Справа № 278/5089/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 лютого 2024 року м. Житомир

Житомирський районний суд Житомирської області у складі головуючого судді Дубовік О. М., за участю секретаря судового засідання Мороз К. Г., розглянувши за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Сонячний Пагорб» про визнання недійсними договору оренди землі та додаткової угоди, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з вище вказаною позовною заявою, у якій з урахуванням уточнень (а.с. 100-101), просить суд визнати недійсними договір оренди земельної ділянки від 12.08.2015 року, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 20 та додаткову угоду до вказаного договору оренди землі від 22.10.2020 року, що укладені між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем СФГ «Сонячний пагорб» в особі голови господарства Колосівської Любові Яківни.

В обґрунтування позовних вимог вказує, що йому на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом належить земельна ділянка площею 1,0939 га, кадастровий номер :05:000:0100, що знаходиться на території Левківської сільської ради Житомирського району Житомирської області.

Як йому стало відомо, починаючи з 2015 року, земельну ділянку останнього без належних правових підстав використовує СФГ «Сонячний Пагорб», оскільки спірні договір оренди земельної ділянки від 12.08.2015 року та додаткова угода до договору оренди землі від 22.10.2020 року, які було укладено нібито між ОСОБА_1 та СФГ «Сонячний Пагорб», останнім не укладалися та не підписувалися, не дивлячись на те, що він щороку отримував плату від СФГ «Сонячний Пагорб».

Вважає, що вказані вище договір та додаткова угода є підробленими посадовими особами СФГ «Сонячний пагорб», оскільки зазначені документи підписані не ним, ОСОБА_2 , а іншою особою, що підтверджується також висновком експерта.

На пропозицію розірвати договір оренди земельної ділянки та повернути ОСОБА_1 для особистого користування, з підстав зазначених вище, - відповідач відмовив.

Відтак, позивач змушений звернути ся до суду за захистом своїх прав.

У відзиві на позовну заяву з урахуванням уточнених позовних вимог (а.с. 102-104) представник відповідача зазначає, що саме позивач по справі надав відповідачу повний пакет документів для підтвердження права власності на земельну ділянку з метою укладення відповідного договору; додатковим підтвердженням факту передачі земельної ділянки в оренду є також акт приймання-передачі земельної ділянки від 12.08.2015 року, який є додатком до договору оренди землі та містить підпис позивача по справі; доказом того, що позивач укладав спірний договір та був обізнаний про його існування з 2015 року є також факт отримання ним грошових коштів та зерна, що не заперечується позивачем.

Отже, посилання позивача на те, що останньому стало відомо про наявність укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0100 у травні 2022 року не відповідає дійсності.

Посилаючись на строки позовної давності та неналежний спосіб захисту, що обраний позивачем, просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини викладені у позовній заяві, просив задовольнити її у повному обсязі. Зазначив, що він дійсно завжди отримував орендну плату за користування земельною ділянкою відповідачем. Щодо застосування строку позовної давності пояснив, що про те, що порушено його право, він дізнався у травні 2022 року. Про підписану додаткову угоду до договору оренди йому стало відомо лише під час відкриття кримінального провадження.

Відповідач явку свого представника в судове засідання 20.02.2024 року не забезпечив; про розгляд справи були повідомлені належним чином, що підтверджується матеріалами справи; причини неявки суду невідомі.

У попередніх судових засіданнях представник відповідача - адвокат Сіра А. В. заперечувала щодо задоволення позовних вимог. Наголошувала на тому, що позивач від відповідача систематично отримував орендну плату за користування земельною ділянкою, передану в оренду. Також просила застосувати строки позовної давності.

Заслухавши пояснення позивача, дослідивши письмові докази, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з огляду на таке.

Судом встановлено, що на підставі свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом від 05.08.20105 року, зареєстрованого в реєстрі за № 4088, ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 1,0939 га з кадастровим номером :05:000:0100, що знаходиться на території Левківської сільської ради Житомирського району Житомирської області (а.с. 18).

12.08.2015 року між ОСОБА_1 та СФГ «Сонячний Пагорб» було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с. 10-13), згідно якого останній передав в оренду земельну ділянку загальною площею 0,0939 га в тому числі рілля 1,0939 з кадастровим номером :05:000:0100, що знаходиться на території Левківської сільської ради Житомирського району Житомирської області строком на 10 років.

Згідно п. 9 зазначеного договору оренди землі, орендна плата на рік складала 3% від нормативно-грошової оцінки та сплачувалася у розмірі 892,00 грн.

Додатковим підтвердженням факту передачі земельної ділянки в оренду є також акт приймання-передачі земельної ділянки від 12.08.2015 року, який є додатком до договору оренди землі (а.с. 14).

На підставі вказаного договору 21.08.2015 року за СФГ «Сонячний Пагорб» було зареєстровано право оренди земельної ділянки, що підтверджується витягом з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 22-23).

22.10.2020 року між ОСОБА_1 та СФГ «Сонячний Пагорб» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 12.08.2015 року (а.с. 15-17), згідно якої строк договору оренди складає 21 рік.

Згідно п. 4.1. додаткової угоди орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 5590,06 грн за один календарний рік.

На підтвердження того факту, що позивач отримував грошові кошти та зерно за спірними договорами, відповідачем надано фіскальні чеки та відомості про видачу зерна (а.с. 106-110).

Вказаний факт не заперечується позивачем.

Відповідно до висновку експерта Житомирського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України № СЕ-19/106-23/10923-ПЧ від 13.09.2023 року за результатами судової почеркознавчої експертизи, проведеної в кримінальному провадженні № 0000260 (а.с. 27-38), підпис від імені ОСОБА_1 у графі «Орендодавець» договору оренди земельної ділянки від 12.08.2015 року виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою.

Відповідно до положень ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Спосіб захисту порушеного права, відповідно до ст. ст. 15, 16, 20 ЦК України, при зверненні до суду обирається позивачем.

Відповідно до ст. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого, свобода договору.

Згідно ч. 1 ст. 62 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, згідно ст. 1 Закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до положень ст.ст. 3-5 Закону, об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Згідно ст. ст. 13-17 Закону, договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.

Зміна власника всього майна боржника у вигляді цілісного майнового комплексу відповідно до затвердженого судом плану санації не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.

Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з положеннями ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інші обставини, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Як встановлено судом вище, на підставі свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом від 05.08.20105 року, зареєстрованого в реєстрі за № 4088, ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 1,0939 га, кадастровий номер :05:000:0100, що знаходиться на території Левківської сільської ради Житомирського району Житомирської області (а.с. 18).

21.08.2015 року за СФГ «Сонячний Пагорб» було зареєстровано право оренди вказаної вище земельної ділянки, що підтверджується витягом з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 22-23).

За загальним правилом і з урахуванням ст. ст. 641 та 642 ЦК України, моментом, з якого договір вважається укладеним, є момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, тобто повного і безумовного прийняття однією стороною пропозиції другої сторони укласти договір на визначених і добровільно погоджених ними умовах.

За таких обставин, укладення договору є певним процесом (від направлення оферти до моменту надання договору юридичної сили), а не моментальною, одноактною дією, та фактично складається з кількох стадій, що слідують послідовно одна за одною, а саме: подання однією стороною пропозиції щодо укладення договору, прийняття погодженої пропозиції другою стороною, надання договору необхідної форми (з урахуванням законодавчих вимог), а за необхідності - нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно статті 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права та виконати обов`язки відповідно до договору. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоду встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Ці висновки ґрунтуються на положеннях правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 19.02.2014 року по справі № 6-162цс13, постанові від 25.12.2013 року по справі № 6-118цс13, постанові від 13.06.2016 року по справі № 6-643цс16.

Предметом доказування у справі є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення, які встановлюються судом письмовими речовими і електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків (ч.ч. 1-2 ст. 76, ч. 7 ст. 77 ЦПК України).

Відповідно до п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину, у даному випадку, з огляду на підстави розглянутого судом позову - за відсутності волевиявлення.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Судом береться до уваги висновок експерта (а.с. 27-38), де останнім підтверджено, що договір оренди землі від 12.08.2015 року позивач ОСОБА_1 не підписував.

Однак, надаючи оцінку всім доказам у справі у їх сукупності, суд не може константувати відсутність волевиявлення у сторін, яке було направлено на фактичні відносини останніх з надання в оренду земельної ділянки.

У постанові від 26 жовтня 2022 року (справа № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21) Велика Палата Верховного суду дійшла висновку, що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (п.6 ст. 3 ЦК України).

Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 застосовано доктрину venire contra factum proprium («заборона суперечливої поведінки»), згідно із якою ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці.

Очевидно, що дії позивача, який фактично уклав договір оренди земельної ділянки, за яким передав СФГ «Сонячний Пагорб» належну йому земельну ділянки в оренду, отримував орендну плату від цього підприємства, а згодом просить визнати даний договів недійним, суперечать його попередній поведінці (укладенню договорів та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісними.

Таким чином, у випадку, коли позивач не погоджується з умовами договору або вважає, що його права були порушені, визнання договорів недійсними не є належним способом способом захисту з огляду на таке.

Право користування земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6, ст. 203 цього Кодексу.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Як зазначено вище, об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Згідно із ст. ст. 2, 26, 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.

З правової позиції, висловленої Великою Палатою Верховного Суду у своїй постанові від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц, вбачається, що такий спосіб захисту як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. Разом з цим суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної у позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.

Верховний Суд в постанові від 11 травня 2023 року у справі № 357/3155/21 вказав, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки. Ефективним способом захисту права, яке позивач вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про повернення таких земельних ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

Отже, з урахуванням вище викладеного, судом встановлено, що оспорюваний договір та додаткова угода фактично виконуються сторонами: орендар користується спірною земельною ділянкою і виконує свої зобов`язання за договором у частині сплати орендної плати. Орендодавець не заперечує факт отримання орендної плати.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц вказано, що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним.

Таким чином, суд приходить до висновку, що на підставі принципу диспозитивності, надаючи правову оцінку лише тим обставинам, на яких ґрунтується позов, у задоволенні позову ОСОБА_1 до СФГ «Сонячний Пагорб» слід відмовити з огляду на неналежний спосіб захисту.

Щодо заяви представника відповідача про застосування позовної давності у даній справі судом враховується, що відповідно до вимог ст. 256 ЦК України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно ст. 267 ЦК України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

У постанові ВП ВС від 04.12.2018 по справі № 910/18560/16 (12-143гс18) зазначено, що позовна давність може застосовуватися виключно, якщо позовні вимоги судом визнано обґрунтованими та доведеними: застосування положень про позовну давність та відмова в позові з цієї підстави здійснюється в разі, коли суд попередньо встановив наявність порушеного права, на захист якого подано позов, та обґрунтованість і доведеність позовних вимог (також див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 69-73, 137-139), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 65-66)).

Таким чином, оскільки судом не встановлено наявності підстав для задоволення позову, позовна давність застосуванню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 12, 81, 141, 259, 263, 264, 265, 273, 354, 355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства "Сонячний Пагорб" про визнання недійсними договору оренди землі та додаткової угоди - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено в день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено, підписано та спрямовано до Єдиного реєстру судових рішень 13.03.2024 року через перебування судді на лікарняному з 28.02.2024 року по 08.03.2024 року (включно).

Суддя О. М. Дубовік