Справа № 610/1427/24
провадження № 2/610/770/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.09.2024 Балаклійський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Тімонової В.М.,

з участю секретаря судового засідання Кучеренко Ю.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 610/1427/24 (провадження № 2/610/770/2024) за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

20.05.2024 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява адвоката Турка-Романюк Аліни Сергіївни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , у якій просила стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 22.10.2007 зі сплати орендної плати у розмірі 28725,94 грн.; розірвати договір оренди земельної ділянки від 22.10.2007 (з врахуванням додаткової угоди від 12.11.2014 та додаткової угоди від 19.08.2016) на земельну ділянку, площею 5,2589 га, кадастровий номер :05:000:0180 та стягнути судові витрати.

В обґрунтування позову зазначила, що ОСОБА_1 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом, №2-1171, виданого 02.08.2016 Балаклійською державною нотаріальною конторою Харківської області, після смерті матері ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , належить земельна ділянка, площею 5,2589 га, кадастровий номер :05:000:0180, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

22.10.2007 між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК.

12.11.2014 між ОСОБА_2 та Відповідачем укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строку дії Договору та розміру орендної плати.

19.08.2016 між ОСОБА_1 та Відповідачем укладено додаткову угоду до Договору оренди.

15.09.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди та Додаткових угод за Відповідачем.

Відповідач порушив свої зобов`язання за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, який зобов`язаний був сплатити на користь Позивача: орендну плату за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 15014,68 грн.; орендну плату за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 13711,26 грн. Таким чином, у Відповідача перед Позивачем існує заборгованість за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 28725,94 грн. Вважає, що Відповідачем істотно порушено умови Договору оренди, а саме: Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Ухвалою судді Балаклійського районного суду Харківської області від 24.05.2024 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначене підготовче судове засідання по розгляду позовної заяви.

Ухвалою Балаклійського районного суду Харківської області від 24.07.2024 закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

14.08.2024 через особистий кабінет у системі "Електронний суд" представник відповідача подав письмові пояснення, у яких просив відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди, не заперечував проти часткового задоволення позовної вимоги позивача про стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 10556,51 грн.

На обґрунтування своїх пояснень зазначив, що розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим, відповідати тяжкості правопорушення й застосовується у випадках систематичного порушення договору. У період з 28.02.2022 до 11.09.2022 с.Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, на території якої розташована спірна земельна ділянка, перебувало під тимчасовою окупацією військами РФ. У зв`язку з цим відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду, а саме: проводити весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових та олійних культур, здійснювати догляд та обробку врожаю зимових культур з метою попередження їхньої загибелі, отже був позбавлений можливості отримувати доходи від використання земельної ділянки, які і є джерелом орендної плати. У своїх поясненнях відповідач посилається на ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, орендар як сторона спірного договору оренди не допустив порушення умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає у даному випадку наявність умов для розірвання договору із заявленої позивачем підстави. До того ж зазначає, що з 11.09.2022 с.Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай. Так, відповідач добросовісно виконував свої зобов`язання за договором оренди, заінтересований у збереженні договору, має намір розрахуватися з орендодавцем, оскільки у 2024 році повернувся до цільового використання земель.

Також відповідач не погоджується з проведеним позивачем розрахунком розміру заборгованості відповідача зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в частині застосування до нормативної грошової оцінки землі коефіцієнта 1,756 одночасно з використанням індексації нормативно грошової оцінки землі та індексації орендної плати, а також нарахування орендної плати за період з 28.02.2022 до 11.09.2022, коли відповідач не мав можливості використовувати земельну ділянку. Вказує, що під час укладання договору сторони дійшли згоди, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 71862,53 грн. У додатковій угоді домовились, що розмір орендної плати становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки. Відповідач зазначає, що дія "Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", до якої постановою КМУ №1185 від 31.10.2011 було внесено зміни, застосовується лише до визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Отже коефіцієнт 1,756 не є коефіцієнтом індексації нормативно грошової оцінки землі, на який вона уточняється позивачем під час розрахунку розміру орендної плати, тому відсутні підстави для його застосування без згоди на це орендаря.

16.09.2024 представником відповідача через систему "Електронний суд" подано письмові пояснення, в яких він наполягає на своїх раніше наведених доводах та зауважує на тому, що 28.02.2022 до 11.09.2022 с.Яковенкове перебувало під тимчасовою окупацією, а тому відповідач був позбавлений можливості провести весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових і олійних культур, а також не мав можливості здійснювати догляд та обробку врожаю зимових культур з метою попередження їхньої загибелі. В цілому пояснення, викладені відповідачем у поданій заяві є аналогічними раніше поданим поясненням від 14.08.2024.

16.09.2024 представником відповідача через систему "Електронний суд" подано письмові пояснення, які є аналогічними раніше поданим поясненням від 16.09.2024.

17.09.2024 представник позивача подав через систему "Електронний суд" письмові пояснення, де зазначив, що договором оренди передбачено право орендодавця на своєчасну виплату орендної плати, в свою чергу орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату. Вважає необґрунтованими доводи відповідача щодо неможливості використання земельної ділянки у період з 28.02.2022 до 11.09.2022, оскільки сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових, зернобобових та олійних культур) є сезонним видом господарювання і використання спірної ділянки відбувається не постійно, кожного дня, а лише з певною періодичністю, тобто навіть тоді, коли фактично відповідач нею не користувався. Зазначає, що відповідачем не надано доказів, що спірна ділянка в 2021 році не була засіяна озимою пшеницею або у 2022 ярими культурами та після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю внаслідок цієї сівби. Також нічим не підтверджено, що відповідач фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної кампанії у 2023 році. Також представник позивача не погоджується з наданим відповідачем розрахунком заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 років, наполягає на правильності первинного розрахунку, проведеного позивачем і викладеного у позовній заяві.

Незважаючи на те, що такий вид заяв як письмові пояснення сторін у справі не передбачений вимогами ЦПК України в якості заяв по суті справи, але судом при ухвалені рішення враховано доводи, викладені в зазначених вище письмових поясненнях.

Представник позивача адвокат Турка-Романюк А.С. надала заяву про розгляд справи за її відсутності, позов підтримала.

Представник відповідача адвокат Волторніст С.І. подав заяву про розгляд справи за його відсутності, викладену у письмових поясненнях позицію щодо відмови у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшення розміру стягнення заборгованості підтримав.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Суд, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, приходить до наступних висновків.

Згідно зі ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно пункту 7 частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення правовідношення.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом № 2-1171, посвідченого 02.08.2016 державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області Голуб В.М., належить земельна ділянка, площею 5,2589 га, кадастровий номер :05:000:0180, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, яка належала ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯГ № 077516, виданого 23.05.2006 Балаклійським районним відділом земельних ресурсів Харківської області, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 06.12.2005 державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області за реєстровим № 1-2296, акт зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 19.

22.10.2007 між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.12.2010.

12.11.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строків дії Договору та нарахування орендної плати.

19.08.2019 між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строків дії Договору та нарахування орендної плати.

02.08.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 65221425 від 05.08.2016.

Відповідно до розділу «Предмет договору» Договору оренди, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

Згідно з розділом «Об`єкт оренди» Договору оренди, в оренду передається Земельна ділянка загальною площею 5,2589 га ріллі. Нормативно грошова оцінки Земельної ділянки становить 71 862,53 грн.

Відповідно до розділу «Строк дії договору» Договору оренди, Договір укладено на п`ятнадцять років.

Згідно з розділом «Орендна плата» Договору оренди, орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки Земельної ділянки, і становить 2 155,88 грн. на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і його припинення» Договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором.

Додатковою угодою від 12.11.2014 до Договору оренди були внесені наступні зміни: збільшено строк Договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки Земельної ділянки; нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01.01.2014.

Також, Додатковою угодою від 19.08.2016 до Договору оренди були внесені наступні зміни: збільшено строк Договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2036 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01.01.2014 року, відповідно до незареєстрованої Додаткової угоди від 12.11.2014.

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 21.05.2024 вбачається, що ОСОБА_1 отримувала від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" орендну плату у 4 кварталі 2020 року у сумі 11335,00 грн, у грудні 2021 року у сумі 1242,24 грн. У 2022 та 2023 роках орендної плати чи будь-яких виплат від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" ОСОБА_1 не отримувала. Факт невиплати ОСОБА_1 орендної плати за 2022 та 2023 року також не заперечував у своїх письмових поясненнях представник відповідача.

Згідно із ч. 1 ст. 373 ЦК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як передбачено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки, наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 93 Земельного кодексу України та ст.1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач).

Статтею 409 ЦК України визначені права та обов`язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб. Отже власник земельної ділянки має право, зокрема, вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі, має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Землекористувач має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом (ст. 410 ЦК України).

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ч. 2 ст. 412 ЦК України).

Положеннями ст. 141 Земельного кодексу України передбачено припинення права користування землею у разі систематичної несплати земельного податку або орендної плати.

Крім того, за змістом статей 525 та 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Порушенням зобов`язання, відповідно до ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання, згідно зі ст. 611 ЦК України, настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частинами 2, 3 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

У відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" визначено право орендодавця, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.

За змістом положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Таким чином, закон пов`язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у зв`язку з невиконанням сторонами обов`язків, передбачених укладеним між сторонами договором.

Як було встановлено судом, ОСОБА_2 , спадкоємцем якої є позивач ОСОБА_1 , було передано в оренду ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ" земельну ділянку, площею 5,2589 га, кадастровий номер :05:000:0180. Сторони не заперечують договірних відносин між ними. До того ж представник відповідача не заперечує факт несплати позивачу орендної плати за 2022 та 2023 роки. Мотивує це неможливістю використовувати земельну ділянку під час окупації с.Яковенкове, на території якого розташована земельна ділянка, з 28.02.2022 до 11.09.2022, а також неотриманням прибутку від користання земельною ділянкою після деокупації, оскільки село і дотепер відноситься до територій можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 №309, с.Яковенкове Ізюмського району Харківської області у період з 28.02.2022 по 11.09.2022 було включено до територій України тимчасово окупованих РФ.

Тому суд погоджується з доводами представника відповідача щодо неможливості використання ним земельної ділянки з 28.02.2022 до 11.09.2022 через окупацію с.Яковенкове Ізюмського району Харківської області, що у відповідності до ч. 6 ст. 762 УК України звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь час, протягом якого земельна ділянка не могла бути використана через обставини, за які він не відповідає.

Разом з цим, з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з моменту деокупації с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, тобто з 11.09.2022 до дати звернення позивача до суду із цим позовом відповідач користувався спірною земельною ділянкою.

Суд вважає необґрунтованими доводи представника відповідача щодо неотримання прибутку від користування земельною ділянкою, що є наслідком несплати орендної плати, оскільки неотримання орендарем доходу від використання майна, не звільняє його від обов`язку сплачувати орендну плату. Крім того, представником відповідача не було надано належних та допустимих доказів, що підтверджували б неотримання прибутку від користування спірною земельною ділянкою.

Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік 15014,68 грн, за 2023 рік 13711,26 грн, а всього 28725,94 грн.

Суд не погоджується із розрахунком заборгованості відповідача, наведеним ним у своїх письмових поясненнях, де зазначено, що загальний розмір заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 рік становить 6952,00 грн, за 2023 рік 13711,26 грн, а всього 20663,26 грн, виходячи з такого.

Згідно з договором оренди від 22.10.2007 нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 71862,53 грн, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить 2155,88 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 01 березня наступного року.

Додатковою угодою від 12.11.2014 до договору оренди збільшено строк дії договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку слід нараховувати у зазначеному розмірі з 01.01.2014.

Додатковою угодою від 19.08.2016 до договору оренди збільшено строк дії договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2036 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку слід нараховувати у зазначеному розмірі з 01.01.2014.

Отже при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за договором оренди, яка повинна бути сплачена до 01 березня наступного року.

Відтак при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

До такого висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.

Договором оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом.

Аналіз вказаних положень договору оренди в їх сукупності свідчить про те, що орендна плата за договором оренди може бути змінена, в тому числі збільшена, без укладення додаткової угоди до договору оренди.

Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Разом з тим, згідно із пунктом 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі Методика), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213 (у редакції Методики, чинній і на момент укладення Договору оренди, так і на момент укладення Додаткової угоди до нього), нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики (пункт 19-1 Методики, чинний з 01.01.2012) тобто з коефіцієнтом 1,756. Отже, коефіцієнт 1,756 із 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників нормативної грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди.

Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 04.12.2019 у справі №468/1865/15-ц.

Таким чином, доводи відповідача про те, що для збільшення розміру орендної плати або зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки або застосування коефіцієнту 1,756, сторони за договором оренди повинні укласти додаткову угоду, спростовується змістом вищевказаного договору оренди та наведеними положеннями законодавства України.

Відтак суд дійшов висновку про правильність застосування позивачем у своєму розрахунку заборгованості зі сплати орендної плати коефіцієнта 1,756 до нормативної грошової оцінки. При цьому, враховуючи існування обставин, за які відповідач не відповідає, і через які не міг використовувати земельну ділянку у період з 28.02.2022 до 11.09.2022, згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України, вимоги позивача в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за цей період задоволенню не підлягають.

Таким чином, суд дійшов висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягає заборгованість зі сплати орендної плати за 2022 рік в сумі 6952,00 грн, виходячи із такого розрахунку:

15014,68:365х169=6952,00 (грн), де

15014,74 грн сума орендної плати за 2022 рік,

169 кількість днів у 2022 році, за які підлягає стягненню заборгованість зі сплати орендної плати (періоди з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з 11.09.2022 до 31.12.2022).

В свою чергу, за 2023 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 13711,26 грн.

У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Такий висновок про застосування норм права викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18).

У відповідності до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17, а також у постанові від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17.

За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Таким чином, в діях відповідача вбачається систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, що є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору.

Виходячи із визначення основної мети підприємницької діяльності отримання прибутку та визначення суті договору оренди, слідує, що смислом оренди є отримання орендарем у користування певного, відсутнього в його власності майна для використання цього майна в своїй підприємницькій діяльності з метою отримання прибутку, а для орендодавця отримання плати за надання такого майна в користування.

Неотримання орендодавцем орендної плати протягом більше ніж двох років, безумовно, свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Несплата відповідачем у 2022-2023 роках орендної плати позивачу по договору оренди землі від 22.10.2007 є істотним порушенням умов договору, отже наявні юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди.

Доводи представника відповідача щодо відсутності систематичності несплати орендної плати у зв`язку з окупацією території на якій знаходиться спірна земельна ділянка протягом певного періоду 2022 року суд вважає безпідставними, оскільки самим представником відповідача було визнано наявність заборгованості відповідача перед позивачем зі сплати орендної плати за 2022 рік. Користування орендованим майном протягом лише частини певного періоду також є його використанням, що тягне за собою обов`язок зі сплати орендної плати.

Беручи до уваги вищенаведене, суд дійшов висновку, що діями відповідача, які полягали у несплаті позивачу орендної плати за 2022 та 2023 роки у передбачені договором оренди строки, було порушено цивільні права позивача, що свідчить про наявність, передбаченого ст.651 ЦК України, істотного порушення відповідачем договору оренди і як наслідок підстав для його розірвання.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди підлягають задоволенню; позовні вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати підлягають частковому задоволенню: за 2022 рік в сумі 6952,00 гривень, за 2023 рік в сумі 13711,26 гривень, а всього 20663,26 гривень.

Як убачається з матеріалів справи, позивачем за подання до суду позовної заяви сплачено за дві позовні вимоги 2422,40 грн судового збору, по 1211,20 грн за кожну вимогу, одна з яких вимога немайнового характеру (а.с.1).

Оскільки позовну вимогу майнового характеру про стягнення орендної плати задоволено частково, а позовну вимогу немайнового характеру задоволено повністю, у відповідності до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, стягненню з відповідача підлягає судовий збір у сумі 2082,44 гривень (1211,20+871,24=2082,44).

Стосовно витрат позивача на професійну правничу допомогу у сумі 8000 грн, суд зазначає таке.

За приписами ст. 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (п. 12 ч. 3 ст. 2 ЦПК України).

Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" договір про надання правової допомоги це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (ст. 30 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").

На підставі п.1 ч.3 ст.133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Судові витрати на правничу допомогу це фактично понесені стороною і документально підтверджені витрати, пов`язані з наданням цій стороні правової допомоги адвокатом або іншим спеціалістом в галузі права при вирішенні цивільної справи в розумному розмірі з урахуванням витраченого адвокатом часу.

Згідно із ч. 1 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката несуть сторони.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат (ч. 2 ст. 137 ЦПК України).

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (ч. 3 ст. 137 ЦПК України).

Положеннями ч. 8 ст. 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

15.02.2024 між АДВОКАТСЬКИМ ОБ`ЄДНАННЯМ "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" і Морозовою Л.Р. укладено договір №29/24 про надання правової допомоги, і угоду №1 про встановлення гонорару, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить: 8000 грн.

З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки № від 26.02.2024 і № від 27.02.2024 вбачається, що ОСОБА_1 сплатила АО "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" грошові кошти у загальній сумі 8000 гривень за надання правової допомоги за договором №29/24 від 15.02.2024.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що наявні підстави для відшкодування витрат на професійну правову допомогу, оскільки вони є фактично понесеними.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Дослідивши матеріали справи та зміст поданих позивачем документів, суд вважає співмірним наданий адвокатом обсяг послуг з їх вартістю 8000 грн, враховуючи фактичний вид правової допомоги, складність справи, затрачений час на надання таких послуг.

Внаслідок часткового задоволення позову витрати на професійну правничу допомогу на підставі п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, стягненню з відповідача підлягають витрати на правову допомогу в сумі 5754,59 гривень.

Враховуючи викладене, керуючись ст. 19 Конституції України, статтями 3, 11, 15, 16, 373, 407, 409, 410, 412, 525, 526, 530, 610, 611, 629, 651, 653, 762 ЦК України, статтями 93, 141 ЗК України, статтями 1, 2, 13, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статтями 12, 13, 77, 81, 82, 133, 137, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 22.10.2007, з урахуванням додаткової угоди від 12.11.2014 та додаткової угоди від 19.08.2016, зі сплати орендної плати у розмірі 20663,26 грн. (двадцять тисяч шістсот шістдесят три грн. 26 коп.).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 22.10.2007, з урахуванням додаткової угоди від 12.11.2014 та додаткової угоди від 19.08.2016, укладеними між ОСОБА_2 , спадкоємицею якої є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 5,2589 га, кадастровий номер :05:000:0180.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2082,44 грн. (дві тисячі вісімдесят дві грн. 44 коп.) та витрати на правничу допомогу у розмірі 5754,59 грн. (п`ять тисяч сімсот п`ятдесят чотири грн. 59 коп.).

В іншій частині позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 , рнокпп НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», юридична адреса: 64225, с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, б. 27.

Повний текст рішення складено 27 вересня 2024 року.

Суддя В.М. Тімонова