Справа № 137/1326/23
Провадження № 22-ц/801/634/2024
№22-ц/801/635/2024
Головуючий у суді 1-ї інстанції Желіховський В. М.
Доповідач:Стадник І. М.
ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

26 березня 2024 року м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого, судді-доповідача Стадника І.М.,

суддів: Матківської М.В., Сопруна В.В.,

з участю секретаря судового засідання Кахно О.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 2

апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Яцишина Анатолія Олександровича

на рішення Літинського районного суду Вінницької області від 16 січня 2024 року та додаткове рішення цього ж суду від 24 січня 2024 року, ухвалені під головуванням судді Желіховського В.М.,

у справі №137/1326/23

за позовом ОСОБА_1 (позивач)

до Хмільницької міської ради Вінницької області (відповідач)

про скасування рішення органу місцевого самоврядування, -

встановив:

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Хмільницької міської ради Вінницької області про скасування рішення органу місцевого самоврядування, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 19 жовтня 2012 року між Літинською районною державною адміністрацією та її чоловіком ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки № 23 площею 10,398 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :01:000:0357, розташованої за межами населеного пункту с. Теси, урочище «Хмельницький шлях» Тесівської сільської ради Літинського району Вінницької області. Згідно із досягнутими умовами, а саме п. 8 та п. 15 Договору, договір укладено на 10 років та в оренду передано земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер і вона прийняла спадщину після його смерті.

23 червня 2021 року між нею та відповідачем Хмільницькою міською радою було укладено угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки укладеного 19 жовтня 2012 року № 23 між Літинською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 , зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обмежень, номер запису про інше речове право 6463633 від 25.07.2014.

Витягом з державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09.07.2021 визначено дату закінчення дії договору 19.10.2022 року.

Зважаючи на це, до закінчення терміну дії договору, позивач зверталась до Хмільницької міської ради з наміром продовжити договір оренди. Однак їй було повідомлено, що жодних заяв та документів подавати не потрібно і в зв`язку з військовим станом, договір буде продовжено автоматично терміном на один рік у відповідності до ЗУ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану".

18.08.2023 позивач звернулася до відповідача з листом-повідомленням, в якому просила розглянути можливість укладення з нею додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 19.10.2012 року № 23 на новий строк або договору оренди у порядку визначеному ст. 32-2, 33 ЗУ «Про оренду землі».

У відповідь на її звернення Хмільницька міська рада Вінницької області направила рішення № 2038 від 08.09.2023 р. «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 », відповідно до якого її було відмовлено у поновленні договору оренди землі (щодо продовження терміну дії).

У вказаній відмові не було жодного обґрунтування, а тому позивач вважає дане рішення протиправним та таким, що підлягає скасуванню і змушена звернутися до суду за захистом своїх порушених прав.

За вказаних обставин просила визнати додаткову угоду до договору оренди землі від 19.10.2012 № 23 укладеною, визнати протиправним та скасувати рішення Хмільницької міської ради від 08.09.2023 № 2038 .

Рішення суду першої інстанції

Рішенням Літинського районного суду Вінницької області від 16 січня 2024 року в задоволенні позову відмовлено.

Додатковим рішенням Літинського районного суду від 24 січня 2024 року в задоволенні заяви адвоката Яцишина А.О. про стягнення судових витрат на правничу допомогу відмовлено.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

13 лютого 2024 року позивач ОСОБА_1 , через свого представника адвоката Яцишина А.О., подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на необґрунтованість судового рішення, неправильне встановлення судом усіх обставин, що мають значення для справи, постановлення рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить скасувати його і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Доходи апеляційної скарги полягають у тому, що заперечень щодо істотних умов додаткової угоди, в тому числі й щодо орендної плати, у відповідача не було, а тому права орендаря на користування земельною ділянкою мають продовжуватись. Крім того, жодного обґрунтування відмови у поновленні дії договору оренди землі рішення відповідача не містить.

Узагальнені доводи і заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просить залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Провадження у справі в суді апеляційної інстанції

Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 20 лютого 2024 року відкрито апеляційне провадження у справі, а ухвалою суду від 12 березня 2024 року закінчено підготовчі дії та призначено справу до розгляду.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Яцишин А.О. вимоги апеляційної скарги підтримав на умовах, викладених у ній, і просив задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_3 проти вимог апеляційної скарги заперечувала, просить залишити в силі рішення суду першої інстанції як законне і обґрунтоване.

Встановлені судом першої інстанції обставини

Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до договору оренди земельної ділянки № 23 від 19.10.2012, укладеного між орендодавцем Літинською районною державною адміністрацією та орендарем ОСОБА_2 , останньому надано в довгострокове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами села Теси урочище «Хмельницький шлях» Тесівська сільська рада Літинський район Вінницька область, кадастровий номер :01:000:0357, загальною площею 10,398 га. Договір укладено на 10 років.

Відповідно до свідоцтва про смерть ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Відповідно до Угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки укладеного 19.10.2012 внесено зміни до договору, зокрема орендодавцем вказано - Хмільницька міська рада, орендарем - ОСОБА_1 .

Відповідно до Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за ОСОБА_1 зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 19.10.2012.

18.08.2023 позивач направила на адресу Хмільницької міської ради лист-повідомлення, яким просила розглянути її заяву про можливість укладення з нею додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 19.10.2012 року № 23 на новий строк або договору оренди землі у порядку визначеному ст. 32-2, 33 ЗУ «Про оренду землі» та с. 126-1 ЗК України.

У відповідь на звернення позивача Хмільницька міська рада направила рішення 47 сесії 8 скликання від 08.09.2023 «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 », за змістом якого міська рада вирішила відмовити ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі (щодо продовження терміну дії) від 19.10.2012 № 23, пославшись на прийняте нею раніше рішення 37 сесії 8 скликання №1549 від 20.01.2023 «Про не поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади».

Позиція апеляційного суду

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення суду першої інстанцій не відповідає в частині мотивів відмови в задоволенні позовних вимог.

Так, відмовляючи в задоволенні позову суд виходив з того, що оскільки волевиявлення орендодавця на поновлення договору оренди землі відсутнє у зв`язку з бажанням його як власника землі самостійно користуватися нею, немає підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 . При цьому суд зауважив, що така відмова Хмільницької міської ради обґрунтована ухваленим на 37 сесії 8 скликання рішенням № 1549 «Про не поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади».

Апеляційний суд не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Предметом даного позову є вимоги позивача про визнання укладеною між нею та відповідачем додаткової угоди до договору оренди землі № 23 від 19.10.2012.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (частина перша статті 6 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотні умови договору землі передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема, такими є: об`єкт оренди, дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, Законом № 161-XIV, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону № 161-XIV).

Частиною третьою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом № 161-XIVврегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку з передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону № 340-IX.

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд має з`ясувати, зокрема, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору.

Зазначене узгоджується з позицією, викладеною Верховним Судом у постановах від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18, від 29 червня 2022 року у справі № 692/531/21, від 02 вересня 2022 року в справі № 692/526/21.

Як встановлено апеляційним судом та вбачається з матеріалів справи, з листом про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, позивач звернулась до Хмільницької міської ради до закінчення строку дії договору, а саме 21 серпня 2023 року, як це передбачено умовами угоди від 23.06.2021 про внесення змін до первинного договору оренди від 19.10.2012 та на виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивачем до листа-повідомлення було долучено документ, поіменований як «Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки №23 від 19 жовтня 2012 року…» (а.с. 49).

За результатами розгляду цього повідомлення 08 вересня 2023 року Хмільницькою міською радою було прийнято рішення, за змістом якого остання відмовила ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі. Дане рішення Рада направила заявниці ОСОБА_1

Звертаючись із даним позовом до суду першої інстанції, позивач, з посиланнями на норми статті 33 Закону України "Про оренду землі", просила суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 23 від 19.10.2012 .

Разом з тим, позивач ОСОБА_1 , як добросовісний орендар, маючи переважне право на укладення договору оренди на новий строк, не вчинила усіх необхідних дій для поновлення договору оренди. Зокрема, як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 до листа-повідомлення подано не проект додаткової угоди, а незаповнений її бланк, без зазначення всіх істотних умов договору, зокрема строку дії договору та розміру орендної плати (строк дії договору не визначено, а пункт щодо орендної плати не заповнений).

Відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не впливає із звичаїв ділового обороту.

За змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець вправі прийняти умови, запропоновані орендарем (акцептувати договір), або заперечити проти конкретних істотних умов, запропонованих орендарем, тобто викласти свої умови, які не співпадають із запропонованими орендарем. Така зустрічна пропозиція становитиме нову оферту, з якою вже вправі погодись чи не погодитись орендар.

Надісланий орендарем проект додаткової угоди такої оферти не містить, а відтак не міг бути акцептований орендодавцем.

Натомість проект додаткової угоди, яку позивач просить суд визнати укладеною, вже містить таку істотну умову договору як орендна плата (314,90% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 41 592 грн), проте так само не визначеним є строк договору.

Недотримання позивачем як орендарем процедури звернення до орендодавця із листом-повідомленням, до якого обов`язково додається проект додаткової угоди, унеможливлює задоволення судом його вимог про визнання такої угоди дійсною, що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

В зв`язку з цим в Хмільницької міської ради не виникло обов`язку розглядати і узгодити чи заперечувати проти таких умов, так як вони не були представлені на її розгляд в формі, передбаченій законом.

Тому висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову з посиланням на відсутність волевиявлення Хмільницької міської ради в зв`язку з прийняттям рішенням №1549 «Про не поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади», є помилковим.

Згідно з пунктом 1, 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суді дійсним обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, є підставами для зміни судового рішення.

В зв`язку з тим, що суд апеляційної інстанції змінює судове рішення суду першої інстанції лише в частині мотивів відмови в задоволенні позовних вимог, відсутні підстави для перерозподілу судових витрат і скасування в зв`язку з цим додаткового рішення Літинського районного суду від 24 січня 2024 року.

На підставі викладеного та керуючись ст. 367, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Яцишина Анатолія Олександровича задовольнити частково.

Рішення Літинського районного суду Вінницької області від 16 січня 2024 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Додаткове Літинського районного суду Вінницької області від 24 січня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Повний текст постанови складено 28.03.2024

Головуючий І.М. Стадник

Судді М.В. Матківська

В.В. Сопрун