25.09.2024 Справа № 469/71/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 вересня 2024 року с-ще Березанка

Березанський районний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Гапоненко Н.О.,

за участю секретаря судового засідання Якубець С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» до ОСОБА_1 та Фермерського господарства «Корал» про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, -

в с т а н о в и в :

Адвокат Унгуряну С.І., який діє в інтересах позивача Приватного сільськогосподарського підприємства "Агрофірма "Василівка", 18 січня 2023 року звернувся до суду з вказаним позовом, у якому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0075 площею 8,4108 га, укладений відповідачами 21 січня 2022 року, та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 63656142 від 23 лютого 2022 року, прийняте державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим С.А., номер запису про інше речове право 46879934 від 17 лютого 2022 року, про вид іншого речового права, а саме про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 8,4108 га з кадастровим номером :01:000:0075, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки б/н від 21 січня 2022 року, укладеного між відповідачами.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що земельна ділянка, передана в оренду за оскаржуваним договором оренди землі, перебуває у оренді позивача на підставі діючого договору оренди землі, укладеного позивачем та відповідачем ОСОБА_1 09 квітня 2007 року.

20 березня 2023 року ухвалою судді відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 04 березня 2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача ПСП "Агрофірма "Василівка" адвокат Унгуряну С.І. у судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі, позов підтримав у повному обсязі. Надав до суду відповідь на відзив, де зазначив, що відлік десятирічного строку договору оренди землі слід рахувати з 25 травня 2012 року, тобто з моменту державної реєстрації Договору про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року. Вважає, що договір оренди землі від 09 квітня 2007 року повинен трактуватись та виконуватись виключно у редакції, яка передбачена Договором про зміни і доповнення до договору оренди землі, починаючи від місяця та дати його укладення та його державної реєстрації. Також вважає безпідставними посилання щодо укладання на новий строк та поновлення договору оренди в разі закінчення строку, на який його було укладено, оскільки орендар продовжував користуватися земельною ділянкою і були відсутні будь-які заперечення орендодавця або орендаря у продовження договору оренди землі, тому договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто не потребує укладення додаткової угоди про поновлення цього договору. Крім того, посилається на те, що реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів; державний реєстратор не був наділений правом проставити такий напис, поки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером; державна реєстрація договору оренди проведена державним реєстратором у відповідності до вимог діючого на той час законодавства. Зазначав, що даний договір оренди не розірваний, не визнаний у встановленому законом порядку недійсним, з моменту укладення договору оренди землі і до цього часу позивач користується земельною ділянкою та відповідно добросовісно сплачує орендну плату. Вважає, що під час реєстрації права оренди на підставі договору від 21 січня 2022 року державний реєстратор мав обов`язок перевірити, зокрема, інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав, у тому числі, з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації.

Відповідачі ОСОБА_1 , представник відповідача ФГ «Корал», представник відповідачів адвокат Григорян В.С. усудове засідання не з"явились, представник відповідачів надала до суду клопотання про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги не визнала. У відзиві на позовну заяву зазначала, що після спливу строку дії договору оренди землі від 09 квітня 2007 року, який закінчився 27 квітня 2017 року, позивач не звертався до відповідача ОСОБА_1 про поновлення договору оренди землі, про що укладається додаткова угода до договору оренди землі. Крім того, під час проведення державної реєстрації оскаржуваного договору, державним реєстратором не виявлено інших зареєстрованих (чинних) речових прав, похідних від права власності, зокрема права оренди на відповідну земельну ділянку за ПСП «Агрофірма «Василівка», таким чином дані обставини виключають порушення з боку державного реєстратора спрямованих на подвійну реєстрацію права оренди на земельні ділянки. Також посилається на відсутність інформації про договір оренди землі у АС ДЗК.

Зважаючи, що сторони виклали свою позицію у направлених до суду заявах по суті справи, повідомлені про час та місце судового засідання належним чином, але не скористалися своїм правом взяти участь у судовому засіданні або надати заяви про його відкладення, що не перешкоджає розгляду справи по суті, суд на підставі ст.223 ЦПК України вирішив справу без присутності учасників справи.

З матеріалів справи вбачається, що 09 квітня 2007 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 8,41 га, належна ОСОБА_1 на підставі державного акту серії II-MK № 037978, виданого 12 листопада 2002 року Березанською районною державною адміністрацією; відповідно до п.п.8, 10, 11 договору, земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації, строк дії договору становить 5 років з моменту набрання чинності договору (а.с.10-11).

Державна реєстрація права оренди за ПСП «Агрофірма «Василівка» проведена державним реєстратором Миколаївської регіональної філії № 7 ДП «Центр ДЗК» Чикундою О.П., про що у Державному реєстрі земель 27 квітня 2007 року вчинено запис за № 68, про що свідчить відмітка на договорі, яка скріплена печаткою Миколаївської регіональної філії Центру державного земельного кадастру (а.с.11 на звороті).

Отже, договір оренди від 09 квітня 2007 року, укладений між позивачем та ОСОБА_2 є укладеним з 27 квітня 2007 року строком на 5 років, тобто до 27 квітня 2012 року (п.8 договору).

09 квітня 2007 року земельна ділянка передана орендареві на підставі акта приймання-передачі (а.с.13).

22 лютого 2012 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_1 уклали договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 27 квітня 2007 року, яким пункти 8 і 11 викладені у такій редакції: «8. Земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років для сільськогосподарського використання», «11. Строк дії Договору становить 10 років з моменту набрання ним чинності». Також змінено п.13 договору, який регулює розмір та порядок виплати орендної плати. Інші розділи і пункти договору оренди землі, укладеного сторонами 27 квітня 2007 року, залишено без змін (а.с.12).

Отже, строк дії договору оренди, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 27 квітня 2007 року був продовжений до 27 квітня 2017 року.

Договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року зареєстровано 25 травня 2012 року.

21 січня 2022 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з відповідачем ФГ «Корал» строком на 10 років 9 місяців до 21 жовтня 2032 року, що вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна; договір зареєстровано державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївської області 23 лютого 2022 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 63656142 (а.с.15-16).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час підписання Договору оренди від 09 квітня 2007 року, визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства.

Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (09.04.2007), так і на момент його державної реєстрації (27.04.2007), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

За змістом частин першої та другої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх відносин на власний розсуд і в межах, встановлених законом, тобто є актом, який встановлює обов`язкові правила для сторін договору, індивідуальним регулятором їх відносин.

Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7-7.10 постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22-25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

Про таке застосування зазначених норм права Велика Палата Верховного Суду зазначила у постанові від 06 березня 2024р. у справі № 902/1207/22, звернувшись до власних висновків, викладених у підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19 та пункті 181 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.

Відповідно до частини першої та другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення.

Відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч.6).

Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021р. у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій ст.33 Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України «Про оренду землі» - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року набрав чинності 16 липня 2020 року.

Укладаючи договір оренди землі від 09 квітня 2007р. позивач та відповідач ОСОБА_1 в п. 41 цього договору зазначили: якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін--- років, не зазначивши цей термін.

Тобто, вказаний пункт договору повністю протирічить умовам пролонгації договору оренди, передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі», які імперативно встановлюють, що саме орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар з додаванням до нього проекту додаткової угоди.

Зазначені вимоги Закону України «Про оренду землі» є чіткими і однозначними, тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини в цій частині у спосіб, який суперечить імперативним нормам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема на власний розсуд встановити інші правила пролонгації договору оренди. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону України «Про оренду землі», не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Отже, п.41 укладеного між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 договору оренди землі не створює для сторін цього правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Як уже зазначалося, укладений між ПСП «Агрофірма «Василівка» та відповідачем ОСОБА_1 договір з урахуванням договорів про внесення змін і доповнень до договору оренди діяв до 27 квітня 2017 року.

Доказів того, що після цього позивач, маючи намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, звертався до відповідача ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар, надсилав їй проект додаткової угоди, матеріали справи не містять і сторони не посилалися на такі обставини під час розгляду справи судом.

Відсутні в матеріалах справи також докази реєстрації додаткової угоди щодо зміни строку дії договору оренди землі, укладеної між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 після 27 квітня 2017 року.

Отже, починаючи з 28 квітня 2017 року позивач втратив право оренди спірною земельною ділянкою загальною площею 8,41га на підставі договору оренди від 09 квітня 2007р., зареєстрованого 27 квітня 2007р., та не поновив його, а також не уклав з відповідачем ОСОБА_1 нового договору оренди.

Те, що позивач фактично продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку договору та сплачувати орендну плату, а відповідач ОСОБА_1 отримувати її, не є достатньою підставою для висновку про укладення між сторонами договору оренди земельної ділянки договору про його поновлення, так як для поновлення договору оренди обов`язковим є укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка сторонами в письмовій формі не укладалася.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору до 16 липня 2020 року було неможливим. Така угода мала засвідчити волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк, тобто мала нести в собі ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору. Саме зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Проте дані вимоги закону позивачем виконані не були.

Аналіз зазначених обставин на законодавчих актів у їх сукупності свідчать про те, що на момент укладення відповідача ОСОБА_1 договору оренди з Фермерським господарством «Корал» від 21 січня 2022 року, у позивача було відсутнє зареєстроване у встановленому законом порядку право оренди спірної земельної ділянки.

Згідно з ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст.4 ЦПК України).

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі, укладеним між відповідачем ОСОБА_1 та ФГ «Корал» від 21 січня 2022 року, позивач посилався на те, що він укладений відповідачами в період дії чинного договору оренди землі, укладеного 09 квітня 2007 року та Договору про зміни і доповнення до договору оренди від 22 лютого 2012 року між ПСП «Агрофірма «Василівка» та орендодавцем, а отже відповідач ОСОБА_1 , на думку позивача, безпідставно уклала договір оренди землі з ФГ «Корал», який в подальшому був зареєстрований, створивши подвійну державну реєстрацію права на одну і ту ж земельну ділянку, чим порушили чинне законодавство України та інтереси ПСП «Агрофірма «Василівка», що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки, а тому відповідно до положень п. «в» ст. 152 ЗК України та ст. 203, 215 ЦК України цей договір підлягає визнанню недійсним.

Частина 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» дійсно передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а ч. 5 ст. 116 ЗК України передбачає правило неможливості передачі користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 року по справі № 610/1030/18 зазначила, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендарем забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом прав власності на земельну ділянку відповідно до закону.

За змістом ч 2 та п. «в» ч. 3 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема шляхом-визнання угоди недійсною.

В той же час слід зазначити, що здійснюючи передбачене статтею 55 Конституції України, право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Разом з тим частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, у порядку цивільного судочинства підлягають захисту лише порушені права. Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

З огляду на вищевикладене, слід дійти висновку, що оскільки на момент укладення відповідачем ОСОБА_1 договору оренди з ФГ «Корал» від 21 січня 2022 року, у позивача було відсутнє зареєстроване у встановленому законом порядку право оренди спірної земельної ділянки, а право оренди за договором від 09 квітня 2007р. закінчилося 27 квітня 2017р., його права укладенням між відповідачами договору оренди від 21 січня 2022 року порушені не були, а тому не підлягають захисту, що є підставою для відмови у позові.

У зв`язку з цим не підлягають задоволенню також позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди на спірні земельні ділянки на підставі договору оренди від 21 січня 2022 року як похідні від основної вимоги про визнання недійсним договору оренди від 21 січня 2022 року.

Виходячи з викладеного вище, у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

у х в а л и в:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене у апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: