ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 545/2454/23 Номер провадження 22-ц/814/1413/24Головуючий у 1-й інстанції Харабадзе К. Ш. Доповідач ап. інст. Пилипчук Л. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого 2024 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя Пилипчук Л.І.,

судді Дряниця Ю.В., Чумак О.В.,

секретар Стеценко В.С.,

з участю представника позивачів адвоката Гринько П.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 та ОСОБА_2

на рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 08 листопада 2023 року, постановлене суддею Харабадзе К.Ш. (повний текст рішення складено 17 листопада 2023 року),

у справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області про розірвання договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в:

07.07.2023 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися в суд із указаним позовом. В обґрунтування підстав позову зазначають, що є власниками нежитлової будівлі, що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0031, площею 0,2704 га, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 . Користування земельною ділянкою здійснюється на підставі договору оренди землі, укладеного 20.07.2021 із Щербанівською сільською радою. Передувала укладенню договору їх участь на депутатських комісіях та сесіях ради, де вони презентували план дій користування земельною ділянкою, а саме, намір побудувати на ній об`єкти інфраструктури, такі як аптека, лабораторія медичних аналізів, магазин непродовольчих товарів тощо, тим самим створивши нові робочі місця.

Із моменту укладення такого договору позивачі виконували взяті на себе зобов`язання, здійснивши ряд дій з підготовки до будівельних робіт, зокрема: отримали дозвіл на розробку детального плану, здійснили передпроектні заходи та розробили проект, який навесні 2022 року було винесено на публічне обговорення. Деякі мешканці громади негативно сприйняли такий проект, а тому для врегулювання виниклого спору позивачі неодноразово зверталися до Щербанівської сільської ради з проханням роз`яснити громадськості його переваги, які залишилися без належного реагування сільською радою.

Таким чином позивачі сплачують кошти за земельну ділянку, частину якої яку не використовують через об`єктивні фактори, а саме - здійснення перешкод у користуванні. Із підстав викладеного вони зверталися до сільської ради з проханням здійснити розподіл земельної ділянки та зменшити її розмір, але рішенням сесії сільської ради від 25.01.2023 їм було відмовлено. Після цього, 01.03.2023 вони звернулися до орендодавця з листом про розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, яка була проігнорована.

Із підстав викладеного, з метою захисту порушеного права, просять розірвати договір оренди землі від 20.07.2021, укладений між ними та Щербанівською сільською радою, поклавши на останню судові витрати.

Рішенням Полтавського районного суду Полтавської області від 08.11.2023 у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області про розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовлено.

Рішення районного суду вмотивовано тим, що позивачами не доведено наявності підстав для дострокового розірвання договору оренди землі, передбачених умовами такого договору або закону.

Із рішенням районного суду не погодилися позивачі та оскаржили його в апеляційному порядку. Посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи та неповне їх з`ясування, просять рішення районного суду скасувати й ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Зазначають, що підстави дострокового розірвання договору оренди землі зумовлені положеннями ст.652 ЦК України, а саме зміною істотних обставин, якими сторони керувалися при його укладенні. Усупереч викладеному, судом було надано оцінку обставинам, які виникли після його укладення, зокрема, щодо зміни цільового призначення, зменшення розміру орендної плати тощо.

Вважають, що даючи оцінку наданим сторонами доказам, суд обмежився самим лише їх перерахуванням та не провів їх аналіз по відношенню до обставин справи. Так, поза увагою суду залишилося рішення відповідача, яким їм було відмовлено у зменшенні площі земельної ділянки. Тоді як представником позивачів у судовому засіданні наголошувалося, що сільська рада з надуманих причин не вносить зміни та не розриває договір оренди.

Просять врахувати позицію Верховного Суду, який узагальнюючи судову практику щодо способів захисту порушеного права звернув увагу на ч.2 ст.5 ЦПК України, за змістом якої, серед іншого, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

17.01.2024 до Полтавського апеляційного суду надійшов відзив відповідача на апеляційну скаргу, яку просить залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, як законне та обґрунтоване.

Зазначає, що зміст апеляційної скарги зводиться до загального цитування ст.652 ЦК України. Однак, які саме істотні умови змінилися позивачами не зазначено та не надано доказів на підтвердження викладеного.

Наголошує, що при укладенні оскаржуваного договору позивачі не мали жодних заперечень щодо його змісту, будь-яких додаткових умов щодо зміни площі земельної ділянки (її зменшення) у подальшому у договорі оренди не зазначено.

Повідомляє, що у нежитловій будівлі, яка перебуває у власності позивачів, розташований торгівельний центр та розміщено, зокрема, магазини торгівельної мережі « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та « ІНФОРМАЦІЯ_2 », а також інші торгівельні заклади та офісні приміщення.

Відтак, зменшення площі земельної ділянки матиме наслідком порушення норм розміру земельної ділянки для розміщення та обслуговування торгівельних центрів сільських населених пунктів, що і стало підставою винесення рішення ради від 25.01.2023. Тоді як за відсутності посилання на конкретну обставину, яка б указувала на порушення орендодавецем умов договору, рішенням ради від 04.04.2023 позивачам було відмовлено у його достроковому розірванні.

Спростовує твердження позивачів щодо фактичного невикористання ними усієї земельної ділянки, оскільки на ній знаходиться майданчик для паркування та лавки для відпочинку відвідувачів торгового центру. Окрім того, земельна ділянка використовується для вантажних автомобілів, зокрема, як дорога, якою постійно заводиться товар до магазинів.

У суді апеляційної інстанції представник позивачів доводи апеляційної скарги підтримав, наполягаючи на її задоволенні.

Інші учасники судового процесу в судове засідання не з`явилися, будучи належним чином повідомленими про день та час розгляду справи, що з огляду на положення ч.2 ст.372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши поясненняпредставника позивачів та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступних висновків.

Судом установлено та підтверджується матеріалами справи, що 14.02.2020 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного із ПП «Фреш-Лайн», набули право власності на нежитлові приміщення у рівних частках по кожен, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 на території Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області.

Відчужувана за таким договором нежитлова будівля розташована на земельній ділянці державної форми власності площею 0,2704 га, цільове призначення - для іншої комерційної діяльності, вид використання - для будівництва та обслуговування інших будівель торгівлі, кадастровий номер - :01:004:0031, яка перебуває в оренді ПП «Фреш Лайн»./а.с.49-51/

18.08.2020 Щербанівською сільською радою прийнято рішення про укладення з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору оренди земельної ділянки, площею - 0,2704 га, для будівництва і обслуговування інших будівель торгівлі, яка розташована в АДРЕСА_1 на території Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області. Встановлено: термін дії договору - 10 років; орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки./а.с.47/

13.04.2021 рішеннями Щербанівської сільської ради затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки; та щодо укладення договору оренди земельної ділянки./а.с.54, 55/

Рішенням Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області дванадцятої сесії восьмого скликання від 20.07.2021, за наслідками розгляду заяв ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , вирішено укласти із останніми договір оренди земельної ділянки комунальної власності у користування на умовах оренди зі зміною цільового призначення земельної ділянки, із земель для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, на землі - для будівництва і обслуговування будівель торгівлі в АДРЕСА_1 на території Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області./а.с.15/

20.07.2021 між Щербанівською сільською радою (орендодавець) та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (орендарі) укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована у АДРЕСА_1 на території Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області (кадастровий номер :01:004:0031) (п.1 договору).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2704 га (п.2 договору); на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - нежитлові будівлі (п.3 договору); договір укладено на 25 років (п.8 договору).

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однією зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п.38 договору).

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: невиконання умов договору (п.39 договору)./а.с.12-14/

20.07.2021 між сторонами підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду площею 0,2704 га ОСОБА_1 та ОСОБА_2 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в АДРЕСА_1 на території Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області./а.с.16/

05.11.2021 Щербанівською сільською радою прийнято рішення «Про розробку детального плану»./а.с.18/

11.11.2022 датований лист ОСОБА_1 та ОСОБА_2 адресований голові Щербанівської сільської ради про зменшення розміру земельної ділянки відповідно до доданих графічних матеріалів./а.с.19/

Рішенням Щербанівської сільської ради від 25.01.2023 відмовлено ОСОБА_1 та ОСОБА_2 за договором оренди землі від 20.07.2021, у зменшенні площі земельної ділянки комунальної власності (кадастровий номер :01:004:0031), з площі - 0,2704 га, на площу - 0,1425 га, яка розташована в АДРЕСА_1 на території Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, на підставі п.34 Додатку Е.4 (довідковий) ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова території», а саме зменшення площі земельної ділянки призведе до порушення норм розміру земельної ділянки для розміщення та обслуговування торгівельних центрів сільських населених пунктів./а.с.20/

01.03.2023 позивачі звернулися до Щербанівської сільської ради про розірвання договору оренди землі від 20.07.2021 на підставі п.38 цього договору./а.с.21/

Рішенням Щербанівської сільської ради від 04.04.2023 відмовлено у розірванні договору оренди землі від 20.07.2021 ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на земельну ділянку комунальної власності (кадастровий номер :01:004:0031), площею - 0,2704 га, яка розташована в АДРЕСА_1 на території Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, у зв`язку з відсутністю посилання на конкретну обставину, що вказує на порушення орендодавцем умов договору. Подана заява не містить обґрунтованих підстав та документів, для дострокового розірвання договору оренди землі./а.с.75/

У суді першої інстанції допитано свідка ОСОБА_3 , яка суду пояснила, що позивачі зверталися до сільської ради із заявами щодо оренди землі, вказуючи бажаний її розмір 0,2704 га та строк оренди. За наслідками розгляду цих заяв сільською радою приймалися відповідні рішення, серед іншого, було укладено оскаржуваний договір оренди, на час укладення якого позивачі не мали заперечень щодо його істотних умов.

Відмовляючи у задоволенні вимог позову, районний суд виходив із того, що наведені позивачами підстави не є належними для розірвання договору оренди землі.

Апеляційний суд із такими висновками суду першої інстанції погоджується з таких підстав.

Згідно з частиною першоюстатті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).

Системний аналіз пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За загальним правилом, передбаченим статтею 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання його сторонами, а цивільні права, які випливають із договору, захищаються у тій самій мірі та у той самий спосіб, що і права, які прямо чи опосередковано передбачені актами цивільного законодавства.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Стабільність та обов`язковість договірних відносин втілена також у положеннях статті 651 ЦК України, якими не допускається одностороння зміна або розірвання договору, крім випадків, коли це передбачено законом або самим договором.

Зокрема, відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це перебачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.

Відповідно до частини другої статті 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов: 1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Застосування статті 652 ЦК України є відображенням дії у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, водночас вона полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (частини третя, четверта статті 31 Закону України «Про оренду землі»).

Так, зі змісту п.38 договору оренди землі вбачається, що сторони погодили підстави припинення зобов`язання шляхом його розірвання: 1) за взаємною згодою сторін, яка у спірних правовідносинах досягнута не була; 2) за рішенням суду на вимогу однією зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відтак, передбачена договором можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін містить передумову, а саме, істотне порушення договору його сторонами, яке у цій справі не встановлено, тоді як рішення сільської ради про відмову розірвати договір оренди землі його орендарями, позивачами, не оскаржується.

Підстави застосування ч.2 ст.652 ЦК України позивачами не доведені, оскільки у момент укладення договору вони були обізнані з ризиками публічного обговорення проекту; доказів не можливості при всій обачності, яка від них вимагалися, досягти домовленостей на підтримку проекту, позивачам не надано, як і не доведено неможливість використанні земельної ділянки за її цільовим призначенням, окрім як для будівництва, так і для обслуговування будівель торгівлі, які на ній розташовані та перебувають у власності позивачів. Натомість, оренди плата за використання землі комунальної власності є джерелом поповнення місцевого бюджету, а тому не має наслідком порушення співвідношення майнових інтересів сторін. При цьому, позивачі, будучи власниками нежитлової будівлі, яка розміщена на землях комунальної власності, зобов`язані здійснити її оплату.

Доводи апеляційної скарги правильність таких висновків не спростовують, зводяться до загального цитування норм права та переоцінки доказів. Тоді як рішення сільською ради, яким відмовлено у зменшенні площі земельної ділянки позивачами у судовому порядку не оскаржувалися та в контексті викладеного не є достатньою підставою для розірвання оскаржуваного договору в судовому порядку.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року), (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення районного суду слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, ст.ст.381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - залишити без задоволення.

Рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 08 листопада 2023 року- залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 28.02.2024.

Головуючий суддя Л.І. Пилипчук

Судді Ю.В. Дряниця

О.В. Чумак