ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/5830/24 Справа № 233/3569/19 Суддя у 1-й інстанції - Наумик О.О. Суддя у 2-й інстанції - Остапенко В. О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2024 року м.Кривий Ріг

справа № 233/3569/19

Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Остапенко В.О.,

суддів Зубакової В.П., Корчистої О.І.

секретар судового засідання Гладиш К.І.

сторони:

позивач за первісним позовом Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»

відповідач за первісним позовом ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кривому Розі Дніпропетровської області, в порядку спрощеного позовного провадження, апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 , на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року, яке ухвалено суддею Наумик О.О. у м. Костянтинівка Донецької області, відомості щодо дати складання повного судового рішення в матеріалах справи відсутні,

УСТАНОВИВ:

У червні 2019 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , про переукладення договору. В обґрунтування позову зазначив, що 22 березня 2012 року між товариством і ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної частки (паю), який зареєстрований 29 березня 2012 року в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 970. За умовами договору оренди паю ПрАТ «АПК-Інвест» передано в оренду земельну частку (пай) (ріллю) площею 4,78 умовних кадастрових гектарів згідно із сертифікатом на право на земельну частку (пай) серії ДН № 0173922, виданим 30 серпня 1996 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області. Згідно з актом приймання-передачі земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (ріллю) площею 4,78 умовних кадастрових гектарів, що розміщена у межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Строк дії договору оренди паю сторони погодили на 20 років. Крім того, у пункті 2.3. договору оренди паю сторони погодили, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. При цьому ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря (пункт 3.1 договору оренди паю). Таким чином, під час укладення договору оренди паю ОСОБА_1 вчинив волевиявлення та погодив строк дії договору у 20 років, а також правові наслідки подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки, а саме обов`язок переукладення договору оренди землі з орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди паю. ПрАТ «АПК-Інвест» належним чином виконує свої обов`язки за договором оренди паю, зокрема щодо сплати орендної плати ОСОБА_1 ПрАТ «АПК-Інвест» стало відомо про виділення в натурі ОСОБА_1 двох земельних ділянок площею 4,7102 га та 1,0298 га, кадастрові номери :44:000:0002 та :47:000:0028 відповідно, які фактично використовуються позивачем за первісним позовом на підставі укладеного між сторонами договору оренди паю. ОСОБА_1 20 квітня 2018 року зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на вищевказані земельні ділянки. При цьому ОСОБА_1 у порушення умов договору не повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про виділ земельних ділянок в натурі, а згодом в односторонньому порядку відмовився від переукладення договору оренди. ПрАТ «АПК-Інвест» вважало, що такими діями ОСОБА_1 порушив умови укладеного договору оренди паю та норми земельного законодавства.

На підставі викладеного, ПрАТ «АПК-Інвест» просило визнати переукладеним договір оренди паю на договір оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок :44:000:0002 та :47:000:0028, площею 4,7102 та 1,0298 га відповідно) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди паю, починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (20 квітня 2018 року) у запропонованій редакції.

У липні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ПрАТ «АПК-Інвест», треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , про припинення дії договору шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання. Зустрічна позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що після укладення між сторонами у справі договору оренди паю, предметом якого була земельна частка (пай) площею 4,78 умовних кадастрових гектарів згідно із сертифікатом на право на земельну частку (пай), він на підставі розпорядження районної державної адміністрації від 08 квітня 2018 року отримав у власність дві земельні ділянки площею 4,7102 та 1,0298 га, право власності на які зареєстрував 20 квітня 2018 року. Вказував, що після виділення земельної частки (паю) в натурі сертифікат про право на земельну частку (пай) згідно з вимогами земельного законодавства є недійсним. Із часу отримання державного акта на право власності на землю ОСОБА_1 набув статусу власника земельних ділянок, а тому змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди паю. ОСОБА_1 повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про виділення земельних ділянок в натурі та намір припинити орендні правовідносини з товариством. Проте ПрАТ «АПК-Інвест» відмовляється у добровільному порядку припиняти правовідносини, посилаючись на те, що виділення земельної ділянки в натурі та отримання ним державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дію укладеного між ними договору оренди паю. Зазначав, що оренда паю та оренда земельної ділянки за предметом є суттєво різними, оскільки у випадку оренди паю встановлюються орендні відносини щодо земельної частки (паю) на невизначену в натурі земельну ділянку, право на яку посвідчено сертифікатом. Після отримання ним земельних ділянок у власність, він набув статусу власника конкретних земельних ділянок, а сертифікат, на підставі якого укладався договір оренди паю, втратив чинність, тому такий договір слід вважати припиненим.

На підставі викладеного, ОСОБА_1 просив припинити правовідносини, а саме дію договору оренди паю, шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання.

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року первісний позов ПрАТ «АПК-Інвест» задоволено: визнано переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» і ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок :44:000:0002 та :47:000:0028, площею 4,7102 га та 1,0298 га відповідно) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 20 квітня 2018 року, зазначивши: - у пункті 1.1 договору предметом договору земельні ділянки розміром 4,7102 га, з кадастровим номером :44:000:0002, вартістю (не вказана), та розміром 1,0298 га, з кадастровим номером :47:000:0028, вартістю (не вказана), загальною площею 5,74 га, які розміщені на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 5,74 га, сіножатні - 0,0000 га; пасовища - 0,0000 га; - виклавши абзац перший пункту 2.2 договору в такій редакції: «За користування зазначеною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату в розмірі 4 823 (чотири тисячі вісімсот двадцять три) грн 53 коп. Починаючи з 01 січня 2019 року розмір орендної плати, відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8 373 (вісім тисяч триста сімдесят три) грн 00 коп. за земельну ділянку розміром 4,7102 га, з кадастровим номером :44:000:0002, та 1 830 (одна тисяча вісімсот тридцять) грн 00 коп. за земельну ділянку розміром 1,0298 га, з кадастровим номером:47:000:0028. Загальна орендна плата становить 10 203,00 грн.»; - виклавши абзац перший пункту 2.3 договору в такій редакції: «Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 29 березня 2012 року»; - виклавши абзац шостий пункту 2.3 договору в такій редакції: «Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України»; - виключивши підпункт 4 абзацу першого пункту 3.1 договору; - змінивши по всьому тексту договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судовий збір у розмірі 1 921 грн. У задоволенні зустрічної позовної заяви ОСОБА_1 відмовлено.

Донецький апеляційний суд постановою від 28 січня 2020 року рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року скасував та ухвалив нове судове рішення.

У задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» відмовив.

Зустрічний позов ОСОБА_1 задовольнив. Розірвав договір оренди земельної частки (паю) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів від 22 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 і ПрАТ «АПК-Інвест», зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 970. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Верховний Суд постановою від 22 грудня 2021 року касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» задовольнив частково. Постанову Донецького апеляційного суду від 28 січня 2020 року скасував, справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Дніпровський апеляційний суд постановою від 14 червня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року в частині вирішення первісного позову скасував та ухвалив в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні первісного позову. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року в частині вирішення зустрічного позову змінив, виклавши його мотивувальну частину в іншій редакції. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Верховний Суд постановою від 03 квітня 2024 року Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задоволено частково. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року в частині вирішення первісних позовних вимог скасовано, справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

В апеляційній скарзі, поданій до апеляційного суду, ОСОБА_1 посилається на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким в частині задоволених позовних вимог за первісним позовом відмовити в повному обсязі, а в частині зустрічної позовної заяви вимоги задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про те, що положення пункту 2.3 спірного договору оренди щодо переукладення договору оренди є обов`язком відповідача є помилковими. Обов`язок орендодавця щодо переукладення договору оренди після виділення земельної ділянки в натурі та отримання ним права власності на неї нормами права не передбачено. Неповідомлення позивача про набуття відповідачем права власності на земельну ділянку не впливає на зміну юридичного статусу земельної ділянки та його наслідків, що узгоджується з правовим висновком Верхового Суду при розгляді справи № 233/4198/18 (постанова від 30.10.2019 року). Крім того, суд першої інстанції не звернув увагу на те, що розмір земельної частки (паю), яка була передана ПрАТ «АПК-Інвест» та земельних ділянок, які перебувають на сьогоднішній час у власності ОСОБА_1 відрізняється. Так, в оренду ПрАТ «АПК-Інвест» передана в оренду земельна частка (пай) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів без встановлення меж цієї земельної ділянки в натурі на місцевості. На сьогоднішній час ОСОБА_1 є власником конкретної земельної ділянки площею 4,7102 га, та земельної ділянки площею 1,0298 га зі встановленими межами.

Таким чином, у зв`язку із формуванням земельних ділянок та присвоєнням їм кадастрових номерів, які на сьогоднішній час перебувають у власності ОСОБА_1 , змінилися її межі, а тому передання зазначених ділянок в оренду повинна здійснюватися у порядку одержання її на праві оренди.

При цьому платіжні доручення про перерахування коштів ПрАТ «АПК-Інвест» свідчать лише про наявність позадоговірних стосунків.

Не застосовано норми права щодо порушення принципу свободи договору. Суд першої інстанції безпідставно не прийняв до увагу письмові докази, а саме лист-повідомлення, який був направлений відповідачем ОСОБА_1 на адресу позивача ПрАТ «АПК-Інвест», також не прийняв до уваги приписи діючого законодавства та практику Верховного Суду.

Заявлена позивачем ПрАТ «АПК-Інвест» вимога не відповідає належним способам заходу його цивільних прав та інтересів у розумінні частини 2 статті 16 ЦК України, частини 3 статті 152 ЗК України та статті 27 Закону України «Про оренду землі», що є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Суд безпідставно послався на правову позицію, викладену у пункті 20 постанови ВС від 19.03.2018 року у справі № 924/468/14, який неможливо застосувати у даній справі. Зазначає, що оренда земельної частки (паю) та оренда земельної ділянки за предметом є суттєво різними відносинами, оскільки у випадку оренди земельної частки (паю) встановлюються орендні відносини щодо право оренди земельної частки (паю) на невизначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом. У разі відмови орендаря розірвати договір право власника земельної ділянки підлягає захисту в загальному порядку.

Не була застосована правова позиція, викладена у постанові ВС від 14.08.2019 року № 484/4135/18, згідно якої при відмові орендаря розірвати цей договір та припинити користування земельною ділянкою право власника земельної ділянки (орендодавця) на землю підлягає захисту у загальному порядку.

ПрАТ «АПК-Інвест» надано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін, оскільки судом прийнято рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Заслухавши суддю-доповідача, представника ПрАТ «АПК-Інвест» - резніченко О.О., яка підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задолвльнити, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах заявлених позовних вимог, доводів апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду зміні, з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 22 березня 2012 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» було укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до п.п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_4 передає, а орендар ПрАТ «АПК-Інвест» приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить ОСОБА_1 на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай), серія ДН №0173922, розміром 4,78 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, рілля загальною площею 4,78 га, терміном на 20 років. Сторони узгодили розмір орендної плати 4823,53 грн. та її виплату один раз на рік в грудні поточного року.

Пунктом 2.3. вказаного договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.

Відповідно до пункту 3.1. договору ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.

Зазначений договір зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 970 29 березня 2012 року за підписом посадової особи ОСОБА_5 , скріплено печаткою Миколайпільської сільської ради, відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.

22 березня 2012 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору.

За інформацією ПрАТ «АПК-Інвест», земельні ділянки, визначені з врахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування згідно зі схемою поділу земель колективної власності КСП «Дружківський», розташовані на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області та передані у користування ПрАТ «АПК-Інвест» ОСОБА_1 на підставі договору оренди земельної частки (паю). На цих земельних ділянках засіяна озима пшениця.

Відповідно до розпорядження голови Костянтинівської райдержадміністрації від 13 грудня 2017 року № 426 ОСОБА_1 надано дозвіл на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) у зв`язку із заміною сертифікату серія ДН № 0173922 на право на земельну частку (пай) на правовстановлюючий документ на земельну ділянку із земель КСП «Дружківський», орієнтовною площею 4,86 умовних кадастрових гектарів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.

На підставі розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації за № 170 06 квітня 2018 року ОСОБА_1 надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельні ділянки за кадастровими номерами :44:000:0002 та :47:000:0028 загальною площею 5,7400 га.

20 квітня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності та став власником земельної ділянки площею 1,0298 га, кадастровий номер :47:000:0028 та земельної ділянки площею 4,7102 га, кадастровий номер :44:000:0002, що розташовані на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Листом від 12 травня 2018 року ОСОБА_1 звернувся до ПрАТ «АПК-Інвест», в якому повідомив про небажання переукладати договір оренди на виділені йому в натурі земельні ділянки, у зв`язку з чим просив утриматися щодо проведення будь-яких робіт на цих земельних ділянках. Квитанцією за № 21730039 від 17 липня 2019 ОСОБА_1 повернув ПрАТ «АПК-Інвест» 3370,10 грн, сплачених йому орендарем в якості орендної плати платіжним дорученням № 7790 від 25 червня 2019 року.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест», суд першої інстанції виходив з того, що реєстрація 20 квітня 2018 року ОСОБА_1 права власності на земельні ділянки площею 4,7102 га та 1,0298 га з кадастровими номерами :44:000:0002 та :47:000:0028, відповідно, автоматично не припиняє дію укладеного між ним і ПрАТ «АПК-Інвест» договору оренди паю, який укладено на двадцять років. Надіславши 12 травня 2018 року ПрАТ «АПК-Інвест» лист, ОСОБА_1 висловив свій намір про відмову від договору оренди паю в односторонньому порядку, а також відмову від його переукладення, що суперечить умовам укладеного договору та положенням Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Так, частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Разом з тим розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Згідно із законодавством, що діяло на час укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.

Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 233/2053/19 (провадження № 61-6207св20).

Особливістю договору оренди земельної частки (паю) є, зокрема, те, що його предметом є не конкретна земельна ділянка, а земельна частка (пай), яка належить до загального масиву ділянок, виділеного учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.

Власник сертифікату на право на земельну частку (пай), тобто орендодавець за договором оренди земельної частки (паю), не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладає цей договір. Незважаючи на це, до орендаря фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок - земель відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельні ділянки. Тому не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості та виділення у натурі земельної ділянки, котра відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає. Відбувається лише зміна її юридичного статусу.

Зміна юридичного статусу частини земної поверхні, яку орендар використовує на підставі договору оренди земельної частки (паю), шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не означає знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання відповідного договору.

Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19, від яких Велика Палата Верховного Суду не вважала за необхідне відступити (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20)).

Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.

Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18).

Отже, внаслідок виділення земельної ділянки у натурі (на місцевості) предмет оренди за договором оренди земельної частки (паю) не зникає, а відбувається тільки зміна його юридичного статусу на земельну ділянку, а тому припис пункту 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю) суперечить актам цивільного законодавства - ЦК України та Закону України «Про оренду землі».

Аналогічний висновок виклала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19.

Також у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що сторони не передбачили у договорі оренди земельної частки (паю) застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору оренди земельної частки (паю). Домовленість сторін про переукладення договору земельної частки (паю) слід розуміти як таку, що виключає можливість автоматичного припинення зобов`язань за ним у випадку виділення земельної ділянки на місцевості.

Згідно з частиною другою статті 95 ЗК України порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (частина друга статті 651 ЦК України).

Згідно з пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю) у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством.

Словосполучення «переукладення договору», яке вжили сторони у договорі оренди земельної частки (паю), а парламент у розділі IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти і як укладення нового договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням необхідних змін у предметі оренди відповідно до юридичного статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, і як внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення у частині предмета оренди у відповідність з юридичним статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням тих, які стосуються предмета оренди, можна змінити виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19).

Вирішуючи спори щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) суди мають ураховувати, що зміна юридичного статусу земельної частки (паю) та зміна юридичного статусу власника сертифікату на право на земельну частку (пай) не мають наслідком автоматичне припинення раніше укладеного договору оренди земельної частки (паю), крім випадків, коли сторони передбачили це у договорі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19).

Аналогічний правовій висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19.

Апеляційний суд виходить з того, що переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки в натурі можливо на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.

Як вбачається із матеріалів справи, у зв`язку із заміною сертифіката на право на земельну частку (пай) на правовстановлюючі документи на земельні ділянки ОСОБА_1 став власником двох земельних ділянок: площею 4,7102 га з кадастровим номером :44:000:0002 та площею 1,0298 га з кадастровим номером :47:000:0028. Загальна площа двох земельних ділянок становить 5,74 га.

ПрАТ «АПК-Інвест» у позові просить переукласти з відповідачем договір оренди саме на зазначені дві земельні ділянки, тобто на ділянки, які майже на 1,00 га більші порівняно з тим, що було узгоджено сторонами в договорі від 22 березня 2012 року.

Однак, оскільки у спірному випадку ОСОБА_1 набув у власність дві земельні ділянки площею 4,7102 та 1,0298 га, кожна з яких може бути самостійним предметом договору оренди. При цьому земельна ділянка площею 4,7102 га не перевищує площу земельної ділянки (4,78 умовних кадастрових гектарів), яка була предметом договору оренди частки (паю) від 22 березня 2012 року, тому колегія суддів вважає за доцільне змінити рішення суду першої інстанції, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:

«Позовні вимоги Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа підприємець ОСОБА_3 , про переукладення договору задовольнити частково.

Визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки :44:000:0002 площею 4,7102 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 20.04.2018, зазначивши:

- в п.1.1 Договору предметом Договору земельну ділянку розміром 4,7102 га, з кадастровим номером :44:000:0002, вартістю___________, яка розміщена на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 4.71 га, сіножатні -0,0000 га; пасовища 0,0000 га;

- змінивши по всьому тексту Договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках».

В іншій частині рішення суду має бути залишено без змін.

Керуючись ст.ст. 367, ст. 374, п. 2 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 381, 382 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 , задовольнити частково.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року змінити, виклавши резолютивну частину рішення в наступній редакції:

«Позовні вимоги Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа підприємець ОСОБА_3 , про переукладення договору задовольнити частково.

Визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки :44:000:0002 площею 4,7102 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 20.04.2018, зазначивши:

- в п.1.1 Договору предметом Договору земельну ділянку розміром 4,7102 га, з кадастровим номером :44:000:0002, вартістю___________, яка розміщена на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 4.71 га, сіножатні -0,0000 га; пасовища 0,0000 га;

- змінивши по всьому тексту Договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках».

В іншій частині в задоволенні позовних вимог Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа підприємець ОСОБА_3 , про переукладення договору - відмовити.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року в частині розподілу судових витрат залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 24 червня 2024 року.

Головуючий:

Судді: