СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/19358/23

пр. № 2/759/1664/24

26 листопада 2024 рокуСвятошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді: Шум Л.М.

при секретарі: Валинкевич В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендмарк Девелопмент", Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна Компанія "Атлант Мегабуд", третя особа: Київська міська державна адміністрація про визнання права власності на апертаменти,-

ВСТАНОВИВ:

В жовтні 2023 року позивачка звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендмарк Девелопмент", Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна Компанія "Атлант Мегабуд", третя особа: Київська міська державна адміністрація про визнання права власності на апертаменти.

В обгрунтування свого позову зазначає, що 20 грудня 2019 року між ТзОВ "Лендмарк Девелопмент" (Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) було укладено Попередній Договір купівлі-продажу Апартаментів №АП2012/20/35-37 .

Попередній Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Канайло Наталією Іванівною 20 грудня 2019 року.

Згідно п. 2.2 цього Договору, об"єктом нерухомості є : Апартаменти, № 2012, поверх 20, площа 19.47 кв.м., № об"єкту будівництва АДРЕСА_1 .

Згідно з п. 1.1.3 Замовником будівництва є ТзОВ "Софтлайн-ІТ".

Відповідно до п. 2.3 цього Договору, Основний Договір мав бути уладений не пізніше двох місяців із дня отримання Продавцем правовстановлюючих документів на Об"єкт.

В цьому ж пункті визначено, що додатковою підставою для передачі об"єкту Покупцю є виконання зобов`язань по Договору Підряду.

20 грудня 2019 року між ОСОБА_1 (Замовник), та Товариством з обмеженою відповідальністю "БК "Атлант Мегабуд" (Підрядник) було укладено Договір Підряду № АП2012/20/35-37 щодо виконання ремонтно-будівельних робіт.

Згідно частини третьої преамбули Договору Підряду, останній укладається в зв`язку з укладанням Замовником Попереднього Договору купівлі продажу Апартаментів №АП2012/20/35-37 від 20.12.2019 року.

Попередній Договір від 20.12.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ТзОВ "Ледмарк Девелопмент" і Договір Підряду від 20.12.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ТзОВ "БК "Атлант Мегабуд" вчинені в один день, а саме 20.12.2019 року, від імені кожного із Товариств Договори по довіреностях підписувала одна і таж особа, а саме Нажденко Андрій Анатолійович , обидвом Договорам присвоєно ідентичний номер АП2012/20/35-37.

В пункті 7.8. Попереднього Договору, що кореспондується з пунктом 8.2. Договору Підряду, зазначається, що одночасно з його укладенням Сторона-2 також укладає Договір Підряду і за згодою Сторін ці Договори є невід`ємними один від одного. Припинення дії, втрата чинності, розірвання одного з цих Договорів тягне за собою припинення дії, втрату чинності, розірвання іншого Договору.

Пункт 7.1. Попереднього Договору прямо зазначає, що він вступає в зилу з моменту його підписання і діє до моменту укладення Основного Договору.

Одночасно, пунктом 8.1. Договору Підряду вказується, що той набуває чинності з моменту його підписання і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань за ним.

Основні положення Попереднього Договору.

Предметом (Розділ 2) Попереднього Договору визначено наступне.

Згідно пункту 2.1. за цим Попереднім Договором Сторони зобов`язуються в строки, встановлені цим Договором, укласти в майбутньому Договір купівлі-продажу Апартаментів (далі Основний Договір), відповідно до якого Сторона-1 (в Основному Договорі "Продавець") зобов`язується передавти у власність (продати) Апартаменти, характеристика яких вказана в п. 2.2. цього Попереднього Договору (надалі - "Об`єкт"), а Сторона-2 (в Основному Договорі - "Покупець'') зобов`язується прийняти цей Об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим Попереднім Договором.

Пункт 2.2. - Характеристика об`єкта нерухомості.

Поверх - 20; номер Апартаментів (будівельний) - 2012; проектна загальна площа (квадратні метри) - 19,47 кв.м.; проектна корисна площа (квадратні метри) - 16,43 кв.м., кількість кімнат - 1; номер об`єкту будівництва (будівельний) - № 35-37; повна назва адреси місцезнаходження об`єкту будівництва (Апартаментів) - АДРЕСА_1 .

В цьому ж пункті зазначається, що Сторони погодили, що остаточно узгодженими характеристиками будуть характеристики, визначені в технічному паспорті на Об`єкт. Якість Об`єкта має відповідати державним будівельним нормам. Підтвердженням якості Об`єкта є введення Об`єкта в експлуатацію. Перелік будівельних робіт, які повинні бути виконані на Об`єкті в момент передачі Об`єкта Стороні-2, викладений в Додатку № 1 до цього Договору.

Додаток № 1, укладений 20.12.2019 року, викладений в стандартній юридичній формі, притаманній для Договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Надалі пунктом 2.3. встановлено, що Сторони укладають Основий Договір на умовах, предбачених цим Договором, не пізніше 2 (двох) місяців із дня отримання Стороною-1 правовстановлюючих документів на Об`єкт, сплати Стороною-2 Забезпечувального внеску у повному обсязі, повної оплати вартості оздоблювальних робіт за Договором Підряду №АП2012/20/35-37 від 20 грудня 2019 року та отримання Стороною-1 документів, що є необхідними для укладання та нотаріального посвідчення Основного Договору. Про дату підписання Основного Договору Сторона-1 повідомляє Сторону-2 письмово, або усно не менше ніж за 7 календарних днів до такої дати.

В розділі 3 (Істотні умови Основного Договору купівлі-продажу), пунктом 3.1. визначено : "За домовленістю Сторін віртість одного квадратного метра вищевказаного Об`єкта нерухомості становить: 24 350( гривень 00 копійок".

Пункт 3.6.1.1. Попереднього Договору встановлює : "Сума грошових коштів, що сплачена Стороною-2 Стороні-1, в якості забезпечення виконання зобов`язань за цим Договором, буде зарахована Стороною-1, як оплата 19,47 кв.м. Об`єкту".

В силу пп. З.7., З.8., З.9., 3.10. Попереднього Договору визначено порядок передачі Об`єкту та технічного паспорту Об`єкту Стороні-2 - Позивачу по справі.

Розділом 4 (Вид та порядок забезпечення виконання зобов`язання) визначено, що Сторона - 2 сплачує Стороні - 1 :до 24.12.2019 року - початковий платіж в розмірі 106 111 (Сто шість тисяч сто одинадцять) гривень 50 копійок, що еквівалентний 4 540 (Чотири тисячі п`ятсот сорок) доларів 50 центів США; у строк до 20 числа кожного місяця - черговий платіж в розмірі 10 221 (десять тисяч двісті двадцять одну) гривню 75 копійок, що еквівалентний 437 (чотириста тридцять сім) доларів 39 центів США.

Загальна сума платежів становить 474 094 гривні 50 копійок, що еквівалентний 20 286 доларів 46 центів США.

Отже, відповідно до п. 2.3. Попереднього Договору Сторони погодили, що Основний Договір має бути укладено не пізніше 2 (двох) місяців із дня отримання Забудовником (Відповідач-І) правовстановлюючих документів на Об`єкт, за умови вчасної сплати Покупцем (Позивач) в повному обсязі всіх платежів, як за Попереднім Договором, так і за Договором Підряду.

Позивач перерахувала на банківські рахунки Відповідача-1 :UА НОМЕР_2 -214 026, 38 грн.; UА НОМЕР_3 -284 012, 50 грн., загальна суму становить 497 038, 88 грн.

Таким чином, позивач повністю виконала всі зобов`язання по Попередньому Договору.

Відповідач-1 ухиляється від виконання взятих на себе зобов`язань, не надіслав позивачу Повідомлення про введення Об`єкту в експлуатацію (грудень 2022 року), не підготував Основного Договору та не направив Позивачу офіційне Повідомлення про час і місце його укладання, всю направлену йому кореспонденцію не відбирає.

Пункт 2.1. Договору Підряду встановлює, що Замовник (Позивач) доручає, а Підрядник (Відповідач-2), в межах Договірної ціни, виконує власними, залученими силами та засобами всі передбачені Договором Роботи на Об`єкті за характеристиками, визначеними п. 2.2. даного Договору Підряду, забезпечує необхідну якість Робіт у відповідності до норм ДБН України та інших нормативних документів, здає їх в обумовлені строки Замовнику, усуває зауваження та дефекти, допущені з його вини, протягом гарантійного строку експлуатації Об`єкту, а Замовник зобов`язується оплатити та прийняти Роботи.

Пункт 2.2. - це характеристика Об`єкта будівництва :

Повна назва адреси місцязнаходження будинку та житлового приміщення - вулиця Василя Стуса, місто Київ; номер житлового приміщення (будівельний) - 2012; проектна загальна площа (квадратні метри) - 19.47 кв.м.; кількість кімнат - 1; номер будинку (будівельний) - № 35-37; поверх - 20.

Розділ 3 Договору Підряду визначає наступне.

Договірна ціна комплексу робіт, порядок і строки оплати Замовником Підряднику визначається у Додатку № 1 до цього Договору Підряду, що є його невід`ємною частиною.

Розрахунки здійснюються в національній валюті України у безготівковій формі шляхом перерахування коштів на поточний рахунок Підрядника (пункти 3.1, З.2.).

Відповідно до пункту 3.4. Договору роботи, передбачені цим Договором підряду, виконуються в такі строки: початок робіт: «IV» квартал 2021 року; завершення робіт: II квартал 2022 року.

Зазначена дата може змінюватись, що затверджується Сторонами у Додатковій угоді до цього Договору підряду.

Пунктом 3.6. однозначно встановлено, що у випадку розірвання (припинення дії) цього Договору Підряду, Підрядник зобов`язується не пізніше 160 днів повернути Замовнику сплачені грошові кошти. У випадках передбачених п. 6.8. цього Договору підряду, Підрядник повертає замовнику грошові кошти за вирахуванням розміру штрафу.

Пункт 6.8. передбачає сплату штрафу Підряднику в розмірі 10% від вартості сплачених робіт, якщо Договір Підряду розривається з вини чи ініціативи Замовника.

Розділ 4 - порядок здачі-прнймання робіт.

Здача-приймання виконаних Робіт здійснюється Сторонами за актом здачі - приймання робіт протягом десяти робочих днів з моменту повідомлення Замовника про готовність роботи до приймання. Відмова від підписання акту Замовником має бути обгрунтована письмово.

У разі виявлення під час приймання робіт недоліків, сторони, за заявою Замовника складають протокол усунення недоліків (дефектний акт) із зазначенням строків їх усунення.

ПІДРЯДНИК зобов`язується усунути за власні кошти виявлені недоліки у погоджений сторонами строк.

Після виконання всього комплексу Робіт, обумовлених цим Договором Підряду, Підрядник повинен здати, а Замовник прийняти виконані Роботи у відповідності з нормами і правилами, діючими в Україні.

Позивач перерахувала на банківські рахунки Відповідача-2 : НОМЕР_1 - 57 320, 47 грн.; UА НОМЕР_4-73 836,40 грн. , загальна суму становить 131 156, 87 грн.

Таким чином, позивач повністю виконала всі зобов`язання по Договору Підряду.

Відповідач-2 ухиляється від виконання взятих на себе зобов`язань, не надіслав позивачу повідомлення про виконані роботи, не направив позивачу офіційне повідомлення про час і місце складання Акту здачі-прнймання робіт.

Позивачка зазначає, що всі зобов`язання перед ТзОВ "Ледмарк Девелопмент" по Попередньому Договору купівлі-продажу Апартаментів №АП2012/20/35-37 від 20 грудня 2019року виконані в повному обсязі, проведені усі розрахунки; всі зобов"язання ОСОБА_1 перед ТзОВ "БК "Атлант Мегабуд" по Договору підряду №АП2012/20/35-37 від 20 грудня 2019року виконані в повному обсязі, проведені усі розрахунки.

В зв"язку з чим, просить суд визнати за нею право власності на апартаменти, поверх 20, будівельний номер 2012, загальна площа 19,47 квадратних метри в Науково-учбовому центрі з гуртожитком готельного типу по АДРЕСА_1 , а саме в будинковолодінні, яке введено до експлуатації в грудні 2022 року під назвою "Житловий комплекс "Be the One".

Ухвалою суду від 09.10.2023 відкрито провадження по справі та призначено підготовче провадження.

Ухвалою суду від 24.01.2024 року задоволено клопотання представника позивачки про слухання справи в режимі відеоконференції.

Ухвалою суду від 27.03.2024 у задоволенні клопотання представника позивачки про забезпечення позову відмовлено.

Ухвалою суду від 15.04.2024 закрито підготовче засідання та призначено справу до судового засідання.

В судовому засіданні представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Лесь І.О. просив суд задовольнити позов.

В судовому засіданні представник ТОВ "Ледмарк Девелопмент" -Сидоренко О.О. просив суд відмовити в задоволені позову.

В судове засідання представник ТОВ "БК"Атлант Мегабуд" не з"явився, належним чином повідомлений судом про час та місце слухання справи.

Від представника третьої особи КМР надійшов лист про слухання справи у їх відсутність та винести рішення згідно чинного законодавства.

Суд, заслухавши учасників судового процесу та дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступного висновку.

Згідно з ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу свої вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відносини пов`язані з попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна регулюються Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Судом встановлено, що попередній Договір від 20.12.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ТзОВ "Ледмарк Девелопмент" і Договір Підряду від 20.12.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ТзОВ "БК "Атлант Мегабуд" вчинені в один день, а саме 20.12.2019 року, від імені кожного із Товариств Договори по довіреностях підписувала одна і таж особа, а саме Нажденко Андрій Анатолійович , обидвом Договорам присвоєно ідентичний номер АП2012/20/35-37 в строк не пізніше двох місяців.

Платежі пов`язані з придбанням Апартаментів здійснені позивачкою , що підтверджується відповідними платіжними документами.

Позивачка просить визнати договір купівлі-продажу таким, що відбувся на умовах попереднього договору, та визнати за нею право власності на спірне нерухоме майно.

Однак, суд вважає, що позивачем обрано невірний і неефективний спосіб захисту своїх прав, який суперечить правовим нормам з огляду на наступне: однією з засад цивільного законодавства України є свобода договору (п.3 ч.1 ст.3, ст. 627 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частина 1 ст.628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Інститут свободи договору передбачає можливість сторін вільно визначати зміст договору, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, які не суперечать законодавству, з врахуванням звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому сторони мають право врегулювати й ті відносини, які не визначені у положеннях актів цивільного законодавства та не суперечать ним.

Примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору ч.2 ст.635 ЦК України передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. Крім того, ч.3 ст.635 ЦК України передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

З умов попереднього договору вбачається, що наслідків ухилення від укладення основного договору, умови попереднього договору не передбачають.

Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам ст.635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням ст.321 ЦК України про непорушність права власності.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч.2 ст.635 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).

Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

З урахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні даного позову, оскільки обраний позивачем спосіб захисту законом та договором не передбачений.

Зважаючи на характер спірних відносин, належним та ефективним способом захисту інтересів ОСОБА_1 у судовому порядку є звернення до суду з позовними вимогами щодо відшкодування збитків, згідно умов попереднього договору, що й відповідає вимогам ч.2 ст.635 ЦК України.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених ст. 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Згідно зі статтями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір.

Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях. Європейський суд справ людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10.02.2010).

Керуючись ст.ст.321, 328, 334, 526, 527, 530, 611, 612, 620, 623, 626-629, 632, 635, 638, 655-657, 693 ЦК України, ст.ст.3, 4, 5, 6, 10, 12, 17, 76-84, 89, 90, 92, 95, 120-127, 133, 141, 258, 259, 263, 264, 265, 268, 272, 273, 351, 352, 354, 355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендмарк Девелопмент", Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна Компанія "Атлант Мегабуд", третя особа: Київська міська державна адміністрація про визнання права власності на апертаменти- відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення - якщо така адреса відсутня.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів.

Суддя: Л.М. Шум