Провадження № 2/686/993/24
29 лютого 2024 року м.Хмельницький
Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області в складі:
головуючої-судді: Чевилюк З.А.
за участі секретаря: Козубович А.Т.
за участі представника позивача Смішної І.В.
розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» про розірвання договору, визнання пункту договору недійсним, стягнення збитків та моральної шкоди,-
04.07.2022 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Балканінвест» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №82-128-22 від 04.07.2022 року, згідно з яким ОСОБА_1 зобов`язалась сплачувати грошові кошти у національній валюті України в розмірі 547232,49 грн., на користь ТОВ «Балканінвестбуд» для придбання майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , який будує ТОВ «Балканінвестбуд» за власні або кредитні кошти (п. 1.1 Договору).
В свою чергу відповідач зобов`язався завершити будівництво та ввести будинок в експлуатацію: орієнтовно II квартал 2023 року - п. 1.4 Договору
Згідно п. 4.1.1 Договору відповідач зобов`язаний закінчити будівництво та здати Будинок в експлуатацію відповідно до термінів, визначених п.1.4.
Згідно п.1.5 Договору граничний строк, на протязі якого Позивач зобов`язується сплатити суму пайового внеску до 30 листопада 2026 року.
Відповідно до п. 3.1. Договору будівництво житлового будинку здійснюється за рахунок Продавця.
На виконання умов Договору, з дотриманням графіку платежів. Позивачкою було здійснено часткову оплату відповідно до Договору, що становить 209 761 грн. 00 коп. на розрахунковий рахунок Відповідача, що підтверджується копіями квитанцій.
Відповідач зобов`язання в строк, передбачений п.1.5 Договору купівлі- продажу майнових прав №82-128-22 від 04.07.2022 року, не виконав, будівництво будинку до кінця ІІ кварталу 2023 року не завершено, відповідно і не введено в експлуатацію.
На день подачі позову, на об`єкті зведено лише перший поверх та частину другого поверху. Роботи на будівництві не ведуться взагалі орієнтовно з початку 2023 року. Обґрунтованих повідомлень про перенесення строків закінчення будівництва та введення Будинку в експлуатацію не надходило. Сторони не погоджували інших строків завершення будівельних робіт на об`єкті забудови. Вказані обставини підтверджуються, зокрема, фотографіями будівництва за адресою АДРЕСА_1 станом на липень 2023 року.
Позивач звертався до відповідача із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав №82-128-22 від 04.07.22 року та вимогою повернути сплачені кошти. Однак, вказані звернення залишено без реагування.
На момент звернення до суду із вказаним позовом, квартира та будинок не побудовані не введені в експлуатацію, що є істотним порушенням договору другою стороною, оскільки позивач значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а саме на те, що строк завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію орієнтовно II квартал 2 року. Позивачка позбавляється права отримати у власність квартиру, за яку вже сплатила частину коштів.
Виконання відповідачем взятих на себе зобов`язань зазначених п.1.5. договору є неможливим у встановлений строку.
Через істотне порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу майнових прав, порушені терміни будівництва та здачі в експлуатацію будинку, а також порушені умови договору, позивач є позбавленим того, чого очікував за договором(отримати у власність про інвестований об`єкт нерухомості), тобто на що він розраховував під час укладення договору. Позивач фактично залишився без квартири та без коштів, які вносились згідно з умовами договору, внаслідок чого їй спричинено шкоду у розмірі внесених на виконання цього договору коштів в розмірі 209 761,50 грн., отже наявні правові підстави для розірвання договору№82-128-22 від 04.07.2022 року та стягнення грошових коштів. Таким чином, у зв`язку із розірванням договору позивачу завдано збитків у розмірі сплачених коштів на виконання умов вказаного договору, а саме 209761,50 грн.
Щодо недійсності п.4.4.3 договору, який визначає повернення коштів після настання реалізації об`єкта будівництва іншому покупцю, то він є несправедливим, оскільки його положення погіршують становище покупця та суперечить вимогам чинного законодавства України. Умова п.4.4.3 договору, що передбачає повернення коштів лише після подальшої реалізації об`єкта будівництва іншому покупцю, суперечить принципу добросовісності. В результаті такої умови виникає значний дисбаланс між договірними правами та обов`язками, що завдає шкоди покупцю.
Згідно з висновками Верховного Суду, викладених у постановах, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення на підставі, передбаченій п.1 ч.1 ст.355 Цивільного процесуального кодексу України, за ІІ півріччя 2013 року, для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак:по-перше умови договору порушують принцип добросовісності(п.6 ч.1 ст.3, ч.3ст.509 ЦК України); по-друге, умови договору приводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін, по-третє, умови договору завдають шкоди позивачу.
Відповідно до п.5 ч.3 ст.18 З.У. Про захист прав споживачів, якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним.
В оспорюваному п.4.4.3 договору купівлі-продажу майнових прав з урахуванням його змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично передбачено штраф за односторонню відмову від договору покупцем.
Таким чином, позивач має право на розірвання договору, не повинен отримувати згоду від іншої сторони на розірвання, у зв`язку з порушенням цією стороною умов договору, та не повинен чекати повернення сплачених коштів після наступної реалізації об`єкта будівництва іншому покупцю, оскільки ніхто не буде зацікавлений у придбанні майнового права на проблемний об`єкт. Таким чином перспективи отримати сплачені кошти у позивача сумнівні.
Внаслідок неналежного виконання взятих на себе договірних зобов`язань позивачу завдано також і моральної шкоди, що полягають у душевних переживаннях, напруженому психічному стані. У позивача часто проявляються емоційні спалахи, виникає дратівливість, збудливість, почуття розпачу та беззахисності, у неї порушений сон, нормальні життєві зв`язки, звичний ритм життя. Позивачка стала роздратованою, постійно свариться з близькими, почалися часті головні болі. Позивачка вимушена вживати додаткових зусиль щодо захисту порушеного права.
Неможливість досудового врегулювання спору спричинили звернення позивача до суду з даним позовом.
Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд знаходить позов таким, що підлягає задоволенню частково.
04.07.2022 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Балканінвест» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №82-128-22 від 04.07.2022 року, згідно з яким ОСОБА_1 зобов`язалась сплачувати грошові кошти у національній валюті України в розмірі 547232,49 грн., на користь ТОВ «Балканінвестбуд» для придбання майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 ., який будує ТОВ «Балканінвестбуд» за власні або кредитні кошти (п. 1.1 Договору).
В свою чергу відповідач зобов`язався завершити будівництво та ввести будинок в експлуатацію: орієнтовно II квартал 2023 року - п. 1.4 Договору
Згідно п. 4.1.1 Договору відповідач зобов`язаний закінчити будівництво та здати Будинок в експлуатацію відповідно до термінів, визначених п.1.4.
Згідно п.1.5 Договору граничний строк, на протязі якого Позивач зобов`язується сплатити суму пайового внеску до 30 листопада 2026 року.
Відповідно до п. 3.1. Договору будівництво житлового будинку здійснюється за рахунок Продавця.
Сторони домовились припинити дію даного Договору за погодженням з Продавцем. При цьому повернення коштів відбувається виключно після наступної реалізації об`єкта будівництва іншому покупцю.
На виконання умов Договору, з дотриманням графіку платежів. Позивачкою було здійснено часткову оплату відповідно до Договору, що становить 209 761 грн. 00 коп. на розрахунковий рахунок Відповідача, що підтверджується копіями квитанцій.
Відповідач зобов`язання в строк, передбачений п.1.5 Договору купівлі- продажу майнових прав №82-128-22 від 04.07.2022 року, не виконав, будівництво будинку до кінця ІІ кварталу 2023 року не завершено, відповідно і не введено в експлуатацію.
На день подачі позову, на об`єкті зведено лише перший поверх та частину другого поверху. Роботи на будівництві не ведуться взагалі орієнтовно з початку 2023 року. Обґрунтованих повідомлень про перенесення строків закінчення будівництва та введення Будинку в експлуатацію не надходило. Сторони не погоджували інших строків завершення будівельних робіт на об`єкті забудови. Вказані обставини підтверджуються, зокрема, фотографіями будівництва за адресою АДРЕСА_1 станом на липень 2023 року.
Позивач звертався до відповідача із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав №82-128-22 від 04.07.22 року та вимогою повернути сплачені кошти. Однак, вказані звернення залишено без реагування.
На момент звернення до суду із вказаним позовом, квартира та будинок не побудовані не введені в експлуатацію, що є істотним порушенням договору другою стороною, оскільки позивач значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а саме на те, що строк завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію орієнтовно II квартал 2 року. Позивачка позбавляється права отримати у власність квартиру, за яку вже сплатила частину коштів.
Через істотне порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу майнових прав, порушені терміни будівництва та здачі в експлуатацію будинку, а також порушені умови договору, позивач є позбавленим того, чого очікував за договором(отримати у власність про інвестований об`єкт нерухомості), тобто на що він розраховував під час укладення договору. Позивач фактично залишився без квартири та без коштів, які вносились згідно з умовами договору, внаслідок чого їй спричинено шкоду у розмірі внесених на виконання цього договору коштів в розмірі 209 761,50 грн..
Умова п.4.4.3 договору, що передбачає повернення коштів лише після подальшої реалізації об`єкта будівництва іншому покупцю, суперечить принципу добросовісності та є несправедливою. В результаті такої умови виникає значний дисбаланс між договірними правами та обов`язками, що завдає шкоди покупцю.
Відповідно до статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст.ст.626,627 ЦК України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Відповідно до положень ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 203 ЦК України загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину, є, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Стаття 215 ЦК України підставою недійсності правочину визначає недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).
За змістом частин першої та другої статті 216 ЦК України правовими наслідками недійсності правочину є реституція (основний наслідок) та відшкодування збитків (додатковий наслідок).
Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Частиною першою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що споживач має право відмовитися від договору про виконання робіт (надання послуг) і вимагати відшкодування збитків, якщо виконавець своєчасно не приступив до виконання зобов`язань за договором або виконує роботу так повільно, що закінчити її у визначений строк стає неможливим.
Не є справедливим, коли наслідки невиконання боржником зобов`язання вочевидь більш вигідні для кредитора, ніж його належне виконання.
Очевидним є те, що несправедлива умова договору далеко не завжди носить матеріальний характер чи пов`язана із застосуванням штрафних санкцій.
Стаття 18 Закону «Про захист прав споживачів» прямо надає можливість визнати недійсними умови договорів, які є несправедливими. Законодавець дещо чіткіше виписав визначення справедливості, вказавши, що умови договору є несправедливими, якщо має місце істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.Частина 3 ст. 18 Закону наводить перелік умов договорів, які законодавець прямо відносить до несправедливих.
Для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак:по-перше умови договору порушують принцип добросовісності(п.6 ч.1 ст.3, ч.3ст.509 ЦК України); по-друге, умови договору приводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін, по-третє, умови договору завдають шкоди позивачу.
Відповідно до ст.23 ЦК України, особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.
Відповідно до ст.611 ЦК України, моральна шкода відшкодовується, якщо це встановлено договором або законом.
Правила статті 1167 ЦК України регулюють позадоговірні (деліктні) відносини.
Згідно з п.5 ч.1 ст.4 Закону України «Про захист прав споживачів», споживачі під час придбання, замовлення або використання продукції, яка реалізується на території України, для задоволення своїх особистих потреб мають право на відшкодування майнової та моральної шкоди, завданої внаслідок недоліків продукції (дефекту в продукції), відповідно до закону.
Частиною 2 ст.651 ЦК України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч.5 ст.653 ЦК України, якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Згідно постанови Великої Палати Верховного Суду № 14-714 цс 19 від 01.09.2020 року, виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства.
Статті 4 та 22 Закону про захист прав споживачів у чинній редакції прямо передбачають право споживача на відшкодування моральної шкоди у правовідносинах між споживачами та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг.
Так, вирішуючи спір щодо відшкодування моральної шкоди за порушення споживчого договору, суди мають враховувати, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб`єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону про захист прав споживачів навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.
Відповідно до ч.ч.1,6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження виконання ним умов договору№82-128-22, укладеного з позивачем 04.07.2022. При цьому відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів наявності форс-мажорних обставин і непереборної сили, як підставу для невиконання своїх зобов`язань за договорами укладеними з позивачем, а також повідомлення про них позивача.
Слід зазначити, що для підтвердження форс-мажорних обставин необхідний висновок Торгово-промислової палати по кожному конкретному випадку. Форс-мажором визнається окупація, перебування в епіцентрі бойових дій, обмеження і заборони, що блокують роботу і т.д. Сам по собі фактор війни, інфляція, подорожчання будівельних матеріалів, коливання курсу валют, збільшення вартості палива, зміна логістики тощо не є форс-мажором і непереборними обставинами.
Невиконання відповідачем свої зобов`язань за договором підтверджується фотознімками будівельного майданчика наданими позивачем.
Оскільки будівництво багатоквартирного будинку відповідачем зволікається, позивач перестала сплачувати пайові внески та звернулась до відповідача з вимогою про повернення сплачених на його виконання коштів та недійсність п.4.4.3 договору №82-128-22 купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2022 року, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» та ОСОБА_1 як несправедливого, що порушує принципи добросовісності та допускає незбалансованість інтересів сторін, завдає шкоди позивачу.
Враховуючи наведене, принцип розумності та справедливості, обставин справи, тривалість та глибину душевних та моральних страждань позивача, а також те, що вона вимушена була вживати додаткових зусиль щодо захисту порушеного права, слід стягнути з відповідача на користь позивача 5000 грн. в рахунок відшкодування моральної шкоди. Вказаний розмір відшкодування моральної шкоди є достатнім та обґрунтованим. Сам по собі факт задоволення позову є способом сатисфакції позивача.
Позов в частині заявлених вимог щодо недійсності п.4..4.3 оспореного договору та стягнення завданих збитків в сумі 209761,50 грн. сплачених позивачем на виконання договору, є таким, що підлягає задоволенню.
Враховуючи вищевикладене та керуючись ст.ст.2, 12, 13, 76, 81, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, ст.ст.16, 23, 525, 526, 530, 611, 625, 626, 627, 629, 651, 652, 653, 1167 ЦК України, Законом України «Про захист прав споживачів», суд, -
Позов задоволити частково.
Визнати частково недійсним договір №82-128-22 купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2022 року, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» та ОСОБА_1 , а саме визнати недійсним пункт 4.4.3 договору.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 209761,50 грн. сплачені на виконання умов Договору №82-128-22 купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2022 року та моральну шкоду 5000 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 3221,43 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач:ТОВариство з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд», м.Хмельницький, вул.Проскурівського Підпілля 63, код 42627654.
Повний текст рішення виготовлено 8 березня 2024 року.
Суддя
Хмельницького міськрайонного суду З.А.Чевилюк