Справа № 143/1095/23
ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
24.06.2024 року м. Погребище
Погребищенський районний суд Вінницької області в складі:
головуючого - судді Сича С.М.,
з участю секретаря Левченко М.О.,
розглянувши в порядку загального позовного провадження в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Конкурент» та Фермерського господарства «Дуби» про розірвання договорів оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ,-
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до Селянського (фермерського) господарства «Конкурент» та Фермерського господарства «Дуби» про розірвання договорів оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
05.10.2018 року між ним, як орендодавцем, та СФГ «Конкурент», як орендарем, укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки на строк 10 років (термін закінчення дії договору визначено 31.12.2028 року).
Право оренди земельної ділянки СФГ «Конкурент» зареєстровано в Реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.10.2018 року.
За змістом даного договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3352 грн. за рік.
Проте, СФГ «Конкурент» не виплатив йому орендну плату за період з 2019 по 2023 рік.
Разом із тим, при існуванні нерозірваного договору оренди землі від 05.10.2018 року позивач 30.08.2019 року уклав із ФГ «Дуби» договір оренди цієї ж земельної ділянки на строк 10 років (термін закінчення дії договору визначено 31.12.2029 року).
За змістом вказаного другого договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3352 грн. за рік.
Однак, ФГ «Дуби» також не виплатило йому орендну плату за період з 2019 по 2023 рік.
Посилаючись на наведені обставини та положення ст.ст.526, 629, 651 ЦК України, ст.ст.12, 15, 32 ЗУ «Про оренду землі», просить:
Ухвалою судді від 28.11.2023 відкрито провадження у справі та визначено проводити її розгляд за правилами загального позовного провадження (а. с. 37, 38).
Ухвалою суду від 21.02.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті (а. с. 71, 72).
Позивач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Голівський В.В. будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи в судове засідання не з`явились, причини неявки суду не повідомили (а. с. 107).
Представник позивача ОСОБА_1 адвокат Голівський В.В. через систему Електронний суд надіслав заяву про те, що позовні вимоги підтримують та просять їх задовольнити та не заперечують проти прийняття заочного рішення по справі (а. с. 100).
Відповідачі, будучи належним чином повідомленими про дату та час розгляду справи, в судове засідання повторно не з`явилися, а відтак суд, беручи до увагу позицію позивача та його представника, 24.06.2024 постановив ухвалу про заочний розгляд справи.
Суд, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, встановивши суть спірних правовідносин, що склалися між сторонами, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, встановив наступне.
05.10.2018 між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та СФГ «Конкурент», як орендарем, укладено Договір оренди землі, об`єктом якого є зазначена земельна ділянка (тут і далі Договір 1).
Згідно із п.8 Договору 1 його укладено строком на 10 років. Термін закінчення дії договору 31.12.2028 року.
За змістом п.п. 9 - 10 Договору 1 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розміром 3352 грн. в рік за земельну ділянку. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахуванням індексації.
У п. 11 Договору 1 визначено, що орендна плата вноситься не пізніше 31 грудня поточного року. Виплата орендної плати орендарем проводиться з наступного року після укладення договору. Сторони домовилися, що орендна плата сплачується орендодавцю за місцезнаходженням орендаря у бухгалтерії за наступною адресою: с.Спичинці, Погребищенський район, Вінницька область. Якщо орендодавець не звернувся для отримання орендної плати до орендаря за адресою, що вказана вище, у визначені даним договором строки та терміни, орендар звільняється від відповідальності за порушення строків виплати орендної плати.
В разі попередньої письмової домовленості між сторонами (письмова заява орендодавця і письмове погодження орендаря), орендар може здійснити виплату орендної плати в зручному для орендодавця місці, або сплатити її шляхом направлення на рахунок, вказаний орендодавцем у письмовій заяві, або в інший спосіб, не заборонений законом.
Виплата орендної плати в грошовій формі оформляється сторонами видатковим касовим ордером чи платіжною відомістю, якщо оплата здійснюється в готівковій формі або платіжним дорученням чи грошовим переказом на картрахунок орендодавця або поштовим переказом за місцем проживання орендодавця, якщо оплата здійснюється в безготівковій формі.
Згідно із п. 12 Договору 1 за письмовою згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі в межах розміру орендної плати, вказаної у п. 9 договору.
В силу п. 28 Договору 1 орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За змістом п. 29 Договору 1 орендодавець зобов`язаний своєчасно звертатися за отриманням орендної плати за адресою, передбаченою п.11 даного договору або своєчасно здійснити інші дії, передбачені п.11 даного договору, необхідні для отримання орендної плати.
У п. 31 Договору 1 визначено, що орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату, визначену договором.
Відповідно до п. 32 Договору 1 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
В п. 43 Договору 1 урегульовано, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами (а. с. 6 - 9).
29.10.2018 здійснено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) СФГ «Конкурент» щодо вказаної земельної ділянки та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (запис № 28704588 (а. с. 5).
Згідно із Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань від 09.11.2023 СФГ «Конкурент» знаходиться в стані припинення (а. с. 10).
30.08.2019 між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ФГ «Дуби», як орендарем, укладено Договір оренди землі, об`єктом якого є ця ж земельна ділянка (тут і далі Договір 2).
Згідно із п.8 Договору 2 його укладено строком на 10 років. Термін закінчення дії договору 31.12.2029 року.
Інші істотні умови Договору 2 є ідентичні вищезазначеним умовам Договору 1 (а. с. 12 - 15).
Вирішуючи питання щодо обґрунтованості позовних вимог про розірвання Договору 1 та Договору 2, суд виходить із наступного.
В статті 1 Закону України «Про оренду землі» закріплено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
В статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно із частина першою, другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі . Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим, за частиною другою ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої ст. 651 ЦК України.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17.
Водночас, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 викладено правову позицію про те, що аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
У постанові Верховного Суду від 28.06.2022 року у справі №551/542/20 викладено правовий висновок, зміст якого в цілому зводиться до того, що ухилення орендодавця від отримання орендної плати не може розцінюватися як неналежне виконання орендарем обов`язку по своєчасній сплаті орендної плати.
Частиною першою статті 526 ЦК України унормовано, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 міститься висновок, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
В частині другій статті 526 ЦК України регламентовано, що виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
Сукупний аналіз умов Договору 1 та Договору 2 дозволяє дійти висновку, що орендодавець зобов`язаний своєчасно, тобто до 31 грудня кожного поточного року, звертатися за отриманням орендної плати за адресою: с.Спичинці, Погребищенський район, Вінницька область, або направити орендарю письмову заяву про здійснення виплати орендної плати в зручному для орендодавця місці, або шляхом її направлення на рахунок, вказаний ним у такій письмовій заяві, або в інший спосіб, не заборонений законом.
Таким чином, за умовами Договору 1 та Договору 2 саме на позивача, як орендодавця, котрий передусім зацікавлений в отриманні грошових коштів за передану в користування земельну ділянку, покладається обов`язок своєчасно, тобто до 31 грудня кожного поточного року, звернутися до орендаря за отриманням орендної плати за визначеною сторонами адресою, або обрати інший спосіб отримання орендної плати, направивши орендарю письмову заяву, в якій запропонувати отримання ним орендної плати в іншому місці чи шляхом її перерахування на банківський рахунок, поштовим переказом тощо.
Із наведеного випливає, що за умовами згаданих договорів оренди виконання орендарем зобов`язання по виплаті орендної плати зумовлено вчиненням орендодавцем певних дій, що узгоджується із приписами частини другої статті 526 ЦК України.
При цьому у разі не вчинення орендодавцем окреслених дій до обумовленого терміну орендар звільняється від відповідальності за порушення строків виплати орендної плати.
За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Позивачем не надано належних, допустимих та достовірних доказів, які б підтверджували виконання ним згаданих умов Договору 1 та Договору 2, та не виконання в свою чергу СФГ «Конкурент» чи ФГ «Дуби» кореспондуючого в такому випадку обов`язку по виплаті орендної плати у встановлений договорами термін.
З огляду на викладене не виплата орендарем орендної плати в будь який позадоговірний спосіб, в тому числі шляхом її перерахування на картковий рахунок орендодавця або засобами поштового зв`язку, за відсутності доказів своєчасного звернення орендодавця для одержання орендної плати за визначеною сторонами адресою, або направлення орендарю згаданої письмової заяви, з урахуванням закріплених у статті 6 ЦК України принципів добросовісності та розумності поведінки учасників цивільно правових відносин, не може свідчити про неналежне виконання орендарем обов`язку по своєчасній сплаті орендної плати.
Разом із тим, суд відкидає доводи позивача про те, що перебування СФГ «Конкурент» у стані припинення само по собі свідчить про нездійснення ним господарської діяльності, а отже і про неможливість виплати ним орендної плати, позаяк в силу частини 5 статті 104 ЦК України юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до єдиного державного реєстру запису про її припинення.
Отже, позивачем не доведено систематичної несплати орендарями орендної плати за користування земельною ділянкою, а відтак у задоволенні позовних вимог про розірвання договорів оренди необхідно відмовити.
Оскільки позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди СФГ «Конкурент» є похідною від вимоги про розірвання Договору 1, то вона також не підлягає задоволенню.
За змістом ч.1 ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Ураховуючи, що у задоволенні позову судом відмовлено, то понесені позивачем витрати по сплаті судового збору слід покласти на нього.
Керуючись ст. ст. 2-7, 10, 133, 141, 258, 259, 263, 268 ЦПК України, суд, -
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Конкурент» та Фермерського господарства «Дуби» про розірвання договорів оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - відмовити.
Сторони по справі:
Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , житель АДРЕСА_1 .
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в загальному порядку.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 26.06.2024.

Суддя