Провадження № 2/761/4075/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2024 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді: Волошина В.М.

при секретарі: Харечко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Шевченківського районного суду м. Києва за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім», третя особа: ОСОБА_2 про визнання права власності на майнові права,

в с т а н о в и в :

У жовтні 2023р. позивачка ОСОБА_1 звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до відповідача ОК «Наш Дім», в якому просила суд:

- визнати за позивачкою ОСОБА_1 майнове право на фактично оплачені 23,60 кв.м. однокімнатної квартири АДРЕСА_1 ).

Свої позовні вимоги позивачка обґрунтовувала тим, що 26 листопада 2015р. між нею та ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» було укладено Попередній договір купівлі - продажу квартири (далі по тексту - Попередній договір) та Договір про забезпечення виконання зобов?язань № M/14/221 від 26 листопада 2015р. (далі по тексту - Договір № M/14/221).

Відповідно до умов Попереднього договору, Сторони зобов`язувались в строки, встановлені п. 1.4.1. Попереднього договору, укласти Договір купівлі - продажу квартири (Основний договір), відповідно до якого ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» зобов`язувалось передати у власність (продати) позивачці окрему квартиру, в житловому будинку АДРЕСА_2 , а Позивач зобов`язувалась прийняти у власність (купити) квартиру та належним чином оплатити її вартість в передбаченому Попереднім договором розмірі.

Плановим строком введення в експлуатацію житлового будинку відповідно до п. 1.4. Попереднього договору було визначено ІІІ квартал 2016р., а укладення Основного договору було заплановано у IV кварталі 2016р. (п.1.4.1), (не раніше отримання ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» правовстановлюючих документів на квартиру та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, та не пізніше 30 календарних днів з моменту отримання повідомлення від ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД»)

Положеннями пункту 1.4.2. Попереднього договору було передбачено наступні параметри квартири, що мала набуватись у власність: поверх - 14, номер квартири - 221, кількість кімнат - 1, загальна площа (квадратних метрів) - 21,10, з наступними будівельно - ремонтними роботами (п.3.1.): встановлені металеві вхідні двері, встановлені 2-х камерні енергозберігаючі вікна, підготовлена під чистову обробку підлога (крім підлоги у ванних кімнатах та санітарних вузлах), розведена система опалення з встановленням радіаторів опалення згідно проекту, система водопостачання підведена до лічильників обліку, система електропостачання підведена до лічильників обліку, система каналізації підведена до місця вводу в квартиру, встановлені лічильники гарячої, холодної води та електроенергії.

Розрахунки по Основному договору мали здійснюватись у валюті України гривні, шляхом перерахування грошових коштів на рахунок ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» (п.2.1.), за умови вартості 1 кв.м. квартири у розмірі 12213,0 грн., в тому числі ПДВ 20% - 2035,50 гривень ( п. 2.3.2).

Фактична передача об`єкту від ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» до позивачки мала бути оформлена підписаним Сторонами Актом приймання - передачі (п.3.2.), з одночасним укладанням Основного договору. Після оформлення та підписання Сторонами зазначеного акту всі витрати щодо утримання квартири Позивачка мала нести за рахунок власних коштів (п.3.4.).

На виконання укладених договорів Позивачкою було сплачено ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» грошові кошти у сумі 250000,11 грн. в т.ч. ПДВ 20% - 41666,69 грн., що у повному обсязі відповідало розміру вартості Об`єкту (квартири).

Незважаючи на це, у передбачений п. 1.2. та п. 1.4.1 Попереднього договору строк - III - IV квартал 2016р. будівництво будинку АДРЕСА_2 не було завершено та будинок не було введено в експлуатацію з вини ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД».

Зважаючи на це, ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» було запропоновано розірвати укладені між Сторонами Попередній договір та Договір про забезпечення виконання зобов?язань, та переукласти новий договір з ОК «Наш Дім», який мав взяти на себе всі зобов?язання забудовника ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» та фактично здійснити всі ті дії, що були передбачені укладеними з ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» договорами.

Так, 17 вересня 2019р. було розірвано укладені з ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» Попередній договір та Договір про забезпечення виконання зобов?язань, та з ОК «Наш Дім» було укладено Договір про пайову участь у будівництві № M/13/217 (далі по тексту - Договір).

За позивачкою, як Асоційованим членом Кооперативу, було закріплено пай у пайовому фонді Кооперативу, визначений згідно із Реєстром паїв Кооперативу ідентифікаційним кодом 17/09/19/13/217 (п.1.3. Договору), параметри об?єкту нерухомості фактично залишились ті ж самі, а саме: АДРЕСА_3 (згідно технічного паспорту), поверх - 13, кількість кімнат - 1, площа загальна 23,60 кв.м. (згідно обмірів БТІ) (п.2.2.).

Планово - орієнтовним терміном введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію було визначено у Договорі (п.3.2.) як І квартал 2020р., з затримкою не більше ніж на 6 місяців відповідно до п. 3.3 Договору (ІІІ квартал 2020 року), але і у IV кварталі 2020 року будинок не було введено в експлуатацію.

Сплачені позивачкою ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД», відповідно до Договору про забезпечення виконання зобов?язань № М/14/221 від 26 листопада 2015р. грошові кошти у розмірі 250000,11 грн. були зараховані як оплата вартості 20,47 кв.м., та до 30 жовтня 2019р. позивачка додатково сплатила 38226,69 грн. за додаткові квадратні метри квартири встановлені після чергового обміру.

На підтвердження сплати всієї зазначеної у Договорі суми в розмірі 288226,80 грн. Відповідачем було видано 30 жовтня 2019р. свідоцтво № M/13/217 про сплату персоніфікованого паю по квартирі АДРЕСА_4 у першій секції на 13 поверсі, загальною площею 23,60 кв.м.

Відповідач взятих на себе зобов?язань не дотримався, житловий будинок в експлуатацію не ввів, будівельно - ремонтні роботи у квартирі не виконав у передбачені у Договорі строки та відповідно, не передав у власність позивачки квартиру АДРЕСА_5 .

Оскільки в досудовому порядку вирішити спір не можливо, позивачка вимушена була звернутись до суд з вказаним позовом, для захисту своїх порушених прав.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 02 листопада 2023р. позов було залишено без руху.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 20 листопада 2023р. відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження і призначено справу в підготовче засідання.

06 березня 2024р. на адресу суду надійшов відзив на позов, в якому сторона відповідача проти позову заперечила, зазначивши, що з позивачкою було розірвано Договір та виключено зі складу учасників кооперативу на підставі рішень загальних зборів №11/21-1, №11/21-2, а тому вона не має законних прав на звернення до суду з вказаним позовом. Крім того, сторона відповідача вважає, що оскільки спір між сторонами виник між кооперативом та членом кооперативу, то сторона відповідача вважає, що вказаний спір не може розглядатись в порядку цивільного судочинства.

Відповідь на відзив стороною позивача не подавалась.

Протокольною ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 16 травня 2024р. було залучено до участі у справі, в якості третьої особи ОСОБА_2 .

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 15 липня 2024р. закрито підготовче засідання та призначено справу до розгляду по суті.

В судовому засіданні 23 вересня 2024р. представник позивачки заявлені позовні вимоги підтримала в повному обсязі, з підстав на ведених у позові, просила суд позов задовольнити, наголошуючи, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 12 серпня 2024р. у справі № 910/14825/23, було визнано недійсними рішення Загальних зборів членів ОК «Наш Дім», оформленого протоколом № 11-21/1 від 15 листопада 2021р. та протоколом № 11-21/2 від 21 січня 2022р., а тому доводи сторони відповідача, що позивачка не є членом Кооперативу, і не має права на звернення до суду про визнання майнових прав на сплачену нею квартири є безпідставними. Також, представник позивачки звертала увагу суду, що 15 вересня 2022р. відповідач уклав Договір про пайову участь у будівництві № М/13/217, замість виключеної з членів кооперативу позивачки, із ОСОБА_2 , якого суд притягнув до участі у справі, в якості третьої особи. 01 листопада 2023р. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. прийняла рішення № 70016563 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_5 за ОСОБА_2 . Однак, вже 04 квітня 2024р. Міністром юстиції України було видано Наказ №958/5 про часткове задоволення скарги позивачки та визнано прийнятим з порушеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та анульовано рішення від 01 листопада 2023р. № 70016563 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В., а тому на час розгляду справи в суді право власності за третьою особою на спірну квартиру анульовано. В подальшому сторона позивача клопотала перед судом розгляд справи у її відсутність, заявлені позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Відповідач, третя особа, про час та місце розгляду справи були повідомлені в установленому законом порядку, в судові засідання 23 вересня, 11 грудня 2024р. не з`явилися, третя особа поважності причин неявки не повідомила. Представником відповідача про поважність причин неявки в судове засіданні 23 вересня 2024р. суд повідомлено не було. 11 грудня 2024р. представником відповідача було подано клопотання на адресу суд про відкладення розгляду справи, у зв`язку з участю представника в слідчих діях. Разом з тим, представником відповідача не було подано на адресу суду, в обгрунтування зазначеного клопотання жодних доказів поважності причин неявки.

В силу положень ст. ст. 211, 223 ЦПК України, суд вважає, за можливе продовжити розгляд справи у відсутність сторін, третьої особи.

Суд, розглянувши подані сторонами документи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

За приписами ст. ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи і це встановлено судом, 17 вересня 2019р. позивачка уклала з відповідачем Договір. За позивачкою, як асоційованим членом Кооперативу, було закріплено пай у пайовому фонді Кооперативу, визначений згідно із Реєстром паїв Кооперативу ідентифікаційним кодом 17/09/19/13/217, параметри об?єкту нерухомості: АДРЕСА_3 , поверх - 13, кількість кімнат - 1, площа загальна 23,60 кв.м.

На підтвердження сплати всієї зазначеної у Договорі суми в розмірі 288226,80 грн. відповідач видав 30 жовтня 2019р. Свідоцтво № M/13/217 про сплату персоніфікованого паю по квартирі АДРЕСА_4 у першій секції на 13 поверсі, загальною площею 23,60 кв.м.

Таким чином, відповідач підтвердив, що позивачка виконала усі свої зобов`язання по Договору.

Планово - орієнтовним терміном введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію було визначено у Договорі як І квартал 2020р. з затримкою не більше ніж на 6 місяців.

У вказані строки відповідач своїх зобов`язань не виконав, будівництво будинку АДРЕСА_2 не було завершено та будинок не було введено в експлуатацію.

Не зважаючи на це, відповідачем були скликані Загальні збори членів ОК «Наш Дім» від 15 листопада 2021р. та 21 січня 2022р., оформлені протоколами №11/21-1, №11/21-2 відповідно. Керуючись прийнятими на цих Загальних зборах рішеннями, відповідач направив позивачці листи №03/03/23-38 та №03/03/23-39 від 03 березня 2023р. та повідомив її про розірвання Договору та виключення її зі складу учасників кооперативу.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 12 серпня 2024р. у справі № 910/14825/23, яка набрала законної сили, було визнано недійсними рішення Загальних зборів членів ОК «Наш Дім», оформленого протоколом № 11-21/1 від 15 листопада 2021р. та № 11-21/2 від 21 січня 2022р.

Таким чином, у відповідача відсутня правова підстава для розірвання Договору із позивачкою, однак відповідач, всупереч цьому не поновив позивачку в членах кооперативу.

Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991р. № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно зі ст. 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (ч. 1 ст. 190 ЦК України). За правилами ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом ст. 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019р. у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019р. у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч. 2 ст. 328 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Більше того, у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (ст. ст. 388, 392 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (ст. 228 ЦК України). Схожого за змістом висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 14 вересня 2021р. у справі №359/5719/17.

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Судом встановлено, що позивачка, як інвестор, виконала усі зобов`язання перед відповідачем, а саме сплатила вступні та пайові внески, передбачені умовами Договору. Цей факт підтверджується Свідоцтвом № M/13/217 від 30 жовтня 2019р. про сплату персоніфікованого паю по квартирі АДРЕСА_4 у першій секції на 13 поверсі, загальною площею 23,60 кв.м.

В зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», Позивач має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора.

Між тим, у даній справі сторонами не подано доказів, які підтверджують введення в експлуатацію будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що вимоги позивачки про визнання права власності на майнові права на квартиру ґрунтуються на вимогах закону, а тому підлягають задоволенню.

Згідно ст. 141 ЦПК України, з відповідача на користь позивачки підлягає стягенню судовий збір у розмірі 3487,87 грн. (2882,27 грн. - за подання позову + 605,6 грн. - за подання заяви про вжиття заходів забезпечення позову).

Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 13, 17-19, 76-82, 89, 141, 142, 258, 259, 263-266, 268, 352, 354, 355 ЦПК України; ст. 41 Конституції України; ст. ст. 6, 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, ст.1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод; ст. 10 Загальної декларації прав людини; ст. ст. 15, 16, 317, 319, 321, 392 ЦК України; ст. ст. 9, 15, 16, 18, 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд, -

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_6 ) до Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім» (, місцезнаходження: м. Харків, вул. Зернова, 1/2), третя особа: ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_7 ) про визнання права власності на майнові права - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , майнові права на фактично оплачені 23,60 квадратних метрів однокімнатної квартири АДРЕСА_8 .

Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 3487 /три тисячі чотириста вісімдесят сім/ грн. 87 коп.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 18 грудня 2024р.

Суддя: