Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/7153/24
Номер провадження2/711/2557/24
РІШЕННЯ
24 грудня 2024року м. Черкаси
Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:
Головуючого: судді - Кондрацької Н.М.
секретаря судового засідання - Мелещенко О.В.
представника позивача адвоката Потапенко А.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Бараненко Ірина Корніївна, про визнання правочину (договору купівлі продажу) дійсним, реальним та виконаним, -
Позивачка звернулась до суду з позовом до відповідача, в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири. В обґрунтування позовних вимог в позові зазначено, що 06 квітня 1998 року між Позивачем - ОСОБА_1 , її матір?ю ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 . Даний договір зареєстрований на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) відповідно протоколу відкритих торгів N? 3 від 06.04.1998 року.
Станом на 1998 рік, відповідно до ст.15 ЗУ «Про товарну біржу», даний договір не підлягав нотаріальному посвідченню. Копія надається в додатках.
Правочин обома сторонами повністю виконаний: відповідачем були звільнені всі приміщення, передані ключі, він знявся з реєстрації за вказаною адресою. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв.
Вказаний договір зареєстровано в Комінальному підприємстві «Черкаське обласне бюро технічної інвентаризації» 07.04.1998 року, про що зроблено відповідну помітку на договорі.
Позивач використовує дану квартиру протягом 26 -ти років для постійного проживання, зареєстрована за вказаною адресою, регулярно сплачує всі комунальні платежі та утримує квартиру в належному санітарно- технічному стані.
Оскільки наразі встановити точне місце реєстрації та проживання Відповідача неможливо, у даній позовній заяві вказано останнє відоме Позивачу місце реєстрації Відповідача. Дана адреса вказана і у договорі купівлі - продажу від 06 квітня 1998 року.
На час укладення договору, ні Позивач, ні Відповідач не знали, що правочин, в відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.
Оскільки ОСОБА_3 , яка є матір?ю Позивача, померла ІНФОРМАЦІЯ_1 у віді 79 років, про що свідчить Свідоцтво про смерть серії НОМЕР_1 , була відкрита спадкова справа у приватного нотаріуса Бараненко Ірини Корніївни. Проте нотаріусом було відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину, оскільки договір купівлі - продажу квартири
АДРЕСА_1 , було укладено через товарну біржу «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) та не посвідчено нотаріально. Офіційну відмову у видачі свідоцтва про право на спадщину нотаріус надати відмовилась.
«Черкаське обласне об?єднане бюро технічної інвентаризації» щодо інформації про зареєстроване право власності, за Позивачем зареєстрована 1/3 частки квартири АДРЕСА_1 . 1/3 частки наразі зареєстрована за покійною матір?ю Позивача -
ОСОБА_4 , відповідно ще 1/3 частки зареєстрована за дочкою Позивача ОСОБА_5 .
У позові просить визнати дійсним правочин, реальним та виконаним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 06 квітня 1998 року, укладений між ОСОБА_1 , її матір?ю ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .
Ухвалою суду від 16.09.2024 відкрито провадження у справі та ухвалено про розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження.
Ухвалою суду від 02.12.2024 із занесенням до протоколу судового засідання залучено у справу у якості третьої особи ОСОБА_6 .
Позивач та її представник підтримали позовну заяву у повному обсязі та просили задоволити її вимоги.
В судове засідання відповідач не з`явився, про причини своєї неявки суду не повідомив, правом надіслати відзив не скористався.
Заслухавши пояснення представника позивачки, дослідивши письмові матеріали справи та оцінивши надані учасниками справи докази, судом встановлені наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.
Відповідно до наданої копії Договору купівлі-продажу від 06.04.1998 між ОСОБА_1 , яка діяла від свого імені та від імені неповнолітньої ОСОБА_5 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 .
Зазначений договір був укладений та зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до протоколу відкритих торгів № 3 від 06.04.1998 та зареєстрований з реєстраційним номером № 151-2.
Згідно до відповіді приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Бараненко І.К. від 03.112.2024 ОСОБА_1 01.09.2017 звернулась до нотаріуса для отримання свідоцтва на спадщину після смерті її матері ОСОБА_3 .
Надаючи оцінку доводам учасників справи та обставинам спірних правовідносин суд виходить з наступного.
Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
На момент укладання біржової угоди, яка є предметом судового розгляду, спірні правовідносини регулювались нормами ЦК УРСР (1963р).
Згідно ст. 153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення спірного правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалось, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Натомість ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР передбачалось, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Згідно ч. 3 ст. 9 ЖК України громадяни мають право придбати житло на біржових торгах.
У відповідності до ст. 12 Закону України «Про власність», який діяв на момент виникнення спірних правовідносин, громадяни набувають право власності в разі укладання угод, які не заборонені Законом.
Статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, передбачалось, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13.12.1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19.01.1996 за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.
Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Таким чином, спірні правовідносини на момент їх виникнення були врегульовані різним чином одночасно нормами ЦК УРСР та Законом України «Про товарну біржу», тобто існувала колізія норм права щодо необхідності нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу жилих будинків, укладених на товарній біржі.
Зі змісту договору купівлі-продажу від 06.04.1998 вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст.15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) та подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК УРСР підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації.
Варто звернути увагу, що Закон України «Про товарну біржу» (в редакції станом на 25.09.1997) дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у 1997 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 25.03.2024 у справі №336/6023/20 дійшов висновку про необхідність відступити від попередніх висновків, викладених у деяких постановах Верховного Суду, та сформував висновок про правильне застосування норм права зазначивши наступне:
«В ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору.
Правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року.
На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.»
За таких обставин на теперішній час немає підстав для того, щоб вважати нікчемним договір купівлі-продажу, що зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості».
Разом з тим, незважаючи на те, що на теперішній час право власності позивачки на спірну квартиру зареєстроване у встановленому законом порядку, відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу в силу дії норми ст. 227 ЦК УРСР свідчить про оспорюваний характер форми такого договору, що перешкоджає позивачці реалізувати право власності на спірну квартиру у встановленому законом порядку.
Отже, враховуючи що позивачка набула у не заборонений законом спосіб право власності на спірну квартиру, але не має можливості підтвердити своє право належним документом, то її право є порушеним і підлягає захисту.
Статтею 16 ЦК передбачено, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи, до яких, зокрема, законодавцем віднесено визнання права. Право на обрання способу захисту своїх прав та законних інтересів (нотаріальний чи судовий) належить виключно особі і не може бути обмежене з формальних міркувань.
За обставинами спірних правовідносин судом встановлено, що фактичною підставою позову є дефект форми правочину з купівлі-продажу спірної квартири, який зумовлений колізією правового регулювання питань щодо форми договорів купівлі-продажу, укладених на товарній біржі між її учасниками (проста письмова чи нотаріальна). Натомість сторонами фактично було погоджено всі істотні умови договору купівлі-продажу від 25.09.1997 та вчинено всіх необхідних дій, які свідчать про реальність та дійсність їх угоди. В той же час в умовах сьогодення сторони не дійшли згоди щодо здійснення нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу.
Таким чином, обраний позивачкою спосіб захисту її прав, що передбачений положеннями ч. 2 ст. 220 ЦК та ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР 1963 року, в даному випадку відповідає критеріям ефективності, оскільки визнання судом дійсним відповідного договору купівлі-продажу усуватиме оспорюваний характер його форми та забезпечить позивачці можливість належним чином документально підтвердити факт набуття нею права власності на спірну квартиру.
За таких обставин суд доходить висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог, внаслідок чого позов підлягає до задоволення в повному обсязі.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат суд виходить з того, що судові витрати по справі складаються з судового збору, сплаченого позивачкою при зверненні до суду. Натомість в позовній заяві позивачка не заявляла вимог про відшкодовування їй судових витрат, а відтак відсутня необхідність розглядати питання про розподіл судових витрат між сторонами.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст.3, 5, 13, 81, 89, 141, 223, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодекс України, суд, -
Позовні вимоги задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири N АДРЕСА_1 від 06 квітня 1998 року, укладений між ОСОБА_1 , яка діяла від свого імені та від імені неповнолітньої ОСОБА_5 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , підписаний та зареєстрований на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) відповідно Протоколу відкритих торгів № 3 від 06.04.1998 року реєстраційний номер 151-2.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення може бути оскаржене в загальному порядку до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення, а відповідачем - в той же строк з дня залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Головуючий: Н. М. Кондрацька