Справа № 369/2443/23
Провадження № 2/369/877/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.09.2024 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Фінагеєвої І. О.,

при секретарі Херенковій К. К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 369/2443/23 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «ОТП Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрмагістраль ЛТД», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшук Олена Вікторівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до АТ «ОТП Банк», АТ «Укрмагістраль» про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, посилається на те, що 19 квітня 2007 року ОСОБА_1 , та ЗАТ «ОТП Банк» уклали кредитний договір № ML-009/133/2007, за умовами якого позивач отримав кредитні кошти на суму 315 000,00 дол. США. В забезпечення виконання умов кредитного договору був укладений іпотечний договір № PCL-009/133/2007 від 19 квітня 2007 року, предметом якого був житловий будинок з надвірними спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , та земельна ділянка за цією ж адресою.

17 листопада 2016 року АТ «ОТП Банк» зареєструвало за собою право власності на предмет іпотеки, а саме на вказаний житловий будинок з надвірними спорудами та на земельну ділянку, на якій вони знаходяться. Продаж вказаного майна було вчинено на користь ТОВ «Укрмагістраль ЛТД» на підставі договору купівлі-продажу від 20 лютого 2020 року за 1 400 000,00 грн.

Позивач вважає, що вказаний договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку укладений всупереч вимогам законодавства, а отже підлягає визнанню недійсним. Позивач зауважує, що іпотекодержатель не виконав вимоги укладеного договору, оскільки не повідомив у тридцятиденний строк боржника про намір укласти договір купівлі-продажу майна, чим порушив переважне право позивача на укладення такого договору. Крім того, при посвідченні договору нотаріус не витребував у відповідача оцінку спірної земельної ділянки, не перевіривши чи відповідає розмір вартості реалізації земельної ділянки мінімуму оціночної вартості, розрахованої відповідним органом. Позивач наголошу на тому, що відповідач жодного разу не звертався з вимогою про надання доступу до спірного будинку для проведення його оцінки, в зв`язку з чим має справедливі підозри того, що укладання договору купівлі-продажу відбувалося без оцінки майна. Також позивач вважає неможливим укладення договору купівлі-продажу без наявності оригіналу технічного паспорта на будівлю.

Такі дії на переконання позивача свідчать про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу суперечить вимогам закону.

Враховуючи наведене, позивач просить суд:

1.визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку від 20 лютого 2020 року, укладений між АТ «ОТП Банк» та ТОВ «Укрмагістараль ЛТД», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляшук О. В., зареєстрований в реєстрі за номером 206;

2.скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

3.вирішити питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20 лютого 2023 року відкрито провадження у справі, призначено підготовче судове засідання.

Іншою ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20 лютого 2023 року накладено арешт на житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 ,, який належить ТОВ «Укрмагістраль ЛТД», а також на земельну ділянку з кадастровим номером :01:016:0028, яка належить ТОВ «Укрмагістраль ЛТД», розташована за тією ж адресою.

У квітні 2023 року суд отримав відзив ТОВ «Укрмагістраль ЛТД», в якому відповідач вказує на те, що ОСОБА_1 мав боргові зобов`язання перед ЗАТ «ОТП Банк». 27 червня 2013 року ПАТ «ОТП Банк» надіслало ОСОБА_1 вимогу про погашення заборгованості за кредитним договором. Заочним рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 23 грудня 2013 року зі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ПАТ «ОТП Банк» заборгованість за кредитним договором у розмірі 223 207,09 дол. США. В порядку примусового виконання судового рішення державний виконавець наклав арешт на все належне боржнику майно в межах суми стягнення. 17 листопада 2016 року за заявою іпотекодержателя державний реєстратор вчинив реєстраційні дії щодо реєстрації права власності на нерухоме майно, яке належало ОСОБА_1 , за ПАТ «ОТП Банк». Відповідач наголошує на тому, що законність реєстрації права власності на іпотечне майно за кредитором доведена рішенням суду у справі № 369/489/17, яке набрало законної сили. За таких обставин відповідач вважає, що оспорюваний договір купівлі-продажу не порушує права позивача жодним чином, оскільки продавець за договором набув нерухоме майно у законний спосіб.

У відповіді на відзив від 19 квітня 2023 року позивач ОСОБА_1 зазначає, що рішенням суду у справі № 369/11363/16 встановлено факт постійного проживання ОСОБА_1 у спірному будинку, який є предметом оспорюваного договору. За таких обставин позивач вважає, що відповідач не мав законних підстав відчужувати будинок та земельну ділянку, які були предметом іпотеки.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 жовтня 2023 року закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду.

У листопаді 2023 року до суду надійшов відзив ПАТ «ОТП Банк», в якому товариство зазначає, що законність реєстрації права власності на іпотечне майно була встановлена судовим рішенням, яке має преюдиційне значення, а отже продавець законно відчужив належне йому на праві власності майно. Також відповідач не погоджується з доводами позовної заяви стосовно того, що позивач є фактичним користувачем спірного майна, наймачем, оскільки договірних правовідносин між колишніми боржником та кредитором не виникало.

В судове засідання ОСОБА_1 та його представник не з`явилися, про дату, час та місце слухання справи сповіщені належним чином, представник позивача надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позов підтримав, просив задовольнити.

Відповідачі АТ «ОТП Банк» та ТОВ «Укрмагістраль ЛТД» в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце слухання справи сповіщені належним чином, причини неявки не повідомили.

Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшук О. В. в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце слухання справи сповіщена належним чином, причини неявки не повідомила.

Відповідно до вимог частини першої, третьої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Згідно з частини п`ятої статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до постанови КЦС ВС від 30 вересня 2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, доводи сторін, викладені в заявах по суті спору, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються, у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.

Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Суд встановив, що 9 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП Банк», правонаступником якого є АТ «ОТП Банк», був укладений кредитний договір № ML-009/133/2007. Відповідно до умов договору ЗАТ «ОТП Банк» надало позичальнику ОСОБА_1 кредит у розмірі 315 000 доларів США строком до 19 квітня 2027 року.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_1 уклали договір іпотеки № РСL-009/133/2007, за умовами якого ОСОБА_1 передав в іпотеку банку нерухоме майно: земельну ділянку площею 0,1407 га, кадастровий номер :01:016:0028, та житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі цих договорів у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна зареєстровано обтяження № 4838517 та № 4838162 про заборону відчуження вказаного нерухомого майна.

16 червня 2016 року ПАТ «ОТП Банк» направило ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення шляхом погашення залишку заборгованості за кредитним договором.

17 листопада 2016 року на підставі іпотечного застереження державний реєстратор зареєстрував право власності на земельну ділянку площею 0,1407 га, кадастровий номер :01:016:0028, та житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

25 листопада 2016 року ПАТ «ОТП Банк» направило ОСОБА_1 вимогу про добровільне звільнення житлового приміщення.

Постановою Київського апеляційного суду від 15 вересня 2022 року у справі № 369/11363/16 було скасовано заочне рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 06 травня 2019 року та ухвалено нове судове рішення, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог ПАТ «ОТП Банк» про усунення перешкод у користуванні майном шляхом вселення, виселення та визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням.

20 лютого 2020 року АТ «ОТП Банк» та ТОВ «Укрмагістраль ЛТД» уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, предметом якого стали земельна ділянка площею 0,1407 га, кадастровий номер :01:016:0028, та житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

20 лютого 2020 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшук О. В. на підставі вказаного договору купівлі-продажу зареєструвала право власності на вказане нерухоме майно за ТОВ «Укрмагістраль ЛТД».

Відповідно до змісту довідки від 18 січня 2023 року № 1051, виданої Виконавчим комітетом Вишневої міської ради Бучанського району Київської області разом з громадянкою ОСОБА_3 за адресою АДРЕСА_1 проживають, але не зареєстровані ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 .

Факт проживання без реєстрації за вказаною адресою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зазначений також у довідці Виконавчого комітету Крюківщинської сільської ради від 16 липня 2020 року № 700.

У звіті від 08 лютого 2023 року № К050223-2, виготовленому ПП «Приват-Інвеста» вартість нерухомого майна, яке було предметом спірного договору купівлі-продажу, становить 5 152 090,00 грн.

Відповідно до частин першої, другої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Наведеною нормою матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення / захисту в обраний спосіб.

Для того, щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітко визначену та дієву можливість оскаржити подію, яка, на її думку, порушує її права й охоронювані законом інтереси.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, рецисорний позов).

Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України)

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 зроблено висновок, що «недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Так у спірних правовідносинах ОСОБА_1 передав в іпотеку належне йому нерухоме майно. Іпотекодержателем майна стало АТ ОТП Банк. Іпотечні відносини виникли між ОСОБА_1 та АТ ОТП Банк в забезпечення виконання ОСОБА_5 зобов`язання за кредитним договором. За умовами іпотечного договору кредитор набував права реалізувати свої вимоги за кредитним договором щодо стягнення заборгованості за умови порушення боржником умов кредитного договору.

Згідно з доказами в матеріалах справи 17 листопада 2016 року на підставі іпотечного застереження державний реєстратор зареєстрував право власності на земельну ділянку площею 0,1407 га, кадастровий номер :01:016:0028, та житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

20 лютого 2020 року АТ «ОТП Банк» та ТОВ «Укрмагістраль ЛТД» уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, предметом якого стали земельна ділянка площею 0,1407 га, кадастровий номер :01:016:0028, та житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

20 лютого 2020 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшук О. В. на підставі вказаного договору купівлі-продажу зареєструвала право власності на вказане нерухоме майно за ТОВ «Укрмагістраль ЛТД».

З огляду на вищезазначені обставини та спосіб застосування норми права у подібних правовідносинах, визначений Верховним Судом, суду належить надати оцінку на предмет недійсності договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна станом на час 20 лютого 2020 року.

Так згідно з доказами в матеріалах справи станом на 20 лютого 2020 року право власності на спірне нерухоме майно належало АТ ОТП Банк. Доказів скасування правочину, на підставі якого право власності перейшло до АТ ОТП Банк, матеріали справи не містять.

Так суд встановив, що рішення державного реєстратора, на підставі якого право власності на спірне нерухоме майно перейшло до АТ ОТП Банк, ОСОБА_1 оспорював в судовому порядку. Так остаточним рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25 листопада 2021 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 08 червня 2022 року, у справі № 369/489/17 відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до Державного реєстратора Галкіна Є. В., КП «Бюро державної реєстрації» Петропавлівсько-Борщагівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області, АТ «ОТП Банк», треті особи: ОСОБА_2 , ТОВ «УКРМАГІСТРАЛЬ ЛТД», про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зобов`язання вчинити певні дії , зокрема і рішень державного реєстратора державного реєстратора Галкіна Є. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32408972 від 17 листопада 2016 року та № 32407959 від 17 листопада 2016 року, на підставі яких право власності на спірні земельну ділянку та житловий будинок перейшли до кредитора АТ ОТП Банк.

Зазначені судові рішення ОСОБА_1 не оскаржував у касаційному порядку, а отже вони набрали законної сили.

В силу вимог частини четвертої статті 82 ЦПК України, за змістом якої обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом, встановлені у справі № 369/489/17 обставини щодо недоведеності факту порушення прав ОСОБА_1 рішеннями державного реєстратора щодо реєстрації права власності на нерухоме майно за кредитором АТ ОТП Банк мають преюдиційне значення при розгляді цієї справи.

За таких обставин відсутні підстави стверджувати про відсутність у АТ ОТП Банк достатнього обсягу повноважень на відчуження нерухомого майна, яке є предметом оспорюваного договору купівлі-продажу.

За відплатним договором купівлі-продажу спірне нерухоме майно було відчужене на користь ТОВ «Укрмагістраль ЛТД».

Позивач, оспорюючи укладений договір купівлі-продажу, не будучи при цьому його стороною, посилається на те, що цим договором порушене його право власності на спірне нерухоме майно. Водночас, суд в ході розгляду справи встановив, що станом на час укладення оспорюваного договору право власності АТ ОТП Банк було чинним, а ОСОБА_1 власником нерухомого майна уже не був, підстави стверджувати про незаконність права власності АТ ОТП Банк станом на час укладення договору відсутні.

Суд надає оцінку доводам заявника стосовно підтвердження в судовому порядку його права проживання у житловому будинку, який є предметом оспорюваного договору, та зауважує, що такі обставини стосуються режиму користування об`єктом нерухомого майна, натомість не є визначальним фактором при вирішенні питання щодо розпорядження спірним майном, право власності на яке не належало позивачу станом на час укла дення договору.

Отже, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, оскільки позивач не довів порушення його цивільного права оспорюваним договором, а отже відсутні підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним, а отже і похідної вимоги про скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 48, 51, 76, 81, 141, 258, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «ОТП Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрмагістраль ЛТД», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшук Олена Вікторівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Києво-Святошинський районний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: І. О. Фінагеєва