Номер провадження: 22-ц/813/2532/24
Справа № 521/3242/22
Головуючий у першій інстанції Мурзенко М. В.
Доповідач Назарова М. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.05.2024 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Карташова О.Ю., Стахової Н.В.,

за участю секретаря Лупши В.В.,

учасники справи: позивач ОСОБА_1 , відповідачі Товариство з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс», ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна, третя особа ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» в особі свого представника ОСОБА_4

на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року, ухвалене Малиновським районним судом м. Одеси у складі: судді Мурзенко М.В. в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Руслани Валеріївни, за участі третьої особи ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав,

в с т а н о в и в :

Позивачка ОСОБА_1 в особі свого представника звернулася до суду із вказаним позовом, який мотивувала тим, що на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2000 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Задорожнюк В. К. та зареєстрований в реєстрі за № 8993, ОСОБА_1 набула право власності на будівлю торгівельного павільону, загальною площею 66,6 кв.м, за адресою АДРЕСА_1 . Право власності було зареєстроване в КП «ОМБТІ ТА РОН».

12 липня 2007 року між ВАТ «КБ «НАДРА» та ОСОБА_3 був укладений договір кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840. На підставі іпотечного договору від 12 липня 2007 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л. І. та зареєстрований в реєстрі за № 3873, позивач передала вищезазначену будівлю торгівельного павільону в іпотеку ВАТ «КБ «НАДРА» для забезпечення виконання зобов`язань позичальника ОСОБА_3 за договором кредитної лінії № 37/14/MK/2007-840 від 12 липня 2007 року.

В подальшому ОСОБА_3 в повному обсязі не виконав умови кредитного договору, але ВАТ «КБ «НАДРА» будь-яких вимог до позивача, як іпотекодавця, не висувало.

Влітку 2021 році позивачу стало відомо, що на підставі договору купівлі-продажу від 15 січня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В. та зареєстрований в реєстрі за № 53, ТОВ «КОНСАЛТ СОЛЮШЕНС», як правонаступник ВАТ «КБ «НАДРА» за договором кредитної лінії № 37/14/М/2007-840 від 12 липня 2007 року та іпотечним договором від 12 липня 2007 року від свого імені, але без згоди ОСОБА_1 , відчужило відповідачу ОСОБА_2 вищезазначену будівлю торгівельного павільону, чим порушило право власності позивача.

Вказала, що вказаний договір має бути визнаний недійсним, у зв`язку з чисельними порушеннями законодавства України під час його укладання. Так, ТОВ «КОНСАЛТ СОЛЮШЕНС» в порушення вимог Закону України «Про іпотеку» не повідомив ані позивача, ані ОСОБА_3 про намір звернення стягнення на предмет іпотеки, на адресу позивача, ОСОБА_3 не направлялись ніякі повідомлення про усунення порушення. Також, вказала, що Іпотечний договір від 12 липня 2007 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л. І. та зареєстрований в реєстрі за № 3873, не містить права Іпотекодержателя на продаж предмету іпотеки від власного імені без укладання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, проте будь-яких договорів про задоволення вимог іпотекодержателя між позивачем та іпотекодержателем не укладались, зміни до іпотечного договору не вносились. Також, в матеріалах нотаріальної справи щодо укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу відсутні будь-які докази щодо наявності заборгованості за договором кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840 від 12 липня 2007 року.

На підставі викладеного, посилаючись як на правове обґрунтування позову на вимоги ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», п. 1 ч. 1 ст. 2, ст. 11, п. 1, 2, 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про держану реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу будівлі торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв.м, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , посвідчений Фроловою Р. В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 15 січня 2021 року, реєстр № 53; скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р. В. про державну реєстрацію права власності на будівлю торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв.м, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , індексний номер 56161143 від 15 січня 2021 року.

У відзиві на позовну заяву відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» просило суд у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі, посилаючись на те, що товариством були виконані всі вимоги законодавства щодо повідомлення боржників щодо необхідності усунення порушення, повідомлення були надіслані на адреси ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , вказані у Кредитному та Іпотечному договорах, що підтверджується поштовими накладними, іпотечний договір від 12 липня 2007 року, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., реєстр. № 3873 містить іпотечне застереження.

Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2022 року заяву представника ОСОБА_1 адвоката Прощенко Д.В. про забезпечення позову по справі за позовом ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валерійовича, за участі третьої особи ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, та скасування рішення приватного нотаріуса задоволено частково.

Заборонено будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав та державним реєстраторам прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо:

- будівлі торговельного павільону, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу будівлі торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв.м, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , посвідчений Фроловою Р. В., приватним нотаріусом Одеського міського нотарокуального округу 15 січня 2021 року, реєстр № 53.

В задоволенні позову в частині вимог про скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р.В. про державну реєстрацію права власності на будівлю торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв.м, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , індексний номер 56161143 від 15 січня 2021 року відмовлено.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2022 року скасовано.

Рішення суду мотивовано тим, що обов`язковою умовою при вирішення питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому, і оскільки адресовані боржнику ОСОБА_3 та іпотекодавцю ОСОБА_1 повернуті на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» з відміткою пошти «за закінченням встановленого строку зберігання», вказане робить можливим визнання недійсним договору купівлі-продажу від 15 січня 2021 року, укладеного між іпотеко держателем та ОСОБА_2 .

Відмову у задоволенні позовних вимог задоволенні позовних вимог про скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р.В. про державну реєстрацію права власності на будівлю торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв.м., яка розташована за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , індексний номер 56161143 від 15 січня 2021 року суд мотивував тим, що з огляду на вимоги ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу є самостійною підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та поновлення в ньому відомостей про позивача як про власника, а прийняття судом окремого рішення про скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень законом не вимагається.

В апеляційній скарзі ТОВ «Консалт Солюшенс» просить рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року помилково ухваленим, в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу таким, що ухвалено судом внаслідок неправильного застосування норм матеріального права, скасувати та ухвалити в зазначеній частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Доводами апеляційної скарги є те, що посилання суду на застосування до виниклих правовідносин сторін правового висновку, зробленого Великою Палатою Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, є помилковим, оскільки такий зроблений за іншої редакції п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, натомість застосуванню підлягає вказаний пункт в редакції від 29 травня 2020 року, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу від 15 січня 2021 року, що оскаржується; отже, неотримання позивачем вимог про усунення порушень у зв`язку із закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно; наведене свідчить про недотримання вимог закону судом.

У відзиві на апеляційну скаргу позивачка ОСОБА_1 в особі свого представника адвоката Прощенка Д.В. просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, оскільки іпотекодержатель не реєстрував за собою право власності на предмет іпотеки, а вищезазначені висновки щодо застосування ст. 35, 36 Закону України «Про іпотеку» ВП ВС підлягають застосуванню до правовідносин сторін.

Просить стягнути з ТОВ «Консалт Солюшенс» на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 6000 грн на правничу допомогу, докази яких будуть надані протягом п`яти днів після ухвалення судового рішення апеляційним судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 вказаної норми).

В судовому засіданні представник ТОВ «Консалт Солюшенс» адвокат Павлишин А.І. підтримав доводи апеляційної скарги.

Представник позивачки ОСОБА_1 адвокат Прощенко Д.В. доводи апеляційної скарги не визнав.

Інші учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, до судового засідання не з`явилися, що відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, осіб, що брали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до роз`яснень, які містяться в абзаці першому пункту 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року № 12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» та частини 1статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

У третьому абзаці пункту 15 названої постанови Пленуму зазначено, що у разі якщо апеляційна скарга подана на рішення щодо частини вирішених вимог, суд апеляційної інстанції відповідно до принципу диспозитивності не має права робити висновків щодо неоскарженої частини ні в мотивувальній, ні в резолютивній частині судового рішення, а в описовій частині повинен зазначити, в якій частині вимог судове рішення не оскаржується.

По справі судом встановлено, що 12 липня 2007 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 був укладений Договір кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840, відповідно до умов якого банк відкрив ОСОБА_3 кредитну лінію в сумі 185000,00 доларів США терміном на 84 місяці з 12 липня 2007 року по 09 липня 2014 року. Кредит було видано зі сплатою 14,4 відсотків річних. (а.с. 19-20 т. 1)

Відповідно до Додаткової угоди № 1 від 18 липня 2007 року до Договору кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840 від 12 липня 2007 року сторони домовились, що відповідно до Договору Банк надає позичальнику транш у розмірі 65000,00 доларів США, термін користування траншем з 18 липня 2007 року по 17 липня 2012 року, процентна ставка за користування траншем встановлюється з розрахунку 14,4 відсотків річних по терміновому кредиту і 28,8 відсотків річних по простроченому кредиту. Ціль отримання траншу придбання житлового приміщення. (а.с. 21 т. 1)

Відповідно до Додаткової угоди № 2 від 24 липня 2007 року до Договору кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840 від 12 липня 2007 року сторони домовились, що відповідно до Договору Банк надає позичальнику транш у розмірі 80000,00 доларів США, термін користування траншем з 24 липня 2007 року по 21 липня 2014 року, процентна ставка за користування траншем встановлюється з розрахунку 14,4 відсотків річних по терміновому кредиту і 28,8 відсотків річних по простроченому кредиту. Ціль отримання траншу інвестування у нерухомість. (а.с. 24 т. 1)

Відповідно до Додаткової угоди № 3 від 25 жовтня 2007 року до Договору кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840 від 12 липня 2007 року сторони домовились, що відповідно до Договору Банк надає позичальнику транш у розмірі 40000,00 доларів США, термін користування траншем з 25 жовтня 2007 року по 23 жовтня 2009 року, процентна ставка за користування траншем встановлюється з розрахунку 14,4 відсотків річних по терміновому кредиту і 28,8 відсотків річних по простроченому кредиту. Ціль отримання траншу інвестування у нерухомість. (а.с. 25 т. 1)

12 липня 2007 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 , яка виступала майновим поручителем ОСОБА_3 за Договором кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840 від 12 липня 2007 року, було укладено Іпотечний договір, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим № 3873 (а.с. 26-29 т. 1).

Відповідно до умов Іпотечного договору від 12 липня 2007 року предметом іпотеки являє собою будівля торгівельного павільону, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 7.4 Іпотечного договору від 12 липня 2007 року звернення стягнення на Предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки будь-який особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (а.с. 28 т. 1).

Будівля торгівельного павільону, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належала на праві приватної власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2000 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Задорожнюк В.К. за реєстр. № 8993. (а.с. 17 т. 1).

24 квітня 2020 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» було укладено Договір № GL3N216954_ПВ_188, який було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В., відповідно до умов якого банк відступив новому кредитору належні банку, а новий кредитор набув права вимоги банку до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців) та/або поручителів та/або фізичних осіб та/або фізичних осіб-підприємців та/або юридичних осіб, зазначених у Додатку № 1 до цього договору (а.с. 103-106 т. 1)

Відповідно до Додатку № 1 до Договору № GL3N216954_ПВ_188 від 24 квітня 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» набуло право вимоги, у тому числі, до боржника ОСОБА_3 за Договором кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840 від 12 липня 2007 року, та іпотекодавця ОСОБА_1 , за Договором Іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим № 3873 (а.с. 108 т. 1)

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Відповідно ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» на адресу ОСОБА_1 , ОСОБА_3 були направлені Листи-вимоги, відповідно до яких, ТОВ «Консалт Солюшенс» повідомило ОСОБА_1 , ОСОБА_3 щодо придбання права вимоги заборгованості за Кредитним договором № 37/14/МК/2007-840 від 14 липня 2007 року та повідомило, що станом на 24 квітня 2020 року заборгованість за Кредитним договором № 37/14/MK/2007-840 від 14 липня 2007 року становить 79 122,78 дол. США 48 центів. Наявність зазначеної заборгованості підтверджує порушення умов Кредитного договору та невиконання Зобов`язання за Договором іпотеки, що є підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 7 Договором іпотеки, посвідченим 12 липня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим № 3873, за вибором Іпотекодержателя. ТОВ «Консалт Солюшенс» відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та вимагало негайного у 30-денний термін повернення всієї суми заборгованості за Кредитним договором № 37/14/МК/2007-840 від 14 липня 2007 року та роз`яснило наслідки невиконання вимоги у вигляду набуття іпотеко держателем права на предмет іпотеки на підставі передбачених п. 7 Договору іпотеки застережень та ст. 37 та/або ст. 38 Закону України «Про іпотеку», на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателем (а.с. 112-131 т. 1)

15 січня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс», що є іпотекодержателем за договором№ GL3N216954_ПВ_188 від 24 квітня 2020 року за Іпотечним договором від 12 липня 2007 року, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим № 3873, та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В. 15 січня 2021 року за реєстр. № 53, відповідно до якого, ТОВ «Консалт Солюшенс» передав у власність ОСОБА_2 будівлю торгівельного павільону, загальною площею 66,6 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка оцінена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, що відчужується, складеного ФОП ОСОБА_5 , від 12 листопада 2020 року, оціночна вартість вищезазначеного об`єкта складає 1 837 400 грн (а.с. 149-151 т. 1, а.с. 1, а-2, т. 2).

Предметом апеляційного перегляду є вказаний договір купівлі-продажу.

В іншій частині рішення суду не є предметом апеляційного перегляду.

Спірні правовідносини виникли між сторонами з приводу оспорення позивачкою як іпотекодателем дійсності договору купівлі-продажу іпотечного майна через неповідомлення її іпотекодержателем про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Відповідно до змісту статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

При вирішенні спору про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог має зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Позовні вимоги по теперішній справі обґрунтовані позивачкою неотриманням нею як іпотекодавцем від іпотекодержателя ТОВ «Консалт Солюшенс» в порушення вимог Закону України «Про іпотеку» будь-яких повідомлень щодо наміру звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час звернення стягнення на предмет іпотеки) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

В даному випадку по справі не йдеться про будь-яких осіб, зареєстрованих у предметі іпотеки, оскільки таким є нежитлове приміщення.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22)).

Сторони Іпотечного договору від 12 липня 2007 року у п. 7.4 погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі, крім іншого, права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Право вибору на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п. 7.4 цього Договору, належить іпотекодержателю (п. 7.5. Договору іпотеки).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок) (в редакції, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто від 06 березня 2020 року та з наступними змінами) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Задовольняючи позов частково та визнаючи оспорюваний договір купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від власного імені третій особі недійсним, суд виходив з неотримання позивачкою як іпотекодателем листів-вимог, які повернулися на адресу ТОВ «Консалт Солюшенс» «за закінченням встановленого строку зберігання».

Вказане є помилковим, оскільки судом, незважаючи на вірно вказану редакцію п. 61 Порядку, одночасно помилково застосовано до спірних правідносин висновки Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, які зроблені за іншої редакції вказаного п. 61 Порядку, отже, таке застосування є нерелевантним.

Натомість, матеріали справи містять докази направлення позивачці ОСОБА_1 іпотекодержателем ТОВ «Консалт Солюшенс» листів-вимог про наявність заборгованості за кредитним договором № 37/14/МК/2007-840 від 14 липня 2007 року, що є підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 7 Договору іпотеки, тому ТОВ «Консалт Солюшенс» відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» вимагає негайно у 30-денний строк повернути всю суму заборгованості у сумі 79 122,78 доларів США, що еквівалентно 2 137 399,04 грн за наведеними реквізитами, а при невиконанні в зазначений термін цієї вимоги повідомляє про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до Договору іпотеки, а саме: набути право власності на премет іпотеки на підставі застереження в п. 7 Договору у порядку, встановленому цим договором та ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та/або шляхом продажу предмету потеки третій особі на підставі застереження в ст. 7 Договору іпотеки у порядку, встановленому цим договором та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателем.

Такі листи були спрямовані ОСОБА_1 цінними листами з описом вкладень за адресою, вказаною нею як адресу для листування у договорі іпотеки: АДРЕСА_2 , двічі 16 травня 2020 року та 28 серпня 2020 року та повернулися із відміткою Укрпошти «за закінченням встановленого строку зберіганн» 02 червня 2020 року та 12 вересня 2020 року відповідно, про що свідчать Довідки про причини повернення доставлення, наявні в матеріалах справи, і які надавалися іпотекодержателем нотаріусу.

Тобто вважається належним повідомленням у відповідності до діючої на той момент редакції абзацу третього п.п. 2 п. 61 Порядку (копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення) та з дотриманням передбаченого ст. 33, 35, 38 Закону України «Про іпотеку» 30-ти деннього строку до продажу предмета іпотеки згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Отже, встановлені у справі обставини свідчать, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства при зверненні стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки. Іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог, серед іншого, про можливий продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку».

На момент укладення оскарженого договору, іпотекодержатель надав приватному нотаріусу, який вчиняв реєстраційну дію щодо спірного майна, всі необхідні документи, передбачені пунктом 61 Порядку № 1127, а тому приватний нотаріус не мав правових підстав для відмови у державній реєстрації прав за новим власником, визначених у частині першій статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог в оскаржуваній частині та визнаючи оспорюваний договір купівлі-продажу недійсним з підстав неналежного повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки позивачки як іпотекодавця, суд наведеного до уваги не взяв, застосував до виниклих спірних правовідносин нерелевантну практику Верховного Суду, через що припустився помилки.

Отже, доводи апеляційної скарги про порушення судом норм матеріального права як підстави для скасування рішення суду в оскаржуваній частині є слушними.

Інших доводів апеляційна скарга не містить.

Вказана невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права у відповідності до вимог п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду в оскаржуваній частині та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Консалт Солюшенс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р.В. про визнання договору купівлі-продажу будівлі торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що укладений 15 січня 2021 року між ТОВ "Консалт Солюшенс" та ОСОБА_2 .

Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України. У статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У частині тринадцятій статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи, що відповідачем ТОВ «Консалт Солюшенс» сплачено за подання апеляційної скарги 1488,60 грн, то вони підлягають стягненню з позивачки на користь відповідача.

Керуючись ст. 367, 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» в особі свого представника ОСОБА_4 задовольнити.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Руслани Валеріївни, за участі третьої особи ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу будівлі торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що укладений 15 січня 2021 року між ТОВ "Консалт Солюшенс" та ОСОБА_2 , посвідчений 15 січня 2021 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В. за реєстр № 53, недійсним відмовити.

Стягнути зі ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» (код ЄДРПОу 42251700, адреса: 65048, Одеська обл., м. Одеса, вул. Пушкінська, буд. 36, оф. 308) судовий збір у розмірі 1488,60 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови 17 травня 2024 року.

Головуючий М.В. Назарова

Судді: О.Ю. Карташов

Н.В. Стахова