Єдиний унікальний номер судової справи:484/3717/23
Провадження №22-ц/812/350/24 Доповідач апеляційного суду Самчишина Н.В.
Постанова

Іменем України

11 березня 2024 року м. Миколаїв справа №484/3717/23

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого: Самчишиної Н.В.,

суддів: Коломієць В.В., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судових засідань Голощаповою А.О.,

за участі: представника відповідача - Ремського Є.В.,

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 грудня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Маржиної Т.В., у приміщенні цього суду, повний текст якого складений 28 грудня 2023 року, за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Основа» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

установив:

У липні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вищезазначеним позовом до Фермерського господарства «Основа» (далі ФГ «Основа»), який обґрунтовував наступним.

На підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 05 березня 2021 року після смерті своєї матері ОСОБА_2 , яка сталася ІНФОРМАЦІЯ_1 , він набув право власності на земельну ділянку площею 11,4600 га (кадастровий номер :07:000:0187) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Романово-Белківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

01 березня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Основа» було укладено договір оренди землі, за умовами якого відповідач отримав у строкове платне користування строком на 49 років вказану земельну ділянку.

За умовами договору розмір орендної плати визначено виключно в грошовій формі у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки.

В квітні 2021 року позивач письмово повідомив відповідача про набуття ним права власності на земельну ділянку та запропонував оформити орендні відносини між ним і господарством шляхом укладення додаткової угоди. Не отримавши відповіді, в березні 2023 року, він повторно звернувся до відповідача з вимогою належного оформлення орендних відносин та виплати орендної плати за 2021-2022 року.

Позивач вказував, що земельна ділянка не є ділянкою державної чи комунальної власності, а перебуває у приватній власності, а відтак при здійсненні цивільно-правових угод з нею, в тому числі при укладенні вказаного договору оренди землі, в силу статті 5 Закону України «Про оцінку земель», має застосовуватися не нормативна грошова оцінка, а саме експертна грошова оцінка земельної ділянки.

З метою приведення положень договору оренди землі у відповідність до норм чинного законодавства, у травні 2023 року позивач замовив незалежну експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Відповідно до висновку оцінювача про вартість об`єкта експертної грошової оцінки, виданого ТОВ «Інжиніринговий центр «ЕКСКОН», станом на 17 травня 2023 року ринкова вартість земельної ділянки становить 1 525 400 грн без урахування ПДВ.

У травні 2023 року позивач направив ФГ «Основа» пропозицію про укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 01 березня 2017 року, до якої додав два екземпляри підписаної ним додаткової угоди, якою передбачив внесення змін щодо зазначення його в якості орендодавця, доповнення пунктом про розмір грошової оцінки земельної ділянки та доповнення пункту 1 розділу «Орендна плата» договору оренди землі положеннями, які конкретизують порядок визначення (розрахунку) орендної плати за договором, залишивши ставку орендної плати 3% від експертної грошової оцінки.

Посилаючись на те, що відповідач не погодився із запропонованими ним змінами до договору оренди землі, які повністю відповідають чинному законодавству та гуртуються на ньому, позивач просив суд визнати укладеною Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 01 березня 2017 року в наступній редакції:

«Додаткова угода № 2 до Договору оренди землі від 01 березня 2017 року

с. Романова Балка 01 червня 2023 року

Первомайського району

Миколаївської області

Ми нижче підписалися:

громадянин України ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 р., РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання АДРЕСА_1 ), надалі Орендодавець, який діє особисто відповідно до власного волевиявлення, з однієї сторони, та

Фермерське господарство «Основа (), надалі орендар, в особі Голови господарства Маляренка Олега Юрійовича, якій діє на підставі Статуту, з іншої сторони, разом надалі-Сторони, а кожен окремо - Сторона,

Уклали цю додаткову угоду № 2 до Договору оренди землі від 01 березня 2017 р., право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.04.2017, номер запису про інше речове право 20193298 (далі-Договір оренди землі) про наступне:

1.Відповідно до Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 05 березня 2021р., виданого Мовчан А.С., приватним нотаріусом Первомайського міського нотаріального округу Миколаївської області у спадковій справі №58/2020, зареєстрованого в реєстрі за № 214, ОСОБА_1 є спадкоємцем земельної ділянки площею 11,4600 га 9кадарстовий номер :07:000:0187, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 254, надалі земельна ділянка), яка є об`єктом оренди за Договором оренди землі, укладеним з гр. ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_3 .

2.Право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.03.2021р. приватним нотаріусом первомайського міського нотаріального округу миколаївської області Мовчан А.С., номер запису про право власності 40866580.

3.Відповідно до п. 1 Розділу «Орендна плата» Договору оренди землі орендна плата сплачується орендарем у формі та у розмірі :3 % від грошової оцінки земельної ділянки.

4.Відповідно до Висновку оцінювача про вартість об`єкта експертної грошової оцінки, виданого ТОВ «Інжиніринговий центр «ЕКСКОН», станом на 17 травня 2023 року ринкова вартість земельної ділянки становить 1 525 400 грн (один мільйон п`ятсот двадцять п`ять тисяч чотириста гривень 00 копійок), без урахування ПДВ.

5.З урахуванням вищенаведеного, сторони дійшли згоди внести зміни в Договір оренди землі наступними змінами і доповненнями:

5.1.Змінити преамбулу Договору оренди землі та викласти її в такій редакції:

«громадянин України ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_4 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 р. РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання АДРЕСА_1 ), надалі Орендодавець, який діє особисто відповідно до власного волевиявлення, з однієї сторони, та

Фермерське господарство «Основа (), надалі орендар, в особі Голови господарства Маляренка Олега Юрійовича, якій діє на підставі Статуту, з іншої сторони, разом надалі - Сторони, а кожен окремо - Сторона, уклали цей Договір про нижченаведене»

5.2Змінити Розділ «Реквізити сторін» Договору оренди землі та викласти його в наступній редакції:

«Реквізити сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

ПОЛІЩУК МИКОЛА СТЕПАНОВИЧ Фермерське господарство «ОСНОВА»

громадянин України, 55279, Миколаївська область

ІНФОРМАЦІЯ_4 , Первомайський район, с. Романова Балка,

паспорт НОМЕР_1 , виданий вул. Генерала Богданова, буд. 31

Южноукраїнським МВ УМВС України

в Миколаївській області 14 січня 2002 р.

РНОКПП НОМЕР_2 ,

зареєстроване місце проживання

АДРЕСА_1

банківські реквізити:

IBAN НОМЕР_3 ,

в АТ КБ «ПРИВАТ БАНК, Голова господарства

__________Микола Поліщук ___________Олег Маляренко

5.3Доповнити розділ «Об`єкт оренди» Договору оренди землі пунктом 6 в наступній редакції)

«6. Грошова оцінка земельної ділянки (ринкова вартість Земельної ділянки згідно її експертної грошової оцінки) становить 1 525 400 грн (один мільйон п`ятсот двадцять п`ять тисяч чотириста гривень 00 копійок), без урахування ПДВ.»

5.4Змінити п. 1 Розділу «Орендна плата» Договору оренди землі та викласти його в наступній редакції:

«1. Орендна плата сплачується орендарем виключно в грошовій формі у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 6 розділу «Об`єкт оренди» даного Договору, і становить 45 762, 00 грн (сорок п`ять тисяч сімсот шістдесят дві гривні 00 копійок) на рік. Виплата орендної плати здійснюється орендарем у визначений цим договором термін шляхом безготівкового перерахування суми орендної плати на банківський рахунок орендодавця, зазначений в цьому договорі».

6.Дана Додаткова угода складена в двох автентичних примірниках, по одному для кожної сторони, набуває чинності з дати її підписання і є невід`ємною частиною Договору оренди землі,

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

ПОЛІЩУК МИКОЛА СТЕПАНОВИЧ Фермерське господарство «ОСНОВА»

громадянин України, 55279, Миколаївська область

ІНФОРМАЦІЯ_4 , Первомайський район, с. Романова Балка,

паспорт НОМЕР_1 , виданий вул. Генерала Богданова, буд. 31

Южноукраїнським МВ УМВС України

в Миколаївській області 14 січня 2002 р.

РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання

АДРЕСА_1

банківські реквізити:

IBAN НОМЕР_3 ,

в АТ КБ «ПРИВАТ БАНК, Голова господарства

__________Микола Поліщук ___________Олег Маляренко», а також стягнути з відповідача понесені судові витрати у розмірі 1 073 грн 60 коп.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача адвокат Ремський Є.В., заперечуючи проти позову в частині внесення змін щодо розрахунку розміру орендної плати відповідно до наданої позивачем експертної оцінки, посилався на те, що ні умовами договору, ні нормами чинного законодавства таке не передбачено. Також зазначав, що 26 грудня 2012 року ОСОБА_2 виплачена орендна плата за період з 2013 року по 2061 рік в розмірі 140 000 грн. 01 липня 2020 року було укладено додаткову угоду № 1 до Договору оренди землі, в якій зазначено, що орендна плата становить не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Про наявність такої угоди позивач був обізнаний.

У відповіді на відзив ОСОБА_1 вказував на те, що відповідачем не надано документів, які б підтвердили факт нарахування та виплати ОСОБА_2 орендної плати. В договорі оренди визначено, що орендна плата сплачується орендарем у формі та розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, однак не зазначено, що такою грошовою оцінкою є саме нормативна грошова оцінка. Крім того, позивач наполягав, що він не знав про існування додаткової угоди до договору оренди землі, вона підписана невідомою особою з поміткою «за довіреністю» без зазначення номеру і дати видачі такої довіреності. Особа підписанта, її повноваження та факт видачі ОСОБА_2 довіреності на укладання додаткової угоди не підтверджені; оригінал довіреності суду не наданий. Зазначав, що п.2.1 додаткової угоди містить положення ст. 126-1 ЗК України, які на зазначену в угоді дату її підписання 01 липня 2020 року не були чинними, а набули чинності з 15 липня 2020 року, тому виникає сумнів у підписанні такої угоди за життя ОСОБА_2 .

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 грудня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано укладеною Додаткову угоду № 2 до Договору оренди землі від 01 березня 2017 року в наступній редакції: « ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт громадянина України НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 року, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , зареєстрований в АДРЕСА_2 , що надалі іменується Орендодавець, з однієї сторони та

Фермерське господарство «Основа», , в особі голови господарства Маляренка Олега Юрійовича, який діє на підставі Статуту, що надалі іменується Орендар з іншої сторони,

які разом іменуються Сторони, а кожна окремо Сторона,

на підставі зміни Орендодавця у зв`язку зі смертю ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 та враховуючи свідоцтво про право на спадщину за заповітом від 05.03.2021 року, видане приватним нотаріусом Мовчаном А.С. Первомайського міського нотаріального округу Миколаївської області у спадковій справі № 58/2020, зареєстроване у реєстрі за № 214, яким набуто право власності земельної ділянки, кадастровий номер :07:000:0187, ОСОБА_1 ,

уклали дану Додаткову угоду № 2 (далі Угода) до Договору оренди землі від 01 березня 2017 року, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право 20193298 від 24.04.2017 року (далі Договір оренди землі) та дійшли згоди про наступне:

1.Передати Орендодавцеві, ОСОБА_1 всі права та обов`язки за Договором оренди землі.

2.Внести зміни до Договору оренди землі та викласти вступну частину Договору оренди землі у наступній редакції:

«Ми, що нижче підписались, ОСОБА_1 , паспорт громадянина України НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 року, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 (надалі Орендодавець), зареєстрований в АДРЕСА_2 , є власником земельної ділянки з кадастровим номером :07:000:0187, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 247164546 від 05.03.2021 року, з однієї сторони та

Фермерське господарство «Основа», , в особі голови господарства Маляренка Олега Юрійовича, діючого на підставі Статуту (надалі Орендар), з іншої сторони, уклали даний Договір про нижченаведене»;

3.Внести зміни до Розділу «Реквізити сторін» Договору оренди землі та викласти його у наступній редакції:

«Орендодавець - ОСОБА_1 , паспорт громадянина України НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 року, РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований в АДРЕСА_3 ; банківські реквізити: IBAN НОМЕР_3 в АТ КБ «ПРИВАТ БАНК,

Орендар - Фермерське господарство «Основа», адреса: с. Романова Балка Первомайського району Миколаївської області, вул. Генерала Богданова, буд. 31, 55274»;

4.Дана Угода набирає чинності з моменту її підписання та є невід`ємною частиною Договору оренди землі.

5.Усі умови Договору оренди землі незмінені цією Угодою, зберігають свою юридичну силу і Сторони підтверджують їх обов`язковість щодо себе.

6.Дану Додаткову угоду складено на двох сторінках у двох однакових примірниках по одному для кожної зі Сторін.

Орендодавець - ОСОБА_1 , паспорт громадянина України НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 року, РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований в АДРЕСА_3 ; банківські реквізити: IBAN НОМЕР_3 в АТ КБ «ПРИВАТ БАНК»,

Орендар - Фермерське господарство «Основа», адреса: с. Романова Балка Первомайського району Миколаївської області, вул. Генерала Богданова, буд. 31, 55274».

Стягнуто з ФГ «Основа» на користь ОСОБА_1 на відшкодування судових витрат по сплаті судового збору 536 грн 80 коп.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що суду не надано доказів на підтвердження факту визнання додаткової угоди № 1 недійсною або нікчемною. Відповідні питання судом не вирішувались.

Щодо застосування експертної грошової оцінки земельної ділянки для розрахунку розміру орендної плати суд посилаючись на приписи ст. 289, п. 1 ч. 5 ст. 289 ПК України вважав, що при визначенні розміру орендної плати за використання земельних ділянок, право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), застосовується саме нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Крім того, додатковою угодою № 1 від 01 липня 2020 року до договору оренди землі від 01 березня 2017 року, яка є чинною, сторонами обумовлено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється в розмірі не менше 3-х % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Такі умови договору оренди відповідають закону і є обов`язковими для нового власника земельної ділянки.

Також суд звертав увагу, що додаткова угода, яка є предметом спору в наданій справі зазначена саме як Додаткова угода № 2, що свідчить про обізнаність позивача про існування Додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 01 березня 2017 року.

Позиція позивача про те, що п.2.1 Додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 01 березня 2017 року містить положення ст. 126-1 ЗК України, які на зазначену в угоді дату її підписання 01 липня 2020 року не були чинними, а набули чинності з 15 липня 2020 року, не відповідає фактичним обставинам, тому що такий пункт угоди не містить посилання на ст. 126-1 ЗК України.

Оцінивши в сукупності надані сторонами докази з точки зору їх належності, достовірності, допустимості і взаємозв`язку, суд дійшов до висновку про те, що позов підлягає частковому задоволенню, тому в частині визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін щодо даних орендодавця ОСОБА_1 позов слід задовольнити, а в частині визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін щодо розрахунку розміру орендної плати відповідно до експертної грошової оцінки, - відмовити.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі та стягнути судові витрати з відповідача.

Скаргу обґрунтував невідповідністю висновків суду обставинам справи та положенням чинного цивільного, податкового та цивільно-процесуального законодавств, а саме, ігноруванням наданих ним доказів та заявлених клопотань, а також невідповідністю резолютивної частини судового рішення заявленим вимогам.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ФГ «Основа» Ремський Є.В., посилаючись на необґрунтованість її доводів, просив в задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді, пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково із таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи і таке встановив суд першої інстанції, земельна ділянка з кадастровим номером :07:000:0187 площею 11,4600 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого 05 березня 2021 року приватним нотаріусом Первомайського міського нотаріального округу Миколаївської області Мовчаном А.С., зареєстровано у реєстрі за № 214 (а.с.10).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 247164546 від 05 березня 2021 року вбачається, що право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :07:000:0187 площею 11,46 га, зареєстровано за ОСОБА_1 (а.с.9).

Копія договору оренди землі від 01 березня 2017 року (а.с.11-12) та акт приймання-передачі земельної ділянки в натурі (на місцевості) (а.с.13) підтверджують факт наявності орендних відносин між ОСОБА_2 та ФГ «Основа» з приводу земельної ділянки з кадастровим номером :07:000:0187 площею 11,46 га та факт передачі такої земельної ділянки в оренду відповідачу.

Договір оренди землі від 01 березня 2017 року містить умову про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для розірвання договору.

Належність права власності на дану земельну ділянку ОСОБА_1 , а також його статус як орендодавця сторони не оспорювали.

Зміни щодо особи орендодавця до договору оренди не вносились, а тому суд першої інстанції, з огляду на відсутність заперечень відповідача, дійшов обґрунтованого висновку, що додаткова угода з цього питання мала бути укладена. Тож в цій частині позовні вимоги підлягали задоволенню, що вірно констатував суд першої інстанції.

Разом з тим, суд першої інстанції не врахував запропонований позивачем зміст зміни умов до договору оренди землі в частині орендодавця, виклавши її в іншій редакції, тому рішення суду першої інстанції щодо таких змін, на підставі пункту 4 частини першої статті 376 ЦПК України слід змінити, виклавши в постанові апеляційним судом її резолютивну частину в редакції запропонованих позивачем змін щодо орендодавця земельної ділянки.

Пункт 3 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди землі від 01 березня 2017 року передбачає, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 37 386 грн 76 коп. (а.с.11).

Відповідно до пункту 1 р озділу «Орендна плата» Договору оренди землі від 01 березня 2017 року орендна плата сплачується орендарем у формі та розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, або у вигляді натуральної оплати: пшениці, фуражного зерна, соняшника, оранки присадибної ділянки, ритуальних послуг (а.с.11).

З наданої суду копії додаткової угоди № 1 до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 24 липня 2017 року за № 20193298 від 01 липня 2020 року вбачається, що сторони внесли зміни в даний договір, а саме в п.1 розділу «Строк дії договору», визначили, що строк дії договору складає 49 років та доповнили п.2 розділу «Орендна плата» визначенням, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється в розмірі не менше 3-х відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки» (а.с.41).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 216088174 від 13 липня 2020 року вбачається, що право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :07:000:0187 площею 11,46 га, зареєстровано 24 квітня 2017 року на підставі договору оренди землі від 01 березня 2017 року та додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 01 липня 2020 року за ФГ «Основа», орендодавцем зазначена ОСОБА_2 (а.с.42).

За змістом висновку оцінювача про вартість об`єкта експертної грошової оцінки, виданого ТОВ «Інжиніринговий центр «ЕКСКОН», проведеного з метою звернення до судових органів, а також в разі прийняття окремих судових рішень, передбачених законом, станом на 17 травня 2023 року ринкова вартість земельної ділянки становить 1 525 400 грн без урахування ПДВ (а.с.16).

27 лютого 2023 року ОСОБА_1 звернувся з письмовою вимогою до ФГ «Основа» про виплату орендної плати за 2021 та 2022 роки виходячи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на березень 2021 року, яка становила 382 532,16 грн. шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок (а.с.14-15).

23 травня 2023 року ОСОБА_1 звернувся з заявою до ФГ «Основа» з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеної 01 березня 2017 року, долучивши до заяви два екземпляри додаткової угоди № 2, які за змістом ідентичні вимогам позову.

Орендарем такі зміни до договору оренди погоджені не були, у зв`язку з чим позивачем був ініційований розгляд спору в суді.

За такого у вказаній справі міститься вимога про внесення змін до договору оренди землі в частині, окрім зміни орендодавця, зміни порядку сплати орендної плати.

Вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України (далі - ЗК України), так і Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV).

Частиною 1 статті 3З К України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини 9 статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону №161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина 3 статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини 1 статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону №161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині 1 статті 30 Закону №161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Частина 1 статі 19 Закону № 161-XIV передбачає, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1, 3 статті 21 Закону №161-XIV).

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV)

-експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов`язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту;

-нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до приписів статті 5 Закону № 1378-IV грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об`єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Отже, при розгляді цієї справи необхідно встановити наявність підстав для зміни умов укладеного сторонами договору щодо визначення розміру орендної плати в залежності від експертної грошової оцінки та порядку її сплати.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону №161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати та порядку її сплати здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У розділі «Орендна плата» договору оренди земельної ділянки, який укладений 01 березня 2017 року, сторони передбачили можливість перегляду розміру орендної плати, кожен рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально, в інших випадках передбачених законом.

Відповідно до розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» зміни умов договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору оренди землі, суд при вирішенні цього спору зобов`язаний керуватися положеннями договору оренди землі та статті 651 ЦК України, з огляду на які позивач у цій справі має довести, а суд встановити істотну зміну обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а також настання передбачених частиною 2 статті 652 ЦК України умов.

Так, обґрунтовуючи свої вимоги про зміну умов договору щодо орендної плати, ОСОБА_1 посилався як на підставу таких змін на положення статті 5 Закону України «Про оцінку земель», пункт 1 розділу «Орендна плата» договору оренди землі, зазнаючи, що в ньому орендна плата визначена, виходячи з грошової оцінки земельної ділянки. Експертна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 525 400 грн без урахування ПДВ.

Однак, зміст пункту 1 розділу «Орендна плата» договору оренди земельної ділянки свідчить про те, що сторони визначили розмір орендної плати як 3% від грошової оцінки земельної ділянки або у вигляді натуральної оплати.

У пункті 3 розділу «Об`єкт оренди» договору оренди земельної ділянки сторони визначили нормативно грошову оцінку земельної ділянки як 37 386, 76 грн.

Додатковою угодою № 1 до договору оренди землі від 01 липня 2020 року визначено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється в розмірі 3 відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Отже за змістом договору оренди його сторони визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка використовується для визначення розміру орендної сплати.

Умови перегляду та визначення орендної плати за експертною грошовою оцінкою сторони в договорі не передбачили.

Крім того, положеннями частини другої статті 13 Закону № 1378-IV передбачено обов`язкове проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі: відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, крім випадку, передбаченого абзацом сьомим частини першої цієї статті; передачі в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до закону; визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення; визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства; визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки; виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності; визначення розміру майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором; рішення суду.

Грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін договору.

Органам державної влади, органам місцевого самоврядування, їх посадовим особам, а також особам, які відповідно до Закону України «Про запобігання корупції» прирівнюються до осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, забороняється вимагати подання звіту експертної грошової оцінки земельної ділянки, якщо обов`язковість такої оцінки не встановлена законом.

Отже, положеннями Закону № 1378-IV не передбачено обов`язкове проведення експертної оцінки у разі визначення розміру орендної плати за договором оренди землі.

За такого, сама по собі експертна грошова оцінка переданої в оренду земельної ділянки не може бути достатньою підставою для зміни порядку сплати орендної плати, оскільки, укладаючи договір оренди земельної ділянки сторони для обрахування орендної плати визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки та в договорі не передбачили визначення та умови перегляду орендної плати за експертною грошової оцінкою.

За такого висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині порядку сплати орендної плати, є правильним.

Щодо доводів апеляційної скарги про існування додаткової угоди № 1 до договору оренди землі, яка підписана невідомою особою, то такі доводи не можуть бути взяті до уваги з огляду на таке.

Відповідно до частин першої та другої статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

За принципом диспозитивності цивільного судочинства, викладеним в статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за звернення особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею позовних вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина 1 цієї статті).

Згідно з приписами статті 175 ЦПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.

Отже, з аналізу приписів цієї статті позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з предмета та підстав позову.

Тлумачення пунктів 4 і 5 частини третьої статті 175 ЦПК України дає підстави зробити висновок, що під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту прав та охоронюваного законом інтересу.

Відтак зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Відповідно до частини третьої статті 49 ЦПК України до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.

У справі, що переглядається апеляційним судом, предметом позову є вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди № 2 до договору оренди землі. Як підставу позову позивач зазначав, що за договором оренди землі для визначення орендної плати має застосовуватися не нормативна грошова оцінка, а саме експертна грошова оцінка земельної ділянки. Між тим обґрунтовуючи позов позивач не зазначав про нікчемність або недійсність додаткової угоди № 1 до договору оренди землі, відсутність права оренди за цією додатковою угодою.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції позивач своїм процесуальним правом щодо зміни підстав позову не скористався, а тому аргументи відповіді на відзив позивача та апеляційної скарги, а також посилання на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц щодо таких змін на підставі додаткової угоди №1 до договору оренди землі є безпідставними.

Також на думку колегії суддів, суд обґрунтовано звернув увагу, що додаткова угода, яка є предметом спору в даній справі зазначена саме як Додаткова угода № 2, що свідчить про обізнаність позивача про існування Додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 01 березня 2017 року.

Посилання позивача на те, що п.2.1 Додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 01 березня 2017 року містить положення ст. 126-1 ЗК України, які на зазначену в угоді дату її підписання 01 липня 2020 року не були чинними, а набули чинності з 15 липня 2020 року, суд першої інстанції обґрунтовано вважав припущеннями, оскільки вказаний пункт угоди не містить посилання на ст. 126-1 ЗК України.

За такого апеляційний суд вважає, що позивачем не доведено одночасної наявності передбачених договором оренди землі та частинами 2 і 4 статті 652 ЦК України умов, які є обов`язковими для прийняття судом рішення про зміну договору.

За такого суд першої інстанції правильно встановив обставини справи на підставі належним чином з дотриманням вимог статті 89 ЦПК України досліджених наявних у справі доказів, дав відповідну оцінку характеру спірних правовідносин та дійшов обґрунтованого висновку про часткове задоволення позову.

Разом з тим, як зазначено вище, суд першої інстанції не врахував викладені позивачем зміни умов до договору оренди землі в частині орендодавця та виклав їх в іншій редакції.

Тому рішення суду першої інстанції щодо таких змін, на підставі пункту 4 частини першої статті 376 ЦПК України слід змінити, виклавши апеляційним судом її резолютивну частину в редакції запропонованих позивачем змін щодо орендодавця земельної ділянки.

Інші доводи апеляційної скарги не заслуговують на увагу, оскільки правильність висновків суду першої інстанції не спростовують.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

З огляду на висновок апеляційного суду про часткове задоволення апеляційної скарги, підставності викладення резолютивної частині в іншій редакції, відсутні підставі для розподілу судових витрат, які у такому випадку покладаються на позивача.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 грудня 2023 року змінити в частині визнання укладеною Додаткової угоди № 2 до Договору оренди землі від 01 березня 2017 року, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції.

Визнати укладеною між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Основа» Додаткову угоду № 2 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки площею 11,4600 га (кадастровий номер :07:000:0187) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Романово-Белківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, в частині орендодавця, а саме:

Додаткова угода № 2

до Договору оренди землі від 01 березня 2017 року

с. Романова Балка 01 червня 2023 року

Первомайського району

Миколаївської області

Ми нижче підписалися:

громадянин України ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 р., РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання АДРЕСА_1 ), надалі Орендодавець, який діє особисто відповідно до власного волевиявлення, з однієї сторони, та

Фермерське господарство «Основа» (), надалі орендар, в особі Голови господарства Маляренка Олега Юрійовича, якій діє на підставі Статуту, з іншої сторони, разом надалі-Сторони, а кожен окремо - Сторона,

Уклали цю додаткову угоду № 2 до Договору оренди землі від 01 березня 2017 року, право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.04.2017, номер запису про інше речове право 20193298 (далі-Договір оренди землі) про наступне:

Змінити преамбулу Договору оренди землі та викласти її в такій редакції:

«громадянин України ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_4 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Южноукраїнським МВ УМВС України в Миколаївській області 14 січня 2002 р. РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання АДРЕСА_1 ), надалі Орендодавець, який діє особисто відповідно до власного волевиявлення, з однієї сторони, та

Фермерське господарство «Основа (), надалі орендар, в особі Голови господарства Маляренка Олега Юрійовича, якій діє на підставі Статуту, з іншої сторони, разом надалі - Сторони, а кожен окремо - Сторона, уклали цей Договір про нижченаведене»

Змінити Розділ «Реквізити сторін» Договору оренди землі та викласти його в наступній редакції:

«Реквізити сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

ПОЛІЩУК МИКОЛА СТЕПАНОВИЧ Фермерське господарство «ОСНОВА»

громадянин України, 55279, Миколаївська область

ІНФОРМАЦІЯ_4 , Первомайський район, с. Романова Балка,

паспорт НОМЕР_1 , виданий вул. Генерала Богданова, буд. 31

Южноукраїнським МВ УМВС України

в Миколаївській області 14 січня 2002 р.

РНОКПП НОМЕР_2 ,

зареєстроване місце проживання

АДРЕСА_1

банківські реквізити:

IBAN НОМЕР_3 ,

в АТ КБ «ПРИВАТ БАНК, Голова господарства

__________Микола Поліщук ___________Олег Маляренко

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий Н.В. Самчишина

Судді: В.В. Коломієць

Т.В. Серебрякова

Повний текст постанови складений 11 березня 2024 року.