Провадження № 2/761/443/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 квітня 2024 року Шевченківський районний суд м. Києва

у складі

головуючого - судді: Осаулова А.А.

за участю секретаря судових засідань: Путрі Д.В.

представника позивача: ОСОБА_1 ,

представника відповідача: Мирони М.В. ,

представника третьої особи 1: Малярчука В.П. ,

представника третьої особи 3: Бірюк І.В. ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до ПрАТ «Діпробудмашина», треті особи: Асоціація «Наш Дім», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий О.С., Національний банк України про усунення перешкод у користуванні приміщеннями загального користування, допоміжними приміщеннями та скасування рішення про державну реєстрацію, -

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2020 р. ОСОБА_5 звернулась до суду з позовом, в якому із урахуванням уточненої позовної заяви, просила суд зобов`язати Приватне акціонерне товариство «ДІПРОБУДМАШИНА» усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_5 власними приміщеннями будинку по АДРЕСА_1 шляхом надання вільного, безперешкодного, цілодобового доступу до приміщень загального користування та до допоміжних приміщень, а саме: приміщення чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4, підвальне приміщення першого поверху 11-типоверхового корпусу будинку АДРЕСА_1 та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27.08.2020, видавник: приватний нотаріус Малий Олексій Сергійович, Київський міський нотаріальний округ та скасувати запис про право власності за номером: 37928098.

Позовні вимоги вмотивовані тим, що 21 серпня 2020 року між Національним банком України та Приватним акціонерним товариством «ДІПРОБУДМАШИНА» (надалі - Відповідач) було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за № 1240, за яким відповідачеві було передано у власність нежитлові приміщення, а саме: приміщення, що складаються з І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі та IV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1 646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0; приміщення (в літ. А), що складаються з третього поверху 12-поверхового корпусу будинку площею 483, 2 кв.м.. третього поверху 5-поверхового корпусу будинку площею 695,2 кв.м. та трьохповерхового корпусу з підвалом площею 1195, 7 кв.м., загальною площею 2 374,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: .

Позивач вважає, що приміщення, що передавалися по вищезазначеному договору чітко не визначені, а тому незрозуміло, які конкретно приміщення серед всієї площі Будинку належать на праві власності саме Відповідачу.

Співвласником площ загального користування, а саме: приміщення чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4, підвальне приміщення - по будинку АДРЕСА_1 є ОСОБА_5 , яка є власником нежитлових приміщень загальною площею 459,8 кв.м., що знаходяться у вказаному будинку АДРЕСА_1 , та розташовані на 10-ому поверсі Будинку.

Будинок АДРЕСА_1 був прийнятий в експлуатацію як будинок побуту, а обслуговуванням та утриманням будинку що перебуває у спільній частковій власності Учасників, приміщень загального користування, а також прибудинкової території займається Асоціація під назвою « Наш Дім » (

Архітектура будинку прийнята у відповідності об`єктів різноповерхових частин будинку. Три частини будинку об`єднанні в ОДНЕ композиційне рішення: 11-поверхова, 4-поверхова, 3-поверхова частини. Будинок являє собою комплексне підприємство, призначене для обслуговування населення м. Києва з різною виробничою програмою. Технологічні зв`язки відбуваються за допомогою 5 ліфтів, а також сходові клітини, що об`єднанні коридором. У 2004 році співвласники вирішили здійснити технічне переоснащення Будинку під Адміністративний корпус по АДРЕСА_2 .

Починаючи з 1993 року (рік завершення будівництвом) та до 2020 року включно Будинок являє собою єдину адміністративну будівлю, складові частини якої (11-поверхова, 5-поверхова та 3-поверхова) знаходяться за однією адресою: АДРЕСА_1 . Будинок складається із трьох невід`ємних та не виділених окремо корпусів, а основні площі нежитлових приміщень перебувають у приватній власності різних співвласників, що мають частки у спільній власності Будинку (спільна часткова власність) та інших власників нежитлових приміщень, які є співвласниками місць загального користування, у тому числі і Відповідач.

Усі мешканці та власники нежитлових приміщень Будинку завжди користувалися площами загального користування, у тому числі і вхідної групи приміщень суцільного першого поверху Будинку, ліфтовим холом та ліфтами, а також пожежним постом, підвальним приміщенням.

З 24 жовтня 2020 року нові співвласники Будинку зайшли у Будинок та заблокували вхідну групу Будинку, прохід до ліфтів та пожежного посту, де підключене протипожежне обладнання всього Будинку, зупинили роботу ліфтів, заблокували пожежний вихід, доступ до підвалу та технічних приміщень, чим заблокували доступ до інших поверхів, у тому числі прохід до нежитлових приміщень інших власників.

У зв`язку із цим Позивачем та Третьою стороною було викликано поліцію та подано заяву про вчинення злочину, передбаченого 356 статтею Кримінального кодексу України (самоправство). Станом на сьогоднішній день в ЄРДР внесено відомості про порушення кримінальної справи, номер кримінального провадження: 0001904

Відповідач всіляко умисно та прямо перешкоджає Позивачу у користуванні своїми приміщеннями та приміщення спільного користування, чим грубо порушує право власності Позивача, а саме у здійсненні права користування своїм майном. З 04.12.2020 року Відповідач вчиняє дії, що спричиняють призупинення теплопостачання на інші поверхи Будинку. Відповідач, будучи співвласником 3-ого поверху Будинку, а саме кімнати 301 - де проходить головний подаючий стояк системи теплопостачання 11-ти поверхового корпусу Будинку, почав здійснювати умисне пошкодження систем теплопостачання всього 11-ти поверхового корпусу Будинку.

Доступ у нежитлові приміщення 11-ти поверхового корпусу (іншими власниками приміщень, у тому числі Позивача) та спільні приміщення першого поверху, а також в приміщення технічного поверху та підвалу, відповідно до планів поверхів, здійснюється по елементах Будівлі, які забезпечують вертикальне сполучення між поверхами: сходових клітин (пожежні сходові клітини, запасні виходи), розташованих у західній та східній частинах Будинку, трьох пасажирських ліфтів у центральній частині Будинку (11-ти поверхового корпусу) та далі по коридору до трьохповерхового корпусу - два ліфти. Інша можливість потрапити до нежитлових приміщень, у тому числі приміщень, що належать Позивачу - відсутня. Як і відсутня можливість потрапити до пожежного посту та ліфтових шахт.

Позивач зазначає, що відповідач заблокував доступ до пожежного посту на першому поверсі, доступ до ліфтів, приміщення підвалу, в яких розміщені загальні інженерні комунікації, і в тому числі ті, які призначені для життєзабезпечення належних позивачеві приміщень, сходові марші, технічний поверх з ліфтовими шахтами будівлі,

Вказані приміщення, на думку позивача, є приміщеннями загального користування.

Дії відповідача, що полягають у неправомірному блокуванні ліфтів, блокуванні вхідної групи, перешкоджають позивачеві належним чином користуватися та розпоряджатися своїм майном і є протиправними, внаслідок чого доступ у власні приміщення десятого поверху Позивача, а також технічного поверху здійснюється Позивачем через запасний пожежний вхід, що призначений для евакуації. Відповідач, заблокувавши вхідну групу, ліфтовий хол, фактично заблокував доступ до належних Позивачу приміщень, що знаходяться на 10-ому поверху Будинку.

Звертає увагу, що розмір приміщень, що придбані Відповідачем на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за № 1240 (з Національним банком України), не відповідає фактичним розмірам цих приміщень на день укладення цього договору та відповідно акту. Площа приміщень, що визначена у правовстановлюючих документах Відповідача не повинна включати площу допоміжних приміщень, підвалу, ліфтового холу та вестибюлю, пожежного посту та коридору, що з`єднує 11-ий та 3-ій корпуси. Саме ці місця є площами загального користування.

Позивач зазначає, що частку із спільної часткової власності спільного майна Будинку не було виділено в натурі, як і не було проведено його поділ. Тобто, Будинок з 1993 року має статус єдиної адміністративної будівлі із трьома корпусами за однією адресою.

Відповідач блокуючи доступ до місць загального користування, допоміжних приміщень Будинку перешкоджає Позивачу використовувати належне на праві власності приміщення на 10-ому поверсі 11-того корпусу. Відповідачем без врахування правового статусу спільного майна у Будинку, спільної часткової власності та без дотримання процедури поділу (виділу із часткової власності) було самовільно привласнено приміщення загального користування та допоміжні приміщення.

Позивач вважає, що у даному випадку усі місця загального користування та допоміжні приміщення є складовими Будинку та є неподільними. Жодної згоди на поділ Будинку чи виділення частки із спільної власності ані Позивач, ані інші власники та співвласники Будинку Відповідачеві не надавали. Діями відповідача, які полягають у перешкоджанні користування Позивачем своїми приміщеннями, а саме, що знаходяться на 10-ому поверсі 11-того корпусу Будинку та неправомірному заволодінні приміщеннями загального користування та допоміжними приміщеннями, порушуються права позивача.

Крім цього, позивач вважає, що реєстратором під час реєстрації права власності за вказаним об`єктом нерухомого майна: 0 було порушено процедуру здійснення державної реєстрації права, яка передбачена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі - Закон), оскільки зареєстроване за Відповідачем право власності на майно відноситься до допоміжних приміщень, місць загального користування і є спільною власністю співвласників Будинку та не може входити у перелік приміщень, що були відчуженні за Договором.

Співвласником площ загального користування, а саме: приміщення чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4, підвальне приміщення - по будинку АДРЕСА_1 (надалі - Спірне майно) є, серед інших, також ОСОБА_5 , яка є власником нежитлових приміщень загальною площею 421, 4 кв.м., що також знаходяться у вказаному будинку АДРЕСА_1 , однак, розташовані на 10-ому поверсі Будинку.

На думку позивача, державний реєстратор здійснив державну реєстрацію права власності на Спірне майно першого поверху Будинку за Відповідачем без достатньої правової підстави та відсутності права приватної власності на нежитлові приміщення, а саме: приміщення чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4, підвальне приміщення - по будинку АДРЕСА_1 .

Вказане стало підставою для звернення до суду з позовом.

У відзиві на позов представник відповідача заперечує щодо його задоволення, зазначає, шо вони є власниками нежитлових приміщень І поверху 12-поверхового корпусу будівлі, за адресою: АДРЕСА_2 . Вважає, що жодних перешкод у користування майном позивача вони не здійснюють, вона є власником приміщень на 10 поверсі будівлі. Жодних належних та допустимих доказів на підтвердження вказаних обставин матеріали позову не містять. (а.с. 33-35 т.2)

У відповіді на відзив представник позивача завертає увагу, що із правовстановлюючих документів та технічних характеристик (інвентаризаційна справа №52600), приміщення, що передавалися по договору купівлі-продажу відповідачу не визначено, не зрозуміло, які конкретно приміщення серед всієї площі Будинку належать на праві власності саме ПАТ «ДІПРОБУДМАШИНА».На першому поверсі 11-типоверхового корпусу Будинку завжди знаходилися площі загального користування, а саме єдиний вхід в адміністративну будівлю: вестибюль (37,5 кв.м.), ліфтовий хол (24,7 кв.м.), три ліфти для обслуговування 11-типоверхового корпусу Будинку, кімната для розміщення чергового, де змонтована протипожежна автоматика та система управління димовидаленням (10,1 кв.м) . Представник зазначає, що десятий поверх, де перебувають нежитлові приміщення ОСОБА_5 , знаходиться на висоті більше тридцяти метрів, а тому будь-яка господарська діяльність в приміщеннях, що розташовані вище п`ятого поверху можлива лише при наявності та роботі ліфтів. 11-типоверховий корпус Будівлі, де знаходиться власні нежитлові приміщення ОСОБА_5 , має три ліфти, що забезпечували роботу у тому числі і на 10-ому поверсі. Після придбання нежитлових приміщень на першому поверсі Відповідачем вхідну групу повністю заблоковано, використовувати для надання в оренду належних ОСОБА_5 приміщень чи користування такими приміщеннями для власних потреб стало неможливим. Інший доступ до 10-ого поверху 11-типоверхового корпусу Будинку можливий виключно по пожежним сходам. Доступ у нежитлові приміщення 11-ти поверхового корпусу (іншими власниками приміщень, у тому числі Позивача) та спільні приміщення першого поверху, а також в приміщення технічного поверху та підвалу, відповідно до планів поверхів, здійснюється по елементах Будівлі, які забезпечують вертикальне сполучення між поверхами: сходових клітин (пожежні сходові клітини, запасні виходи), розташованих у західній та східній частинах Будинку, трьох пасажирських ліфтів у центральній частині Будинку (11-ти поверхового корпусу) та далі по коридору до трьохповерхового корпусу - два ліфти. Інша можливість потрапити до нежитлових приміщень, у тому числі приміщень, що належать Позивачу - відсутня. Як і відсутня можливість потрапити до пожежного посту та ліфтових шахт. Вважає, що блокування одним із відповідачем, як співвласником, можливості доступу іншим співвласникам до отримання комунальних послуг є однією із форм перешкоджання у користуванні приміщеннями. (а.с. 124-127 т.2)

В запереченні представник відповідача зазначає, що вони є добросовісним набувачем нерухомого майна, яке придбано на аукціоні., організатором якого був НБУ. Вважає, що за договором купівлі-продажу від 21.08.2020 р., інвентаризаційної справи №52600, даних на офіційний сторінці аукціону, до місць загального користування відносяться Тамбур під літерою І, площею 1,7 кв.м; - Тамбур під цифрою II, площею 1,6 кв.м; - Сходи під цифрою III, площею 18,4 кв.м; - Сходи під цифрою IV, площею 5 кв.м; - Сходи під цифрою V, площею 17,9 кв.м; Сходи під цифрою VI, площею 18,8 кв.м; - Сходи під цифрою VII, площею 16,3 кв.м; - Сходи під цифрою VIII площею 16,3 кв.м; - Ліфт під цифрою IX площею 14,8 кв.м. Ці дані співпадають з інвентаризаційними справами (1992-1993), №52600 (05.11.2005 р.) , №52600 (27.04.2006 р.) та технічним паспортом від 23.09.2020 р. Звертає увагу, що позивач не може бути співвласником приміщень чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4, підвальне приміщення, оскільки їх не існує, жодних допоміжних приміщень на першому поверсі не має. Вважає, що позивачем обрано невірний спосіб захисту шляхом пред`явлення негаторного позову. (а.с. 140-144 т.2)

В пояснення третя особа 1 позов підтримує, зазначає, що у правовстановлюючих документах попередніх власників (АТ «КБ «Експобанк» тв. Національний банк України) не вказана площа першого поверху 11 поверхової будівлі. Згідно договору купівлі-продажу від 21.08.2020 року власником нежитлових приміщень першого поверху став ПрАТ «Діпробудмашина». Ані в договорі купівлі продажу, ані в інвентаризаційній справі №52600 не вказано ні межі площ набутих по першому поверху, так і в цілому по договору. Зазначає, що на першому поверсі 11 поверхової будівлі знаходяться площі загального користування, а саме єдиний вхід в адміністративну будівлю: вестибюль (37,5 кв.м.), ліфтовий хол (24,7 кв.м.), три ліфти для обслуговування 11 поверхової будівлі, кімната для розміщення чергового, де змонтована проти пожежна автоматика та система управління димовидаленням (10,1 кв.м). Вважає, що згідно договору купівлі - продажу від 21.08.2020р. ПрАТ «Діпробудмашина» набуло право власності на першому та четвертому поверхах сумарною площею 967,6 кв.м., що не є можливим зважаючи на (приблизно) рівно однакову площу всіх поверхів 11 поверхової будівлі. Вважає, що при укладенні договору купівлі продажу, в результат якого відповідач став власник приміщень, замість належної технічної документації вони скористалися загальними обмірами, а саме - інвентаризаційною справою №5260, в якій жодним чином не вказано меж права власності на нерухоме майно по АДРЕСА_2 , набутого ПрАТ «Діпробудмашина». Звертає увагу, що ПрАТ «Діпробудмашина» позбавляє інших співвласників адміністративної будівлі користуватися належним їм на праві власності нерухомим майном, в будинку зруйновано вхідну групу адміністративної будівлі, нанесено шкоду трьом ліфтам, які забезпечували доступ до приміщень 11-ти поверхової будівлі, спричинено пожежу у вхідній групі в адміністративні будівлі по АДРЕСА_2 , відключено адміністративну будівлю від електропостачання з підстав відсутності на це згоди Відповідача, відсутнє теплопостачання по причині заборони ПрАТ «Діпробудмашина» на підключення адміністративної будівлі до системи теплопостачання.

В поясненні третя особа 3 заперечує щодо задоволення позову, зазначає, що 25 січня 1995 року між Акціонерним товариством відкритого типу «ОМЕТА Інстер» (далі - Продавець) та Кредитно-фінансовою спілкою «Експобанк» (далі - Покупець) було укладено договір купівлі-продажу 15/100 частин нежилої будівлі по АДРЕСА_1 , що складається з першого та четвертого поверху дванадцятиповерхового корпусу площею 967,6 кв. м та четвертого поверху п`ятиповерхового корпусу площею 678,6 кв. м. У результаті перетворень юридичної особи, кінцевим правонаступником Кредитно-фінансової спілки «Експобанк» стало Публічне акціонерне товариство «Комерційнй банк «Експобанк» (далі - ПАТ «КБ «ЕКСПОБАНК»). З 25.01.1995 (на час укладення договору купівлі-продажу) і по 21.08.2020 (дату набуття ПрАТ «Діпробудмашина» права власності на Нерухоме майно) розмір частки у праві власності на будівлю не змінювався, як і не змінилась загальна площа приміщень. 18 березня 2013 року між Національним банком (Іпотекодержателем) та ПАТ «КБ «ЕКСПОБАНК» (Іпотекодавцем) було укладено Іпотечний договір, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коваленко О. М. та зареєстровано в Реєстрі за №281. ПАТ «КБ «ЕКСПОБАНК» було порушено виконання умов Договору про надання стабілізаційного кредиту від 15.03.2013 №02, у зв`язку із чим утворилась прострочена кредитна заборгованість за цим договором, вимоги зі сплати якої було забезпечено іпотекою за Іпотечним договором. У зв`язку із чим Правлінням Національного банку України було прийнято рішення від 02.01.2020 №6-рш, яким вирішено набути право власності на нерухоме майно, наведене в додатку до цього рішення, в якому під другим порядковими номером зазначено: нежитлові приміщення, що складаються з першого та четвертого поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та четвертого поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі загальною площею 1 646,20 кв. м, та що складають 15/100 частини нежилої будівлі, за адресою: АДРЕСА_1 , передане в іпотеку Національному банку. При набутті Національним банком права власності на Нерухоме майно та проведенні його державної реєстрації, порушень вимог чинного законодавства допущено не було. В подальшому, рішенням Правління Національного банку від 04.02.2020 №91-рш було погоджено спосіб і порядок продажу нежитлових приміщень, що складаються з першого та четвертого поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та четвертого поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі загальною площею 1 646,20 кв. м, та що становлять 15/100 частини нежилої будівлі, за адресою: АДРЕСА_1 на електронних торгах/аукціоні, також погоджено початкову вартість продажу у розмір 40 342 695,00 грн та мінімальну вартість продажу у розмірі 36 308 428,50 грн, кількість експозицій - 13. 31 липня 2020 року відбулись електронні торги з продажу нежитлових приміщень, що складаються з першого та четвертого поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та четвертого поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі загальною площею 1 646,20 кв. м, та що становлять 15/100 частини нежилої будівлі, за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2020-07-17-000069-3 від 31.07.2020, переможцем визначено ПрАТ «Діпробудмашина», ціна реалізації майна (лоту) склала 41 500 000,00 грн, гарантійний внесок сплачено у розмірі 1 815 421,28 грн. Вважає, що ПрАТ «Діпробудмашина» набуло право власності на Нерухоме майно у спосіб та в порядку визначеному нормами чинного законодавства, Національний банк звертає увагу суду на те, що саме Законом визначено випадки, коли в обов`язковому порядку повинна проводитися технічна інвентаризація об`єкту нерухомого майна, а на дату укладення Іпотечного договору, а також під час реєстрації права власності на Нерухоме майно за Національним банком та після укладення договору купівлі-продажу з ПрАТ «Діпробудмашина», умови визначені Законом щодо обов`язкового проведення технічної інвентаризації нерухомого майна, були відсутні. Вважає, що позивачкою не обґрунтовано та не надано доказів на підтвердження того, що перепланування приміщень першого поверху будівлі було здійснено та є самочинним. Звертає увагу, що жодним законодавчим актом не встановлено заборони, щодо перебування у приватній власності приміщень, які призначені для загального користування або є допоміжними за своїм призначенням у нежитлових будівлях. Позовна заява не містить жодного правового обґрунтування з посиланням на чітко визначені норми законодавства, які б встановлювали таку заборону. Вважає, що саме для власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку встановлено особливості здійснення права власності на майно, яке є спільним майном багатократного будинку та включає приміщення загального користування (у тому числі допоміжні). Будівля по АДРЕСА_1 не має статусу багатоквартирного будинку, а отже і режим спільної сумісної власності не може поширюватися на розміщені у даній будівлі приміщення, які призначені для загального користування або є допоміжними. Позивачка є власником спільного майна на праві спільної часткової власності на будівлю. Крім цього, вважає, що позивачем обрано невірний спосіб захисту, рішення суду про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності не може бути ухвалено без одночасного припинення цим рішенням права власності. У даному випадку, Позивачка ніколи не була власником приміщень першого поверху у нежитловій будівлі по АДРЕСА_1 , відповідно державна реєстрація речових прав на дані приміщення за Позивачкою ніколи не проводилась. Вважає, що належним способом захисту у даній справі є пред`явлення саме негаторного позову, який має зобов`язальний характер щодо припинення неправомірних дій інших осіб з метою усунення перешкод у користуванні майном, яке не вибуло із володіння власника, а не оскарження рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності за іншою особою на нерухоме майно, що не належить Позивачці та не належало їй раніше. Звертає увагу, що у випадку скасування судом рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27.08.2020 буде припинено право власності і на нерухоме майно щодо якого у Позивачки відсутній спір.

Ухвалою судді 11.01.2021 р. відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_5 до ПрАТ «Діпробудмашина», третя особа - Асоціація «Наш Дім», про усунення перешкод у користуванні приміщеннями загального користування та допоміжними приміщеннями, в порядку спрощеного позовного провадження.

Ухвалою суду від 18.03.2021 р. відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача Сбоєва Ю.М. від 11.02.2021 року про залишення без розгляду позову ОСОБА_5 до ПрАТ «Діпробудмашина», третя особа - Асоціація «Наш Дім» про усунення перешкод у користуванні приміщеннями загального користування та допоміжними приміщеннями.

Ухвалою суду від 18.03.2021 р. витребувано у Комунальному підприємстві «Київське міське бюро технічної інвентаризації» копію реєстраційної справи щодо нерухомого майна - будинку АДРЕСА_1 , що зареєстрована в реєстровій книзі під реєстровим №165.

Ухвалою суду від 05.08.2021 р. витребувано у Комунальному підприємстві «Київське міське бюро технічної інвентаризації» копію документів інвентарізаційної справи №14011 будинку АДРЕСА_1 в частині копій документів з підвального приміщення по 4 поверх з експлікацією по всьому будинку.

Протокольною ухвалою суду від 02.12.2021 р. залучено до участі у справі в якості третьої особи приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Малого О.С.

Ухвалою суду від 20.12.2021 р. питання про відвід судді Шевченківського районного суду м.Києва Осаулова А.А. від розгляду цивільної справи за №761/40309/20 за заявою представника відповідача Константинова О. від 15.12.2021 року передано до відділу організаційного забезпечення розгляду цивільних та адміністративних справ суду для визначення іншого судді в порядку проведення автоматизованого розподілу вказаної заяви в системі документообігу суду.

Протокольною ухвалою суду від 01.06.2022 р. залучено уточнену позовну заяву, здійснено перехід до загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 01.06.2022 р. призначено по цивільній справі №761/40309/20 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експерту Лісниченку Сергію Васильовичу . На вирішення судової будівельно-технічної експертизи поставлено питання: 1)Чи відповідає вимогам державних будівельних норм наявність лише одного входу/виходу через приміщення сходів у будинку, розташованого по АДРЕСА_1 ? Скільки входів відповідно до будівельних норм повинно бути в будинку по АДРЕСА_1 ? Скільки входів/виходів у будинку, розташованого по АДРЕСА_1 ? Яке функціональне призначення входів/виходів до будинку по АДРЕСА_1 ? 2) Чи входять у загальну площу нежитлових приміщень, що складаються з І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 площі загального користування та допоміжні приміщення? Якщо входять, то які саме приміщення відносяться до місць загального користування (зазначити окремо) та допоміжних (зазначити окремо) ? 3) Які саме приміщення (номера та площа, опис, характеристика) входять до нежитлових приміщень І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 , що були придбані на підставі Договору купівлі- продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні від 21.08.2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1240 ? 4) Чи відрізняється загальна площа нежитлових приміщень І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 , що придбана відповідно до умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні від 21.08.2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1240 та визначена в Інвентаризаційній справі № 52600, з площами нежитлових приміщень першого та четвертого поверхів дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 , що визначена в інвентаризаційній справі № 48 (1993 року)? Яка різниця площ має місце? 5)Чи відрізняється загальна площа нежитлових приміщень І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 , що придбана відповідно до умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні від 21.08.2020 року зареєстрованого в реєстрі за № 1240 та визначена в Інвентаризаційній справі № 52600, з площами нежитлових приміщень першого та четвертого поверхів дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 , що визначена в інвентаризаційній справі № 14011 (808)? Яка різниця площ має місце? 6) Чи відрізняється загальна площа нежитлових приміщень І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 , що придбана відповідно до умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні від 21.08.2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1240 та визначена в Інвентаризаційній справі № 52600, з площами нежитлових приміщень першого та четвертого поверхів дванадцяти поверхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 , що визначена в Робочому проекті технічного переоснащення будинку побуту під адміністративний корпус по АДРЕСА_1 (Том 1). Яка різниця площ має місце?

Постановою Київського апеляційного суду від 20.12.2022 р. ухвалу Шевченківського районного суду міста Києва від 01 червня 2022 року в частині визначення експертної установи для проведення судової будівельно-технічної експертизи змінено, призначено проведення судової будівельно-технічної експертизи Державному науково-дослідному експертно-криміналістичному центру МВС України.

Ухвалою судді від 10.04.2023 р. відновлено провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_5 до ПрАТ «Діпробудмашина», треті особи: Асоціація «Наш Дім», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий О.С. про усунення перешкод у користуванні приміщеннями загального користування, допоміжними приміщеннями та скасування рішення про державну реєстрацію.

Ухвалою суду від 14.04.2023 р. відмовлено у задоволенні заяви представника відповідача від 13.04.2023 року про відвід судді від розгляду цивільної справи №761/40309/20.

Протокольною ухвалою суду від 14.04.2023 р. залучено до участі у справі в якості третьої особи Національний банк України.

Ухвалою суду від 20.11.2023 р. клопотання Спільного підприємства спільне українсько-бельгійсько-німецьке підприємство «МРІЯ ДАВІ ДАН» про залучення їх в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спор, у цивільній справі,- залишено без задоволення.

Ухвалою суду від 20.11.2023 р. закрито підготовче провадження у цивільній справі та призначено її судовий розгляд по суті.

Протокольною ухвалою суду від 21.12.2023 р. відмовлено в задоволенні заяви представника позивача про зловживання процесуальними правами.

Протокольною ухвалою суду від 03.04.2024 р. клопотання Спільного підприємства спільне українсько-бельгійсько-німецьке підприємство «МРІЯ ДАВІ ДАН» про залучення їх в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спор, у цивільній справі,- залишено без задоволення.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримала, просила його задовольнити.

Представник відповідача заперечив щодо його задоволення.

Представник третьої особи 1 позов підтримав, просив його задовольнити.

Представник третьої особи 3 заперечила щодо його задоволення.

Третя особа 2 в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не відомі.

Суд, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників процесу, вважає, що позов не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що будинок АДРЕСА_1 був прийнятий в експлуатацію як будинок побуту згідно з Розпорядження Шевченківської районної у м. Києві державній адміністрації № 104 від 25.01.2002 року (арк. спр. 25, том 1). Цим же розпорядженням будинок було передано на баланс Асоціації «Погляд», що була створена співвласниками приміщень будинку з метою його належного утримання та користування приміщеннями загального користування.

23 січня 2002 року на заміну Асоціації «Погляд» співвласники заснували нову Асоціацію під назвою «Наш Дім» (), основною метою діяльності якої з моменту створення є обслуговування та утримання будинку по АДРЕСА_1 , що перебуває у спільній частковій власності Учасників, приміщень загального користування, а також прибудинкової території.

Предметом діяльності Асоціації «Наш Дім» відповідно до п. 3.2. Статуту (арк. справи 41, том 1, статут) є надання якісних послуг з безпечної та надійної експлуатації по утриманню адмінбудівлі та комунальних послуг, утримання та управління майном членів асоціації в належному стані, яке знаходиться у спільному користуванні, укладання договорів з експлуатації, ремонту, обслуговування будинку та утримання прибудинкової території, а також інші угоди відповідно до мети її діяльності та законодавства, Асоціація виступає замовником комунальних послуг та ін.

Власниками нежитлових приміщень в Будинку є інші співвласники, зокрема, фізичні особи, у тому числі, які не є членами Асоціації, однак, зазначені власники теж доручили Асоціації «Наш Дім» виконувати функції (обов`язки) у частині забезпечення організації експлуатаційними та житлово-комунальними послугами, що підтверджується копіями укладених договорів (арк. справи 47 том 1)

На Будинок діє один особовий рахунок для забезпечення електроенергією, тобто, укладено один договір із заявою на приєднання, укладені договори про водопостачання та утримання Будинку (арк. спр. 87, 69, 71, 79, том 1).

Відтак, управління та обслуговування Будинку, у тому числі, укладання договорів про житлово-комунальні послуги та ін., з часу заснування здійснює Асоціація «Наш Дім».

Відповідно до Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта «Будинок побуту по АДРЕСА_1 » від 19.10.2001 року, архітектурно-планувальна та конструктивна характеристика об`єкта: архітектура будинку прийнята у відповідності об`єктів різноповерхових частин будинку. Три частини будинку об`єднанні в одне композиційне рішення. Технологічно-виробнича характеристика: будинок являє собою комплексне підприємство, призначене для обслуговування населення м. Києва з різною виробничою програмою. Технологічні зв`язки відбуваються за допомогою 5 ліфтів, а також сходові клітини, що об`єднанні коридором (арк. спр. 26, том 1).

Відповідно до Висновку експерта від 08.11.2022 р. № СЕ-19-21/14217-БТ будівля АДРЕСА_1 складається з трьох частин різної поверховості - п`ять, дванадцять та три поверхи, конфігурації та функціонального використання.

Згідно зі Висновком експерта від 25.09.2023 р. № СЕ-19-23/12227-БТ (абз. 4 стор. 6 з 29) «Будинок знаходиться у Шевченківському районі м. Києва і складається з 3-х корпусів, під кожним з яких знаходиться підвал:

1)12-ти поверхового (11 поверхів + тех поверх);

2)5-ти поверхового;

3)3-х поверхового.

При проектуванні будинок передбачалось використовувати під будинок побуту. Після закінчення будівництва було прийнято рішення використовувати його як «будинок суспільного призначення».

У матеріалах справи міститься також паспорти ліфтів будинку та договір № 56-ТО від 02.05.2019 року, укладеного між Асоціацією «Наш Дім» та ПП «Ремонтно-виробниче підприємство № 1» про виконання Підприємством обов`язків по організації по виконанню робіт з щомісячного технічного обслуговування 3-х пасажирських ліфтів на 12-ть зупинок за адресою АДРЕСА_1 .

Згідно з інформацією з Бюро технічної інвентаризації станом на 2009 рік відповідно до Довідки -характеристики БТІ за номером НЖ-2009 1562, передбачено, що нерухоме майно, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано в БТІ в реєстровій книзі під реєстровим номером 165 за 16-ти співвласниками, і у кожного з них, відповідно до цієї довідки, наявна частка у спільному майні від домоволодіння в цілому, а саме від загальної площі Будинку - 11781,90 кв.м. (аркуш справи 230-231, Том 1).

Як вбачається з ухвали колегії суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Донецької області від 04.03.2008 року у справі № 2-2155/06 р., долученої до матеріалів справи, у провадженні Шевченківського районного суду м. Києва у грудні 2005 року розглядалася справа за позовом колишнього власника майна у будівлі АТ «КБ Експобанк» до інших співвласників будівлі з позовом про виділ в натурі частки із майна, що знаходиться у спільній частковій власності. Ухвалою справу за позовом АТ «КБ «Експобанк» (до співвласників Будинку про виділ частки із майна, що знаходиться у спільній частковій власності - було повернено на новий розгляд, скасувавши рішення Шевченківського суду м. Києва та апеляційного суду м. Києва. 28 вересня 2012 року Шевченківським районним судом м. Києва у справі № 2-145/11 за заявою Банку позовна заява була залишена без розгляду.

Відповідно ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.

Згідно зі ст. 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Будинок за своєю архітектурно-плановою конфігурацією та документами, що підтверджують введення його в експлуатацію є однією будівлею (єдність об`єкту) з різними власниками (множинність суб`єкту), що відповідно до глави 26 ЦК України є ознакою спільної власності.

Таким чином, з 2002 року будинок являє собою єдину адміністративну будівлю, складові частини якої (12-поверхова, 5-поверхова та 3-поверхова) знаходяться за однією адресою: АДРЕСА_1 . Домінуючим елементом будинку є частина дванадцятиповерхового корпусу. Будинок складається із трьох невід`ємних та не виділених окремо корпусів, об`єднаних спільними коридорами, а основні площі нежитлових приміщень перебувають у приватній власності різних співвласників, що мають частки у спільній власності будинку - спільна часткова власність. Будівля по АДРЕСА_1 є об`єктом права спільної часткової власності. Також встановлено, що Асоціація «Наш Дім» є обслуговуючою організацією будівлі. Основною метою діяльності якої з моменту створення є обслуговування та утримання будинку по АДРЕСА_1 , що перебуває у спільній частковій власності співвласників, приміщень загального користування, а також прибудинкової території.

21 серпня 2020 року між Національним банком України та Приватним акціонерним товариством «ДІПРОБУДМАШИНА» було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за № 1240, за яким відповідачеві було передано у власність нежитлові приміщення, а саме:

- приміщення, що складаються з І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі та IV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1 646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0;

- приміщення (в літ. А), що складаються з третього поверху 12-поверхового корпусу будинку площею 483, 2 кв.м.. третього поверху 5-поверхового корпусу будинку площею 695,2 кв.м. та трьохповерхового корпусу з підвалом площею 1195, 7 кв.м., загальною площею 2 374,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: .

На підставі вказаного договору у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Відповідачем зареєстровано право власності (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27.08.2020 року, запис про право власності за номером: 37928098).

Судом встановлено, що попереднім власником 15/100 частин нежилої будівлі по АДРЕСА_1 , що складається з першого та четвертого поверху дванадцятиповерхового корпусу площею 967,6 кв. м та четвертого поверху п`ятиповерхового корпусу площею 678,6 кв. м, була Кредитно-фінансова спілка «Експобанк» на підставі договору купівлі-продажу від 25.01.1995 р. (а.с. 180-181 т.6) Вказані виробничі приміщення належали Продавцю (Акціонерному товариству відкритого типу «ОМЕТА Інстер») на праві власності, на підставі акту приймання-передавання від 29.04.1994, зареєстрованого у Київському міському БТІ в реєстраційній книзі під №165 від 29.09.1994 (п. 2 Договору).

25 січня 1995 року вищевказаний договір купівлі-продажу було посвідчено завідувачем Першої Київської нотаріальної контори Якименко В. А. та зареєстровано в Реєстрі за №9-1055, в подальшому Київським міським БТІ проведено державну реєстрацію права власності, про що на договорі зроблено відповідну відмітку.

За правилами ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

В постановах Верховного Суду від 08.08.2019 р. у справі №450/1686/17 та від 15.07.2019 р. у справі №235/499/17 зазначено, що кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів. Суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Позивач звернулась до суду з позовом, в якому просить зобов`язати Приватне акціонерне товариство «ДІПРОБУДМАШИНА» усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_5 власними приміщеннями будинку по АДРЕСА_1 шляхом надання вільного, безперешкодного, цілодобового доступу до приміщень загального користування та до допоміжних приміщень, а саме: приміщення чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4, підвальне приміщення першого поверху 11-типоверхового корпусу будинку АДРЕСА_1 та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27.08.2020, видавник: приватний нотаріус Малий Олексій Сергійович, Київський міський нотаріальний округ та скасувати запис про право власності за номером: 37928098.

Спірні правовідносини стосуються реалізації права позивача, яка є власником нежитлових приміщень загальною площею 421,4 кв.м., що знаходяться на 10 поверсі у будинку АДРЕСА_1 , на користування допоміжними приміщеннями та місцями загального користування першого поверху 11-типоверхового корпусу будинку АДРЕСА_1 . При цьому вказане майно позивач вважає спільним, оскільки воно призначене для задоволення потреб усіх співвласників приміщення.

Частиною 2 ст. 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Пунктом 2 ч.1 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

У рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 у справі № 4-рп/2004 за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень ст.ст.1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), зазначено, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У Рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина щодо офіційного тлумачення положень п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення.

Відповідно до п.6 ч.1 ст.1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Отже, такі приміщення не можуть бути самостійним об`єктом права приватної власності, а з урахуванням ст.382 ЦК України вони набуті на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення.

Відтак, передача будь-якого спільного майна (в т.ч. допоміжного приміщення чи конструктивних елементів таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, конструктивні елементи покрівлі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, сходові марші, шахти і машинні відділення ліфтів, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, т.ін.) у володіння і користування одного або декількох співвласників порушує інтереси інших співвласників будинку, оскільки призведе в подальшому до обмеження їх прав у користуванні будинком та тією його частиною, що перебуває в індивідуальній власності співвласника.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (1950 р.), ратифікованою Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР (далі - Конвенція), статтею 1 Першого протоколу до неї (1952 р.) передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном.

Відповідно до ч.1 ст.317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Правомочності власника та межі здійснення ним прав встановлені законом.

Через категорії «межі здійснення суб`єктивних цивільних прав» та «обмеження здійснення суб`єктивних цивільних прав» у законі встановлюється така поведінка власника, яка не суперечить актам цивільного законодавства. Власник майна повинен враховувати межі та обмеження цивільних прав.

Межі здійснення цивільних прав фактично виражаються у формулі «дозволено все, що прямо не заборонено законом», а обмеження (заборони), які мають найбільш загальний характер і які особа-власник повинна враховувати у своїй поведінці, конкретизуються у ст.13 Цивільного кодексу України.

Так, обмеження встановлюються щодо окремих суб`єктивних прав як засіб стримання особи-власника при здійсненні ним цих прав з урахуванням необхідності дотримання прав інших осіб (при праві переважної купівлі) або суспільних інтересів (збереження пам`яток культури, історичних цінностей).

Відповідно до ст.5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (ч.2 ст.5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до ст.6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні приміщення) не можуть відчужуватися. Окрема особа не має повноважень на відчуження приміщення загального користування і не може бути продавцем згідно із положеннями ст.656 ЦК України. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні приміщення) не можуть відчужуватися. Окрема особа не має повноважень на відчуження приміщення загального користування і не може бути продавцем згідно із положеннями ст.656 ЦК України.

Отже, місця загального користування у будівлі, яка перебуває у спільній власності не можуть бути предметом договору купівлі-продажу.

Якщо правовідносини спільної власності співвласників житлового фонду, а саме багатоквартирного будинку врегульовано вищезазначеними нормативно-правовими актами чинного законодавства України, то у справі, що слухається мова йде про нежитлові приміщення нежитлового фонду будівлі побуту, що не має статусу багатоквартирного будинку.

Як у багатоквартирному будинку житлового фонду, так і у будинку, що не призначений для проживання осіб, можуть бути місця загального користування та допоміжні приміщення. Такі приміщення використовуються для обслуговування будинку в цілому.

Правовий аналіз змісту правовідносин, що випливають із набуття права власності на місця загального користування та допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку та правовідносин, що складаються між власниками нежитлових приміщень будівлі, що не використовується для проживання осіб дає підстави дійти висновку, що такі правовідносини подібні за змістом, а тому є всі підстави для застосування аналогії закону, передбаченої статтею 8 ЦК України.

Під аналогією закону розуміється застосування до не врегульованої конкретною нормою правовідносин норми закону, яка регламентує подібні відносини. Необхідність застосування даного прийому обумовлена тим, що рішення по будь-якій справі обов`язково має мати правову підставу. Аналогія закону - це засіб заповнення прогалин у законодавстві, який полягає в застосуванні до нього іншої норми закону, яка регламентує подібні відносини.

Відповідно до ч. 9 ст. 10 ЦПК України, якщо спірні відносини не врегульовані законом, суд застосовує закон, що регулює подібні за змістом відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - суд виходить із загальних засад законодавства (аналогія права).

Суду надається право вирішувати справи за допомогою аналогії закону.

Суд вважає за можливим застосувати до правовідносин права власності власників нежитлових приміщень будинку без статусу багатоквартирного будинку за аналогією закону правила ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», де визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, що підтверджується висновком науково-правової експертизи №040 від 16.06.2023 р. (а.с. 9-26 т.7)

Таким чином, власники нежитлових приміщень будинку без статусу багатоквартирного мають такі самі права на приміщення загального користування та допоміжні приміщення (смільне майно), як і власники приміщень у багатоквартирному будинку.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: "суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що:

"20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, не лише позивач повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)".

Згідно заявлених позовних вимог та досліджених матеріалів вбачається, що у цій справі предметом спору між сторонами є вхідна група нежитлових приміщень першого поверху дванадцятиповерхового корпусу будинку по АДРЕСА_1 . Позивач вважає, що такі приміщення з моменту будівництва та проектування будівлі були визначені як місця загального користування та допоміжними приміщеннями, зважаючи на те, що попередні власники Експобанк та НБУ не заявляли своє право на вхідну групу першого поверху дванадцятиповерхової частини будівлі, в свою чергу Відповідач заперечує ці обставини.

Предметом доказування у цій справі є технічне та функціональне призначення спірних приміщень при проектуванні та прийнятті в експлуатацію будинку, важливим є не те, які функції приміщення виконує зараз, а, з яким призначенням воно будувалось (постанова Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18).

У матеріалах справи міститься Технічний паспорт одного з співвласників будинку по АДРЕСА_1 , а саме нежитлових приміщень 9 поверху дванадцятиповерхового- ТОВ «УВ» МЦНК - Всесвітня лабораторія», де до місць загального користування входять нежитлові приміщення вхідної групи на першому поверсі дванадцятиповерхової частини будинку (від 24.10.2016р.) (а.с.24 том 2).

Довідкою БТІ від 07.06.2021 за № 662/14-6916 (И-2021) зазначено, що за даними інвентаризаційної справи за адресою: АДРЕСА_3 площею 62,3 кв.м. було включено до переліку приміщень місць загального користування на І поверсі через те, що потрапити до ліфтів будівлі можливо лише через цей коридор. Інших шляхів потрапити до групи нежитлових приміщень на 9 поверсі немає.

В матеріалах справи також наявна Інвентаризаційна справа № 48 від 1993 року, що є першоджерелом технічної інвентаризації по всьому будинку по АДРЕСА_1 та була об`єктом дослідження експертами.

Так, за результатами будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 0001904 відповідно до Висновку експерта (п.п. 10,11) від 08.11.2022 р. № СЕ-19-21/14217-БТ (стор. 25 з 26) функціональне призначення приміщень вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхової будівлі АДРЕСА_1 наведене у таблиці № НОМЕР_1 дослідницької частини. Приміщення № 29, 30, І,ІІ,ІІІ та ІХ вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхової будівлі АДРЕСА_1 відповідають вимогам нормативно-правових актів щодо місць загального користування (допоміжні приміщення). Виходячи із фактичного обємно-планувального рішення приміщень дванадцятиповерхової будівлі АДРЕСА_1 доступ до ліфтів першого поверху без використання приміщення коридору № НОМЕР_2 , яке є допоміжним приміщенням (МЗК) будівлі неможливо.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 лютого 2021 року в справі № 381/622/17 (провадження № 14-98цс20) вказано, що «у касаційній скарзі банк стверджує про неналежність і недопустимість копії висновку судово-почеркознавчої експертизи від 13 грудня 2014 року за №574/тдд як доказу, оскільки позивач не додав до позовної заяви дозволу слідчого Головного слідчого управління Міністерства внутрішніх справ України міста Києва на використання цього висновку у цивільній справі, а також вироку суду, який набрав законної сили у кримінальному провадженні № 0000048. З такими доводами касаційної скарги Велика Палата Верховного Суду не погоджується. Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів (частини перша та друга статті 57 ЦПК України у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року; близькі за змістом приписи є у частині першій і другій статті 76 ЦПК України у чинній з указаної дати). Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 58 ЦПК України у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року; частина перша статті 77 ЦПК України у редакції, чинній з цієї дати). Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом (частина перша статті 59 ЦПК України у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року; частина перша статті 78 ЦПК України у редакції, чинній з указаної дати). Висновок судово-почеркознавчої експертизи від 13 грудня 2014 року за №574/тдд не можна вважати таким, що не відповідає критеріям належності та допустимості доказів, як про це стверджує банк у касаційній скарзі. Позивач подав до суду копію цього висновку, зроблену з копії того ж висновку, яку засвідчив слідчий. Для його використання як доказу подання до суду окремого дозволу слідчого, а також вироку суду, який набрав законної сили у кримінальному провадженні, не є потрібним. Такий висновок судово-почеркознавчої експертизи, який позивач відповідно до закону одержав у межах кримінального провадження, стосується предмета доказування у цій справі».

Таким чином, висновок будівельно-технічної експертизи № СЕ-19-21/14217-БТ від 08.11.2022 у кримінальному провадженні № 0001904 є письмовим доказом у цивільній справі, який належить оцінювати у сукупності із іншими доказами у справі.

Як роз`яснено в п.27 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 червня 2009 року за №2 «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції», виходячи з принципу процесуального рівноправ`я сторін та враховуючи обов`язок кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається, необхідно в судовому засіданні дослідити кожний доказ, наданий сторонами на підтвердження своїх вимог або заперечень, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів.».

Судом досліджено відомості з Інвентаризаційної справи № 14011 (аркуші справи 28-56, Том 5), де наявні відомості про наявність місць загального користування у заявлених Позивачем площах та розмірах (приміщення чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4).

В матеріалах справи (Том 4, а.с. 83-107 том 1) міститься Робочий проект технічного переоснащення будинку побуту під адміністративний корпус по АДРЕСА_1 , виготовленого ВАТ «ХІМНАФТОМАШПРОЕКТ» Інституту «ДІПРОХІММАШ» на замовлення Асоціації «Наш Дім» від 2004 року. Зазначений робочий проект включав 5 томів.

Робочий проект розроблявся на підставі розпорядження № 104 від 25.01.2002 року Шевченківської районної у м. Києві державній адміністрації про прийняття будинку в експлуатацію та документів організацій на право власності приміщень у будівлі по АДРЕСА_1 та був здійснений за результатами обмірно-обстежувальних робіт (технічної документації).

Станом на січень 2002 року власники нежитлових приміщень першого поверху дванадцятиповерхової частини будівлі по АДРЕСА_1 , не заявляли своїх прав на вхідну групу приміщень місць загального користування (допоміжних приміщень).

Зазначений проект містив експлікацію всіх приміщень будинку по АДРЕСА_1 . Так, згідно таблиці № 3 по Поверху 1 дванадцятиповерхової частини будинку визначено такі приміщення загального користування: за порядковим номером 148 «приміщення чергового», площею 10,1 кв.м.; за порядковим номером 149 «ліфтовий хол», площею 24,7 кв.м.; за порядковим номером 150 «вестибюль», площею 37,5 кв.м.; за порядковим номером 151 «санвузол», площею 6,9 кв.м.; за порядковим номером 152 «інвентарна комора», площею 8,7 кв.м.; за порядковим номером 153 «сходова клітка ІV», площею 17,5 кв.м.; за порядковим номером 154 «сходова клітка V», площею 27,2 кв.м.; за порядковим номером 155 «тамбур», площею 4,4 кв.м. (а.с. 106-107 т.1)

Досліджено також наданий витяг із Робочого проекту у розділі Креслення, де визначені плани поверхів дванадцятиповерхової частини будівлі по АДРЕСА_1 . Так, відповідно до плану першового поверху дванадцятиповерхової частини будівлі між осями визначена експлікація приміжень за порядковими номерами від 148 по 154 з функціональним призначенням місць загального користування.

За результатами дослідження висновків експертиз встановлено, що вказані приміщення є приміщеннями вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхової частини будівлі по АДРЕСА_1 .

В матеріалах справи також міститься заява від ОСОБА_5 до голови Асоціації «Наш Дім» від 02.11.2020 р. з проханням надати роз`яснення цільового призначення підсобного приміщення, яке знаходиться на першому поверсі дванадцятиповерхової будівлі та в поповерхових планах БТІ м. Києва значиться № 30, площею 11,4 кв.м. та вказується як «підсобне приміщення».

Листом обслуговуючої організації Асоціації «Наш Дім» № 71 від 06.11.2020 надано відповідь стосовно цільового призначення підсобного приміщення, що знаходиться на першому поверсі 12-типоверхового корпусу будинку та значиться в Робочому проекті під порядковим номером 148, а в поповерхових планах за № 30.

Асоціацією «Наш Дім» було зазначено, що таке приміщення є приміщенням загального користування, де облаштовано на замовлення Асоціації у 2005 році автоматична установка пожежної сигналізації, системи оповіщення, керування евакуацією людей при пожежі, в цьому приміщенні змонтовані приймально-контрольні пристрої установки пожежної сигналізації, а також пульт керування системою димовидалення та підпору повітря і керування клапанів димовидалення в 11-типоверховій будівлі при виникненні пожежі (аркуш справи № 143, Том 1).

Зазначені документи спростовують твердження Національного банку України про відсутність місць загального користування та допоміжних приміщень вхідної групи першого поверху 12-типоверхової частини Будинку, що вказані Позивачем у позові.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за № 1240 від 21 серпня 2020 року, укладеного між Національним банком України та Приватним акціонерним товариством «ДІПРОБУДМАШИНА» продавцю було передано у власність нежитлові приміщення, що складаються з І та IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі та IV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1 646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0.

Відповідно до ст. 352 ЦК України суб`єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.

Згідно з ч. 1 ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 184 Цивільного кодексу України річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її.

Нерухоме майно належить до індивідуально-визначених об`єктів. Тому його характеристика як предмета договору купівлі-продажу завжди пов`язана з описом індивідуальних ознак об`єкта нерухомості. Крім цього, право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації. У реєстрі завжди зазначаються кількісні та фізичні параметри конкретного об`єкта нерухомості. Тому в разі вчинення будь-якого правочину, у тому числі договору купівлі-продажу, варто враховувати у визначенні предмета договору техніко-юридичні характеристики об`єкта нерухомості, що міститься у відповідному державному реєстрі.

На необхідність індивідуалізації нерухомого майна вказує і Верховний Суд, який висловив правову позицію у справі № 6-194цс14 від 17.12.2014.

З цього слідує, що будь-яка особа може мати у власності нерухоме майно, що відноситься до індивідуально визначеної речі, на підставі документа, який підтверджує права суб`єкта на нерухоме майно та складений у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет і ціну. Доки сторони не діи?дуть згоди щодо цих двох умов, договір не може вважатися укладеним, незважаючи на погодження всіх можливих інших умов (про строк, місце, спосіб виконання тощо). Інші умови також можуть набути значення істотних, якщо щодо них за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди.

Предмет договору купівлі-продажу нерухомості завжди індивідуалізований і міститься у державному реєстрі під визначеним номером. Крім номера державної реєстрації, можуть існувати інші документи, що дають змогу визначити кількісні та якісні ознаки, властивості, характеристики об`єкта нерухомості.

Індивідуалізація предмета договору купівлі-продажу має наслідком відсутність визначеності такої істотної умови договору, як його предмет, що має наслідком неукладеність такого договору.

Отже, предмет договору купівлі-продажу нерухомості становить погоджений сторонами індивідуально-визначений об`єкт з урахуванням характеристики останнього, що міститься в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Погоджуючи предмет договору купівлі-продажу нерухомості, сторони певною мірою обмежені в свободі волевиявлення техніко-юридичними характеристиками, що містяться, відповідно до вимог закону, у згаданому реєстрі. Це має важливе значення в разі укладення договору купівлі-продажу нерухомості, до складу якої входять кілька об`єктів нерухомості, як окремі об`єкти права власності.

Водночас, до реєстру речових прав на нерухоме майно дані про об`єкт нерухомості вносяться на підставі технічної документації (технічний паспорт) і не можуть відрізнятися від характеристик об`єкта, наведених у цих документах.

Тож, індивідуалізуючи предмет договору купівлі-продажу, необхідно враховувати характеристики об`єктів нерухомості. У такому договорі сторони повинні конкретизувати якісні та кількісні характеристики об`єкта нерухомості, указавши їх в договорі, або ж здійснити відсилання до відповідних документів, зокрема тих, що стосуються присвоєння об`єкту нерухомості адреси, визначення поверховості й складових частин (інвентаризаційна справа, технічний паспорт) тощо.

Предмет договору купівлі-продажу має бути чітко визначений та ідентифікований.

Між тим, у цій справі приміщення першого поверху дванадцятиповерхової будівлі, що передавалися по Договору від 21.08.2020 № 1240, чітко не визначені, тобто ті приміщення, у тому числі вхідної групи першого поверху, які було продано і передано із всієї площі будинку і належать на праві власності відповідачу, що вказує на не визначення технічних меж права власності ПАТ «Діпробудмашина».

При цьому, у висновку судової будівельно-технічної експертизи стосовно Запитання 3,4,5,6 (а.с. 147-148 т.6) Експерт зазначив, що: «…через відсутність у тексті Договору від 21.08.2020 № 1240 інформації про те, які саме приміщення (номер та площа, опис та характеристика) були куплені ПОКУПЦЕМ у ПРОДАВЦЯ на І та ІV поверхах дванадцятиповерхового корпусу будівлі, відповісти на поставлені питання не вбачається за можливе.».

Аналогічного висновку дійшов також експерт у кримінальному провадженні,, зокрема, експерт у Висновку від 08.11.2022 р. № СЕ-19-21/14217-БТ у кримінальному провадженні за № 0001904 (аркуш справи 69, Том 6) визначив (стор. 8 з 29 Висновку), що : «…через відсутність у тексті Договору від 21.08.2020 № 1240 інформації про площу першого поверху дванадцятиповерхової частини нежитлової будівлі, яка відноситься до об`єкту нерухомого майна реєстраційний номер 0, зіставити площу відповідно до Договору із даними визначеними в Інвентаризаційних справах № 48 та № 52600 не вбачається за можливим.».

Матеріалами справи встановлено, відповідно до Висновку судової будівельно-технічної експертизи від 25.09.2023 р. № СЕ-19-23/12227-БТ (стор. 26 з 29, відповідь на запитання 2) «…на дослідження надана технічна документація інформація в яких різняться між собою стосовно об`єкта дослідження, а саме приналежність окремих приміщень до місць загального користування згідно з експлікації технічного паспорту від 24.10.2016 та експлікації технічного паспорту від 23.09.2020, тобто відображена не однозначно, тому відповісти на поставлене питання не вбачається за можливе».

Відповісти на запитання, що були поставлені експерту вбачається неможливим з причини - на момент відчуження спірних нежитлових приміщень першого та четвертого поверхів будинку по АДРЕСА_1 , межі права власності за Договором від 21.08.2020 № 1240 не були визначені, технічного паспорту на такі приміщення на момент продажу не було.

Крім цього, відповідно до наявного в матеріалах справи листа Національного банку України № 1281/285/56-2021 від 01.02.21р., до дати продажу (2020 року) нежитлових приміщень на першому поверсі дванадцятиповерхової частини будинку по АДРЕСА_1 та передачі по Акту приймання-передачі, технічна інвентаризація не проводилась. Згода інших співвласників будинку на відчуження вказаних приміщень не отримувалась (аркуш справи № 187, Том 2).

Внаслідок проведених ремонтно-будівельних робіт на першому поверсі вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхової будівлі АДРЕСА_1 було змінено об`ємно-планувальні рішення внутрішніх приміщень зі зміною їх функціонального призначення та втручання в зовнішні конструкції із облаштування окремого входу до будівлі. (Висновок експерта від 08.11.2022 р. № СЕ-19-21/14217-БТ, стор. 19 з 26).

Відповідно до Висновку від 08.11.2022 р. № СЕ-19-21/14217-БТ фактично виконані роботи на першому поверсі (вхідна група) дванадцятиповерхової будівлі АДРЕСА_1 , у розрізі зіставлення інвентаризаційних справ № 48 та № 52600, відносяться до реконструкції.

В матеріалах справи (арк. справи 154, Том 5) наявний лист-відповідь від Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації № 109/04/27-7890 від 04.11.2021р. про те, що запиту від ПрАТ «Діпробудмашина» щодо дозвільної документації на проведення будь-яких будівельних робіт не надходило.

Листом від Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 09.11.2021 за № 073-9605 також надано відповідь про те, що Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою АДРЕСА_1 .

З цього слідує, що у вхідній групі дванадцятиповерхового корпусу будівлі по АДРЕСА_1 було проведено реконструкцію, що є наслідком змін технічних характеристик об`єкту.

У власності юридичних та фізичних осіб можуть перебувати нежитлові приміщення, однак такі, що визначені індивідуальними ознаками та мають відповідні технічні характеристики.

Згідно Довідки -характеристики БТІ за номером НЖ-2009 1562 від 13.02.2009 р. нерухоме майно, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано в БТІ в реєстровій книзі під реєстровим номером 165 за 16-ти співвласниками, і у кожного з них, відповідно до цієї довідки, наявна частка у спільному майні від домоволодіння в цілому, а саме від загальної площі такого будинку (аркуші справи 230-231, Том 1).

З огляду на викладене, встановити, що саме всі приміщення вхідної групи дванадцятиповерхової частини будівлі перебувають у приватній власності ПАТ «Діпробудмашина» неможливо, а з урахуванням застосування до спірних правовідносин аналогії закону - вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вбачається, що приміщення вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхового корпусу будинку по АДРЕСА_1 відносяться до місць загального користування та допоміжних приміщень та є спільним майном інших співвласників такого будинку.

За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 зазначеної Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.

Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство відокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном (стаття 391 ЦК України). Вказані способи захисту можуть бути реалізовані шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.

Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є наявність або відсутність в особи права володіння майном на момент звернення з позовом до суду. Цивільне законодавство розрізняє право володіння як складову повноважень власника (частина перша статті 317 ЦК України), як різновид речових прав на чуже майно (пункт 1 частини першої статті 395 ЦК України) та як право, що виникає на договірних засадах, тобто договірне володіння (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 січня 2023 року у справі № 369/10847/19 (провадження № 61-8403св21), від 23 червня 2021 року в справі № 676/62/17 (провадження № 61-7083св19).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20).

За схожих обставин Верховний Суд в постанові від 22.09.2021 р. у справі №463/3724/18 зазначив, що за встановлених в цій справі обставин наявності у ОСОБА_3 права власності на спірні приміщення права позивачів, які вважають себе співвласниками вказаного майна, не підлягали захисту шляхом задоволення негаторного позову. Такий захист можливий лише шляхом пред`явлення віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 388 ЦК України.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) "юридично" - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19.

З аналізу змісту вказаних норм права до виниклих у цій справі правовідносин вбачається, що задоволення вимог позивача про усунення перешкод у користуванні ОСОБА_5 власними приміщеннями будинку по АДРЕСА_1 шляхом надання вільного, безперешкодного, цілодобового доступу до приміщень загального користування та до допоміжних приміщень, а саме: приміщення чергового площею 10,1 кв.м. (пожежний пост), ліфтовий хол 24,7 кв.м., вестибюль 37,5 кв.м., санвузол 6,9 кв.м., інвентарна комора 8,7 кв.м., сходова клітка 17,5 кв.м., 27,2 та тамбур 4,4, підвальне приміщення першого поверху 11-типоверхового корпусу будинку АДРЕСА_1 та похідної вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27.08.2020, видавник: приватний нотаріус Малий Олексій Сергійович, Київський міський нотаріальний округ та скасувати запис про право власності за номером: 37928098, не призведе до відновлення володіння позивачем вказаним майном, а отже, зазначена вимога не є ефективним засобом захисту її прав у цій справі.

Майнові права Позивача на спільне майно у будівлі по АДРЕСА_1 трансформувалися у право власності на спірне нерухоме майно, а отже належним способом захисту є витребування з чужого володіння саме тих приміщень вхідної групи (допоміжних приміщень), які позивач вважав такими, що йому належать, із доведенням таких обставин у встановленому законом порядку.

У справі, що слухається ефективним способом захисту права Позивача та інших співвласників вбачається саме вимога про витребування з чужого володіння місць загального користування та допоміжних приміщень вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхової частини будівлі по АДРЕСА_1 та поверненням такого майна до попереднього стану, тобто, пред`явлення віндикаційного, а не негаторного позову.

При цьому, якщо річ, перебуваючи в чужому володінні, видозмінилась, була перероблена чи знищена, застосовуються зобов`язально-правові способи захисту права власності відповідно до положень ЦК України (Постанова ВП ВС від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18).

Варто також зазначити, що позивач просить скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27.08.2020, видавник: приватний нотаріус Малий Олексій Сергійович, Київський міський нотаріальний округ та скасувати запис про право власності за номером: 37928098, за яким відповідачеві було передано у власність окрім спірних приміщень першого поверху, також приміщення IV поверху дванадцяти поверхового корпусу будівлі та IV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0 та приміщення (в літ. А), що складаються з третього поверху 12-поверхового корпусу будинку площею 483, 2 кв.м.. третього поверху 5-поверхового корпусу будинку площею 695,2 кв.м. та трьохповерхового корпусу з підвалом площею 1195, 7 кв.м., загальною площею 2 374,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: .

З огляду на положення договору купівлі-продажу, який станом на даний час недійсним не визнано, прийняття спірного рішення державним реєстратором та внесення запису про право власності не суперечить вимогам закону.

Позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запису про право власності є похідною від вимоги про усунення перешкод, яка задоволенню не підлягає, а тому в цій частині позов також не підлягає задоволенню.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського Суду як джерело права.

У п. 23 Рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006 (заява №63566/00) «Пронін проти України» зазначено, що п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). Відтак, суд вважає за можливе не давати спростування /відповіді/ на усі аргументи і доводи сторін у справі.

Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, з врахуванням обрання позивачем не ефективного способу захисту, суд приходить до висновку про необхідність залишення без задоволення позовної заяви ОСОБА_5 до ПрАТ «Діпробудмашина», треті особи: Асоціація «Наш Дім», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий О.С., Національний банк України, про усунення перешкод у користуванні приміщеннями загального користування, допоміжними приміщеннями та скасування рішення про державну реєстрацію.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.317,321,391 ЦК України, ст.ст. 12, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 263, 265, 280, 285, 289 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

позовну заяву ОСОБА_5 до Приватного акціонерного товариство «Діпробудмашина», треті особи: Асоціація «Наш Дім», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий О.С., Національний банк України про усунення перешкод у користуванні приміщеннями загального користування, допоміжними приміщеннями та скасування рішення про державну реєстрацію, - залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквізити учасників:

Позивач: ОСОБА_5 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса проживання АДРЕСА_4 .

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Діпробудмашина», , адреса м.Київ, вул..Лейпцизька, 15.

Треті особи: Асоціація «Наш Дім», , адреса м.Київ, вул..Дмитрівська, 18-24.

приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий О.С., адреса м.Київ, просп..Г.Сталінграда, 6, корп..8, оф.1

Національний банк України, адреса діяльності: м.Київ, вул..Інститутська, 9.

Суддя: Андрій Осаулов

повне рішення виготовлено 12.04.2024 року