ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2024 року

м. Київ

справа № 756/1612/21

провадження № 61-9904св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

відповідачі: державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлана Василівна, Приватне підприємство «Будінвестмонтаж», Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Житлово-будівельний кооператив «Своє житло», Товариство з обмеженою відповідальністю «Градобуд 1»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадженнякасаційну скаргу Приватного підприємства «Будінвестмонтаж» на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 22 листопада 2022 року у складі судді Тихої О. О. та постанову Київського апеляційного суду від 30 травня 2023 року у складі колегії суддів: Сушко Л. П., Кулікової С. В., Олійника В. І.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2021 рокуОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. (далі - державний реєстратор Янчук С. В.), Приватного підприємства «Будінвестмонтаж» (далі - ПП «Будінвестмонтаж», підприємство), Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент з питань реєстрації виконавчого органу КМР (КМДА)), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Житлово-будівельний кооператив «Своє житло» (далі - ЖБК «Своє житло»), Товариство з обмеженою відповідальністю «Градобуд 1» (далі -

ТОВ «Градобуд 1»), про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, припинення права власності, закриття розділу у Державному реєстрі речових прав щодо об`єкта незавершеного будівництва.

Позовні вимоги обґрунтовуно тим, що 07 лютого 2018 року державний реєстратор Янчук С. В. здійснила незаконну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва (30 % готовності), розташований за адресою:, АДРЕСА_1 за ПП «Будінвестмонтаж». Зокрема, на час здійснення державної реєстрації, недобудова перебувала під трьома арештами та в іпотеці, а підприємство не мало у користуванні чи у власності земельної ділянки під недобудовою, а також чинного дозволу на виконання будівельних робіт.

Незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ПП «Будінвестмонтаж» також встановлено у постанові Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2020 року у справі № 910/13646/19 та в рішенні Окружного адміністративного суду м. Києва від 23 січня 2019 року у справі № 826/5274/18, а отже ці обставини згідно з частиною четвертою статті 82 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) не підлягають доказуванню.

Посилаючись на наведене, з урахуванням заяв про зміну предмету позову та уточнення позовних вимог, позивачі просили: скасувати рішення від 07 лютого 2018 року № 39567543 про державну реєстрацію права власності на незавершене будівництво (реєстраційний номер об`єкта 00), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 за ПП «Будінвестмонтаж»; припинити право власності ПП «Будінвестмонтаж» на незавершене будівництво; закрити розділ Державного реєстру речових прав за № 00 щодо незавершеного будівництва за ПП «Будінвестмонтаж».

Короткий зміст судових рішень

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 22 листопада 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду 30 травня 2023 року, позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 задоволено частково.

Скасовано рішення державного реєстратора Янчук С. В. від 07 лютого 2018 року № 39567543 про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 00), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за

ПП «Будінвестмонтаж» з одночасним припиненням права приватної власності ПП «Будінвестмонтаж» на об`єкт незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 00), зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 24729192) та закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, припинення права власності та закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта незавершеного будівництва відмовлено.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції, з чим погодився апеляційний суд, в частині вирішення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора Янчук С. В. від 07 лютого 2018 року № 39567543, мотивовано тим, що державний реєстратор Янчук С. В. зареєструвала за ПП «Будінвестмонтаж» право власності на об`єкт незавершеного будівництва - будинок № 3, секції: 03/с-1 та 03/с-2, розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці, кадастровий номер :78:053:0029, площею 2,9021 га, за відсутності встановленого законом переліку документів та наявності незнятих обтяжень, що порушує майнові права позивачів, які проінвестували будівництво.

Суд урахував, що державний реєстратор Янчук С. В. та ПП «Будінвестмонтаж» були сторонами (відповідачами) у справі № 910/13649/19, яка має преюдиційне значення для вирішення цієї справи. У зазначеній справі суди встановили, що проведення державної реєстрації права власності на недобудову за

ПП «Будінвестмонтаж» відбулося з порушенням норм чинного законодавства, зокрема, за відсутності переліку документів, необхідного для вчинення реєстраційної дії та наявністю незнятих арештів.

Вирішуючи позовні вимоги позивачів до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу КМР (КМДА) суд першої інстанції, з чим погодився апеляційний суд, зазначив, що останній не є належним відповідачем у справі, оскільки між сторонами відсутні будь-які правовідносини. Департамент з питань реєстрації виконавчого органу КМР (КМДА) не є правонаступником Київської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу», з якою державний реєстратор Янчук С. В. перебувала у трудових відносинах під час вчинення оспорюваної реєстраційної дії, а отже не порушував майнових прав позивачів.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

У червні 2023 року ПП «Будінвестмонтаж» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 22 листопада 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 30 травня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 05 червня 218 року у справі № 338/180/17, від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що звертаючись до суду з позовом про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що обраний позивачами спосіб захисту є неефективним, оскільки скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Крім того, позивачі не довели, а суди, відповідно, не встановили, в чому полягає порушення прав позивачів оспорюваною державною реєстрацією. Не звернули уваги на те, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Сам факт наявності у позивачів майнових прав на об`єкт інвестування не дає підстав для висновку про можливість оскарження ними дій забудовника без доведення факту порушення їх прав.

Зважаючи на те, що державна реєстрація спірного незавершеного будівництва (готовність 30 %) за ПП «Будінвестмонтаж» не порушує прав позивачів, оскільки вони не позбавлені права на нерухоме майно. У випадку вибуття майна з їх власності, вони мають право на його витребування, що є належним способом захисту.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не взяв до уваги, що рішення державного реєстратора Янчук С. В. від 07 лютого 2018 року про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ПП «Будінвестмонтаж» вже припинене рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бєлломі О. В. (далі - приватний нотаріус КМНО Бєлломі О. В.) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65283664 від 28 жовтня 2022 року, про державну реєстрацію права власності за ПП «Будінвестмонтаж» на об`єкт незавершеного будівництва 85 % готовності, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 00.

У жовтні 2023 року до Верховного Суду від ОСОБА_2 та ОСОБА_3 надійшов відзив на касаційну скаргу у якому, посилаючись на необґрунтованість касаційної скарги, заявники просять залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Відзив мотивовано тим, що з 2009 року ПП «Будінвестмонтаж» неодноразово незаконно реєструвало за собою право власності на незавершене будівництво, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Вирішуючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій належно дослідили зібрані у справі докази та дійшли обґрунтованого висновку про те, що державний реєстратор Янчук С. В. неправомірно здійснила реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ПП «Будінвестмонтаж», яке на час такої реєстрації не мало правовстановлюючих документів, будь-яких речових прав на земельну ділянку та чинного дозволу на виконання будівельних робіт, що передбачено частиною третьою статті 331 ЦК України та пунктом 68 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 127), який був чинним на час здійснення оспорюваної реєстрації.

Крім того, державний реєстратор Янчук С. В. на порушення пунктів 4, 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» здійснила державну реєстрацію прав на недобудову незважаючи на те, що об`єкт незавершеного будівництва перебував під арештом.

Доводи касаційної скарги про те, оспорювана реєстрація не порушує права позивачів є необґрунтованими, оскільки позивачі, як постраждалі інвестори, мають визнані у судовому порядку майнові права на проінвестовані квартири, а після державної реєстрації права власності за ПП «Будінвесмонтаж» отримало можливість використовувати об`єкт незавершеного будівництва у цивільному обороті на власний розсуд.

Зважаючи на те, що будівництво проінвестованого житла не завершене, то належним та ефективним способом захисту прав позивачів, згідно з частиною другою статті 16 ЦК України є припинення дії, яка порушує право (припинення права власності ПП «Будінвестмонтаж»), відновлення становища, яке існувало до порушення (скасування рішення про державну реєстрацію права власності), примусове виконання обов`язку (закриття відповідного розділу у реєстрі речових прав).

Посилання ПП «Будінвесмонтаж» на неврахування судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду є безпідставними, оскільки, зазначені у касаційній скарзі постанови Верховного Суду ухвалені не у подібних правовідносинах.

Крім того, безпідставним є посилання ПП «Будінвестмонтаж» на те, що суд апеляційної інстанції не взяв до уваги, що рішення державного реєстратора Янчук С. В. від 07 лютого 2018 року припинене рішенням приватного нотаріуса КМНО Бєлломі О. В. від 28 жовтня 2022 року про державну реєстрацію права власності на недобудову за ПП «Будінвестмотаж», оскільки наказом Міністерства юстиції України від 15 вересня 2023 року № 3298/5 рішення анульовано як протиправне.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04 липня 2023 року касаційна скарга ПП «Будінвестмонтаж» передана на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.

Ухвалою Верховного Суду від 20 липня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі з підстав, передбачених пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України,витребувано матеріали справи № 756/1612/21 із Оболонського районного суду міста Києва та надано учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

У серпні 2023 року матеріали справи № 756/1216/21 надійшли до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди попередніх інстанційвстановили, що 31 грудня 2003 року між Кредитною спілкою «Кредитна спілка військовослужбовців України» (далі - КС «Кредитна спілка військовослужбовців України») та Акціонерним товариством закритого типу «ДВК» (замовником-забудовником) (далі - АТЗТ «ДВК») укладений договір № 1, предметом якого є будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового, торгівельного та адміністративного призначення та з інженерними мережами, розташованого на розі вулиць Полярна та АДРЕСА_1 .

01 жовтня 2005 року між КС «Кредитна спілка військовослужбовців України» та АТЗТ «ДВК» укладено додаткову угоду № 2 до договору від 31 грудня 2003 року № 1, згідно з пунктом 3.4 якої, АТЗТ «ДВК» має право передавати права та обов`язки за договором від 31 грудня 2003 року № 1 без письмової згоди

КС «Кредитна спілка військовослужбовців України».

Крім того, у зв`язку з виникненням необхідності внесення змін та доповнень до договору від 31 грудня 2003 року, сторони домовилися викласти його у новій редакції, терміном дії до 01 вересня 2009 року, але у будь-якому випадку до повного виконання зобов`язань за договором.

Суди встановили, що з 2002 року більше 150 фізичних осіб, в тому числі й позивачі, уклали з АТЗТ «ДВК» та КС «Кредитна спілка військовослужбовців України» інвестиційні договори та/або договори на участь у пайовому будівництві житлового будинку АДРЕСА_1 , згідно з якими фізичні особи сплатили грошові кошти на будівництво житлового комплексу за зазначеною адресою.

Зокрема, 27 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та АТЗТ «ДВК» укладений договір на участь у пайовому будівництві № 74-03/С-12-3/С-1; до ОСОБА_5 , на підставі договору уступки права вимоги від 27 жовтня 2006 року,укладеного з

ОСОБА_6 , перейшло право вимоги за договором від 23 грудня 2005 року № 44-03/С-2 на участь у пайовому будівництві; ОСОБА_3 , уклав із АТЗТ «ДВК», КС «Кредитна спілка військовослужбовців України» інвестиційний договір

(про інвестування у житлове будівництво) від 03 жовтня 2003 року № 49/С-6, договір на участь у пайовому будівництві від 16 травня 2005 року № 45-02/С-3.

01 жовтня 2006 року між КС «Кредитна спілка військовослужбовців України» та АТЗТ «ДВК» укладено додаткову угоду № 3 до договору від 31 грудня 2003 року № 1, за умовами якої пункт 3.4 договору виключений.

Звертаючись до суду з позовом позивачі надали копії зазначених договорів, копії квитанцій до прибуткових касових ордерів та довідок АТЗТ «ДВК», виданих ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_5 про суми, сплачені за договорами на участь у пайовому будівництві, а також рішення Оболонського районного суду міста Києва, якими визнано майнові права ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_5 на об`єкти інвестування - квартири у недобудові за адресою: АДРЕСА_1 .

ОСОБА_2 прийняв у спадщину після смерті батька ОСОБА_5 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , грошові кошти, сплачені за об`єкт фінансування - квартиру у недобудові за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору від 23 грудня 2005 року № 44-03/С-2 на участь у пайовому будівництві та договору уступки права вимоги від 27 жовтня 2006 року.

За умовами укладених з позивачами договорів на участь у пайовому будівництві АТЗТ «ДВК» прийняло позивачів у пайове будівництво житлового багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом фінансування ними цього будівництва в обсягах та в порядку, що передбачені цим договором.

Запланований початок будівництва житлового багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 - II квартал 2005 року, гранична запланована дата введення будинку в експлуатацію - IІІ квартал 2006 року (IV квартал 2006 року).

15 січня 2009 року між АТЗТ «ДВК» та ПП «Будінвестмонтаж» укладений договір про передачу незавершеного будівництва № 15-01/09, згідно з пунктами 1, 2 якого, у зв`язку з наміром у майбутньому укласти договір про передачу функцій замовника будівництва, АТЗТ «ДВК» передає у власність ПП «Будінвестмонтаж» об`єкт незавершеного будівництва, а саме: двосекційний житловий будинок

(16 поверхів, загальною площею 10 786,00 кв. м, кількість квартир - 176,

готовність - 26 %), розташований на земельній ділянці, кадастровий номер :78:053:0029, за адресою: АДРЕСА_1 (перша черга будівництва).

02 березня 2009 року між АТЗТ «ДВК» та ПП «Будінвестмонтаж» укладений договір № 1/09 про передачу функцій замовника, згідно з пунктом 1.1 якого, сторни домовились про передачу функцій замовника будівництва 1, 2 та 3 черг житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктом 1.3 зазначеного договору від 02 березня 2009 року № 1/09 для виконання функцій замовника АТЗТ «ДВК» передало у власність

ПП «Будінвестмонтаж» майнові права на житлові, нежитлові приміщення та паркінг 1, 2 та 3 черги будівництва об`єкта, проектну документацію та об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом складання відповідного акту прийому-передачі.

Відповідно до пункту 1.4. договору від 02 березня 2009 року № 1/09 про передачу функцій замовника, ПП «Будінвестмонтаж» зобов`язалося виконати за АТЗТ «ДВК» всі зобов`язання стосовно передачі у власність житлових та нежитлових приміщень будь-яким фізичним та юридичним особам, зобов`язання перед якими існують у АТЗТ «ДВК» на час підписання цього договору.

Виключний перелік таких осіб АТЗТ «ДВК» зобов`язалося надати

ПП «Будінвестмонтаж» у письмовому вигляді протягом п`яти робочих днів з дати підписання відповідних актів прийому-передачі.

АТЗТ «ДВК» надало ПП «Будінвестмонтаж» право укладати будь-які господарські договори з іншими фізичними та юридичними особами, у тому числі, передавати у заставу майнові права на житлові та нежитлові приміщення даного об`єкту, які будуть побудовані в майбутньому (пункт 1.6 договору від 02 березня 2009 року № 1/09 про передачу функцій замовника будівництва).

Згідно з актом прийому-передачі від 16 вересня 2009 року до договору від 02 березня 2009 року № 1/09 про передачу функцій замовника АТЗТ «ДВК» передало, а ПП «Будінвестмонтаж» прийняв майнові права на житлові, нежитлові приміщення та паркінг 1, 2, 3 черги будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 ; проектну документацію, що є предметом договору на виконання проектних та вишукувальних робіт від 16 травня 2005 року

№ 001/1-05ПР, укладеного між АТЗТ «ДВК» та ТОВ «Науковий проектно-будівельний інститут «Укрбудпроект»; об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 .

Отже, у 2009 році ПП «Будінвестмонтаж» стало замовником будівництва, а також боржником в інвестиційних правовідносинах щодо здійснення будівництва та передачі пайовикам/інвесторам, якими є також позивачі у справі, проінвестованої ними частини будинку у вигляді окремої квартири, згідно з умовами інвестиційних договорів та договорів на пайову участь у будівництві.

Згідно з довідками слідчого відділу Оболонського районного управління Головного управління Міністерства внутрішніх справ України в м. Києві, слідчим відділом порушено кримінальну справу № 55-1749 за фактом вчинення злочину, передбаченого частиною четвертою статті 190 Кримінального кодексу України (далі - КК України), у якій ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , як постраждалих інвесторів, визнано потерпілими та цивільними позивачами.

У зв`язку із зупиненням будівництва та бездіяльністю забудовників АТЗТ «ДВК» та ПП «Будінвестмонтаж» за заявами інвесторів слідчим відділом Управління поліції в Печерському районі м. Києва здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 0000085 від 11 січня 2013 року, за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених частиною четвертою статті 190, частиною другою статті 192 КК України, за фактами розкрадання коштів інвесторів, їх нецільового використання та привласнення майна, створеного за кошти інвесторів.

29 липня 2009 року інвестори зареєстрували Житлово-будівельний кооператив «Своє житло» (далі - ЖБК «Своє житло»), який згідно з пунктом 1.2 Статуту, є юридичною особою, створеною фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об`єдналися на основі їх майнових пайових внесків для участі у будівництві (відновлення та завершення будівництва), введення в експлуатацію житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 та подальшої його експлуатації для спільної діяльності з метою поліпшення свого економічного стану.

Рішенням державного реєстратора Янчук С. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07 лютого 2018 року № 39567543 право приватної власності на об`єкт незавершеного будівництва (характеристики об`єкта: 30 % готовності; нежитлова нерухомість), що належить до першої черги будівництва та має номер (згідно проектної документації) - будинок № 3, секції 03/с-1 та 03/с-2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ПП «Будінвестмонтаж».

Згідно відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підставою для державної реєстрації стали: договір про передачу незавершеного будівництва від 15 січня 2009 року № 15-01/09; договір про передачу функцій замовника від 02 березня 2009 року № 1/09; акт прийому-передачі від 15 вересня 2009 року; дозвіл на виконання будівельних робіт від 09 березня 2006 року

№ 1884-Об/Т, виданий Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 23 січня 2019 року у справі № 826/5274/18 за позов ОСОБА_7 , ОСОБА_8 до державного реєстратора Янчук С. В., третя особа на стороні відповідача -

ПП «Будінвестмонтаж», третя особа на стороні позивачів - Житлово-будівельний кооператив «Своє житло», про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності задоволено.

Скасовано рішення державного реєстратора Янчук С. В. від 07 лютого 2018 року про державну реєстрацію права приватної власності на житловий комплекс, розташований за адресою:

АДРЕСА_1 , за ПП «Будінвестмонтаж» у зв`язку з порушенням процедури проведення такої реєстрації, а саме: здійснення реєстрації за наявності двох арештів на недобудову та за відсутності у ПП «Будінвестмонтаж» будь-якого речового права (власності, оренди) на земельну ділянку під недобудовою.

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 14 серпня 2019 року апеляційну скаргу ПП «Будінвестмонтаж» задоволено частково, рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 23 січня 2019 року скасовано, провадження у справі закрито у зв`язку з тим, що спір не підлягає розгляду у порядку адміністративного судочинства.

Постановою Верховного від 04 грудня 2019 року постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 14 серпня 2019 року у справі залишено без змін.

Залишаючи без змін постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 14 серпня 2019 року, Верховний суд зазначив, що порушуючи питання про скасування рішення державного реєстратора Янчук С. В. від 07 лютого 2018 року про державну реєстрацію права приватної власності на житловий комплекс, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ПП «Будінвестмонтаж», у зв`язку із порушенням процедури реєстрації права власності позивачі фактично оспорюють правомірність набуття цією особою права власності на зазначений об`єкт, одночасно заявляючи вимоги, направлені на поновлення їх порушеного права на спірний об`єкт нерухомого майна.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 01 липня 2020 року у справі № 910/13649/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 30 червня 2021 року, у задоволенні позову ЖБК «Своє житло» до державного реєстратора Янчук С. В., ПП «Будінвестмонтаж», АТЗТ «ДВК», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ТОВ «Градобуд 1», про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора, відмовлено.

У зазначеній справі суди встановили, що проведенням оспорюваної державної реєстрації права власності на недобудову за ПП Будінвестмонтаж» права ЖБК «Своє житло» не порушено. Водночас фізичні особи - постраждалі інвестори мають право на звернення до суду з позовами про скасування оспорюваної реєстрації права власності на нерухоме майно, оскільки саме у інвесторів наявні майнові права за інвестиційними договорами, укладеними щодо об`єкта незавершеного будівництва, і саме інвестори (пайовики) є кредиторами у правовідносинах щодо здійснення будівництва та передачі пайовикам/інвесторам проінвестованої ними частини будинку у вигляді квартир, а АТЗТ «ДВК» - боржником.

Нормативно-правове обґрунтування

Відповідно до частин другої, третьої статті 331 Цивільного кодексу України (тут і далі - ЦК України, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з пунктами 1, 2 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно з пунктом 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України

від 25 грудня 2015 року № 1127 (тут і далі - Порядок № 1127 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.

Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.

Відповідно до пунктів 4, 6 часини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.

Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про скасування рішення державного реєстратора Янчук С. В. від 07 лютого 2018 року № 39567543, суди встановили, що на час реєстрації права власності на спірний об`єкт незавершеного будівництва за ПП «Будінвестмонтаж» дозвіл на виконання будівельних робіт від 09 березня 2006 року № 1884-Об/Т, що зазначений як підстава для здійснення відповідної реєстраційної дії, виданий строком до 30 грудня 2009 року ГО «Кредитна спілка військовослужбовців України» на будівництво житлових будинків за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до проектної документації, що узгоджена та зареєстрована Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, а не

ПП «Будінвестмонтаж».

Незважаючи на те, що дозвіл на виконання будівельних робіт від 09 березня 2006 року № 1884-Об/Т, що зазначений як підстава для здійснення відповідної реєстраційної дії, у матеріалах реєстраційної справи він відсутній, а отже, державному реєстратору не надавався.

Також, на час здійснення оспорюваної реєстраційної дії, ПП «Будінвестмонтаж» не мало речових прав на земельну ділянку під спірним об`єктом незавершеного будівництва.

Лише у 2018 році у зв`язку з набуттям 07 лютого 2018 року права власності на об`єкт незавершеного будівництва ПП «Будінвестмонтаж» набуло право оренди вказаної вище земельної ділянки на підставі рішення Київської міської ради від 23 травня 2018 року № 839/4903 про передачу ПП «Будінвестмонтаж» земельної ділянки для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_1 .

25 липня 2018 року між Київською міською радою та ПП «Будінвестмонтаж» укладений договір оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , площею - 2,9021 га; кадастровий номер 8 000 000 000:78:053:0029, для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, строком дії - на п`ять років (договір оренди наявний у матеріалах справи).

У січні 2019 року ПП «Будінвестмонтаж» отримало містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Завершення будівництва житлових будинків», за зазначеною адресою.

Крім того, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , на час вчинення оспорюваної реєстраційної дії, спірний об`єкт незавершеного будівництва перебував під арештом, накладеним ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 01 липня 2016 року у справі № 761/23252/16-к, а постановою Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального управління юстиції у місті Києві від 30 червня 2016 року № 51517379.

Зазначене дає підстави для висновку про те, що державний реєстратор Янчук С. В. зареєструвала за ПП «Будінвестмонтаж» право власності на об`єкт незавершеного будівництва - будинок № 3, секції: 03/с-1 та 03/с-2, розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці, кадастровий номер :78:053:0029, площею 2,9021 га, за відсутності встановленого законом переліку документів та наявності незнятих обтяжень, що порушує майнові права позивачів, які проінвестували будівництво, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

У касаційній скарзі ПП «Будінвестмонтаж» посилається на те, що такий висновок судів попередніх інстанцій суперечить висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постановах від 05 червня 218 року у справі № 338/180/17, від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, на яку посилається заявник у касаційній скарзі, зазначено, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Суди попередніх інстанцій урахували згаданий висновок Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та дійшли обґрунтованого висновку, що обраний позивачами спосіб захисту є ефективним. Скасування державної реєстрації права власності за ПП «Будінвестмонтаж» на незавершене будівництво, відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, викладено висновок стосовного належного та ефективного способу захисту при зверненні стягнення на предмет іпотеки, якщо таке майно надалі не було відчужено третій особі.

Велика Палата зазначила, що «враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України».

У справі № 359/5719/17 перед судом постали питання, які саме права на об`єкт інвестування виникають у інвестора та в який спосіб інвестор житлової нерухомості повинен захищати свої права на проінвестовану нерухомість: шляхом зобов`язання забудовника виконати обов`язок в натурі - після завершення будівництва передати об`єкт інвестування інвестору (зобов`язально-правовий), чи шляхом витребування об`єкта інвестування у власність інвестора (речево-правовий).

У зазначеній справі, у постанові від 14 вересня 2021 року відповідаючи на зазначені питання Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що за умови виконання інвестором власних зобов`язань за інвестиційним договором після завершення відповідно до вимог закону будівництва об`єкту інвестування у інвестора виникають права тотожні праву власності, а відтак інвестор може ставити питання про витребування такої житлової нерухомості від інших осіб, які нею незаконно заволоділи.

Оскаржувані судові рішення таким висновкам Верховного Суду не суперечать, а ухвалені за інших фактичних обставин, встановлених судами у кожній справі. Зокрема, у справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій встановили, що позивачі проінвестували квартири на підставі укладених договорів у

2002-2005 роках. Будівництво було запроектовано як житловий комплекс бізнес класу, однак після державної реєстрації прав на об`єкт незавершеного будівництва за відповідачем, він без відома інвесторів, розпочав нове будівництво, не вчинивши жодних дій щодо завершення будівництва, розпочатого раніше.

Узагальнюючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій повно та всебічно дослідили зібрані у справі докази, надали їм відповідну оцінку та дійшли обґрунтованого висновку про те, що оспорюваною реєстраційною дією порушено права позивачів, а обраний ними спосіб захисту є ефективним.

Доводи касаційної скарги в цілому зводяться до незгоди заявника зі встановленими судами обставинами справи та наданою ними оцінкою доказів, що відповідно до положень статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі

№ 373/2054/16-ц викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів та їх переоцінювати згідно з положеннями статті 400 ЦПК України.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Суди попередніх інстанцій правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і надали їм належну оцінку.

Установивши, що державний реєстратор Янчук С. В. зареєструвала за

ПП «Будінвестмонтаж» право власності на об`єкт незавершеного будівництва за відсутності встановленого законом переліку документів та наявності незнятих обтяжень, що порушує майнові права позивачів, які проінвестували будівництво, суди дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для скасування зазначеної реєстраційної дії.

Доводи касаційної скарги висновків судів попередніх інстанцій не спростовують, на законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень не впливають, Верховний Суд, застосувавши правило частини третьої статті 401 ЦПК України, вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного підприємства «Будінвестмонтаж» залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 22 листопада 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 30 травня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:І. Ю. Гулейков

Р. А. Лідовець

Д. Д. Луспеник