Справа № 301/1827/24
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
"26" червня 2024 р. м. Іршава
Іршавський районний суд Закарпатської області в особі головуючої Пітерських М.О., при секретарі Чийпеш А.П., розглянувши у відкритому підготовчому судовому засіданні в залі суду в м. Іршава в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання правочину дійсним та визнання права власності на майно,
ОСОБА_1 звернулася в Іршавський районний суд з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 .
Сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та 19.10.2022 року уклали попередній договір. Згідно попереднього договору, ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 120 000 грн., а ОСОБА_2 з моменту сплати вартості майна - передати ОСОБА_1 у власність нежитлове приміщення. Того ж дня ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 120000 грн., як оплату вартості майна, а ОСОБА_2 передав покупцю правовстановлюючі документи на майно та використовувати приміщення за адресою АДРЕСА_1 . Отже, сторонами не лише погоджено, але і виконано всі умови договору. З жовтня 2022 року позивачка фактично володіє та користується вказаним приміщенням, як власник.
Також сторони домовилися, що протягом одного року оформять договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку. Однак, відповідач ухиляється від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна, чим порушує права позивача на розпорядження майном.
Позивачем подано заяву про уточнення позовних вимог, в якій зазначила, що сторони 21.09.2023 року уклали між собою договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 , в якому сторони домовилися посвідчити договір купівлі-продажу у нотаріальному порядку протягом двох місяців з дня реєстрації продавцем ОСОБА_2 власником майна права власності в Державному реєстрі нерухомого майна.
Недивлячись на те, що відповідач ОСОБА_2 26.03.2024 року зареєстрував за собою спірне нежитлове приміщення у Державному реєстрі нерухомого майна, у визначенний договором строк, тобто протягом 2 місяців, не оформив у нотаріальному порядку договір купівлі-продажу.
На неодноразові звернення позивача щодо належного виконання умов договору, відповідач не реагує та посилається на відсутність коштів для оформлення договору в нотаріальному порядку.
Позивачка просила визнати договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 21.09.2023 року дійсним та визнати за нею право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташовано за адресою АДРЕСА_1 .
Ухвалою Іршавського райсуду від 20.05.2024 року відкрито провадження у справі та справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження.
Позивачка ОСОБА_1 у підготовче судове засідання не з`явилася, про день, час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена, подала до суду заяву, в якій позов підтримала, просила його задовольнити та розглянути справу по суті без її участі (а.с.24,31).
Відповідач ОСОБА_2 у підготовче судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи був належним чином повідомлений, подав до суду заяву, в якій позовні вимоги визнав, не заперечував проти задоволення позову та просив розглянути справу по суті без його участі (а.с.26,32).
Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши повно і всебічно обставини, на які позивач посилався, як на підставу своїх вимог, оцінивши докази на ствердження цих обставин в їх сукупності, суд вважає позов задовольнити, виходячи з таких підстав.
Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 домовилася з відповідачем ОСОБА_2 про купівлю-продаж нежитлового приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташована за адресою АДРЕСА_1 .
Відповідно до п.1 Попереднього договору купівлі-продажу від 19.10.2022 року, продавець ОСОБА_2 зобов`язався продати, а покупець ОСОБА_1 купити нежитлове приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташовано за адресою АДРЕСА_1 , яке належить на праві власності продавцю (а.с.13-14).
Згідно п. 5. вказаного договору, продаж нерухомого майна вчиняється за погоджену Сторонами ціну - за 120000 (сто двадцять тисяч) гривень, які покупець зобов`язаний сплатити продавцю в повному обсязі до моменту підписання договору.
При підписанні договору купівлі-продажу продавець зобов`язується передати покупцю правовстановлюючі документи на майно.
19 жовтня 2022 року ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 в рахунок сплати вартості за нежитлове приміщення, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 , грошові кошти у сумі 120000 грн. Дана обставина підтверджується розпискою від 19.10.2022 року (а.с.15).
21.09.2023 року сторони уклали між собою Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 , в якому сторони домовилися посвідчити договір купівлі-продажу у нотаріальному порядку протягом двох місяців з дня реєстрації продавцем ОСОБА_2 власником майна права власності в Державному реєстрі нерухомого майна (п.1 Договору, а.с. 38-39).
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав від 26.03.2024 року, за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на нежитловео приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 19.03.2024 року (а.с.11-12).Згідно висновку провартість об`єкта оцінки від 06.06.2024 року, вартість приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 , становить 109226 грн. (а.с.25).
Недивлячись на те, що відповідач ОСОБА_2 19.03.2024 року зареєстрував за собою право влсності на нежитлове приміщення у Державному реєстрі нерухомого майна, у визначенний договором строк, тобто протягом 2 місяців, не оформив у нотаріальному порядку договір купівлі-продажу.
З жовтня 2022 року позивач володіє та користується нежитловим приміщенням, як власник.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17.07.1997 року відповідно до Закону України від 17.07.1997 року № 475/97-ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Стаття 41 Конституції України закріплює право кожного громадянина володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Між сторонами було досягнуто згоди щодо подальшого нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, однак на теперішній час договір належним чином не оформлено в зв`язку з тим, що відповідач ухиляється від посвідчення договору купівлі-продажу в нотаріальному порядку, що унеможливлює також проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно за позивачем ОСОБА_1 .
Дана обставина підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.06.2024 року, згідно якої власником нежитлового приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 , є ОСОБА_2 (а.с.40-41).
Вказані обставини порушують права позивача і таке право може бути предметом захисту у судовому порядку.
Відповідно до ст.ст.15,16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно із ч.1 ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно з ч. 1 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
За загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину передбаченими п.4 ст.203ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до ч. 3 ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року №9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
З 01 січня 2013 року набрав чинності ЗУ «Про внесення змін до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації».
Оскільки з 01 січня 2013 року державна реєстрація правочинів щодо нерухомості скасована, тому у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий правочин дійсним, наслідком чого є визнання права власності на відповідне нерухоме майно.
Таким чином, починаючи з 01.01.2013 року, положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.
Оскільки в силу ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає лише нотаріальному посвідченню, такий договір може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин (постанова Верховного Суду від 04 березня 2019 року по справі №665/2266/16-ц).
Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Згідно ст.392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Оскільки сторони домовились щодо усіх істотних умов укладеного між ними правочину купівлі-продажу нежитлового приміщення та відбулося його повне виконання сторонами, даний правочин відповідає дійсній волі сторін, що підтверджується матеріалами справи, однак нотаріальне посвідчення правочину з 21 вересня 2023 року не здійснено з незалежних від позивача обставин, суд вважає позовні вимоги ОСОБА_1 обгрунтованими і такими, що підлягають задоовленню.
Керуючись ст. 15, 16, 220, 328, 334, 392, 638, 640, 655, 657 ЦК України, ст. 12, 81, 200 ч.4, 259, 263-265 ЦПК України,
Визнати дійсним Договір купівлі-продажу від 21 вересня 2023 року, укладений між ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , уродженцем с. Довге, Іршавського району, мешканцем АДРЕСА_2 , та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , уродженкою с. Довге, Іршавського району, мешканкою АДРЕСА_3 , за яким ОСОБА_1 придбала у ОСОБА_2 нежитлове приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 .
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , мешканкою АДРЕСА_3 , право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 87.8 м.кв, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 , в цілому.
Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Закарпатського апеляційного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повне судове рішення складено 26 червня 2024 року.
Головуюча: М. О. Пітерських