Справа № 355/647/24
Провадження № 2/355/544/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 вересня 2024 року Баришівський районній суд Київської області в складі:

головуючого судді Чальцевої Т.В.,

за участю секретаря судового засідання Ющенко Л.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на частину житлового будинку та частину земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

16.04.2024 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на частину житлового будинку та частину земельної ділянки. Заяву мотивував тим, що відповідно до договору купівлі-продажу житлового будинку від 07 листопада 2020 року ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 та ОСОБА_2 купили в рівних частках житловий будинок загальною площею 40,1 кв. м., житловою площею 22,8 кв. м. з господарськими будівлями і спорудами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 07 листопада 2020 року, ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 та ОСОБА_2 купили в рівних частках земельну ділянку площею 0,25 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:007:0001.

Відповідно до договору дарування 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки від 24 червня 2022 року, укладеного позивачем з ОСОБА_4 , він набув право власності на частину житлового будинку та частину земельної ділянки площею 0,25 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :26:007:0001.

24 червня 2022 року він уклав з ОСОБА_2 попередній договір купівлі продажу 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , яким визначено строк укладення договору купівлі продажу частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га до 03.08.2023 р.

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., купівля продаж нерухомого майна має бути вчинена на загальну суму 146 250,00 грн., що еквівалентно 5 000,00 доларів США, які були передані продавцю покупцем під час підписання попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., у випадку відмови продавця від продажу нерухомого майна у строк, встановлений цим договором, продавець повертає покупцю суму одержаного від нього завдатку та додатково сплачує покупцеві суму у розмірі завдатку.

Відповідно до п. 4 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., сторонами по договору підтверджено, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали значення своїх дій і могли керувати ними, розуміли природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором.

При підписанні попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., покупець сплатив продавцю повну вартість купівлі продажу нерухомого майна в сумі 146 250,00 грн., що еквівалентно 5 000,00 доларів США, визначену сторонами по договору, тобто, виконав свої зобов`язання в повному обсязі, а продавець виконав свої зобов`язання частково, лише в частині передачі покупцю нерухомого майна.

В порушення взятих на себе зобов`язань продавець не з`явився до нотаріуса 03.08.2023 р. для укладення договору купівлі продажу 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , без пояснення поважності причини неявки, в подальшому неодноразово ухилявся від укладення договору купівлі продажу нерухомого майна та його нотаріального посвідчення.

В порушення взятих на себе зобов`язань, передбачених п. 3 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна, продавець до теперішнього часу не повернув покупцю отриману в рахунок купівлі продажу 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га суму 146 250,00 грн. в подвійному розмірі, тобто, покупець не відмовляється від своїх зобов`язань по продажу нерухомості на умовах, визначених попереднім договором купівлі продажу нерухомого майна.

Також, продавець не перешкоджає покупцю в користуванні придбаною нерухомістю. Після укладення попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна покупець здійснив за свій рахунок капітальний ремонт всього житлового будинку, в тому числі в частині, юридично належній продавцю, безперешкодно користується всім будинком і всією земельною ділянкою.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

При укладенні попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р. сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, а саме, щодо ціни купівлі-продажу нерухомого майна, строків укладення основного договору, що підтверджується попереднім договором купівлі продажу нерухомого майна.

Також, укладений сторонами договір купівлі продажу нерухомого майна повністю виконаний покупцем, який сплатив продавцю повну вартість нерухомого майна і прийняв від продавця відчуджене нерухоме майно, та частково виконано продавцем, який отримав від покупця повну оплату вартості проданого майна та передав відчуджене майно покупцю.

У зв`язку з вищевикладеним, позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на частину житлового будинку та частину земельної ділянки, який просив задовільнити у повному обсязі.

Ухвалою суду від 02.05.2024р. відкрито провадження у вищевказаній цивільній справі та вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження.

Проведення судового засідання призначено на 28.05.2024р., 18.06.2024р., 20.08.2024р., 03.09.2024р., 10.09.2024р.

31.05.2024р. на адресу суду надійшла заява відповідача - ОСОБА_2 - щодо визнання позову та розгляду справи у його відсутність.

В подальшому, 20.08.2024р. в телефонному режимі відповідач повідомив, що бажає приймати участь у судовому засіданні та пояснив, що за станом здоров`я може бути присутній у судовому засіданні; також зазначив, що не має об`єктивних перешкод для візиту до нотаріуса з метою оформлення укладеного договору купівлі-продажу, однак не бажає цього робити, бо втратить пільги.

Заслухавши пояснення позивача, дослідивши письмові докази, подані у даній цивільній справі, суд вважає, що позові вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст.13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст.ст.81 ЦПК України, кожна із сторін зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін виникає спір.

Відповідно до ст. 263 ч.5 ЦПК України, обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Статтею 657 ЦК України, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Судом встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу житлового будинку від 07 листопада 2020 року ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 та ОСОБА_2 купили в рівних частках житловий будинок загальною площею 40,1 кв. м., житловою площею 22,8 кв.м. з господарськими будівлями і спорудами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 07 листопада 2020 року, ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 та ОСОБА_2 купили в рівних частках земельну ділянку площею 0,25 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:007:0001.

Відповідно до договору дарування 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки від 24 червня 2022 року, укладеного позивачем з ОСОБА_4 , він набув право власності на частину житлового будинку та частину земельної ділянки площею 0,25 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :26:007:0001.

24 червня 2022 року він уклав з ОСОБА_2 попередній договір купівлі продажу 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , яким визначено строк укладення договору купівлі продажу частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га до 03.08.2023 р.

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., купівля продаж нерухомого майна має бути вчинена на загальну суму 146 250,00 грн., що еквівалентно 5 000,00 доларів США, які були передані продавцю покупцем під час підписання попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., у випадку відмови продавця від продажу нерухомого майна у строк, встановлений цим договором, продавець повертає покупцю суму одержаного від нього завдатку та додатково сплачує покупцеві суму у розмірі завдатку.

Відповідно до п. 4 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., сторонами по договору підтверджено, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали значення своїх дій і могли керувати ними, розуміли природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором.

При підписанні попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна від 24.06.2022 р., покупець сплатив продавцю повну вартість купівлі продажу нерухомого майна в сумі 146 250,00 грн., що еквівалентно 5 000,00 доларів США, визначену сторонами по договору, тобто, виконав свої зобов`язання в повному обсязі, а продавець виконав свої зобов`язання частково, лише в частині передачі покупцю нерухомого майна.

В порушення взятих на себе зобов`язань продавець не з`явився до нотаріуса 03.08.2023 р. для укладення договору купівлі продажу 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , без пояснення поважності причини неявки, в подальшому неодноразово ухилявся від укладення договору купівлі продажу нерухомого майна та його нотаріального посвідчення.

В порушення взятих на себе зобов`язань, передбачених п. 3 попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна, продавець до теперішнього часу не повернув покупцю отриману в рахунок купівлі продажу 1/2 частини житлового будинку та частини земельної ділянки площею 0,25 га суму 146 250,00 грн. в подвійному розмірі, тобто, покупець не відмовляється від своїх зобов`язань по продажу нерухомості на умовах, визначених попереднім договором купівлі продажу нерухомого майна.

Також, продавець не перешкоджає покупцю в користуванні придбаною нерухомістю. Після укладення попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна покупець здійснив за свій рахунок капітальний ремонт всього житлового будинку, в тому числі в частині, юридично належній продавцю, безперешкодно користується всім будинком і всією земельною ділянкою.

Таким чином, відповідач ОСОБА_2 , попри вимоги закону та об`єктивно наявну можливість, ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу майна.

Вирішуючи питання про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та наявності підстав для визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, суд виходить з наступного.

Частинами 1, 2 статті 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі

Згідно ч. 1 ст. 5 ЦПК здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ч. ч. 1 та 2 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Права володіння, користування та розпоряджання своїм майном належать власникові (ч. 1 ст. 317 ЦК України). Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦК України).

Частиною 1 ст. 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.

Згідно ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Частина 3 ст. 640 ЦК України визначає, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Як встановлено в судовому засіданні, позивач та відповідач уклали договір купівлі продажу нерухомого майна, однак відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору.

У відповідності до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ч. 2, ст. 220 ЦК України).

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».

Існування таких обставин позивачем не доведено, відомості про втрату можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин не доведено. Небажання продавця та ухилення від нотаріального посвідчення договору не є безумовною підставою для застосування положень ч. 2 ст. 220 ЦП України.

Таким чином позивач не довів в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі статтею 220 ЦК України.

У п. 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз`яснено судам, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК).

Стаття 210 ЦК України передбачає державну реєстрацію правочинів у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам роз`яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно врахувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 та ст. 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є вчиненими і не створюють прав і обов`язків для сторін. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно ст.ст. 4, 27 вказаного Закону визначено, що державній реєстрації прав підлягають: право власності; державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Таким чином, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України виникає в момент державної реєстрації, порядок здійснення якої визначений ст. 182 ЦК України, а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

Оскільки передача грошових коштів відповідачу не свідчить про набуття права власності на нерухоме майно за відсутності нотаріально посвідченого договору, суд виходить із відсутності правових підстав для визнання за позивачем права власності на вищевказану нерухомість.

Крім цього, позивачем не надано правовстановлюючого документа на право власності зазначеного вище нерухомого майна, в матеріалах справи відсутня постанова нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальних дій.

З вищевикладеного в сукупності вбачається, що вимоги позивача про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності є необґрунтованими, не доведеними, а відтак такими, що не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 3-15, 76, 82, 206, 211, 247,258, 259, 263, 265, 268,273 ЦПК України, 203, 639, 640, 657 ЦК України, суд , -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на частину житлового будинку та частину земельної ділянки відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду через Баришівський районний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення виготовлено 12.09.2024р.

Суддя Баришівського

районного суду Т. В. Чальцева