Справа № 497/2060/24
Провадження № 2/497/780/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.11.2024 року Болградський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді Раца В.А.,

секретаря Божевої І.Д.

розглянувши у порядку загального позовного провадження, у відкритому підготовчому засіданні в місті Болграді, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Болградської міської ради Одеської області про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним та визнання права власності на будинок,

ВСТАНОВИВ:

03.09.2024 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з цим позовом до Болградської міської ради Одеської області, та просить постановити судове рішення, яким: визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_1 (колишня назва АДРЕСА_2 ), укладений 28 лютого 2002 року на Бесарабській товарній біржі між ним та ОСОБА_2 та визнати за ним право власності на цей житловий будинок, мотивуючи тим, що він є власником цього житлового будинку відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 28 лютого 2002 року на Бесарабській товарній біржі між ним та ОСОБА_2 , договір не посвідчений нотаріально, але зареєстрований Болградським МБТІ. Під час укладання вищезазначеного договору були дотриманні всі вимоги, пред`явлені до договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості станом на час укладення цього договору. На дату укладання договору купівлі-продажу, товарні біржі в Україні реєстрували подібні договори, але оскільки укладення договору проведено з порушенням ст. 227 ЦК України, тобто без оформлення в нотаріальній конторі, цей документ не посвідчує право власності. На даний час позивач має намір розпорядитися належним йому будинком, але при зверненні до нотаріуса з питанням посвідчення договору купівлі-продажу, йому було відмовлено за вищезазначених обставин, тому він вимушений звернутися до суду з цім позовом.

Позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_3 , яка підтвердила свої повноваження електронним ордером серії ВН №1338309 (а.с.22), до суду не з`явилися, в позовній заяві позивач клопотав про розгляд справи у його відсутності (а.с.2).

Представник відповідача Болградської міської ради Одеської області Арнаутов М.І., який діє на підставі довіреності, надав 25.11.2024 року шляхом формування документу в системі «Електронний суд» заяву про розгляд справи у відсутності представника міської ради, не заперечував проти задоволення позовних вимог.

Відповідно до ч.3 ст. 200 ЦПК України за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем.

Дослідивши усі матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заяви сторін по справі, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог за наступних підстав.

Судом встановлено, що 28 лютого 2002 року на Бесарабській товарній біржі між позивачем ОСОБА_1 з одного боку та ОСОБА_2 (громадянкою Республіки Молдова) з іншого боку, був укладений договір купівлі продажу нерухомості за реєстраційним №39-02, відповідно до якого позивач ОСОБА_1 є покупцем житлового будинку, загальною площею 32,50 кв.м., що розташований за адресом: АДРЕСА_1 (а.с.7-8).

При укладанні вищезазначеного договору були дотримані всі вимоги, пред`явлені до договору купівлі - продажу житлового будинку і сторони не оспорювали будь-які пункти цього договору, сторонами також була обумовлена продажна вартість нерухомого майна. По всім пунктам договору сторонами була досягнута згода.

На виконання умов договору позивачем була сплачена продавцю обумовлена вартість будинку. Таким чином, при укладанні вищезазначеного договору купівлі - продажу нерухомості були дотримані всі вимоги пред`явлені до цього договору.

Договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 був зареєстрований в КП «Болградське бюро технічної інвентаризації» 28.04.2002 року за №467 та записаний в реєстрову книгу №25.

Втім, мешкаючи у вищезазначеному будинку позивач весь цей час, з дати придбання, не має можливості у повній мірі здійснювати свої повноваження по володінню, користуванню і розпорядженню ним, оскільки договір купівлі - продажу будинку, укладений на Бесарабській товарній біржі, відповідно до вимог ст. 227 ЦК УРСР повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин, з приводу чого він змушений звернутись до суду про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним.

У встановленому законом порядку позивач звернувся до приватного нотаріуса Болградського районного нотаріального округу Одеської області Ажинтарева В.В. з усним зверненням щодо посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості.

Разом з тим, приватний нотаріус, в роз`ясненні за вих. №183/01-16 від 13.08.2024 року, у посвідчені договору відмовив, посилаючись на вимоги ст.227 ЦК Української РСР (а.с.12).

Згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Згідно глави 13 розділу 1 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо вчинення нотаріальної дії суперечить законові та особою не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

Виходячи із вищенаведеного суд робить висновок, що на час укладення договору (2002 рік) ні покупцю ОСОБА_1 , ні продавцю не було відомо, що правочин у відповідності до ст.227 Цивільного кодексу УРСР (в редакції 1963р.) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України "Про товарну біржу", відповідно до ст. 15 якого, правочини, зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.

Пунктом 4 постанови №3 Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978р. (зі змінами, внесеними постановами від 25.12.1992р. №13 та від 25.05.1998р. №15) "Про судову практику в справах про визнання правочинів недійсними", яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що якщо угода, що потребує нотаріального посвідчення, виконана повністю або частково однією зі сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального посвідчення, суд за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників, прокурора вправі визнати угоду дійсною (вказана постанова Пленуму Верховного Суду України діяла до вступу постанови №9 Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними").

У відповідності до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Згідно статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Статтями 15 та 16 ЦК України передбачено право особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту права, встановлених цивільним законодавством, є, зокрема, його визнання.

У відповідності до п. 4 прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України від 16 січня 2003 року N 435-IV, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, даний Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Оскільки договір купівлі-продажу сторонами було укладено у 2002 році, суд застосовує відповідні положення Цивільного кодексу УРСР, що діяли на момент укладення договору.

Положеннями ст. 47 ЦК УРСР передбачено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконувала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Статтею 48 ЦК УРСР передбачено, що недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

По недійсній угоді кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах. Якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

У відповідності до вимог ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 27 цього Кодексу).

Відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

На дату укладання договору купівлі-продажу, товарні біржі в Україні реєстрували подібні договори, посилаючись на ст. ст. 3, 15, 17 Закону України «Про товарні біржі».

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ч. 4 ст. 3 зазначеного Закону права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

Як зазначено в п. 1.5 Розділу 1 Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98 № 121, яка була чинною на час укладення сторонами відповідного договору купівлі-продажу та яка визначала порядок здійснення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна в Україні, - державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна здійснюють комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації.

Відповідно до п. 9 Додатку 1 до вказаної Інструкції, - договори купівлі-продажу, міни, зареєстровані біржою, віднесено до переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких провадиться державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна.

Оскільки на момент укладення договору сторони керувались положеннями спеціального законодавства щодо укладення договорів на товарній біржі, під час оформлення договору купівлі-продажу сторони були ознайомлені з його умовами, ніяких претензій з питання оформлення договору не виникало; договір було укладено з дотриманням вимог діючого на той час законодавства, за спільною згодою сторін та на прийнятних для сторін умовах, умови договору сторонами повністю виконано, право власності позивача на придбане нерухоме майно зареєстроване відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, зокрема з дотриманням вимог Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлового політики України від 09.06.98 № 121, суд приходить до висновку, що позивач на законних підставах набув право власності на придбане майно і не в змозі розпоряджатися ним на власний розсуд з причин, що не залежать від нього, в зв`язку з чим вважає, що право власності позивача підлягає захисту відповідно до ст.16 ЦК України, а тому задовольняє позов. Також судом не виявлено обставин, що суперечать закону або порушують права, свободи чи інтереси інших осіб.

Керуючись 12, 81, 200, 259, 263-265 ЦПК України, ст. ст. 47, 227 ЦК УРСР, Законом України «Про товарну біржу», ст. ст. 16, 328 ЦК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Болградської міської ради Одеської області про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним та визнання права власності на будинок - задовольнити.

Визнати договір купівлі - продажу нерухомості, реєстраційний №39-02, укладений 28 лютого 2002 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрований Бесарабською Товарною біржою у м.Болград, а саме на купівлю житлового будинку АДРЕСА_1 - дійсним.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , уродженцем с.Бешалма Комратського району Республіки Молдова, який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя В.А. Раца