Справа № 610/594/24
провадження № 2/610/589/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.05.2024 Балаклійський районний суд Харківської області в складі:

головуючого - судді Тімонової В.М.,

за участю секретаря судового засідання Кучеренко Ю.М.,

розглянувши у підготовчому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в м. Балаклія Харківської області цивільну справу № 610/594/24 (пр. № 2/610/589/2024) за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -

ВСТАНОВИВ:

06.03.2024 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , у якій просять визнати дійсним договір купівлі-продажу № Н10-1153, укладений 22.09.1998 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», а саме договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, що розташований у АДРЕСА_1 , укладений між ними та ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_4 .

Позов мотивований тим, що 22.09.1998 між ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 і ОСОБА_4 як продавцями з однієї сторони, і між ними як покупцями з другої сторони, на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» був укладений Договір купівлі - продажу нерухомості №Н10-1153, а саме договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований в АДРЕСА_1 .

На теперішній час вирішили продати вказаний вище житловий будинок і з цією метою звернулась до приватного нотаріуса, однак нотаріус повідомила, що не може посвідчити такий договір у зв`язку з тим, що вказаний вище Договір купівлі-продажу житлового будинку не був посвідчений нотаріально, як того вимагало діюче на той час законодавство. Тому вони позбавлені можливості реалізувати своє право на розпорядження майном, у зв`язку із чим звернулися до суду із вказаним позовом.

Ухвалою судді від 19.03.2024 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Від позивачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 надійшли заяви про розгляд справи у їх відсутності, позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просили їх задовільнити.

Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 подали до суду заяви, в яких вказали, що не заперечують проти позовних вимог та просили справу розглядати за їх відсутності.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Дослідивши матеріали справи, беручи до уваги визнання позову відповідачами, суд дійшов висновку про задоволення позову з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання позову відповідачем суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

Судом встановлено, що 22.09.1998 між ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 і ОСОБА_4 як продавцями з однієї сторони, і між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 як покупцями з другої сторони, на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» був укладений Договір купівлі - продажу нерухомості №Н10-1153 - житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований в АДРЕСА_1 (а.с. 15).

12.12.1998 Балаклійським бюро технічної інвентаризації було проведено реєстрацію права власності (кожному по 1/2 частці) на вищевказаний житловий будинок за реєстровим №333/337 в реєстровій книзі 5 стр. 10, про що свідчить відповідна відмітка на зворотній стороні вищевказаного Договору купівлі-продажу (а.с.15 зворот).

У встановленому законом порядку право власності на вказаний вище житловий будинок з надвірними будівлями було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, а саме, право ОСОБА_1 зареєстровано під № 51054838, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав №339736489 від 19.07.2023, право ОСОБА_2 зареєстровано під № 51054830, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав №339736468 від 19.07.2023 (а.с. 16, 17).

Відповідно до копій паспорту, серії НОМЕР_1 , серії НОМЕР_2 , позивачі зареєстровані у цьому будинку ОСОБА_1 з 13.07.1999, ОСОБА_2 з 17.11.2000 (а.с. 6, 8-12).

Відповідно до технічного паспорта на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, виготовленого 16.06.2023 Балаклійським БТІ, домоволодіння, яке розташоване у АДРЕСА_1 , складається з житлового будинку з прибудовою (літ. А-1, а) 1961 року побудови; літньої кухні (літ. Б) 1961 року побудови; погреба (літ. Г) 1961 року побудови, та будівель 2003 забудови, а саме: тамбур (літ. а1), ганок (літ. а2), гараж (літ. Д), навіси (літ. Ж та літ. И), сарай (літ. 3), паркану №1; воріт з хвірткою №2; трубчатого колодязя №4; вбиральні №3, душу №5 (а.с. 18-24).

Вказаний житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами розташований на належній ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на праві спільної сумісної власності земельній ділянці за вищевказаною адресою площею 0,1 га, кадастровий номер :00:016:0326, номери запису про право власності 36031964 і 36032097, що підтверджується Витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.03.2020 №204904838 і №204905068 (а.с. 25, 26)..

Згідно листа приватного нотаріуса Ізюмського районного нотаріального округу Харківської області Голуб В.М., остання повідомила, що оскільки Договір купівлі-продажу житлового будинку, укладений 28.09.1998 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», не був посвідчений нотаріально, тому вважається недійсним, та було рекомендовано звернутись до суду (а.с. 27).

ІНФОРМАЦІЯ_1 померла продавець ОСОБА_6 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть, серії НОМЕР_3 від 30.04.2009 (а.с. 28), та ІНФОРМАЦІЯ_2 померла продавець ОСОБА_7 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть, серії НОМЕР_4 від 06.12.2022 (а.с. 29).

01.05.2024 з Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області на запит суду від 18.04.2024 надійшли відомості щодо осіб, які звернулися із заявою про прийняття спадщини та оформили спадщину після смерті ОСОБА_6 та ОСОБА_7 . Відповідно до яких після смерті ОСОБА_7 з заявами про прийняття або відмову від спадщини, у встановлений законом шестимісячний термін до нотаріальної контори ніхто із спадкоємців не звертався, свідоцтво про паво на спадщину не видавалось; після смерті ОСОБА_6 до нотаріальної контори надійшла заява 14.10.2009 про прийняття спадщини за заповітом від доньки померлої ОСОБА_5 .

ОСОБА_8 , чоловік померлої продавчині ОСОБА_7 , надав до суду заяву, у якій не заперечував проти визнання дійсним договору купівлі-продажу від 22.09.1998 укладеного між позивачами та його дружиною.

Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду УРСР від 28.04.1978, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду недійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад ст.ст. 105,114 ЦК).

Аналогічна норма зберіглася і в діючому на цей час Цивільному Кодексі України 2004, а саме ст. 220 ЦК України передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів дійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи з інших підстав нікчемності правочину.

У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.

Тобто, реєстрація Балаклійським бюро технічної інвентаризації за позивачами права власності на спірний житловий будинок на підставі Договору купівлі-продажу №Н10-11537, посвідченого 22.09.1998 Біржею нерухомості та основних фондів «Україна», а не нотаріусом, станом на час його реєстрації в БТІ (12.12.1998 року) не суперечило чинному законодавству.

Інструкція «Про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб», затверджена Наказом Державного комітету України будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 року №121, передбачала підстави для державної реєстрації договорів купівлі -продажу, зареєстрованих на біржі.

Відповідно до ч. 2. ст. 3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 вказаного Закону, на теперішній час, тобто на момент звернення до суду, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) майна.

Оскільки покупці, тобто позивачі повністю виконали умови договору купівлі-продажу житлового будинку, сплатили за придбане майно 13746,00 гривень, вселилися в придбаний будинок, оформили право власності на земельну ділянку, договір, відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, то позивачі на підставі статей 128,153 ЦК УРСР і статті 49 Закону України "Про власність", який діяв на той час, набули право власності на спірне домоволодіння і правомірно володіють ним до теперішнього часу.

Посвідчити нотаріально спірний Договір купівлі-продажу позивачі не мають можливості, оскільки померли двоє з чотирьох продавців, а саме: ОСОБА_6 та ОСОБА_7 .

Крім того, у позивачів відсутні первинні правовстановлюючі документи продавців на житловий будинок, оскільки вони залишились в розпорядженні Біржі нерухомості та основних фондів «Україна».

Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року, який діє з 01 січня 2004 року, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Згідно зі статтею 227 ЦК УРСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

На виконання вимог частини 2 статті 227 ЦК УРСР (1963 року), вказаний Договір купівлі-продажу будинку 22.09.1998 був зареєстрований у Балаклійському бюро технічної інвентаризації.

За змістом статей 128,153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про товарну біржу" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позивачами доведені належними та допустимими доказами обставини, які підлягають встановленню, а саме: факт повного виконання угоди купівлі-продажу сторонами договору, неможливість оформлення угоди належним чином на сьогоднішній день, оскільки двоє із контрагентів померли та нотаріальне посвідчення договору є неможливе. Також суд враховує ту обставину, що позивачі, як власники майна, не можуть захистити свої права іншим чином. Таким чином вимоги про визнання угоди купівлі-продажу житлового будинку дійсним підлягають задоволенню. Визнання відповідачами позову не суперечить закону, не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб.

На підставі викладеного, керуючись статтями 12, 81, 141, 200, 206, 247, 263-265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу дійсним задовольнити.

Визнати дійсним Договір купівлі-продажу № Н10-1153, укладений 22.09.1998 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», а саме договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, що розташований у АДРЕСА_1 , укладений з однієї сторони між: ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_4 як продавцями, і з другої сторони між: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як покупцями.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_5 .

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_6 .

Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_7 .

Відповідач: ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_8 .

Відповідач: ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_9 .

Повний текст рішення складено 24 травня 2024 року.

Суддя В. М. Тімонова