Справа № 438/1001/20 Головуючий у 1 інстанції: Слиш А.Т.
Провадження № 22-ц/811/870/24 Доповідач в 2-й інстанції: Копняк С. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2024 року Львівський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - Копняк С.М.,

суддів: Бойко С.М., Ніткевича А.В.,

секретар судового засідання Марко О.Р.,

з участю прокурора Котовської І.А., представника Бориславської міської ради Тахтарової О.Б., представника відповідачів адвоката Бачинського А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Львові в режимі відеоконференції апеляційну скаргу заступника керівника Львівської обласної прокуратури на рішення Бориславського міського суду Львівської області від 05 лютого 2024 року (повний текст рішення складено 15 лютого 2024 року), у справі за позовом заступника керівника Дрогобицької окружної прокуратури Львівської області в інтересах держави в особі Бориславської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати,

ВСТАНОВИВ:

в липні 2020 року заступника керівника Дрогобицької окружної прокуратури Львівської області звернувся в суд в інтересах держави в особі Бориславської міської ради з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , в якому просив стягнути з відповідачів на користь Бориславської міської ради Львівської області безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 324 892 грн 38 коп.

Позов мотивовано тим, що 16 лютого 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 придбали нежитлову будівлю площею 1287,2 кв.м. на АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці загальною площею 2,2370 га кадастровий номер :16:038:0003, на праві спільної часткової власності у розмірі часток кожному на підставі договору купівлі-продажу №147 від 16 лютого 2018 року. Для обслуговування вказаної нежитлової будівлі, відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (до 19 лютого 2020 року) використовували земельну ділянку площею 2,2370 га на АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:038:0003, несільськогосподарського призначення, яка віднесена до земель промисловості, транспорту, зв`язку та енергетики, оборони та іншого призначення і перебуває у власності територіальної громади міста Борислава в особі Бориславської міської ради. Відповідно до розпорядження міського голови № 296-р від 21 листопада 2019 року утворено тимчасову комісію з обстеження земельної ділянки на АДРЕСА_1 . Обстеженням земельної ділянки за вказаною адресою встановлено, що на земельній ділянці розташована нежитлова будівля площею 1287,2 кв.м., яка належить ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності по частини будівлі на підставі договору купівлі-продажу №147 від 16 лютого 2018 року, що підтверджується даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право користування земельною ділянкою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до теперішнього часу належним чином не оформлено. Земельна ділянка перебуває у комунальній власності. Комісія дійшла висновку, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів призвело до неодержання міською радою доходу у формі орендної плати, що є підставою для стягнення в установленому чинним законодавством порядку безпідставно збережених коштів із власників нежитлової будівлі. Водночас, управлінням комунальної власності, земельних відносин та архітектури Бориславської міської ради проведено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку за період з 16 лютого 2018 року по 31 грудня 2019 року, яку використовують відповідачі без правовстановлюючих документів, із врахуванням нормативної грошової оцінки, яка діяла на той час. Так, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 5 785 047 грн 60 коп.,

згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. На підставі вказаних документів управлінням комунальної власності, земельних відносин та архітектури Бориславської міської ради складено рахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки площею 2,237 га, згідно якого за період з 16 лютого 2018 року по 31 грудня 2018 року нараховано 151 340 грн 95 коп., за період з 01 січня 2019 року по 31 грудня 2019 року нараховано 173 551 грн 43 коп., загалом нараховано 324 892 грн 38 коп. 11 березня 2020 року міською радою на адресу відповідачів скеровано акт про обстеження земельної ділянки від 14 лютого 2020 року та рахунок орендної плати за земельну ділянку, яка використовується без документів, що підтверджується листом № 3-21/428. Вказані документи органу місцевого самоврядування залишено відповідачами без відповідного реагування. Станом на сьогоднішній день заборгованість відповідачами не погашена. Таким чином, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є власниками нерухомого майна, проте не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшили свої доходи, а позивач (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). Відтак, внаслідок не отримання коштів місцевим бюджетом за використання земельної ділянки у розмірі орендної плати порушуються інтереси територіальної громади м. Борислава.

Рішенням Бориславського міського суду Львівської області від 05 лютого 2024 року у задоволенні позовних вимог заступника керівника Дрогобицької окружної прокуратури Львівської області в інтересах держави в особі Бориславської міської ради Львівської області до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що оскільки укладений між Бориславською міською радою та ТОВ «Карпат-Еко» договір оренди спірної земельної ділянки не припинився, відтак він є обов`язковим для відповідачів, як власників розташованої на ній нерухомості, і застосування до спірних правовідносин положень статті 1212 ЦК України виключається.

Рішення суду оскаржив заступник керівника Львівської обласної прокуратури, подавши в березні 2024 року апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Бориславського міського суду Львівської області від 05 лютого 2024 року та постановити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на те, що при ухваленні оскаржуваного рішення, суд першої інстанції дійшов невірного висновку про продовження чинності договору оренди землі, а відтак безпідставно відмовив в задоволенні позову. Адже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних відносин) в обов`язковому порядку для поновлення договору оренди передбачала укладення додаткової угоди з цього питання. Саме такі висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення є неможливим (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19). Пунктом 5 рішення Бориславської міської ради від 26 травня 2015 року № 1846 зобов`язано ТОВ «Карпат-Еко» укласти додаткову угоду до договору оренди землі, проте до суду не надано доказів виконання цього обов`язку, а саме додаткової угоди. Також під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідачі не стверджували про чинність для них укладеного з ТОВ «Карпат-Еко» договору оренди землі. Відтак, помилковими є висновки місцевого суду про автоматичне продовження договору оренди землі, укладеного з ТОВ «Карпат-Еко». За таких обставин відповідачі не мали жодних правових підстав для користування спірною земельною ділянкою, проте не були позбавлені оформити таке права, починаючи з часу набуття ними права власності на об`єкт нерухомості, розташований на цій земельній ділянці. За таких обставин, прокурором обрано належний спосіб захисту органу місцевого самоврядування у спірних відносинах, а саме пред`явлення позову на підставі положень статті 1212 ЦК України.

В квітні 2024 року від відповідачів у справі надійшли відзиви на апеляційну скаргу, які підписані представником ОСОБА_3 , в яких міститься прохання залишити апеляційну скаргу прокурора без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, такі мотивовані обґрунтованістю оскаржуваного рішення.

Заслухавши суддю - доповідача, пояснення прокурора та представників сторін, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також позовних вимог та підстав позову, що були предметом розгляду в суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити.

До такого висновку колегія суддів дійшла, виходячи з такого.

Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом встановлено, що відповідачам ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності у розмірі по частки кожному належить нежитлова будівля насосної станції цеху №10 «з», загальною площею 1 287,2 кв. м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , та розташована на земельній ділянці загальною площею 2,2370 га кадастровий номер :16:038:0003, що підтверджується договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16 лютого 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Бориславського міського нотаріального округу Паньків Г.О., зареєстровано реєстрі №147.

Для обслуговування вказаної нежитлової будівлі відповідачі використовували земельну ділянку площею 2,2370 га на АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:038:0003, несільськогосподарського призначення, яка віднесена до земель промисловості, транспорту, зв`язку та енергетики, оборони та іншого призначення та перебуває у власності територіальної громади міста Борислава в особі Бориславської міської ради.

Відповідно до розпорядження міського голови №296-р від 21 листопада 2019 року утворено тимчасову комісію з обстеження земельної ділянки на АДРЕСА_1 .

Обстеженням земельної ділянки за вищевказаною адресою встановлено, що на земельній ділянці розташована нежитлова будівля площею 1287,2 кв.м., яка належить ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності по частини будівлі кожному на підставі договору купівлі-продажу №147 від 16 лютого 2018 року, що підтверджується даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право користування земельною ділянкою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до теперішнього часу належним чином не оформлено. Земельна ділянка перебуває у комунальній власності. Комісія дійшла висновку, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів призвело до неодержання міською радою доходу у формі орендної плати, що є підставою для стягнення в установленому чинним законодавством порядку безпідставно збережених коштів із власників нежитлової будівлі.

Нормативно грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить відповідно витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки 5 785 047 грн 60 коп.

Управлінням комунальної власності, земельних відносин та архітектури Бориславської міської ради складено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання спірної земельної ділянки площею 2,237 га, згідно якого за період з 16 лютого 2018 року до 31грудня 2018 року становить 151 340 грн 95 коп., та за період з 01 січня 2019 року по 31 грудня 2019 року становить 173 551 грн 43 коп., всього 324 892 грн 38 коп.

Судом також встановлено , що 12 лютого 2010 року між Бориславською міською радою та ТОВ «Карпат-Еко» укладено договір оренди землі, який зареєстрований в у Бориславському міському відділі Львівської регіональної філії Центру державного земельного кадастру, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 лютого 2010 року за №04.10.43900012 (далі Договір), згідно з яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для виробничих потреб, яка знаходиться за адресою у АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:038:0003, загальною площею 2,2374 га.

Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Рішенням Бориславської міської рад Львівської області від 26 травня 2015 року № 1846 поновлено ТОВ «Карпат-Еко» терміном на 5 років договір оренди землі, зареєстрований 16 лютого 2010 року за №04.10.439.00012, згідно з яким передано земельну ділянку площею 2,2374 на АДРЕСА_1 (кадастровий номер :16:038:0003) для виробничих потреб (землі промисловості). Пунктом 5 цього рішення зобов`язано ТОВ «Карпат-Еко» відповідно до пункту 2 цього рішення: укласти додаткову угоду до договору оренди землі; провести реєстрацію земельної ділянки у державного кадастрового реєстратора в Управління Держземагенства у Дрогобицькому районі Львівської області; провести реєстрацію права оренди на земельну ділянку в Державній реєстраційній службі Бориславського міського управління юстиції Львівської області.

Предметом даного спору є вимога про стягнення коштів за використання земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, без укладання договору оренди, нормативним обґрунтуванням заявлених позовних вимог є стаття 1212 ЦК України.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: у АДРЕСА_1 (кадастровий номер :16:038:0003) від 12 лютого 2010 року, укладений між Бориславською міською радою та ТОВ «Карпат-Еко» не був припинений повністю 16 лютого 2018 року, а припинився лише щодо зобов`язань для ТОВ «Карпат-Еко», тому відповідно з 16 лютого 2018 року відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 фактично стали стороною вказаного договору оренди землі, у зв`язку із набуттям об`єкта нерухомості, що розташований на цій земельній ділянці, за яким в останніх і виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування цією земельною ділянкою. Встановивши такі обставини, а саме що відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , володіючи об`єктом нерухомості - нежитловою будівлею загальною площею 1 287,2 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , користуються земельною ділянкою під вказаною нерухомістю, без переоформлення у належний спосіб права користування земельною ділянкою (укладення договору оренди з Бориславською міською радою та державної реєстрації такого права), суд дійшов висновку про відсутність підстав для застосування положень статей 1212 ЦК України, адже в даному випадку слід пред`явити вимогу про стягнення орендної плати, оскільки між сторонами існують договірні відносини, які виключають можливість застосування положень Глави 83 ЦК України.

Проте з такими висновками суду погодитись не можна, з огляду на таке.

Відповідно до положень статті 80 ЗК України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

Частиною третьою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі Закон № 161-XIV) (у редакції, чинній на момент укладення договору) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом України від 5 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року, проте за обставинами даної справи є незастосовним у ній.

Відповідно до статті 33 «Поновлення договору оренди землі» Закону №161-XIV у редакції станом на момент прийняття Бориславською міською радою рішення № 1846, тобто станом на 26 травня 2015 року, за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Так, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, на яку посилається прокурор в апеляційній скарзі, зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону №161-XIV).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

В постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі №644/3932/18-ц (провадження № 61-6606св20) Верховний Суд зазначив, що «звертаючись до суду із вказаним позовом, Харківська міська рада вказувала, що з 01 травня 2015 року по 30 квітня 2018 року ОСОБА_1 використовувала земельну ділянку без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачувала, хоча земельна ділянка використовувалась для розміщення належного їй нерухомого майна. З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 використовує земельну ділянку, площею 0,0549 га, по АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-1», право власності на яку зареєстровано за нею. Разом із цим, договір оренди укладено не було, ОСОБА_1 користувалася земельною ділянкою без оформлення права користування. Таким чином, предметом позову у цій справі є стягнення із власника об`єкта нерухомого майна коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено. З огляду на викладене, відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Для кондикційних зобов`язань доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України). Такий правовий висновок відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі №922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі №917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) та висновку, викладеного у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20)».

Згідно із частинами першою та четвертою статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, установлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти (див. правову позицію, наведену у постанові Верховного Суду від 30 травня 2019 року у справі № 585/2843/17).

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав. При цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності. Близький за змістом правовий висновок неодноразово сформульований Верховним Судом, зокрема в постановах від 27 червня 2018 року у справі № 921/403/17-г/6, від 08 серпня 2019 року у справі № 909/472/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 911/1455/19.

При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності і такої підстави закон не передбачає.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18) зробила висновок, що сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Встановивши, що на виконання рішення Бориславської міської ради Львівської області від 26 травня 2015 року № 1846 між останньою та ТОВ «Карпат-Еко» не було укладено як додаткову угоду до договору оренди землі, у зв`язку із його продовженням, так і не проведено державну реєстрацію речового права щодо користування цією земельною ділянкою за орендарем, суд першої інстанції дійшов невірного висновку на підставі положень частини третьої статті 7, статті 33 Закону № 161-XIV, статті 120 ЗК України та частини першої статті 377 ЦК України про продовження цього договору для відповідачів та його припинення щодо ТОВ «Карпат-Еко», внаслідок неправильного застосування норм матеріального права.

У цьому зв`язку, місцевий суд не врахував і те, що відповідачі у поданих відзивах на позовну заяву не посилались на обставини того, що вони є орендарями за договором оренди землі, у зв`язку із набуттям ними права власності на об`єкт нерухомості, який знаходиться на цій земельній ділянці.

Мотиви суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні щодо підтвердження факту продовження договору оренди землі записом в реєстрі 26 жовтня 2018 року колегія суддів визнає юридично неспроможними, адже такі проведені на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», а не у зв`язку із укладення додаткової угоди до договору оренди про його продовження.

Також невірними є висновки місцевого суду про те, що підтвердженням чинності договору оренди землі є відсутність підписаного між його сторонами договору про розірвання такого договору, адже за обставинами справи договір оренди землі саме припинився у зв`язку із закінченням строку його дії та непродовженням його у порядку, встановленому законодавством Відтак підстави для розірвання були відсутні.

Беручи до уваги встановлений судом першої інстанції факт, що саме на цій земельній ділянці знаходиться належне відповідачам нерухоме майно, право власності на яке, на момент розгляду справи останніми не заперечується, а іншими особами не оспорюється, і відповідачами у визначений законодавством строк не вирішено питання щодо речових прав на цю земельну ділянку, як то шляхом укладення щодо неї договору оренди або її викупу, плата за користування земельною ділянкою не здійснюється, тому обґрунтованими є доводи позовної заяви про те, що відповідачі без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберегли у себе кошти, які зобов`язані повернути власнику земельної ділянки на підставі статті 1212 ЦК України.

Аналогічні за змістом висновки щодо застосування статті 1212 ЦК України викладені Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17, Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у постанові №646/4738/19 від 14 лютого 2022 року.

При цьому, безпідставне набуття з боку відповідачів не є результатом їх протиправних дій, а є наслідком законних дій, зокрема отримання у власність нерухомого майна, яке розташоване на такій земельній ділянці.

Наведений позивачем розрахунок суми збитків, недоотриманих коштів міським бюджетом з плати за землю належним чином мотивований, зокрема у ньому зазначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожний з періодів її використання без документів, які підтверджують це право, розрахунок ґрунтується на витягу із технічної документації, такий відповідачами не спростований.

З огляду та межі пред`явлених позовних вимог, а саме з моменту набуття відповідачами у власність нерухомості та до моменту поділу у встановленому законом порядку спірної земельної ділянки, колегія суддів відхиляє відповідні доводи відповідачів щодо користування ними не цілою земельною ділянкою, а її частиною.

Пунктом 2 частини першої статті 374 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

За приписами частини першої статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно частини другої статті 376 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню; порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Оскільки доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження під час апеляційного розгляду, оскаржуване рішення слід скасувати, з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Відповідно до статті 382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначаються, зокрема, новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

У частині тринадцятій статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З урахуванням висновків суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги, з відповідачів в рівних частинах на користь позивача слід стягнути судовий збір, сплачений за подання позову та апеляційної скарги.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України, Львівський апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу заступника керівника Львівської обласної прокуратури задовольнити.

Рішення Бориславського міського суду Львівської області від 05 лютого 2024 року скасувати, ухвалити нове рішення.

Позов заступника керівника Дрогобицької окружної прокуратури Львівської області в інтересах звернув до суду в інтересах держави в особі Бориславської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Бориславської міської ради по 162 446 (сто шістдесят дві тисячі чотириста сорок шість) грн 19 коп. з кожного, безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

Стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Львівської обласної прокуратури по 2 436 (дві тисячі чотириста тридцять шість) 69 коп. з кожного судового збору за подання позову та по 3 652 (три тисячі шістсот п`ятдесят дві) грн 50 коп. з кожного судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 28 травня 2024 року.

Головуючий С.М. Копняк

Судді: С.М. Бойко

А.В. Ніткевич