Провадження № 2/521/769/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 квітня 2024 року Малиновський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Мазун І.А.,

за участю секретаря судового засідання Гриневич І.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, -

В С Т А Н О В И В:

До Малиновського районного суду м. Одеси звернулася ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним та просить суд попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу, укладений у простій письмовій формі між нею, ОСОБА_1 , та ОСОБА_4 та ОСОБА_2 07.07.2017 року щодо придбання квартири АДРЕСА_1 , не посвідченого нотаріально - визнати дійсним.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 07.07.2017 року між нею та подружжям: ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , у простій письмовій формі був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу, а саме, квартири АДРЕСА_1 . Зазначена квартира була загальною подружньою власністю ОСОБА_4 та ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2000 року, укладеного на Одеській товарній біржі, зареєстрованого за ОСОБА_2 у Комунальному підприємстві «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об?єктів нерухомості» зп № 187 стр. 159 кн.344 пр 09.02.2000 року, в даному договорі зазначена чотирьох кімнатна квартира АДРЕСА_1 мала загальну площу 89,10 кв.м. та житлову площу - 52,2 кв.м. та знаходилася на першому поверсі багатоквартирного будинку. Згідно попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року, між сторонами договору була досягнута домовленість, що після завершення позивачем, повної оплати вартості квартири, заключити в строк до 07.07.2021 року нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу вищевказаної квартири та була досягнута домовленість щодо вартості відчужуваної квартири, що становила 625 000 ( шістсот двадцять п?ять тисяч) грн, еквівалент 25 000 ( двадцять п?ять тисяч) доларів США, які ОСОБА_1 , зобов`язувалася передавати Продавцям частками по 125 000 грн., еквівалент 5000 доларів США щорічно на протязі трьох років після оформлення попереднього договору купівлі-продажу квартири.

З 09.07.2017 року по 01.06.2021 року, часу завершення розрахунків, ОСОБА_1 , проживала в зазначеній квартирі як орендар, сплачувала нараховані платежі за комунальні послуги за її користування, підтримуючи зазначену квартиру у належному житловому стані, проводила необхідні часткові розрахунки, передбачені попереднім договором купівлі-продажу квартири від 07.07.2017 року.

01.06.2021 року вона завершила з продавцями повний розрахунок щодо проведення повної виплати їм вартості відчужуваної їй квартири, що підтверджується розпискою ОСОБА_4 , чоловіка ОСОБА_2 , що давало їм підстави для звернення до нотаріальної контори про укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Однак 11.06.2021 року помер ОСОБА_4 , будучи стороною попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу.

На початку березня 2022 року позивач разом з ОСОБА_2 звернулися до нотаріальної контори для укладання договору купівлі-продажу, підставою для якого був попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07.07.2017 року, проте, ознайомившись з наданими ними документами, нотаріус вказала на необхідність виготовлення нового технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 для підтвердження відсутності в ній самовільного будівництва. 16.05.2022 року КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради був виготовлений технічний паспорт за реєстраційним номером № T101:6489-4437-1033-8393, у якому була зазначена загальна площа квартири АДРЕСА_1 як 116,1кв.м.. житлова площа складала 50,9кв.м., тобто було здійснено її перепланування без дозвільних документів. Таким чином вищезазначені обставини слугували причиною звернення до суду з відповідним позовом.

Позивач в останнє судове засідання не з`явилася, була повідомлена належним чином.

Відповідач ОСОБА_2 в останнє судове засідання не з`явилася, проте в матеріалах справи міститься її заява про визнання позовних вимог з проханням про розгляд справи у її відсутності.

Третя особа у призначене судове засідання не з`явився, був повідомлений належним чином.

Вивчивши наявні матеріали справи у їх сукупності, прийнявши до уваги пояснення сторони позивача та заперечення відповідачів, дослідивши письмові докази, надавши правовідносинам, що виникли між сторонами належну правову оцінку, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 3 ст. 12, ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Статтею 16 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу.

Судом встановлено, 07.07.2017 року між ОСОБА_1 та подружжям: ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , які перебували у шлюбі з 14.03.1970 року, у простій письмовій формі був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу, а саме, квартири АДРЕСА_1 . (а.с. 8)

У цьому договорі зазначено, що зазначена квартира перебувала загальною подружньою власністю ОСОБА_4 та ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2000 року, укладеного на Одеській товарній біржі.

Згідно п.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року, між ОСОБА_1 та подружжям: ОСОБА_4 та ОСОБА_2 була досягнута домовленість, що після завершення ОСОБА_1 , повної оплати вартості квартири, заключити в строк до 07.07.2021 року нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Згідно п.4 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року, ціна відчужуваного нерухомого майна, погоджена Продавцями і Покупцем, становить 650 000 ( шістсот п?ятдесят тисяч) грн, еквівалент 25 000 ( двадцять п?ять тисяч) доларів США, які Покупець зобов?язується передавати по 125 000 ( сто двадцять п?ять тисяч) грн, еквівалент 5000 ( п?ять тисяч) доларів США кожного року Продавцеві протягом трьох років після оформлення попереднього договору купівлі-продажу та вселення в зазначену квартиру.

Згідно п.5 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , ОСОБА_2 була досягнута домовленість, що для гарантії виконання Основного Договору й підтвердження даної угоди, ОСОБА_1 , передала Продавцям в момент підписання даного Договору грошову суму у розмірі 250 000 ( двісті п?ятдесят тисяч) грн. еквівалент 10 000 ( десять тисяч) доларів США.

Таким чином загальна сума виплати за квартиру становила на час підписання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року, яка підлягала подальшій виплаті складала 375 000 ( триста сімдесят п?ять тисяч) грн, еквівалент 15 000 (п?ятнадцять тисяч) доларів США, які я в подальшому повинна була сплатити Продавцям до 01.07.2021 року.

Згідно п. 14 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року Продавці передали ОСОБА_1 правовстановлюючі документи на зазначену квартиру, ключі від неї та дозволили їй заселитися, що підтверджується актом прийому передачі квартири від 07.07.2017 року. (а.с. 9)

01.06.2021 року ОСОБА_1 , завершила з Продавцями, повний розрахунок, щодо проведення повної виплати їм вартості відчужуваної мені квартири АДРЕСА_1 , яка згідно з попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року становила 625 000 ( шістсот двадцять п?ять тисяч) грн, еквівалент 25 000 (двадцять п?ять тисяч) доларів США, що підтверджується розпискою ОСОБА_4 , чоловіка ОСОБА_2 , що давало нам підстави для звернення до нотаріальної контори про укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу вищезазначеної квартири. (а.с.10)

11.06.2021 року ОСОБА_5 , будучи стороною попереднього договору купівлі-продажу вищевказаної квартири з відстроченням платежу, помер у віці 83 років, що підтверджується свідоцтвом про смерть серія НОМЕР_1 , виданим відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Одеса) 12.06.2021 року. (а.с. 11)

16.05.2022 року КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради був виготовлений технічний паспорт за реєстраційним номером № T101:6489-4437-1033-8393, згідно якого вбачається, що квартира АДРЕСА_1 складається з наступних приміщень, а саме: (літ. 1) коридор - площею 10,7 кв.м, (літ.2) - кухня -9,0 кв.м, (літ.3) житлова -18,2 кв.м., (літ.4) житлова - 9,4 кв.м., (літ.6) ванна - 3,3 кв.м, (літ.7) туалет - 1,2 кв.м, (літ.8) житлова - 11,9 кв.м, (літ.9) житлова - 11,4 кв.м, (літ.10) веранда - 12,8 кв.м, (літ.11) веранда - 7,2 кв.м, (літ.12) веранда - 9,5 кв.м, (літ.13.) веранда - 11,5 кв.м. та у якому було зазначено, що приміщення за (літ.11) веранда збільшено на - 7,2 кв.м, ( літ. 12) веранда збільшено на - 9,5 кв.м, (літ.13.) веранда збільшена на - 11,5 кв.м. з відміткою, що побудовано без надання дозвільних документів, у зв?язку з чим загальна площа квартири склала - 116,1 кв.м, житлова площа склала - 50,9 кв.м., допоміжна площа склала - 65,2 кв.м. за рахунок чого загальна площа квартири в частині допоміжної площі була збільшена на 27 кв. Також в цьому технічному паспорті зазначено, що літ.11, літ. 12 та літ.13 побудовано без надання дозвільних документів. (а.с. 12-13)

Для підготовки технічного паспорту на зазначену квартиру інженеру КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради були надані дозвільні документи, на підставі яких у 2005 році ОСОБА_4 та ОСОБА_2 побудували балкон, а саме:

-заява до начальника ЖЄУ № 7 про отримання дозволу на будівництво балкону на першому поверсі за зазначеною адресою з погодженням сусідів; (а.с. 16)

- заключення № 993/96 від 30.12.1996 року головного управління архітектури та містобудівництва Одеської міської ради про погодження проекту будівництва балкону розмірами 3,2 х 11,0 метра за зазначеною адресою, для його затвердження на засіданні Міжвідомчої комісії Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради;(а.с.14)

- рішення Міжвідомчої комісії Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради № 102/15 від 04.02.1997 року про надання дозволу на будівництво балкону за адресою: АДРЕСА_2 . (а.с. 15)

В матеріалах справи наявний лист приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Атаманчук Оксани Геронівни від 07.03.2024 року за № 24/01-16, де зазначено, що добудовані приміщення (веранди) конструктивно пов`язані із квартирою в першу чергу, у зв`язку з організацією (облаштуванням) міжкімнатних дверних отворів, тобто здійснено втручання в несучі конструкції будинку квартирного типу. Роз`яснено про необхідність звернення до відповідного державного реєстратора об?єктів нерухомого майна з метою здійснення державної реєстрації права власності на квартиру із зміненими технічними характеристиками, оскільки станом на 05 лютого 2000 року, загальна площа квартири складала 89,10 кв.м., про що зазначено у Договорі № 26131 купівлі-продажу нерухомого майна, який був зареєстрований на Одеській товарній біржі 05 лютого 2000 року, але під час володіння квартирою, здійснено її перепланування, наслідком якого стало збільшення загальної площі квартири з 89,10 кв.м. до 116,10 кв.м. (а.с. 49)

Слід звернути увагу, що відповідно до технічного паспорту від 16 травня 2022 року, виготовленому КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, станом на 03.05.2022 року відповідним інженером зазначено, що додаткові приміщення (веранди розміром 7,2 кв.м., 9,5 кв.м. та 11,5 кв.м.) побудовано без надання дозвільних документів. (а.с.13)

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

До того ж, вищевказаний попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням платежу від 07.07.2017 року не є нотаріально посвідченим.

У відповідності до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, а отже не породжує тих прав і обов`язків, яких бажали сторони.

Відповідно до ч. ч. 1 та 2 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов?язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов?язки.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Права володіння, користування та розпоряджання своїм майном належать власникові (ч. 1 ст. 317 ЦК України). Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦК України).

Частиною 1 ст. 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов?язків.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.

Частина 3 ст. 640 ЦК України визначає, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Позивач посилається на ч.2 ст.220 ЦК України відповідно до якої якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Також у постанові Верховного Суду України № 6-1288ц17 від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».

Однак відповідач ОСОБА_2 подала до суду 05.09.2023 року заяву, в якій вона позовні вимоги ОСОБА_1 щодо визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 07.07.2017 року, укладеного між ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 , визнає у повному обсязі та не заперечує проти задоволення позову.(а.с.28-29)

Також саме відповідач ОСОБА_2 зверталася до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Атаманчук Оксани Геронівни із заявою щодо можливості розпорядження належною їй квартирою, розташованою за адресою: АДРЕСА_2 , та укладення відповідного договору відчуження зазначеної квартири.

Відповідно до свідоцтва про смерть 11.06.2021 року ОСОБА_4 , будучи стороною попереднього договору купівлі-продажу вищевказаної квартири з відстроченням платежу, помер у віці 83 років, що підтверджується свідоцтвом про смерть.

Суд приходить до висновку про те, що причиною неможливості укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу зазначеної квартири є саме неможливість здійснення державної реєстрації права власності на квартиру із зміненими технічними характеристиками.

Зокрема до суду не було надано копію договору купівлі-продажу нерухомого майна № 26131 від 05.02.2000 року, укладеного на Одеській товарній біржі, про який зазначено в позовній заяві, а тому суду невідомо кому належить квартира по АДРЕСА_2 .

Відповідно до ст. 182 ЦК України право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, однак відомостей про державну реєстрацію права власності на квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до суду не будо надано.

Суд приходить до висновку про відсутність доказів порушення прав позивача та необхідність їх захисту в судовому порядку, оскільки ОСОБА_1 не навела суду належних доказів звернення до компетентних органів для оформлення прав на спірне майно у встановленому законом порядку.

Згідно з положень ч. 3 ст.12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

При розв`язанні спору, суд, зважаючи на практику Європейського суду з прав людини щодо застосування ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (рішення від 21.01.1999 р. у справі «Гарсія Руїз проти Іспанії», від 28.10.2010 р. у справі «Трофимчук проти України», від 09.12.1994 р. у справі «Хіро Балані проти Іспанії», від 01.07.2003 р. у справі «Суомінен проти Фінляндії», від 07.06.2008 р. у справі «Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Месроп Мовсесян (MESROP MOVSESYAN) проти Вірменії»), надав оцінку усім юридично значимим факторам, доводам сторін та обставинам справи; дослухався до усіх ясно і чітко сформульованих та здатних вплинути на результат вирішення спору аргументів сторін; вичерпно реалізував юридичні механізми з`ясування об`єктивної істини.

При цьому, з огляду на низку тверджень сторін, що не стали предметом аналізу в даному рішенні, суд вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10.02.2010).

Вищевикладене свідчить про те, що позовна заява є необґрунтованою, а тому не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 182, 220, 316, 317, 328, 626, 627, 640, 657 Цивільного кодексу України, ст.ст.76-78, 80, 83, 258-259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 03 травня 2024 року.

ГОЛОВУЮЧИЙ І.А.МАЗУН