Справа № 127/6558/23
Провадження № 22-ц/801/198/2024
Головуючий у суді 1-ї інстанції Бойко В. М.
Доповідач:Стадник І. М.
ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

16 січня 2024 року м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого, судді-доповідача Стадника І.М.,

суддів: Міхасішина І.В., Матківської М.В.,

з участю секретаря судового засідання Собцевої А.Р.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 2

апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Хващевської Людмили Володимирівни

на заочне рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 02 листопада 2023 року, ухвалене під головуванням судді Бойка В.М., повний текст якого складено 08 листопада 2023 року,

у справі №127/6558/23

за позовом ОСОБА_1 (позивач)

до ОСОБА_2 (відповідач)

про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним, -

встановив:

Короткий зміст вимог

В березні 2023 року ОСОБА_1 звернувся в міський суд з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

В обґрунтування позовних вимог посилався на те, що 08 вересня 1995 року між ним, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено біржовий контракт № 44 про купівлю-продаж нерухомості, відповідно до якого ОСОБА_1 придбав трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,4 кв. м., житловою 40,6 кв. м.

В подальшому 11 вересня 1995 року зазначений договір був зареєстрований у Вінницькому міжміському бюро технічної інвентаризації та записаний в реєстрову книгу за реєстровим номером 106.

Вважає, що біржова угода купівлі-продажу нерухомого майна була укладена відповідно до діючого на той час законодавства і подальшому нотаріальному посвідченню не підлягала, проте на даний час він не може повністю реалізувати своє право власності на зазначену квартиру в зв`язку з відсутністю такого нотаріального посвідчення.

В зв`язку з тим, що сторони договору домовилися щодо усіх його істотних умов, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося виконання договору, на підставі частини 2 статті 220 ЦК України позивач просив визнати дійсним контракт № 44 купівлі-продажу нерухомості, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_2 , укладений 08 вересня 1995 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений на Вінницькій філії «Українська біржа нерухомості» та зареєстрованим покупцем 11 вересня 1995 року в Вінницькому міжміському бюро технічної інвентаризації за реєстровим № 106.

Рішення суду першої інстанції

Заочним рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 02 листопада 2023 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомості відмовлено повністю.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись із рішенням, представник позивача адвокат Хващевська Л.В. подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин справи, невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи і неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Доводи апеляційної скарги полягають утому, що в період укладення зазначеного договору купівлі-продажу в чинному законодавстві існувала колізія, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу мав бути посвідчений нотаріально, якщо хоча б одна із сторін є громадянином, а недотримання цих вимог тягне недійсність договору. Водночас згідно з статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

В зв`язку з цим позивач не може в повній мірі реалізувати своє право власності, зокрема, розпорядитися зазначеним нерухомим майном, так як воно не може бути зареєстроване в установленому законом порядку.

Рішення ж суду про відмову у визнанні договору дійсним на підставі частини 2 статті 220 ЦК України й надалі перешкоджає позивачеві в цьому.

Провадження у справі в суді апеляційної інстанції

Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 11 грудня 2023 року відкрито апеляційне провадження у справі, а ухвалою суду від 26 грудня 2023 року закінчено підготовчі дії та призначено справу до розгляду.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Хващевська Л.В. вимоги апеляційної скарги підтримала на умовах, викладених у ній і просила задовольнити.

Відповідач ОСОБА_2 , якому судова повістка направлена за останньою відомою суду адресою місця проживання, до апеляційного суду не з`явився, що відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Встановлені судом першої інстанції обставини

Судом першої інстанції встановлено, що 08.09.1995 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено біржовий контракт про купівлю-продаж нерухомості № 44. Відповідно до даного Договору ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купив трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Загальна площа квартири складає 63,4 кв. м., житлова площа 40,6 кв. м. Вартість квартири згідно договору 2 300 000 000 крб (а.с. 9-11, 13).

Відповідно до Реєстраційного посвідчення від 11.09.1995 року Вінницьке міжміське бюро технічної інвентаризації посвідчило, що 2/125 частки будинковолодіння АДРЕСА_2 зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі біржового контракту № 44 про купівлю-продаж нерухомості від 08.09.1995 року, про що в реєстрову книгу внесено запис за № 106 (а.с. 12).

Відповідно до Рішення ВМР №71 від 25.12.2015 року пров. Щорса в м. Вінниці перейменовано на пров. К. Широцького (а.с. 17-21).

Позиція апеляційного суду

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення суду першої інстанцій не відповідає в частині мотивів відмови в задоволенні позовних вимог.

Так, відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив із того, що укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири є недійсним в зв`язку з тим, що він не був посвідчений нотаріально, а позивачем не доведено ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу квартири як умови застосування частини 2 статті 220 ЦК України й визнання його дійсним судом.

Апеляційний суд не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Отже обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.

Відповідно до пункту 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли до набрання ним чинності.

Таким чином, на спірні правовідносини щодо набуття ОСОБА_1 права власності на квартиру, виходячи з дати укладення біржового договору, поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року, чинного на час їх виникнення.

Відповідно до статті 44 ЦК УРСР повинні укладатись у письмовій формі: 1) угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР% 2) угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та інших год, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР; 3) інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми. Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають.

Недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі (частина перша статті 45 ЦК УРСР).

Відповідно до статті 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

У статті 48 цього Кодексу визначено, що недійсною є угода, яка не відповідає вимогам закону.

В абзаці першому пункту 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28.04.1978 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її частини); дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

За змістом вказаного роз`яснення Постанови Пленуму Верховного Суду України з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними угоди:

- які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання (будинку або його частини - статті 425, 426 ЦК УРСР), застави (жилого будинку - стаття 184ЦК УРСР), купівлі-продажу (жилих будинків - стаття 227 ЦК УРСР), в тому числі при придбанні на біржових торгах;

- міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини (стаття 242, частина третя статті 244 ЦК УРСР);

- дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб (частина перша статті 244 ЦК УРСР).

Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

Окремі квартири в багатоквартирному будинку були самостійними об`єктами цивільного обороту, а отже за статтею 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку.

Тому законодавство, чинне на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу не передбачало обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа, крім жилих будинків (стаття 227 ЦК УРСР).

Аналогічну правову позицію наведено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29 березня 2018 року у справі N 904/4573/16 та від 04 вересня 2019 року у справі справа N 903/729/16.

Водночас відповідно до статті 15 Закону України від 10.12.1991 № 1956-ХІІ «Про товарні біржі» в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу від 08 вересня 1995 року, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

Тому висновок суду першої інстанції недійсність вказаного договору купівлі-продажу квартири, укладеного на товарній біржі, з посиланням на недодержання обов`язкової нотаріально форми, є помилковим.

Аналогічну правову позицію висловлено Верховним Судом в постанові від 30.11.2022 по справі № 183/900/17.

Право особистої власності ОСОБА_1 на 2/125 частки домоволодіння АДРЕСА_2 зареєстроване Вінницьким міжміським бюро технічної інвентаризації 11 вересня 1995 року, і записано в реєстрову книгу за № 106 (а.с. 12), тобто реєстрацію нерухомості проведено відповідно до вимог Інструкції про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР від 31.01.1966 (втратила чинність на підставі Наказу Держжитлокомунгоспу № 56 від 13.12.1995).

Відповідно до Правил державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.1995 № 56 договори купівлі-продажу, міни, зареєстровані біржею, також є одним із видів правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація об`єктів нерухомого майна, що знаходиться у власності юридичних та фізичних осіб (пункт 6 Додатку № 1 до Правил).

Відповідно до пункту 5 укладеного між сторонами біржового контракту, сторонами встановлено строк звільнення квартири до 08 січня 1996 року.

Укладений між сторонами і зареєстрований на товарній біржі договір купівлі-продажу нерухомості було фактично виконано, а ОСОБА_1 проживає в квартирі АДРЕСА_3 й зареєстрований за цією адресою з березня 1996 року.

Згідно з статтею 128 ЦК УРСР право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відтак з моменту фактичної передачі квартири, в ОСОБА_1 виникло право власності на неї.

Право власності гарантоване Конституцією України і полягає в тому, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Набувається воно в порядку, визначеному законом.

Більш розширене визначення права власності закріплено у Цивільному кодексі України (див. ст. 316, 317, 328 ЦК України), а обов`язок забезпечувати захист права власності покладено на державу (ст. 13 Конституції України).

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною 2 статті 12 Закону № 1952-IV відомості, що містяться в Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності, пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Верховний Суд неодноразово вказував, що право власності виникає на підставі відповідного правовстановлюючого документу, а відомості з реєстру є їх офіційним визнанням та є нічим іншим, як одним із інструментів держави, спрямованим на забезпечення гарантій такого права.

Позивач посилається на те, що порушення його прав полягає в тому, що постійно проживаючи в квартирі, він не має можливості повноцінно скористатися правом власності на нерухоме майно, оскільки договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений. По цій же причині в нього відсутня можливість здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Разом з тим, відповідні обставини неможливість здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за умов реєстрації права власності на майно відповідно до законодавства, що діяло раніше, позивачем не доведені, відмова державного реєстратора в проведенні такої реєстрації з цих причин в матеріалах справи відсутня.

Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Отже обраний позивачем спосіб захисту визнання правочину дійсним, не відповідає змісту порушеного права і правовій меті, до якої прагне суб`єкт захисту, а відтак є неефективним, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Згідно з пунктом 1, 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суді дійсним обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, є підставами для зміни судового рішення.

На підставі викладеного та керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Хващевської Людмили Володимирівни задовольнити частково.

Заочне рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 02 листопада 2023 року, змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий І.М. Стадник

Судді І.В. Міхасішин

М.В. Матківська