Справа № 710/821/24 Провадження № 2/710/381/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25.09.2024 м. Шпола

Шполянський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого - судді Сивоконя С.С.,

за участі секретаря судового засідання Шпиці О.Е.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фред Агро Торговий дім» про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

07.06.2024 до Шполянського районного суду Черкаської області надійшов даний позов, в якому позивач просила: розірвати договір оренди землі, укладений 1 квітня 2018 року між орендодавцем: ОСОБА_1 та орендарем: ТОВ «Фред Агро Торговий дім», щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0337.

Свій позов позивач мотивує тим, що вона на підставі державного акта серії ЧР №020928 виданого 12.11.2003 року є власницею земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0337, прощею 3,4708 га. з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративних межах Топильнянської сільської ради Звенигородського району Черкаської області. Земельна ділянка перебуває в користуванні (оренді) у відповідача на підставі договору оренди землі укладеного 01.04.2018 року між орендодавцем: ОСОБА_1 , з одного боку та орендарем: ТОВ «Фред Агро Торговий дім» зі строком дії до 31.12.2067 року. Відповідно до пункту 11 договору орендана плата вноситься у такі строки: з 1 серпня, але не пізніше 30 грудня кожного року. Втім починаючи із 2021 року відповідач не виконує умови договору щодо внесення на рахунок орендодавця орендної плати за користування земельною ділянкою, що підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утримання податків станом на 04.06.2024.

Інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою судді Шполянського районного суду Черкаської області від 12.06.2024 було відкрито провадження у справі.

Ухвалою Шполянського районного суду Черкаської області від 30.07.2024 було закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті.

У судове засідання позивач не з`явився, про час, дату та місце судового розгляду була належним чином повідомлена, надала заяву про розгляд справи у її відсутність та вказалв, що позов підтримує повністю.

Відповідач у суд не з`явився, про час, дату та місце судового розгляду був належним чином повідомлений, причини неявки не повідомив.

Мотивувальна частина

Фактичні обставини, встановлені судом.

Дослідивши матеріали справи у їх сукупності, суд встановив наступне.

Згідно з Витягом № 379592676 від 22.05.2024 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0337, площею 3,4708 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративних межах Топильнянської сільської ради Звенигородського району Черкаської області на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серія ЧР020928, виданий 12.11.2003 (а.с.8).

Згідно з договором оренди землі б/н від 01.04.2018 Орендодавець ОСОБА_1 надає, а Орендар ТОВ «Фред Агро Торговий дім» в особі директора ОСОБА_2 приймає в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку, яка знаходиться в адмінмежах Топилянської сільської ради Шполянського району Черкаської області, загальною площею 3,4708 га, кадастровий номер :04:001:0337, зі строком дії до 31 грудня 2067 року. Відповідно до п. 9 Договору орендна плата становить 4,5% від проіндексованої грошової нормативної оцінки земельної ділянки за поточний рік. Орендна плата вноситься з 1 серпня, але не пізніше 30 грудня кожного року (а.с.9-11).

Державна реєстрація договору оренди землі від 01.04.2018 була проведена 05.05.2018 державним реєстратором Васильківської сільської ради Шполянського району Черкаської області Плахотник Т.М., про що вчинено запис про інше речове право: 26059372, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна № 379592676 від 22.05.2024 (а.с.8).

ОСОБА_1 не отримувала доходи від ТОВ «Фред Агро Торговий дім» у період з 2021 по 04.04.2024, що підтверджується даними Відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утримання податків (а.с.12-13).

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування.

Суд, з`ясувавши всі обставини справи та перевіривши їх доказами, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, вважає, що позов підлягає до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору. Це підтверджує ст. 627 ЦК України, згідно з якою відповідно до ст.6цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є одностороннім, якщо одна сторона бере на себе обов`язок перед другою стороною вчинити певні дії або утриматися від них, а друга сторона наділяється лише правом вимоги, без виникнення зустрічного обов`язку щодо першої сторони.

Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За змістом п. 2 ч. 1 ст. 208 ЦК України, правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу, вчиняються у письмовій формі.

Згідно зі ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Вимогами ч. 2 ст.792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст.6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно зі ст. ст. 13, 14 даного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Згідно ст. 15 даного Закону істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 17 даного Закону України передбачено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ч.4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Статтею 126 ЗК України передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно з п.2 ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (п.1 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Судом встановлено, що згідно з договорами оренди землі б/н від 01.04.2018 Орендодавець ОСОБА_1 надала, а Орендар ТОВ «Фред Агро Торговий дім», в особі директора ОСОБА_2 прийняв в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку, яка знаходяться в адмінмежах Топилянської сільської ради Шполянського району Черкаської області, площею 3,4708 га, кадастровий номер :04:001:0337, зі строком дії до 31 грудня 2067 року. Відповідно до п. 9 Договору орендна плата становить 4,5% від проіндексованої грошової нормативної оцінки земельної ділянки за поточний рік. Орендна плата вноситься з 1 серпня, але не пізніше 30 грудня кожного року.

Згідно з ч.2 ст.152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до п.п в) ч.1 ст.96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з пунктом (д) ч.1 ст. 141 ЗК України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є: систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата заземлю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати заземлю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Згідно зі ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до умов згаданих договорів оренди від 01.04.2018, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішення суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення; пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно з ч.1 ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є істотною умовою договору оренди землі.

Підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок зроблено Верховним Судом у справі № 183/262/17 від 06.03.2019. Подібний висновок міститься у постановах Верховного Суду у справі № 475/793/17 від 25.05.2020 та № 291/1054/20 від 23.02.2022.

Для розірвання договору оренди земельної ділянки необхідна наявність саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа. Така правова позиція висловлена Верховним Судом у справі № 371/628/18 від 19.03.2020.

Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Така правова позиція висловлена Верховним Судом у справі № 132/1947/18 від 20.05.2020.

У постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд також зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Отже, виходячи з аналізу наведених норм, саме систематична несплата орендної плати в повному розмірі законодавством визначена як одна з підстав для дострокового розірвання договору оренди землі.

Так, судом встановлено, що відповідач на виконання договорів оренди землі від 01.04.2018 не виплатив орендну плату за 2021 - 2023 роки.

Відповідно до ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно з ч.1 ст.34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Заходи забезпечення позову судом не застосовувалися.

Оскільки позов задовольняється у повному обсязі суд стягує з відповідача на користь позивача, понесений ним судовий збір в розмірі 1211,20 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 89, 141, 211, 263-265, 353, ч.1 ст. 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі, укладений 01.04.2018 між орендодавцем: ОСОБА_1 та орендарем: ТОВ «Фред Агро Торговий дім», щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0337.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Фред Агро Торговий Дім», , юридична адреса: вул. Лариси Руденко, 6-А, офіс 58, м. Київ, 02141, ідентифікаційний код 37853010, інші відомості про особу суду не відомі, на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , мешканки АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , інші дані про особу суду невідомі, судовий збір в розмірі 1211,20 грн (одна тисяча двісті одинадцять гривень 20 копійок).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Рішення може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Ознайомитись з повним текстом судового рішенням, в електронній формі, сторони можуть за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua/.

Суддя С.С. Сивокінь