ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

26 червня 2024 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 750/1794/24

Головуючий у першій інстанції Маринченко О. А.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/908/24

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого-судді Висоцької Н.В.,

суддів: Онищенко О.І., Шитченко Н.В.,

із секретарем Піцан В.М.,

учасники справи: позивач ОСОБА_1 ,

відповідачі Приватне підприємство «Житлоінвест», Товариство з обмеженою відповідальністю «Банай»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 16 квітня 2024 року (місце ухвалення м. Чернігів, дата складення повного тексту судового рішення 19.04.2024) у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Житлоінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Банай» про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу квартири,

В С Т А Н О В И В :

У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ПП «Житлоінвест» про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу квартири. В обґрунтування позову посилався на те, що 12.01.2021 між ПП «Житлоінвест» та позивачем був укладений попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого продавець зобов`язався укласти договір купівлі-продажу за умови введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень, а покупець - оплатити однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 Волковича, 21-а (будівельна адреса) в м. Чернігові в порядку та на умовах, передбачених попереднім договором та основним договором.

Вказує, що відповідно до умов попереднього договору він перерахував на розрахунковий рахунок продавця грошові кошти в сумі 234270 грн, а 24.10.2022 також за власний кошт придбав газовий котел DemirDokum Demrad Atron H-24, вартістю 16500 грн, хоча за попередньою домовленістю з відповідачем котел мав бути придбаний та встановлений за кошти відповідача, оскільки його вартість вже входить у вартість квартири.

Також зазначає, що у подальшому позивачем було додатково перераховано на рахунок відповідача грошові кошти в сумі 189400 грн, 101000 грн та 35610 грн і 26.06.2023 позивач отримав доступ до квартири та почав ремонтні роботи, оскільки відповідач завірив позивача в тому, що незабаром буде укладено основний договір купівлі-продажу квартири, крім того, 26.06.2023 позивач сплатив відповідачу 29150 грн за отримання у власність нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .

Тому вважає, що оскільки він перерахував на рахунок відповідача 605930 грн, чим повністю виконав умови попереднього договору, у зв`язку з чим 23.08.2023 позивач звернувся до відповідача з вимогою укласти договір купівлі-продажу квартири, проте його було повідомлено, що він розповсюджує неправдиву інформацію щодо діяльності відповідача в засобах масової інформації, чим підприємству нанесено непоправну шкоду діловій репутації та значні фінансові збитки.

Позивач також посилається, що надсилав відповідачу повторне звернення та претензію виконати умови попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, проте йому повідомлено, що будь-які договірні відносини між ними відсутні і попередній договір є нікчемним та не породжує жодних прав та обов`язків, оскільки сторонами не було додержано вимоги закону про нотаріальне посвідчення такого договору.

На переконання позивача, оскільки Закон України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» набув чинності 10.10.2022, тому дія цього закону розповсюджується на правовідносини, які виникають після набрання чинності цього закону, а попередній договір був укладений 12.01.2021, у зв`язку з чим він звернувся до суду з даним позовом.

У позові, посилаючись на положення ст. 11, 15, 202, 626, 628, 629, 635 ЦК України, Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому», ОСОБА_2 просив зобов`язати ПП «Житлоінвест» на підставі попереднього договору № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , що знаходиться на третьому поверсі багатоповерхового, багатоквартирного, житлового будинку з вбудовано-прибудованими об`єктами соціальної інфраструктури, господарськими приміщеннями по АДРЕСА_2 .

Протокольною ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 18.03.2024 до участі у справі в якості співвідповідача залучено ТОВ «Банай».

Ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 19.03.2024 заява ОСОБА_1 про забезпечення позову задоволена. Заборонено відчуження квартири АДРЕСА_4 , що належить на праві власності ТОВ «Банай».

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 16.04.2024 в задоволенні позову ОСОБА_1 до ПП «Житлоінвест», ТОВ «Банай» про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу квартири, відмовлено.

Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті згідно ухвали Деснянського районного суду м. Чернігова від 19.03.2024, у вигляді заборони відчуження квартири АДРЕСА_4 , що належить на праві власності ТОВ «Банай».

Рішення суду обґрунтовано тим, що з огляду на положення ст. 215, 220, 635, 638, 640, 657 ЦК України підписаний сторонами 12.01.2021 попередній договір є нікчемним, оскільки він підлягав нотаріальному посвідченню, чого сторонами дотримано не було, тому цей договір не створює юридичних наслідків, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав для сторін такого договору. Також судом враховано, що на час розгляду справи судом власником квартири АДРЕСА_4 , є ТОВ «Банай», а не ПП «Житлоінвест», тому суд дійшов висновку, що вимоги позивача про зобов`язання ПП «Житлоінвест» укласти з ним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , не ґрунтуються на вимогах законодавства, у зв`язку з чим позов задоволенню не підлягає.

Не погодившись з вказаним рішенням суду, ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 16.04.2024 і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

За доводами апеляційної скарги, рішення суду є необ`єктивним та необґрунтованим, оскільки матеріали справи судом досліджені поверхнево, не враховано та не надано оцінки частині доказів, наявних у матеріалах справи, що у своїй сукупності призвело до прийняття незаконного рішення, винесеного з порушенням матеріального та процесуального законодавства.

Вказує, що судом недостатньо досліджено та не надано оцінки тому факту, що позивачем було сумлінно та добросовісно виконано всі умови договору та здійснено додаткові дії задля укладення основного договору купівлі-продажу спірної квартири шляхом неодноразових візитів до відділу продажів ПП «Житлоінвест» для уточнення інформації щодо виконання договору, оскільки позивачу не повідомлялась жодна інформація щодо завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку та введення його в експлуатацію.

Також посилається, що судом не було взято до уваги, що ПП «Житлоінвест» неодноразово змінювало аргументацію щодо причини відмови в укладенні основного договору та посилалось на те, що попередній договір слід вважати припиненим у зв`язку з тим, що позивачем не було дотримано умов договору, а саме п. 3 Попереднього договору, яким визначено, що на момент введення (при введенні) будинку в експлуатацію, Покупець має сплатити решту коштів за квартиру. Але, як зазначає заявник, його не було повідомлено про введення будинку в експлуатацію та не повідомлено, що було видано сертифікат № ЧГ 32 від 23.12.2022.

Вважає необґрунтованим посилання ПП «Житлоінвест» на те, що сертифікат перебуває у відкритому доступі в Реєстрі будівельної діяльності, тому відповідач не зобов`язаний повідомляти позивача про введення будинку в експлуатацію, оскільки попереднім договором не передбачається обов`язок покупця відслідковувати факт введення будинку в експлуатацію, відповідний обов`язок не повідомлявся позивачу, внаслідок чого він не мав можливості дізнатися про введення будинку в експлуатацію та не знав про наявність такого сертифіката. Крім того, вказує, що сам факт існування Реєстру будівельної діяльності є невідомим для більшості осіб, тому наявність такого сертифікату у вказаному реєстрі не свідчить про те, що він знав про його існування та був ознайомлений з його змістом.

За доводами скарги, відповідачем не здійснювалося жодних дій для повідомлення його про введення будинку в експлуатацію, чим відповідно було позбавлено його можливості відреагувати та внести решту грошових коштів за квартиру на момент введення будинку в експлуатацію. Стверджує, що він вніс решту грошових коштів як тільки отримав інформацію щодо введення будинку в експлуатацію, а саме 189400 грн - 11.04.2023 та 101000 грн 12.04.2023.

Крім того, як вказує заявник, ПП «Житлоінвест» після внесення ним суми у розмірі 35610 грн за попереднім договором, надав йому доступ до квартири та надав дозвіл виконувати ремонтні роботи, що підтверджується технічним записом судового засідання від 16.04.2024 у цій справі. Також вважає, що судом не надано належної оцінки тому факту, що ремонтні роботи позивачем було розпочато у зв`язку з наданням йому доступу до квартири та запевненням представником ПП «Житлоінвест», що в найближчий час буде укладено основний договір купівлі продажу квартири.

На виконання вимог ст. 361 ЦПК України учасникам справи було надіслано копії апеляційної скарги та додані до неї матеріали справи.

У поданому відзиві директор ПП «Житлоінвест» М. Медвідь просить залишити без задоволення апеляційну скаргу ОСОБА_1 , а рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 16.04.2024 без змін. В обґрунтування посилається, що після підписання Попереднього договору, 12.01.2021 ОСОБА_1 було виставлено рахунок-фактуру № СФ-0000016 на загальну суму вартості об`єкта нерухомості 470595,00 грн, згідно попереднього договору №21- 1014-ЛД від 12.01.2021. На виконання п. 3 Попереднього договору, 12.01.2021 року ОСОБА_1 перерахував на розрахунковий рахунок ПП «Житлоінвест» грошові кошти у розмірі 234 270,00 грн, а 23.12.2022 багатоквартирний житловий будинок з нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_2 було введено в експлуатацію, про що видано сертифікат № ЧГ32, ОСОБА_1 отримав експлікацію приміщень квартири АДРЕСА_3 , якою було підраховано та уточнено фактичну площу квартири, що становить 41,6 кв.м. Вважає, що враховуючи факт введення будинку в експлуатацію, у покупця виникає зобов`язання перед продавцем щодо сплати решти коштів за квартиру - 236325,00 грн на виконання вимог п. 3 Попереднього договору. Проте, 23.12.2022 року ОСОБА_1 порушив взяті на себе зобов`язання за Попереднім договором та ухилився від сплати решти грошових коштів за квартиру при вводі будинку в експлуатацію, жодних заяв від Покупця не надходило, причини порушення взятих на себе зобов`язань за Попереднім договором, ОСОБА_1 Продавцю не пояснив. Також заявник не погоджується з доводами апеляційної скарги щодо відсутності можливості дізнатись про введення будинку в експлуатацію та вказує, що згідно умов попереднього договору № 21-1014-ЛД у Продавця відсутній обов`язок повідомляти Покупця про введення будинку в експлуатацію та видачу сертифіката про готовність об`єкта до експлуатації, а доступ до Реєстру будівельної діяльності забезпечується за допомогою Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та є загальнодоступним для всіх громадян України. Тому вважає, що позивач мав можливість дізнатись про введення будинку в експлуатацію та ознайомитись зі змістом Сертифікату. За доводам відзиву, в порушення п. 5 Попереднього договору Покупець до отримання правовстановлюючих документів на квартиру та без отримання письмового дозволу Продавця, розпочав виконання робіт з опорядження квартири, тому такі самовільні дії підтверджують обізнаність Покупця щодо введення будинку в експлуатацію. Як зазначає заявник, доступ до квартири ОСОБА_1 не надавався, жодні рахунки на суму 35610,00 грн не виписувались, дозвіл на проведення робіт з опорядження квартири не оформлювався. Також посилається, що після припинення зобов`язань сторін у грудні 2022 року, рахунки ОСОБА_1 на виконання попереднього договору № 21 - і 014-ЛД не виставлялись, а грошові кошти на рахунок ПП «Житлоінвест» перераховувались ОСОБА_1 самовільно, без наявних на те правових підстав. Крім того, ПП «Житлоінвест» у відповідях на письмові звернення та претензії ОСОБА_1 неодноразово наголошувалось про припинення договірних відносин між Сторонами та було запропоновано надати банківські реквізити для повернення помилково перерахованих ОСОБА_1 грошових коштів. Тому вважає, що попередній договір № 21-1014-ЛД від 12.01.2021 слід вважати припиненим внаслідок порушення строку укладення Основного договору з вини ОСОБА_1 та порушення пункту 5 Попереднього договору, у зв`язку з чим жодні права та обов`язків Сторін за вказаним правочином на даний час відсутні.

Відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Банай» до суду подано не було.

Згідно з ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Поштова кореспонденція (копія ухвали про відкриття апеляційного провадження з копією апеляційної скарги, судова повістка), направлена апеляційним судом на юридичну адресу ТОВ «Банай» на підставі інформації з Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с. 184) повернулась до апеляційного суду із зазначенням причини повернення «адресат відсутній за вказаною адресою» (а.с. 206 208), що згідно положень п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України є належним повідомленням учасника справи.

Від директора ПП «Житлоінвест» М.В. Медвідь надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з терміновим відрядженням. Доказів на підтвердження вказаних у клопотанні обставин для відкладення розгляду справи заявником не надано.

За положеннями ст. 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності та диспозитивності. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених ст.ст. 43, 49 ЦПК України, і повинні здійснювати їх добросовісно (ч. 1 ст. 44 ЦПК України).

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на її складність, поведінку сторін, предмет спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням пункту 1 статті 6 Конвенції (рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) у справах «Смірнова проти України» та «Фрідлендер проти Франції»). Роль національних судів полягає у швидкому та ефективному розгляді справ (рішення ЄСПЛ у справі «Красношапка проти України»).

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 223 ЦПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника у разі невки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Враховуючи належне повідомлення ПП «Житлоінвест» про час та місце розгляду справи (а.с. 187, 189) і яким не надано належних і допустимих документальних доказів на підтвердження поважності причин неявки та з урахуванням поданого ПП «Житлоінвест» відзиву на апеляційну скаргу, апеляційний суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника ПП «Житлоінвест».

Вислухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву та дослідивши матеріали справи, апеляційний суд приходить до висновку про залишення без задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 , враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що 12.01.2021 між ПП «Житлоінвест» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) був укладений попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири, за умовами якого в строк до 31.12.2021 продавець зобов`язується укласти договір купівлі-продажу (основний договір), за умови введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень, а покупець зобов`язується оплатити: однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 Волковича, 21-а (будівельна адреса) в м. Чернігові, в порядку та на умовах, передбачених цим та основним договором. Технічна специфікація квартири наведена в Додатку № 1, що є невід`ємною частиною даного договору (а.с. 9-12, 13-14).

У пункті 2 попереднього договору сторони вказали, що договір купівлі-продажу квартири (основний договір) має бути нотаріально посвідчений. Вартість квартири визначається на момент укладання договору при курсі НБУ (28 гривень 20 копійок) станом на 12.01.2021 за одну умовну одиницю і становить 16687,77. 3а умовну одиницю приймається долар США. Ціна продажу в національній валюті на дату заключення договору з урахуванням умов пункту 2.2. становить 470595 (чотириста сімдесят тисяч п`ятсот дев`яносто п`ять) гривень, без ПДВ. У випадку зміни офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ (пункт 2.2. договору), сума, що підлягає сплаті продавцю за цим договором, підлягає перерахунку пропорційно до зміни курсу станом на день здійснення розрахунку. При цьому вартість не може бути нижчою 470595 грн.

Відповідно до п. 3 попереднього договору на підтвердження намірів сторін покупець зобов`язується перерахувати на розрахунковий рахунок продавця суму в розмірі 234270 гривень, що є еквівалентом 8307,45 умовних одиниць до 13.01.2021; а решту коштів 236325 гривень, що є еквівалентом 8380,32 умовних одиниць, сплатити при вводі будинку в експлуатацію. Ціна договору є динамічною.

У п. 7 попереднього договору сторони зазначили, що укладання основного договору купівлі-продажу обумовлюється сторонами настанням сукупності таких обставин: завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, підписанням Декларації про готовність об`єкту до експлуатації; здійснення державної реєстрації права власності на квартиру в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень; після повного розрахунку покупця на умовах договору.

Згідно п. 10 попереднього договору зобов`язання, встановлені попереднім договором, припиняються, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Відповідно до п. 20 попереднього договору термін передачі квартири у власність покупця, що передбачений пунктом 1 цього договору подовжується при неможливості, по причинам незалежним від продавця, виконання технічних умов.

За матеріалами справи, 12.01.2021 позивач ОСОБА_1 перерахував на розрахунковий рахунок ПП «Житлоінвест» грошові кошти в сумі 234270 грн, що підтверджується копією квитанції № 53695132 (а.с. 19).

Судом також встановлено, що 23.12.2022 багатоквартирний житловий будинок з нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_2 було введено в експлуатацію, про що видано сертифікат № ЧГ32 (а.с. 72-73).

11.04.2023 ОСОБА_1 перерахував на розрахунковий рахунок ПП «Житлоінвест» грошові кошти в сумі 189400 грн, 12.04.2023 101000 грн, 26.06.2023 - 35610 грн та 29150 грн, що підтверджується копіями квитанцій (а.с. 20, 21, 27, 28).

Вбачається, що ОСОБА_1 звертався до ПП «Житлоінвест» із заявами, зверненнями, претензією, в яких просив виконати умови попереднього договору № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12.01.2021 та укласти основний договір купівлі-продажу квартири (а.с. 24-25, 30, 32-33).

У листі від 11.01.2024 № 2 ПП «Житлоінвест» повідомило позивача, що попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12.01.2021 є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, та не породжує жодних прав та обов`язків сторін. Договірні відносини між сторонами відсутні. Крім того, ПП «Житлоінвест» просило надати реквізити для повернення помилково перерахованих коштів та письмову заяву на їх повернення (а.с. 37).

Договір-купівлі продажу вказаної вище квартири (основний договір) між позивачем та ПП «Житлоінвест» укладений не був.

З матеріалів справи, а саме з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 13.03.2024 убачається, що з 27.02.2024 власником квартири АДРЕСА_4 , є ТОВ «Банай» (а.с. 117-118).

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що з огляду на положення ст. 215, 220, 635, 638, 640, 657 ЦК України підписаний сторонами 12.01.2021 попередній договір є нікчемним, оскільки він підлягав нотаріальному посвідченню, чого сторонами дотримано не було, тому цей договір не створює юридичних наслідків, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав для сторін такого договору. Також судом враховано, що на час розгляду справи судом власником квартири АДРЕСА_4 , є ТОВ «Банай», а не ПП «Житлоінвест», тому суд дійшов висновку, що вимоги позивача про зобов`язання ПП «Житлоінвест» укласти з ним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , не ґрунтуються на вимогах законодавства, у зв`язку з чим позов задоволенню не підлягає.

З висновком суду першої інстанції погоджується і апеляційний суд, оскільки судом першої інстанції обставини справи з`ясовані в обсягу, необхідному для правильного вирішення спору, відповідно до встановлених обставин, правильно визначено суть і характер правовідносин сторін та норми матеріального права, що їх регулюють.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Стаття 16 ЦК України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.202 ЦК України).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ч.1 ст.204 ЦК України).

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (ч.1 ст.205 ЦК України).

У письмовій форму належить вчиняти, зокрема, правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподаткованого мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною 1 статті 206 ЦК (п. 3 ч. 1 ст. 208 ЦК України).

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або за домовленістю сторін (ч.1 ст.209 ЦК України).

За бажанням фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений (ч.4 ст.209 ЦК України).

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст.220 ЦК України).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч.2 ст.215 ЦК України).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину (ч.1 ст.216 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.626 ЦК України).

За змістом статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини 1 статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що підлягає в податковій заставі.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна відповідно до частини 2 статті 202 ЦК України є правочином.

Договір купівлі-продажу квартири, що є нерухомим майном, як правочин відповідно до положень пункту 3 частини 1 статті 208, частини 1 статті 657 ЦК України належить вчиняти у письмовій формі, відповідно до частини 1 статті 657 ЦК України договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Недодержання сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору в силу положень частини 1 статті 220 ЦК України, має наслідком нікчемність договору. Оскільки нікчемність правочину у розумінні частини 2 статті 215 ЦК України є встановленою законом недійсністю правочину, то визнання такого правочину недійсним не вимагається, проте застосування встановлених статтею 216 ЦК України наслідків недійсності правочину передбачено.

Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Оскільки для договору купівлі-продажу нерухомого майна, яким є й квартира, передбачено обов`язкове укладення договору у письмовій формі та нотаріальне посвідчення, то попередній договір про зобов`язання сторін в майбутньому укласти основний договір (в даному випадку договір купівлі-продажу) також обов`язково укладається у формі, встановленій для основного договору, тобто в даному випадку обов`язково укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується.

Сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна є продавець (власник нерухомого майна, що продається) та покупець (набувач нерухомого майна, що купується).

Як убачається з матеріалів справи, між ПП «Житлоінвест» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) був укладений попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири, за умовами якого в строк до 31.12.2021 продавець зобов`язується укласти договір купівлі-продажу (основний договір), за умови введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень, а покупець зобов`язується оплатити: однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 Волковича, 21-а (будівельна адреса) в м. Чернігові, в порядку та на умовах, передбачених цим та основним договором (а.с. 9-12, 13-14).

Основний Договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) підлягав укладенню між ОСОБА_1 та ПП «Житлоінвест» обов`язово у письмовій формі та мав обов`язково нотаріально посвідчуватися.

За таких обставин, відповідно до вимог ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір про зобов`язання ОСОБА_1 та ПП «Житлоінвест» протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) в майбутньому (основний договір) також обов`язково підлягав укладенню у письмовій формі та мав обов`язково нотаріально посвідчуватися.

Закон не вимагає укладення попереднього договору до укладення основного договору. Укладення попереднього договору є бажанням сторін. Проте, якщо попередній договір укладений у належній формі та порядку, то укладення попереднього договору є підставою для виникнення у сторін обов`язку укласти основний договір, а, відповідно, ухилення від укладення основного договору є порушення цивільно-правового обов`язку.

Укладений між ОСОБА_1 та ПП «Житлоінвест» попередній договір про зобов`язання протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) в майбутньому (основний договір) у письмовій формі нотаріально не посвідчувався, тому не є договором укладеним у відповідності до положень частини 1 статті 635 ЦК України з дотриманням форми, передбаченої положеннями частини 1 статті 657 ЦК України.

Факт того, що попередній договір не був нотаріально посвідчений не заперечується сторонами. Отже, зазначений договір, підписаний сторонами, є нікчемним, і тому не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю. Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені.

Нікчемний договір не породжує тих прав і обов`язків, настання яких бажали сторони, і визнання такого договору недійсним судом не вимагається.

Подібні правові висновки викладені Верховним Судом України у постановах від 19 жовтня 2016 року у справі № 6-1551цс16, від 18 січня 2017 року у справі № 6-648цс16, Верховним Судом у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 404/4702/18-ц (провадження № 61-8629св19).

Аналізуючи викладені вище положення цивільного законодавства України, суд першої інстанції, з висновком якого погоджується і апеляційний суд, дійшов висновку про те, що підписаний сторонами 12.01.2021 попередній договір є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення договору, у зв`язку з чим договір не створює жодних юридичних наслідків для сторін такого договору.

Твердження заявника про те, що ним було виконано всі умови договору, але йому не повідомлялася жодна інформація щодо завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку та введення його в експлуатацію не можуть бути взяті до уваги апеляційним судом, оскільки згідно умов попереднього договору № 21-1014-ЛД у Продавця відсутній обов`язок повідомляти Покупця про введення будинку в експлуатацію та видачу сертифіката про готовність об`єкта до експлуатації, а доступ до Реєстру будівельної діяльності забезпечується за допомогою Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та є загальнодоступним для всіх громадян України, тому позивач мав можливість дізнатись про введення будинку в експлуатацію та ознайомитись зі змістом Сертифікату і виконати умовами попереднього договору у повному обсязі.

З врахуванням викладеного, не спростовують правильних висновків суду першої інстанції доводи щодо необізнаності про введення будинку в експлуатацію та неможливість у зв`язку з цим виконати всі умови попереднього договору щодо внесення оплати за квартиру на момент введення будинку в експлуатацію.

Доводи скарги про те, що ПП «Житлоінвест» після внесення ним суми у розмірі 35610 грн за попереднім договором, надав йому доступ до квартири та надав дозвіл виконувати ремонтні роботи спростовуються поясненнями, викладеними у відзиві на апеляційну скаргу, згідно яких в порушення п. 5 Попереднього договору Покупець до отримання правовстановлюючих документів на квартиру та без отримання письмового дозволу Продавця, розпочав виконання робіт з опорядження квартири, доступ до квартири ОСОБА_1 не надавався, жодні рахунки на суму 35610,00 грн не виписувались, дозвіл на проведення робіт з опорядження квартири не оформлювався.

Крім того, апеляційний суд враховує доводи відзиву на апеляційну скаргу про те, що ПП «Житлоінвест» у відповідях на письмові звернення та претензії ОСОБА_1 зазначало про припинення договірних відносин між Сторонами та було запропоновано надати банківські реквізити для повернення помилково перерахованих ОСОБА_1 грошових коштів.

Посилання позивача на положення Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» щодо обов`язковості нотаріального посвідчення попереднього договору, який набрав чинності 10.10.2022, є необґрунтованими, оскільки Цивільним кодексом України передбачена обов`язкова умова укладення всіх договорів купівлі-продажу нерухомого майна з їх нотаріальним посвідченням.

Інші доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно встановлення обставин справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального права й зводяться до переоцінки доказів, яким судом першої інстанції надана належна оцінка відповідно до положень ст. 89 ЦПК України.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна право власності на закінчений будівництвом будинок АДРЕСА_2 зареєстровано 27.02.2024 за ТОВ «Банай» на підставі договору купівлі-продажу (а.с. 117-118).

Частинами першою, другою та третьою статті 656 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

З огляду на викладене, суд першої інстанції правильно встановив, що оскільки власником спірної квартири на час розгляду справи є ТОВ «Банай», а тому наведенні позивачем підстави для зобов`язання ПП «Житлоінвест» укласти договір купівлі-продажу квартири на підставі попереднього договору, який є нікчемним та необґрунтованими і тому задоволенню не підлягають, враховуючи, що попередній договір був укладений у простій письмовій формі, без дотримання обов`язкових вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення.

Суд правильно встановив характер правовідносин сторін у справі та застосував норми матеріального права, які регулюють ці правовідносини, вирішив спір з урахуванням меж заявлених позовних вимог та конкретних обставин справи на підставі наданих сторонами доказів з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не містять передбачених законом підстав для скасування судового рішення. При цьому, докази та обставини, на які посилається позивач у апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні були дотримані норми матеріального і процесуального права.

За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 16 квітня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту.

Повний текст судового рішення складено 27.06.2024.

Головуючий Судді: