АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 січня 2024 року

м. Чернівці

справа № 727/7738/22

провадження 822/36/24

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кулянди М.І.,

суддів: Одинака О.О., Половінкіної Н.Ю.,

за участю секретаря Скулеби А.І.,

учасники справи:

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»,

відповідачі Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 ,

треті особи: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макєєва Надія Василівна, Чернівецька міська рада

апеляційна скарга ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 19 жовтня 2023 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Слободяк Г.М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2022 року ТзОВ «Гіпербуд» звернулося до суду з позовом до ОК «ЖБК «Проспект», ОСОБА_1 , треті особи: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макєєва Н. В., Чернівецька міська рада про визнання недійсним договору купівлі - продажу.

Позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 158 , загальною площею 13,30 кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 , укладений 30 травня 2017 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєєвою Н. В. за №7684.

Посилався на те, що 30 травня 2017 року між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу. Згідно з умовами вказаного договору кооператив передав у власність ОСОБА_1 нежитлове приміщення (торгове приміщення) АДРЕСА_1 .

Вважав, що вказаним договором було порушено його права.

ТзОВ «Гіпербуд», на підставі договору оренди землі №7800 від 4 травня 2012 року є орендарем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .

Інспекцією ДАБК у Чернівецькій області ТзОВ «Гіпербуд» надано дозвіл на виконання будівельних робіт, на вказаній земельній ділянці ТзОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру.

Однак, Інспекція у прийнятті в експлуатацію об`єкта відмовила з тих підстав, що ТзОВ «Гіпербуд» надало недостовірні дані щодо земельної ділянки.

Рішенням Чернівецької міської ради №317 від 28 липня 2016 року було припинено в односторонньому порядку договір оренди землі №7800 від 4 травня 2012 року, укладений між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд».

Після цього, між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК «Проспект» було укладено договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, за умовами якого міська рада передала кооперативу в оренду земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 6 лютого 2017 року у справі №926/4124/16, яке набрало законної сили, зазначене рішення міської ради визнано недійсним та скасовано, а договір оренди землі №1303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між міською радою та ОК «ЖБК «Проспект», визнано недійсним.

Разом з тим, використовуючи договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, ОК «ЖБК «Проспект» в незаконний спосіб отримав сертифікат готовності на закінчений будівництвом об`єкт «будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом» за адресою АДРЕСА_1 (І черга будівництво торгового центру) та продав нежитлові приміщення в торговому центрі ряду юридичних та фізичних осіб, зокрема і ОСОБА_1 .

Зазначений вище сертифікат було скасовано постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі №926/1574/18.

Отже, ОК «ЖБК «Проспект» неправомірно набув статус замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, зокрема і на приміщення, яке є предметом оскаржуваного договору.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 19 жовтня 2023 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгове приміщення), під номером 158, загальною площею 13,30 кв.м., яке розташоване по АДРЕСА_1 від 30 травня 2017 року, укладений між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макєєвою Надією Василівною, реєстровий номер 7684.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торгівельний комплекс, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , у тому числі і на приміщення, яке було предметом спірного договору купівлі-продажу, що порушило права ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, на закінчення будівництва, в тому числі на майно, що було предметом оспорюваного правочину й оформлення права власності на нього.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

ОСОБА_1 , в апеляційній скарзі, просить рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 19 жовтня 2023 року скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт посилається на те, що суд першої інстанції, при ухваленні рішення про задоволення позову, допустив неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушив норми процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем нерухомого майна за спірним договором, а тому не знала та не могла знати про порушення прав позивача. Також вказувала на те, що відповідно до ст. 215 ЦК України відсутні підстави для визнання недійсним вказаного договору.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги- безпідставними.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судом

Згідно з договором оренди землі від 4 травня 2012 року, №7800 ТзОВ «Гіпербуд» набуло право оренди на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .

29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області ТзОВ «Гіпербуд» було надано дозвіл на виконання будівельних робіт №ЧВ9 на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру). ТзОВ «Гіпербуд» зазначений у дозволі на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 9, як замовник будівництва.

Рішенням Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 договір оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року було припинено.

24 жовтня 2016 року між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК «Проспект» було укладено договір оренди землі № 10303, за умовами якого міська рада передала кооперативу в користування земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі №926/4124/16, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 05 квітня 2017 року та постановою Вищого господарського суду України від 23 серпня 2017 року, визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК ЖБК «Проспект». Судовими рішеннями у справі № 926/4124/16 встановлено, що користувачем земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться на АДРЕСА_1 , є позивач ТзОВ «Гіпербуд», а не відповідач ОК «ЖБК «Проспект».

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 34037256 від 25 лютого 2017 року, державним реєстратором прав на нерухоме майно Комунального підприємства «Бюро реєстрації нерухомості та бізнесу» Чернівецької області зареєстровано право власності за ОК "ЖБК Проспект" на об`єкт нерухомості, який знаходиться за адресою проспект Незалежності, 131, місто Чернівці.

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОК «ЖБК «Проспект» 20 квітня 2017 року було набуто у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № 128, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

30 травня 2017 року між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу. Згідно з умовами такого договору ОК «ЖБК «Проспект» передав за плату, а ОСОБА_1 прийняла у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) №158, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року визнано незаконним та скасовано сертифікат серії ЧВ №09, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року.

Судом встановлено, що наявність оскаржуваного сертифіката, виданого ОК «ЖБК «Проспект», порушує права ТзОВ «Гіпербуд», як користувача земельної ділянки та особи, яка здійснила будівництво на здачу об`єкта в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно. Відповідно незаконними є й дії Чернівецької міської ради щодо видачі даного сертифікату, оскільки порушують положення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», постанови Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів», в тій частині, що виключно користувач земельної ділянки (замовник будівництва) здає об`єкт будівництва в експлуатацію.

Постановою Верховного Суду від 07 липня 2021 року постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року щодо позовних вимог до ОК «ЖБК «Проспект» про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ № 09, виданого 22 лютого 2017 року, залишено без змін.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення.

Так, недійсність правочину визначається статтями 203, 215 ЦК України.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У відповідності до частин першої, третьої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (стаття 658 ЦК України).

Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Частинами 1, 2 статті 375 Цивільного кодексу України унормовано, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Приписами статті 876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

За приписами частини 1 статті 95 Земельного кодексу України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором мають право, зокрема споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

З аналізу вищенаведених норм права вбачається, що чинним законодавством України чітко визначено, що право забудови земельної ділянки може реалізуватись виключно її власником чи землекористувачем.

Згідно пункту 4 частини 1 статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року, № 3038-VI (далі - Закону №3038-VI) замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 2 статті 8 Закону №3038-VI планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Відповідно до частини 4 статті 26 Закону №3038-VI право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Статтею 39 Закону №3038-VI передбачено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Частина перша статті 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

В матеріалах даної справи міститься дозвіл на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 9, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області, яким ТзОВ «Гіпербуд» надано дозвіл на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру, нове будівництво) за адресою: АДРЕСА_2 .

Даний дозвіл не скасовувався, не визнавався недійсним та є чинним.

Враховуючи те, що рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі №926/4124/16 визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК ЖБК «Проспект», останній не був користувачем земельної ділянки, не міг стати замовником будівництва та не мав права здати об`єкт будівництва в експлуатацію.

Оспорюваний договір, укладений з порушенням вимог статтей 203, 658 ЦК України, оскільки ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статус замовника будівництва, використовуючи який незаконно оформив право власності на нежитлове приміщення.

Суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, шо договір купівлі-продажу від 30 травня 2017 року підлягає визнанню недійсним, як такий, що не відповідає вимогам статтей 203, 658 ЦК України, оскільки ОК «ЖКБ «Проспект» не був на час укладення такого договору законним власником нежитлового приміщення (торгового приміщення) №128, загальною площею 48,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

Внаслідок укладення оспорюваного договору порушено права ТзОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постановах від 25 липня 2019 року у справі №727/7137/17 та від 1 липня 2020 року у справі №727/7763/17.

Безпідставним є твердження в апеляційній скарзі, що сторонами оспорюваного договору було дотримано всіх вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

З наявних в матеріалах справи договору оренди землі та дозволу на виконання будівельних робіт вбачається, що позивач є замовником об`єкту будівництва - будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 .

Статтею 876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Згідно положень ч. 7 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі якщо право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни.

Позивач право на будівництво об`єкта нікому (в тому числі й відповідачу Обслуговуючому кооперативу «ЖБК «Проспект») не передавав.

Відповідно до ст. 658 Цивільного кодексу України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» не був власником торгового центру за адресою: АДРЕСА_1 та не мав права продажу нежитлових приміщень у ньому.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Оспорюваний договір купівлі-продажу суперечить статті 658 ЦК України.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Оскільки сторонами оспорюваного договору не було дотримано вимог, встановлених ч. 1 ст. 203 ЦК України, а тому суд прийшов до правильного висновку, що вказаний договір підлягає визнанню недійсним.

Безпідставними є доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем спірного майна.

Відповідно до ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Згідно п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Відповідач ОК «ЖБК «Проспект» в протиправний спосіб оформив право власності на торговий центр за адресою: АДРЕСА_1 . Таким чином, дане майно вибуло з володіння власника ТОВ «Гіпербуд» не з його волі, позивач, відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України наділений правом його витребування у набувача.

За таких обставин, відсутні підстави для набуття відповідачем ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення, яке є предметом оспорюваного договору, згідно статті 330 ЦК України.

Будь-яких інших доводів та доказів на їх підтвердження, що є правовою підставою для скасування або зміни рішення суду першої інстанції апелянтом надано не було, у зв`язку з чим, апеляційний суд не вбачає правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції та задоволення апеляційної скарги.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Враховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції слід залишити без змін, а апеляційну скаргу- без задоволення.

Керуючись ст. ст. 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 19 жовтня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення - 12 січня 2024 року.

Головуючий М.І. Кулянда

Судді: О. О. Одинак

Н. Ю. Половінкіна