Житомирський апеляційний суд
Справа №935/2812/23 Головуючий у 1-й інст. Василенко Р. О.
Категорія 32 Доповідач Шевчук А. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 листопада 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М.,

суддів: Коломієць О.С., Талько О.Б.,

за участі секретаря судового засідання Бузган А.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі

цивільну справу №935/2812/23 за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Племзавод Коростишівський», державного реєстратора Старосілецької сільської ради Пашинської Дарини Валентинівни, третя особа: Громадська організація «Проти придурків та ідіотів», про визнання недійсним договору оренди землі

за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Коростишівського районного суду Житомирської області від 05 липня 2024 року, яке ухвалене під головуванням судді Василенка Р.О. в м.Коростишеві,

в с т а н о в и в:

У серпні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Племзавод Коростишівський» (далі - СТзОВ «Племзавод Коростишівський» або сільськогосподарське товариство) та державного реєстратора Старосілецької сільської ради Пашинської Дарини Валентинівни. Просив: визнати недійсним договір оренди землі від 12 листопада 2020 року за №722 про надання земельної ділянки за кадастровим номером :04:000:0722 площею 2,0787 га в оренду терміном на 7 років; скасувати державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) СТзОВ «Племзавод Коростишівський» щодо земельної ділянки площею 2,0787 га з кадастровим номером :04:000:0722, що зареєстроване 18 грудня 2020 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позов обґрунтований тим, що йому на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0722 площею 2,0787 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Коростишівської міської ради, що успадкована ним після смерті матері. З набуттям права власності на земельну ділянку він набув право на стягнення коштів за її використання, загальна сума яких складає 388 813,75 грн, але керівник СТзОВ «Племзавод Коростишівський», до якого він звернувся у листопаді 2014 року про часткову сплату за використання земельної ділянки, не визнав обставину використання сільськогосподарським товариством земельної ділянки. Відділ Держземагенства у Коростишівському районі відмовив йому в наданні інформації про сільськогосподарського товаровиробника, який самовільно обробляє його земельну ділянку та використовує його земельну ділянку в складі цілісної ділянки, що була колись полем КСП «Коростишівське», чим позбавлено його права пред`явити претензії до самоправного землекористувача. Висновки судів у справі №806/664/15 про те, що інформація про власників земельних ділянок, які межують із його земельною ділянкою, є інформацією з обмеженим доступом, а інформація щодо орендарів сусідніх земельних ділянок у відділі Держземагенства в Коростишівському районі відсутня зроблені з ігноруванням його аргументів. У справі №806/740/15 суд відмовив йому зобов`язати Державну інспекцію сільського господарства в Житомирській області провести позапланову перевірку, за результатами якої скласти акт перевірки та акт обстеження земельної ділянки, зафіксувати факт використання земельної ділянки та витребувати правовстановлюючі документи на користування його земельною ділянкою, в разі виявлення порушень - обрахувати збитки, але при цьому суд не з`ясував, що він звертався до суду з приводу відмови відповідача документувати факт самовільного використання належної йому земельної ділянки. Інспектором ОСОБА_2 під час обстеження земельної ділянки за постановою суду в справі №806/740/15 внесено завідомо неправдиві відомості про те, що його земельна ділянка будь-ким та в будь-яких цілях не використовується. Зважаючи на ознаки злочинності під час перевірки та самоправного використання належної йому земельної ділянки, за його заявами відкривалися та розслідувалися кримінальні провадження. У кримінальному провадженні 0000245 допитаний в якості свідка 01 вересня 2015 року керівник СТзОВ «Племзавод Коростишівський» підтвердив факт обробітку належної йому земельної ділянки та надав слідчому договір оренди землі, укладений із його ( ОСОБА_1 ) матір`ю, що підтверджує факт використання землі цим сільськогосподарським товариством з 2004 року, але не може бути підставою для стягнення орендної плати через те, що не зареєстрований в установленому порядку та не містить суми орендної плати. У справі №0640/3900/18 суди не визнали протиправною бездіяльність Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області щодо не призначення перевірки дотримання вимог земельного законодавства СТзОВ «Племзавод Коростишівський» під час використання земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0722. Під час розслідування кримінального провадження 0000509 керівник СТзОВ «Племзавод Коростишівський» 11 листопада 2020 року запропонував зустрітися та обговорити можливість вирішення конфлікту. При зустрічі керівник СТзОВ «Племзавод Коростишівський» запропонував, а він ( ОСОБА_1 ) погодився на сплату 140 000 грн за весь час використання землі та сплату боргу рівними частинами протягом дії узгодженого договору оренди землі. Йому ( ОСОБА_1 ) 11 листопада 2020 року було сплачено 20 000 грн за перший рік. Запропонований керівником СТзОВ «Племзавод Коростишівський» проєкт договору оренди землі не відповідав нормам закону та за його ( ОСОБА_1 ) пропозицією був переглянутий. Так, пункт 8.1.1 у проєкті договору оренди землі був узгоджений сторонами у редакції: «Орендар, у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору. Вказаний обов`язок орендаря вважається виконаним для цілей цього пункту за наявності листа відповідного змісту, відправленого орендарем за місцезнаходженням орендодавця цінним листом із описом вкладення та повідомленням про вручення, який отриманий орендодавцем»; у п.10 проєкту договору оренди землі було вказано «обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації». Також у проєкті договору оренди землі не було зазначено норму, вказану у п.14 Типового договору, за якою у разі не внесення орендної плати в строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором. Натомість у проєкті договору була прописана норма про сплату пені у розмірі 0,001%, яка дозволяла орендарю безоплатно безнаказано використовувати земельну ділянку, а після звернення до суду сплатити лише 20,41 грн. Із дня реєстрації договору оренди землі у 2020 році СТзОВ «Племзавод Коростишівський» не сплатило йому ( ОСОБА_1 ) жодних коштів. Також у проєкті договору оренди землі за його ( ОСОБА_1 ) пропозицією у п.28 було прописано, що орендодавець має право на відшкодування рівними частинами протягом дії договору оренди узгодженого розміру збитків за використання земельної ділянки до укладення договору оренди землі в сумі 140 000 грн, а саме, по 20 000 грн (із врахуванням індексу інфляції на весь час з 12 листопада 2020 року по дату сплати), щорічно, які орендар сплачує у строки і на умовах, визначених в пунктах 11 та 14 Типового договору, для орендної плати, зокрема про те, що збитки сплачуються щорічно у строк до 31 грудня поточного року, що у разі не внесення збитків у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% визначеної у даному пункті договору суми збитків, а також вказано, що у разі невнесення погодженої суми у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі 1% несплаченої суми за кожний день прострочення. Крім того, у п.31 проєкту договору оренди землі були прописані обов`язки орендаря на відшкодування узгодженого розміру збитків за використання земельної ділянки до укладення договору оренди землі в сумі 140 000 грн, які кореспондувалися із правами орендодавця, вказаними у п.28 цього проєкту договору. Після узгодження проєкту договору ОСОБА_3 роздрукував кожну сторінку окремо, які він ( ОСОБА_1 ) підписав 11 листопада 2020 року. ОСОБА_3 належний йому ( ОСОБА_1 ) примірник договору оренди землі не віддав, пославшись на необхідність перевірки на відповідність чинному законодавству, та пообіцяв призначити зустріч повторно. Після 11 листопада 2020 року він ( ОСОБА_1 ) неодноразово телефонував ОСОБА_3 про завершення договірного процесу, але останній, посилаючись на зайнятість, зустрічі не призначав. Узгодженого примірника договору оренди землі йому ( ОСОБА_1 ) надано не було. Лише після неодноразових звернень до слідчого судді та до адміністративного суду дізнавач надала копію договору оренди землі від 12 листопада 2020 року за №722 між СТзОВ «Племзавод Коростишівський» та ОСОБА_1 . Ознайомившись із цим договором, він встановив, що СТзОВ «Племзавод Коростишівський» роздрукував та надав на реєстрацію примірник договору у власній редакції, без врахування узгоджених змін, перші п`ять сторінок якого позивачем не узгоджені. Він із ОСОБА_3 12 листопада 2020 року не зустрічався, а при зустрічі 11 листопада 2020 року була узгоджена абсолютно інша редакція договору оренди землі земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0722. У постанові від 18 квітня 2023 року в справі №357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог ст.ст.638,759,792 ЦК України та ст.15 Закону України «Про оренду землі», а у постанові від 30 липня 2020 року в справі №471/761/17-ц Верховний Суду зробив висновок, що договір оренди землі, який не містить усіх істотних умов, передбачених земельним законодавством, може бути визнаний недійсним за позовом однієї зі сторін правочину або зацікавленої особи лише уразі встановлення факту порушення, невизнання або оспорювання прав, інтересів та свобод особи, яка звернулася до суду. Відповідно до частини третьої ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація змін, припинення, набуття речового права здійснюється на підставі судового рішення про визнання недійсним чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав. Так, договір оренди землі від 12 листопада 2020 року за №722 між ним та СТзОВ «Племзавод Коростишівський» про надання земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0722 в оренду не містить норми, визначеної п.14 Типового договору про те, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначеної цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором. Також у цьому договорі не зазначено норму, визначену п.10 Типового договору, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації, а натомість вказано, що з орендної плати нараховуються податки, які сплачуються орендарем згідно з законодавством. Він є власником земельної ділянки та особою з інвалідністю 2-ої групи і від сплати земельного податку звільняється. Відсутність у договорі оренди землі умов про штраф у розмірі 100% річної орендної плати та про обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексації позбавило його можливості отримати з орендаря штраф, незважаючи на порушення останнім 10-денного строку сплати орендної плати, а також отримати індексацію орендної плати внаслідок інфляції. Оскільки договір оренди землі від 12 листопада 2020 року не містить усіх істотних умов, то має бути визнаний недійсним. Окрім того, жодна з п`яти перших сторінок договору оренди землі від 12 листопада 2020 року №722 ним не погоджена і не підписана та містить істотні умови, які завдають значної шкоди його інтересам. Також п.8 договору оренди землі містить переваги для орендаря, які не визначені Типовим договором, оскільки надає право орендарю користуватися земельною ділянкою орендодавця необмежений час, бо для цього достатньо просто не отримувати відправлень орендодавця. Крім того, у п.14 договору прописана пеня за невнесення орендної плати з вини орендаря у строки, визначені договором, - 0,001% від несплаченої суми за кожен день прострочення, а не пеня погоджена сторонами -1% від несплаченої суми на кожний день прострочення, що суперечить частині п`ятій ст.203 ЦК України, оскільки не спрямовано на реальне настання правових наслідків, що обумовлені несвоєчасною сплатою орендної плати, порушує право орендодавця на належне відшкодування шкоди за несвоєчасний розрахунок. Без умов договору оренди землі у пунктах 28 та 31 про сплату йому ( ОСОБА_1 ) 140 000 грн за весь час використання сільськогосподарським товариством земельної ділянки, які сплачуються СТзОВ «Племзавод Коростишівський» рівними частинами протягом дії узгодженого договору оренди, він на укладення договору оренди землі взагалі б не погодився. Отже, відсутність у договорі оренди землі умов про узгоджений розмір збитків за використання земельної ділянки до укладення договору оренди землі в сумі 140 000 грн, а саме по 20 000 грн (із врахуванням індексу інфляції), які орендар сплачує щорічно до 31 грудня поточного року, а у разі не внесення збитків у строк сплачує у десятиденний строк штраф у розмірі 100% суми збитків, а також за не внесення погодженої суми в строк стягується пеня у розмірі 1% невиплаченої суми за кожен день прострочення є порушенням його права на належне відшкодування шкоди за використання земельної ділянки за попередні роки. Він не виявив свою волю до вчинення договору оренди землі від 12 листопада 2020 року й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, а тому переконаний у тому, що правочин є не вчинений, права та обов`язки за таким правочином ним не набуті, а правовідносини за ним не виникли. У зв`язку з оформленням та передачею на реєстрацію орендарем договору, головні пункти якого орендодавцем не узгоджувалися або узгоджувалися в іншій редакції, він заявляє вимогу про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки за СТзОВ «Племзавод Коростишівський».

Рішенням Коростишівського районного суду Житомирської області від 05 липня 2024 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, позивач ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу. Посилаючись на те, що рішення суду не відповідає обставинам справи, прийняте за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, при неправильному застосуванні норм матеріального права, просить його скасувати та постановити нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги аргументує тим, що суд першої інстанції не дослідив договір оренди землі від 12 листопада 2020 року за №722, у мотивувальній частині рішення не зазначив його аргументів про те, що жодна з п`яти перших сторінок договору оренди землі від 12 листопада 2020 року №722 ним не узгоджена і не підписана та містить істотні умови, які завдають значної шкоди його інтересам, як орендодавця, не зазначив мотивів не застосування норм права, на які він посилається у своїй позовній заяві та відповіді на відзив. По-перше, в порушення частини другої ст.792 ЦК України не дотримані норми п.14 Типового договору оренди землі щодо істотних умов, за якими у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої договором. У договорі, який був узгоджений ним, як орендодавцем, містилася відповідна норма. Відповідач у відзиві вказав, що він ( ОСОБА_1 ) отримав оренду плату в сумі 8 707,56 грн за 2021 рік та 2022 рік. За таких обставин, за 2021 рік порушення десятиденного строку сплати орендної плати - більше ніж на рік, а за 2022 рік більше ніж на місяць. Отже, підтверджено порушення його права на отримання штрафу з орендаря земельної ділянки, за захистом якого він звертається із цим позовом. По-друге, в порушення частини другої ст.792 ЦК України не дотримані норми п.10 Типового договору оренди землі щодо істотних умов, за якими обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. У договорі, який був узгоджений ним, як орендодавцем, містилася норма про те, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Відповідач у відзиві вказав, що він ( ОСОБА_1 ) отримав оренду плату в сумі 8 707,56 грн за 2021 рік та 2022 рік. За таких обставин, за 2021 рік порушення десятиденного строку сплати орендної плати - більше ніж на рік, а за 2022 рік більше ніж на місяць. Отже, підтверджено порушення його права на отримання індексації орендної плати внаслідок інфляції, за захистом якого він звертається із цим позовом. По-третє, у договорі, який був узгоджений ним, п.8.1.1 був викладений у редакції: «Орендар, у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору. Вказаний обов`язок орендаря вважається виконаним для цілей цього пункту: вважається лист відповідного змісту, відправлений орендарем за місцезнаходженням орендодавця цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення, отриманий орендодавцем». Редакція п.п.8.1.1 цього договору оренди землі від 12 листопада 2020 року порушує його право, як орендодавця, володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю та надає право орендарю користуватися його ( ОСОБА_1 ) земельною ділянкою без обмеження у часі, просто для цього не треба отримувати відправлень орендодавця, що підтверджує практика спілкування з СТзОВ «Племзавод Коростишівський». По-четверте, у договорі, який був узгоджений ним, як орендодавцем, містилася норма про те, що у разі не внесення орендної плати у строки, зазначені цим договором, стягується пеня у розмірі 1% несплаченої суми за кожний день прострочення. Відповідач у відзиві вказав, що він ( ОСОБА_1 ) отримав оренду плату в сумі 8 707,56 грн за 2021 рік та 2022 рік, без сплати пені. За 2021 рік порушення десятиденного строку сплати орендної плати - більше ніж на рік, а за 2022 рік більше ніж на місяць. Отже, підтверджено порушення його права на належне відшкодування шкоди за несвоєчасний розрахунок, за захистом якого він звертається із цим позовом, оскільки у п.14 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року прописана пеня у розмірі 0,001%, яка у різи менша, що суперечить частині п`ятій ст.203 ЦК України та не спрямовано на реальне настання правових наслідків, що обумовлені несвоєчасною сплатою орендної плати, та надає право орендарю безоплатно безнаказано використовувати земельну ділянку, а у разі звернення до суду понести мізерну відповідальність. По-п`яте, до змісту договору, який був ним погоджений, були внесені істотні умови щодо прав орендодавця та обов`язків орендаря, які є тими умовами, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди згідно з нормами п.2 частини першої ст.668 ЦК України. Без вказаних умов він ( ОСОБА_1 ) на укладання договору не погодився. Зокрема до норм п.28 договору, який передбачає права орендодавця, було внесено право орендодавця на відшкодування рівними частинами протягом дії договору оренди узгодженого розміру збитків за використання земельної ділянки до укладення договору оренди в сумі 140 000 грн, а саме по 20 000 грн (з урахуванням індексу інфляції за весь час із 12 листопада 2020 року по дату сплати), щорічно, які орендар сплачує у строки і на умовах, визначених в пунктах 11 та 14 Типового договору для орендної плати. Зокрема про те, що збитки сплачуються щорічно у строк до 31 грудня поточного року, що у разі не внесення збитків у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% визначеної у даному пункті договору суми збитків. Також вказано, що у разі не внесення погодженої суми у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі 1% несплаченої суми за кожний день прострочення, а також у п.31 договору, який визначає обов`язки орендаря, було прописано, що обов`язки орендаря - відшкодувати рівними частинами протягом дії договору оренди узгодженого розміру збитків за використання земельної ділянки до укладення договору оренди в сумі 140 000 грн, а саме по 20 000 грн (з урахуванням індексу інфляції за весь час з 12 листопада 2020 року по дату сплати), щорічно, які орендар сплачує у строки і на умовах, визначених пунктами 11 та 14 Типового договору, для орендної плати. За таких обставин, порушено його ( ОСОБА_1 ) право, як орендодавця, на належне відшкодування частини завданої шкоди за використання земельної ділянки в попередні роки, загальна сума якої складає 388 813,75 грн. Зі змісту наявної в матеріалах справи розписки від 11 листопада 2020 року слідує, що він отримав 20 000 грн за оренду земельного паю за період по 01 січня 2021 року та претензій щодо рахунків по оренді землі та орендної оплати не має, але суд не дослідив, що розписка є доказом часткової сплати узгодженої частини боргу. Також суд першої інстанції до спірних правовідносин не застосовав висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 18 квітня 2023 року в справі №357/8277/19, Верховним Судом у постанові від 30 липня 2020 року в справі №471/761/17-ц та при цьому не вказав мотивів їх не застосування.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач СТзОВ «Племзавод Коростишівський» просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Посилається на те, що ОСОБА_1 в апеляційній скарзі неодноразово повторив усі доводи, викладені у позовній заяві, та не обґрунтував незаконності рішення суду першої інстанції. Скаржник вказує на неузгодженість певних умов договору оренди землі від 12 листопада 2020 року із його бажаннями, що на думку останнього, вказує на відсутність істотних умов у оспорюваному договорі. Проте, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору, цей договір є неукладеним, а неукладений договір не може бути визнаний недійсним. Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції про те, що сторони узгодили усі істотні умови договору оренди землі та визначили їх зміст з урахуванням частини першої ст.15 Закону України «Про оренду землі». Зміст договору оренди землі не обов`язково має бути таким, який встановлений Типовою формою договору оренди землі, приймаючи до уваги свободу договору, коли сторони можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд. Ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Суд повинен встановити істотність умов договору, які відсутні в договорі та чи порушуються цим права та інтереси позивача. Сама лише подальша незгода з вже узгодженими умовами не є підставою для визнання такого договору недійсним. Натомість позивач не вказав, у чому полягає порушення його прав. Бажання ОСОБА_1 отримувати орендну плату більшу, ніж була погоджена при укладенні договору, який виконувався протягом певного часу погодженим способом, не може вважатися таким порушення. Розмір орендної плати сторонами узгоджений у договорі. Після узгодження сторонами у договорі оренди землі розміру орендної плати, ОСОБА_1 ухилявся від її отримання та штучно створював видимість невиконання своїх зобов`язань орендарем, що є недобросовісною поведінкою. Дії особи, які полягають у реалізації такою особою свого права, однак вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, є формою зловживання правом. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. СТзОВ «Племзавод Коростишівський» розцінює подання ОСОБА_1 безпідставного позову зловживанням правом власника земельної ділянки.

Інший відповідач - державний реєстратор Старосілецької сільської ради Пашинська Д.В. та третя особа - Громадська організація «Проти придурків та ідіотів» відзиву на апеляційну скаргу не подали. За положеннями частини третьої ст.360 ПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

У судовому засіданні ОСОБА_1 , як позивач та представник третьої особи на стороні позивача Громадської організації «Проти придурків та ідіотів», апеляційну скаргу підтримав та просить її задовольнити, - рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Відповідачі (їх представники) в судове засідання не з`явилися. Про дату, час і місце розгляду справи повідомлені належним чином (а.с.153,155). Про причини неявки в судове засідання суд не повідомили. Відповідно до частини другої ст.372 ЦПК України неявка сторін та інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволеною з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається та судом установлено, що ОСОБА_1 успадкував за законом земельну ділянку площею 2,0787 га з кадастровим номером №:04:000:0722 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Коростишівської міської ради, що посвідчено свідоцтвом про право на спадщину за законом від 03 листопада 2014 року, виданим приватним нотаріусом Коростишівського районного нотаріального округу Мошковською З.І.

Отже, позивач є власником земельна ділянка площею 2,0787 га з кадастровим номером №:04:000:0722 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Коростишівської міської ради, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03 листопада 2014 року (а.с.17).

За видатковим касовим ордером від 11 листопада 2020 року ОСОБА_1 11 листопада 2020 року одержав від СТзОВ «Племзавод Коростишівський» 20 000 грн орендної плати за оренду по 2021 рік успадкованої ним земельної ділянки, що підтверджується його особистим підписом у графі ордеру «підпис одержувача» (а.с.54). У розписці, яка 11 листопада 2020 року написана ОСОБА_1 на ім`я директора СТзОВ «Племзавод Коростишівський», позивач також підтвердив, що 11 листопада 2020 року отримав 20 000 грн за оренду земельного паю за період по 01 січня 2021 року (а.с.53).

Між ОСОБА_1 та СТзОВ «Племзавод Коростишівський» 12 листопада 2020 року укладений договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 (орендодавець) надав, а СТзОВ «Племзавод Коростишівський» (орендар) прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,0787 га з кадастровим номером №:04:000:0722 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Коростишівської міської ради (а.с.19-21). Договір укладений на сім років з дати державної реєстрації права оренди (п.8 договору оренди землі).

Ксерокопією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права підтверджується, що 18 грудня 2020 року за СТзОВ «Племзавод Коростишівський» зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером №:04:000:0722, площею 2,0787 га на підставі договору оренди земельної ділянки від 12 листопада 2020 року (а.с.18).

Також у матеріалах справи міститься лист СТзОВ «Племзавод Коростишівський» від 08 червня 2022 року №17, який адресований позивачу, із змісту якого вбачається, що ОСОБА_1 неодноразово пропонувалося отримати орендну плату за оренду земельної ділянки за 2021 рік згідно з договором оренди землі від 12 листопада 2020 року в термін до 31 грудня 2021 року, а також орендну плату за 2022 рік, але останній ухиляється від отримання орендної плати за 2021 рік (а.с.52). Орендарем запропоновано орендодавцю отримати орендну плату за оренду землі за 2021 рік та 2022 рік із зазначенням часу та місця, вказані телефони для довідки. Також орендарем висловлено прохання надати номер банківської карти для здійснення виплати за оренду земельної ділянки за 2021 рік згідно з договором оренди землі від 12 листопада 2020 року. Запропоновано повідомити про інші зручні для позивача варіанти виплати йому орендної плати.

Платіжними інструкціями від 13 лютого 2023 року №№598,599 СТзОВ «Племзавод Коростишівський» перерахувало ОСОБА_1 1 567,36 грн та 8 707,56 грн орендної плати за оренду земельної ділянки за 2021-2022 роки (а.с.52 зворот).

Частиною першою та другою ст.207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

У статті 627 ЦК України закріплений принцип свободи договору, за яким відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша ст.628 ЦК України).

Відповідно до частини першої ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з частиною першою ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Статтею 17 Закону України «Про оренду землі» визначено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Редакція ст.15 Закону України «Про оренду землі» станом на день укладення договору передбачала, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.

За загальними правилами доказування, визначеними ст.ст.12,81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Так, у пунктах 1 та 2 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року, які присвячені предмету договору та об`єкту оренди, зазначено: кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0722; місце розташування земельної ділянки - межі Коростишівської міської ради Коростишівського району Житомирської області; розмір земельної ділянки загальна площа 2,0787 га.

У пункті 8 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року сторони дійшли згоди, що договір укладено на сім років із дати державної реєстрації права оренди, отже погоджені й істотні умови щодо дати укладення та строку дії договору оренди.

За згодою сторін у п.8.1.1 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року прописано, що орендар, у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендаря не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору. Вказаний обов`язок орендаря вважається виконаним із моменту: реєстрації відповідного листа у відділенні поштового зв`язку, в якому здійснюється його відправлення та/або розміщення оголошення про використання переважного права орендарем у місцевій пресі населеного пункту/району, де розташована земельна ділянка, та/або розміщення відповідного оголошення на дошці оголошень у населеному пункті, де розташована земельна ділянка тощо.

Окрім того, незалежно від того, чи скористався орендар своїм переважним правом, як визначено у п.8.1.1 цього договору, у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору отриманого листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, договір є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, для цілей цього пункту письмовим запереченням орендодавця є лист відповідного змісту, відправлений орендодавцем за місцезнаходженням цінним листом із описом вкладення та повідомленням про вручення, отриманий орендарем (пункт 8.1.2 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року).

У пунктах 9,11 та 13 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року прописано, що орендна плата вноситься орендарем у встановленому цим договором розмірі за один рік оренди земельної ділянки, що складає 8% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата може вноситися як у грошовій, так і у натуральній формі. Орендна плата вноситься щорічно в строк до 31 грудня поточного року в грошовій формі, а саме, готівкою або шляхом перерахування на банківський рахунок орендодавця за додатково вказаними ним реквізитами, або перерахування на поштове відділення за місце проживання орендодавця, або у натуральній формі. Розмір орендної плати може переглядатися сторонами один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 14 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року, у разі не внесення орендної плати з вини орендаря у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,001% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

У разі, якщо орендодавцем не буде отримано орендну плату з його вини, орендар не несе відповідальність щодо не отримання орендодавцем орендної плати вчасно та така несплата не буде вважатися невнесенням орендної плати та/чи простроченням оплати. У будь-якому випадку за орендодавцем залишається право отримати орендну плату в будь-який час, але орендодавець за таких умов не може вимагати сплати неустойки (п.14.1 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року).

Отже, у розділі договору оренди землі від 12 листопада 2020 року, який присвяченій орендній платі, сторонами погоджені й істотні умови щодо орендної плати із зазначенням її розміру, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За пунктом 10 Типового договору оренди землі, при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта ст.263 ЦПК України).

Верховний Суд неодноразово висловлював підхід, згідно з яким навіть відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених частиною першою ст.15 Закону України «Про оренду землі», може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом. Такий правовий висновок міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі №471/761/17-ц.

Отже, у справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої ст.15 Закону України «Про оренду землі», суду належить установити, чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі істотних умов; визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.

Як вже зазначалося вище, позивач успадкував земельну ділянку після смерті матері, яка за життя уклала із СТзОВ «Племзавод Коростишівський» договір оренди землі, пункт 10 якого був присвячений саме індексації. Фактично має місце перехід права власності на земельну ділянку, що перебувала та перебуває у користуванні СТзОВ «Племзавод Коростишівський». За таких обставин, до ОСОБА_1 , який набув право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні СТзОВ «Племзавод Коростишівський», з моменту переходу права власності на земельну ділянку перейшли права попереднього власника земельної ділянки, тобто матері. Внесення змін до договору оренди землі із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагалося. За згодою сторін здійснено укладення договору оренди землі від 12 листопада 2020 року, а тому до оспорюваного договору внесені умови щодо зміни коефіцієнтів індексації. Отже не доведено порушення прав позивача, що не може бути достатньою підставою для визнання оспорюваного договору недійсним, а доводи апеляційної скарги з цього приводу безпідставні.

Умовами договору оренди землі від 12 листопада 2020 року передбачена відповідальність за несплату орендної плати, що описано вище. Посилання в апеляційній скарзі на те, що в оспорюваному договорі не прописана відповідальність, передбачена у п.14 Типового договору оренди землі, у вигляді штрафу у розмірі 100% річної орендної плати за не внесення орендної плати у десятиденний строк спростовуються тим, що такий вид відповідальності не віднесений Законом України «Про оренду землі» до істотних умов договору, а прописаний у п.14 Типового договору оренди землі та сторони, виходячи із засад свободи договору, абсолютно правомірно не передбачили такої відповідальності у своєму договорі.

Після укладення сторонами оспорюваного договору оренди землі розмір пені, передбачений у п.14 договору, може бути переглянутий (змінений) сторонами за їх взаємною згодою, оскільки не спростовано належними та допустимими доказами, що договір укладений саме на таких умовах.

Доводи апеляційної скарги з приводу того, що у п.28 договору оренди землі від 12 листопада 2020 року у правах орендодавця та у п.31 цього договору у обов`язках орендаря не прописано відшкодування рівними частинами протягом дії договору оренди розміру збитків за використання земельної ділянки до укладення договору оренди в сумі 140 000 грн, а саме по 20 000 грн щорічно, хоча між сторонами у цього приводу, начебто, була досягнута домовленість, не підтверджуються доказами, які містяться у матеріалах справи та подані сторонами на засадах змагальності цивільного судочинства. Навіть у розписці від 11 листопада 2020 року жодним чином не йдеться про подібні домовленості сторін. Доказування ґрунтуватися на припущеннях не може.

Встановивши, що позивачем не доведені обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, порушення його прав та інтересів при укладенні та виконанні оспорюваного договору, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для визнання договору оренди землі від 12 листопада 2020 року недійсним, оскільки на момент вчинення оспорюваного правочину додержані вимоги, які встановлені, зокрема, частинами першою та п`ятою ст.203 ЦК України. Незгода сторони з умовами договору після його укладення та підписання не є підставою для задоволення вимоги про визнання правочину недійсним. Незгода ОСОБА_1 з відсутністю зазначених ним умов у оспорюваному договорі оренди землі, не може бути підставою для визнання його прав порушеними у момент укладення договору та визнання договору недійсним із цих підстав.

Висновки суду першої інстанції узгоджуються та не суперечать правовим позиціям, висловленим Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 18 квітня 2023 року в справі №357/8277/19 та Верховним Судом у постанові від 30 липня 2020 року в справі №471/761/17-ц.

Встановивши відсутність підстав для задоволення вимог про визнання договору оренди землі недійсним, суд першої інстанцій також дійшов правильного висновку про те, що вимога про скасування державної реєстрації права оренди за орендарем є похідною від задоволення вимоги про недійсність договору оренди землі, а тому також задоволеною бути не може.

Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують та додаткового правового обґрунтування, із огляду на викладене вище, не потребують, а ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм матеріального права та переоцінці доказів, яким суд першої інстанції правильно надав оцінку у відповідності до положень ст.89 ЦПК України.

Отже, суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Суд апеляційної інстанції залишає рішення суду першої інстанції без змін, що відповідає приписам ст.375 ЦПК України.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Коростишівського районного суду Житомирської області від 05 липня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 21 листопада 2024 року.

Головуюча Судді: