Єдиний унікальний номер судової справи: 469/894/22
Номер провадження: 22-ц/812/476/24 Суддя-доповідач апеляційного суду Крамаренко Т.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 травня 2024 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду в складі:

головуючого - Крамаренко Т.В.,

суддів - Темнікової В.І., Тищук Н.О.,

із секретарем судового засідання - Горенко Ю.В.,

за участю: відповідача - ОСОБА_1 , його представника - адвоката Григорян В.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою

ОСОБА_1 , подану в його інтересах адвокатом Григорян Валентиною Сергіївною

на рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 22 січня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Гапоненко Н.О. о 09 год 00 хв в приміщенні того ж суду по справі за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» (надалі - ПСП «Агрофірма «Василівка») до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2022 року ПСП «Агрофірма «Василівка» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 09 квітня 2007 року між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма «Василівка» укладено договір оренди землі. За умовами вказаного договору, ОСОБА_2 надала в строкове платне користування ПСП «Агрофірма «Василівка»земельну ділянку, площею 10,35 га., що розташована на території Василівської сільської ради Березанського району Миколаївської області, що належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акту серії ІІ-МК № 019 797 виданого 03 грудня 2002 року, Березанською райдержадміністрацією Миколаївської області, а також земельну ділянку, площею 9,28 га., що розташована на території Василівської сільської ради Березанського району Миколаївської області, що належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акту серії ІІІ-МК № 002845 виданого 12 листопада 2002 року, Березанською райдержадміністрацією Миколаївської області. Строк передачі земельних ділянок в оренду визначено за договором на 5 років. Державна реєстрація права оренди за ПСП «Агрофірма «Василівка», проведена державним реєстратором Миколаївської регіональної філії № 7 ДП «Центр ДЗК» Чикундою О.П., про що у Державному реєстрі земель 27 квітня 2007 року, вчинено запис № 35. 09 квітня 2007 року, між сторонами укладено Акт про передачу та прийом земельних ділянок в натурі. В подальшому 22 лютого 2012 року, договором про зміни і доповнення до договору оренди землі, продовжено строк дії Договору на 10 років (запис про реєстрацію у Держави реєстрі земель 05.06.2012 року за №00674). За весь час дії договору, орендар справно сплачував орендну плату.

Однак, як стало відомо з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на земельні ділянки, власником яких був Орендодавець, на підставі свідоцтва про право спадщину за заповітом серії 1-8 від 21 січня 2022 року, площею 10,35 га., кадастровий номер :05:000:0129, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом 1-9 від 21 січня 2022 року, площею 10,35 га., кадастровий номер :04:000:0223.

У вересні 2022 року, працівниками ПСП «Агрофірма «Василівка» було заплановано розпочато сільськогосподарські роботи на вказаних земельних ділянках, проте при виїзді тракторної техніки з відповідним обладнанням, для виконання сільськогосподарських робіт, було виявлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером :05:000:0129 проведено дискування, а земельна ділянка за кадастровим номером :04:000:0223 засіяна пшеницею.

Посилаючись на вказані обставини та на те, що на даний час є чинним договір оренди землі, укладений 09 квітня 2007 року між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма «Василівка», позивач просив суд усунути перешкоди у користуванні земельними ділянками площею 10,35 га (кадастровий номер :05:000:0129) та площею 9,28 га (кадастровий номер :04:000:0223), які розташовані на території Березанської ОТГ, Миколаївського району, Миколаївської області, шляхом зобов`язання ОСОБА_1 не вчиняти дій, які перешкоджають ПСП «Агрофірма «Василівка» користуватися вказаними земельними ділянками.

У відзиві на позов, представник ОСОБА_1 - адвокат Григорян В.С. зазначала, що згідно свідоцтв про право на спадщину за заповітом від 21 січня 2022 року № 568366, 568367 після смерті ОСОБА_2 , спадщину прийняв її син - ОСОБА_1 . До складу спадщини увійшли земельні ділянки 10,35 га (кадастровий номер :05:000:0129) та площею 9,28 га (кадастровий номер :04:000:0223), які розташовані на території Березанської ОТГ, Миколаївського району, Миколаївської області, шляхом зобов`язання ОСОБА_1 . Після прийняття спадщини, будучи впевненим, що строк дії договору оренди від 09 квітня 2007 року закінчився, 16 лютого 2022 року ОСОБА_1 звернувся до директора ПСП «Агрофірма «Василівка» з вимогою не обробляти вказані земельні ділянки у зв`язку із закінченням дії договору оренди. ОСОБА_1 набув права власності на зазначені земельні ділянки 21 січня 2022 року та у встановлений законом строк звернувся до ПСП «Агрофірма «Василівка». За таких обставин, адвокат Григорян В.С. просила відмовити у задоволенні позову.

У відповіді на відзив, адвокат Унгуряну С.І. посилаючись на необґрунтованість та суперечливість викладених у відзиві обставин просив позов задовольнити.

Рішенням Березанського районного суду Миколаївської області від 22 січня 2024 року позов задоволено у повному обсязі. Усунено перешкоди у користуванні ПСП «Агрофірма «Василівка» земельними ділянками з кадастровим номером :05:000:0129 площею 10,35 га та з кадастровим номером :04:000:0223 площею 9,28 га, шляхом зобовязання відповідача ОСОБА_1 не вчиняти дій, які перешкоджають позивачеві у користуванні вказаними земельними ділянками відповідно до договору оренди землі від 09 квітня 2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма «Василівка». Вирішено питання про судові витрати.

Рішення суду мотивоване тим, що не встановлено підстав вважати договір оренди від 09 квітня 2007 року припиненим, оскільки з врахуванням відсутності волевиявлення сторін договору на його припинення, викладених норм законодавства та положень укладеного між ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_2 договору оренди землі від 09 квітня 2007 року, який зареєстровано у Миколаївській регіональній філії Центру державного земельного кадастру 27 квітня 2007 року, строк дії цього договору розпочався після його державної реєстрації 27 квітня 2007 року та тривав до 27 квітня 2012 року та на підставі п.37 та п.41 договору за відсутності волевиявлення сторін на його припинення строк дії договору за його умовами продовжувався на п`ять років - до 27 квітня 2017 року та до 27 квітня 2022 року.

На підставі підпункту 1 «а» пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України під час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, а відтак договір оренди землі є поновленим на один рік незалежно від волевиявлення його сторін і діяв у вересні 2022 року. Відомості про розірвання договору чи припинення його дії на час ухвалення рішення суду сторонами не надані.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Оскільки дії орендодавця створили перешкоди позивачеві у користуванні орендованою земельною ділянкою, що є порушенням права позивача на оренду земельної ділянки то наявні підстави для задоволення позовних вимог.

Не погодившись з зазначеним рішенням суду, адвокат Григорян В.С. діючи в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просила рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд дійшов помилкового висновку про чинність Договору оренди землі від 09 квітня 207 року та дотримання позивачем вимог чинного законодавства, в тому числі статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент існування спірних правовідносин) та наявності підстав для задоволення позову, оскільки договір оренди землі вважається поновленим лише у разі укладення додаткової угоди на підставі процедури поновлення такого договору, про що зазначено в Постанові Великої Палати Верховного суду від 31 серпня 2021 року справа №903/10130/19.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Від представника ПСП «Агрофірма» «Василівка» - адвоката Унгуряну С.І. надійшла заява, в якій зазначав про невизнання апеляційної скарги та просив про розгляд справи у відсутність позивача та його представника, рішення суду залишити без змін.

Заслухавши суддю - доповідача, відповідача та його представника, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч. 1 ст. 2 ЦПК України).

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст. 4 ЦПК України).

Згідно зі ст. 5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. А у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення не в повній мірі відповідає.

У статті 14 Конституції України вказано, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Разом з тим повноваження власника певним чином обмежуються, бо згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України є договори та інші правочини.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України.

За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час підписання Договору оренди від 09 квітня 2007р., визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства.

Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (09.04.2007), так і на момент його державної реєстрації (27.04.2007), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

З матеріалів справи вбачається і таке встановлено, що 09 квітня 2007 року, між ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, згідно якого остання надала в платне користування ПСП «Агрофірма «Василівка» земельні ділянки, площею 10,35 га та 9,28 га, що розташовані в межах території Василівської сільської ради Березанського району Миколаївської області та належать орендодавцю на праві власності на підставі державних актів серії ІІ-MK № 019797, серії ІІІ-МК №002845 виданих 03 грудня 2002 року та 12 грудня 2002 року. Відповідно до п. 8 Договору, земельні ділянки передаються в оренду строком на 5 років (а.с.9-11, 14-17).

Відповідно до п.п.8, 10, 11 договору оренди від 09 квітня 2007 року, земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, строк дії договору становить 5 років з моменту набрання чинності. Договір набирає чинності після його державної реєстрації.

На підставі п.37 договору оренди від 09 квітня 2007 року його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, з урахуванням п.41 цього договору, за яким, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 5 років.

09 квітня 2007 року, між сторонами вказаного договору складено Акт про передачу та прийом земельних ділянок в натурі (а.с.11).

Вказаний договір зареєстрований у Державному реєстрі земель реєстратором Чикунда О.П. та вчинено запис від 27 квітня 2007 року за № 35, про що свідчить відмітка на договорі оренди землі, яка скріплена печаткою Миколаївської регіональної філії Центру державного земельного кадастру.

Отже, договір оренди від 09 квітня 2007 року між позивачем та ОСОБА_2 є укладеним з 27 квітня 2007 року строком на 5 років (п.8 договору), тобто до 27 квітня 2012 року.

22 лютого 2012 року між позивачем та ОСОБА_2 були укладені 2 договори про зміни і доповнення до договору оренди землі від 27 квітня 2007 року, яким пункти 8 і 11 викладені у такій редакції: «8. Земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років для сільськогосподарського використання», «11. Строк дії Договору становить 10 років з моменту набрання ним чинності». Також змінено п.13 договору, який регулює розмір та порядок виплати орендної плати. Інші розділи і пункти договору оренди землі, укладеного сторонами 27 квітня 2007 року, залишено без змін (а.с.12-13).

На вказаних вище договорах містяться записи про реєстрацію у Державному реєстрі земель, які є нечіткими та у зв`язку з виправленнями є нерозбірливими.

Відповідно до п.4.2 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого Наказом Держкомзему України 02.07.2003 N 174 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 р. за N 641/7962 (що діяв на час складення договору про зміни і доповнення до договору оренди землі, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації. Записи реєстрації у книзі реєстрації виконуються розбірливо кульковою ручкою синього або чорного кольору (п.4.8 Тимчасового Порядку).

Порядок ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 р. N 1021 , передбачав внесення записів до розділів Книги записів при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, якими є державний акт на право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди землі, договір суборенди землі та договір про внесення змін до договорів оренди та суборенди землі (п.10).

Датою державної реєстрації змін, внесених до договору оренди земельної ділянки, договору суборенди земельної ділянки (її частини), та відомостей про дострокове припинення їх дії є дата внесення запису до розділу Книги записів (п.12 Порядку).

Однак, згідно повідомлення Відділу № 3 управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області, за земельними ділянками з кадастровими номерами :05:000:0129 та :04:000:0223 наявна інформація про власника ОСОБА_1 , договір оренди відсутній, згідно з Книгою записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, попередній користувач земельних ділянок (загальна площа 19,63 га) ОСОБА_2 уклала договір оренди, який зареєстровано 27 квітня 2007 року за № 35, орендар ПСП «АФ «Василівка», термін дії - 5 років (а.с.58).

За такого, суд першої інстанції вірно зазначив, що оскільки такий запис до Книги записів не внесений, що вбачається з довідки відділу № 3 Управління надання адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, а відтак відсутні підстави вважати, що відбулась державна реєстрація змін до договору оренди, укладеному між позивачем та ОСОБА_2 .

Згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна, земельна ділянка площею 10, 35 га, кадастровий номер :05:000:0129, та земельна ділянка площею 9, 28 га, кадастровий номер :04:000:0223, належать ОСОБА_1 на підставі свідоцтв про право на спадщину за заповітом, виданих 21 січня 2022 року, інші речові права не зареєстровані (а.с.20-23).

Актами обстеження земельної ділянки від 23 вересня 2022 року, складеними відповідальними працівниками ПСП «Агрофірма «Василівка», встановлено, що на земельній ділянці площею 10.35 га, кадастровий номер :05:000:0129, яка належить ОСОБА_1 , проведено дискування ґрунту; земельна ділянка площею 9.28 га, кадастровий номер :04:000:0223, яка належить ОСОБА_1 , засіяна пшеницею (а.с.18-19).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вважав, що строк дії цього договору розпочався після його державної реєстрації 27 квітня 2007 року та тривав до 27 квітня 2012 року та на підставі п.37 та п.41 договору за відсутності волевиявлення сторін на його припинення строк дії договору за його умовами продовжувався на п`ять років - до 27 квітня 2017 року та до 27 квітня 2022 року.

Однак, з таким висновком суду погодитися не можливо з огляду на наступне.

За змістом частин першої та другої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх відносин на власний розсуд і в межах, встановлених законом, тобто є актом, який встановлює обов`язкові правила для сторін договору, індивідуальним регулятором їх відносин.

Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7-7.10 постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22-25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

Про таке застосування зазначених норм права Велика Палата Верховного Суду зазначила у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, звернувшись до власних висновків, викладених у підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 р. у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021р. у справі № 906/1336/19 та пункті 181 постанови від 12.09.2023р. у справі № 910/8413/21.

Відповідно до частини першої та другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення.

Відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності)(ч.6).

Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих мовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій ст.33 Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України «Про оренду землі» - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року набрав чинності 16 липня 2020 року.

Укладаючи договір оренди землі від 09 квітня 2007 року позивач та Мустипаненко в п. 41 цього договору зазначили: якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін 5 років.

Тобто, вказаний пункт договору повністю протирічить умовам пролонгації договору оренди, передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі», які імперативно встановлюють, що саме орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар з додаванням до нього проекту додаткової угоди.

Зазначені вимоги Закону України «Про оренду землі» є чіткими і однозначними, тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини в цій частині у спосіб, який суперечить імперативним нормам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема на власний розсуд встановити інші правила пролонгації договору оренди. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону України «Про оренду землі», не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Отже, п.41 укладеного між позивачем та ОСОБА_2 договору оренди землі не створює для сторін цього правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Як уже зазначалося, укладений між ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_2 договір діяв до 27 квітня 2012 року.

Доказів того, що після цього позивач, маючи намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, звертався до ОСОБА_2 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, надсилав їй проект додаткової угоди, матеріали справи не містять і сторони не посилалися на такі обставини під час розгляду справи судом.

Отже, починаючи з 28 квітня 2012 року позивач втратив право оренди спірною земельною ділянкою загальною площею 19,63 га на підставі договору оренди від 09 квітня 2007 року, зареєстрованого 27 квітня 2007 року, та не поновив його, а також не уклав з ОСОБА_2 нового договору оренди.

Те, що позивач фактично продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку договору та сплачувати орендну плату, не є достатньою підставою для висновку про укладення між сторонами договору оренди земельної ділянки, договору про його поновлення, так як для поновлення договору оренди обов`язковим є укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка сторонами в письмовій формі не укладалася.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору до 16 липня 2020 року було неможливим. Така угода мала засвідчити волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк, тобто мала нести в собі ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору. Саме зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Проте дані вимоги закону позивачем виконані не були.

Аналіз зазначених обставин на законодавчих актів у їх сукупності свідчать про те, що на момент звернення ПСП «Агрофірма «Василівка» з позовом до суду у позивача було відсутнє зареєстроване у встановленому законом порядку право оренди спірної земельної ділянки.

Згідно з ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст.4 ЦПК України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020р. по справі № 610/1030/18 зазначила, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендарем забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом прав власності на земельну ділянку відповідно до закону.

За змістом ч 2 та п. в» ч. 3 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема шляхом-визнання угоди недійсною.

В той же час слід зазначити, що здійснюючи передбачене статтею 55 Конституції України, право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Разом з тим частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, у порядку цивільного судочинства підлягають захисту лише порушені права. Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

За такого, у позивача було відсутнє зареєстроване у встановленому законом порядку право оренди спірної земельної ділянки, а право оренди за договором від 09 квітня 2007 року закінчилося 27 квітня 2012 року, а відтак його права використанням відповідачем належними йому земельними ділянками не порушені, а тому не підлягають захисту, що є підставою для відмови у позові.

Суд не звернув належної уваги на зазначене та дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог.

За таких обставин, рішення суду на підставі п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухвалення у справі нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

На підставі частини 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки апеляційна скарга задоволена, то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3 721,50 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України колегія суддів,

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану в його інтересах адвокатом Григорян Валентиною Сергіївною - задовольнити.

Рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 22 січня 2024 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками - відмовити.

Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» () на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3 721,50 грн.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у порядку та випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Т.В. Крамаренко

Судді: В.І. Темнікова

Н.О. Тищук

Повний текст постанови складено 17 травня 2024 року.