Справа № 585/238/24
Номер провадження 2/585/298/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2024 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

головуючого судді - Євтюшенкової В.І.,

з участю секретаря судового засідання - Ковган О.В.,

розглянув у залі судових засідань у порядку загального позовного провадження, у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції справу № 585/238/24, провадження № 2/585/298/24,

позивач: Селянське (фермерське) господарство «Урожай»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна»,

третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш Оксана Володимирівна,

предмет позову: визнання договору оренди недійсним.

Представники позивача Селянського (фермерського) господарства «Урожай» Пономаренко Олександр Васильович, який діє на підставі довіреності від 23.06.2023, Шевченко Михайло Іванович, який діє на підставі Статуту Селянського (фермерського) господарства «Урожай»,

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна» - Лишак Іван Васильович, який діє на підставі довіреності від 17.10.2023.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

СФГ «Урожай» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна», третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Кардаш О.В. з позовом про визнання недійсним договору оренди землі.

Позовні вимоги мотивує тим, що 28.10.2013 між позивачем та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №б/н , строком на 10 років, який було зареєстровано 24.03.2016. Відповідно до п,14.1 договору договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації відповідно до Закону. Отже початком відліку часу дії договору в 10 років потрібно враховувати 24.03.2016, дату його державної реєстрації, тому строк дії Договору повинен закінчитись в березні 2026 року. Проте, як стало відомо позивачу, відповідач 1 та відповідач 2, не дочекавшись закінчення терміну дії Договору уклали між собою Договір оренди землі №НВГ-0807 с/НЗ від 03.11.2023, який було зареєстровано 03.11.2023. Позивач вважає, що термін дії його Договору ще не скінчився, Договір є діючим, а тому у відповідача 1 не було права укладати спірний Договір. Посилаючись на ст.ст. 203, 215 ЦК України просить визнати недійсним Договір оренди землі №НВГ-0807/С/НЗ від 03.11.2023, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна» (а.с.1-2).

07.03.2024 від позивача надійшла позовна заява в новій редакції. в якій позивачем зазначено, що враховуючи відзив на позов (щодо невідповідності позовної заяви деяким вимогам ст. 175 ЦПК України) викладає позовні вимоги, в яких зазначає про обставини, викладені у раніше поданій позовній заяві, додає, що оригінали доказів, які знаходяться у позивача, це укладений між позивачем та відповідачем 1 договір оренди земельної ділянки та Витяг з Державного реєстру, оригінал оспорюваного договору та витяг з Державного реєстру, знаходяться у відповідачів. Позивач підтверджує, що ним не подано аналогічного позову з тим же предметом спору. також досудовий порядок врегулювання спору не здійснювався у зв`язку з тим, що відповідачі у справі уклали оспорюваний договір та зареєстрували його, що унеможливлює вплив позивача на договірні відносини між відповідачами та ним, а тому позивач одразу звернувся з відповідним позовом до суду. Орієнтовний розмір понесених витрат позивача складається зі сплати судового збору. Просить визнати недійсним Договір оренди землі №№НВГ-0807/С/НЗ від 03.11.2023, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна» (а.с.67-69).

Від відповідача 2, в особі директора ТОВ «МХП Урожайна країна» надійшов відзив на позов, в якому останній вказує про те, що позовні вимоги не визнає і повністю заперечує обставини, які були наведені позивачем в якості підстав цього позову. Вказує, що подана позовна заява не у повній мірі відповідає вимогам ст. 175 ЦПК України і підлягає залишенню буз розгляду. Зазначає, що відповідно до вимог законодавства до 01.01.2013 договір оренди набирав законної сили з моменту його державної реєстрації. З 01.01.2013 законодавство змінилось і на реєстрацію права оренди сторони подавали вже діючий договір, по якому певні права та обов`язки виникли в момент підписання його сторонами. Закон додаткових дій не вимагав. Якщо на реєстрацію права оренди подали договір, який ще не набрав законної сили, по ньому не виникне право здійснити реєстрацію речового права оренди. У Листі - роз`ясненні Міністерства юстиції України від 04.10.2023 № 130090/91550-35-23/8.4.4 «Щодо строку дії договорів оренди землі, укладений у період з 01.01.2013 по 16.07.2020» Міністерство зазначило: - строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов`язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі. З огляду на використання сторонами орендних відносин типового договору оренди землі, що не був приведений у відповідність до Закону України «Про оренду землі» та Цивільного кодексу України, на практиці зустрічаються договори з відповідними положеннями. Проте положення договору в частині набрання ним чинності з моменту державної реєстрації не могли бути застосованими у зв`язку з відсутністю такої процедури (яку не варто ототожнювати з процедурою державної реєстрації речового права на підставі укладеного правочину). Незважаючи на наявність таких положень в договорі оренди землі обрахунок строку дії договору оренди землі має відбуватися відповідно до закону саме з моменту укладення договору у письмовій формі. Якщо ж договір за бажанням сторін посвідчено нотаріально то з моменту його нотаріального посвідчення.

Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 23.06.2020 по справі №696/1693/15-ц вважає, що такий договірне є укладеним, оскільки державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі.

Так само Верховний Суд у постанові від 02.10.2020 у справі №912/3295/18 зазначив, що право оренди виникає з моменту реєстрації цього права, земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Просить відмовити у задоволенні позову у повному обсязі (а.с.31-35).

Від відповідача ОСОБА_1 надійшов відзив на позов, в якому він заперечує проти заявленого позову у повному обсязі. Зазначає, що вважає, що договірні відносини між ним та позивачем припинені в жовтні 2023 року. Земельну ділянку в користування позивача ним ( ОСОБА_1 ) передано в жовтні 2013 року на десять років. З цього часу позивач сплачував йому орендну плату за користування земельною ділянко. Тому доводи позивача про те, що договір оренди діє ще два роки до жовтня 2025 року є безпідставними та необґрунтованими. Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватись і розпоряджатись своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Посилаючись на норми ст. 627, 638, 639 ЦК України вважає позов необґрунтованим і таким, що не підлягає задоволенню (а.с.44-45).

Від третьої особи - державного реєстратора Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш О.В. до суду надійшли письмові пояснення, в яких вона вказує на те, що під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор використовує відомості Державного реєстру прав, зокрема його невід`ємної архівної складової частини, а також Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав. На підставі п. 13 Порядку у разі коли під час розгляду заяви державним реєстратором встановлено наявність раніше зареєстрованих інших заяв на це саме майно, ніж заява, що ним розглядається, державний реєстратор невідкладно приймає рішення про розгляд заяви після прийняття рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації за результатом розгляду заяви, яка зареєстрована в базі даних заяв раніше. Черговість розгляду заяв застосовується як під час розгляду заяв про державну реєстрацію речових прав, так і під час розгляду заяв про державну реєстрацію обтяжень таких прав. Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року N 1952-ІУ (далі Закон) у базі даних заяв також реєструються судові рішення, заяви власників об`єктів нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва, власників спеціального майнового права на об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості про заборону вчинення реєстраційних дій, судові рішення про скасування відповідних судових рішень, заяви власників об`єктів нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва, власників спеціального майнового права на об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості про відкликання власних заяв про заборону вчинення реєстраційних дій. Під час розгляду заяв про державну реєстрацію прав було здійснено пошук відомостей із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав. В ході проведення пошуку встановлено відсутність раніше зареєстрованих інших заяв щодо відповідних земельних ділянок в тому числі рішень судів щодо забезпечення позову. Також державним реєстратором здійснено перевірку поданих документів на відповідність вимогам Закону та на відповідність заявленим правам шляхом отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта. В ході перевірки не виявлено жодних порушень законодавства, раніше зареєстрованих та суперечностей. В ході реєстрації заяв, при використанні відомостей Державного земельного кадастру (далі - ДЗК) та Державного реєстру речових прав (далі - ДРРП) встановлено, що права оренди на земельні ділянки з кадастровим номером: :03:001:0334 відсутні в ДЗК та ДРРП. Сфера державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, як і в цілому цивільних та земельних відносин, пов`язаних з набуттям та виникненням речових прав на нерухоме майно, зазнала докорінних змін з 01 січня 2013 року, а з 16 липня 2020 року (з набранням чинності окремими положеннями Закону України від 05 грудня 2019 року № 340 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству») відбулося чергове удосконалення правового регулювання відносин оренди земельних ділянок. До 01 січня 2013 року цивільне та земельне законодавство передбачало процедуру державної реєстрації правочину, за яким набувається певне речове право. Тобто саме з фактом державної реєстрації правочину законодавець пов`язував набрання таким правочином чинності. Так, до 01 січня 2013 року стаття 18 Закону У країни «Про оренду землі» передбачала, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. У зв`язку з таким законодавчим регулюванням мали місце підстави констатувати, що договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації, а тому строк дії такого договору обраховувався не з моменту його кладення та підписання сторонами, а з моменту його державної реєстрації. 3 01 січня 2013 року з моменту набрання чинності новою редакцією ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» також було внесено зміни до цивільного та земельного законодавства, у тому числі до ЗУ «Про оренду землі». Частиною другою статті 631 та абзацом першим частини першої статті 638 Цивільного кодексу України станом на 01 січня 2013 року передбачалося, що договір набирає чинності з моменту його укладення. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У свою чергу із Закону України «Про оренду землі» було виключено також положення щодо набрання чинності договором оренди землі, що були передбачені статтею 18. Натомість статтею 16 вказаного Закону було також передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування, а статтею 14 що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Таким чином, починаючи з 01 січня 2013 року у зв`язку зі змінами у законодавстві припинили дію норми щодо державної реєстрації договору оренди землі, а відтак і норми щодо набрання чинності таким договором після його реєстрації. З 01 січня 2013 року договір оренди землі вважається укладеним у разі досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору та з дотриманням вимог щодо форми договору. Саме тому обрахунок строку дії договору оренди землі починається з моменту укладення договору. Отже в договорі оренди землі обрахунок строку дії договору оренди землі маєвідбуватися відповідно до закону саме з моменту укладення договору у письмовій формі.

Якщо ж договір за бажанням сторін посвідчено нотаріально - то з моменту його нотаріального посвідчення.

Відповідно до положень Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 01 січня

2013 року) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і

користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення

підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1) Згідно з частиною першою статті 2

вказаного Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним

кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими

нормативно правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди

землі. Статтею 25 зазначеного Закону, передбачено, що орендар земельної ділянки має

право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі

припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути

орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права

утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. Отже, строк дії

самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов`язаний із строком дії

договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди

земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі.

Договір оренди земельної ділянки укладений 28.10.2013 року строком на 10 років (державна реєстрація 24.03.2016) між позивачем та ОСОБА_1 закінчився 28.10.2023 року, незалежно від того, коли державну реєстрацію права оренди проведено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.23-25).

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 суду пояснив, що землі раніше належали заводу АТС та після його ліквідації стали нікому не потрібні. На сесії Роменського районної ради було прийнято рішення про передачу вказаних земель в оренду СФГ «Урожай». Землі були забур`янені і бажаючих обробляти землі в такому стані, не було. Протягом п`яти років СФГ «Урожай» приводили ці землі до ладу. Потім прийшло розпорядження про розпаювання цих земель. Розпаювали, у тому числі, і ОСОБА_1 - надали пай площею 2 гектари тільки тому, що він робив шофером голови районної ради і останній попросив, щоб ОСОБА_1 виділили землю, хоча він і не був членом СФГ. Землі обробили, звільнили від бур`янів і почали укладати договори оренди з громадянами власниками паїв, обговорювати умови. Усім 48 чоловіка умови підходили, а Хижнякам не підходили. Вважає, що дія договору, укладеного з відповідачем Хижняком на даний час продовжена тому, що договір почав діяти з моменту реєстрації, тобто є дійсним до 24.03.2026 року, а з ТОВ «МХ-Урожайна країна» необхідно договір анулювати. Домовленість про оброблення земельних ділянок від бур`янів була усною, ще 10 років тому, з головою райради Хороньком, який і попросив за виділ паю Хижнякам, які просто надали необхідні документи, навіть не приїздили. ОСОБА_1 внесли до списку членів СФГ, щоб видати пай.

ОСОБА_1 став власником земельного паю з 28.10.2013 року.

Договір оренди між ОСОБА_1 і СФГ «Урожай» зареєстрований у 2016 році, це підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру, хоча документи на реєстрацію подавали у 2013 році. Спочатку ці ділянки не реєстрували, бо вони надавались людям для особистого селянського господарства, потім прийшов час (як змінилось земельне законодавство) і почали реєструвати. З того ж 2013 року СФГ «Урожай» користувалось спірною земельною ділянкою і виплачувало орендну плату платили ОСОБА_1 , тобто протягом 10 років.

Представник позивача ОСОБА_3 пояснив, що Договір оренди землі між СФГ «Урожай» та відповідачем укладений у 2013 році і грошові кошти за оренду почали відповідачу виплачувати також у 2013 року. Однак в самому Договорі оренди землі з ОСОБА_1 зазначено, що він (Договір) починає діяти з моменту підписання сторонами та з моменту державної реєстрації, тобто пов`язано дві дії, які необхідні для вступу цього Договору в дію: підписання і державна реєстрація. В той час було важко зареєструвати земельну ділянку і лише 24.03.2016 вдалося Договір зареєструвати. Тобто Договір набув чинності з моменту виконання його другої умови, з часу державної реєстрації, тобто з 24.03.2016 року.

На підтвердження факту реєстрації до позову долучений Витяг з єдиного державного реєстру про реєстрацію права користування земельною ділянкою. В Договорі конкретно зазначено, що договір підлягає державній реєстрації. Є умови Договору між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 , який діє і підписаний сторонами, тобто сторони визначили, погодили всі суттєві умови правочину та вчинили правочин шляхом підписання. Отже Договір оренди землі між ОСОБА_1 та відповідачем 2, укладений в період чинності попереднього договору оренди, є недійсним.

Представник відповідача ОСОБА_4 підтримав заперечення викладені у відзиві на позов, які долучені до матеріалів справи. Зазначив, що на момент укладення Договору оренди між ОСОБА_1 та СФГ «Урожай» у 2013 році чинне на той час законодавство не передбачало такого поняття, як реєстрація Договору оренди землі. З 2013 року законодавство змінилось і за договором реєструвалося лише речове право, як, відповідно, відображено у Витязі про державну реєстрацію речового права за вже укладеним договором. З умов вищевказаного договору (п.3) вбачається, що Договір укладено на строк 10 років. Якщо врахувати дату укладення договору - 28.10.2013, то дата закінчення строку дії Договору - 28.10.2023 року. Частиною 1 ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладання. Строк дії права оренди земельної ділянки пов`язаний із строком дії договору оренди і не може існувати довше ніж за договір оренди землі. Самим представником позивача зазначено, що указані земельні ділянки використовувались фермерським господарством упродовж 10 років і 10 років відповідачу виплачувалась орендна плата (суду надані відповідні відомості). Тобто з 2013 по 2023 рік включно. Сторони свої домовленості за Договором виконали, термін дії Договору закінчився, земельна ділянка від оренди стала вільною і, відповідно, її власник скористався вільно на свій розсуд своїми правами і уклав договір оренди з відповідачем 2.

Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі.

22.01.2024 у відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 13.02.204 на 09 год. 15 хв. (а.с.11).

05.03.2024 постановлено ухвалу про проведення підготовчого засідання в режимі відеоконференції з представником відповідача 2 адвокатом Лишаком І.В. (а.с.60).

12.03.2024 постановлено ухвалу про продовження підготовчого провадження у справі (а.с.86).

26.03.2024 підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті та про витребування доказів (а.с.96).

Від відповідача ОСОБА_1 до суду надійшла заява про розгляд справи у його відсутності (а.с.82).

Від третьої особи - державного реєстратора Кардаш О.В. надійшло клопотання про розгляд справи у її відсутності (а.с.103).

Інші процесуальні дії передбачені п.3 ч.3 ст. 265 ЦПК України судом не застосовувались.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

На підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, індексний номер 4437287 ОСОБА_1 належить земельна ділянка (форма власності приватна, розмір частки 1), розміром 2 га, кадастровий номер :03:001:0334 (а.с.114).

Право власності на указану земельну ділянку зареєстроване у встановленому законом порядку (а.с.115).

28 жовтня 2013 року між Орендодавцем ОСОБА_1 та Орендарем Селянським (фермерським) господарством «Урожай», в особі голови ОСОБА_2 укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймав в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Новогребельської сільської ради Роменського району. Об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,0000 гектарів, з них 2,0000 га ріллі, кадастровий номер :03:001:0334 (п.2.1 Договору).

Відповідно до п.3.1 укладеного Договору оренди від 28.10.2012 Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.12.2 Договору дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

У Прикінцевих положеннях Договору (п.14.1) вказано, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації відповідно до закону (а.с.3-4).

В інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №56245661 від 30.03.2016 щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0334 , що на підставі свідоцтва про право власності серії 4437287, виданого 05.06.2013 реєстраційною службою Роменського міськрайонного управління юстиції Сумської області належить ОСОБА_1 (розмір частки 1) у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» вказано, що 24.03.2016 державним реєстратором Обідейко В.В. зареєстроване речове право (13851281), підставою виникнення якого є договір оренди земельної ділянки, б/н від 28.10.2013, вид іншого речового права право оренди земельної ділянки, строк дії, укладено на 10 років, Орендар СФГ «Урожай», Орендодавець ОСОБА_1 (а.с.5).

03.11.2023 між Орендордавцем ОСОБА_5 та Орендарем ТОВ «МХП-Урожайна країна» укладено Договір оренди земельної ділянки №НВГ-0807/С, відповідно до якого Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :03:001:0334, яка знаходиться на території Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області, об`єкт оренди земельна ділянка площею 2,00 га, у тому числі ріллі 2,00 га..

Договір укладено на 10 (десять) років. Термін дії договору закінчується 03.11.2033. Договір оренди землі підлягає автоматичному поновленню на той самий строк і на тих самих умовах у порядку, визначеному ст. 126-1 Земельного кодексу України та Договором (п.3 Договору).

П. 13.1 (Прикінцеві положення) визначено, що цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовились про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (а.с.110-112).

Станом на 21.03.2023 вартість спірної земельної ділянки 28029,12 грн. (а.с.116).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав №353473431 від 08.11.2023 щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0334, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 52432694, 03.11.2023 для державної реєстрації подані Договір оренди землі, серія та номер НВГ-0807/С/НЗ, від 03.11.2023, видавник ТОВ «МХП-Урожайна країна», вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки, Орендар ТОВ «МХП-Урожайна країна», Орендодавець ОСОБА_1 (а.с.6).

З долучених до матеріалів справи Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходжу, нарахованого (перерахованого податку та військового збору станом на 01.02.2024 за період з 3 кварталу 2013 року по 03 квартал 2023 року вбачається, що ОСОБА_1 у 4 кварталі 2014 року отримав дохід від СФГ «Урожай», код доходу «101» (а.с.46) та у подальшому отримував дохід від указаного господарства у 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 та 2023 роках (а.с.47-48). Тобто наведеними документами підтверджується фактичне вчинення сторонами договору дій на його виконання.

З досліджених судом доказів та встановлених на їх підставі обставин вбачається, що між сторонами склалися правовідносини з приводу визнання договору оренди недійсним, які підлягають вирішенню на підставі Цивільного кодексу України (далі ЦК України), Земельного кодексу України (далі ЗК України), Законів України «Про оренду землі» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Норми права, застосовані судом.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на час підписання договору) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 01 січня 2013 року, чинній на час підписання договору оренди) передбачено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до статті 11 ЦК України однією з підстав для виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

За змістом частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Друга - встановлює загальне правило щодо моменту набрання чинності договором: договір набирає чинності з моменту його укладення.

За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою та другою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Аналізуючи вказані норми, можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зокрема, стаття 13 Закону № 161 визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відтак згода у договорах оренди втілюється в обов`язку орендодавеця передати орендареві земельну ділянку, а орендаря - використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, сплачувати орендну плату (Постанова Верховного суду у справі справа № 131/970/23 від 12.04.2024).

Схожу позицію щодо набрання чинності договорами оренди висловила і Велика Палата Верховного Суду охарактеризувавши їх як консенсуальні, такі у яких права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами [момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції (акцепту)], і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16).

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд на підставі ст.13 ЦПК України розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч. 2 ст. 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 77 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Мотиви суду.

Суд оцінив докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, давши їм оцінку в цілому так і кожному окремо, дослідивши аргументи сторін по матеріалам справи, і дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

Обґрунтовуючи свої вимоги щодо визнання недійсним Договору оренди землі, укладеного між відповідачами, позивач вказує на те, що на момент укладання спірного Договору станом на 03.11.2023, діяв попередній Договір оренди землі б/н, який був укладений між ним (СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 , як власником земельної ділянки, кадастровий номер :03:001:0334 - 28.10.2013.

СФГ «Урожай» вказує, що сторони передбачили у пункті 14.1 Договору, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації, отже 10-річний строк дії договору слід обчислювати не з моменту його підписання (28.10.2013 ), а з моменту державної реєстрації речового права оренди (24.03.2016).

З огляду на зазначене, позивач вважав, що відповідачі, укладаючи 03.11.2023 Договір оренди щодо спірної ділянки під час дії договору з СФГ «Урожай», порушили його право орендаря.

Суд відхиляє такі доводи позивача, виходячи з наступного.

Так, з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом № 1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

До виключення вимоги обов`язкової державної реєстрації договорів оренди землі з тексту нормативно-правових актів Законом № 1878-VI одночасно існували такі підстави визнання договору укладеним: якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України); договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України). Зокрема, статті 18 та 20 Закону № 161-XIV передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації; укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Стаття 6 Закону № 161-XIV (у редакції Закону № 1878-VI) передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

З огляду на зазначене, поняття «державна реєстрація договору оренди землі» стосується правовідносин щодо оренди землі, які виникли до 01 січня 2013 року, а поняття «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку» - правовідносин щодо оренди землі, які виникли після.

Натомість реєстрація права оренди та реєстрація договору про оренду є різними юридичними діями. Державна реєстрація речового права не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Тобто державна реєстрація не є підставою набуття цивільних прав та обов`язків, вона засвідчує вже набуте особою право, це офіційне визнання державою юридичного факту.

У пункті 14.1 Договору оренди від 28.10.2013 СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а й з моментом державної реєстрації, хоча законодавець виключив таку вимогу, і з 01 січня 2013 року реєстрація договору оренди не визначає його чинність, натомість необхідною залишається реєстрація речового права, що виникає на підставі вже укладеного договору.

З 01 січня 2013 року необхідно розмежовувати дату укладення договору оренди землі, яка обраховується з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, і дату виникнення на підставі вказаного правочину речового права, яка пов`язана з моментом державної реєстрації права оренди.

З огляду на виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації, 10-річний строк дії договору оренди землі між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 почав спливати з дати його укладення, 28.10. 2013 року.

Така позиція відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 про те, що з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (постанова КГС ВС від 03 квітня 2020 року у справі № 912/3294/18 та від 15 листопада 2022 року у справі № 914/917/21).

Крім цього, під час розгляду справи встановлено, що сторонами саме з моменту укладення Договору розпочалось виконання його умов, земельна ділянка, що належить відповідачу ОСОБА_1 передана в оренду позивачу, а власнику земельної ділянки, починаючи з 2014 року стала виплачуватись орендна плата, передбачена умовами Договору, як власнику земельної ділянки (а.с.46-48).

Отже, суд відхиляє доводи позивача про те, що у разі узгодження сторонами власного порядку набуття чинності договором, він може набувати чинності саме з моменту державної реєстрації речового права оренди, а не його підписання.

Таким чином, суд дійшов висновку, що договір оренди землі укладений між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 28.10.2013, вважається укладеним (набуває чинності) з моменту досягнення його сторонами згоди з усіх його істотних умов, тобто з моменту підписання Договору сторонами, строк дії цього Договору закінчився через 10 років після його підписання, тобто 28.10. 2023 року, а тому станом на 03.11.2023 відповідач ОСОБА_1 реалізував своє законне право, як власник земельної ділянки щодо користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд.

Також судом застосовані норми процесуального права, які регулюють порядок ухвалення рішення: ст. ст. 12, 13, 76-81, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України.

С у д в и р і ш и в:

У задоволенні позову Селянського (фермерського ) господарства «Урожай» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна», третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш Оксана Володимирівна, про визнання договору оренди недійсним, відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня складання його повного тексту.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua

Позивач: Селянське (фермерське) господарство «Урожай» , юридична адреса: 42087, Сумська область, Роменський район, с. Андріяшівка, вул. Київська, 98А, .

Відповідач: ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна», юридична адреса: 42020, Сумська область, Роменський район, с. Пустовійтівка, 4-й пров. Центральної, 2-Б, .

Третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш Оксана Володимирівна, адреса: 42087, Сумська область, Роменський район, с. Андріяшівка, вул. Соборна, 11.

Повний текст рішення суду складено 29.05.2024.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ В. І. Євтюшенкова