Справа № 931/321/24 Головуючий у 1 інстанції: Кідиба Т. О.
Провадження № 22-ц/802/947/24 Доповідач: Шевчук Л. Я.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 вересня 2024 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого-судді Шевчук Л. Я.,

суддів Данилюк В. А., Киці С. І.,

секретар с/з Черняк О. В.,

з участю:

представника позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Фермерського господарства «Наталія І. П.» про розірвання договору оренди землі, за апеляційною скаргою позивача ОСОБА_2 , поданою його представником адвокатом Шевчуком Віктором Васильовичем, на рішення Локачинського районного суду Волинської області від 31 липня 2024 року,

В С Т А Н О В И В:

У травні 2024 року ОСОБА_2 звернувся в суд із зазначеним позовом, який обґрунтував тим, що йому на праві власності належить земельна ділянка площею 2,2412 га з кадастровим номером :03:000:1498, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області. Цю земельну ділянку він передав в оренду відповідачу на 10 років на підставі договору оренди землі від 01 жовтня 2021 року.

Відповідно до пунктів 9, 10, 11, 31 договору оренди земельної ділянки відповідач зобов`язався протягом строку дії договору своєчасно сплачувати орендну плату у формі та розмірі 7 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексів інфляції щорічно до 15.10 поточного року.

Проте орендар порушив умови договору оренди і не сплатив орендну плату за договором оренди землі за 2022 рік та за 2023 рік.

Також йому стало відомо, що орендар Фермерське господарство « ОСОБА_3 » без його згоди як орендодавця передавав його земельну ділянку з 01 жовтня 2022 року по 20 листопада 2023 року в суборенду Фермерському господарству «Агротрейд-ПСС», що є порушенням умов договору оренди землі, оскільки він як орендодавець за умовами договору оренди землі не надавав свою згоду на передачу його земельної ділянки в суборенду іншій особі.

Покликаючись на зазначені обставини, позивач ОСОБА_2 просив суд розірвати договір оренди землі від 01 жовтня 2021 року, об`єктом якого є земельна ділянка площею 2,2412 га з кадастровим номером :03:000:1498, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Наталія І. П.», зареєстрований державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області Степанюк Н. О. 26 жовтня 2021 року, номер запису про інше речове право: 44754145, а також просив стягнути з відповідача в його користь понесені судові витрати у справі.

Рішенням Локачинського районного суду Волинської області від 31 липня 2024 року у цій справі у задоволенні позову ОСОБА_2 до Фермерського господарства «Наталія І. П.» про розірвання договору оренди землі відмовлено.

Не погоджуючись із ухваленим судовим рішенням, позивач ОСОБА_2 через свого представника адвоката Шевчука В. В. подав апеляційну скаргу, в якій, покликаючись на неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове рішення про задоволення його позову.

Відзив на апеляційну скаргу не подавався.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 адвокат Шевчук В. В. апеляційну скаргу підтримав, просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов ОСОБА_2 .

Інші учасники справи в судове засідання не з?явилися, хоча у встановленому законом порядку були повідомлені про час та місце розгляду справи, а тому апеляційний суд розглянув справу у їх відсутності.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача ОСОБА_2 адвоката Шевчука В. В., суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що апеляційну скаргу слід задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову ОСОБА_2 з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_2 , суд першої інстанції дійшов висновку, що підстави для розірвання договору оренди землі відсутні, оскільки позивач, на думку суду, не довів у судовому засіданні винної поведінки відповідача у несплаті орендної плати і, крім того, на час розгляду справи договір суборенди між відповідачем і іншим фермерським господарством був розірваний.

Такі висновки суду не відповідають встановленим обставинам справи і зроблені з порушенням вимог закону.

Судом за матеріалами справи встановлено, що позивачу ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка площею 2,2412 га з кадастровим номером :03:000:1498, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території колишньої Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю № 026255 (а. с. 11).

01 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та Фермерським господарством «Наталія І. П.» (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського призначення площею 2,2412 га з кадастровим номером :03:000:1498 строком на 10 (десять) років, яка знаходиться на території Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області (а. с. 12-16).

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України щодо підстав дострокового розірвання такого договору.

За положеннями статей 1, 13 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов?язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов?язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини 1 статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Як було встановлено судом, Фермерське господарство « ОСОБА_3 » як орендар не сплатив ОСОБА_2 як орендодавцю орендну плату за 2022 рік та за 2023 рік, тобто орендар систематично не сплачував орендодавцю орендну плату, чим порушив договір оренди земельної ділянки, що відповідно до зазначених норм закону є підставою для розірвання договору оренди.

Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову з тих підстав, що, як вважав місцевий суд, в орендаря Фермерського господарства «Наталія І. П.» відсутня винна поведінка, яка б слугувала причиною невиконання такої істотної умови договору.

Згідно з пунктами 9, 11 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 7 % від нормативно-грошової оцінки. Орендна плата сплачується щорічно до 15.10 поточного року.

Договір оренди землі не містить умови щодо того, що орендодавець має надати орендарю свої реквізити і що саме за цими реквізитами має вноситися орендна плата.

Сторона відповідача не заперечує, що Фермерське господарство «Наталія І. П.» не сплатило орендодавцю ОСОБА_2 орендну плату за 2022 рік та за 2023 рік і лише у 2024 році орендар переказав орендну плату разом за три роки поштовим переказом.

Таким чином, судом встановлено, що відповідач систематично не сплачував позивачу орендну плату, що відповідно до закону є підставою для розірвання договору оренди землі.

Також не ґрунтуються на вимогах закону висновки суду про те, що Фермерське господарство «Наталія І. П.» не виконувало своїх зобов?язань щодо сплати позивачу ОСОБА_2 орендної плати саме через те, що останній не звертався до орендаря з питань розрахунку за користування земельною ділянкою, оскільки за положеннями Закону України «Про оренду землі», який регулює спірні правовідносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди землі і при цьому Закон не покладає на орендодавця обов?язок звертатися до орендаря з питань розрахунку за оренду землі.

Крім того колегія суддів вважає, що висновки суду про відсутність у орендаря винної поведінки, яка б слугувала причиною невиконання умов договору оренди землі, не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні і такі висновки не ґрунтуються на вимогах закону.

Судом також встановлено, що орендар Фермерське господарство « ОСОБА_3 » без згоди орендодавця ОСОБА_2 передавав його земельну ділянку Фермерському господарству «Агротрейд-ПСС» на підставі договору суборенди від 01 жовтня 2022 року, за умовами якого в суборенду передається земельна ділянка площею 2,2412 га з кадастровим номером :03:000:1498. Договір суборенди укладався строком на 9 років до 01 жовтня 2031 року (а. с. 17-20). Договір оренди між позивачем і відповідачем укладався 01 жовтня 2021 року на 10 років, тобто до 01 жовтня 2031 року.

Отже, Фермерське господарство «Наталія І. П.», уклавши 01 жовтня 2021 року з ОСОБА_2 договір оренди землі строком на десять років до 01 жовтня 2031 року, 01 жовтня 2022 року, тобто через рік після укладення договору оренди землі, уклав договір суборенди земельної ділянки строком на дев?ять років до 01 жовтня 2031 року, хоча орендодавець ОСОБА_2 не давав своєї згоди на передання його земельної ділянки в суборенду іншій особі.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно з частиною 1 статті 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», положення якої кореспондуються з положеннями частини 1 статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі (стаття 25 Закону України «Про оренду землі»), а орендодавець відповідно до частини першої статті 24 цього закону має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.

Тлумачення наведених положень зазначеного Закону дає підстави для висновку, що залучення орендарем третіх осіб до обробітки землі та оплати орендної плати орендодавцю з припиненням орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки, крім передачі земельної ділянки у суборенду у випадках, передбачених договором оренди землі, виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем.

Такі висновки зробив Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у своїй постанові від 11 листопада 2019 року у справі № 133/158/16-ц, провадження № 61-21693сво18.

Як зазначено в частині 6 статті 93 ЗК України, орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Право оренди є майновим правом і в розумінні статті 177 ЦК України є об`єктом цивільних прав. Відповідно до частини першої статті 178 ЦК України оборотоздатність права оренди земельної ділянки як об`єкта цивільних прав визначається з урахуванням викладених вище приписів статей 93, 135 ЗК України - воно може вільно відчужуватися власником земельної ділянки, не вилучене з цивільного обороту, і не обмежене в обороті.

Відповідно до положень статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом).

Натомість судом у справі, що переглядається, встановлено, що договором оренди землі не передбачено право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду без зміни цільового призначення. Окрім цього орендодавець ОСОБА_2 не давав письмову згоду на передачу його земельної ділянки в суборенду.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що у зв?язку із розірванням договору суборенди земельної ділянки 20 листопада 2023 року відпали підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Таким чином, відповідач як орендар земельної ділянки порушив істотні умови договору оренди землі, а саме систематично не сплачував орендну плату, що є самостійною підставою для розірвання договору.

Крім того орендар без згоди орендодавця передав цю земельну ділянку в суборенду іншому фермерському господарству, що, на думку апеляційного суду, також є підставою для розірвання договору оренди землі.

На підставі наведеного суд апеляційної інстанції доходить висновку, що із-за невідповідності висновків суду встановленим обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права, порушення норм процесуального права рішення суду першої інстанції слід скасувати і ухвалити нове судове рішення про задоволення позову ОСОБА_2 .

Керуючись статтями 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу позивача ОСОБА_2 , поданою його представником адвокатом Шевчуком Віктором Васильовичем, задовольнити.

Рішення Локачинського районного суду Волинської області від 31 липня 2024 року у цій справі скасувати і ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_2 до Фермерського господарства «Наталія І. П.» про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Договір оренди землі, укладений 01 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Наталія І. П.», об`єктом якого є земельна ділянка площею 2,2412 га з кадастровим номером :03:000:1498, зареєстрований державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області Степанюк Н. О. 26 жовтня 2021 року, номер запису про інше речове право 44754145, розірвати.

Стягнути з Фермерського господарства «Наталія І. П.» в користь ОСОБА_2 1 816 (одну тисячу вісімсот шістнадцять) гривень 80 копійок сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий

Судді