Єдиний унікальний номер 727/1773/24
Номер провадження 2/725/329/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.06.2024 року м. Чернівці

Першотравневий районний суд м. Чернівці в складі:

головуючого судді Федіної А.В.,

за участю секретаря судового засідання Ватаманюк В.В.,

позивача ОСОБА_1 ,

та відповідача ФОП ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ФОП ОСОБА_2 про визнання договору завдатку розірваним та стягнення подвійної суми завдатку, -

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2024 року позивач звернулась до Шевченківського районного суду м.Чернівці з вище вказаним позовом, який за підсудністю було передано на розгляд Першотравневому районному суду м.Чернівці.

В обґрунтування своїх позовних вимог ОСОБА_1 посилалась на те, що 27.11.2023 року між нею як заставодавцем та ФОП ОСОБА_2 (агентом з продажів нерухомості) як завдаткоотримувачем було укладено договір завдатку за договором купівлі - продажу нерухомого майна вартістю 2242000,00 грн. Купівля вказаної у договорі квартири нею планувалась здійснюватися шляхом іпотечного кредитування по програмі «єОселя».

Так, після укладення Договору завдатку, вона отримала рішення Кредитного Комітету АТ «Укргазбанк» про можливість видачі кредитних коштів на купівлю квартири в розмірі 1615000,00 грн., а решту суми вартості нерухомості вона повинна була сплатити власними коштами. В подальшому, 22.12.2023 року в усній розмові з відповідачем вона підтвердила готовність оплатити повну вартість нерухомості і укласти договір купівлі-продажу, натомість відповідач повідомила, що при оформлені угоди купівлі-продажу вона також повинна розділити із продавцем суму всіх податків навпіл та в цю суму входить значна частина податку на прибуток, який буде отриманий продавцем при продажі нерухомості.

Разом з тим, ПК України передбачено, що сума податку має бути сплачена самостійно особою, яка продає нерухомості та умова розподілу частини податків, які мають бути сплачені саме продавцем, зокрема податку на прибуток, суперечить вимогам законодавства та унеможливлює придбання нею нерухомості, а тому вона неодноразово клопотала перед відповідачем про розірвання договору завдатку та повернення коштів, які були надані як завдаток. Натомість, відповідач вважає, що договір не реалізований з саме через те, що вона відмовилась сплатити податок на прибуток замість продавця, а тому не вбачає підстав для повернення завдатку.

Враховуючи наведене, 03.01.2024 року вона направила відповідачу рекомендований лист з підтвердженням про отримання із повідомленням про дії з її сторони, які можуть порушити чинне законодавство, а 17.01.2024 року на виконання вимог п. 13 Договору завдатку - лист про одностороннє розірвання Договору завдатку та вимогою відшкодування збитку згідно п.5 зазначеного Договору.

Звертала увагу на те, що п. 5 вказаного вище договору передбачено, що завдаткоодержувач у випадку своєї відмови від надання витребуваних завдаткодавцем документів та/або неукладення договору купівлі-продажу майна з вини завдаткоодержувача зобов`язується сплатити завдаткодавцю подвійну суму завдатку, фактично одержаного від завдаткодавця за цим договором завдатку, що становить 1000 дол. США за курсом Національного Банку України на момент підписання цього договору завдатку. (Станом на 27.11.2023 року курс НБУ становив 36,0487 грн.)

Таким чином, на підставі вище викладеного, посилаючись на умови договору, норми матеріального права, просила стягнути із відповідача подвійну суму завдатку, а саме 72 097,40 грн., фактично одержаного від позивача за договором завдатку за курсом Національного Банку України, який становив 36,0487 грн. на момент підписання договору згідно пункту 5 Договору завдатку від 27.11.2023 року.

На вказану позовну заяву надійшов відзив в якому відповідач позов не визнала та просила відмовити в його задоволенні, посилаючись на наступні обставини.

Так, вона є підприємцем і надає послуги агенства нерухомості (КВЕД 68.31), що включає посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна на підставі фіксованих виплат або на контрактній основі, надання за винагороду або на основі контракту консультаційних послуг і послуг з оцінювання нерухомого майна, які пов`язані з його купівлею, продажем або наданням в оренду, послуги агентів умовного депонування. Між нею та власницею квартири, ОСОБА_3 , було укладено Договір про надання ексклюзивних ріелторських послуг від 22.11.2023 року, на основі якого здійснювалася посередницька діяльність щодо продажу квартири ОСОБА_4

Вказувала на те, що з позивачкою були обговорені усі умови продажу квартири ОСОБА_3 , в тому числі і податкові витрати, при цьому розподіл між покупцем та продавцем суми податків на переоформлення нерухомості є звичаєм ділового обороту та не суперечить чинному законодавству, а вимоги ПК України про те, що податок сплачується самостійно передбачають, що такі податки сплачуються без участі податкового органу, тобто податковою службою не формується податкове повідомлення.

Вважає, що саме позивач відмовилась від укладення договору купівлі-продажу, тим самим порушила умови договору завдатку.

В судовому засіданні позивач позов підтримала та просила задовольнити з підстав зазначених у позовній заяві. Також пояснила, що вона мала намір придбати нерухомості за програмою "єОселя" та її фінансові можливості були обмежені, у зв`язку з чим вимога сплатити половину вартості податку на прибуток становила для неї надмірний фінансовий тягар, при цьому при укладенні договору завдатку вона не була обізнана щодо необхідності в подальшому нести додаткові витрати пов`язані з переоформленням квартири. Зазначала, що вона відмовилась від купівлі квартири після того як змінились умови її продажу, оскільки про необхідність розподілу податкових витрат з продавцем вона не була повідомлена. Вказувала на те, що вона бажала придбати саму ту квартиру, натомість була змушена відмовитись через необхідність сплачувати податок за продавця.

В подальшому, позивач в судове засідання не з`явилась, направила до суду заяву про розгляд справи без її участі.

Відповідач в судовому засіданні позов не визнала, надала суду пояснення аналогічні змісту відзиву, а також зазначила, що продавець квартири знаходилась за кордоном та звернулась до неї як до посередника з метою продажу квартири, при цьому в оголошенні про продаж була інформація про переоформлення 50/50. Перед укладенням договору спілкувались із продавцем у месенджері «вайбер», обговорювали всі деталі, зокрема продавець погодилась знизити вартість квартири з 60 тис. дол. США до 59 тис. до. США, частково залишити у квартирі меблі. В подальшому вона провела оцінку квартири, зателефонувала до нотаріуса для визначення кінцевої суми вартості переоформлення, яка становила 190000 грн. та про те, що ця сума буде ділитись навпіл між продавцем та покупцем було повідомлено ОСОБА_1 , проте вже наступного дня вона повідомила, що не зможе сплатити суму податків, у зв`язку з чим продавець погодилась знизити ціну ще на 500 доларів, проте позивач все рівно відмовилась від договору.

Свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні зазначив, що він стажується на посаду помічника ріелтора та про умови укладення договору завдатку між сторонами обізнаний, у зв`язку з чим може пояснити наступне. Так, договорі завдатку є типовим та містять стандартні умови, при цьому завжди при відчужені нерухомості у їх практиці діє принцип «переоформлення 50/50» про що вони повідомляють покупців. В день оформлення договору завдатку позивачці була озвучена вартість квартири в сумі 60 тис. дол. США, а також про податок на оціночну вартість квартири, яку визначає банк та про стандартні умови переоформлення 50/50, на що позивач погодилась, при цьому точну суму податків на той момент не було відомо.

Суд, заслухавши пояснення сторін, покази свідка, дослідивши письмові докази, вважає, що позов задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Згідно ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частиною першою ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно вимог ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 27.11.2023 року між ОСОБА_1 як застоводавцем з одного боку та ОСОБА_6 як генеральним директором ФОП «Лісова» і ОСОБА_4 як заставоодержувачем з іншого боку було укладено договір завдатку відповідно до якого завдаткодавець ОСОБА_1 сплачує завдаткоодержувачу ОСОБА_4 завдаток в сумі 38000 грн., що становить 1000 доларів США у рахунгок суми 2242000 грн., що становить 59000 доларів США за курсом НБУ на момент підписання договору завдатку, яку завдаткодавець повинен сплатити за договором купівлі-продажу однокімнатної квартири загальною площею 47,7 кв.м за адресою АДРЕСА_1 (а/с 5).

У відповідності до вимог п. 2 вказаного договору, сторони домовились, що договір купівлі-продажу майна повинен бути укладений до 27.12.2023 року включно.

Так, відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Так, відповідно до ст.570 ЦК України, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

З урахуванням того, що позивач заявила вимоги про стягнення саме подвійної суми завдатку, слід звернути увагу на наступне.

Як було встановлено судом та не заперечується сторонами, договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) між позивачем ОСОБА_1 та власником квартири ОСОБА_4 укладено не було, натомість вони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому за участі посередника - ФОП ОСОБА_2 , яка є суб`єктом господарювання, що надає послуги у сфері нерухомості (ріелторська діяльність), при цьому жодних попередніх договорів з приводу купівлі-продажу нерухомого майна сторони також не укладали.

З урахуванням наведеного, суд звертає увагу на те, що згідно вимог чинного законодавства, внесення завдатку, як способу забезпечення виконання зобов`язання може мати місце лише у випадку наявності зобов`язання, тобто укладеного між сторонами договору, яким визначено предмет та істотні умови.

Отже, у разі коли сторони лише домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансом і мають бути повернуті в тому розмірі, в якому вони надавалися. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у випадку, якщо таке зобов`язання випливає із договору, укладеного сторонами.

Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу між сторонами не укладено то відсутні підстави вважати передані кошти завдатком та відповідно в такому випадку такі кошти, в розумінні положень ст. 570 ЦК України - є авансом.

При цьому, зважаючи на встановлені судом обставини та характер спірних правовідносин, зокрема те, що природа отриманих відповідачем коштів визначена законом, їх визначення сторонами як завдаток правового значення не має і не може тягти за собою наслідків, передбачених ст. 571 ЦК України відповідно до якої якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Так, у разі сплати авансу, кредитор не може бути зобов`язаний до повернення авансу у подвійному розмірі і відповідно до відшкодування збитків.

Вище наведене узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду України від 13 лютого 2012 року у справі № 6-176цс12.

Крім того, як зазначив Верховний Суд у постанові від 23.07.2018 року у справі № 461/5297/16-ц, правила ст.570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.

У постанові від 04.08.2021 року в справі № 640/17086/18 Верховний Суд висловив позицію, відповідно до якої ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання. Аванс не має забезпечувальної функції, якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається власникові.

Таким чином, коли сторони хочуть визначити, що сплачена сума є завдатком, між ними має бути укладений договір, яким передбачаються зобов`язання сторін (сплата коштів боржником, та передання майна, надання послуг, тощо кредитором). Тобто це не може бути попередній договір, про укладення у майбутньому основного договору. Це має бути саме основний договір. В інакшому випадку сплачена сума коштів вважатиметься авансом.

При цьому, судом встановлено та не заперечувалось сторонами, що в рахунок оплати вартості квартири за договором завдатку ОСОБА_1 було сплачено 1000 доларів США в гривневому еквіваленті, згідно офіційного курсу НБУ станом день укладення договору та згідно п. 2 договору завдатку остання зобов`язувалась сплатити решту суми протягом 30 календарних днів з моменту укладення договору купівлі-продажу.

На підставі вищевикладеного, а також виходячи з того, що договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 укладено не було, а тому передані позивачем грошові кошти не можуть вважатись завдатком, вони є авансом, який підлягає поверненню, натомість відповідно до умов договору відповідач ФОП ОСОБА_2 не є отримувачем коштів за договором завдатку від 27.11.2023 року, оскільки відповідно до п. 1 вказаного договору завдатокодавець сплачує кошти в сумі 1000 доларів США завдаткоодержувачу.

Також, слід зазначити, що договір завдатку не містить умов щодо відповідальності директора ФОП « ОСОБА_7 » ОСОБА_2 у випадку не укладення договору купівлі-продажу.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилалась на вимоги п. 13 договору завдатку відповідно до якого уразі порушення однією Стороною зобов`язань утримуватись від заборонених дій та /або не отримання іншою Стороною в установлений цим договором термін підтвердження, що порушення не відбулося або не відбудеться, інша Сторона має право розірвати договір в односторонньому порядку повністю або в частині, надіславши письмове повідомлення про розірвання. Сторона, з чиєї ініціативи було розірвано цей договір відповідно до положень цієї статті, має право вимагати відшкодування реального збитку, що виник у результаті такого розірвання.

На думку позивача, вимога відповідача розділити з продавцем витрати пов`язані з переоформленням квартири навпіл та відповідно сплатити частину податку на прибуток за продавця є забороненими діями, які тягнуть за собою відповідальність передбачену п. 5 договору відповідно до умов якого завдаткоодержувач у випадку своєї відмови від надання витребуваних Завдаткодавцем документів та/або неукладення договору купівлі-продажу майна з вини Завдаткоодержувача зобов`язується сплатити Завдаткодавцю подвійну суму завдатку, фактично одержаного від Завдаткодавця за цим договором завдатку, що становить 1000 (одна тисяча доларів США 00 центів) дол. США за курсом Національного Банку України на момент підписання цього договору завдатку.

Натомість, положення п. 5 вказаного договору стосуються відповідальності завдаткоодержувача, яким відповідно до умов договору є ОСОБА_4 , а не ФОП ОСОБА_2 , а наявність чи відсутність реальних збитків позивача, пов`язаних із діями відповідачки, які вона вважає забороненими, не було предметом спору та не входило до предмету доказування, оскільки позивач просила стягнути з відповідача саме подвійну суму завдатку, а не реальні збитки.

На підставі вище викладеного та керуючись ст.ст. 546, 570, 571, 626, 628 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 5, 7, 1, 12, 76-89, 206, 258, 259, 263, 264, 265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ФОП ОСОБА_2 про визнання договору завдатку розірваним та стягнення подвійної суми завдатку відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 273 ЦПК України.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів до Чернівецького апеляційного суду.

Повний текст рішення виготовлений 25.06.2024 року.

Суддя Першотравневого

районного суду м.Чернівці А. В. Федіна