Справа № 761/1074/24
Провадження № 2/761/5091/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(заочне)

28 листопада 2024 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Макаренко І.О.,

при секретарі Клюс В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна,

встановив:

Позивач ОСОБА_1 звернулась до Шевченківського районного суду м. Києва з даним позовом до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого просила суд: Розірвати Договір купівлі-продажу частини квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , від 25 травня 2020 року, що укладено між ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ) та ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 ), посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Левашовим О.Г., номер в реєстрі 236. Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 ) суму грошових коштів у розмірі 1 252 779 гривень 00 копійок. Скасувати реєстраційний запис про право власності - номер запису про право власності/довірчої власності №36614543, дата, час державної реєстрації: 25.05.2020 року (16:57:03), що внесений в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52367110 від 25.05.2020 року 17:10:07, приватний нотаріус Левашов Олександр Геннадійович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ із підставою для державної реєстрації права власності договір купівлі-продажу, частини квартири, серія та номер: 236, виданий 25.05.2020 року, видавник: Левашов О.Г., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу. Форма власності: приватна. Розмір частки , Власники: ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 , країна громадянства: Україна.

В обґрунтування позовних вимог вказує, що 25.05.2020 р. між ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ) та ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 ) було укладено Договір купівлі-продажу частини квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Левашовим О.Г., номер в реєстрі 236.

частина об`єкту нерухомості зареєстрована була за відповідачем на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03.02.2010 р. та додаткового рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17.02.2010 р. по справі № 749/2010 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа - ГУЮ в м. Києва, Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна про визнання права власності на об`єкти нерухомого майна та за позовом ОСОБА_1 до Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації, ВАТ «Завод Ленінська кузня», ОСОБА_2 , Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, третя особа - ГБК «Волгоградський» про скасування свідоцтва про право власності на житло, про визнання незаконним розпорядження органу приватизації.

Після отримання рішення суду, яким було визнано право власності за сторонами в рівних частках, в квартирі, проживала ОСОБА_2 .. Позивач, хоча й була зареєстрована в квартирі, фактично в квартирі не проживала весь цей час. У 2019 році відповідач запропонувала Позивачу укласти договір купівлі-продажу, на що позивач погодилася та 25.05.2020 р. було відповідний договір укладено та сплачено позивачем на користь відповідача за договором суму грошових коштів у розмірі 1252779,00 грн.

Позивач взимку 2021 - 2022 років зрозуміла, що в квартирі проживання неможливо, адже в квартирі дуже холодно. Позивач звернулася до сусідів та з`ясувала, що на будівлі будинку є тріщина, яка проходить через квартиру позивача. 21.10.2023 р., позивач звернулася до Провідного експерта/ФОП ОСОБА_3 із заявою про проведення технічного обстеження квартири АДРЕСА_1 та отримала Звіт про проведення технічного обстеження квартири АДРЕСА_1 , згідно якого в квартирі є скритий дефект, а саме скрізна тріщина в стені.

Позивач вважає, що відповідачем грубо порушенні договірні умови, квартира містить дефекти про які було відповідачу відомо на момент укладення договору купівлі-продажу та про які відповідач позивача не попередила, що надає право позивачу застосувати спосіб захисту у вигляді розірвання договору та повернення перерахованих сум за договором.

В судове засідання позивач та її представник не з`явилися, подали заяви про розгляд справи без їх участі та просили задовольнити позовні вимоги, які викладені у заяві про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, проти заочного розгляду справи не заперечували.

В судове засідання відповідач не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, про причини неявки суду не повідомила. Відзиву на позовну заяву на адресу суду від відповідача не надходило.

У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання, та не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин, не подав відзив, а позивач не заперечує проти такого вирішення справи.

За таких обставин суд, враховуючи вимоги ст. 280 ЦПК України, вважає за можливе розглянути справу без участі відповідача та ухвалити по справі заочне рішення.

Розглянувши подані сторонами докази, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 25.05.2020 р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу частини квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Левашовим О.Г., номер в реєстрі 236.

частина об`єкту нерухомості зареєстрована за відповідачем на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03.02.2010 р. та додаткового рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17.02.2010 р. по справі № 749/2010 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа - ГУЮ в м. Києва, Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна про визнання права власності на об`єкти нерухомого майна та за позовом ОСОБА_1 до Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації, ВАТ «Завод Ленінська кузня», ОСОБА_2 , Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, третя особа - ГБК «Волгоградський» про скасування свідоцтва про право власності на житло, про визнання незаконним розпорядження органу приватизації.

Після отримання рішення суду, яким було визнано право власності за сторонами в рівних частках, в квартирі, проживала ОСОБА_2 .. Позивач, хоча й була зареєстрована в квартирі, фактично в квартирі не проживала до укладення договору купівлі-продажу на підтвердження чого суду надано Договір купівлі-продажу частини квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 від 25.05.2020 р., згідно умов якого продавець зобов`язується передати ключі від квартири Покупцю та звільнити квартиру від особистих речей в день укладення договору.

Також, судом встановлено, що на підтвердження вказаних обставин, суду надано акт від 15.11.2023 р., затверджений управителем з питань ЖКГ Керуючої компанії з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва, згідно якого ОСОБА_1 дійсно не проживала в кв. АДРЕСА_1 з 2011 р. до початку 2021 р..

Позивачем на підтвердження факту відсутності обізнаності про наявність дефекту в квартирі, адже вона не проживала в ній, також суду надано заяву сусідки ОСОБА_4 , яка стверджує та свідчить про те, що з 2006 року до приблизно травня 2020 року позивач не мешкала в квартирі, а з моменту смерті її матері до травня 2020 року мешкала відповідач. Сама ОСОБА_4 мешкає в будинку з 1979 р., тому й підтверджує вказані обставини.

Суд також приймає до уваги протокол опитування адвокатом особи за її згодою ОСОБА_5 та протокол опитування адвокатом особи за її згодою ОСОБА_6 , які свідчать про те, що позивач не мешкала в квартирі до укладення договору купівлі-продажу від 25.05.2020 року, постійно почала проживати в ній лише наприкінці 2021 року та почала скаржитися, що в зимовий період в квартирі настільки холодно, що в ній неможливо проживати та почала з`ясовувати причини неможливості мешкання в квартирі. Крім того, вказані свідчення доводять, що відповідачу було відомо про неможливість проживати в квартирі за наявності дефекту.

Пунктом 8 Договору, що просить розірвати позивач передбачено, що продавець стверджує про те, що у квартирі недоліки або дефекти, які перешкоджали б її використанню за призначенням відсутні, реконструкція та перепланування, що не були погодженні з відповідними органами державної влади, ним не проводилися, зміст якої доведений до відома покупця.

21.10.2023 р. позивач звернулася до провідного експерта/ФОП ОСОБА_3 із заявою про проведення технічного обстеження квартири АДРЕСА_1 та отримала звіт про проведення технічного обстеження квартири АДРЕСА_1 , який надано суду.

Як встановлено обстеженням, усі стіни та перегородки виконані з повнотілої керамічної цегли. Товщина зовнішніх стін (по осі 1 та 3) - 520 мм, внутрішньої несучої стіни (по осі 2)- 420 мм. Стіна (по осі А), що відділяє квартиру від сходової клітки (в осях 2-3) та сусідів (в осях 1-2) також має товщину 420 мм. Товщина міжкімнатних перегородок 140 мм. Стіни та перегородки з сторони квартири поштукатурені та оздоблені шпалерами в житлових кімнатах та керамічною плиткою в ванній кімнаті.

При обстеженні провідним експертом/ФОП ОСОБА_3 були демонтовані шпалери, про що вказано у звіті. Так, під час візуального обстеження, в кімнаті К-2 (рис.4.1.1), провідним експертом в зовнішній стіні було виявлено незначну тріщину. Вона була розташована в куті кімнати на висоті приблизно 400 мм від рівня підлоги, довжиною 300-350 мм та шириною розкриття до 3 мм (рис. 4.1.2). Після демонтажу шпалер над цією тріщиною було виявлено її продовження на всю висоту стіни (рис. 4.1.3). На рис. 4.1.1. місце її розташування під написом - «тріщина №1)» (арк. 10-12 звіту).

Далі за текстом висновку, провідним експертом/ФОП ОСОБА_3 описано, що нижній кінець тріщини розташований на відстані приблизно 500 мм від кута стіни, а верхній кінець 150- 200 мм. Із збільшенням висоти - ширина розкриття тріщини зростає. Максимальна ширина розкриття тріщини складає приблизно 30 мм. Слід відзначити, що тріщина не нова і перед влаштуванням шпалер була законопачена ганчірками та зароблена цементно-вапняним розчином. Тобто після її зароблення відбулось повторне її розкриття, а отже процеси нерівномірних деформацій конструкцій (основ) ще продовжувались…. Тріщина №1 є наскрізною, вона просвітлюється та продувається (арк. 11 звіту).

Вказана тріщина проходить через одну кімнату (рис. 4.1.1.), приміщення К-2, тріщина №1, арк. 10 звіту), а саме: при візуальному обстеженні стін і перегородок в житлових кімнатах К-3 та К- 4, кухні та коридору тріщин та інших дефектів виявлено не було. При цьому, експертом/ФОП ОСОБА_3 було виявлено тріщину в приміщенні К-2 (арк. 11 звіту), яка описана як скритий дефект: під час візуального обстеження, після демонтажу шпалер, також було виявлено, що до вершини тріщини №1 примикає горизонтальна тріщина, яка проходить в куті примикання внутрішньої стіни (по осі А) до стелі. Ця тріщина між внутрішньою стіною, що проходить по осі А, та перекриттям. Вона починається в місті перетину осей 1-А та розвивається аж до вбиральні. Ширина розкриття цієї тріщини від 2 до 15 мм» (рис. 4.1.5, арк. 13 звіту).

Висновки звіту, які зроблені провідним експертом/ФОП ОСОБА_3 вказують, що на підставі результатів проведеного обстеження та аналізу технічного стану стін та перегородок експертом встановлено, що загальний технічний стан конструктивних елементів квартири АДРЕСА_1 , дозволяє кваліфікувати його, як не придатний до нормальної експлуатації (категорія технічного стану -«3»). В цілому, встановлено невідповідність вимогам, що ставляться до огороджуючих та несучих конструкцій стін. Не можливо забезпечити безпечну експлуатацію квартири/будинку - категорія технічного стану «3». Аналіз дефектів та пошкоджень стін показує неможливість гарантувати їх цілісність до проведення ремонту або підсилення. Втрачена можливість нормальної реалізації захисних функцій зовнішніми стінами будинку (пападання в квартиру через наскрізну тріщину холодного повітря та вологи). Тріщини, які виникли в стінах є ознакою нерівномірних деформацій основ фундаментів. Судячи з результатів обстежень вони виникли більше 8-10 років тому. Крім того, тріщина з`явилася та існувала під час проживання в квартирі відповідача, що підтверджують й Гуглкарти станом на 2014 та 2015 роки, що є додатками до звіту (арк. 19,20 звіту).

За таких обставин позивач стверджувала, що фактично квартира не придатна до нормальної експлуатації, що є суттєвим для розгляду справи та є підставою для розірвання договору, а також якщо б позивачу було відомо про такі дефекти або відповідачем було про них повідомлено, що обов`язково повинно бути відображено в договорі, позивач би не укладала договір купівлі-продажу квартири та не сплачувала б кошти відповідачу.

Згідно з ч.1 ст.673 ЦК України продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу.

Згідно з ч.1 ст.674 ЦК України відповідність товару вимогам законодавства підтверджується способом та в порядку, встановленими законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з ч.1 ст. 675 ЦК України, товар, який продавець передає або зобов`язаний передати покупцеві, має відповідати вимогам щодо його якості в момент його передання покупцеві, якщо інший момент визначення відповідності товару цим вимогам не встановлено договором купівлі-продажу.

Згідно зі ст.610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 ст.611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно зі ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За частиною першою ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

До того ж у постанові від 22.01.2019 у справі № 927/877/17 Верховний Суд зазначив, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові від 29 жовтня 2019 року у справі № 911/2755/18 Верховний Суд виклав аналогічну позицію, згідно якої для встановлення можливості розірвання спірного договору необхідно визначити, що відповідачем були порушені істотні умови такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності), а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.

Верховний суд також зазначає, що підставами для розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є істотне порушення другою стороною цього договору, а також інші випадки, встановлені договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац 2 ч.2 ст.651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Правові позиції, що у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення, а також повинні бути доведені та встановлені не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати, містяться в постановах Верховного Суду України від 06 червня 2012 року по справі №6-46цс12, від 18 вересня 2013 року по справі №6-75цс13, у постановах Верховного Суду від 08 травня 2018 року по справі №206/2414/16-ц, від 03 жовтня 2018 року по справі №629/4373/15-ц, від 18 жовтня 2018 року по справі №240/198/17, від 16 січня 2019 року по справі №712/757/16-ц.

Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільну справу в межах заявлених вимог і на підставі представлених сторонами доказів.

Відповідно до п. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності суд приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги ґрунтуються на вимогах закону і підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 16, 526, 551, 626, 655 ЦК України, ст. ст. 12, 81, 258, 263-265, 280-289, 354, 355 ЦПК України, суд,

вирішив:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, задовольнити.

Розірвати Договір купівлі-продажу частини квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , від 25 травня 2020 року, що укладено між ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ) та ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 ), посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Левашовим О.Г., номер в реєстрі 236.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 ) суму грошових коштів у розмірі 1 252 779 гривень 00 копійок.

Скасувати реєстраційний запис про право власності - номер запису про право власності/довірчої власності №36614543, дата, час державної реєстрації: 25.05.2020 року (16:57:03), що внесений в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52367110 від 25.05.2020 року 17:10:07, приватний нотаріус Левашов Олександр Геннадійович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ із підставою для державної реєстрації права власності договір купівлі-продажу, частини квартири, серія та номер: 236, виданий 25.05.2020 року, видавник: Левашов О.Г., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу. Форма власності: приватна. Розмір частки , Власники: ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 , країна громадянства: Україна.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заява про перегляд заочного рішення суду може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому цим Кодексом. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

У разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений 05.12.2024

Суддя: