КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження Доповідач- Ратнікова В.М.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 757/38202/23

24 червня 2024 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Ратнікової В.М.

суддів - Кирилюк Г.М.

- Ящук Т.І.

при секретарі - Уляницькій М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» Варицького Євгена Валентиновича на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Заставенко М.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів,-

в с т а н о в и в:

У серпні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «Київміськбуд»), третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів.

Позовні вимоги обгрунтовував тим, що 21 липня 2021 року між ним та ПрАТ «Київміськбуд» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 ; секція № 1, 17 пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , І черга», площею 43,83 кв.м., кількість кімнат - 1, розташована на 20 поверсі.

Згідно з п. 1.2 договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно. Офіційно заявлена дата вводу будинку в експлуатацію - 4 квартал 2023 року.

На виконання п. 1.4.1 договору позивачем було сплачено перший платіж у розмірі 635 090,40 грн, що складає 50% вартості майна, та відповідає 21,92 кв.м. загальної проектної площі квартири. В подальшому було сплачено 37 400,00 грн, 131 000,00 грн та 100 000,00 грн, а всього 903 490,40 грн.

Зазначав, що будівництво будинку із дотриманням договірного строку технічно неможливо, оскільки станом на день звернення з позовом до суду будівництво повністю зупинено на стадії створення каркасу будинку.

Пунктом 4.8. поперднього договору передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. Після розірвання договору продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання договору про розірвання. Згідно п. 6.1 договору, він може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку. Всі сплачені позивачем грошові кошти в рамках даного договору за законом є авансом.

Вказував, що коли йому стало абсолютно очевидним, що закінчення будівництва та укладення основного договору у строки, визначені попереднім договором, є неможливим, він скористався своїм законним правом, направивши 03 лютого 2023 року відповідачеві листа про розірвання договору, який повернувся без вручення, за закінченням терміну зберігання.

Посилаючись на те, що заявою про розірвання договору він відмовився від укладання основного договору, будь-яких підстав утримувати у себе кошти, передані ним в якості авансу у відповідача немає, позивач просив суд розірвати укладений між ПрАТ «Київміськбуд» та ОСОБА_1 попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 липня 2021 року; стягнути з ПрАТ «Київміськбуд» на його користь сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 липня 2021 року грошові кошти у сумі 903 490,40 грн, а також судові витрати.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року позов ОСОБА_1 до ПрАТ «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів, задоволено.

Розірвано Попередній договір купівлі-продажу квартири від 21.07.2021, укладений між ПрАТ «Київміськбуд» та ОСОБА_1 .

Стягнуто з ПрАТ «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21.07.2021 грошові кошти у сумі 903 490,40 грн, а також сплачений судовий збір у розмірі 9 034,90 грн, а всього 912 525,30 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник відповідача ПрАТ «Київміськбуд» Варицький Євген Валентинович подав апеляційну скаргу, в якій за результатом апеляційного перегляду справи просить скасувати рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 про розірвання договору та стягнення коштів.

В обґрунтування змісту вимог апеляційної скарги зазначає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням процесуальних та матеріальних норм права, з неповним дослідженням та наданням судом невірної оцінки доказам, що додані до матеріалів справи.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не оцінив і не з`ясував усіх обставин, на які сторони посилались в обгрунтування своїх вимог та заперечень.

Зазначає, що судом першої інстанції не враховано, що право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами попереднього договору.

При цьому, враховуючи те, що попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р., то договір про розірвання повинен був посвідчуватися цим нотаріусом.

Також позивачем не виконаний свій обов`язок про повідомлення компанії про розірвання договору, з боку позивача не доведено порушення компанією умов договору (строк введення в експлуатацію, компанія не припиняла своєї діяльності) відповідно і відсутні підстави для вчинення таких дій в судовому порядку.

Натомість, позивач фактично в односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати договір і вказану позицію підтримано судом першої інстанції.

Щодо доводів позивача в частині припинення господарської діяльності компанії та сумнівів щодо зведення будинку, представник відповідача зазначає, що у попередньому договорі купівлі-продажу квартири відсутня інформація щодо строку введення в експлуатацію об`єкта. Компанія не повідомляла про зупинення своєї діяльності, натомість, навіть, зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію.

Сторона відповідача вважає, що суд першої інстанції, вирішуючи спір, не надав належної оцінки обставинам і доказам у справі, а саме - умовам попереднього договору купівлі-продажу квартири щодо порядку розірвання договору, що призвело до ухвалення рішення з порушенням норм процесуального (ст.ст.77-80 ЦПК України) та матеріального права (ст.651 ЦК України).

У відзиві на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу представника відповідача ПрАТ «Київміськбуд» Варицького Євгена Валентиновича залишити без задоволення, а рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року - без змін.

Зазначає, що попередній договір не відповідав інтересам позивача, оскільки в попередньому договорі не вказано точний строк виконання договору і, як наслідок, станом на день звернення позивача до суду будівництво майна так і не завершилося, а позивач не досяг переслідуваної мети, - отримання у власність житла.

Крім того, на офіційному сайті відповідача (https://kmb.ua/ua/objects/zhk-charivne-misto, розміщено інформацію про те, що строк завершення будівництва будинку АДРЕСА_3 (дата здачі цього будинку в експлуатацію) є 31.12.2023.

Цей строк вже сплинув, а будинок так і не було збудовано. Жодних повідомлень про перенесення строків завершення будівництва від відповідача не надходило.

На думку позивача, відповідач ПрАТ «Київміськбуд» фактично самоусунувся від виконання попереднього договору та від розгляду повідомлення позивача про відмову від договору, тим самим створив перешкоди у підписані договору про розірвання попереднього договору, чим істотно порушив права позивача.

Крім того, укладаючи попередній договір та, сплачуючи кошти відповідачу, позивач був впевнений, що ПрАТ «Київміськбуд» є офіційним учасником будівництва, юридично та технічно здатний забезпечувати зведення та завершення будинку, несе юридичну відповідальність за якість та строки будівництв, а також має належним чином оформлені дозвільні документи та документи на землю для забезпечення законного будівництва даного ЖК.

Однак, відповідач не є офіційним учасником будівництва, не несе жодної відповідальності за якість та строки будівництва, не має оформлених на своєї ім`я дозвільних документів на будівництво, а саме будівництво відбувається з нецільовим використанням землі, що взагалі унеможливлює введення ЖК в експлуатацію будь-коли.

В судовому засіданні апеляційного суду предствник відповідача Приватного акціонерного товариства « Холдингова компанія « Київміськбуд» Варицький Євген Валентинович повністю підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з?явився, про день та час розгляду справи апеляційним судом повідомлений у встановленому порядку. В окремо поданій заяві від 12 червня 2024 року позивач ОСОБА_1 просить суд апеляційної інстанції проводити розгляд справи без його участі. З огляду на зазначене, колегія суддів вважає можливим розгляд справи у відсутності позивача.

Третя особа у справі ОСОБА_2 в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечувала, просила рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу- без задоволення.

Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу, вивчивши наявні у справі докази, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 21.07.2021 року між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 було підписано попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 1087.

Відповідно до п. 1.1 попереднього договору від 21.07.2021 року сторони зобов`язуються вмайбутньому в строки та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу («основний Договір») квартири АДРЕСА_4 (сімнадцятий) пусковий комплекс, І (перша) черга будівництва, в об`єкті: «Комплекс житлових будинків та обєктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 І черга» («Майно»).

Зазначений в п. 1.1 цього договору об`єкт нерухомості, щодо якого сторони зобов`язуються укласти основний Договір, маєзагальну проектнуплощу 43,83кв. м., кількість кімнат1 (одна), розташований на 20 поверсі.

Майбутній Продавець стане власником майна на підставі наступних документів:

Інформаційної довірки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Ресстру прав власності на нерухоме вжавного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки, 56425138, номер запису про право власності 13967422, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00;

договору про будівництво житлового комплексу по АДРЕСА_2 від 05.01.2016, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрованого в реєстрі за №37, укладеного між Державною організацією установою «28 управління начальника робіт» та Товариством з відповідальністю «ФОРТАБУД»;

додаткового договору до договору про будівництво житлового комплексу по АДРЕСА_5 від 05.01.2016 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрованого в реєстрі за №37, посвідченого 04.09.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобою Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за №1895, укладеного між Державною організацією установою «28 управління начальника робіт» та Товариством з відповідальністю «ФОРТАБУД» та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»;

додаткового договору до договору про будівництво житлового комплексу по АДРЕСА_5 від 05.01.2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрованого в реєстрі за №37, посвідченого 12.10.2020 року приватним нотаріусом Киівського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрованого в реєстрі за №3045, укладоного між Державною організацією установою «28 управління начальника робіт» та Товариством з відповідальністю «ФОРТАБУД» та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»;

експертного звіту щодо розгляду проектної документації по Проекту «Комплекс житлових будинківта обєктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2, 18-26 у Дарницькому районі м. КиєваІ-ша черга» Коригування, №0025-4299-18/УЕБ/А, виданого 30.01.2018року Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрекспертиза в будівництві»;

експертного звіту щодо розгляду проектної документації по Проекту «Комплекс житлових будинківта обєктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2, 18-26 у Дарницькому районі м. Києва» ІІ, ІІІ, IV, V черги за №0003-4299-18/УЕБ/А, виданого 16 січня 2018 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрекспертиза в будівництві»;

експертного звіту щодо розгляду проектної документації по Проекту «Комплекс житлових будинків та обєктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2, 18-26 у Дарницькому районі м. Києва» ІІ, ІІІ, IV, V черги за №0003/1-4299-18/УЕБ/А, виданого 16 січня 2018 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрекспертиза в будівництві»;

експертного звіту щодо розгляду проектної документації по Проекту «Комплекс житлових будинківта обєктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2, 18-26 у Дарницькому районі м. Києва» Х, ХІ черги за №003/2-4299-18/УЕБ/А, виданого 16 січня 2018 рокуТовариством з обмеженою відповідальністю «Укрекспертиза в будівництві»;

дозволу на виконання будівельних робіт від 05.07.2016 року за №32, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Відповідно до п. 1.2 попереднього договору від 21.07.2021 року основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та 1.5 цього договору.

Відповідно до п. 1.4 попереднього договору від 21.07.2021 року майбутній покупець зобовязаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2 цього договору в наступному порядку.

Перший платіж у розмірі 635 090,36 грн, що складає 50% вартості майна та відповідає 21,92 кв.м. загальної проектної вартості площі, протягом 4-х банківських днів після підписання цього договору. Наступні платежі за графіком наведеним в п.1.4.2 попереднього договору.

Відповідно до п. 2.1 попереднього договору від 21.07.2021 року предмет основого договору - квартира АДРЕСА_4 (перша) черга будівництва, в об`єкті: «Комплекс житлових будинків та обєктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 І-ша черга».

Згідно п. 2.2. попереднього договору від 21.07.2021 року на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 269 890,98 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м. - 28 973,10 грн, без ПДВ.

Відповідно до п. 3.1 попереднього договору від 21.07.2021 року обов?язки майбутнього продавця: до укладення основного договору зареєструвати право власності на майно відповідно до чинного законодавства України; до укладення основного договору, на вимогу майбутнього покупця, у 30-денний термін надати йому оригінал довідки про повний розрахунок, за умови здійснення майбутнім покупцем повного розрахунку відповідно до пункту п.1.3, п. 1.4 та 1.5 договору; попередити майбутнього покупця про відомі майбутньому продавцю недоліки майна, якщо такі мають місце; не змінювати в односторонньому порядку строк (терміни) укладення нотаріального поствідчення основного договору майна; не погіршувати техічний стан майна, не демонтувати, не змінювати санітарно технічне та інше обладнання, що може призвести до зниження споживчих якостей майна, нести віддповідальність ха справжність всіх наданих майбутньому покупцю документів та наданоїі інформації; прибути для укладення основного договору в день, місце та час, визначені усною домовленістю сторін, але не пізніше терміну передбаченого в п. 1.2 цього договору.

Пунктом 4.1 попереднього договору від 21.07.2021 року визначено, що сторони домовилися про те, що той хто необгрунтовано відмовляється (ухиляється) від укладення основного договору у визначений у п. 1.2 цього договору термін та на визначених умовах, повинен відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовою від укладення основоного договору.

Відповідно до п. 4.2 попереднього договору від 21.07.2021 року сторони домовилися, що у разі порушення майбутнім покупцем терміну та/або обсягу сплати вартості майна, майбутній продавець має право в односторонньому порядку розірвати цей договір шляхом направлення рекомендованим листом на адресу майбутнього покупця, вказану в цьому договору, повідомлення про розірвання.

Згідно п. 4.3 попереднього договору від 21.07.2021 року сторони домовилися з дати направлення повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним в повному обсязі, а майбутній продавець має право реалізувати вказане в п.1.1 цього договору майно іншим особам, а зобовязання сторін за цим договором припиняються, окрім повернення коштів.

Відповідно до п. 4.5 попереднього договору від 21.07.2021 року сторони домовилися, що у разі неукладення майбутнім покупцем основного договору у звязку з тим, що майбутній продавець ухиляється від укладення основного договору у визначений у п. 1.2 цього договору термін, цей договір вважається припиненим.

В пункті п. 4.8 попереднього договору від 21.07.2021 року сторони домовилися, що до прийняття обєкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.

За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазаначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання договору про розірвання за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від сум внесеної за цим договором.

Відповідно до п. 5.1 попереднього договору від 21.07.2021 року спори та суперечки, що можуть виникнути у звязку з укладенням та виконанням цього договору вирішуються шляхом переговорів, а при недосягнення згоди - у судовому порядку.

Згідно умов п.6.1 попереднього договору від 21.07.2021 року договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку.

ОСОБА_1 , на виконання вищевказаних умов договору, було сплачено грошові кошти на загальну суму 903 490,40 грн. наступними платежами: 26.07.2021 року - 240 090,40 грн та 395 000,00 грн, що разом складає 635 090,40 грн; 26.08.2021 року - 37 400,00 грн; 14.09.2021 року - 131 000,00 грн; 23.12.2021 року - 100 000,00 грн.

31.01.2023 року ОСОБА_1 на адресу голови правління Приватного акціонерного товариства « Холдингова компанія « Київміськбуд» Кушніра І.М. було сформовано заяву про розірвання попереднього договору від 21.07.2021 року та повернення коштів. Дата оформлення поштового відправлення 30.01.2023 року, відправником зазначено ОСОБА_1 , відділення Трускавець, Дорогобицький район, Львівська область; одержувач: фізична особа Кушнір Ігор . Вказане відправлення повернулась без вручення з відміткою- за закінченням терміну зберігання.

Судом також встановлено, що 09.07.2019 року Міністерством оборони України видано наказ № 368 про ліквідацію установи «28 управління начальника робіт».

З листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.02.2024 №055-1105 вбачається, що в межах повноважень про надання інформації щодо будівництва комплексу житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки :63:389:0056) повідомляє, що згідно з електронною базою даних Департаменту та даних Міської іформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності Містобудівний кадастр м. Києва»: замовнику будівництва Міністерству оборони України Центральному леціалізованому будівельному управлінню станова «28 управління начальника робіт» надано містобудівні умови і обмеження забудов ділянки для проектування комплексу житлових будинків соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 від 20.05.2011 № 5468/0/18/27-11; відсутні відомості про реєстрацію схеми генерального плану будівництва за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до Генерального плану міста Києва та проекту планування приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням міської ради від 28.03.2002 року № 370/1804, земельна ділянка з номером :63:389:0056 за функціональним призначення переважно до території спецпризначення, частково до комунальної території та частково до території вулиць та доріг за основним чинним Генеральним планом міста Києва.

З листа Державної інспекції архітектури та містобудування України ДIAМ № 713/04/13-24 від02.02.2024року вбачається, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в архівній складовій Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «адреса об`єкта АДРЕСА_2» виявлено, що наявна інформація про такі документи:

виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України виконання будівельних робіт від 05.07.2016 року за реєстраційним номером №1У32, щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , 1 черга», за адресою: АДРЕСА_2 , замовник - Установа «28 управління начальника робіт» Міністерства оборони України, терміни будівництва та введення в експлуатацію не зазначено;

зареєстроване Державною архітектурно-будівельною інспекцією України повідомлення про зміну даних в дозволі на виконання будівельних робіт від 24.11.2016 року за реєстраційним номером: 1У32, щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , 1 черга», за адресою: АДРЕСА_2 , замовник - Установа «28 управління начальника робіт» Міністерства оборони України, терміни будівництва та введення в експлуатацію не зазначено;

зареєстроване Державною архітектурно-будівельною інспекцією України повідомлення про зміну даних в дозволі на виконання будівельних робіт від 21.07.2017 за реєстраційним номером: 1У32, щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , 1 черга», за адресою: АДРЕСА_2 , замовник - Установа «28 управління начальника робіт» Міністерства оборони України, терміни будівництва та введення в експлуатацію не зазначено;

зареєстроване Державною архітектурно-будівельною інспекцією України повідомлення про зміну даних в дозволі на виконання будівельних робіт 29.08.2019 за реєстраційним номером: 1У32, щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , 1 черга», за адресою: АДРЕСА_2 , замовник - Установа «28 управління начальника робіт» Міністерства оборони України, терміни будівництва та введення в експлуатацію не зазначено.

Разом з цим, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстр діяльності, за параметром пошуку «адреса об`єкта - АДРЕСА_2 » виявлено, що наявна інформація про:

виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України дозвіл на виконання будівельних робіт від 02.08.2021 року за реєстраційним номером: 1У32, щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , (ІІІ-ХІІІ черги будівництва), за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер: :63:389:00056 призначення з ДЗК: 15.01 Для розміщення та постійної діяльності Збройних сил України, замовник - Установа «28 управління начальника робіт»;

зареєстроване Державною архітектурно-будівельною інспекцією України повідомлення про зміну даних в дозволі на виконання будівельних робіт від 13.11.2020 за ресстраційним номером: 1У32, щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , 1 черга», за адресою: АДРЕСА_2 , замовник - Установа «28 управління начальника робіт».

Також, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, за параметрами пошуку «адреса об`єкта - АДРЕСА_2 », «замовник будівництва - Приватне акціонерне товариство «Холдингова жыпанія «Київміськбуд» та «підрядник - Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату відповіді не виявлено.

Разом з цим, згідно з Додатком 3 (таблиця співвідношення класифікаторів цілъового призначення, переліків функціонального зонування територій та класифікатора будівель і споруд) Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681, Код за Класифікацією видів цільового призначення згель 15.01...10 співвідноситься з цільовим призначенням земельної ділянки за Класифікацією видів цільового призначення земель «для будівництва обслутовування багатоквартирного житлового будинку», код КВЦП3 02.03, та функціональними зонами «зона військових об`єктів» (код зони за ДБН С-2).

З Листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 05.02.2024 вбачається, що відповідно до даних Реєстру будівельної діяльності Єдиної електронної системи у сфері будівництва, замовникові будівництьв «28 управління начальника робіт» Міністерства оборони Україна будівництва «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2, 18-26 у Дарницькому районі, І черга» видано дозвіл на виконання будівельних робіт від 05.07.2016 року № 1У32 та зареєстровано повідомлення від 26.11.2016 року № 1У37, від 21.07.2017 № 1У97 про зміни у зазначеному дозволі.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів, суд першої інстанції вказав на те, що вважає доведеним виконання позивачем умов попереднього договорушляхом, зокрема, сплати передбачених договором коштів, а відповідач допустив істотне порушення умов попереднього договору і не передав у власність ОСОБА_1 , шляхом підписання основного договору купівлі - продажу квартири за попередньо узгодженою сторонами ціною.

Відповідач не надав суду належних доказів на підтвердження виконання ним зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу квартири АДРЕСА_6 від 21.07.2021 року, натомість позивач, на виконання умов договору, сплатив на користь ПАТ «Київміськбуд» 903 490,00 грн. Враховуючи вищезазначене, у позивача наявне право на розірвання договору, вимоги про розірвання договору та стягнення коштів підлягають задоволенню.

Суд апеляційної інстанціїнепогоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року не відповідає.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Так, згідно з ч. 1 ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 11 серпня 2021 року у справі № 344/2483/18, презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним (таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків), доки ця презумпція не буде спростована.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див.: постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц (провадження № 61-15916св20)).

Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до п. 1.2 попереднього договору від 21.07.2021 року основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та 1.5 цього договору.

Отже, виходячи з умов п. 1.2зазначеного договору, обов`язок сторін із укладення основного договору щодо купівлі-продажу квартири має часові рамки в межах 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно. Не укладення ж у вказаний у п. 1.2 попереднього договору від 21.07.2021 року строк основного договору купівлі-продажу квартири автоматично призведе до припинення вказаного попереднього договору, в силу вимог закону.

Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з частинами першою-другою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Колегія вважає, що позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що будинку в якому розташована квартира АДРЕСА_4 (сімнадцятий) пусковий комплекс, І (перша) черга будівництва, в об`єкті: «Комплекс житлових будинків та обєктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 І черга» присвоєно у встановленому законом порядку поштову адресу, а відтак, можливо встановити конктретну дату початку відліку шестимісячного строку на укладення сторонами основного договору купівлі-продажу квартири (п.1.2 попереднього договору від 21.07.2021).

Позивачем також не доведено належними та допустимими доказами того, що відповідач у строки, визначені умовами п. 1.2 попереднього договору від 21.07.2021 року необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири.

Відтак, оскільки спірному обєкту будівництва не присвоєно поштову адресу, то правових підстав вважати, що зобов`язання, встановлене п.1.2 попереднього договору від 21.07.2021 є припиненим, немає.

Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, за частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 зроблено висновок, що «оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення».

У постанові Великої Палати Верховного від 16 лютого 2021 року в справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) вказано, що «Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) зазначено, що «Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (аналогічні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 117-120)).

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта статті 652 ЦК України). Справді, на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним устатті 652 ЦК України. За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України). Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки див. у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 вересня 2019 року у справі № 910/17469/18 (пункти 41 - 42), від 19 листопада 2019 року у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41 - 44), від 25 лютого 2020 року у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8 - 8.12), від 19 липня 2022 року у справі № 910/14155/21 (пункт 8))».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19 вказано, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.

Колегія суддів зазначає, що розірвання договору в судовому порядку допускається за рішенням суду у виняткових випадках, відтак втручання суду в договірні відносини між сторонами є крайньою можливістю врегулювання спірних правовідносин та повинно здійснюватися з дотриманням принципу «пропорційності» - «справедливої рівноваги (балансу)» між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» не означає обов`язкового досягнення соціальної справедливості в кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

Вимога законності, яка випливає з Конвенції, означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (див. рішення у справі «Ентріч проти Франції» (Hentrich v. France) від 22 вересня 1994 року, серія А, № 296-A, с. 19л-20, п. 42). Хоча проблему тлумачення національного законодавства мають вирішувати передусім національні органи влади, зокрема, суди, завдання Суду полягає в тому, щоб з`ясувати, чи не суперечить результат такого тлумачення положенням Конвенції (див. рішення у справі «Кушоґлу проти Болгарії» (Kushoglu v. Bulgaria) від 10 травня 2007 року, № 48191/99, п. 50).

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявності істотного порушення відповідачем умов попередього договорувід 21.07.2021 року та позбавлення ОСОБА_1 того, на що він розраховував під час укладення попередього договору від 21.07.2021 року .

Жоден пункт попередього договору від 21.07.2021 року не містить вказівки на те, що «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , І черга» має бути введений в експлуатацію - в 4 кварталі 2023 року.

З наявних в матеріалах справи та досліджених колегією суддів листів Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.02.2024 року №055-1105, Державної інспекції архітектури та містобудування України ДIAМ № 713/04/13-24 від02.02.2024року, Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 05.02.2024 року також не вбачається, що отримуючи дозвіл на виконання будівельних робіт за реєстраційним номером №1У32 щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , 1 черга», за адресою: АДРЕСА_2 , замовник - Установа «28 управління начальника робіт» забудовником вказувався терміни будівництва та введення в експлуатацію 4 квартал 2023 року.

Навпаки, зі змісту вказаних листів вбачається, що отримуючи дозвіл на виконання будівельних робіт за реєстраційним номером №1У32, щодо об`єкта будівництва: «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , 1 черга», за адресою: АДРЕСА_2 , замовник - Установа «28 управління начальника робіт», забудовником терміни будівництва та введення в експлуатацію не зазначалися.

Відтак, повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, які оцінено на предмет належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємного зв`язку, колегія суддів встановила, що позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов попередього договору від 21.07.2021 року щодо строків будівництва та введення в експлуатацію спірного майна. Попередій договір від 21.07.2021 року був вчинений за добровільної згоди сторін, і позивач добре розумів та усвідомлював умови, зміст та правову природу цього правочину, зокрема, умову п. 1.2 про те, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та те, що жодний пункт попереднього договору не містить строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, як і не містить строків отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку.

Наведені позивачем аргументи в обґрунтування заявлених вимог про те, що він не отримав квартири у строки, які він для себе вважав обгрунтованими, не можуть взяті до уваги, оскільки за умовами попередього договору від 21.07.2021 відповідач взяв на себе обов`язок передати позивачу квартиру лише в майбутньомута без визначення конктретної дати такої передачі, що узгоджується з вимогами частини першої статті 656 ЦК України, згідно з якою предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Передбачаючи в попередьому договорі від 21.07.2021 року підстави його припинення для майбутнього покупця, які обмежуються достроковим розірванням за взаємною згодою сторін, або до прийняття обєкта будівництва в експлуатацію шляхом укладення сторонами відповідного договору про розірванняі, не визначаючи можливості і підстав для безумовного дострокового розірвання вказаного договору лише на вимогу ОСОБА_1 шляхомйоговільного волевиявлення, позивач прийняв на себе ризик настання певних обставин, зокрема, неукладення основного договору у строки, які він вважав для себе обгрунтованими.

Покликання позивача на те, що він скористався своїм законним правом, направивши відповідачеві листа про розірвання договору, який повернувся без вручення, за закінченням терміну зберігання, колегія суддів відхиляє, оскільки право на дострокове розірвання в односторонньому порядку попередього договору від 21.07.2021 року шляхом надсилання повідомлення рекомендованим листом передбачено лише для майбутнього продавця. Вказане випливає із системного аналізу п. 4.2 та п. 4.3 попереднього договору від 21.07.2021 року.

Враховуючи викладене вище, колегія суддів приходить до висновку про те, що позовні вимоги ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання попередього договору від 21.07.2021 року є необгрунтованими та такими, що не підлягають до задоволення.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

В свою чергу, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №918/631/19 та постановах Верховного Суду, від 21.02.2018 у справі №910/12382/17, від 03.08.2022 у справі №910/6232/21 та від 14.02.2023 у справі №910/15531/21 відзначено, що аванс (попередня оплата) - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору. Аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, лише у випадку невиконання зобов`язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося.

Аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду України від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12 та від 25 вересня 2013 року у справі № 6-82цс13, та у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі № 639/9339/16-ц (провадження № 61-513св18), від 01 вересня 2020 року у справі № 522/15584/17 (провадження № 61-18085св19), 01 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 (провадження № 61-22682св19), від 17 червня 2021 року у справі № 711/5065/15-ц (провадження № 61-18537св19), від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14-ц (провадження № 61-6475св20) та інших.

Судом встановлено, що укладений між сторонами попередній договір від 21.07.2021 року не має чітко встановленого строку в який має бути укладений основний договір купівлі-продажу квартири.

А відтак, оскільки спірному об?єкту будівництва не присвоєно поштову адресу, строк укладення основного договору купівлі-прожаду, встановлений п.1.2 попереднього договору від 21.07.2021, не настав, як наслідок попередній договір від 21.07.2021 не припинився, ціль та підстави для зберігання відповідачем сплачених позивачем коштів не припинилися, то у відповідача підстави для повернення авансового платежу сплаченого позивачем, наразі не настали.

Враховуючи зазначене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов до передчасних висновків про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про стягнення коштів в розмірі 903 490,40 грн.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Кузнєцов та інші проти Російської Федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції в достатній мірі не виклав мотиви, на яких воно базується, адже право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення ЄСПЛ у справах «Мала проти України»; «Суомінен проти Фінляндії»).

Колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції не надавши належну правову оцінку доказам, які містяться в матеріалах справи, не встановив обставин, що мають значення для вирішення спору, дійшов до передчасного висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів.

Відтак, формальний підхід суду першої інстанції до вирішення справи не сприяє здійсненню ефективного правосуддя, спрямованого на прийняття законного та справедливого рішень, а також захист прав та інтересів учасників судового розгляду.

Враховуючи зазначене, оцінивши в сукупності докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» Варицького Євгена Валентиновича підлягає задоволенню, рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоваленні позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів.

Згідно вимог ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи, що апеляційну скаргу представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» Варицького Євгена Валентиновича задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів, то колегія суддів приходить до висновку про необхідність компенсувати стягнення з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «Київміськбуд» у відшкодування судового збору за подання апеляційної скарги 13 552,35 грн.

Керуючись ст.ст. 11, 204, 525, 626-629, 635, 651 ЦК України, ст.ст. 81, 89, 141, 263, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» Варицького Євгена Валентиновича задовольнити.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання АДРЕСА_7 ) на користь Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (, місцезнаходження 01010, м. Київ, вул. М.Омеляновича-Павленка, 4/6) у відшкодування судового збору за подання апеляційної скарги - 13 552,35 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 05 липня 2024 року.

Головуючий Судді: