КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Унікальний номер справи № 752/4535/20 Апеляційне провадження № 22-ц/824/7517/2024Головуючий у суді першої інстанції - Шевченко Т.М. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Нежура В.А.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 червня 2024 року Київський апеляційний суд у складі:

суддя-доповідач Нежура В.А.,

судді Верланов С.М., Невідома Т.О.,

секретар Цуран С.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 24 листопада 2023 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про скасування запису державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 у якому просила скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 00, а саме запис про право власності номер 32150390, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019, державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Мороз Д.О.

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 10.05.2018 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір позики, посвідчений ПН КМНО Кабаєвою А.А. , за реєстровим № 813, відповідно до якого позивач отримала у позику 227 382,75 грн., що еквівалентно 8 662,20 доларів США. В забезпечення виконання зобов`язань за даним договором 10.05.2018 між сторонами у справі було укладено іпотечний договір, посвідчений ПН КМНО Кабаєвою А.А. , за реєстровим № 814, за умовами якого позивач передала в іпотеку відповідачу квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 40,4 кв.м, житловою площею 14,1 кв.м, яка належала їй на праві власності на підставі договору міни, посвідченого 26.01.2016 ПН КМНО Коноваловою Е.А . Умови вказаного іпотечного договору позивач вважала несправедливими, оскільки в пункті 3 іпотечного договору заставна вартість предмета іпотеки була визначена у розмірі 230 000,00 грн., що, на думку позивача, є значно нижчою від її реальної ринкової вартості.

Право власності на вказану квартиру було перереєстровано 21.06.2019 за ОСОБА_2 на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Мороз Д.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019, про що в реєстрі було здійснено запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень номер 26085403. Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29.01.2019 № 198075909 підставою для внесення вказаного запису були іпотечний договір та договір позики, посвідчені 10.05.2018 ПН КМНО Кабаєвою А.А .

Позивач вважала, що оформлення права власності на належну їй квартиру відбулося незаконно, оскільки державному реєстратору не було подано звіт про оцінку майна на момент (дату) набуття відповідачем у власність квартири, чим порушено вимоги ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Також не було подано рішення іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, тому оскаржуваний запис було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з порушенням вимог ст. 36 Закону України «Про іпотеку».

Крім того, перехід права власності на належну позивачу квартиру до відповідача відбувся в примусовому порядку за відсутності вільного волевиявлення позивача (т. 1 а.с. 1-13).

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 24.11.2023 позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про скасування запису про речові права та їх обтяження залишено без задоволення. Знято заборону органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно, державним реєстраторам органів місцевого самоврядування, у тому числі особам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, вчиняти будь-які дії, у тому числі державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта 00, вжиту постановою Київського апеляційного суду від 26.05.2020. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 20 000,00 грн. витрат на правову допомогу (т. 3 а.с. 226-232).

В апеляційній скарзі, ОСОБА_1 , посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Вказує, що судом першої інстанції не взято до уваги, що позивач не отримувала від відповідача інформацію про вартість майна, за якою відбувалось зарахування вимог. Оскільки для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, здійснюється за умови, що у письмовій вимозі має бути зазначена інформація про вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватись з власником майна.

При цьому, судом першої інстанції не було надано належної оцінки звіту про оцінку вартості нерухомого майна від 20.06.2019, оскільки, з урахуванням висновку експерта від 15.08.2023 та рецензії від 20.09.2023, ціна нерухомого майна зазначена у звіті є суттєво заниженою, що завдає суттєвих збитків позивачу - у вигляді передачі майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартості (т. 3 а.с. 1-14).

26.02.2024 ОСОБА_2 подано відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено, що жодним нормативно-правовим актом не передбачено обов`язку іпотекодержателя у своїй вимозі до іпотекодавця зазначати інформацію про вартість майна за якою відбулося зарахування вимог.

Щодо доводів апеляційної скарги про відсутність будь-яких даних, які б свідчили б про ознайомлення позивача зі звітом або його згоду зі звітом, зазначає що предметом позову у даній справі є скасування запису про речові права та їх обтяження з підстав неподання відповідачем державному реєстратору звіту про оцінку майна на момент (дату) набуття відповідачем у власність квартири. Тобто, суд першої інстанції правомірно не застосував висновок експерта до спірних правовідносин, оскільки визначені висновком обставини щодо вартості квартири, не відносились до обставин, які підлягають обов`язковому встановленню під час розгляду даної справи з огляду на її предмет.

У судовому засіданні ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_5 підтримали подану апеляційну скаргу з викладених в ній підстав та просили її задовольнити.

Представник ОСОБА_2 - ОСОБА_6 заперечував проти поданої апеляційної скарги та просив її відхилити.

Заслухавши доповідь судді, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 0.05.2018 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір позики, посвідчений ПН КМНО Кабаєвою А.А. , за реєстровим № 813, відповідно до якого позивач отримала у позику 227 382,75 грн., що еквівалентно 8 662,20 дол США, та зобов`язувалася їх повернути позикодавцю не пізніше 10.05.2019 (т. 1 а.с. 9).

В забезпечення виконання зобов`язань за даним договором 10.05.2018 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір, посвідчений ПН КМНО Кабаєвою А.А. , за реєстровим № 814, за умовами якого позивач передала в іпотеку відповідачу квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 40,4 кв.метрів, житловою площею 14,1 кв.метрів, яка належала їй на праві власності на підставі договору міни, посвідченого 26.01.2016 ПН КМНО Коноваловою Е.А. (а.с. 12).

Розділ 5 договору іпотеки містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (договір про задоволення вимог іпотекодержателя) та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно п. 5.1 договору іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання та/або цього договору, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або основним зобов`язанням та/або законодавством України. (а.с. 25)

Звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація здійснюються або за рішенням суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно з домовленістю сторін про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно п.п. 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 п. 5.2 договору.

У разі прийняття іпотекодержателем рішення про набуття предмета іпотеки у власність, цей договір виступає правовстановлюючим документом та є правовою підставою для державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. (п. 5.2.1)

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 198075909 від 29.01.2020 право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , було перереєстровано 21.06.2019 за ОСОБА_2 на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Мороз Д.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019, про що в реєстрі було здійснено запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень номер 26085403. Підставою для внесення вказаного запису були іпотечний договір та договір позики, посвідчені 10.05.2018 ПН КМНО Кабаєвою А.А. (т. 1 а.с. 33)

У позовній заяві ОСОБА_1 просить скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо об`єкта нерухомого майна за реєстровим номером 00, а саме запис про право власності номер 32150390, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019, державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Мороз Д.О.

В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_7 посилається на те, що державному реєстратору не було подано звіт про оцінку майна на момент (дату) набуття відповідачем у власність квартири, чим порушено вимоги ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідачем, як іпотекодержателем, на виконання вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» було замовлено в суб`єкта оціночної діяльності проведення оцінки іпотечного майна, за наслідками чого складено звіт про оцінку іпотечного майна від 20.06.2019, відповідно до якого ринкова вартість вказаної квартири становить 266 000,00 грн. Оригінал звіту за ініціативою відповідача був поданий державному реєстратору 21.06.2019 під час державної реєстрації права власності на іпотечне майно (т. 1 а.с. 129).

20.03.2019 ОСОБА_2 надіслав ОСОБА_7 через ПН КМНО Ігнатова О.В. письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначався зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги.

ОСОБА_7 у власноруч складеній заяві від 27.03.2019 засвідчила факт своєї згоди на перереєстрацію права власності на іпотечну квартиру за відповідачем у зв`язку з неможливістю задовольнити його вимогу (а.с. 160)

11.09.2019 ОСОБА_7 засвідчила факт визнання за відповідачем реєстрації предмету іпотеки та склала дві заяви, зокрема в одній засвідчила свою обізнаність про факт реєстрації права власності на іпотечну квартиру за відповідачем, визнає його та зазначає про відсутність будь-яких претензій до нього у зв`язку з вказаним фактом. Інша заява позивача була посвідчена 11.09.2019 ПН КМНО Ігнатовим О.В. , в якій ОСОБА_7 вказує про відсутність претензій до відповідача та визнає його право власності на іпотечну квартиру (т. 1 а.с. 162, 163)

11.10.2019 позивач добровільно передала відповідачу вказану квартиру за актом прийому-передачі (т. 1 а.с. 164).

Відповідно до вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Згідно ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015.

Відповідно до п. 61 Порядку (в редакції станом на 21.06.2019) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця,

- документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі,

- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Згідно ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Отже, з огляду на те, що ОСОБА_1 у власноручних заявах надала згоду на передачу та перереєстрацію права власності на предмет іпотеки, та підтвердила відсутність претензій до ОСОБА_2 щодо реєстрації за ним права власності на предмет іпотеки, а також, не надала доказів виконання вимог кредитора протягом 30 днів чи доказів незгоди із наявним боргом перед відповідачем, тому суд першої інстанції правильно розцінював такі її дії як визнання нею обставин порушення зобов`язань за договором позики, яке забезпечено іпотекою. При цьому, наведене спростовує твердження позивача, викладені в апеляційній скарзі та позовній заяві, про порушення порядку звернення стягнення на іпотечне майно.

У нормах діючого законодавства визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст. ст. 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст. 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

На момент переходу права власності на іпотечне майно була проведена його оцінка, що підтверджується звітом про оцінку вартості нерухомого майна, складеним ФОП Козаков О.О. від 20.06.2019, за яким вартість квартири становить 266 000,00 грн. без ПДВ (т. 1 а.с. 131)

Вказаний звіт позивачем не оспорювався.

Крім того, станом на 20.06.2019 законодавство не встановлювало обов`язку іпотекодержателя подавати державному реєстратору звіт про оцінку іпотечного майна, право власності на яке реєструється за іпотекодавцем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.

Таким чином, державний реєстратор відповідно до положень ч. 2 ст. 19 Конституції України та ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» діяв в межах закону.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач не отримував від відповідача інформацію у письмовій вимозі про вартість майна за якою відбулося зарахування вимог, спростовується тим, що письмова вимога надсилається іпотекодавцю мінімум за 30 днів до дня набуття права власності на іпотечне майно іпотекодержателем, тоді як закон зобов`язує іпотекодержателя здійснити оцінку саме на день переходу права власності. Тобто, на момент відправлення письмової вимоги іпотекоджержатель ще не може володіти інформацією про вартість іпотечного майна.

Інші доводи, наведені в апеляційній скарзі, були предметом розгляду суду першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, на законність оскаржуваного судового рішення не впливають, фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду з їх оцінкою, а тому, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції всебічно і повно з`ясував обставини справи, дав об`єктивну оцінку зібраним і дослідженим доказам та обґрунтовано дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 268, 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 24 листопада 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст виготовлено 26 червня 2024 року.

Суддя-доповідач

Судді