ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 524/3427/20 Номер провадження 22-ц/814/1505/24Головуючий у 1-й інстанції Андрієць Д.Д. Доповідач ап. інст. Обідіна О. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2024 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Полтавського апеляційного суду в складі:

головуючого судді: Обідіної О.І.,

суддів: Бутенко С.Б. , Прядкіної О.В.,

за участю секретаря: Дороженка Р.Г.,

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві, в режимі відеоконференції, апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Чорнухи Юлії Вікторівни на рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 21 листопада 2023 року по справі за позовом ОСОБА_2 правонаступником якої є ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича інноваційна фірма "ВІЛП", Товариства з обмеженою відповідальністю "МЖК ЖИТЛОБУД" про зобов`язання виконати умови договорів,

В С Т А Н О В И Л А :

В червні 2020 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом, в якому просила зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича інноваційна фірма «ВІЛП» (надалі ТОВ «НВІФ «ВіЛП») та Товариство з обмеженою відповідальністю "МЖК ЖИТЛОБУД" (надалі ТОВ «МЖК «ЖИТЛОБУД») привести у відповідність та передати позивачу відповідно до умов договору №12/06-1 трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , та зобов`язати відповідачів передати гараж № НОМЕР_1 , загальною площею 21.7 кв. м. за вищевказаною адресою згідно умов договору №12/06-2 від12.06.2012.

В обґрунтування вимог вказувала, що 12.06.2012 між нею та ТОВ «МЖК «ЖИТЛОБУД» було укладено 2 договори про придбання майнових прав на об`єкти будівництва, розташовані за адресою АДРЕСА_2 , а саме договір №12/06-1 щодо квартири, площею 105,79 кв.м. та договір №12/06-2 щодо гаражу, площею 21,70 кв.м.

Вона сплатила як покупець 100% вартості майнових прав на квартиру та гараж.

В подальшому на підставі рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука від 03.07.2019 за нею визнано майнові права на спірне майно.

Разом з тим, під час розгляду справи судом було встановлено, що квартира змінила свої проектні характеристики, стала двокімнатною із зменшеною загальною площею з 105,79 кв.м. до 95,9 кв.м.

Крім того, позивачу стало відомо, що гараж було продано у 2016-2017 роках новому власнику, незважаючи на факт здійсненої неї повної оплати та діючий договір купівлі-продажу майнових прав.

Вважає, що одностороння зміна відповідачами технічних характеристик квартири в є порушенням умов договору та її прав як власника майнових прав на вказане житло і приміщення гаражу.

В зв`язку зі смертю ІНФОРМАЦІЯ_1 . позивача ОСОБА_2 , її син ОСОБА_3 як спадкоємець першої черги був залучений правонаступником, адвокатом якого була подана заява про уточнення позовних вимог, в якій він остаточно просив зобов`язати ТОВ «НВІФ «ВіЛП» та ТОВ «МЖК «ЖИТЛОБУД» привести у відповідність та передати ОСОБА_4 відповідно до умов договору №12/06-1 трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , та зобов`язати відповідачів передати гараж № НОМЕР_1 , загальною площею 21,7 кв. м. за вищевказаною адресою, згідно умов договору №12/06-2 від12.06.2012.

Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 21 листопада 2023 року відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_2 ,правонаступником якої є ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича інноваційна фірма "ВІЛП", Товариства з обмеженою відповідальністю "МЖК ЖИТЛОБУД" про зобов`язання виконати умови договорів.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд дійшов висновку, що в договорі купівлі-продажу майнових прав сторони передбачили невідповідність фактичної площі квартирі проектній та можливість повернення покупцеві надлишку сплачених коштів, та вказав, що сам ОСОБА_3 як спадкоємець власника майнових прав не надав доказів звернення до відповідачів для вирішення вказаного питання відповідно до договору.

Стосовно гаражу, за який ОСОБА_2 було сплачено кошти, суд зазначив, що останній належить іншій особі, що унеможливлює його передачу позивачеві та свідчить про обрання ним неефективного способу захисту, який не сприяє відновленню його прав та інтересів.

Не погодившись з рішенням суду, адвокат Чорнуха Ю.В., яка діє в інтересах ОСОБА_1 , подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, невірну оцінку зібраних по справі доказів, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове про задоволення позову.

Вважає безпідставним посилання суду на можливість уточнення фактичної площі квартири проектній та вирішення питання грошової компенсації , оскільки проект квартири значно відрізняється від фактичної площі, яка зменшилась майже на 10 кв.м. та кількості кімнат з 3 до 2, що свідчить про самовільну зміну забудовником площі квартири та її планування.

Звертає увагу, що з моменту сплати коштів в 2012 році на виконання договорів в сумі більше ніж 120 тис. доларів, станом на 2023 рік позивач не отримав ані квартиру, ані гараж, що є неприпустимим та свідчить про необхідність здійснення судового захисту прав та інтересів ОСОБА_1 як власника майнових прав.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 12 червня 2012 року між ОСОБА_2 та ТОВ «МЖК «Житлобуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав за № 12/06-1, відповідно до умов якого ОСОБА_2 придбала в ТОВ «МЖК «Житлобуд» майнові права на квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_3 .

Забудовником за даним договором виступало ТОВ «НВІФаукова виробнича інноваційна фірма «ВіЛП».

Характеристика квартири встановлена у специфікації - додатку № 1 до даного договору визначена як трикімнатна квартира АДРЕСА_4 на 8 поверсі, у першій секції у багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями, загальною проектною площею 105,79 кв.м.

Відповідно до графіку платежів, перший внесок у розмірі - 242 250 грн. за квартиру АДРЕСА_4 ОСОБА_2 повинна була здійснити до 12 червня 2012 року, другий внесок 400518,50 грн., повинна була здійснити до 12 грудня 2012 року.

В цей же день, 12 червня 2012 року, між ОСОБА_2 та ТОВ «МЖК «Житлобуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав за № 12/06-2, предметом якого є придбання ОСОБА_2 майнових прав на гараж, за будівельною адресою: АДРЕСА_3 .

Характеристика гаражу встановлена у специфікації - додатку № 1 до даного договору. Продавцем майнових прав та Забудовником за даним договором було вказано відповідно ТОВ «МЖК «Житлобуд» і ТОВ «Наукова виробнича інноваційна фірма «ВіЛП».

Відповідно до специфікації, об`єктом нерухомості є - гараж № НОМЕР_1 , що розташований на першому поверсі, у першій секції, у багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями, загальною площею 21,70 кв.м.

При укладанні договорів сторони узгодили вирішення питання в разі невідповідності загальної проектної площі її фактичній площі у спосіб проведення взаєморозрахунків.

Незважаючи на закінчення будівництва об`єкту в 2018 році та визнання за нею майнових прав на спірне майно згідно рішення суду, ОСОБА_2 стало відомо про істотну зміну площі квартири, яка значно зменшилась та про продаж забудовником гаражу іншій особі, в зв`язку з чим вона звернулася до суду з вимогою про зобов`язання відповідачів виконати умови укладених договорів.

З огляду на смерть ОСОБА_2 , судом в порядку процесуального правонаступництва було залучено її сина ОСОБА_1 , представник якого уточнив заявлені вимоги та визначив обраний спосіб судового захисту як покладення на відповідачів обов`язку приведення до умов договору та передачу спірної квартири площею 105,79 кв.м., а також обов`язку по передачі спірного гаражу.

Відмовлячи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що при укладанні договору купівлі-продажу майнових прав сторони узгодили питання проведення взаєморозрахунків між собою в разі невідповідності загальної проектної площі її фактичній площі після забудови та здачі об`єкта в експлуатацію.

Сам по собі факт зменшення загальної фактичної площі від заявленої проектної не може свідчити про порушення відповідачами умов договору та не може розцінюватись як належна правова підстава для покладення на них обов`язку виконати умови договору у спосіб передачі позивачу квартири згідно до її проектних параметрів.

В частині спірного гаражу суд першої інстанції вказав не невірно обраний спосіб захисту цивільного права, який в даному випадку не є ефективним та не призведе до відновлення прав та інтересів позивача.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду.

Матеріалами справи доводиться, що рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 03.07.2019 визнано за ОСОБА_2 майнові права на об`єкти інвестиційної діяльності, а саме - трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 , згідно Договору № 12/06-1, укладеного 12 червня 2012 року між ТОВ «МЖК «Житлобуд»; - на гараж № НОМЕР_1 , загальною площею 21,70 кв.м. у багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , згідно Договору № 12/06-2, укладеного 12 червня 2012 року між ТОВ «МЖК «Житлобуд» та ОСОБА_2 .

Згідно Сертифікату, серія ІУ № 22, виданого 26.01.2018 р. ДАБК України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта - вищевказаного багатоквартирного житлового будинку та підтвердила його готовність до експлуатації.

За життя ОСОБА_2 не реалізувала вищевказане судове рішення та не зареєструвала за собою право власності на майнові права у Державному реєстрі речових прав.

Між тим, нею 16 січня 2020 року було складено заповіт, яким вона заповіла синові - ОСОБА_4 належне їй майно, в тому числі майнові права на трикімнатну квартиру (проектний номер квартири АДРЕСА_6 .

Відповідно до судового рішення Верховного Суду від 30 листопада 2023 року визнано за ОСОБА_5 в порядку спадкування за заповітом майнові права на спірну трикімнатну квартиру та гараж.

Згідно ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Нормами статті 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Як вбачається з умов договору №12/06-1 купівлі-продажу майнових прав від 12 червня 2012 року укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «МЖК «Житлобуд», сторони в п.п. 2.3, 2.4 та 2.6 визначили, що загальна проектна площа квартири визначається в додатку №1 до договору. Загальна фактична площа квартири може бути уточнена на підставі даних технічної інвентаризації проведеної відповідним органом БТІ. У випадку, якщо за результатами обмірів БТІ фактична загальна площа квартири виявиться більшою, що визначена в додатку №1 до договору, покупець зобов`язується здійснити доплату продавцю у визначеному за формулою розмірі. В разі виявлення, що за результатами розмірів БТІ фактична загальна площа квартири виявиться меншою за проектну, продавець зобов`язується повернути покупцеві надлишок отриманих коштів, що визначається за узгодженою формулою.

Таким чином сторони в договорі погодили можливість виникнення розбіжності між проектною площею та фактичною площею квартири та шляхи відшкодування цієї різниці будь якою зі сторін відповідно до погодженої ними формули.

Сторонами не заперечується, що дійсно при укладанні договорів купівлі-продажу майнових прав заявлена проектна площа квартири визначалась - 105,79 кв.м.

Після завершення будівництва, згідно до проведених працівниками БТІ замірів площа квартири фактично складала 95,9 кв.м., про що було вказано в технічному паспорті.

Таким чином різниця між проектною площею квартири та її фактичним розміром складає 9,6 кв.м.

Як пояснював в ході судового розгляду відповідач ТОВ «МЖК Житлобуд» різниця між фактичної площею квартири та її проектними параметрами виникла у зв`язку з тим, що при укладанні договору закладались наступні показники проектної площі житлової 49,82 кв.м., нежитлової43 кв.м. та 2,69 кв.м. оглядового балкону.

При цьому, згідно до проекту балкон мав бути заскленим, тому розрахунок його площі закладався з коефіцієнтом 1,0. Перед введенням об`єкту в експлуатацію засклення балконів у будинку було відмінено, внаслідок чого площу балкону було перераховано із застосуванням нового коефіцієнту 0,3, що викликало зміну його розрахункової площі, а в цілому призвело до зменшення загальної фактичної площі.

Вказана позиція відповідача не була спростована стороною позивача в ході судового розгляду.

Надаючи пояснення під час апеляційного перегляду, представником ОСОБА_1 , було підтверджено, що дійсно із зменшених на 9,6 кв.м. площі квартири, більша частина відноситься за рахунок зменшення площі самого балкону, який був видовим та мав гарну обзорність. Натомість на даний час частина балкону «відрізана» і є частиною сусідської квартири.

Щодо здійснених відповідачем внутрішніх перегородок, внаслідок яких квартира стала двокімнатною, в ході з`ясування фактичних обставин справи було встановлено, що такі перегородки не є капітальними та можуть бути перенесені за бажанням власника.

За твердженням представника відповідача, на даний час такі перегородки облаштовані у відповідності до проектного планування внаслідок чого квартира знову стала трикімнатною.

Оцінюючи зібрані по справі докази та надані представниками сторін пояснення, суд першої інстанції на підставі вірно встановлених фактичних обставин, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки позивачем не доведено факту односторонньої відмови відповідачів від виконання зобов`язань та обставин, які б свідчили про істотну відмінність побудованої квартири від узгоджених сторонами її проектно-технічних характеристик.

Що стосується рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про передачу спірного гаражу з підстав невірного визначення відповідача, оскільки вказане спірне майно зареєстровано за іншою особою, колегія суддів зауважує наступне.

Звертаючись до суду, позивач зазначив відповідачами ТОВ «МЖК «Житлобуд» і ТОВ «НВІФ «ВіЛП», прохаючи останніх передати йому гараж.

Разом з тим, останні не є власниками чи розпорядниками гаражу, оскільки як вбачається з долученої під час розгляду апеляційної скарги копії позовної заяви ОСОБА_1 до ТОВ «МЖК «Житлобуд», ТОВ «НВІФ «ВіЛП» та ОСОБА_6 , останній є новим власником гаражу, в зв`язку з чим ОСОБА_3 на даний час вже звернувся до суду з позовом про визнання договору недійсними, скасування державної реєстрації, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.

Наведене свідчить про обґрунтованість висновків місцевого суду про обрання позивачем в цій частині неефективного способу захисту свого цивільного права, з огляду на неправильно визначений процесуальний статус відповідачів та спосіб поновлення своїх прав та інтересів.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого суду та не містять посилання на обставини, з якими процесуальне законодавство пов`язує скасування чи зміну судового рішення.

Фактично доводи апелянта зводяться до твердження про здійснену відповідачами самовільну істотну зміну площі квартири та її конфігурації, внаслідок чого було порушено права власника майнових прав, тому такі права підлягають поновленню у спосіб покладення на забудовників обов`язку виконати умовам договору та передати квартиру згідно до її проектних характеристик.

Вказане твердження не ґрунтується на зібраних по справі доказах.

В даному випадку спірне питання має бути вирішене у спосіб виконання сторонами вимог п.п. 2.3,2.4, 2.6 умов договору №12/06-1 купівлі-продажу майнових прав від 12 червня 2012, якими передбачено можливість невідповідності проектної площі фактично побудованій та визначено механізм виплати компенсацій.

Крім того, само по собі відмінність в загальній площі збудованої квартири від проектної площі на 9,6 кв.м., з яких більша частина відноситься до зменшення площі балкона, не може розглядатись як істотна зміна умов договору забудовником в односторонньому порядку.

За вказаних обставин, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, як ухваленого з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись ст. 367, ч.1 п. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 382, ст. 384 ЦПК України, колегія суддів,-

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Чорнухи Юлії Вікторівни залишити без задоволення.

Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 21 листопада 2023 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено 13 червня 2024 року.

Судді: О. І. Обідіна С. Б. Бутенко О. В. Прядкіна