приєднання до касаційної скарги. Така процесуальна поведінка іншого відповідача свідчить про повну його згоду з оскарженими судовими рішення в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «2X2 Фінанс» про скасування державної реєстрації прав власності та визнання права власності на майно;

аналіз аргументів касаційної скарги свідчить, що ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» не навело переконливих доводів, яким чином оскаржені судові рішення в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «2X2 Фінанс» про скасування державної реєстрації прав власності та визнання права власності на майно порушують його права та інтереси, за умови, що належний відповідач (ТОВ «2X2 Фінанс») за цими вимогами не оскаржив судові рішення в цій частині, тобто погодився з цими судовими рішеннями.

Тому оскаржені судові рішення в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації прав власності та визнання права власності на майно належить залишити без змін.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені рішення судів в частині позовної вимоги про визнання недійсним договору належить cкасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги, а в іншій частині - залишити без змін.

Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України у постанові суду касаційної інстанції має бути зазначено про новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Тому зі ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» слід стягнути витрати на сплату судового збору за одну вимогу немайнового характеру, у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної інстанції та переглядом справи у суді касаційної в сумі 3 178,00 грн.

Керуючись статтями 400, 402, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» задовольнити частково.

Заочне рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 01 листопада 2022 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 27 червня 2023 року в частині позовної вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Довіра та Гарантія», третя особа ? приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович, про визнання недійсним договору скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги.

В іншій частині заочне рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 01 листопада 2022 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 27 червня 2023 року залишити без змін.

Стягнути зі ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Довіра та Гарантія» частину витрат на сплату судового збору, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної інстанції та переглядом справи у суді касаційної, в сумі 3 178,00 грн.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції заочне рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 01 листопада 2022 року та постанова Запорізького апеляційного суду від 27 червня 2023 року в скасованій частині втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко