НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

05 грудня 2024 рокуСправа № 322/619/24

Новомиколаївський районний суд Запорізької області у складі: головуючого судді Губанова Р.О., секретар судового засідання Блажко О.П.,

за участю: представника позивача адвоката Скалевської Л.А. (в режимі відеоконференції),

представника відповідачів адвоката Кравченко О.В.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні цивільну справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба»

до ОСОБА_1 (Відповідач 1), Приватного підприємства «М-Агро» (Відповідач 2),

третя особа: державний реєстратор виконавчого комітету Новомиколаївської селищної ради Запорізького району Запорізької області Бобко Віталій Євгенович

про визнання договору оренди землі недійсним, про визнання відсутнім права оренди, про визнання додаткової угоди укладеною.

Короткий зміст позовних вимог, рух справи.

8 квітня 2024 року через систему «Електронний суд» до Новомиколаївського районного суду Запорізької області надійшов зазначений цивільний позов, в якому представник Позивача просила суд:

- визнати недійсним Договір оренди землі від 14.11.2023 (Далі Договір від 14.11.2023), укладений між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 на земельну ділянку площею 6,17 га з кадастровим номером :01:014:0008 строком на 10 років;

- визнати відсутнім право оренди Відповідача 2 на підставі Договору від 14.11.2023, зареєстрованого 17.01.2024 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень згідно рішення державного реєстратора №71186854 від 19.01.2024;

- визнати укладеною Додаткову угоду від 13.11.2023 до договору оренди землі від 01.01.2013 (далі Договір від 01.01.2013) між Відповідачем 1 та Позивачем на земельну ділянку площею 6,17 га з кадастровим номером :01:014:0008.

Узагальненими доводами позову є те, що Відповідач 1 і Позивач уклали Договір від 01.01.2013.

Відповідно до пункту 43 вказаного договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрація права оренди проведена 13 листопада 2013 року, тому строк дії договору закінчився 13 листопада 2023 року.

Позивач як орендар, який належно виконував умови Договору від 01.01.2013, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

12 жовтня 2023 року, задля реалізації свого переважного права, Позивач надіслав Відповідачу 1 лист-повідомлення з проектом додаткової угоди до Договору від 01.01.2013.

Відповідач 1 не погодився на поновлення договору оренди, зазначивши, що має намір самостійно обробляти належну йому земельну ділянку.

Натомість 14 листопада 2023 року Відповідач 1 уклав договір згаданої земельної з Відповідачем 2, чим порушив переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Третя особа зареєстрував право оренди земельної ділянки за Відповідачем 2 з порушенням норм Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державна реєстрація права оренди спірної земельної ділянки зареєстрована 17.01.2024 за Відповідачем 2. Їй передувало прийняття рішення про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення Договору від 01.01.2013. Проте, відповідно до приписів ст.126-1 ЗК України заява про виключення відомостей про поновлення договору оренди має бути подана не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення дії такого договору. Тобто Відповідач 1 не скористався правом відмови від поновлення договору у встановленому законом порядку.

Представник Позивача посилалась на норми ЦК України, ЗК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про оренду землі» (далі Закон 161-ХІV), практику Верховного суду і Великої Палати Верховного суду.

Ухвалою судді від 13 травня 2024 року відкрито провадження у цивільній справі; ухвалено її розгляд проводити в порядку загального позовного провадження; встановлено відповідачам строк на подачу відзивів, а третій особа на подачу пояснень.

10.06.2024 від представника Відповідача 2 надійшов відзив на позовну заяву у якому представник просила у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Узагальненими доводами відзиву є те, що строк дії договору оренди спірної земельної ділянки укладений між Відповідачем 1 і Позивачем закінчився 2 січня 2023 року, а не 13 листопада 2023 року, оскільки дата державної реєстрації права оренди не впливає на перебіг строку дії договору оренди. Строк дії договору оренди землі обраховується з дня його укладення, а не з дня державної реєстрації права оренди.

Лист-повідомлення з проектом договору Позивач направив Відповідачу 1, поза межами строку, вказаного у п.8 Договору від 01.01.2013, отже Позивач не дотримався порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, що призвело до його припинення.

Направлення Відповідачу 1, вказаного листа-повідомлення не свідчить про дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 ст.33 Закону 161-ХІV. Такий лист-повідомлення мав бути надісланий до закінчення строку дії договору оренди землі, тобто до 02.01.2023.

Із припиненням договору оренди землі від 01.01.2013 припинилось і право оренди Позивача, що виникло на підставі цього договору. Таке право не підлягає судовому захисту, позаяк на момент звернення до суду з позовом воно у Позивача було відсутнє.

Стаття 126-1 ЗК України не підлягає застосуванню, оскільки договір оренди між Відповідачем 1 і Позивачем був укладений до набрання нею чинності.

З урахуванням того, що зобов`язання сторін за договором оренди землі від 01.01.2013 припинилися 02.01.2023, Відповідач 1 мав право вільно розпоряджатися належною йому земельною ділянкою, зокрема передати її в оренду Відповідачу 2.

Представник Відповідача 2 так сомо посилалась на норми ЦК України, ЗК України, Закону 161-ХІV, а також на норми Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», і на іншу практику Верховного суду і Великої Палати Верховного ніж та яка вказувалась Представником позивача.

16.07.2024 представником Позивача подано відповідь на відзив у якій крім доводів аналогічних за змістом з тими, що зазначалися у позові акцентується увага на тому, що сторони Договору від 01.01.2013 пов`язали строк його саме з моментом державної реєстрації договору. Відповідач 1 лише у 21.09.2013 здійснив державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку. Крім цього Відповідач 1 на лист-повідомлення надав відповідь згідно з якої він відмовлявся укладати додаткову угоду через начебто намір здійснювати самостійний обробіток земельної ділянки, тоді як фактичною причиною відмови був намір передачі земельної ділянки в оренду Відповідачу 2. Також звертається увага на тому що орендна плата в додатковій угоді є вищою ніж та яка визначена в Договорі від 14.11.2023.

У відповіді наведені додаткові посилання на практику Верховного суду, які на думку представника Позивача підтверджують правильність її доводів.

Представник Позивача вважала, що доводи викладені у відзиві не спростовують факт порушення відповідача переважного права орендаря та факту дотримання Позивачем встановленого договором/законом порядку переважного права перед третіми особами на продовження договору на новий строк, тому просила позов задовольнити в повному обсязі.

Представником Відповідачів (на момент подачі цієї заяви по суті адвокат Кравченко О.В. вже представляла інтереси обох Відповідачів) подано заперечення, у якому деталізується зміст понять консенсуального і реального договору, тлумачення договору, застосування/незастосування спеціальних норм у даній справі (ст.33 Закону 161-ХІV і ст.126-1 ЗК України).

На думку останньої Договір від 01.01.2013 у вказаному випадку був консенсуальний, набув чинності саме 01.01.2013 і закінчив свою дію 02.01.2023, тому просила в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

В судовому засіданні представники сторін підтримали доводи своїх заяв по суті і заперечували проти доводів протилежної сторони.

Фактичні обставини встановлені судом,

мотиви з яких виходив суд і застосовані норми права.

Відповідач 1 і Позивач уклали Договір від 01.01.2013. У договорі визначено його перемет, об`єкт оренди, орендна плата тощо (умови і положення, які лише опосередковано стосуються спору).

Також у ньому визначено строк дії договору і містяться розділ про його прикінцеві положення (які мають безпосереднє значення для цієї справи).

Згідно з п.8 цього договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Якщо Орендар має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, він зобов`язаний повідомити про це Орендодавця до спливу строку договору оренди землі у 3- місячний строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладанні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржена в суді.

Відповідно до пункту 43 вказаного договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

21.09.2013 Відповідач 1 зареєстрував право власності на спірну земельну ділянку.

13.11.2013 було зареєстровано право оренди позивача на підставі Договору від 01.01.2023 і цього ж дня згідно з Актом прийому-передачі земельної ділянки вона передана Відповідачем 1 і прийнята Позивачем.

12.10.2023 Позивач надіслав Відповідачу 1 лист-повідомлення з проектом додаткової угоди до Договору від 01.01.2013.

Відповідач 1, в свою чергу направив 25.10.2023 Позивачу лист-повідомлення про небажання поновлення Договору від 01.01.2013, зазначивши, що має намір самостійно обробляти належну йому земельну ділянку, надіславши примірник Акту прийому-передачі.

Відповідач 1 і Відповідач 2 уклали Договір від 14.11.2023.

В подальшому Відповідач 1 звернувся із заявою про виключення з Державного реєстру відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки.

16.01.2024 третьою особою прийнято рішення №71140725 про виключення з Державного реєстру відомостей про поновлення договору.

19.01.2024 третьою особою прийнято рішення №71186854 про державну реєстрацію прав, а саме зареєстровано право оренди на підставі Договору від 14.11.2023.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення позову, суд виходить з такого.

До спірних правовідносин, які виникли між сторонами, підлягають застосуванню норми ЦК України, ЗК України, Закону 161-ХІV.

Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав(інтересів) позивач звернувся до суду.

У даній справі спір між сторонами фактично виник через різне обчислення строку дії Договору від 01.01.2013. На переконання Позивача він закінчився 13.11.2023, натомість Відповідачі вважають, що він закінчився 02.01.2023.

Решта вимог на переконання суду є похідними від вказаної обставини (закінчення строку договору).

Закон 161-ХІV визначає умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.15 Закону 161-ХІV істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (у редакції, що діяла станом на 01.01.2013).

Станом на час виникнення зазначених суспільних відносин законодавчо були закріплені вимоги про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а не договору оренди.

Отже умова зазначена в п.43 щодо державної реєстрації Договору від 01.01.2013, фактично була нікчемною.

Відповідно до статті 253 ЦК України, перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

Відповідно до частини 1 статті 254 ЦК України, строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України.

Зокрема, за змістом ч.1 ст.638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до статті 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Частиною четвертою статті 263 ЦПК України визначено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Під час розгляду даної справи суд враховує висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 по справі №357/8277/19 (реєстраційний номер судового рішення у ЄДРСР 110367952) і доходить висновку що вказаний договір є консенсуальним, вважається укладеним з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов договору, тобто з моменту його підписання, а саме з 01.01.2013, відповідно строк його дії скінчився саме 02.01.2023.

Висновки викладені в постановах Верховного Суду від 24.05.2023 у справі №709/1186/21 і від 31.05.2023 у справі №709/1187/21, не є релевантними у даному спорі, оскільки у згаданих справах йшлося про визначення моменту до якого тривало речове право, через що позов задовольнявся частково.

В даній же справі можливість реалізації переважного права орендаря прив`язано до закінчення строку договору.

Інші вказані Позивачем рішення Верховного Суду або ухвалені до згаданої постанови Великої Палати Верховного Суду і, відповідно, від висновків яких відступлено, або стосувались справ де договір оренди, який мав положення про набуття ним чинності з моменту його державної реєстрації просили визнати недійсним чи нікчемним щоб призвело до різного роду наслідків (зазвичай витребування земельної ділянки тощо), саме через те, що було зареєстровано не договір а право оренди, тобто теж не є релевантними для цього спору.

Подальші дії як Позивача в контексті направлення листа-повідомлення щодо реалізації переважного права так і відповіді на нього Відповідача 1, не мають значення, оскільки згаданий лист-повідомлення був направлений після закінчення строку Договору від 01.01.2013 тобто з порушенням умов визначених у п.8 цього договору.

Поновлення права оренди можливо було у випадку, якщо б орендар за місяць до закінчення строку дії договору звернувся до орендодавця про намір скористатися переважним правом, той, в свою чергу, не висловив заперечень щодо поновлення строку оренди, однак і не уклав додаткової угоди, а орендар після цього продовжив користуватися земельною ділянкою, як після закінчення строку дії договору, так і після закінчення строку оренди.

У вказаному ж випадку Позивач після закінчення строку дії договору продовжив користуватися земельною ділянку, втім лист-повідомлення направив лише у жовтні 2023 помилково вважаючи, що строк договору закінчується 13.11.2023. До того ж позиція Відповідача 1 після отримання лист-повідомлення Позивача вочевидь свідчила про заперечення проти користування земельною ділянкою Позивачем.

З огляду на вказані обставини і те, що Договір від 01.01.2013 був укладений до набрання чинності ст.126-1 ЗК України, положення згаданої норми цій справі не можуть бути застосовні.

Враховуючи той факт, що строк дії Договору від 01.01.2013 скінчився саме 02.01.2023, Позивач втратив переважне право оренди, підстави для поновлення договору відсутні, суд дійшов висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити повністю.

Згідно з ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Документально підтверджені судові витрати, понесені відповідачем, у справі відсутні.

Керуючись ст.ст.258, 259, 263 265, 268, 273 ЦПК України, суд

вирішив:

у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «М-Агро», відмовити повністю.

Реквізити учасників справи:

- позивач: Товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба», 70140, Запорізька область, Запорізький район, с. Зелене, вул. Миру, буд. 21, ідентифікаційний код 03751267;

- відповідач 1: ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ;

- відповідач 2: Приватне підприємство «М-Агро», 70140, Запорізька область, Запорізький район, с. Зелене, вул. Зелена, буд. 47, ідентифікаційний, ідентифікаційний код 32086529,

третя особа 1: державний реєстратор виконавчого комітету Новомиколаївської селищної ради Запорізького району Запорізької області Бобко Віталій Євгенович, 70101, Запорізька область, Запорізький район, смт Новомиколаївка, вул. Українська, буд. 34, ідентифікаційний код 04352246.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Запорізького апеляційного суду.

Повне судове рішення складено 16.12.2024.

Суддя Р.О. Губанов