Справа № 465/4793/19 Головуючий у 1 інстанції: Мартьянова С.М.
Провадження № 22-ц/811/442/24 Доповідач в 2-й інстанції: Ніткевич А. В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2024 року Львівський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - судді Ніткевича А.В.

суддів - Бойко С.М., Копняк С.М.

секретаря Зеліско-Чемерис К.Р.

з участю представника відповідача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому зсіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Ганусяка Олега Ігоровича на рішення Франківського районного суду м. Львова від 23 листопада 2023 року в складі судді Мартьянової С.М. у справі за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень,-

встановив:

У серпні 2019 року позивач Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернувся до суду з позовом до відповідача ОСОБА_2 про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 26.12.2016 між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (правонаступником якого є Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради) та ОСОБА_2 укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Ф-10373-16, згідно із яким позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 66,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Договір укладений терміном до 25.12.2019 року. Однак, всупереч умовам укладеного договору та вимогам чинного законодавства, відповідач взяті на себе зобов`язання не виконав. Відповідно до довідки про заборгованість №4-2302-1602 від 17.07.2019 оренда плата за користуванням об`єктом оренди відповідачем своєчасно не вносилась в обсязі, визначеному умовами Договору, внаслідок чого виникла заборгованість.

Позивач неодноразово позовні вимоги збільшував та зменшував, в кінцевому варіанті, заявою від 04.10.2023 просив стягнути з ОСОБА_2 на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради заборгованість в сумі 324 065,62 грн. В решті позовні вимоги залишити без змін.

Водночас заявою від 17 червня 2022 року представник позивач подав заяву про закриття провадження у справі в частині позовної вимоги про розірвання договору оренди №Ф-10373-16 від 26.12.2016 за відсутністю предмета спору та повернути Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради суму сплаченого судового збору за позовну вимогу немайнового характеру в розмірі 1921,00 грн.

Ухвалою Франківського районного суду м. Львова від 11.09.2023 року клопотання представник позивача Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про закриття провадження в частині вимог - задоволено.

Провадження у справі за позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди закрито.

Повернуто Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради частину судового збору, сплаченого при поданні позову до ОСОБА_2 за вимогу про розірвання договору оренди, що становить 1921 (одну тисячу дев`ятсот двадцять одну) гривню 00 копійок відповідно до платіжного доручення №56 від 13 серпня 2019 року.

Ухвала сторонами не оскаржувалась та набрала законної сили.

Оскаржуваним рішенням Франківського районного суду м. Львова від 23 листопада 2023 року позов Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задоволено.

Зобов`язано ОСОБА_2 повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення першого поверху під індексами приміщень 12-1, 12-2, 12-3,12-4, 12-5, 14-1, 14-2, загальною площею 66,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради заборгованість з орендної плати в розмірі 324 065,62 (триста двадцять чотири тисячі шістдесят п`ять) гривень 62 копійки.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради 3842 (три тисячі вісімсот сорок дві) гривні 00 копійок.

Рішення суду оскаржив ОСОБА_2 , апеляційну скаргу в інтересах якого 07.02.2024 сформовано в системі «Електронний суд» адвокатом Ганусяком О.І. Вважає, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми процесуального та матеріального права, при неповному з`ясуванні всіх обставин справ, а висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи.

Зазначає, що 26.12.2016 року між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради в особі виконуючого обов`язки начальника управління Сторож Л.В. та ОСОБА_2 укладено договір оренди нерухомого майна на два роки 364 дні з 26.12.2016 до 25 грудня 2019 року включно (п. 4.1).

Додає, що договір був пролонгований на підстав п. 4.7 Договору оренди та ст. 764 ЦК України відповідно до яких, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічні положення визначені у частині 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наголошує, що жодних заяв про закінчення дії договору відповідач від позивача не отримував та відповідно до матеріалів справи позивачем такі докази надано не було. З огляду на це договір неодноразово був пролонгований.

Враховуючи те, що жодна із сторін не висловила своїх заперечень на продовження дії договору, так був пролонгований на той самий строк з 26.12.2019 по 25.12.2022 року, а відповідно до Постанови КМУ від 27 травня 2022 року №634 був продовжений на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Однак, суд першої інстанції дійшов протилежних висновків про припинення договору оренди, з врахуванням скерування Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради повідомлення про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди, що підтверджено списком рекомендованих відправлень від 02.01.2020. Разом з тим, із змісту цих доказів не можливо встановити чи справді позивач направляв ОСОБА_3 таке повідомлення. З огляду на правові висновки Верховного Суду у постанові від 05.10.2022 у справі №904/8532/21, існувала необхідність встановити на підставі частини 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не лише факт направлення заяви, але й визначити, чи була вона отримана іншою стороною.

Встановивши зазначені обставини, суд мав дійти висновку, що укладений між сторонами спірний договір оренди нерухомого майна №Ф-10373-16 від 26.12.2016 не припинився та є продовженим, оскільки направлена позивачем, як орендодавцем, заява від 28.12.2019 про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди не була отримана орендарем, що має істотне значення у цій справі для визнання договору оренди продовженим відповідно до ч.2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Також зазначає, що суд першої інстанції порушив норми процесуального права, коли постановив ухвалу від 11.09.2023 про закриття провадження у справі в частині вимог про розірвання договору оренди №Ф-10373-16 від 26.12.2016 у зв`язку з відсутністю предмета спору, при цьому звертає увагу, що відсутність предмета спору унеможливлює вирішення справи по суті незалежно від обґрунтованості позову, а відповідно і здійснення ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів осіб.

Зауважує, що із довідок про заборгованість, що були долучені позивачем до матеріалів справи, не зрозуміло за який період виникла заборгованість та яким чином здійснювалося нарахування орендної плати та штрафних санкцій за договором. В матеріалах справи відсутній розрахунок такої заборгованості. Окрім цього, в довідці є періоди, коли такі штрафні санкції взагалі не нараховувались. Відтак, вважає, що довідка про заборгованість не є належним доказом наявності заборгованості відповідача.

Просить скасувати рішення Франківського районного суду м. Львова від 23 листопада 2023 року та прийняти нове, яким в задоволенні позову відмовити.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача ОСОБА_1 на заперечення доводів скарги, перевіривши матеріали справи, межі і доводи апеляційної скарги, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги виходячи з такого.

Згідно із ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

На підставі ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із статтею 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Частиною 6 цієї ж статті визначено, що в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Задовольняючи позовні вимоги Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради в частині стягнення заборгованості, суд першої інстанції своє рішення обґрунтовував тим, що 28.12.2019 Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради направило ОСОБА_2 за двома відомими адресами повідомлення про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди. Оскільки відповідач не виконував належним чином взяті на себе зобов`язання за договором оренди та не сплачував вчасно орендну плату за користування орендованим приміщенням, в нього виникла заборгованість, яка з урахування заяви про зменшення позовних вимог від 26.09.2023 становить 324 065 грн.62 коп.

З урахуванням вище наведеного та беручи до уваги, що відповідач доказів належного виконання умов договору по сплаті орендних платежів не надав, а також не надав доказів того, що невиконання зобов`язань за договором сталося не з його вини, суд вбачав підстави для задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по сплаті орендної плати.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовної вимоги про зобов`язати ОСОБА_2 повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення першого поверху під індексами приміщень 12-1, 12-2, 12-3,12-4, 12-5, 14-1, 14-2, загальною площею 66,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , суд першої інстанції врахував вимоги ст.ст.785, 795 ЦК України, п. 9.1, 9.3 Договору оренди про те, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний повернути річ наймодавцеві, що оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. Оскільки доказів виконання вказаного обов`язку відповідач суду не надав, доказів вчинення орендодавцем (Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради) дій, спрямованих на ухилення від прийняття об`єкта оренди від орендаря ( ОСОБА_2 ) після закінчення строку дії договору, або ухилення орендодавця від підписання акта приймання-передачі майна матеріали справи також не містять, і відповідачем такі докази не подавалися, суд вважав, що такі вимоги є підставними.

Перевіряючи законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в означеній частині, суд апеляційної інстанції виходить з такого.

Судом встановлено, що 26.12.2016 між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради в особі виконуючого обов`язки начальника управління Сторож Л.В. та ОСОБА_2 укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ф-10373-16.

Предметом договору виступає об`єкт оренди, що знаходився на балансі ЛКП «Навколо базару»: приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 66,1 кв.м (п.1 Договору).

Згідно із договором, об`єкт оренди орендар буде використовувати для господарських потреб (п.2.1 Договору).

Термін Договору оренди визначений 2 роки 364 дні, з 26.12.2016 до 25.12.2019 включно (п.4.1. Договору).

Пунктом 4.5 Договору передбачено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки за цим Договором, після спливу строку Договору має переважне право перед іншими особами на укладення Договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендаря до спливу строку нерухомого майна через скерування на адресу Управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.

Якщо орендар не скористався правом на продовження терміну дії договору оренди, то він зобов`язаний повністю оплатити орендну плату за користування об`єктом оренди і повернути об`єкт на умовах, визначених у договорі оренди. У разі невиконання обов`язку щодо повернення об`єкта оренди, до такого орендаря застосовуються положення п. 9.9. цього Договору (п. 4.6 Договору).

Відповідно до пункту 4.7 договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до п. 4.12.1 Договору чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

Згідно із п. 5.1 Договору розмір орендної плати визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою міської ради від 07.06.2007 №897 (зі змінами та доповненнями).

Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (п. 5.2 Договору).

Орендну плату орендар сплачує не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць через перерахування коштів на рахунок орендодавця. Несплата орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди (п.п.5.6., 5.8 Договору).

За умовами п. 6.2.5 Договору орендодавець має право розірвати цей договір за наявності підстав, передбачених чинним законодавством України, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд (п. 6.2.5.3 Договору).

Згідно із умовами договору оренди, орендар зобов`язується, зокрема, використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та умов договору; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату; використовувати та зберігати об`єкт оренди відповідно до умов Договору; утримувати об`єкт оренди у повній справності та внести всі необхідні витрати на його експлуатацію. (п.п.7.1.1, 7.1.2, 7.1.3 Договору).

Повернення орендодавцю об`єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії цього Договору або дострокового його припинення чи розірвання. Сторони повинні приступити до передачі об`єкта оренди протягом 5 днів з часу закінчення терміну оренди. Об`єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу настання однієї із подій, вказаних в п. 9.1 цього Договору. При передачі об`єкта оренди складається акт здачі-приймання, який підписують орендар та балансоутримувач та у п`ятиденний термін надсилається балансоутримувачем орендодавцю. Об`єкт оренди вважається переданим орендодавцю з часу підписання акту здачі-приймання. У разі припинення або розірвання Договору орендар повинен повернути орендодавцю об`єкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану об`єкта оренди з вини орендаря (п.п.9.1, 9.2, 9.3, 9.4, 9.5, 9.6 Договору).

28.12.2019 Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради направило ОСОБА_2 повідомлення про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди, що підтверджується списком рекомендованих відправлень від 02.01.2020. Дане повідомлення направлено відповідачу за двома адресами, а саме Львівська область, Городоцький район, с. Речичани, 81520, та АДРЕСА_1 .

Перевіряючи доводи апелянта про продовження строку дії Договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, колегія суддів виходить з такого.

Взаємовідносини сторін у даній справі регулюються нормами ЦК України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна", чинним на час виникнення спірних правовідносин (Закон № 2269-XII, який втратив чинність 01.02.2020 у зв`язку з набранням чинності Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX).

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Положеннями статті 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини 1 статті 630 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

За змістом статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч.3 ст. 759 ЦК України особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно із ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що термін, на який укладається договір оренди, є істотною умовою договору оренди.

Відповідно до частини 2 та 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (чинного на час виникнення спірних правовідносин) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Юридичний аналіз вказаної статті дозволяє зробити висновок про те, що спеціальні норми регламентують здачу в оренду державного та комунального майна та в імперативному порядку визнають продовженим договір оренди на той же строк та на тих же умовах, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди не заявить про припинення або зміну умов договору оренди.

Разом з тим, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди майна заперечував щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється, виходячи з системного тлумачення ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження строку дії такого договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення до нього змін.

Відповідно до ст. ст. 26 та 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який був чинний на час виникнення спірних правовідносин, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Таким чином, для продовження дії договору оренди на підставі частини 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору про припинення або зміну умов договору.

Істотне значення у даному випадку має зміст такого повідомлення, оскільки воно обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди.

Тому, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Як вбачається із матеріалів справи, після закінченню строку дії договору (25.12.2019) позивач 28.12.2019 скерував на адресу відповідача повідомлення про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди. Зміст повідомлення спрямований на припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди. Зокрема, орендодавець, з посиланням на умови договору, зазначав про зобов`язання повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані на підставі акту приймання-передачі, провести до моменту припинення договору повний розрахунок по сплаті орендної плати, а у разі наявності заборгованості погасити її у повному обсязі. Позивач також повідомив, що у випадку невиконання вказаних умов, управлінням нараховуватиметься неустойка за вказаним договором відповідно до вимог п.2 ст. 785 ЦК України.

Надіслання позивачем повідомлення від 28.12.2019 року № 2302-вих-6036 відповідачу на вказані вище дві адреси підтверджується списком згрупованих рекомендованих відправлень від 02.01.2020, фіскальним чеком від 03.01.2020.2019 року та списком №23 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих.

Враховуючи наведені вище норми закону та умови договору, а також те, що зміст повідомлення свідчить про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням дії договору оренди, колегія суддів доходить висновку, що такий договір не був продовжений відповідно до пункту 4.7 договору.

Доводи відповідача про те, що він не отримував листів від позивача, не мають правового значення для вирішення даного спору, оскільки вказаними вище доказами підтверджується сам факт волевиявлення позивача про припинення договору з відповідачем. Окрім того, вказане повідомлення надсилались на адресу місця проживання відповідача, вказану в договорі, що підтверджується списками згрупованих рекомендованих поштових відправлень та фіскальними чеками про оплату послуг поштового зв`язку, і жодних доказів на підтвердження зміни свого місця проживання та повідомлення про це позивача відповідач суду не надав.

Судова колегія звертає увагу також на те, що звертаючись до суду з позовом про розірвання договору оренди, позивач також висловив своє бажання такий розірвати, оскільки відповідач не вносив своєчасно орендної плати, зокрема протягом трьох місяців підряд. Дана обставина існувала на час звернення до суду з позовом (23.08.2019) та була підставою для дострокового розірвання Договору.

Водночас, після відкриття провадження ухвалою суду від 03.09.2019, позивач заявами від 17.06.2022 та від 22.09.2023 просив закрити провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору в частині розірвання Договору оренди №Ф-10376-16 від 26.12.2016, а саме у зв`язку з припиненням терміну його дії 25.12.2019.

Вирішуючи питання про закриття провадження у справі, суд першої інстанції погодився із доводами клопотання про відсутність предмета спору, оскільки на час звернення до суду з таким клопотанням договір припинив свою дію за закінченням терміну, на який його було укладено.

Відповідач зазначеної ухвали не оскаржував, що свідчить про згоду з такою.

Водночас, з позовом до суду про визнання договору продовженим на той самий строк та на тих самих підставах ОСОБА_2 не звертався.

Що стосується доводів апелянта про продовження дії Договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором, з покликанням на п. 4.7 Договору, колегія суддів звертає увагу, що як зазначалось вище, для того, щоб договір був продовжений на той самий термін та на тих самих умовах мала бути відсутність заяви однієї із сторін договору про припинення дії договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору та продовження користування орендованим майном орендарем. Тобто одночасно мало існувати дві обставини, в той час, як одна з таких була відсутня.

У зв`язку з вищевикладеним колегія суддів доходить висновку, що договірні відносини між сторонами щодо оренди нерухомого майна по спірному договору припинилися у зв`язку з закінченням строку дії договору.

За змістом ст. 777 ЦК, ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» наявність в орендаря переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов`язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов`язкового укладення відповідного договору оренди за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

На думку колегії суддів, відповідач мотивує свої вимоги взаємовиключними доводами, оскільки необхідно розрізняти правовий інститут пролонгації договору оренди державного чи комунального майна, закріплений ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору та правовий інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря - ч. 3 ст. 17 цього Закону.

Зміст пункту 4.7 Договору оренди дає підстави стверджувати, що такий передбачає не автоматичну пролонгацію договору оренди, а укладення нового договору оренди у разі переважного права добросовісного орендаря. Про дану обставину також свідчать пункти договору, які передують п. 4.7 Договору, зокрема п. 4.5, за яким орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором, після спливу строку договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна через скерування на адресу управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними документами міської ради.

З матеріалів справи не вбачається, що відповідач є добросовісним орендарем, який висловив своє бажання продовжити договір оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

Однак, суд першої інстанції правильно встановивши обставини справи, у мотивувальній частині судового рішення дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди, в той час як Договір оренди №Ф-10373-16 від 26.12.2016 припинив свою дію внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено. Окрім того, суд своєю ухвалою від 11.09.2023 закрив провадження у справі в частині вимог про розірвання договору оренди.

За наведених вище обставин, судове рішення в означеній частині не може залишатись в силі, та підлягає зміні, з виключенням з мотивувальної частини судового рішення висновку суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди.

В свою чергу, правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.

Частиною першою статті 785 ЦК України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Аналогічні положення містив Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII (далі - Закон про оренду) до втрати ним чинності з 01.02.2020 (у зв`язку з введенням в дію з 01.02.2020 Закону України від 03.10.2019 № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна"). Положення цього Закону застосовуються до спірних правовідносин з огляду на встановлені судами обставини припинення Договору.

Встановивши, що договір оренди між сторонами припинено у зв`язку із закінченням терміну його дії 25.12.2019, проте, відповідач своїх обов`язків щодо звільнення об`єкта оренди та передачі його позивачу не виконав, суд першої інстанції правильно врахував вимоги ст.ст.785, 795 ЦК України та п. 9.1, 9.3 Договору оренди за змістом яких, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний повернути річ наймодавцеві, що оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення в частині стягнення заборгованості за Договором оренди №Ф-10373-16 від 26.12.2016 в розмірі 324 065 грн. 62 коп. колегія суддів виходить з такого.

Частиною першою статті 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

За змістом наведених норм, з урахуванням п. 4.1, розділів 5 та 9 Договору оренди, Договір є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії Договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами Договору; а припинення Договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в Договорі.

Тобто, правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України та норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна". Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за Договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії Договору, невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

З урахуванням викладеного, суд доходить висновку, що користування майном після припинення Договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами Договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за Договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України та ГК України.

Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України ("Плата за користування майном") і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України ("Обов`язки наймача у разі припинення договору найму") не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.

Як свідчать матеріали справи, відповідач у період дії Договору оренди неналежним чином виконував умови договору в частині орендної плати. Внаслідок несвоєчасної оплати, заборгованість по оренді на час звернення до суду становила 68 703 грн. 36 коп. (а.с.6). Враховуючи те, що чинність Договору оренди №Ф-10373/16 від 26.12.2016 припинилась внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено, тобто 25 грудня 2019 року, заборгованість згідно із довідкою №4-2302-12877 від 26.09.2023, станом на цю дату становила 107 019 грн. 18 коп. При цьому нарахування орендної плати здійснювалось дійсно у період чинності договору з грудня 2016 по грудень 2019 року (а.с.190).

Водночас, із цієї довідки вбачається, що за період з січня 2020 по липень 2023 року відповідач вносив періодично кошти, що в загальній сумі становить 39 100 грн. 24 коп., які зараховувались в рахунок погашення заборгованості по орендній платі.

Таким чином розрахунок заборгованість по орендній платі становить 67 918 грн. 94 коп. (107019,18-39100,24=67 918 грн. 94 коп.).

В свою чергу, правові наслідки порушення умов договору оренди державного майна визначені відповідними нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна" та ЦК України.

За змістом статей 610, 611, 612 ЦК України невиконання зобов`язання у погоджений сторонами в договорі строк є порушенням зобов`язання, що зумовлює застосування до боржника наслідків, установлених договором або законом.

Цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника встановлених законом негативних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового обов`язку, що узгоджується з нормами статті 610 ЦК України.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки (пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).

Законодавець у частині першій статті 614 ЦК України визначив, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Невиконання наймачем передбаченого частиною першою статті 785 ЦК України обов`язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до частини другої статті 785 ЦК України такої форми майнової відповідальності, як неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Отже, відповідно до статті 614 ЦК України, для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 цього Кодексу, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання. Тобто судам потрібно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом (частина перша статті 548 ЦК України).

Тобто неустойка згідно із частиною другої статті 785 ЦК України розглядається як законна неустойка і застосовується незалежно від погодження сторонами цієї форми відповідальності в договорі найму (оренди).

Водночас неустойка за частиною другою статті 785 ЦК України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

Узагальнюючи наведені висновки стосовно наслідків припинення Договору у разі, якщо орендар не повертає майно після припинення строку дії Договору, зокрема у вигляді подальшого неправомірного користування майном, та права орендодавця застосувати передбачений законом спосіб захисту порушеного права - стягнення з орендаря неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (частина друга статті 785 ЦК України), суд, встановлюючи відмінності між орендною платою (платою за користування майном) та неустойкою, передбаченою частиною другою статті 785 ЦК України, зазначає про таке.

Неустойка, стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 ЦК України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення Договору - якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення Договору, коли користування майном стає неправомірним. Для притягнення орендаря, що порушив зобов`язання, до зазначеної відповідальності необхідна наявність вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 ЦК України.

Пунктом 9.8 Договору оренди сторони передбачили, що з моменту припинення дії договору оренди у зв`язку із закінченням терміну його дії, нарахування орендної плати за користування об`єктом оренди припиняється.

Водночас, у п. 9.9 Договору оренди сторони погодили, що якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення об`єкта оренди у порядку і у строки, передбачені ч.9 цього Договору, орендодавець нараховує орендареві неустойку у розмірі подвійної плати за користування об`єктом оренди за весь час прострочення обов`язку щодо повернення об`єкта оренди. Зазначена неустойка обліковується на позабалансовому рахунку орендодавця.

Аналіз наведених норм та істотних умов договору свідчить про узгодженість між сторонами такого виду відповідальності як неустойка.

Судом встановлено, що договір оренди Ф-10373-16 від 26.12.2016 припинив дію 25 грудня 2019 року, відповідач не повернув майно власнику та продовжував користуватися таким без належних правових підстав, як на час розгляду справи судом першої інстанції, так і на час перегляду судового рішення.

Довідкою №4-2302-12877 від 26.09.2023 про наявність заборгованості контрагента ОСОБА_2 встановлено, що за період з грудня 2019 по лютий 2022 року позивачем нараховано неустойку в розмірі 256 146 грн. 68 коп.

Суд першої інстанції правильно звернув увагу на те, що відповідач не надав доказів того, що невиконання зобов`язань за договором (повернення об`єкта оренди) сталося не з його вини.

Водночас вирішуючи про стягнення заборгованості в розмірі 324 065 грн. 92 коп, суд першої інстанції помилково вважав, що це заборгованість по орендній платі, не розмежувавши поняття орендної плати, яка передбачена лише в межах строку дії договору та неустойки, як відповідальність за невиконання зобов`язань за цим Договором (повернення об`єкта оренди), однак вказане не дає підстави для зміни загального розміру заборгованості по орендній платі та неустойці, яка визначена судом першої інстанції.

За правилами статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, зокрема, є: порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (ч. 4 ст. 376 ЦПК України).

З урахуванням викладеного, апеляційний суд прийшов висновку про часткове задоволення апеляційної скарги відповідача, шляхом зміни мотивувальної частини рішення Франківського районного суду м. Львова від 23 листопада 2023 року, з урахуванням висновків, викладених у цій постанові.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381-382 ЦПК України, суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 адвоката Ганусяка Олега Ігоровича задовольнити частково.

Рішення Франківського районного суду м. Львова від 23 листопада 2023 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 15 травня 2024 року.

Головуючий А.В. Ніткевич

Судді: С.М. Бойко

С.М. Копняк