Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/2476/24
Провадження № 2/711/1176/24
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
20 травня 2024 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:
Головуючого-судді Скляренко В.М.,
при секретарі Копаєвій Є.В.
представника позивачки ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -
Позивачка ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до відповідачів, в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , що укладений між сторонами та зареєстрований на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) 25.09.1997 за №315-2.
В обґрунтування позовних вимог в позові зазначено, що позивачка купила у відповідачів спірну квартиру. Договір купівлі-продажу сторони уклали на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» здійснили державну реєстрацію такого договору у Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації. На теперішній час позивачка звернулась до нотаріуса з метою посвідчення договору купівлі-продажу спірної квартири, але їй було відмовлено нотаріусом у вчиненні нотаріальної дії з тих підстав, що договір купівлі-продажу від 25.09.1997 не був посвідчений нотаріально. Натомість позивачка вказує, що діюче на момент укладання договору купівлі-продажу законодавство не передбачало необхідності нотаріального посвідчення угод, що укладались на товарній біржі. Вказує, що сторони договору купівлі-продажу повністю виконали свої обов`язки за таким договором, дотримались правил укладання угод на товарній біржі і не порушували прав та обов`язків інших осіб. Разом з тим, на теперішній час нотаріальне посвідчення відповідного договору є неможливим, оскільки відповідачі виїхали з м. Черкаси до м. Харкова. Значна відстань між місцезнаходженням сторін, стан здоров`я та похилий вік не дозволяє сторонам разом прибути до нотаріуса для посвідчення договору купівлі-продажу від 25.09.1997. Оскільки право власності позивачки на спірну квартиру не визнається, а нотаріальне посвідчення договору є неможливим, то позивачка звернулась до суду з даним позовом.
Від відповідачів не надходило на адресу суду письмового відзиву проти позову.
16.04.2024 судом відкрито провадження у справі з визначенням порядку розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.
В судове засідання відповідачі не з`явилися. Про час і місце розгляду справи повідомлялися шляхом надсилання судової повістки-повідомлення засобами поштового зв`язку відповідно до п. 2 ч. 7 ст. 128 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) за останнім відомим зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем проживання відповідача. Натомість судові повістки-повідомлення повернулись до суду без вручення відповідачам з причин відсутності останніх за вказаною адресою. Додатково судом вживались заходи з повідомлення відповідачів шляхом розміщення оголошень про виклик в судове засідання на веб-сайті суду. Таким чином, в контексті положень п. 3, 4 ч. 8, ч. 11 ст. 128, ч. 10 ст. 130 ЦПК України судом належним чином здійснено повідомлення відповідачів про час і місце розгляду справи.
Отже, будучи належним чином повідомленим про час і місце розгляду справи, відповідачі не з`явилися в судове засідання та не повідомили про причини неявки, внаслідок чого на підставі ч. 4 ст. 223, ч. 1 ст. 280 ЦПК судом прийнято рішення про заочний розгляд справи.
В судовому засіданні представник позивача адвокат Чигрик І.А., яка діє на підставі ордеру серії СА №1081204 від 26.03.2024, підтримала позовні вимоги та наполягала на їх задоволенні з підстав, викладених у позові. Додатково пояснила, що чинне на момент укладання спірного договору купівлі-продажу законодавство дозволяло не здійснювати нотаріальне посвідчення угод, укладених на товарній біржі, а тому сторони були переконані, що вчинили всіх необхідних дій для належного укладання та посвідчення угоди купівлі-продажу квартири. На теперішній час товарна біржа припинила свою діяльність, а відповідачі відмовляються приїхати до м. Черкаси для нотаріального посвідчення відповідного договору. За таких обставин належним способом захисту прав позивачки є визнання відповідного договору дійсним.
Заслухавши пояснення представника позивачки, дослідивши письмові матеріали справи та оцінивши надані учасниками справи докази, судом встановлені наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.
Між позивачкою, з однієї сторони, та ОСОБА_3 , яка діяла від свого імені та від імені ОСОБА_4 , з іншої сторони, 25.09.1997 було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого позивачка купила у відповідачів за 9300 грн. квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з двох кімнат, загальна площа 39,4кв.м., в тому числі житлова площа 25,9кв.м., та розташована на четвертому поверсі п`ятиповерхового цегляного будинку (далі спірна квартира). Зазначений договір був укладений та зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до протоколу відкритих торгів №1 від 25.09.1997 та зареєстрований з реєстраційним номером №315-2 /а.с. 11-12, 16/.
Спірна квартира належала ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 20.10.1993 та свідоцтва про право на спадщину за законом від 16.01.1997 /а.с. 17, 18/.
Згідно відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань діяльність Товарної біржі «Українська біржа нерухомості» припинено у зв`язку з визнанням її банкрутом на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 05.02.2002 №1/343-Б /а.с. 25-30/.
02.11.2023 позивачка звернулась до приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Левицької Р.В. з заявою про посвідчення договору купівлі-продажу спірної квартири, але постановою від 03.11.2023 нотаріус відмовив позивачці у вчиненні нотаріальної дії. Дана відмова обґрунтована тим, що в якості документа, який підтверджує право власності на зазначену квартиру, позивачкою був наданий договір купівлі-продажу, який зареєстрований на товарній біржі, але не був посвідчений нотаріально /а.с. 23-24/.
На теперішній час ОСОБА_3 проживає у м. Харкові, а місцезнаходження ОСОБА_4 невідомо. У добровільному порядку сторони не змогли досягти згоди щодо здійснення нотаріального посвідчення спірного договору, внаслідок чого позивачка звернулась до суду з даним позовом.
Таким чином існує спір щодо порядку укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна та права власності, який регулюється нормами Цивільного кодексу України (далі ЦК) та іншими нормативно-правовими актами.
Надаючи оцінку доводам учасників справи та обставинам спірних правовідносин суд виходить з наступного.
Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
На момент укладання біржової угоди, яка є предметом судового розгляду, спірні правовідносини регулювались нормами ЦК УРСР (1963р).
Згідно ст. 153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення спірного правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалось, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Натомість ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР передбачалось, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Згідно ч. 3 ст. 9 ЖК України громадяни мають право придбати житло на біржових торгах.
У відповідності до ст. 12 Закону України «Про власність», який діяв на момент виникнення спірних правовідносин, громадяни набувають право власності в разі укладання угод, які не заборонені Законом.
Статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, передбачалось, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13.12.1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19.01.1996 за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.
Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Таким чином, спірні правовідносини на момент їх виникнення були врегульовані різним чином одночасно нормами ЦК УРСР та Законом України «Про товарну біржу», тобто існувала колізія норм права щодо необхідності нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу жилих будинків, укладених на товарній біржі.
Зі змісту договору купівлі-продажу від №315-2 від 25.09.1997 вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст.15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) та подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК УРСР підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації.
Додатково з 12.10.2023 здійснено державну реєстрацію права власності позивачки на спірну квартиру і у Державному реєстрі речових прав.
Отже, отримавши державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, яку позивачка придбала за договором купівлі-продажу №315-2 від 25.09.1997, що зареєстрований на Товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості», держава тим самим визнала її право власності на таку квартиру, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.
Варто звернути увагу, що Закон України «Про товарну біржу» (в редакції станом на 25.09.1997) дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій, були внесені лише у 2003 році.
У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у 1997 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 25.03.2024 у справі №336/6023/20 дійшов висновку про необхідність відступити від попередніх висновків, викладених у деяких постановах Верховного Суду, та сформував висновок про правильне застосування норм права зазначивши наступне:
«В ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору.
Правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року.
На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.»
За таких обставин на теперішній час немає підстав для того, щоб вважати нікчемним договір купівлі-продажу №315-2 від 25.09.1997, що зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості».
Разом з тим, незважаючи на те, що на теперішній час право власності позивачки на спірну квартиру зареєстроване у встановленому законом порядку, відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, укладеного 25.09.1997, в силу дії норми ст. 227 ЦК УРСР свідчить про оспорюваний характер форми такого договору, що перешкоджає позивачці реалізувати право власності на спірну квартиру у встановленому законом порядку.
Отже, враховуючи що позивачка набула у не заборонений законом спосіб право власності на спірну квартиру, але не має можливості підтвердити своє право належним документом, то її право є порушеним і підлягає захисту.
Статтею 16 ЦК передбачено, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи, до яких, зокрема, законодавцем віднесено визнання права. Право на обрання способу захисту своїх прав та законних інтересів (нотаріальний чи судовий) належить виключно особі і не може бути обмежене з формальних міркувань.
За обставинами спірних правовідносин судом встановлено, що фактичною підставою позову є дефект форми правочину з купівлі-продажу спірної квартири, який зумовлений колізією правового регулювання питань щодо форми договорів купівлі-продажу, укладених на товарній біржі між її учасниками (проста письмова чи нотаріальна). Натомість сторонами фактично було погоджено всі істотні умови договору купівлі-продажу від 25.09.1997 та вчинено всіх необхідних дій, які свідчать про реальність та дійсність їх угоди. В той же час в умовах сьогодення сторони не дійшли згоди щодо здійснення нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу.
Таким чином, обраний позивачкою спосіб захисту її прав, що передбачений положеннями ч. 2 ст. 220 ЦК та ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР 1963 року, в даному випадку відповідає критеріям ефективності, оскільки визнання судом дійсним відповідного договору купівлі-продажу усуватиме оспорюваний характер його форми та забезпечить позивачці можливість належним чином документально підтвердити факт набуття нею права власності на спірну квартиру.
За таких обставин суд доходить висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог, внаслідок чого позов підлягає до задоволення в повному обсязі.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат суд виходить з того, що судові витрати по справі складаються з судового збору, сплаченого позивачкою при зверненні до суду. Натомість в позовній заяві позивачка не заявляла вимог про відшкодовування їй судових витрат, а відтак відсутня необхідність розглядати питання про розподіл судових витрат між сторонами.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст.3, 5, 13, 81, 89, 141, 223, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодекс України, суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений 25.09.1997 року між ОСОБА_5 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП в матеріалах справи відсутній), з однієї сторони, та ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ), з іншої сторони, підписаний та зареєстрований на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) відповідно Протоколу відкритих торгів №1 від 25.09.1997 року реєстраційний номер 315-2.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення може бути оскаржене в загальному порядку до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення, а відповідачем - в той же строк з дня залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Повний текст судового рішення складений 24 травня 2024 року.

Головуючий: В.М. Скляренко