ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 531/1195/23 Номер провадження 22-ц/814/1689/24Головуючий у 1-й інстанції Попов М.С. Доповідач ап. інст. Дорош А. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2024 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого - судді - доповідача Дорош А.І.

Суддів: Лобова О.А., Триголова В.М.

при секретарі: Коротун І.В.

переглянув у судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс»

на рішення Карлівського районного суду Полтавської області від 28 листопада 2023 року, ухвалене суддею Поповим М.С., повний текст рішення складено - 29 листопада 2023 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс», за участі третьої особи: Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК Докучаєвські чорноземи Карлівщини», про стягнення заборгованості по оплаті орендної плати та розірвання договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

03 травня 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс», за участі третьої особи: Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК Докучаєвські чорноземи Карлівщини», про стягнення заборгованості по оплаті орендної плати та розірвання договору оренди землі, в якому просив суд розірвати договір оренди землі площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , розташована на території Полтавської області Полтавського (колишнього Карлівського) району Карлівської міської ради (за межами населеного пункту), укладений 25.07.2016 року між Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» та ОСОБА_2 , про що у Державному реєстрі речових прав вчинено запис №15670364 від 27.07.2016 року, та скасувати його реєстрацію; зобов`язати Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплаті орендної плати за земельну ділянку площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024 за період з 2016 року по 2022 рік включно, а також судові витрати.

Позовна заява мотивована тим, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Полтавської області Полтавського (колишнього Карлівського) району Карлівської міської ради (за межами населеного пункту), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 6, номер запису про право власності: 24614300. Право власності на земельну ділянку за позивачем підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер:112364174 від 31.01.2018 року, складеним державним реєстратором приватним нотаріусом Карлівського районного нотаріального округу Полтавської області Шубою А.Ф. Земельна ділянка набута позивачем у власність на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 31.01.2018 року №126, після смерті батька ОСОБА_2 . За його життя 25.07.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком до 31.12.2026 року. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації (п.14.1. договору). Право оренди вказаної земельної ділянки зареєстровано 27.07.2016 (номер запису про інше речове право:15670364). Згідно п. 2.3. вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 193 060,90 грн. Згідно п. 4.1. вказаного договору оренди землі, орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 2.3. договору), що в грошовому виразі складає 19 306,09 гривень за один повний рік користування земельною ділянкою. Пунктом 4.4. договору оренди землі визначено, що орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на користь орендодавця щорічно, у строк до 31 грудня, за поточний календарний рік оренди. Вказує, що до позивача перейшли всі права ОСОБА_2 , які йому належали за вказаним договором оренди землі. Викладені вище умови договору оренди земельної ділянки відповідач не виконує, орендну плату за 2016 - 2022 роки оренди землі вчасно не сплатив, що свідчить про систематичність порушення умов договору та порушення прав позивача, хоча використовує її на власний розсуд.

Рішенням Карлівського районного суду Полтавської області від 28 листопада 2023 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс», за участі третьої особи: Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК Докучаєвські чорноземи Карлівщини», про стягнення заборгованості по оплаті орендної плати та розірвання договору оренди землі - задоволено в повному обсязі.

Розірвано договір оренди землі площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , розташована на території Полтавської області Полтавського (колишнього Карлівського) району Карлівської міської ради (за межами населеного пункту), укладений 25 липня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» та ОСОБА_2 , про що у Державному реєстрі речових прав вчинено запис №15670364 від 27 липня 2016 року, та скасовано його реєстрацію.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за земельну ділянку площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, у загальному розмірі 45 856,18 грн.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 147,20 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідачем не надано підтвердження про згоду власника землі на виплату орендної плати наперед за вказаний період, у вказаному розмірі, за таким розрахунком і про відсутність заперечень власника у майбутньому щодо індексації виплати. Відповідач як орендар повинен був проіндексувати орендну плату, виходячи з індексу інфляції, при виплаті орендної плати за відповідний рік. Разом з цим, відповідачем цього зроблено не було, натомість, має місце систематична сплата орендної плати не у повному розмірі. Загальний розмір орендної плати з індексацією мав становити 140 856,18 грн. Враховуючи виплачену суму 95 000 грн., залишок суми боргу по орендній платі становить 45 856,18 грн., що підлягає стягненню з відповідача на користь позивача. Суд першої інстанції також прийшов до висновку, що мається достатньо підстав для розірвання договору оренди із зобов`язанням відповідача повернути позивачу належну йому земельну ділянку.

В апеляційній скарзі Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» просить рішення суду першої інстанції скасувати з підстав порушення судом норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що в частині висновків суду першої інстанці про те, що відповідачем не надано підтвердження про згоду власника землі на виплату орендної плати наперед за вказаний період, у вказаному розмірі, за таким розрахунком і про відсутність заперечень власника у майбутньому щодо індексації виплати, то зазначає, що в нормативних актах немає імперативної норми щодо заборони виплати орендної плати наперед. Конституційним принципом є принцип верховенства права, який закріплений у ст. 8 Конституції України, особи здійснюють свої права за принципом "дозволено все, що прямо не заборонено законом", а державні органи та їх посадові особи - за принципом "дозволено лише те, що прямо визначено законом". Крім того, у цій ситуації орендар є боржником, який має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не передбачено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (ст. 531 ЦК України). Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 02.10.2019 року у справі №321/329/17, від 20.11.2019 року у справі №704/236/17, від 22.01.2020 року у справі №387/193/19. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17 зробила висновок, що у разі виплати орендної плати авансом наперед відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди. У частині висновків суду про те, що має місце систематична сплата орендної плати не у повному розмірі, то однією із основних засад (принципів) цивільного судочинства є диспозитивність, згідно з якою суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Тобто, позивач мав надати хоч якісь розрахунки заборгованості до позовної заяви, а не переклав свій обов`язок на суд першої інстанції, а останній повинен був відмовити у задоволенні вказаної вимоги, оскільки позивач не обґрунтував свої вимоги тим, що отримана первісним орендодавцем у 2016 році сума 95 000 грн. не покриває сукупний розмір орендної плати за 2016-2022 роки, визначеної з урахуванням індексації та інших умов договору, а позовна заява не містить відповідних розрахунків та доводів. Вказане узгоджується з позицією Верховного Суду від 24.05.2023 року у справі № 542/51/22. Щодо суми заборгованості, то судом встановлено та не оспорюється сторонами, що відповідач у 2016 році виплатив первісному орендодавцю наперед 95 000,00 грн. без урахування податків та зборів. Оскільки у договорі не встановлено порядок проведення індексації можливо застосувати для розрахунку індексу інфляції за минулий календарний рік або за останні 12 календарних місяців за користування земельною ділянкою, обидва способи можливо застосовувати, якщо інше не передбачено договором. Приведено 2 варіанти розрахунків: - за першим варіантом: виплата була проведена 03.08.2016 року, тому застосовано індекс інфляції за попередні 12 календарних місяці, тобто з 01.07.2015 по 01.07.2016. Шляхом перемноження індексів інфляції він становить 1,069, орендна плата за 2016 рік (159 днів), а не 190, як зазначено судом 8410,05 * 106,9%= 8 990,34 грн., за 2016 - 2022 р. орендна плата становить 137 935,72 грн. 137 935,72 - 18% (ПДФО) - 1,5% (ВЗ) = 111 038,25 грн., а було виплачено 95 000,00 грн., тобто заборгованість складає 16 038,25 грн., що явно менша ніж розмір орендної плати за місяць. Сума орендної плати за 2022 рік становить 19 306,09*121,5% - 19,5%= 18 882,80 грн., тобто за 2022 рік частково сплачено 2 844,55 грн. Другий варіант: беручи індекси інфляції, які були застосовані судом, то виходить всього за 2016 -2022 рік орендна плата становить 138 506,49 мінус 19,5% = 111 497,72 грн., а було виплачено 95 000,00, заборгованість складає 16 497,72 грн. Орендна плата за 2022 рік -21 236,7-19,5%= 17 095,54 грн., тобто за 2022 рік було сплачено частково 597,82 грн. Отже, відсутнє систематичне невиконання умов договору (2 і більше раз) виплати орендної плати.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

У судове засідання до апеляційного суду 22.04.2024 року не з`явилися учасники справи, вони належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи шляхом направлення 28.03.2024 року судових повісток про виклик до суду у цивільній справі на їх офіційні електронні адреси у порядку ч. 6 ст. 128 ЦПК України (а.с. 121-124), заяв та клопотань від них про відкладення розгляду справи до суду апеляційної інстанції не надходило. Згідно ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. При цьому, колегія суддів враховує, що електронний варіант ухвали Полтавського апеляційного суду від 14.03.2024 року про призначення справи до апеляційного розгляду розміщено в мережі Інтернет за адресою: https://reyestr.court.gov.ua/ та відповідно оприлюднено.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ч. 1. ст. 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Згідно встановлених судом першої інстанції обставин вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Полтавської області Полтавського (колишнього Карлівського) району Карлівської міської ради (за межами населеного пункту), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 6, номер запису про право власності:24614300. Право власності на земельну ділянку за Позивачем підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер:112364174 від 31.01.2018, складений державним реєстратором приватним нотаріусом Карлівського районного нотаріального округу Полтавської області Шубою А.Ф. (а.с. 21-22).

Земельна ділянка набута позивачем у власність на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 31.01.2018 року №126, після смерті батька - ОСОБА_2 (а.с. 15).

За життя 25.07.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком до 31.12.2026 року (а.с. 20).

Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації (п.14.1. договору). Право оренди вказаної земельної ділянки зареєстровано 27.07.2016 року (номер запису про інше речове право:15670364).

Згідно п. 2.3. вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 193 060,90 грн.

Згідно п. 4.1. вказаного договору оренди землі, орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 2.3. договору), що в грошовому виразі складає 19 306,09 грн. за один повний рік користування земельною ділянкою.

У пункті 4.1.договору оренди сторони домовилися про те, що нарахування орендної плати здійснюється з урахуванням щорічної індексації.

Пунктом 4.4. договору оренди землі визначено, що орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на користь орендодавця щорічно, в строк до 31 грудня, за поточний календарний рік оренди.

З урахуванням принципу належного виконання зобов`язання орендар був зобов`язаний сплатити орендодавцеві орендну плату за 2016 рік та наступні роки з індексом інфляції, як про це домовилися сторони в договорі, як підтверджено у правовому висновку у подібному спорі відповідно до постанови Верховного Суду №732/1799/17 від 10.04.2019 року.

До позивача перейшли всі права ОСОБА_2 , які йому належали за вказаним договором оренди землі.

15.06.2022 року позивачем на адресу ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» було направлено повідомлення про перехід права власності (а.с. 26) та заяву про надання інформації про нарахування та виплату у період з 2016 року по 2022 рік орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою (а.с. 25).

Представником відповідача надано суду видатковий касовий ордер від 03.08.2016 року (а.с. 43), відповідно до якого ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі від 25.07.2016 року виплачено 95 000 грн. орендної плати.

За розрахунками відповідача у письмових поясненнях, у 2016 році відповідачем нараховано оренду плату в розмірі 118 013,00 грн. (з врахуванням військового збору та податку з доходів фізичних осіб) в тому числі: за 2016 рік (190 днів) - 10 049,75 грн., за 2017 рік - 19 306,09 грн., за 2018 рік - 19 306,09 грн., за 2019 рік - 19 306,09 грн., за 2020 рік - 19 306,09 грн., за 2021 рік - 19 306,09 грн., за 2022 рік - 19 306,09 грн. Фактично виплачено орендну плату наперед у розмірі 95 000,00 грн. Також, відповідач визнає, що за фактичний період користування земельною ділянкою, ним повинно було нараховано 125 886,29 грн., та вказує на те, що його заборгованість перед позивачем склала 6 338,00 грн. (за 2022 рік) (а.с. 49-50).

Суд першої інстанції, провівши розрахунки, відповідно до зведеної таблиці індексів споживчих цін з 2000 по 2023роки (%), що мається на офіційному сайті Мінфіну, встановив, що загальна сума орендної плати з індексацією: у 2016 році мала становити 14 401,29 грн. (10049,75 х143,3%), у 2017 році - 21 700,05 грн. (19306,09 х 112,4%); у 2018 році - 21 951,02 грн. (19306,09 х 113,7%); у 2019 році - 21 198,09 грн. (19309,09 х 109,8%); у 2020 році - 20 097,64 грн. (19306,09 х 104,1%); у 2021 році - 20 271,39 грн. (19306,09 х 105%); у 2022 році - 21 236,7 грн. (19306,09 х 110%). Тож, загальний розмір орендної плати з індексацією мав становити 140 856,18 грн.

Згідно проведеного розрахунку, вбачається систематична недоплата відповідачем орендної плати з урахуванням індексації, що передбачено умовами договору та вимогами закону, а загальний розмір заборгованості (45856,18 грн) складає суму, що відповідає більше, ніж одному місячному? (річному) платежу.

Норми права, які застосував суд першої інстанції при вирішенні спору.

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За положеннями статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, відноситься до істотних умов договору оренди землі.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі").

У пункті д) частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема,систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до положення частини четвертої статті 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 року у справі №183/262/17 зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів палати Касаційного господарського суду від 02.05.2018 року у справі №925/549/17. При цьому систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Той факт, що відповідач сплатив усю суму заборгованості з орендної плати за землю, не має правового значення для вирішення цього спору, оскільки мається факт її систематичної несплати протягом періоду дії договору оренди землі.

За загальним правилом обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частина третястатті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК, частини 2 статті 651 ЦК свідчать, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати загалом, так і її виплати у розмірі меншому, ніж визначено законом або договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Це є порушенням умов договору оренди, що дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Апеляційний суд у складі колегії суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Предметом даного спору є розірвання договору оренди землі площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , укладеного 25.07.2016 року між ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» та ОСОБА_2 , та скасування його реєстрації; зобов`язати ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024; стягнення з ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплаті орендної плати за земельну ділянку площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024 за період з 2016 року по 2022 рік включно.

Апеляційний суд у складі колегії суддів звертає увагу на те, що позивачем не конкретизовані позовні вимоги в частині стягнення з ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» на його користь заборгованість зі сплаті орендної плати за період з 2016 року по 2022 рік включно, не приведено відповідний розрахунок цієї заборгованості. У даному випадку при ухваленні рішення суд першої інстанції не перевіряв розрахунок, наданий позивачем на підтвердження підстав позову, та розрахунок відповідача, а на свій розсуд провів розрахунок заборгованості відповідача перед позивачем з орендної плати.

Як встановлено судом першої інстанції і це не заперечується сторонами, що батько позивача - ОСОБА_2 за життя 25.07.2016 року уклав з ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» договір оренди вказаної земельної ділянки на строк до 31.12.2026 року (а.с. 20).

Згідно п. 2.3. вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 193 060,90 грн.

Згідно п. 4.1. вказаного договору оренди землі, орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 2.3. договору), що в грошовому виразі складає 19 306,09 грн. за один повний рік користування земельною ділянкою. Нарахування орендної плати здійснюється з урахуванням щорічної індексації.

Пунктом 4.4. договору оренди землі визначено, що орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на користь орендодавця щорічно, в строк до 31 грудня, за поточний календарний рік оренди.

Згідно видаткового касового ордеру від 03.08.2016 року орендодавцю ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі від 25.07.2016 року виплачено орендарем ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» 95 000 грн. орендної плати (а.с. 43).

Вказана обставина не заперечується позивачем ОСОБА_1

Земельна ділянка площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, належить позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 31.01.2018 року №126, після смерті батька ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 15).

Як правильно встановив суд першої інстанції, до позивача ОСОБА_1 перейшли усі права ОСОБА_2 , які належали йому за вказаним договором оренди землі.

15.06.2022 року позивачем ОСОБА_1 на адресу ТОВ «Лип`янка-Агроальянс» було направлено повідомлення про перехід права власності на земельну ділянку (а.с. 26) та заяву про надання інформації про нарахування та виплату у період з 2016 року по 2022 рік орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою (а.с. 25).

Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач не надав доказів щодо згоди орендодавця ОСОБА_2 на отримання наперед орендної плати у загальному розмірі 95 000 грн. без проведення індексації щорічної виплати, у зв`язку з чим має місце систематична сплата орендної плати не у повному розмірі. Крім цього, проіндексувавши щорічну орендну плату, яка підлягала виплаті за період з часу укладення договору оренди землі, тобто з 25.07.2016 року і до 31.12.2022 року, суд прийшов до висновку, що загальний розмір орендної плати з індексацією мав становити 140 856,18 грн., а враховуючи виплачену суму 95 000 грн., залишок суми боргу по орендній платі становить 45 856,18 грн.

Проте, колегія суддів не погоджується з такими висновками, оскільки судом першої інстанції неправильно проведено розрахунок сукупної щорічної орендної плати за спірний період, неправильно визначений розмір заборгованості по орендні платі, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, за життя орендодавцем ОСОБА_2 03.08.2016 року отримано 95 000 грн. орендної плати на підставі договору оренди земельної ділянки від 25.07.2016 року, що підтверджується видатковим касовим ордером від 03.08.2016 року (а.с. 51).

Згідно п. 4.3. договору оренди землі від 25.07.2026 року, орендна плата виплачується орендарем у встановленому п.4.1. цього договору розмірі (п.4.1. - 19 306,09 грн.) за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб, військового збору у розмірі 1,5% та інших податків, обчислених (нарахованих, утриманих), згідно з вимогами чинного податкового законодавства.

Отже, виплативши наперед ОСОБА_2 орендну плату 95 000 грн., її розмір (з урахуванням податку з доходів фізичних осіб у розмірі 18 % та військового збору у розмірі 1,5%, які були потім утримані відповідно до податкового законодавства) становив 118 012,42 грн. Оскільки передбачити, який буде розмір інфляції наперед у майбутні роки, неможливо, то сума 95 000 грн. була виплачена орендодавцю ОСОБА_2 без урахуванням індексації за майбутній період.

Отже, по справі достовірно встановлено і не заперечується сторонами, що орендна плата у вказаному розмірі 95 000 грн. виплачена орендодавцю ОСОБА_2 , починаючи з наступного дня укладення договору оренди, з 26.07.2016 року.

Видатковий касовий ордер від 03.08.2016 року містить реквізити паспорта орендодавця ОСОБА_2 , його підпис.

По справі відсутні відомості про те, що за життя ОСОБА_2 заперечував чи був не згодний з отриманням орендної плати наперед за майбутній період. Після укладення договору оренди землі за життя ОСОБА_2 минув повний календарний 2017 рік і він претензій не висловлював щодо розміру щорічної оредної плати за цей рік.

Згідно правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 24.05.2023 року у справі № 542/51/22, при вирішенні спору судом першої інстанції надана належна оцінка видатковому касовому ордеру, згідно з яким позивач фактично виявив волю на отримання орендної плати наперед, а орендар вчинив дії - сплатив на користь орендодавця орендну плату у розмірі 55 000 грн. за майбутні періоди користування земельною ділянкою, починаючи з 2013 року. Зазначений видатковий касовий ордер і дії орендодавця, який не звертався до відповідача з будь-якими вимогами щодо орендної плати, за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. До таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17, від 22 червня 2021 року у справі № 364/546/19. Подібні висновки викладені також Верховним Судом у постановах від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19, від 25 травня 2020 року у справі № 475/793/17, від 06 жовтня 2021 року у справі № 484/1399/19, від 06 жовтня 2021 року у справі № 183/5051/16, що свідчить про сталість та єдність судової практики щодо застосування норм права у подібних правовідносинах (у випадку сплати орендної плати наперед за майбутні періоди користування земельною ділянкою). Отже очевидно, що отримані особою 02 квітня 2013 року від ТОВ Агрофірма «Добробут» грошові кошти в сумі 55 000 грн мають бути зараховані в якості орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер. Його син ОСОБА_1 31.01.2018 року отримав свідоцтво про право на спадщину за законом, спадщина складається із земельної ділянки площею 4,47 га, кадастровий номер: :00:001:0024, яка є спірною. З часу отримання свідоцтва про спадщину після смерті батька і до часу пред`явлення позову 03.05.2023 року позивач не мав претензій до відповідача щодо ореднлї плати.

Таким чином, спірним періодом щодо виплати орендної плати є період з наступного дня укладення договору оренди землі, тобто з 26.07.2016 року і по 31.12.2022 року (останній поточний календарний рік оренди до пред`явлення позову).

З період з 26.07.2016 року по 31.12.2016 року (159 календарних днів) орендна плата становить 8 410,05 грн. (19306,09 : 365*159), а з урахуванням індексу інфляції становить 8 990,34 грн. (8410,05 х 106,9% ( індекс інфляції з 01.07.2015 року по 01.07.2016 року)).

Виходячи з розрахунків, проведених судом першої інстанції, доводів апеляційної скарги відповідача та беручи до уваги ту обставину, що відповідач погоджується із проведеним судом першої інстанції розрахунком із застосуванням річних індексів інфляції за період з 2017 по 2022 роки, а саме: у 2017 році - 21 700,05 грн. (19306,09 х 112,4%); у 2018 році - 21 951,02 грн. (19306,09 х 113,7%); у 2019 році - 21 198,09 грн. (19309,09 х 109,8%); у 2020 році - 20 097,64 грн. (19306,09 х 104,1%); у 2021 році - 20 271,39 грн. (19306,09 х 105%); у 2022 році - 21 236,70 грн. (19306,09 х 110%) = 126 454,89 грн. + 8 990,34 грн. (за 2016 рік) = 135 445,23 грн., то загальний розмір орендної плати з індексацією за період з 26.07.2016 року по 31.12.2022 року має становити 135 445,23 грн.

З цієї суми 135 445,23 грн. підлягає утриманню (згідно п. 4.3. договору оренди землі від 25.07.2026 року) податок з доходів фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 1,5% згідно з вимогами чинного податкового законодавства (26 411,82 грн.) і сума до сплати орендодавцю складе 109 033,41 грн. (135445,23 - 26411,82).

Різниця між сумами 109 033,41 грн. (яка б підлягала б сплаті) та 95 000 грн. (яка сплачена 03.08.2016 року) складає 14 043,41 грн.

Отже, за 2022 рік розмір орендної плати з урахуванням індексації та утриманням податку з доходів фізичних осіб у розмірі 18% та військового збору у розмірі 1,5% (всього 4 141,16 грн.) буде становити 17 095,54 грн. (21 236,70 - 4141,16), отже, є несплаченою сума 14 043,41 грн., а решта суми орендної плати за 2022 рік у розмірі 3 052,13 грн. (17095,54 - 14043,41) є сплаченою.

Таким чином, по справі вбачається, що суд першої інстанції при обрахунку загального розміру орендної плати у розмірі 140 856,18 грн. не врахував того, з цієї суми підлягає утриманню податок з доходів фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 1,5% згідно з вимогами чинного податкового законодавства, який буде складати 27 466,96 грн., і загальна сума орендної плати за його підрахунками буде становити 113 389,22 грн.

Навіть за такими підрахунками суду першої інстанції, різниця між нарахованою орендною платою з індексом інфляції у розмірі 113 389,22 грн. та виплаченою орендодавцю ОСОБА_2 наперед сумою 95 000 буде становити 18 489,22 грн. Орендна плата з урахуванням індексу інфляції за 2022 рік та утриманих обов`язкових платежів становить 17 095,54 грн. Порівнюючи суми 18 489,22 грн. та 17 095,54 грн., отримані за наведеним підрахунком суду першої інстанції, та з урахуванням сумнівного розрахунку заборгованості за 2016 рік, проведеного судом, який увійшов у загальний розрахунок заборгованості, колегія суддів приходить до висновку про недоведеність позивачем факту систематичної несплати орендарем орендної плати.

З урахуванням викладеного, апеляційний суд у складі колегії суддів приходить до висновку проте, що суд першої інстанції допустив недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права, тому рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення.

Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно ч.1,2 п.1,2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача.

По справі вбачається, що відповідачем при подачі апеляційної скарги сплачено судовий збір у розмірі 3 220,80 грн. (а.с. 115). У разі відмови у задоволенні позову судовий збір підлягає стягненню з позивача на користь відповідача

Згідно п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно п.2,3,4 ч.1, ч. 2 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст. ст. 367 ч.1, 368 ч.1,2, 374 ч.1 п.2, 376 ч.1 п.2,3,4, 381 - 384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс»

- задовольнити.

Рішення Карлівського районного суду Полтавської області від 28 листопада 2023 року року - скасувати і ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс», за участі третьої особи: Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК Докучаєвські чорноземи Карлівщини», про стягнення заборгованості по оплаті орендної плати та розірвання договору оренди землі - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка-Агроальянс» понесені судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 3 220,80 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, касаційна скарга на неї подається протягом тридцяти днів з дня її прийняття безпосередньо до суду касаційної інстанції, датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 22 квітня 2024 року.

СУДДІ: А. І. Дорош О. А. Лобов В. М. Триголов