ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2024 року

м. Харків

справа № 619/3408/23

провадження № 22-ц/818/1144/24

Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Тичкової О.Ю.,

суддів О.В. Маміна., Н.П. Пилипчук Н.П.

за участю секретаря судового засідання Тітченко О.В.

сторони справи:

позивач - Дергачівська окружна прокуратура в інтересах держави

відповідачі - Малоданилівська селищна рада, ОСОБА_1 , ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури на рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 18 грудня 2023 року у складі судді Нечипоренко І.М.,-

ВСТАНОВИВ:

В липні 2023 року Дергачівська окружна прокуратура в інтересах держави звернулася до суду з позовом про визнання незаконним та скасувати рішення Малоданилівської селищної ради XXXV сесії VII скликання від 21.05.2020 №71, яким продано ОСОБА_1 земельну ділянку :00:001:0090 площею 0,0943 га за ціну в розмірі 142 719,00 грн для розміщення торгівельно-побутового центру за адресою: АДРЕСА_1 та витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь об`єднаної територіальної громади в особі Малоданилівської селищної ради цю земельну ділянку.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що Дергачівською окружною прокуратурою систематично вивчається стан дотримання органами місцевого самоврядування положень земельного законодавства в частині надання в оренду та у власність земельних ділянок фізичним та юридичним особам. Так, в ході вивчення вказаного питання встановлено ряд рішень Малоданилівської селищної ради, якими було передано в оренду та у власність земельні ділянки фізичним особам без проведення земельних торгів. Так, рішенням ХІІІ сесії VІІ скликання Малоданилівської селищної ради від 12.07.2018 № 24 передано ОСОБА_1 в оренду терміном на 49 років земельну ділянку з кадастровим номером :00:001:0090 площею 0,0943 га для розміщення торгівельно-побутового центру за указаною вище адресою. У подальшому рішенням Малоданилівської селищної ради XXXV сесії VII скликання від 21.05.2020 №71 продано ОСОБА_1 цю земельну ділянку за ціну в розмірі 142 719,00 грн. На виконання вказаного рішення 09.06.2020 між Малоданилівською селищною радою та ОСОБА_1 укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Дергачівського районного нотаріального округу Коробець О.М. 14 серпня 2020 року ОСОБА_1 продала 1/2 частку у праві власності на земельну ділянку ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В. Як на підставу прийняття рішення про передачу ОСОБА_1 земельної ділянки без проведення земельних торгів Малоданилівська селищна рада посилалася на те, що на вказаній земельній ділянці розташована нежитлова будівля, яка на праві приватної власності на момент передачі земельної ділянки в оренду та у власність належала ОСОБА_1 . Так, дійсно 15.04.2016 ОСОБА_1 набула право власності на нежитлову будівлю загальною площею 36,0 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дергачівського районного нотаріального округу Коробець О.М. та зареєстрованого в реєстрі за №949. Вказана нежитлова будівля була введена в експлуатацію у 2015 році, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 26.08.2015 та технічним паспортом на громадський будинок. У подальшому ОСОБА_1 продала 1/2 частку у праві власності на нежитлову будівлю ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за №638. Проведеною перевіркою прокуратурою встановлено, що вказане рішення Малоданилівської селищної ради про продаж земельної ділянки з кадастровим номером :00:001:0090 було прийнято всупереч процедурі визначеній у ст. 134 Земельного кодексу України, а саме без проведення земельних торгів, що є порушенням вимог земельного законодавства. Як вбачається з поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером 632255900:00:001:0090, відкритої 31.01.2008 року, вказана земельна ділянки перебувала у комунальній власності Малоданилівської селищної ради. Конкурентний спосіб передачі земельних ділянок є ефективним інститутом державного регулювання земельних відносин та застосовується з метою отримання максимально вигідного для територіальної громади та держави результату і залучення додаткових коштів до бюджету. Вивченням проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та технічного паспорту нежитлової будівлі літ. «А-1» встановлено, що об`єкт нерухомого майна нежитлова будівля літ. «А-1» має площу забудови 0,0036 га, тоді як площа земельної ділянки, яка відводиться становить 0,0943 га. Тобто, площа забудови нежитлової будівлі в становить лише 3,8% від площі земельної ділянки, яка відводилася ОСОБА_1 . Для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м. При цьому повинно бути забезпечене влаштування необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок. Так, Верховним судом розглядалась справа з аналогічним складом спірних правовідносин, правова позиція викладена у постанові від 05.09.2018 по справі № 910/1356/13. Відсутність будь-яких документів або аналітичних матеріалів, з яких вбачається яка саме площа необхідна для обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-1», свідчить про те, що селищна рада не могла встановити, яка саме площа потрібна для обслуговування будівлі, в тому числі з урахуванням вимог чинного законодавства. Наміри Малоданилівської селищної ради та ОСОБА_1 спрямовані саме на отримання ОСОБА_1 земельної ділянки, а наявність об`єкту нерухомості використано лише як формальний привід для уникнення процедури земельних торгів. Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений 09.06.2020 між Малоданилівською селищною радою та ОСОБА_1 за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним. Окружній прокуратурі стало відомо про наявність порушених прав держави з листа Малоданилівської селищної ради від 25.10.2022 року, відповідно до якого Малоданилівська селищна рада надала до окружної прокуратури оскаржувані рішення. Таким чином вважають, що строк звернення до суду з позовом прокуратурою пропущено не було. Враховуючи те, що прокуратурою встановлено наявність факту порушених інтересів держави, а саме факту незаконного вибуття із власності територіальної громади земельної ділянки без проведення земельних торгів у зв`язку з протиправною бездіяльністю органу місцевого самоврядування, та враховуючи, що відсутній орган, до компетенції якого належить здійснення нагляду за діяльністю органів місцевого самоврядування, прокурор у вказаній справі виступає в якості самостійного позивача.

Рішенням Дергачівського районного суду Харківської області від 18 грудня 2023 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення мотивовано тим, що спірна земельна ділянка була сформована та раніше перебувала у користуванні ФО-П ОСОБА_3 та той факт, що на ній розміщено нерухоме майно, дослідивши докази по справі у сукупності, суд дійшов висновку про те, що прокурором не наведено обґрунтованих доводів на підтвердження того, що оскаржуване рішення Малоданилівської селищної від 21.05.2020 № 71, яким продано ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером :00:001:0090 площею 0,0943 га за ціну в розмірі 142719,00 грн для розміщення торгівельно-побутового центру за адресою: АДРЕСА_1 , було прийнято з порушенням вимог земельного законодавства, про які зазначив прокурор у позові. Крім того, судом враховується, що ОСОБА_1 користується земельною ділянкою за вказаною адресою у тому ж самому розмірі і на тих самих підставах, що і попередній землекористувач.

Не погодившись з рішенням суду Харківська обласна прокуратура подала апеляційну скаргу в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просила рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд не надав належної оцінки наявним в матеріалах доказам неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи та ухвалив рішення, яке не відповідає фактичним обставинам справи, і вимогам закону. Судом застосовано до спірних правовідносин висновки Верховного Суду які не мають відношення до даної справи. Малоданилівська селищна рада не мала підстав для продажу земельної ділянки, окрім проведення земельних торгів.

У відзиві на апеляційну скаргу Малоданилівська селищна рада просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Харківської обласної прокуратури, представника ОСОБА_1 , дослідивши наявні у справі докази, перевіривши законність і обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частини першої статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (надалі ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно гуртуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Відповідно до ст.264 ЦПК України судове рішення має відповідати в тому числі на такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення відповідає.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, Рішенням сесії ХІV V-го скликання Малоданилівської селищної ради від 28.03.2007 на підставі заяви ФО- ОСОБА_4 надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення із земель житлової та громадської забудови земельної ділянки для розміщення торгівельно-побутового центру в АДРЕСА_1 на умовах оренди площею орієнтовно 0.0943 га в організації, що має відповідний дозвіл (ліцензію) (а.с. 151).

Відповідно до акту вибору та обстеження земельної ділянки для розміщення торгово-побутового комплексу по АДРЕСА_1 від 05.04.2007 та містобудівного обґрунтування, розробленого КП «Архітектурне бюро Дергачівського району» у січні 2007 року, на ділянці орієнтовною площею 0.094 га планується розміщення торгово-побутового комплексу. Площа забудови складає 324,0 м2, будівельний об`єм - 1,1 тис.м2, кількість поверхів - 2 поверхи. Згідно вказаного проекту, відповідно до Земельного кодексу України (в редакції чинній на момент проведення землевпорядної діяльності), передбачено відвести земельну ділянку в АДРЕСА_1 , на території Малоданилівської селищної ради Дергачівського району Харківської області загальною площею 0.0943 га, в тому числі 0,0943 га - в оренду для розміщення торгівельно-побутового центру (а.с. 140-145, 171-188).

Дергачівським районним відділом земельних ресурсів присвоєно кадастровий номер земельній ділянці ФО-П ОСОБА_3 для розміщення торгівельного побутового комплексу, загальною площею 0.0943 га.

Відповідно до висновку відділу містобудування та архітектури Дергачівської державної адміністрації про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, та наявність обмеженого права користування фізичній-особі підприємцю ОСОБА_3 для розміщення торгівельно-побутового центру, встановлено, що вздовж земельної ділянки проходить лінія електромережі та ВЛ-110 кВа. Згідно ДБН 306-92* (чинних на той момент) таблиця 8.5а* охоронна зона лінії електромережі напругою 110 Кв, має бути 20 м (а.с. 166).

У висновку державної експертизи землевпорядної документації від 28.09.2007 № 1694 зазначено, що поданий на державну землевпорядну експертизу проект землеустрою відповідає вимогам чинного законодавства встановленим нормам і правилам, погоджується (а.с. 138-139).

Рішенням XXI сесії V скликання Малоданилівської селищної ради від 22.11.2007 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ФО-П ОСОБА_3 для розміщення торгівельно-побутового центру в АДРЕСА_1 та надано в оренду земельну ділянку (а.с. 137).

За відомостями довідки Дергачівського районного відділу земельних ресурсів, земельній ділянці ФО- ОСОБА_4 для розміщення торгівельно-побутового центру загальною площею 0,0943 га, яка розташована на території АДРЕСА_1 , присвоєно кадастровий номер :00:001:0090, про що зроблено запис в Книзі реєстрації кадастрових номерів за №2208 від 04.05.2007 (а.с. 155).

Рішенням ХІІІ сесії VІІ скликання Малоданилівської селищної ради від 12.07.2018 року № 24 передано ОСОБА_1 в оренду терміном на 49 років земельну ділянку з кадастровим номером :00:001:0090 площею 0,0943 га для розміщення торгівельно-побутового центру за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 42).

Відповідно до Договору купівлі-продажу від 15.04.2016, посвідченого приватним нотаріусом Дергачівського районного нотаріального округу Коробець О.М. та зареєстрованого в реєстрі за №949, ФО- ОСОБА_5 продала, а ОСОБА_1 набула право власності на нежитлову будівлю загальною площею 36,0 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,0943 га з кадастровим номером :00:001:0090 (а.с. 59-60).

Указана нежитлова будівля була введена в експлуатацію у 2015 році, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 26.08.2015 та технічним паспортом на громадський будинок (а.с. 54-58).

На підставі рішення ХІІІ сесії VІІ скликання Малоданилівської селищної ради від 12.07.2018 року № 24, між Малоданилівською селищною радою та ОСОБА_1 26.07.2018 укладено договір оренди земельної ділянки :00:001:0090 площею 0,0943 га для розміщення торгівельно-побутового центру за адресою: АДРЕСА_1 строком на 49 років (а.с. 43-44).

У подальшому рішенням Малоданилівської селищної ради XXXVсесії VII скликання від 21.05.2020 №71 продано ОСОБА_1 земельну ділянку :00:001:0090 площею 0,0943 га за ціну в розмірі 142719, 00 грн для розміщення торгівельно-побутового центру за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 45 зворотній бік).

На виконання вказаного рішення 09.06.2020 між Малоданилівською селищною радою та ОСОБА_1 укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :00:001:0090 площею 0,0943 га для розміщення торгівельно-побутового центру за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дергачівського районного нотаріального округу Коробець О.М. та зареєстрований в реєстрі за номером 1388 ( а.с. а.с. 46-47).

14 серпня 2020 року ОСОБА_1 продала 1/2 частку у праві власності на земельну ділянку з кадастровим номером :00:001:0090, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за №637 (а.с. 49-50).

ОСОБА_1 продала 1/2 частку у праві власності на нежитлову будівлю загальною площею 36,0 кв.м, що розташована по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за №638 (а.с. 61-62).

За Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №332628986 від 17.05.2023, власниками земельної ділянки з кадастровим номером::00:001:0090 площею 0,0943 га для розміщення торгівельно-побутового центру та нежитлової будівлі за названою адресою є ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , кожний по 1/2 частині (а.с. 51-53).

Правовідносини що виникли між сторонами регулюються нормами Земельного Кодексу України.

Згідно із частиною другою статті 134 ЗК України, у зазначеній вище редакції, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

У частині першій статті 377 ЦК України, у редакції, чинній на час ухвалення оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування, передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Стаття 120 ЗК України закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

Частинами 1, 2 ст. 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) було передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) наголошено, що Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на землі слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17.

Щодо посилань прокуратури на неспівмірнісь площі земельної ділянки з площею нежитлової будівлі судова колегія зазначає наступне.

Згідно правової позиції Верховного Суду викладених в постанові КГС ВС від 03 березня 2021 року у справі № 910/12366/18 формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності. Формування земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок (положення ст. 79-1 Земельного кодексу України).

Тому ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє саме проект землеустрою, за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться.

При поданні позову з підстав, які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.

Згідно висновку державної експертизи землевпорядної документації від 28.09.2007 № 1694 поданий на державну землевпорядну експертизу проект землеустрою відповідає вимогам чинного законодавства встановленим нормам і правилам, погоджується (а.с. 138-139).

В супереч вимог ст.12, 81 ЦПК України прокурор не надав суду доказів наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою від 28.09.2007 № 1694 не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим.

Оскільки спірна земельна ділянка була сформована та раніше перебувала у користуванні ФОП ОСОБА_3 , на ній розміщено нерухоме майно, що на час прийняття оскаржуваного рішення належало ОСОБА_1 та остання користувалась земельною ділянкою у тому ж самому розмірі і на тих самих підставах, що і попередній землекористувач, суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що підстави для задоволення позову відсутні.

Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на зазначене доводи апеляційної скарги зроблених судом висновків не спростовують. Тому апеляційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст. ст.367,368,369,375,381- 384 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 18 грудня 2023 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 24 червня 2024 року.

Головуючий О. Ю. Тичкова

Судді О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук