Справа № 482/2752/23
Номер провадження 2/482/381/2024
03 червня 2024 року м. Нова Одеса
Новоодеський районний суд Миколаївської області у складі: головуючого - судді Сергієнка С.А., за участю секретаря Шведової Я.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Нова Одеса справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно ,-
14 грудня 2023 року позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 20 лютого 2022 року укладений між ним та відповідачем, за яким ОСОБА_1 придбав :
та визнати за ним право власності на вищевказані земельні ділянки.
На обґрунтування позову вказав, що 29 вересня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договори оренди землі:
Вказані договори оренди укладено строком на 49 років, діють вони і до тепер.
20 лютого 2022 року до позивача звернувся орендодавець ОСОБА_2 та повідомив, що хворіє і йому дуже потрібні кошти, при цьому він запропонував ОСОБА_1 купити вказані земельні ділянки, на що той погодився.
Також між сторонами було узгоджено, що протягом п`яти робочих днів між ними буде нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу земельних ділянок. Того ж дня в рахунок оплати вартості земельних ділянок позивач передав ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 435000 гривень, на підтвердження чого ОСОБА_2 власноруч написав відповідну розписку та передав державні акти про право власності на земельні ділянки: серії ЯК №921048 виданий 31 липня 2012 року, серії ЯК №921047 виданий 31 липня 2012 року, серії ЯК №921046 виданий 31 липня 2012 року, серії ЯК №921045 виданий 31 липня 2012 року.
Однак, 23 лютого 2022 року ОСОБА_2 після повномасштабного вторгнення на Україну агресором РФ виїхав до країни агресора і позивач безповоротно втратив можливість нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу земельних ділянок з власником.
У зв`язку з вищевикладеним позивач вважає, що його права, як покупця, порушені і їх відновлення можливе лише в судовому порядку шляхом визнання дійсним договору купівлі- продажу земельної ділянки та визнання за ним права власності на спірні земельні ділянки.
У судове засідання позивач та його представник не з`явилися, представник позивача надав суду заяву про розгляд справи у їх відсутність, позовні вимоги підтримує, просить суд про їх задоволення.
Відповідач у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином у тому числі і у порядку ч.1 ст. 128 ЦПК України, про причини неявки суд не повідомив, заяв та клопотань від нього до суду не надходило, відзив не подано.
У зв`язку з неявкою відповідача та не надання відзиву, суд вважає за можливе провести розгляд справи у відсутності сторін та ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України.
Враховуючи, що всі особи, які беруть участь у справі, в судове засідання не з`явились, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України.
Дослідивши матеріали справи і оцінивши отримані докази, суд приходить до наступного.
У відповідності до ст. 2 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до вимог ст. 55 Конституції України кожному гарантується судовий захист його прав і свобод.
Згідно ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст. 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є забезпечити кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною радою України.
За змістом положень вказаних норм, розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.
Відповідно до ч. 1ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, держави та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
При цьому, предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою - посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права, та правове обґрунтування необхідності його захисту. Отже, виходячи із наведеного, на момент звернення із тим чи іншим позовом, права та інтереси, на захист яких поданий позов вже мають бути порушені, невизнані або оспорювані особою, до якої пред`явлений позов, тобто, законодавець пов`язує факт звернення до суду із наявністю вже порушених прав та інтересів позивача. Метою ж позову є розгляд спору і захист вже порушених, невизнаних або оспорюваних суб`єктивних прав або законних інтересів позивача.
Оцінивши докази по справі суд вважає, що вимоги позивача мають бути задоволеними з огляду на наступне.
Судом встановлено, що відповідачу на праві власності належать спірні земельні ділянки, відповідно до:
державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯК №921048 виданого 31 липня 2012 року на земельну ділянку площею 1,2102 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Підлісненської сільської ради (у теперішній час Новоодеської міської ради) Новоодеського (у теперішній час Миколаївського) району Миколаївської області;
державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯК №921047 виданого 31 липня 2012 року на земельну ділянку площею 1,2100 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Підлісненської сільської ради (у теперішній час Новоодеської міської ради) Новоодеського (у теперішній час Миколаївського) району Миколаївської області;
державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯК №921046 виданий 31 липня 2012 року на земельну ділянку площею 9,6178 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Підлісненської сільської ради (у теперішній час Новоодеської міської ради) Новоодеського (у теперішній час Миколаївського) району Миколаївської області;
державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯК №921045 виданого 31 липня 2012 року на земельну ділянку площею 9,4035 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Підлісненської сільської ради (у теперішній час Новоодеської міської ради) Новоодеського (у теперішній час Миколаївського) району Миколаївської області.
Належність спірних земельних ділянок на праві власності відповідачу підтверджується також витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
29 вересня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договори оренди землі спірних земельних ділянок:
№1 земельної ділянки площею 9,6178га для ведення товарного
№2 земельної ділянки площею 9,4035га для ведення товарного
№3 земельної ділянки площею 1,2102га для ведення товарного
№4 земельної ділянки площею 1,2100га для ведення товарного
Вказані договори оренди укладено строком на 49 років.
Як видно із розписки від 20 лютого 2022 року наданої ОСОБА_2 , він отримав від ОСОБА_1 , 435000 грн. (повну ціну) у рахунок оплати за договором купівлі-продажу земельних ділянок:
У вищевказаній розписці відповідач також зобов`язався оформити вищевказаний договір нотаріально.
Разом з тим нотаріальне посвідчення вищевказаного договору не відбулося, оскільки після початку 23 лютого 2022 року повномасштабного вторгнення на Україну агресором РФ, ОСОБА_2 виїхав до країни агресора.
Таким чином позивач втратив можливість нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу земельних ділянок.
З 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким частину 3 ст.640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації». З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину.
Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ст. 220 ЦК України).
Однією з умов застосування ч.2 ст.220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Як видно із досліджених судом доказів, позивач по справі ОСОБА_1 домовився з ОСОБА_2 щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу, що підтверджується розпискою складеною у простій письмовій формі, виконали його умови, але нотаріально не посвідчили. У зв`язку з чим суд може визнати укладений між нами договір дійсним.
Таким чином, виходячи з вищевикладеного суд приходить до висновку, що хоча сторони, у відповідності до вимог законодавства, не посвідчили нотаріально договір купівлі-продажу спірного майна, але домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне виконання договору, позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню, оскільки було втрачено можливість нотаріально посвідчити такий договір.
Суд звертає увагу, що ст. 130 ЗК України перебачено низку вимог і обмежень щодо набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Разом з тим судом встановлено, що позивач є громадянином України. Наданий позивачем витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, щодо його особи, підтверджує що він не має у власності земельних ділянок сільськогосподарського призначення такою площею, що перешкоджало б набуттю ним права власності на спірні земельні ділянки.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові № 142/119/20 від 07 грудня 2022 року дійшов висновку, що із урахуванням принципу розумності, очевидно, що позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин. Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України. Проявом розумності є те, що законодавець не пов`язує можливість визнання дійсним договору із залученням податкового чи іншого органу, який контролює сплату фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів. Очевидно, що для контролю сплати фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів в публічному праві існують відповідні механізми, які не можуть бути реалізовані під час розгляду судом цивільної справи. Цивільний суд за позовом про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України вирішує цивільний спір, а не визначає, розмір та порядок сплати податків, зборів чи інших обов`язкових платежів.
Таким чином, виходячи з вищевикладеного суд приходить до висновку, що хоча сторони, у відповідності до вимог законодавства, не посвідчили нотаріально договір купівлі-продажу спірного майна, але домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне виконання договору, позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню, оскільки було втрачено можливість нотаріально посвідчити такий договір.
Керуючись ст.ст. 12, 76, 141, 223, 259, 264, 265, 273, 280, 285 ЦПК України, суд,-
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 20.02.2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , за яким ОСОБА_1 придбав:
Визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , право власності на:
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Головуючий суддя : С.А.Сергієнко