П О С Т А Н О В А

Іменем України

10 грудня 2024 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Кожух О.А.,

суддів Мацунича М.В., Собослоя Г.Г.,

з участю секретаря Голубєвої Є.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 07 грудня 2023 року (повне рішення складено 15.12.2023, головуючий суддя Деметрадзе Т.Р.) у справі № 308/11102/20 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного підприємства «СЕТАМ», відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції, приватного нотаріуса Ужгородського районного нотаріального округу Форкош Мирослави Михайлівни про визнання електронних торгів недійсними, скасування протоколу про проведення електронних торгів та свідоцтва про придбання майна, скасування державної реєстрації права власності,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, мотивуючи вимоги наступним.

У провадженні старшого державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Закарпатській області Яроша С.І. знаходиться виконавче провадження № 13967916 з виконання виконавчого напису, вчиненого 12.05.2009 приватним нотаріусом Ужгородського районного нотаріального округу Васіловка B.О., зареєстрованого в реєстрі за № 444, про стягнення з боржника ОСОБА_1 на користь стягувача ОСОБА_3 677 090,85 гривень.

Після ознайомлення з матеріалами вказаного виконавчого провадження, позивачу стало відомо, що 24.10.2017 ДП «СЕТАМ» було проведено електронні торги з продажу належної йому земельної ділянки за кадастровим номером :01:006:0032, загальною площею 0,0824 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Посилався на те, що на такій земельній ділянці розташований закінчений будівництвом житловий будинок, в якому позивач фактично проживає зі своєю сім`єю.

30.10.2017 заступником начальника відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Закарпатській області Ярошем С.І. складено акт про проведені електронні торги, відповідно до якого 24.10.2017 ДП «СЕТАМ» проведено електронні торги, за результатами яких складено протокол проведення електронних торгів від 24.10.2017 № 291927, згідно з яким відбулась реалізація лоту, а саме земельної ділянки кадастровий номер :01:006:0032, загальною площею 0,0824 га, місцезнаходження: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗК №059437 від 31.01.2006.

Відповідно до протоколу про проведені електронні торги від 24.10.2017 № 291927 ДП «СЕТАМ», переможцем став ОСОБА_2 , який придбав земельну ділянку за 267 940,00 грн.

27.10.2017 на рахунок з обліку депозитних сум відділу ДВС надійшли кошти за придбане майно в розмірі 254 543,00 грн.

Позивач вказував, що на підставі вказаного протоколу та акта державного виконавця про проведені електронні торги, затвердженого начальником відділу Державної виконавчої служби ГТУЮ у Закарпатській області Секернею В.М. 31.10.2017, приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Форкош М.М. було видано 31.10.2017 свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів за реєстраційним номером НВ-017, згідно з яким ОСОБА_2 став власником земельної ділянки загальною площею 0,0824 га, місцезнаходження: АДРЕСА_1 .

Позивач вважає незаконними проведення електронних торгів, складення акту за результати торгів, видачу свідоцтва та реєстрацію права власності на земельну ділянку за ОСОБА_2 , виходячи з наступного.

Так, колегією суддів Апеляційного суду Закарпатської області 26.10.2017 постановлено ухвалу у справі № 308/4199/17, якою було зупинено стягнення за виконавчим написом, виданим приватним нотаріусом Ужгородського районного нотаріального округу Васіловка В. 12.05.2009, зареєстрованим в реєстрі під № 444 про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 677 090,85 грн. Така ухвала, відповідно до положень ст. ст. 317 ЦПК України, набрала чинності негайно після її постановлення .

Таким чином, на день складання і затвердження акта від 30.10.2017 про проведені електронні торги (ВП №13967916), стягнення за виконавчим написом про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 677090,85 грн було зупинено та жодних процесуальних дій державний виконавець з 26.10.2017 не мав права вчиняти, тому акт є недійсним та виданим виконавцем з перевищенням наданих повноважень.

Вказує, що земельна ділянка площею 0,0824 га в АДРЕСА_1 , була передана спочатку у спільне довічне володіння згідно рішення Холмківської сільської ради від 27.10.1992, а в надалі у власність позивачу на підставі рішення Холмківської сільської ради від 27.10.2003.

Згідно з актом опису й арешту майна від 05.09.2011 ВП №13967916, обтяжена земельна ділянка призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд у АДРЕСА_1 .

Державний виконавець виніс постанову про призначення експерта - суб`єкта оціночної діяльності для оцінки земельної ділянки. 20.04.2017 зроблена експертна грошова оцінка вказаної земельної ділянки, яка на день проведення електронних торгів (24.10.2017) вичерпала свою дію, оскільки дія такої оцінки складає шість календарних місяців.

Вказував, що ціна продажу майна з позивачем не погоджена, земельна ділянка є забудованою, а тому не могла бути реалізована в силу ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, оскільки виключне право на користування земельною ділянкою було в позивача та його сім`ї.

Крім того, позивач зазначав, що на день проведення електронних торгів чинним залишалось рішення Холмківської сільської ради від 27.10.1992, яким вказана земельна ділянка була передана йому та його сім`ї у спільне довічне володіння і таке не скасовувалось та підтверджує виключно його право на володіння земельною ділянкою, яка ні за яких обставин не могла бути предметом реалізації через систему електронних торгів.

На час проведення електронних торгів (24.10.2017) право довічного володіння вказаною земельною ділянкою було також у його дружини ОСОБА_5 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , і реалізація земельної ділянки через систему електронних торгів порушила права спадкоємців на частку в майні, що належала його померлій дружині.

Посилаючись на дані обставини, позивач ОСОБА_1 просив суд:

1) визнати недійсними електронні торги та протокол проведення електронних торгів від 24.10.2017 № 291927 щодо реалізації земельної ділянки за кадастровим номером :01:006:0032, загальною площею 0,0824 га, місцезнаходження: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗК №059437 від 31.01.2006;

2) визнати недійсним акт державного виконавця про проведені електронні торги (ВП № 13967916), складений заступником начальника відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Закарпатській області Ярошем Сергієм Івановичем, затверджений начальником відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Закарпатській області від 30.10.2017 щодо реалізації вказаної земельної ділянки;

3) визнати недійсним і скасувати свідоцтво, видане 31.10.2017 приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Форкош Мирославою Михайлівною про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів за реєстраційним номером НВ-017, згідно з яким ОСОБА_2 , паспорт серії НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 , став власником зазначеної земельної ділянки;

4) визнати недійсним рішення та запис приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Форкош Мирослави Михайлівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 378826614 від 01.11.2017, щодо реєстрації ОСОБА_2 права власності на земельну ділянку за кадастровим номером :01:006:0032, загальною площею 0,0824 га, місцезнаходження: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 07 грудня 2023 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без задоволення. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті постановою Закарпатського апеляційного суду від 09.02.2021 у вигляді накладення арешту на земельну ділянку за кадастровим номером :01:006:0032, загальною площею 0,0824 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що посилання позивача на неправомірні дії державного виконавця є необґрунтованими, оскільки такі дії не є підставами для визнання результатів торгів недійсними, а слугують підставами для визнання дій державного виконавця незаконними. Строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, тому повторна оцінка такого майна не проводиться. Позивачем не доведено обставин, що спірна земельна ділянка вибула з володіння ОСОБА_1 незаконним шляхом. Судом відхилено доводи про те, що спірна земельна ділянка належала позивачу та його дружині на праві спільної сумісної власності, оскільки така належить ОСОБА_1 на праві особистої приватної власності, оскільки набута ним у порядку приватизації на підставі рішення Холмківської сільської ради від 17.10.2003.

Короткий зміст вимог та доводи апеляційної скарги

На це рішення суду подав апеляційну скаргу ОСОБА_1 . Посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення його позовних вимог.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що місцевим судом не враховано висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 про те, якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості суперечить закону. Велика Палата Верховного Суду вказала, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Ціна продажу земельної ділянки з ОСОБА_1 не погоджена, на спірній земельній ділянці збудовано житловий будинок, її продано на торгах із порушенням вимог ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України.

Решта доводів апеляційної скарги аналогічні доводам позовної заяви, зокрема зводяться до того, що:

спірна земельна ділянка була передана спочатку у спільне довічне володіння сім`ї позивача згідно рішення Холмківської сільської ради від 27.10.1992, а надалі у власність позивачу на підставі рішення Холмківської сільської ради від 17.10.2003; ОСОБА_1 вважає, що на торгах продано майно, яке не належить боржнику;

земельна ділянка належить до спільної сумісної власності подружжя;

ухвалою Апеляційного суду Закарпатської області від 26.10.2017 у справі № 308/4199/17 зупинено стягнення за виконавчим написом, виданим 12.05.2009 приватним нотаріусом про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 677 090,85 грн.; на думку скаржника направлення цієї ухвали до державної виконавчої служби не вимагається; вважає, що складений після постановлення такої ухвали акт про проведені електронні торги від 30.10.2017 та свідоцтво від 31.10.2017 слід визнати недійсними, а зареєстроване на їх підставі право власності ОСОБА_2 слід скасувати;

Позиція інших учасників справи

У письмових поясненнях відповідач ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Лещинець Л.В., посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Зокрема вказує, що боржником у виконавчому провадженні № 13967916, в якому проведено торги, був саме ОСОБА_1 ; земельна ділянка набута ним у порядку приватизації на підставі рішення Холмківської сільської ради від 17.10.2003, а тому є його особистою приватною власністю відповідно до вимог ст. 61 СК України. Зазначає, що ухвала Апеляційного суду Закарпатської області від 26.10.2017 у справі № 308/4199/17 надійшла до виконавчої служби 03.11.2017 та була виконана державним виконавцем 06.11.2017. Позивачем не надано доказів оскарження бездіяльності державного виконавця щодо несвоєчасного виконання такої ухвали. Щодо посилань про знаходження будинку на проданій земельній ділянці вказує, що у справі відсутні належні і допустимі докази наявності у позивача права власності на будинок, будівлю чи споруду за адресою місця розташування земельної ділянки, при цьому відсутній відповідний запис у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У зв`язку з цим вважає не релевантними посилання на висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 про те, що відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості суперечить закону. Твердження позивача про порушення Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 № 2831/5, є безпідставними. Державний виконавець здійснює лише підготовчі дії з метою проведення електронних торгів, а самі електронні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, з якими державною виконавчою службою укладається відповідний договір.

Межі розгляду справи та явка учасників справи

Відповідно до ч.ч. 1-2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення апелянта та представника ОСОБА_2 , - адвоката Лещинець Л.В., дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Застосовані норми права та фактичні обставини справи

Відповідно до частини четвертої статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» порядок реалізації майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону, крім цінних паперів, визначається Міністерством фінансів України за погодженням з Національним банком України. Порядок реалізації цінних паперів визначається Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку за погодженням з Міністерством юстиції України, а іншого майна - Міністерством юстиції України.

Такий порядок визначений Порядком реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5 (далі Порядок № 2831/5).

Правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажу майна, тобто у вчиненні дій, спрямованих на виникнення в покупця зобов`язання зі сплати коштів за продане майно та передання права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника електронних торгів.

З аналізу частини першої статті 650, частини першої статті 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу.

Водночас з аналізу статей 655, 658 ЦК України, пунктів 4, 5 розділу X Порядку № 2831/5 вбачається, що набуття майна за результатами електронних торгів є договором купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є організатор електронних торгів, який укладає договір, та державна виконавча служба або приватний виконавець, які виконують договір у частині передання права власності на майно покупцю. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.

Організатор електронних торгів пропонує майно для продажу шляхом розміщення інформаційного повідомлення про електронні торги, в якому визначається це майно (пункти 5-10 розділу ІІІ Порядку № 2831/5). Тим самим організатор визначає одну з умов майбутнього договору купівлі-продажу майно, яке продається організатором. Отже, до початку торгів як продавцю, так і потенційним покупцям (учасникам торгів) відомі всі умови майбутнього договору купівлі-продажу, окрім ціни та особи покупця.

Учасники електронних торгів висувають свої цінові пропозиції (оферти) щодо укладення договору купівлі-продажу за запропонованими ними цінами шляхом їх подання через вебсайт електронних торгів. Прийняття пропозиції (акцепт) учасника, який запропонував найвищу ціну, здійснюється автоматично засобами системи реалізації майна (пункт 2 розділу V, пункт 1 розділу VIII Порядку № 2831/5).

За наслідками торгів визначаються і покупна ціна (яка запропонована переможцем), і особа покупця (яким є переможець торгів). Отже, моментом укладення договору купівлі-продажу є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту його пропозиції (частина друга статті 638 ЦК України). Протокол електронних торгів підписується організатором (пункт 2 розділу VIII Порядку) і є доказом укладення договору купівлі-продажу продавцем та переможцем торгів за ціною, визначеною у протоколі. Подальше оформлення та підписання договору купівлі-продажу як окремого документа Порядком не передбачене.

Укладений на електронних торгах договір купівлі-продажу підлягає виконанню у порядку, визначеному розділом X Порядку № 2831/5. Покупець (переможець електронних торгів) протягом десяти банківських днів з дня визначення його переможцем здійснює розрахунки за придбане на електронних торгах майно відповідно до пункту 1 розділу X Порядку № 2831/5. Дата, до якої переможець електронних торгів повинен повністю сплатити ціну лота, зазначається також у протоколі (абзац дев`ятий пункту 1 розділу VIII Порядку № 2831/5). Правовою підставою сплати покупцем (переможцем торгів) коштів як покупної ціни за придбане майно є договір купівлі-продажу, укладений на торгах.

Після виконання покупцем (переможцем електронних торгів) свого обов`язку за договором купівлі-продажу, тобто після повного розрахунку за придбане майно, виконавець протягом п`яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведені електронні торги у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований; приватний виконавець самостійно затверджує акт про проведені електронні торги шляхом його підписання та скріплення печаткою приватного виконавця (пункт 4 розділу X Порядку № 2831/5). У випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги (пункт 8 розділу X Порядку № 2831/5).

Такі висновки сформульовані у пунктах 42 - 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19).

Отже, процедура реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів за плату. Така процедура полягає в укладенні та виконанні договору купівлі-продажу. На підтвердження його укладення складається відповідний протокол, а на підтвердження виконання з боку продавця - акт про проведені прилюдні торги. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (провадження № 14-577цс19).

Відповідно до частини другої статті 638 ЦК України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до частини першої статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. За змістом зазначених положень моментом укладення договору купівлі-продажу на прилюдних торгах є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту пропозиції останнього щодо ціни. Оформлення та підписання договору купівлі- продажу як окремого документа Порядок не передбачає.

Тому всі умови майбутнього договору купівлі-продажу, окрім ціни та особи покупця, повинні міститися в інформаційному повідомленні про електронні торги (торги за фіксованою ціною). Зокрема, у такому повідомленні повинна міститися вичерпна інформація про майно, яке продається.

Відповідно до частини другої статті 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). Відповідно до абзацу першого частини шостої статті 120 ЗК України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Отже, якщо продажу підлягає об`єкт нерухомості, право власності на який відповідно до частини першої статті 377 ЦК України, частини першої статті 120 ЗК України переходить лише разом з правом власності на земельну ділянку, на якій такий об`єкт розташований, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

Відповідно до зазначених вимог пунктом 9 розділу ІІІ Порядку № 2831/5 встановлено, що якщо реалізації підлягає нежитлове приміщення, в інформації про майно додатково зазначаються, зокрема, відомості про земельну ділянку, на якій розташоване нежитлове приміщення (її правовий режим та розмір), та її кадастровий номер (за наявності).

Якщо ж реалізації підлягає земельна ділянка, то відповідно до пункту 10 розділу ІІІ Порядку № 2831/5 в інформації про майно додатково зазначаються, зокрема, кадастровий номер земельної ділянки та обмеження на використання земельної ділянки (установлені на підставі містобудівних та санітарних норм і правил, включаючи архітектурно-планувальні, технічні, екологічні умови). Велика Палата Верховного Суду звертала увагу (див. пункт 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18), що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника об`єкта нерухомості (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 84)). Отже, якщо продажу підлягає земельна ділянка одного власника, на якій розташований об`єкт нерухомості іншого власника (якщо такий продаж не суперечить закону), то в інформаційному повідомленні повинна міститись інформація про таке обмеження на використання земельної ділянки. В інформаційному повідомленні повинна міститись також інформація про інші обмеження на використання земельної ділянки, пов`язані з наявністю прав інших осіб на земельну ділянку (емфітевзис, суперфіцій тощо). Невиконання цієї вимоги також призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 61 постанови від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 звертала увагу, що не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно. Не може вважатися добросовісною і особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості, який на ній розмішений, чи про набуття такого об`єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 32 цієї постанови зазначила, що якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості суперечить закону.

Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (п. 37 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.

Процедура реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів за плату. Така процедура полягає в укладенні та виконанні договору купівлі-продажу. На підтвердження його укладення складається відповідний протокол, а на підтвердження виконання з боку продавця - акт про проведені прилюдні торги. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі N 438/610/14-ц (провадження N 14-577цс19).

Відповідно до частини першої статті 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Передання майна полягає у переході його з володіння однієї особи (яка втрачає володіння) до іншої (яка його набуває).

Набуття особою права володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Близькі за змістом висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі N 488/5027/14-ц (провадження N 14-256 цс 18, пункти 95, 96), від 30 червня 2020 року у справі N 19/028-10/13 (провадження N 12-158гс19, пункт 10.29).

При цьому судова колегія зауважує, що відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом частини другої статті 388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Правило частини другої статті 388 ЦК України (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) виключає можливість витребування власником свого майна від особи, яка придбала майно в порядку, встановленому для виконання судового рішення.

Тобто, позов власника про витребування майна в особи, яка придбала його в результаті електронних (публічних) торгів, проведених у порядку, встановленому для виконання судових рішень, підлягає задоволенню в тому разі, якщо торги були визнані недійсними, оскільки відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати майно, яке вибуло з володіння поза його волею, і в добросовісного набувача.

Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.05.2022 у справі №640/14276/17, від 08.12.2022 у справі №352/1960/16-ц, від 15.02.2023 у справі № 592/19484/19,

Наведене означає, що законодавство України передбачає такий спосіб захисту як визнання електронних (публічних) торгів недійсними, що є належним способом захисту визнання правочину недійсним (пункт 2 частини другої статті 16 ЦК України).

Реалізація майна на електронних торгах полягає у продажі майна, при цьому власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є організатор електронних торгів, який укладає договір, та державна виконавча служба або приватний виконавець, які виконують договір у частині передання права власності на майно покупцю. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів. Особи, які мають право примусового продажу такого майна, є державна виконавча служба (приватний виконавець) та організатор електронних торгів; складання за результатами проведення електронних торгів акта проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на електронних торгах, тобто є правочином.

Наведене узгоджується з нормами ч. 4 ст. 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Відчуження майна з електронних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, установлених частинами першою третьою та частинами п`ятою, шостою статті 203 ЦК України, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства (частина перша статті 215 ЦК України).

Тлумачення змісту статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Отже, для визнання судом торгів недійсними необхідним є: наявність підстав для визнання торгів недійсними (порушення правил проведення торгів, невідповідністю ЦК України та іншим актам цивільного законодавства); встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Наявність підстав для визнання недійсними торгів має встановлюватися судом саме на момент їх проведення.

Правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 ЦК України).

Відтак всі складові елементи такого правочину як електронні торги: протокол проведення торгів, акт державного виконавця про проведені електронні торги, свідоцтво про придбання майна на електронних торгах у разі визнання недійсними торгів є недійсними з моменту вчинення правочину.

Встановлено та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на праві власності належала земельна ділянка за кадастровим номером :01:006:0032, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЗК №059437 виданим 31.01.2006, виданим на підставі рішення Холмківської сільської ради від 17.10.2003 (а.с. 14, 15, 16 т. 1).

На виконанні в Управлінні забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області перебувало виконавче провадження № 13967916 щодо боржника ОСОБА_1 з примусового виконання виконавчого напису №444 від 20.05.2009, виданого приватним нотаріусом Ужгородського районного нотаріального округу Васіловка В.О. про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 заборгованості на загальну суму 677 090.87 грн. (а.с. 20, 21, 18 т. 1).

Згідно з актом опису й арешту майна від 05.09.2011 ВП №13967916, обтяжена земельна ділянка призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд у АДРЕСА_1 (а.с. 65-66 т. 1).

20.04.2017 проведено оцінку суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертно технічний центр «Статус», оцінювачем ОСОБА_6 , згідно з якою ринкова вартість вказаної земельної ділянки становила 267940 грн (а.с. 64 т. 2). Дана оцінка була чинною на момент передачі майна на реалізацію.

10.05.2017 виконавцем подано до ДП «Сетам» заявку на реалізацію арештованого майна у ВП №13967916 на електронних торгах (а.с. 62-63 т.1).

У цій заявці виконавцем зазначено, що на земельній ділянці площею 0,0824 га за кадастровим номером :01:006:0032 споруджено житловий будинок. По всьому периметру ділянка обмежена огорожею. На території ділянки є вода, електрика, каналізація, газ (а.с. 62-63 т.1).

Згідно характеристики лоту № 216137 в інформаційному повідомленні про електронні торги ДП «Сетам» (https://setam.net.ua/auction/217677), зазначено, що на спірній ділянці споруджено житловий будинок та додано фото будинку, зображення його розташування на земельній ділянці.

24.10.2017 ДП «СЕТАМ» проведено електронні торги з реалізації спірної земельної ділянки площею 0,0824 га за кадастровим номером :01:006:0032, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що стверджується протоколом проведення електронних торгів від 24.10.2017 № 291927 (а.с. 148-149 т. 1).

Відповідно до протоколу про проведені електронні торги від 24.10.2017 №291927 ДП «СЕТАМ», переможцем визнаний ОСОБА_2 , майно останнім придбане за сумою 267 940,00 грн. 27.10.2017 на рахунок з обліку депозитних сум відділу ДВС надійшли кошти за придбане майно в розмірі 254 543,00 грн.

30.10.2017 заступником начальника відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Закарпатській області Ярошем С.І. складено Акт про проведені електронні торги, за результатами яких був складений протокол проведення електронних торгів від 24.10.2017 № 291927, згідно з яким відбулась реалізація лоту, а саме земельної ділянки кадастровий номер :01:006:0032, загальною площею 0,0824 га., місцезнаходження: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗК №059437 від 31.01.2006 (а.с. 22 т. 1).

Судова колегія дійшла висновку про те, що права позивача під час проведення електронних торгів були порушені з тієї підстави, що реалізація на електронних торгах земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості житлового будинку, який на ній розміщений суперечить закону, порушує принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній будинку, який імперативно закріплений у положеннях ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Наявність житлового будинку, який знаходиться на реалізованій земельній ділянці, порушує права землекористувача, у тому числі за відсутності державної реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості. Власник земельної ділянки обмежений у можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою, з урахуванням того, що на ній є певний об`єкт нерухомості. Власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника об`єкта нерухомості.

Водночас переможець електронних торгів покупець ОСОБА_2 не може вважатися добросовісним, оскільки достеменно знав (із характеристики лоту № 216137 в інформаційному повідомленні про електронні торги ДП «Сетам», https://setam.net.ua/auction/217677, в якому зазначено, що на ділянці споруджено житловий будинок та додано фото будинку, зображення його розташування на земельній ділянці; при цьому ОСОБА_2 також мав можливість дізнатися із заявки державного виконавця про реалізацію арештованого майна від 10.05.2017, а.с. 62) про набуття ним майна всупереч закону, а саме про набуття земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості (житлового будинку), який на ній розміщений, і таке набуття не допускається в силу закону.

Оскільки оспорюваний правочин електронні торги відбулися з порушенням правил їх проведення та усупереч положень ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України, а позивач довів, що його права порушені оспорюваними торгами, оскільки він був власником земельної ділянки, яку реалізовано на торгах окремо від житлового будинку, що на ній знаходиться, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання торгів недійсними.

Колегія суддів відхиляє посилання позивача на те, що на момент проведення торгів земельна ділянка була спільною сумісною власністю подружжя, оскільки земельна ділянка передана саме ОСОБА_1 у власність на підставі рішення Холмківської сільської ради від 17.10.2003, а право власності (відповідно до ст.ст. 125, 126 ЗК України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) виникло після одержання ним документа, що посвідчує право власності (державний акт серії ЗК № 059437 виданий 31.01.2006) та його державної реєстрації. Позивачем у даній справі не надано належних і допустимих доказів на підтвердження обставин набуття земельної ділянки у спільну сумісну власність подружжя під час шлюбу.

Судова колегія також відхиляє доводи позивача про те, що надіслання ухвали Апеляційного суду Закарпатської області від 26.10.2017 у справі № 308/4199/17 про зупинення стягнення за виконавчим листом до виконавчої служби не вимагається, при цьому до справи не надано доказів вручення виконавцю цієї ухвали раніше ніж 03.11.2017. До того ж судом першої інстанції, з оглянутих у судовому засіданні матеріалів виконавчого провадження було встановлено, що вказана ухвала надійшла до відділу ДВС лише 03.11.2017 року. Крім того дії виконавця у виконавчому провадженні (зокрема щодо своєчасності зупинення стягнення за виконавчим листом) мають самостійний спосіб оскарження та, відповідно, не можуть бути підставою для визнання електронних торгів недійсними.

Разом із тим встановивши ту обставину, що реалізація на електронних торгах земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості житлового будинку, який на ній розмішений суперечить закону, порушує принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній будинку, який імперативно закріплений у положеннях ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України, а позивач довів, що його права порушені оспорюваними торгами, оскільки він був власником земельної ділянки, яку реалізовано на торгах окремо від житлового будинку, що на ній знаходиться, тому зазначена обставина є достатньою підставою для визнання електронних торгів недійсними.

Згідно усталеної практики Верховного Суду позовні вимоги про визнання недійсними протоколу про проведення електронних торгів, акту виконавця про проведені електронні торги, свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, визнання недійсним і скасування рішення та запису щодо реєстрації права власності за переможцем торгів є неналежними та неефективними способами захисту (див. висновки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19).

Таким чином, ні задоволення вимоги про скасування чи визнання недійсним протоколу проведення електронних торгів та акта виконавця, ні позовна вимога про визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, ні вимога про визнання недійсним рішення та запису приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку не відповідають належному способу захисту у цій справі.

При цьому всі складові елементи такого правочину як електронні торги: протокол проведення торгів, акт державного виконавця про проведені електронні торги, свідоцтво про придбання майна на електронних торгах у разі визнання недійсними електронних торгів є недійсними з моменту вчинення правочину.

Отже, слід дійти висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про визнання недійсними: протокола та акта про проведення електронних торгів, свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, рішення та запис приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку.

Розподіл судових витрат

За подання позову ОСОБА_1 було сплачено за чотири немайнові вимоги 3783,60 грн, за подання заяви про забезпечення позову 420,40 грн, за подання апеляційної скарги 5675,40 грн (всього сплачено збору 9879,40 грн.). Приватний нотаріус Ужгородського районного нотаріального округу Форкош М.М. у даній справі не є належним відповідачем, а тому пропорційно до задоволеної однієї вимоги з чотирьох на користь позивача слід стягнути у відшкодування сплаченого судового збору 2469,85 грн, а саме - з ОСОБА_2 , ДП «СЕТАМ», відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ) - по 823,28 гривні з кожного.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

За таких обставин, колегією суддів встановлено невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, що, відповідно до пунктів 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про часткове задоволення позову, а саме вимоги про визнання електронних торгів недійсними.

Керуючись ст. 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п.п.3,4 ч. 1 ст. 376, ст.ст. 381 384 ЦПК України, апеляційний суд,

постановив :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 07 грудня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Визнати недійсними електронні торги проведені 24.10.2017 державним підприємством «СЕТАМ» з реалізації земельної ділянки за кадастровим номером :01:006:0032, загальною площею 0,0824 га, місцезнаходження: АДРЕСА_1 .

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , АДРЕСА_3 ) з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_3 , АДРЕСА_4 ), державного підприємства «СЕТАМ» (01001, м. Київ, вул. Стрілецька, буд. 4-6, ), відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ)(, пл. Петефі, 14, м. Ужгород, 88000) по 823,28 гривні з кожного у відшкодування сплаченого судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційну скаргу на постанову апеляційного суду може бути подано безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 20 грудня 2024 року.

Головуюча:

Судді: