ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 травня 2024 року

м. Київ

справа № 471/534/22

провадження № 61-8162св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:

позивач -Фермерське господарство «Обрій»,

відповідачки: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа - державний реєстратор Відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко Олександр Іванович,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Фермерського господарства «Обрій» на рішення Братського районного суду Миколаївської області від 08 лютого 2023 року у складі судді Гукової І. Б. та постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 квітня 2023 року у складі колегії суддів: Серебрякової Т. В., Коломієць В. В., Самчишиної Н. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

Фермерське господарство «Обрій» (далі - ФГ «Обрій») у серпні 2022 року звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - державний реєстратор Відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко О. І., у якому просило:

- визнати переважне право ФГ «Обрій» на поновлення договору оренди землі від 11 січня 2012 року, укладеного між ФГ «Обрій» та ОСОБА_1 , зареєстрованого у Відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області 28 березня 2012 року за № 021012012;

- визнати укладеним договір про внесення змін до зазначеного договору оренди землі від 11 січня 2012 року у запропонованій ФГ «Обрій» редакції;

- визнати недійсним договір оренди землі від 01 березня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 червня 2022 року, індексний номер 63933154, щодо реєстрації за ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки, площею 9, 1876 га, кадастровий номер :03:000:0032, розташованої в межах території Миколаївської сільської ради Братського району Миколаївської області, з одночасним припиненням права оренди цієї земельної ділянки, зареєстрованого за ОСОБА_2 .

Позовну заяву обґрунтовано тим, що 11 січня 2012 року між ФГ «Обрій» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, за умовами якого відповідачка передала у користування ФГ «Обрій» належну їй на праві власності земельну ділянку загальною площею 9,19 га (кадастровий номер :03:000:0032), що розташована в межах території Миколаївської сільської ради Братського району Миколаївської області.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що договір укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, письмово повідомивши про це орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору.

Відповідно до пункту 44 вказаного договору він набирає чинності після його державної реєстрації.

Договір зареєстрований відділом Держкомзему Братського району Миколаївської області 28 березня 2012 року.

На виконання пункту 8 договору оренди землі 21 лютого 2022 року позивач направив на адресу орендодавця ОСОБА_1 письмове повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі разом із проектом договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, проте орендодавець не повідомила позивача про наявність заперечень та про своє рішення, а також ухилилася від укладення договору про внесення змін.

Водночас ФГ «Обрій» на час звернення до суду продовжує користуватися земельною ділянкою, вносить орендну плату, у тому числі і за 2022 рік, та продовжує нести витрати із проведення господарської діяльності.

Окрім того, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року внесено зміни до законодавчих актів України, та, зокрема, до Перехідних положень Земельного кодексу України (далі - ЗК України), відповідно до яких вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Між тим, позивачу стало відомо, що 01 березня 2022 року між відповідачками ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір оренди щодо спірної земельної ділянки строком на 10 років. Вказаний договір зареєстровано 21 червня 2022 року.

Тобто спірний договір оренди землі укладений між відповідачками у період, коли ФГ «Обрій» мало законне право на реалізацію переважного права щодо укладання договору оренди щодо спірної землі на новий строк та, крім того, в період дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року.

Розмір орендної плати, запропонований позивачем, є значно вищим, ніж розмір орендної плати, обумовлений спірним договором від 01 березня 2022 року.

Посилаючись на вказані обставини, позивач просив задовольнити його позов.

Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Братського районного суду Миколаївської області від 08 лютого 2023 року, залишеним без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 24 квітня 2023 року, у задоволені позовних вимог ФГ «Обрій» відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі від 01 березня 2022 року, суд першої інстанції, ураховуючи правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, виходив із того, що суд може захистити право первинного орендаря, визнавши недійсним договір оренди, укладений з наступним орендарем тільки тоді, коли на момент набрання рішенням суду законної сили первинний орендар матиме чинне право оренди. Оскільки на час постановлення судом рішення, строк дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року між позивачем і ОСОБА_1 закінчився (28 березня 2022 року), то права позивача як орендаря спірної земельної ділянки не порушені, а тому і не підлягають захисту в судовому порядку. Суд також урахував Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року, що доповнив розділ Х «Перехідні положення» ЗК України пунктами 27, 28, згідно з якими під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема, приватної власності. Цей Закон набрав чинності 07 квітня 2022 року, а тому може застосовуватися лише щодо договорів оренди землі, дія яких закінчилася після 07 квітня 2022 року.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, місцевий суд, ураховуючи правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року, викладений у справі № 143/591/20, вважав, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог.

У свою чергу апеляційний суд дійшов висновку, що суд першої інстанції ухвалив своє рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

ФГ «Обрій» 29 травня 2023 року із використанням засобів поштового зв`язку направило до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Братського районного суду Миколаївської області від 08 лютого 2023 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 квітня 2023 року, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Заявник зазначив, що суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права, як підстави касаційного оскарження цих судових рішень вказав те, що:

- (1) суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування висновків, викладених у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, у постановах Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 522/799/16-ц, від 25 квітня 2023 року у справі № 911/950/16, щодо застосування доктрини «venire contra factum proprium», в основі якої є принцип добросовісності;

- (2) суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, за змістом яких для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» потрібно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення;

- (3) суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 року у справі № 908/2314/18, відповідно до яких лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами потрібне погодження обох сторін щодо істотних умов договору;

- (4) відсутній висновок Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо потреби направлення листа-повідомлення з проектом додаткової угоди саме з описом вкладення (або без такого).

У касаційній скарзі заявник також вказує, що на виконання пункту 8 договору оренди землі від 11 січня 2012 року направив на адресу відповідачки ОСОБА_1 письмове повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін із проектом договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. У суді першої інстанції ОСОБА_1 повідомила, що отримувала від ФГ «Обрій» лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проте відповіді не надала, а лист-повідомлення спалила, у зв`язку з тим, що не бажає продовжувати договірні відносини із ФГ «Обрій». Проте вона не заперечувала, що отримала від ФГ «Обрій» орендну плату за 2022 рік. Із пояснень ОСОБА_1 в судовому засіданні апеляційної інстанції встановлено, що вона як власник землі та орендодавець, не бажає продовжувати відносини із ФГ «Обрій». На переконання заявника, апеляційний суд повинен був застосувати у цій справі доктрину «venire contra factum proprium» (заборона суперечливої поведінки), оскільки спочатку отримання відповідачкою орендної плати за 2022 рік, згодом твердження в суді першої інстанції, що вона не отримала лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, а потім - відмова від цих пояснень в суді апеляційної інстанції, є недобросовісним.

Матеріали справи містять як доказ направлення ОСОБА_1 лист-пропозиції фіскальний чек про поштове відправлення. Крім того, законодавство України не містить вимог щодо направлення листа-повідомлення та проекту додаткової угоди саме з описом вкладення. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Висновки апеляційного суду не узгоджуються із пунктом 19 Правил надання поштового зв`язку, в якому зазначено, що внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післяплатою. Отже, правилами поштового зв`язку регламентується пересилання з описом вкладення лише для поштових відправлень з оголошеною цінністю, а стаття 33 Закону України «Про оренду землі» цього не вимагає, а вимагає лише повідомлення орендодавця. У своїй сукупності лист-повідомлення, фіскальний чек до поштового відправлення, пояснення ОСОБА_1 в суді першої інстанції дають підстави вважати, що вона отримала лист-повідомлення.

У липні 2023 року до Верховного Суду від ОСОБА_1 ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Петренко О. В., надійшов відзив на касаційну скаргу ФГ «Обрій», в якому відповідачки, посилаючись на необґрунтованість касаційної скарги, просять залишити її без задоволення, а оскаржувані рішення судів - без змін, оскільки вони є законними.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду касаційна скарга ФГ «Обрій» від 02 червня 2023 року передана на розгляд судді-доповідачу Погрібному С. О., судді, які входять до складу колегії: Гулейков І. Ю., Ступак О. В.

Ухвалою від 08 червня 2023 року Верховний Суд залишив без руху касаційну скаргу та надав заявнику строк для усунення її недоліків.

ФГ «Обрій» 20 червня 2023 року із застосуванням системи «Електронний суд» направило до Верховного Суду заяву про усунення недоліків касаційної скарги разом із доказами на підтвердження сплати ним судового збору за подання касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 28 червня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі (з підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини другої статті 389), витребувано матеріали справи № 471/534/22 із Братського районного суду Миколаївської області та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

У липні 2023 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи № 471/534/22.

На підставі розпорядження в.о. керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 12 січня 2024 року № 65/0/226-24 у зв`язку з обранням до Великої Палати Верховного Суду судді Погрібного С. О. призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 12 січня 2024 року справу передано судді-доповідачу Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані рішення судів - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди попередніх інстанційвстановили, що 11 січня 2012 року між ОСОБА_1 та ФГ «Обрій» у простій письмовій формі укладений договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надала орендарю в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 9,19 га, кадастровий номер :03:000:0032, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Братського (натепер Вознесенського) району Миколаївської області.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено терміном на 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 44 вказаного договору він набирає чинності після його державної реєстрації.

Вказаний договір оренди землі був зареєстрований у відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області 28 березня 2012 року за № 021012012.

Таким чином, згідно з умовами вказаного договору його строк спливав 28 березня 2022 року.

01 березня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у простій письмовій формі укладений договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передала орендарю в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 9,1876 га, кадастровий номер :03:000:0032, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Братського (натепер Вознесенського) району Миколаївської області, за межами населеного пункту.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено терміном на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 44 цього договору він набирає чинності після його державної реєстрації.

Вказаний договір оренди був зареєстрований державний реєстратором Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенком О. І. 21 червня 2022 року.

Під час судового засідання у суді першої інстанції відповідач ОСОБА_1 зазначила, що продовжувати договір оренди на будь-яких умовах з ФГ «Обрій» не бажає.

Із пояснень ОСОБА_1 у судовому засіданні апеляційного суду встановлено, що вона як власник землі та орендодавець, не бажає продовжувати договірні відносини із ФГ «Обрій».

Правове регулювання та мотиви, з яких виходить Верховний Суд

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про те, що позивач належним чином не повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, тому підстав для задоволення позову немає.

Такі висновки судів попередніх інстанцій не суперечать закону та є обґрунтованими.

Так, статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Правові підстави укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (далі також Закон № 161-XIV).

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин (вирішення питання щодо укладення договору оренди на новий строк), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Схожі висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) та № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), а також у постановах Верховного Суду від 20 жовтня 2020 року у справі № 605/653/18 (провадження № 61-141св20), від 25 листопада 2020 року у справі № 605/658/18 (провадження № 61-189св20) та від 19 травня 2021 року у справі № 605/661/18 (провадження № 61-127св20), де зазначено, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах; переважне право орендаря буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про те, що позивач належним чином не повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена статтею 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Надані ФГ «Обрій» копії листа від 19 лютого 2022 року та фіскального чеку від 21 лютого 2022 року суди вважали неналежними доказами повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.

Так, відповідно до абзацу 26 пункту 2 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (у редакції на дату листа), реєстроване поштове відправлення - це поштове відправлення, яке приймається для пересилання з видачею розрахункового документа, пересилається з приписуванням до супровідних документів та вручається одержувачу під розписку.

Доказів на підтвердження того, що відправлення надіслано ОСОБА_1 з додержанням вказаних Правил надання послуг поштового зв`язку, та, таким чином, було забезпечено вручення їй під розписку листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проекту договору, позивач суду не надав.

Доводи касаційної скарги про доведення належними і допустимими доказами обставин направлення ОСОБА_1 повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору за умови відсутності підтвердження одержання нею цієї поштової кореспонденції та, відповідно, обізнаності про намір орендаря, не спростовують висновки судів попередніх інстанцій та зводяться до переоцінки доказів у справі. Водночас суд касаційної інстанції є судом права і згідно з вимогами ЦПК України не здійснює переоцінку доказів у зв`язку з тим, що це знаходиться поза межами його повноважень.

Також підлягають відхиленню доводи касаційної скарги про те, що оспорюваний у цій справі правочин укладений під час дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року, виходячи із такого.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі статтею 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт перший частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тут і далі - у редакції, чинній для спірних правовідносин).

Частинами першою, другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», виникають з моменту такої реєстрації.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (пункт 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Позивач не надав суду належних та допустимих доказів того, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки відповідно до укладеного 21 червня 2022 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору проведена з порушенням вимог чинного законодавства.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

Законом від 05 грудня 2019 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), який у відповідній частині набрав чинності 16 січня 2020 року (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

У постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними.

Сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались. Викладена у пункті 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору (пункти 8.33-8.34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові належить відмовити.

Оскільки позивач не довів, що має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, підписання відповідачками договору 01 березня 2022 року не впливає на його чинність та не може бути підставою для визнання його недійсним.

Аргументи касаційної скарги про порушення ОСОБА_1 принципу добросовісності та суперечливість її поведінки не підтвердились при перевірці матеріалів справи, оскільки відповідачка, як у суді першої інстанції, так і в апеляційному суді, вказувала на небажання продовжувати договірні відносини із ФГ «Обрій» як орендарем, про що вказано у мотивувальних частинах рішень судів. У суду касаційної інстанції немає підстав для протилежних висновків.

Доводи касаційної скарги про отримання орендодавцем орендної плати за 2022 рік відхиляються, оскільки орендна плата, як установлено судом першої інстанції, отримана відповідачкою за фактичне використання земельної ділянки позивачем протягом 2022 року.

Оскільки не встановлено підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 01 березня 2022 року, то відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки, бо у цій справі вони є похідними від позовних вимог про визнання правочину недійсним.

Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи, і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц, провадження № 14-43цс22).

Посилання заявника на загальні висновки у постановах Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, від 16 вересня 2019 року у справі № 908/2314/18, від 03 березня 2021 року у справі № 522/799/16-ц, від 25 квітня 2023 року у справі № 911/950/16 щодо застосування норм права не підтверджують доводів касаційної скарги про те, що судами неправильно застосовано норми матеріального права чи порушено норми процесуального права при постановлені оскаржуваних рішень, оскільки фактичні обставини у наведених як приклад справах відрізняються від тих, що установлені судами у розглядуваній справі.

На предмет подібності належить оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Установивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19).

Обставини у наведених постановах Верховного Суду відрізняються від обставин у цій справі, що переглядається в касаційному порядку, тому немає підстав вважати, що суди ухвалили судові рішення без урахування правових висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах. У кожній із наведених справ суди виходили із конкретних обставин справи та доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

У справі, яка переглядається, обставини направлення орендодавцю і одержання нею відповідного повідомлення (а тому і належне повідомлення) є недоведеними.

Отже, доводи касаційної скарги не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальних частинах рішень судів попередніх інстанцій та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Оскаржувані судові рішення є достатньо вмотивованими та містять висновки судів щодо питань, які мають значення для вирішення справи.

У касаційній скарзі заявник вказує на відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо потреби направлення листа-повідомлення з проектом додаткової угоди саме з описом вкладення (або без такого). Такі доводи не приймаються до уваги, оскільки у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи. Зі змісту заявлених позовних вимог, встановлених у цій справі обставин та досліджених доказів, випливає, що судами правильно застосовано до спірних правовідносин норми права, а доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що суди допустили неправильне тлумачення наведених норм або застосували закон, який не підлягав застосуванню чи не застосували закон, який підлягав застосуванню, що б дало підстави для формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню судами під час вирішення спору.

Окрім цього, Верховний Суд у постанові від 04 серпня 2020 року у справі № 543/979/17 (провадження № 61-42798св18), де в касаційній скарзі заявника (орендаря) зазначалося, що ані у тексті договору оренди землі, ані положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» не визначено вимоги надсилання орендарем листа з пропозицією продовження строку дії договору оренди землі на новий строк виключно поштовим відправленням з описом вкладення, дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції на підставі оцінки фактичних обставин справи встановив, що орендодавець не був належно повідомлений про продовження договору оренди; позивач не довів, що до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, й у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі з попереднім орендарем поновленим має бути відмовлено.

У справі № 605/661/18 (провадження № 61-127св20) Верховний Суд (постанова від 19 травня 2021 року) погодився із тим, що надані Товариством з обмеженою відповідальністю «Мрія-Підгайці» опис вкладення у цінний лист, список згрупованих поштових відправлень від 15 квітня 2017 року № 300 та реєстр на відправу цінної кореспонденції від 14 квітня 2017 року, а також фіскальний чек до згрупованих поштових відправлень суди вважали неналежними доказами про повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, й у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки має бути відмовлено. Аналогічного висновку дійшов суд касаційної інстанції у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 605/659/18 (провадження № 61-139св20).

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги спростовуються матеріалами справи, змістом оскаржуваних судових рішень, зводяться до незгоди з висновками судів, переоцінки доказів у справі, що в силу приписів статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції, чи ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права і незгоді з ухваленими судовими рішеннями про відмову у позові.

Частиною четвертою статті 10 ЦПК України і статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» на суд покладено обов`язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

ЄСПЛ зазначав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (§ 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», заява № 63566/00). Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

Верховний Суд, застосувавши правило частини третьої статті 401 ЦПК України, вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає. Витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покладаються на особу, яка подала касаційну скаргу.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргуФермерського господарства «Обрій» залишити без задоволення.

Рішення Братського районного суду Миколаївської області від 08 лютого 2023 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 квітня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:І. Ю. Гулейков

Р. А. Лідовець

Д. Д. Луспеник