ЖОВТНЕВИЙ РАЙОННИЙ СУД
Миколаївської області
Справа №477/2564/23
Провадження №2/477/177/24
03 липня 2024 року Жовтневий районний суд Миколаївської області
у складі: головуючого у справі судді Глубоченка С.М.,
за участю секретаря судового засідання Резуник Т.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Миколаєві в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог Універсальна товарна біржа «Марія»
про визнання дійсним договору купівлі-продажу
житлового будинку на товарній біржі
та визнання права власності на земельну ділянку,
26 вересня 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом у якому просила суд визнати дійсним договір №336 купівлі-продажу житлового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 , який укладено між нею та ОСОБА_2 та посвідчено універсальною товарною біржою «Марія» і зареєстрований у комунальному підприємстві «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» 29 вересня 2000 року за №42.
В обґрунтування свого позову посилалася на те, що 22 серпня 2000 року між нею та відповідачем укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №336 за яким вона купила, а відповідач продала житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 . Вказаний договір укладено 22 серпня 2000 року на товарній біржі «Універсальна товарна біржа «Марія» за реєстровим №336. В подальшому на підставі вказаного договору купівлі-продажу право власності ОСОБА_1 було зареєстровано Миколаївським міжміським БТІ за №42 від 29 вересня 2000 року.
На даний час позивач має намір реалізувати своє право, щодо отримання компенсації за пошкоджене майно, однак через відсутність нотаріального посвідчення спірного договору не може вчинити будь-яких дій щодо належного їй нерухомого майна, що й зумовило звернення до суду з даним позовом.
Ухвалою суду від 08 січня 2024 року позовна заява прийнята до розгляду, відкрито провадження та призначено розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження.
В ході судового розгляду справи, позивачем подано до суду заяву про зміну підстав позову, відповідно до якої ОСОБА_1 збільшила свої позовні вимоги та в остаточній редакцій поданого позову просила суд визнати договір купівлі-продажу від 22 серпня 2000 року, укладений між нею та ОСОБА_2 дійсним та визнати за нею право власності на земельну ділянку надану для обслуговування вказаного житлового будинку, оскільки під час підготовки справи до розгляду встановлено, що на час укладення спірного договору, відповідачем набуто у власність вказану земельну ділянку, однак питання щодо її відчуження вирішено не було.
Ухвалою суду від 28 лютого 2024 року прийнято заяву про зміну предмету позову в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог Універсальна товарна біржа «Марія» про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку на товарній біржі та судовий розгляд справи відкладено, з наданням відповідачеві часу для подання відзиву на позовну заяву.
У судове засідання 03 липня 2024 року позивач ОСОБА_1 , будучи належним чином повідомленою про час та місце розгляду справи не з`явилася, подавши раніше заяву про розгляд справи за її відсутності. Просила позов задовольнити та не заперечувала проти ухвалення судом заочного рішення.
Відповідач ОСОБА_2 у судові засідання по розгляду цієї цивільної справи жодного разу не з`явилася, про дату, час і місце судового засідання повідомлялася належним чином, причини неявки в судове засідання не повідомила, відзив не подала.
Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору товарної біржи «Універсальна товарна біржа «Марія» у судове засідання свого представника не направив, про причини неявки суд не повідомив.
Ухвалою суду від 03 липня 2024 року постановлено розгляд справи здійснювати в заочному порядку за правилами спрощеного позовного провадження.
Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Суд, дослідивши докази по справі в їх сукупності встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
З Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 серпня 2000 року №336, встановлено, що 22 серпня 2000 року ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені (Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) уклали договір купівлі - продажу нерухомого майна №336, за яким ОСОБА_1 купила будинок за адресою АДРЕСА_1 (а.с.6).
Відповідно до реєстраційного посвідчення КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації», на підставі вказаного договору купівлі-продажу, 29 вересня 2000 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на будинок АДРЕСА_1 , за реєстровим №42 (а.с.6 зворотна сторона).
За змістом договору купівлі-продажу від 22 серпня 2000 року вбачається, що вказаний договір зареєстрований у відповідності до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (чинної на момент реєстрації договору) на товарній біржі «Універсальна товарна біржа «Марія» в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №336 від 22 серпня 2000 року.
Відповідно до пункту 3 вищезазначеного договору, відчужуваний будинок належав попередньому власнику ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право власності на житловий будинок від 15 серпня 2000 року.
Згідно пункту 4 спірного договору продавець засвідчував, що відчужуваний будинок нікому не проданий, не закладений, не подарований, не зданий в оренду, у спорі та під забороною не перебуває, права третіх осіб на неї відсутні.
Кошти за купівлю-продаж квартири в розмірі 2000,00 грн отримані продавцем до посвідчення договору (пункт 5 спірного договору).
Як вбачається з пояснень позивача, викладених у позові, на даний час вирішуючи питання з приводу реєстрації свого права власності у відповідних державних реєстрах, внаслідок відсутності нотаріального засвідчення указаного договору, остання позбавлена можливості здійснити його державну реєстрацію відповідно до діючого на даний час законодавства.
Оскільки відмова у реєстрації права власності за ОСОБА_1 свідчить про невизнання цього права іншими особами, вона звернулися до суду за захистом своїх прав та таке право підлягає судовому захисту.
Так, згідно статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06 листопада 2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Згідно пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.
Згідно зі статтею 153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 227 ЦК УРСР, що діяв на час укладення договору, договір купівлі-продажу нерухомого майна - повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Статтею 47 ЦК УРСР, встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Як встановлено судом, спірний договір укладений у відповідності до вимог статті 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на біржі та подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог статті 227 ЦК України підлягає реєстрації в органах технічної інвентаризації.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:
а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
б) якщо її учасниками є члени біржі;
в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.
Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
До 01 січня 2013 року виникнення права власності на нерухоме майно не пов`язувалося з його державною реєстрацією. Державна реєстрація здійснювалася за фактом права власності, яке вже виникло.
В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу від 22 серпня 2000 року, який проведено у якості біржової операції між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 .
Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючій на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до статті 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.
У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірного житлового будинку, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених статті 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.
Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 серпня 2000 року №336, за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбала будинок за адресою АДРЕСА_1 .
Більш того, отримавши 29 вересня 2000 року державну реєстрацію в КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» права власності на вказаний будинок, який ОСОБА_1 придбала за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 22 серпня 2000 року №336, держава цим самим визнала право власності позивача на спірне нерухоме майно, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.
Будь-яких належних та допустимих доказів, що спростовують зазначений вище висновок суду матеріали справи не містять, тому суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 серпня 2000 року №336 дійсним та відповідно про обґрунтованість позову в цій частині.
У свою чергу, постановою Верховної Ради України від 19 травня 2016 року №1377-VІІІ «Про перейменування окремих населених пунктів та районів» Жовтневий район Миколаївської області перейменовано на Вітовський район.
Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 року № 719-р, утворено Галицинівську територіальну громаду Вітовського району Миколаївської області, до якої ввійшли територіальні громади Галицинівської, Лиманівської, Прибузької, Української сільської рад.
Постановою Верховної Ради України від 17 липня 2020 року № 807-IX «Про утворення та ліквідацію районів» утворено Миколаївський район (з адміністративним центром у місті Миколаїв) у складі територій Березанської селищної, Веснянської сільської, Воскресенської селищної, Галицинівської сільської, Коблівської сільської, Костянтинівської сільської, Куцурубської сільської, Миколаївської міської, Мішково-Погорілівської сільської, Нечаянської сільської, Новоодеської міської, Ольшанської селищної, Очаківської міської, Первомайської селищної, Радсадівської сільської, Степівської сільської, Сухоєланецької сільської, Чорноморської сільської, Шевченківської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України.
З огляду на вказане, спірне нерухоме майно знаходиться в АДРЕСА_1 .
Крім того, як встановлено судом, до дня відчуження нерухомого майна житлового будинку за договором купівлі-продажу від 22 серпня 2000 року, колишній власник цього будинку у встановленому законом порядку оформив також і право власності на земельну ділянку, яка надавалася для його обслуговування, що вбачається з наданого позивачем державного акту на право приватної власності на землю, серії IІ-МК №019049 виданого 12 червня 1996 року.
Відповідно до вищевказаного витягу, цільовим призначенням цієї земельної ділянки зазначено будівництво та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд.
У свою чергу, укладаючи спірний правочин, сторони питання щодо відчуження земельної ділянки не вирішували, та на даний час право власності на вказане майно зареєстровано за колишнім власником будинку, що порушує права позивача на вільне розпорядження нерухомим майном, з огляду на принцип пов`язаності нерухомого майна із земельною ділянкою на якій він розташований.
Відповідно до частин першої, другої статті 78 ЗК України, право власності на землю це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Поняття земельної ділянки як об`єкта права власності визначено у частині першій статті 79 ЗК України як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Перехід права користування земельною ділянкою при переході права власності на будівлю або споруду, які розташовані на ній, визначається на підставі договору (частина друга статті 120 ЗК України).
Разом із тим, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 відчужуючи на підставі договору купівлі-продажу від 22 серпня 2000 року житловий будинок, та ОСОБА_1 , набуваючи у власність вказане нерухоме майно не вирішили порядок питання відчуження цієї земельної ділянки та відповідно не уклали відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Згідно з частиною першою статті 120 ЗК України, у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті..
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки залежить від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Перевіряючи доводи позовної заяви, судом встановлено, що ОСОБА_1 придбала у ОСОБА_2 належний продавцю житловий будинок з відповідною частиною надвірних будівель та споруд, що знаходиться по АДРЕСА_1 . Вказане право було зареєстровано відповідно до діючого на той час законодавства,.
Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди з урахуванням положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
Отже, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
За змістом статті 381 ЦК України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом, оскільки вказана норма матеріального права передбачає принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти.
Саме до такого правового висновку прийшов Верховний Суд України при розгляді справ № 6-2цс15 від 11 лютого 2015 року, №6-2225цс16 від 12 жовтня 2016 року, та справи №6-3059цс16 від 22 червня 2017 року.
З огляду на встановлені обставини справи, вирішення спору між сторонами в обраний позивачем спосіб захисту визнання права власності на набуту ними за договором купівлі-продажу земельну ділянку, є ефективним способом захисту невизнаного та оспорюваного відповідачем права власності позивача на земельну ділянку, тому позов в цій частині також є обґрунтованим та підлягає задоволенню
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані і підлягають задоволенню в повному обсязі, що відповідає способам судового захисту, передбачених статтею 16 ЦК України.
Згідно частини дев`ятої статті 141 ЦПК України судові витрати покласти на позивача.
На підставі викладеного та керуючись статтями 259, 263-265 ЦПК України,
Позов задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна №336 від 22 серпня 2000 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на товарній біржі «Універсальна товарна біржа «Марія» за яким ОСОБА_1 купила, а ОСОБА_2 продала будинок по АДРЕСА_1 .
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повне найменування сторін:

позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ;

відповідач ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , за остання відома адреса проживання: АДРЕСА_2 ;

третя особа Універсальна товарна біржа «Марія», 54000, місто Миколаїв, вул.Ольшанців, 74А, .

СУДДЯ С.М. ГЛУБОЧЕНКО