Провадження № 22-ц/812/239/24
П О С Т А Н О В А

іменем України

01 квітня 2024 року м. Миколаїв

справа № 490/577/21

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Лівінського І.В.,

суддів: Кушнірової Т.Б., Шаманської Н.О.,

із секретарем судового засідання ОСОБА_1

за участі представника позивача адвоката Зінкевича Д.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження в режимі відеоконференції

апеляційну скаргу

ОСОБА_2

на рішення Центрального районного суду м. Миколаєва, ухваленого 08 грудня 2023 року під головуванням судді Гуденко О.А., в приміщенні цього ж суду, повне судове рішення складено 11 грудня 2023 року, у цивільній справі

за позовом

ОСОБА_2 до Приватного підприємства «Вега-Груп» про визнання майнових прав по договору купівлі-продажу майнових прав та

за зустрічним позовом

Приватного підприємства «Вега-Груп» до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав,

у с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви

У січні 2021 року ОСОБА_2 звернувся з позовом до Приватного підприємства «Вега-Груп» (далі - ПП «Вега-Груп») про визнання майнових прав по договору купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року.

Позивач зазначав, що 18 жовтня 2018 року уклав з відповідачем договір купівлі-продажу майнових прав (далі- Договір), відповідно до якого відповідач зобов`язується передати у його власність майнові права на нежитлове приміщення, обумовлене договором, загальною площею 156,40 м2 , а ОСОБА_2 зобов`язується прийняти та оплатити майнові права. Позивач зі свого боку повністю виконав умови договору та сплатив на рахунок відповідача вартість майнових прав. Наприкінці 2019 року він звернувся до ОСОБА_3 про надання інформації щодо закінчення будівництва, на що останній відповів, що термін здачі об`єкту планується на 2020 рік та запропонував повернути кошти, тобто розірвати договір. У жовтні 2020 року ОСОБА_3 , йому повідомив, що частина приміщення, яка згідно договору повинна була бути передана позивачу, буде вилучена на користь іншого впливового покупця. В кінці грудня 2020 року він виявив, що в приміщенні, яке мало бути йому передане побудована стіна, яка розділяє його на дві відокремлені частки. Таким чином, відповідач фактично не визнає його майнові права на об`єкт договору.

Посилаючись на статті 177, 392 ЦК України, позивач просив суд визнати за ним майнові права за договором купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року, а саме на об`єкт по АДРЕСА_1 з наступними характеристиками : загальна площа 156,40 м2, поверх 1, секція 3.

Узагальнені доводи інших учасників

Під час розгляду справи відповідач подав відзив на позовну заяву, у якому просив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 відмовити в повному обсязі, посилаючись на те, що станом на 16 лютого 2021 року багатоквартирний житловий будинок до експлуатації не введено. Сертифікат про готовність об`єкта будівництва до експлуатації ПП «Вега - Груп» не отримано, поштову адресу житловому будинку не присвоєно. Згідно з пунктом 3.1 Договору, після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості, продавець зобов`язується повідомити покупця про дату передачі об`єкта нерухомості під заселення. На даний час ПП «Вега - Груп» не повідомляло будь-кого з покупців про дату введення об`єкту нерухомості в експлуатацію (такі документи лише готуються), акт прийому-передачі майнових прав на нерухомість з будь-яким покупцем не підписано.

Позивач жодного разу офіційно не звертався до ПП «Вега - Груп» з питань, що стосуються будівництва об`єкту нерухомості, не ставив питання про дату введення об`єкта в експлуатацію або щодо порушення умов Договору.

Відповідач вважає, що звернення до суду з даними позовними вимогами є передчасними та позивач вибрав неналежний спосіб захисту свого нібито порушеного права. Жодного доказу того, що відповідач порушив права позивача до позовної заяви не додано.

17 березня 2021 року позивач подав відповідь на відзив, в якому зазначає, що відповідач фактично визнав позов, що є підставою для застосування положень частини 3 статті 200 ЦПК України - ухвалення судом у підготовчому засіданні рішення про задоволення позову. Зазначає, що ним заявлено позов саме про визнання майнових прав за Договором.

В липні 2021 року ПП "Вега -Груп" звернулося з зустрічним позовом до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 2/Н від 18 жовтня 2018 року.

В обґрунтування позову відповідач посилається на порушення покупцем ОСОБА_2 умов Договору та не підписання останнім акту прийому-передачі нежитлового приміщення. Зазначає, що після введення об`єкта нерухомості в експлуатацію 22 березня 2021 року, ПП "Вега -Груп" 11 травня 2021 року направило ОСОБА_2 повідомлення про необхідність підписання ним акту прийому-передачі нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 . Проте вказане повідомлення відповідачем отримано не було, акт ОСОБА_2 не підписано, що є порушенням пункту 6.4.3 Договору. Посилаючись на статтю 651 ЦК України ПП "Вега -Груп" просило суд зустрічний позов об`єднати в одне провадження з первісним позовом. Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 2/Н від 18 жовтня 2018 року, укладений між ПП "Вега -Груп" та ОСОБА_2

13 липня 2021 року ОСОБА_2 подав відзив на зустрічний позов, в якому просив відмовити у задоволенні зустрічного позову, посилаючись на те, що ПП «Вега-Груп» неналежним чином намагалось повідомити його про необхідність підписання акту прийому - передачі нежитлового приміщення, адже направило повідомлення Укрпоштою, посилкою за тарифом «Стандарт», яким включено доставку до смт/села та SMS/Viber з повідомленням одержувача, а не цінним листом з повідомленням про вручення або кур`єром з доставкою. ОСОБА_2 також зазначає, що ПП «Вега-Груп» при відправленні посилки на Укрпошті не вказав адресу одержувача, вказав невірний номер телефона та невірний поштовий індекс.(54002 замість 54046, та НОМЕР_1 замість правильного НОМЕР_2 ), що унеможливило вручення йому цього повідомлення. Також згідно опису до посилки не можливо встановити, чи було там повідомлення з запрошенням на підписання акту, чи ні, який документ було вложено не зрозуміло та не вказано. Крім того, порушено строки його повідомлення встановлені пунктом 4.3 Договору - протягом 5 робочих днів з моменту введення об`єкта в експлуатацію. Посилку відправлено лише 20 травня 2021 року, а не 11 травня, як зазначено у зустрічному позові, тобто через 2 місяці після введення об`єкта в експлуатацію. Зазначає, що ПП «Вега-Груп» порушило всі строки згідно Договору, а саме вчасне інформування покупця про введення об`єкта в експлуатацію, про дату передачі об`єкта нерухомості під заселення, запрошення покупця до підписання акту прийому-передачі нежитлового приміщення та акту огляду приміщення за якістю. Також зазначає, що одностороння відмова продавця та розірвання договору в односторонньому порядку не передбачена ні умовами Договору, ні чинним законодавством. ПП «Вега-Груп» умисно ухиляється від передачі нежитлового приміщення у власність позивача, навіть до закінчення терміну підписання акту, який спливає 05 липня 2021 року, продавець вже звернувся до суду з вимогою про розірвання Договору, при цьому на його лист від 27 травня 2021 року з вимогою повідомити місце, дату та час підписання акту прийому-передачі майнових прав, навіть не надав відповіді. Крім того, 05 липня 2021 року ОСОБА_3 в телефонній розмові повідомив йому, що ПП «Вега-Груп» приміщення передавати не буде, акт підписувати не буде і вони розривають договір в судовому порядку.

Отже ПП «Вега-Груп» не повідомило його про необхідність підписання акту прийому-передачі майнових прав, грубо порушує та не виконує умови Договору, умисно не передає у його власність майнові права на нежитлове приміщення, не надало йому примірник акту прийому-передачі, завірену копію акту введення об`єкту нерухомості в експлуатацію, копію технічного паспорту на будинок.

В квітні 2023 року ОСОБА_2 надав додаткові письмові пояснення по суті позову, в яких зазначає, що вказаний Договір є дійсним до теперішнього часу. Станом на момент відчуження належного йому нежитлового приміщення ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 Договір не був розірваний. Відповідач вводить суд в оману, тому що вже станом на грудень 2020 року належне йому приміщення було неправомірно розділено відповідачем на частини, одна з яких продана 17 травня 2021 року ОСОБА_6 та ОСОБА_7 ( приміщення 5-1,5-2 загальною площею 99 м2 на першому поверсі секція 3), а частина 05 липня 2021 - ОСОБА_5 ( приміщення 4-1, загальна площа 113,9 м2, перший поверх секція 3). Наведене підтверджується висновком судового експерта № 115-186. Отже відповідач не запрошував його на підписання акту прийому-передачі майнових прав, оскільки станом на травень 2021 року його нежитлового приміщення вже не існувало, воно було розділене та його планування змінено, та без його згоди незаконно передано ОСОБА_7 , ОСОБА_6 та ОСОБА_5 .

В травні 2023 року ОСОБА_2 надав додаткові письмові пояснення по суті позову, в яких наголошує, що відповідач умисно не сповіщав його про введення об`єкта нерухомості в експлуатацію, при цьому продав частину належного йому приміщення у складі приміщень 5-1 та 5-2 ОСОБА_6 та ОСОБА_7 ще 17 травня 2021 року, а через 2 дні після подачі зустрічного позову продав залишок належного йому приміщення ОСОБА_5 . Продавець не мав права перепродувати належні йому майнові права стороннім особам, оскільки вказаний договір не був розірваним. Відповідач навіть не відповів на його лис-вимогу про передачу майнових прав, отриманий ним 15 червня 2021 року, лише телефоном повідомив, що буде вирішувати це питання в судовому порядку. З приводу незаконних дій відповідача наразі ведеться досудове розслідування у 10 кримінальних провадженнях

В грудні 2023 року ПП "Вега-Груп" надало додаткові письмові пояснення щодо обставин справи та просило про задоволення зустрічних позовних вимог та відмовити у задоволенні первісного позову, обґрунтовуючи це тим, що після введення об`єкту нерухомості в експлуатацію весною 2021 року загальна площа нежитлового приміщення, майнові права на яке придбав ОСОБА_2 (156,4 м2) зменшилася на 42,5 м2, а тому ПП «Вега-Груп» запропонувало йому підписати Акт прийому-передачі майнових прав на нежитлове приміщення, загальною площею 113,9 м2, поверх 1, секція 3 із відшкодуванням різниці вартості майнових прав згідно Договору та фактичною площею. Прибувши до відділу продажів підприємства ОСОБА_2 , в усній формі категорично відмовився від підписання акту на нежитлове приміщення, площею 113,9 м2, вимагаючи передання йому 156,4 м2. Після чого протягом квітня 2021 року багаторазово прибував до відділу продажу та влаштовував скандали з приводу недостатності квадратних метрів та вимагав передачі йому саме 156,4 м2, при цьому відмовлявся від підписання акту прийому-передачі на 113,9 м2. Звертає увагу суду, що з квітня 2021 ОСОБА_2 , було достеменно відомо про введення об`єкту нерухомості в експлуатацію та необхідності підписання Акту прийому -передачі нежитлового приміщення площею 113,9 м2. При кожному візиті позивача працівники ПП «Вега-Груп» пропонували останньому підписати відповідний Акт, на що він відмовлявся в категоричній формі. ПП «Вега-Груп» зазначає, що не заперечує, що ОСОБА_2 в повному обсязі оплатив вартість майнових прав в сумі 2045712 грн. Однак, після неодноразової відмови ОСОБА_2 , та зловживання ним своїми правами ПП «Вега-Груп» вирішило повернути йому отримані грошові кошти, після чого майнові права на нежитлове приміщення, площею 113,9 м2 було продано ОСОБА_5 .

На теперішній час підприємство готово повернути ОСОБА_2 отримані за договором № 2/Н від 18 жовтня 2018 року грошові кошти в повному обсязі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 08 грудня 2023 року у задоволенні первісного позову ОСОБА_2 до ПП «Вега-Груп» про визнання майнових прав по договору купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року відмовлено.

Зустрічний позов ПП «Вега-Груп» до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року задоволено частково.

Ухвалено розірвати договір купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року, укладений між ПП «Вега-Груп» та ОСОБА_2 . Стягнути на користь ОСОБА_2 з ПП «Вега-Груп» грошові кошти у розмірі 2 045 712 (два мільйони сорок п`ять тисяч сімсот дванадцять) гривень, сплачених за договором купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що предметом позовних вимог ОСОБА_2 є майнові права за Договором купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року на нежитлові приміщення проектною площею 156, 40 м2 на першому поверсі в третій секції у спосіб їх визнання. Тобто предметом спору не є конкретно визначені приміщення, а є лише проектні квадратні метри нежитлових приміщень з визначенням їх розташування та будівельними характеристиками.

Спосіб захисту права, яке позивач вважає порушеним, має відповідати умовам договору та законодавчо визначеним наслідкам невиконання договірного зобов`язання; належні позовні вимоги в такому випадку характеризуються тим, що можуть бути заявлені саме до учасників зобов`язальних відносин, а не до необмеженого кола осіб (як то в даному випадку мало б бути - адже право власності на спірне нежитлове приміщення зареєстровано за іншими особами, до яких вимог позову не заявлено).

Позивач уклав з ПП «Вега-Груп» договір купівлі-продажу майнових прав 18 жовтня 2018 року, тобто до введення багатоквартирного будинку в експлуатацію. Водночас матеріали справи не містять доказів первинної реєстрації права власності на спірне нежитлове приміщення як на об`єкт нерухомого майна; чинне законодавство також не передбачає виникнення права власності на окремі приміщення як об`єкт права власності у забудовника (замовника будівництва) за результатами введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку.

Таким чином, позивач не міг набути право власності на спірне нежитлове приміщення як на об`єкт нерухомості просто за фактом введення в експлуатацію будинку, в якому воно знаходиться. Також такого права не набула жодна інша особа, у зв`язку із чим право власності на це приміщення як на вже існуючий об`єкт нерухомості не могло бути передано позивачеві за договором без підписання окремого акту прийому-передачі та інших документів, на підставі яких покупець мав здійснити державну реєстрацію права власності.

З огляду на встановлені судом обставини справи та умови укладеного договору на момент звернення до суду та на час прийняття судового рішення у позивача не виникло право власності на спірне нежитлове приміщення, натомість невиконання відповідачами свого обов`язку за договором фактично позбавило позивача не права власності, а можливості реалізувати своє право вимоги на передачу відповідного майна, та відповідно, як наслідок, набути та оформити у встановленому законодавством позасудовому порядку право власності на нежитлове приміщення, що він і мав на меті, укладаючи договір.

Оскільки договором купівлі-продажу майнових прав № 2/Н передбачено передачу відповідачем позивачу певної частини об`єкта будівництва після завершення його будівництва за актом приймання-передачі майнових прав після введення об`єкту нерухомості в експлуатацію, то право власності на спірний об`єкт у позивача виникає лише після завершення будівництва об`єкту, введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту, фактичної передачі його покупцю та державної реєстрації за ним права власності.

Отже, ні на час звернення до суду, ні на момент вирішення даного спору позивач у встановленому законом порядку не набув право власності на спірне нежитлове приміщення, оскільки факт створення відповідного об`єкту нерухомості, площею 156,4 м2 шляхом завершення його будівництва та прийняття в експлуатацію в установленому законом порядку, а також передання позивачеві за актом приймання-передачі нежитлового приміщення в цьому об`єкті не доведено.

Оскільки зобов`язальні правовідносини між сторонами, які виникли за договором купівлі-продажу майнових прав № 2/Н від 18 жовтня 2018 року на час звернення ОСОБА_2 до суду з цим позовом не припинилися виконанням та набуттям у зв`язку з цим позивачем права власності на конкретне нерухоме майно, а судове рішення не може підміняти собою правовстановлюючих документів, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги «визнати за ОСОБА_2 майнові права за договором купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18.10.2018, а саме на об`єкт по АДРЕСА_1 з визначеними конкретними характеристиками» - не є належним способом захисту порушеного права.

Тим більше, що на час вирішення справи спірне нежитлове приміщення вже не існує у визначених у позові та договорі характеристиках, об`єкт нерухомості введено в експлуатацію та відчужено на користь інших осіб, які не є учасниками процесу і про залучення яких позивачем, незважаючи на неодноразові роз`яснення суду, не заявлялося. Належним способом захисту прав позивача у даному випадку є звернення з відповідним позовом про стягнення збитків внаслідок невиконання умов договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного між ним та ПП «Вега-груп».

За відсутності нежитлового приміщення у визначеному договором розмірі і за відсутності доведення того, що таке приміщення може бути відновлено, ОСОБА_2 як сторона договору не зможе реально отримати очікуване при укладенні договору та його право власності на нежитлове приміщення згідно умов договору, площею 156,4 м2 не буде ним реалізовано ( адже такий об`єкт нерухомості наразі не існує в натурі).

Спір між ОСОБА_2 , як покупцем та ПП "Вега-Груп", як продавцем, виник з приводу зобов`язальних правовідносин, а саме щодо невиконання умов договору; предмет указаного договору (майнове право позивача вимагати від підприємства передання йому у власність окремого нежитлового приміщення), зміст договору та відповідне матеріально-правове регулювання свідчать про те, що нереалізоване право покупця може захищатися способами, передбаченими для зобов`язальних правовідносин.

Враховуючи вищенаведені обставини, приписи статей 651-653 ЦК України, принципи добросовісності та розумності цивільного судочинства, принцип верховенства права, суд прийшов до висновку про необхідність захисту порушених прав ОСОБА_2 у найбільш ефективний та прийнятний спосіб, який з урахуванням зміни істотних обставин, що існують на час вирішення справи, найбільш повно сприятиме відновленню прав обох сторін договору та забезпечить відновлення прав ОСОБА_2 , а саме шляхом розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 2/Н від 18 жовтня 2018 року з одночасним поверненням сторін у первісний стан, а саме повернення на користь покупця ОСОБА_2 від ПП «Вега-Груп» отриманих за договором грошових коштів у розмірі 2 045 712 грн. , що є справедливим розподілом між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 , посилаючись на незаконність вказаного судового рішення, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального і процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити первісний позов та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Узагальнені доводи апеляційної скарги

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд зробив неправильний висновок, який суперечить дійсним обставинам справи вказавши, що позивач жодного разу офіційно не звертався до ПП «Вега-Груп» з питань, що стосуються будівництва, не ставив питання про дату введення об`єкта в експлуатацію або щодо порушення умов Договору, оскільки суд в рішенні не вказав суттєву обставину про письмове звернення ОСОБА_2 - лист вимогу від 27 травня 2021 року до ПП «Вега-Груп», яке воно отримало цінним листом 15 червня 2021 року, в якому ОСОБА_2 наголошував на грубому порушенні умов договору пунктів 3.1,4.1,4.3,4.7, а також вимагав у ПП «Вега-Груп» зазначити місце, час та дату підписання Акту приймання-передачі майнових прав, надати акт введення об`єкта нерухомості в експлуатацію, копію технічного паспорту та повідомити про дату передачі об`єкту під заселення.

Жодних доказів того, що апелянт, як Покупець втратив інтерес до приймання майнових прав, матеріали справи не містять. В матеріалах справи не має жодного доказу і факту існування Акту передачі майнових прав на нежитлове приміщення від ПП «Вега-Груп» позивачу ОСОБА_2 , не має доказу передачі Акту та повідомлення апелянта, як Покупця, будь яким способом, будь якою особою для підпису.

Апелянт зазначає, що суд зробив неправильний висновок, що предметом спору не є конкретно визначені приміщення, а є лише проектні квадратні метри нежитлових приміщень. В пунктах 2.2, 2.3 Договору вказані будівельні характеристики нежитлового приміщення з чітким плануванням та визначеним місцем в будинку. Суд неправильно та помилково тлумачить пункт 2.4 Договору. В тексті договору чітко вказано, що Покупець придбає майнові права на індивідуально визначену у пункті 2.2 даного Договору частину об`єкту нерухомості, майнові права на яке передаються Продавцем Покупцеві відповідно до умов Договору. Згідно Договору Покупець придбає майнові права ні на проект, ні на проектні метри, а на частину об`єкту нерухомості, індивідуально визначену в договорі, який будується по проекту, в якому передбачається будівництво частини об`єкту нерухомості, індивідуально визначену в договорі та є зобов`язанням Продавця по будівництву та введення в експлуатацію. Отже, суд зробив висновок, що апелянт придбав майнові права на віртуальну частину об`єкту нерухомості.

Судом неповно з`ясовано хто перший придбав майнові права на спірний об`єкт нерухомості та є законним власником майнових прав, що є підставою скасування оскаржуваного рішення, відповідно до частини 1 статті 376 ЦПК України.

Також, висновок суду не відповідає запропонованому позивачем способу захисту його права власності на майнові права, так як позивач просив суд захистити не його право власності на об`єкт нерухомого майна, а його придбане на підставі Договору майнове право, тобто його можливість реалізувати своє право вимоги на передачу відповідного майна, яке суд безпідставно не захистив, порушивши право ОСОБА_2 на судовий захист. Суд приймаючи рішення залишив поза увагою, що захист майнових прав здійснюється у порядку визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Натомість, суд відмовив у захисті прав позивачу, шляхом визнання права, мотивувавши це тим, що на час вирішення справи, спірне нежитлове приміщення вже не існувало у визначених у позові та Договорі характеристиках, об`єкт нерухомості введено в експлуатацію та відчужено на користь інших осіб, які не є учасниками процесу. Апелянт не погоджується із таким висновком суду, вважає його безпідставним, оскільки ОСОБА_2 набув на праві власності майнові права, які мали бути реалізовані у право власності на нежитлове приміщення, але через невизнання цих прав відповідачем, спірне нерухоме майно перейшло у власність до інших осіб.

Що стосується часткового задоволення зустрічного позову, то апелянт вважає рішення незаконним та необґрунтованим, оскільки відсутні фактичні та юридичні підстави для розірвання Договору на підставі приписів статей 651-653 ЦК України, так як ОСОБА_2 не допускав істотного порушення вказаного договору, а ПП «Вега-Груп» не було позбавлено того на що вони розраховували при укладанні Договору з ОСОБА_2 .

Апелянт зазначає, що не підписанню ним, як покупцем, акту у порядку та строки передбачені пунктами 4.1,4.3,4.4 Договору як умови для ініціювання розірвання договору Продавцем, обов`язково має передувати належне виконання Продавцем умов пункту 4.3 Договору, а саме повідомлення Покупця про місце та час підписання акту, а так як такого повідомлення не було з боку відповідача то підстави вважати Покупця таким, що допустив не підписання акту приймання-передачі майнових прав у порядку та строки відсутні.

Узагальненні доводи інших учасників справи

Відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом, від відповідача до апеляційного суду не надійшов.

2. Мотивувальна частина

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Встановлені судом першої інстанції обставини справи

Судом встановлено, що 18 жовтня 2018 року між ПП «Вега-Груп» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2/Н, відповідно до якого Продавець зобов`язується у порядку та на умовах, визначених у даному Договорі, передати у власність Покупцеві майнові права на нежитлове приміщення, а Покупець зобов`язується в порядку та на умовах, визначених Договором, прийняти та оплатити майнові права.

Нежитлове приміщення, яке зазначено в пункті 2.1, майнові права на яке придбає Покупець, має такі характеристики: будівельна адреса АДРЕСА_1 ; загальна площа (в м.кв.) - 156, 40; поверх - 1; секція - 3 (індивідуально визначене у пункті 2.2 Договору). В пункті 2.4 Договору зазначено, що загальна площа цього нежитлового приміщення є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорту, при цьому площа введеного в експлуатацію нежитлового приміщення може відрізнятися від проектної площі не більше ніж на 2%.

Відповідно до пункту 4.1 майнові права за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту. Акт підписується Сторонами не пізніше 5 (п`яти) робочих днів з дати введення об`єкту нерухомості в експлуатацію за умови здійснення Покупцем оплати 100% загальної вартості майнових прав, що визначені у пункті 5 даного Договору.

Відповідно до пункту 2.5 Договору запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості IV квартал 2019 року.

Відповідно до пункту 4.3 Договору продавець протягом 5 днів з моменту введення об`єкта в експлуатацію повинен запросити покупця до підписання акту і зазначити місце, дату та час для підписання.

Згідно пункту 4.4 Договору, право власності на майнові права переходить від Продавця до Покупця після підписання Акту, для підписання якого та отримання інших документів Покупець має з`явитися до Продавця протягом 30 робочих днів з моменту інформування, передбаченого пунктом 4.3 Договору. За наявності поважних причин Покупець повинен письмово попередити про них Продавця та отримати його письмову згоду на продовження терміну підписання Акту.

Пунктом 4.7 Договору сторони погодили, що одночасно з підписанням Акту, Продавець надає Покупцю примірник Акту, завірену печаткою копію Акту введення об`єкту нерухомості в експлуатацію, копію технічного паспорту на будинок.

Відповідно до п.7.1. Договору, за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за даним Договором сторони несуть відповідальність, передбачену даним Договором та чинним законодавством України. Припинення дії даного Договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії даного Договору.

Пунктом 8.3 Договору сторони погодили, що продавець має право ініціювати розірвання даного Договору після завершення будівництва та введення Об`єкту нерухомості в експлуатацію в разі не підписання покупцем акту у порядку та у строки, передбачені п.п. 4.1-4.4 даного Договору.

Розділом 9 Договору сторони погодили, що будь-які повідомлення направляються та вважаються врученими іншій стороні, якщо вони направлені поштою цінним листом з повідомленням про вручення або з кур`єром за поштовою адресою сторони, що вказана серед реквізитів сторін даного договору.

Як вбачається з розділу 10 даного Договору «реквізити сторін» - вказана поштова адреса ОСОБА_2 - АДРЕСА_3 - без зазначення поштового індексу та номеру телефона.

Сторони Договору погодили, що загальна вартість майнових прав за даним Договором щодо вартості нежитлового приміщення складає 2 045 712 грн 00 коп. (пункт 5.1 Договору).

Сторонами погоджено графік оплати за Договором, відповідно до якого: 23 жовтня 2018 року сплачується 4% від вартості нежилого приміщення у розмірі 100 000 грн; 09 листопада 2018 року сплачується 68% вартості нежилого приміщення у розмірі 1 400 000 грн; 25 грудня 2018 року сплачується 28% вартості нежилого приміщення у розмірі 545 712 грн (т.1 а.с.12).

З наданих позивачем копій платіжних доручень вбачається, що позивач на виконання Договору здійснив платежі: 19 жовтня 2018 року - 100 000 грн 00 коп.; 01 листопада 2018 року - 890 000 грн 00 коп. та 510 000 грн 00 коп.; 21 грудня 2018 року - 545 712 грн 00 коп.(т.1 а.с.14-17)

Як встановлено судом і не заперечується сторонами справи - ОСОБА_2 оплата згідно умов Договору внесена в повному обсязі.

22 березня 2021 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради надало ПП «Вега -Груп» сертифікат щодо відповідності закінченого будівництвом об`єкта багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями. 14 квітня 2021 року Виконавчим комітетом Миколаївської міської ради прийнято рішення про надання нової адреси вказаному об`єкту - багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 .

З вказаного сертифікату вбачається, що початком будівництва є 24 липня 2019 року, а датою завершення будівництва - 22 березня 2021 року.

20 травня 2021 року ПП «Вега-Груп» направило ОСОБА_2 цінним поштовим листом зі зворотнім поштовим повідомленням за адресою АДРЕСА_3 повідомлення про введення в експлуатацію 22 березня 2021 року об`єкта нерухомості та запрошення щодо підписання акту прийому-передачі на виконання умов Договору № 2/н протягом 30 робочих днів з 09.00 до 18.00 годин за адресою АДРЕСА_2 , зазначено також його номер телефону НОМЕР_2 , поштовий індекс - 54002.

03 червня 2021 року цей лист повернувся на адресу ПП «Вега-Груп» з поштовою відміткою «за закінченням терміну зберігання».

На квитанції про відправлення номер телефона отримувача зазначено НОМЕР_1 , але дійсний номер телефона позивача - НОМЕР_3 .

Між тим, як стверджує сам ОСОБА_2 у своїй заяві на адресу суду першої інстанції від 04 червня 2021 року - про введення в експлуатацію спірного об`єкту нерухомості йому стало відомо вже в квітні 2021 року. Також, він навіть отримав відповідні документи на підтвердження цього.

Станом на час введення об`єкту в експлуатацію 22 березня 2021 року, до переліку осіб, яким належали майнові права на об`єкт будівництва за адресою АДРЕСА_2 , входив, серед інших ОСОБА_2 - секція В, приміщення 4-1.

Також в підготовчому судовому засіданні позивач долучив до матеріалів справи Інформаційні витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з яких вбачається, що приміщення 4-1, площею 113,9 кв.м. по АДРЕСА_4 зареєстровано на праві власності за ОСОБА_5 .

Позиція апеляційного суду

Щодо первісного позову ОСОБА_2 .

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою вказаної статті.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Частиною 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до положень пункту 77, 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року, в редакції на час виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку.

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 1 січня 2013 р., особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом з метою забезпечення державної реєстрації права власності кожного окремого власника нерухомого майна можуть бути подані для долучення до Державного реєстру прав:

документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна, а також випадків, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта);

затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу;

документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

Документи для долучення до Державного реєстру прав, передбачені цим пунктом, подаються у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку, із зазначенням у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92-95 постанови).

Предметом позовних вимог ОСОБА_2 у даній справі є визнання майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року на нежитлові приміщення проектною площею 156,40 кв. м. на першому поверсі в третій секції об`єкту по АДРЕСА_1 .

Пред`являючи такі вимоги в січні 2021 року, позивач виходив з того, що між ним та відповідачем склалися зобов`язальні правовідносини з приводу невиконання останнім обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав.

Між тим, під час проведення підготовчого судового засідання встановлено, що 22 березня 2021 року будівництво вказаного об`єкту завершено, його введено в експлуатацію та присвоєна адреса: АДРЕСА_2 . При цьому, до переліку осіб, яким належали майнові права на об`єкт будівництва за цією адресою, входив ОСОБА_2 - секція В, приміщення 4-1 (т. 2 а.с. 174 зворот).

Також встановлено, що 8 липня 2021 року приміщення 4-1, площею 113,9 кв.м. по АДРЕСА_4 , зареєстровано на праві власності за ОСОБА_5 .

Отже на момент розгляду справи в суді відбулось не лише завершення будівництва спірного об`єкту, а і реєстрація права власності на об`єкт, який був предметом спірного договору майнових прав, за іншою особою - ОСОБА_5 .

За такого, спірні правовідносини за позовними вимогами ОСОБА_2 безпосередньо стосуються прав і обов`язків ОСОБА_5 .

Натомість клопотань про залучення останнього, як співвідповідача, позивач не заявляв.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 квітня 2018 року по справі № 523/9076/16-ц зазначила, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи

Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (частини перша-четверта статті 51 ЦПК України).

Пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Викладене узгоджується із висновками Верховного Суду, висловленими у постановах від 30 квітня 2020 року справа № 352/382/18 провадження № 61-40424св18.

За такого, основний висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 є правильним.

Доводи апеляційної скарги про належне виконання ОСОБА_2 умов оскаржуваного договору купівлі-продажу майнових прав, не можуть вважатись достатніми для задоволення первісного позову, з наведених вище підстав.

Щодо вимог зустрічного позову про розірвання договору

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватись з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Вирішальне значення для застосування положення частини другої статті 651 ЦК України має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 24 червня 2021 року у справі № 686/19271/19 (провадження № 61-9459св20).

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Аналогічна позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (п. 8.14).

ПП «Вега-Груп» як на підставу розірвання договору купівлі-продажу майнових прав посилається на те, що відповідач відповідно до п. 6.4.3 Договору не з`явився для підписання Акту прийому передачі нежитлового приміщення, що і є підставою відповідно до пункту 8.3 договору для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 18.10.2018 року.

В свою чергу, відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_2 заперечує наведені обставини, посилаючись на те, що жодного повідомлення в передбаченому Договором порядку про необхідність підписання такого Акту від продавця не отримував.

Сторонами визнано наступні обставини: 1) що ОСОБА_2 виконав умови договору щодо повної оплати майнових прав, 2) що ПП «Вега-Груп» не було передано ОСОБА_2 , нежитлове приміщення згідно Додатку № 2 до вказаного договору.

Згідно Технічного паспорту на будинок квартирного типу за будівельною адресою АДРЕСА_1 , станом на 22 лютого 2021 року, за замовленням ПП «Вега-Груп», на першому поверсі наявні наступні нежитлові приміщення : №1-1 - площею 277,2 кв.м., №3-1- площею 80,6 кв.м., №2-1- площею 209,7 кв.м., №4-1 - площею 113,9 кв.м., №5-1- площею 99,0 кв.м., №6-1- площею 59,7 кв.м. (це торгові зали), приміщення загального користування 140,3 кв.м.

Такі ж дані містяться в технічних паспортах на приміщення 5-1(89,8 кв.м.) та приміщення 5-2(площею 9,2 кв.м.), які належать на праві власності по частині ОСОБА_7 , та ОСОБА_6 на підставі Договору купівлі-продажу майнових прав№ 4/Н від 3 вересня 2019 року та Акту прийому-передачі від 17.05.2021 року; та на приміщення 4-1 (113,9 кв.м.), яке належить на праві власності ОСОБА_5 на підставі Договору купівлі-продажу майнових прав № 7/Н від 05 липня 2021 року.

Отже, станом на час введення в експлуатацію спірного об`єкту нерухомості на першому поверсі не існувало приміщень, площею 156,4 кв.м.

За такого, суд дійшов обґрунтованого висновку, що за відсутності нежитлового приміщення у визначеному договором розмірі і за відсутності доведення того, що таке приміщення може бути відновлено, ОСОБА_2 як сторона договору не зможе реально отримати очікуване при укладенні договору та його право власності на нежитлове приміщення згідно умов договору, площею 156,4 кв.м. не буде ним реалізовано (адже такий об`єкт нерухомості наразі не існує в натурі).

Таким чином, задовольняючи вимоги зустрічного позову про розірвання оскаржуваного договору, суд першої інстанції обґрунтовано застосував у спірних правовідносинах приписи частини другої статті 651 ЦК України та з`ясував суттєві обставини цієї справи як щодо наявності факту порушення відповідачем умов договору, так і щодо наявності критерію істотності цього порушення договору.

Також суд правильно встановив порушення прав ОСОБА_2 , який сплатив обумовлену договором вартість майнових прав та не отримав цих прав у власність, як-то було очікувано покупцем при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав №2/Н від 18 жовтня 2018 року.

Верховний Суд неодноразово висловлював позицію щодо застосування принципу jura novit curia («суд знає закони»), згідно з яким неправильна юридична кваліфікація сторонами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм (див. пункт 144 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц). Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту (див. пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року справа № 917/1739/17 провадження № 12-161гс19).

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з ПП «Вега-Груп» на користь ОСОБА_2 2045712 грн, сплачених останнім по зазначеному договору, яке є належним способом захисту порушеного права.

Доводи апеляційної скарги про те, що ПП «Вега-Груп» не виконав умов оскаржуваного договору купівлі-продажу майнових прав, не передав ОСОБА_2 передбачений цим договором об`єкт, а також не повідомив позивача про введення об`єкта в експлуатацію, досліджувались судом першої інстанції, їм надана належна правова оцінка, з якою апеляційний суд погоджується.

ЄСПЛ у рішенні від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може різнитися залежно від характеру рішення. У справі «Трофимчук проти України» ЄСПЛ також зазначив, що хоч пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Отже, доводи апеляційної скарги та зміст оскаржуваного судового рішення не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а тому рішення підлягає залишенню без зміни відповідно до положень статті 375 ЦПК України.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 08 грудня 2023 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення у випадках та з підстав, передбачених статтею 389 ЦПК України.

ГоловуючийІ.В. Лівінський
Судді: Т.Б. Кушнірова Н.О. Шаманська

Повне судове рішення складено 8 квітня 2024 року.