Провадження № 2/638/2603/24
РІШЕННЯ

Іменем України

28 червня 2024 року м. Харків

Дзержинський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді Агапова Р.О.,

за участю секретаря судового засідання Суслової К.В.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа Департамент реєстрації Харківської міської ради про скасування рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 звернувся до Дзержинського районного суду м. Харкова з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа Департамент реєстрації Харківської міської ради, в якому просив з урахуванням заяви про зміну предмету позову скасувати рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50203929 від 13.12.2019 року, реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чайка І.Г., яким внесено зміни до запису розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про державну реєстрацію іпотеки та заборони на нерухоме майно - квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову зазначено, що 10.01.2006 року ОСОБА_3 укладено Договір пайової участі в будівництві житлового будинку №22/10-63.

24.12.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 укладено Договір кредиту №805/16/13-1/7-107, згідно умов якого банк надав ОСОБА_3 у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності грошові кошти в сумі 100026,00 доларів США 00 центів, зі сплатою 13,0 % відсотків річних, з кінцевим терміном повернення заборгованості до 10 грудня 2032 року, на умовах визначених Договором кредиту.

24.12.2007 в забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту укладено іпотечний договір №805/13/18-5/7-1270, згідно умов якого відповідачем в іпотеку ПАТ «Укрсоцбанк» передано майнові права на незакінчену будівництвом дворівневу трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

Позивач вказує, що передання майнових права на незакінчену будівництвом квартиру суперечило чинній на той час нормі статті 5 Закону України «Про іпотеку.

У листопаді 2023 року з Інформаційної Довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 30.11.2023 року ОСОБА_3 стало відомо, що на підставі Договору про порядок дій щодо внесення змін до державного реєстру речових прав на нерухоме майно, серія та номер 1706, виданий 10.10.2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайка І.Г. внесено обтяження: іпотека та заборона на нерухоме майно.

Позивач вважає такі дії протиправними, оскільки Іпотекодержатель в порушення п.1.9 іпотечного договору не звертався до Іпотекодавця з приводу укладення додаткової угоди про внесення змін до іпотечного договору щодо новоствореного нерухомого майна.

Також вважає, що державним реєстратором не було перевірено наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, обтяження, що підлягає державній реєстрації, а саме - виконання сторонами п.1.9 Іпотечного договору №805/13/18-5/7-1270 від 24.12.2007 року.

Відповідач подав відзив на позовну заяву, де зокрема зазначив, що на сьогоднішній день предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_2 , про що також є відмітка в іпотечному договорі № 805/13/18-5/7-1270 від 24 грудня 2007 року.

Вказує, що положення ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» законодавчо закріплювали можливість укладення договорів іпотеки в тому числі стосовно майнових прав на незавершений будівництвом об`єкт нерухомості.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 21.12.2023 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 06.03.2024 задоволено клопотання позивача та витребувано відповідні докази.

26.03.2024 від Департаменту реєстрації Харківської міської ради на виконання ухвали суду від 06.03.2024 надійшов лист разом з додатками.

17.04.2024 від державного нотаріусу Київського державного нотаріального архіву на виконання ухвали суду від 06.03.2024 надійшов супровідний лист разом з додатками.

03.05.2024 позивачем подано заяву про зміну предмета позову.

17.05.2024 від Департаменту реєстрації Харківської міської ради надійшли пояснення по суті спору.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 06.05.2024 закрито підготовче провадження у справі та призначено судовий розгляд.

У судовому засіданні, яке відбулось 03.06.2024, оголошувалась перерва до 24.06.2024.

У судовому засіданні, яке відбулось 24.06.2024, оголошувалась перерва до 28.06.2024.

28.06.2024 від представника позивача надійшла заява про доповнення нових обставин справи, яка долучена до матеріалів справи.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позові.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечувала з підстав, викладених у відзиві.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін у відкритому судовому засіданні, суд встановив.

10.01.2006 року між ВАТ Трест Жилстрой-1» (сторона-1) та ОСОБА_3 (сторона-2) укладено договір №22/10-63 пайової участі у будівництві будинку.

Предметом договору у відповідності до п.1.1 договору є виконання стороною 1 за дорученням сторони 2 комплексу будівельно-монтажних робіт по будівництву дворівневої трикімнатної квартири АДРЕСА_3 з наступною передачею квартири від сторони-1 стороні 2 за актом приймання-передачі.

Відповідно до п.2 договору сторона 2 здійснює пайову участь у фінансуванні будівництва шляхом внесення грошових коштів в порядку і розмірів, передбаченому договором.

24.12.2007 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (кредитор) та ОСОБА_3 (позичальник) укладено договір кредиту №805/16/13-1/7-107.

Відповідно до п.1.1 договору кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання, у відповідності з калькулятором «Детальний опис сукупної вартості кредиту», значення реальної процентної ставки та абсолютне значення подорожчання кредиту», що міститься у додатку №1, а також у відповідності зі «Згодою фізичної особи суб`єкта кредитної історії», що міститься у додатку №2, які є невід`ємною складовою частиною цього договору, грошові кошти у розмірі 100 026,00доларів США за сплатою 13 процентів річних.

Згідно п.1.2 договору кредит надається позичальнику на наступні цілі: фінансування будівництва квартири відповідно до договору №22/10-63 пайової участі в будівництві житлового будинку від 10.01.2006.

В якості забезпечення позичальником виконання своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, 324.12.2007 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_3 (іпотекодавець) укладено іпотечний договір №805/13/18-5/7-1270.

Пунктом 1.1 договору визначено, що іпотекодавець передає іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцями зобов`язань за договором кредиту №805/16/13-1/7-107 від 24.12.2007, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчену будівництвом дворівневу 3 кімнатну квартиру АДРЕСА_3 (предмет іпотеки).

Відповідно до п.1.1.1 договору предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору №22/10-63 пайової участі в будівництві житлового будинку від 10.01.2006, укладеного іпотекодавцем з ВАТ «Трест Житлобуд-1» та квитанції про сплату авансу №35 від 10.12.2007, №64 від 21.12.2007.

Згідно п.1.2 договору вартість предмету іпотеки за згодою стоні становить 588 395,70грн. (116 514,00 доларів США) за офіційним курсом НБУ на дату укладення договору.

Пунктом 1.3 договору узгоджено зміст та розмір основного зобов`язання, строк і порядок його виконання.

Як визначено пунктом 1.9 договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п.1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації у встановленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлювальний документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно п.1.10 договору.

Пунктом 2.1.9 договору передбачено, що іпотекодавець зобов`язаний протягом трьох робочих днів після оформлення та реєстрації права власності іпотекодавця на нерухоме майно, зазначене в п.1.1 договору, укласти з іпотекодержателем додаткову угоду, визначену в п.1.9 цього договору.

24.12.2007 року приватним нотаріусом ХМНО Кошель Т.В. зареєстровано обтяження: іпотека в Державному реєстрі іпотек, підстава обтяження Іпотечний договір №4772 від 24.12.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Кошель Т.В., об`єкт обтяження: інше, майнові права на незакінчену будівництвом дворівневу 3-х кімнатну квартиру АДРЕСА_4 .

Рішенням Постійно діючого Третейського суду при Асоціації українських банків від 30.04.2010 року по справі №298/09 за позовом Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» до ОСОБА_3 та ВАТ «Трест Житлобуд-1» про розірвання договору кредиту та стягнення заборгованості, позов задоволено, стягнуто з ОСОБА_3 на користь Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» заборгованість по договору кредиту в розмірі 929625,75грн.

08.09.2010 на підставі рішення виконавчого комітету Дзержинської районної ради в м. Харкові ОСОБА_3 видано свідоцтво про право власності на 3 кімнатну квартиру АДРЕСА_5 .

07.04.2015 ОСОБА_3 видано дублікат свідоцтва про право власності на нерухоме майно від №36045153.

10.10.2019 між Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» (первісний іпотекодержатель) та Акціонерним товариством «Альфа-Банк» (новий іпотекодержатель) укладено договір про порядок дій щодо внесення змін до державного реєстру речових прав на нерухоме майно, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайкою І.Г. та зареєстрований в реєстрі за №1706, в пункті 1 якого зазначено, що оскільки 10 вересня 2019 року Загальними зборами АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером АТ «Укрсоцбанк» прийнято рішення про злиття шляхом приєднання за спрощеною процедурою АТ «Укрсоцбанк» до АТ «Альфа-Банк» з передачею майна, прав та обов`язків до останнього згідно передавального акту, відповідно до якого правонаступником усього майна, майнових прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» стає АТ «Альфа-Банк», за заявою АТ «Альфа-Банк» нотаріус здійснити реєстрацію прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно реєстру Додаток 1.

13.12.2019 державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Чайкою І.Г. прийнято рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50203929, яким внесено зміни до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01/спеціального розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Разом з тим, в рішенні не зазначено які саме зміни внесено, до якого запису та за яким номером розділу. Також в рішенні не зазначено, за чиєю заявою внесено зміни.

Причиною виникнення спору є наявність запису про об`єкт нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки та обтяжень, де об`єктом нерухомого майна вказана 3-х кімнатна квартира загальною площею 140,3кв.м., житловою площею 51,4кв.м.

Позивач вважає, що відбулась зміна об`єкту нерухомого майна з майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру на об`єкт нерухомого майна - 3-х кімнатну квартиру загальною площею 140,3кв.м., житловою площею 51,4кв.м.

Вважає вказані зміни протиправними, оскільки вони відбулись без укладення додаткової угоди у відповідності до п. 1.9 іпотечного договору №805/13/18-5/7-1270.

Відповідно до ч.1 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом.

Положеннями частини 1 ст.576 ЦК України встановлено, що предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ст.4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація застави повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об`єктів проводиться у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Згідно п.1 ч.1 ст.2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закону) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 3 ч.1 ст.2 Закону встановлено, що заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право (у тому числі замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва), або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 4 Закону державній реєстрації прав підлягають: обтяження речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості: заборона відчуження та/або користування, іпотека.

Згідно пп.1,2 ч.3 ст.10 Закону державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Згідно з п. 5 ч. 2 ст. 27 Закону (у редакції чинній на час прийняття спірного рішення) державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі договору, укладеного в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, чи його дубліката.

Позивач, не спростовуючи наявність боргу за кредитним договором №805/16/13-1/7-107, наполягає на неправомірності нотаріального запису щодо обтяження іпотекою та заборони відчуження предмету іпотеки посилаючись при цьому на відсутність укладення додаткової угоди, передбаченої п.1.9 договору.

Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Предметом даного спору є скасування рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50203929 від 13.12.2019.

Підставою позову є винесення рішення державного реєстратора про встановлення обтяжень нерухомого майна без укладення додаткової угоди всупереч положенням п.1.9 іпотечного договору.

Суд зазначає, що в матеріалах справи відсутні докази внесення саме оспорюваним рішенням державного реєстратора №50203929 від 13.12.2019 змін до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяжень щодо об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 01, як зазначено позивачем.

Наявне в матеріалах справи оскаржуване рішення №50203929 від 13.12.2019 не містить ніяких відомостей щодо змін, які ним вносяться, у зв`язку з чим неможливо зробити висновок про те, що прийняття саме вказаного рішення потягло за собою відповідні записи в реєстрі про зміну об`єкту предмета іпотеки.

Окрім того, наявна в матеріалах справи заява про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №37509448 від 13.12.2019, на підставі якої винесене спірне рішення, подана державному реєстратору з метою заміни сторони.

Викладене вище є підставою для відмови у задоволенні позову.

Наведені в позовній заяві аргументи позивача судом до уваги не приймаються, оскільки, зводяться до порушення сторонами умов договору та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Разом з тим, як вже зазначалось, судом під час розгляду справи не встановлено наявності зв`язку між винесеним оскаржуваним рішенням та відповідним записами в державному реєстрі.

Окрім того суд зазначає, що пунктом 2.1.9 договору обов`язок протягом трьох робочих днів після оформлення та реєстрації права власності іпотекодавця на нерухоме майно, зазначене в п.1.1 договору, укласти з іпотекодержателем додаткову угоду покладений саме на іпотекодавця.

В матеріалах справи відсутні докази звернення позивача, як то передбачено п.1.9 договору, до іпотекодержателя з метою укладення відповідної додаткової угоди.

Суд констатує, що без виконання іпотекодавцем вимог п.2.1.9 іпотечного договору іпотекодержатель позбавлений можливості виконати вимоги договору щодо укладення додаткової угоди.

Порушення позивачем вказаного пункту умов договору унеможливлює виконання вимог ст.4 Закону України «Про іпотеку» щодо державної реєстрації обтяження іпотекою нерухомого майна.

Керуючись ст.2, 5,12,13,76-82,89,141,259,263-265,273,280-284,289,354, 355 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа Департамент реєстрації Харківської міської ради про скасування рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення буде складено 01.07.2024.

Суддя Р.О. Агапов