ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2024 року

м. Київ

справа № 727/6254/22

провадження № 61-12607св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

відповідач - Акціонерне товариство «СЕНС БАНК»,

третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «СЕНС БАНК», третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна, про скасування рішень про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки

за касаційною скаргою адвоката Карпюк Юлії Миколаївни як представника ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на постанову Чернівецького апеляційного суду від 20 липня 2023 року у складі колегії суддів: Одинака О. О., Лисака І. Н., Половінкіної Н. Ю.,

ВСТАНОВИВ:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог

У липні 2022 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом, у якому просили визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 лютого 2021 року, згідно з яким було проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок з належними до нього господарськими спорудами, що розташовані на четвертому провулку Горіхівський у м. Чернівцях, за АТ «Альфа-Банк»; визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 лютого 2021 року, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,06 га, яка знаходиться на четвертому провулку Горіхівський у м. Чернівцях, за АТ «Альфа-Банк».

На обґрунтування заявлених вимог позивачі зазначали, що 08 лютого 2007 року між АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», і ОСОБА_2 укладено кредитний договір, за умовами якого позичальник отримав кредит у сумі 43 000,00 євро.

На забезпечення належного виконання зобов`язань за кредитним договором між сторонами 08 лютого 2007 року укладено іпотечний договір № 28, згідно з яким ОСОБА_2 і ОСОБА_1 передали в іпотеку житловий будинок АДРЕСА_1 з належними до нього господарськими спорудами та земельну ділянку площею 0,0600 га, які розташовані на четвертому провулку Горіхівський в м. Чернівцях.

19 лютого 2021 року приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлова Н. В. провела державну реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за банком. Однак ця реєстрація права власності на предмети іпотеки є незаконною і такою, що підлягає скасуванню, оскільки єдиним документом, який став підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки, є договір іпотеки. Жодних інших документів, які згідно з чинним законодавством є необхідними для здійснення реєстрації предмета іпотеки, нотаріус не досліджував.

Позивачі не отримували вимоги банку про усунення порушень, які відповідали б статті 35 Закону України «Про іпотеку», перед здійсненням реєстрації права власності на таке майно в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Позивачі не замовляли оцінки предмета іпотеки, не доручали її проведення будь-якій іншій особі, не отримували повідомлення про ціну майна, за якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність. Також із позивачами не погоджувалась ціна предмета іпотеки станом на дату набуття майна у власність.

Позивачі не погоджуються із сумою заборгованості, нарахованою відповідачем, та

вважають її неспівмірною з вартістю предмета іпотеки.

Спірний житловий будинок використовується позивачами як місце постійного проживання, а тому на нього не може бути примусово звернено стягнення на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Шевченківський районний суд м. Чернівців рішенням від 19 квітня 2023 року позов задовольнив. Визнав незаконним і скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 лютого 2021 року індексний номер 56770663, номер запису про право власності 40694376, згідно з яким 19 лютого 2021 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловою Н. В. було проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок з належними до нього господарськими спорудами, загальною площею 262,90 кв. м, житловою площею 81,50 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа-Банк». Визнав незаконним та скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56770814 від 23 лютого 2021 року, номер запису про право власності 40694540, згідно з яким приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловою Н. В. було проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,0600 га, кадастровий номер .16.001.0024, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, четвертий провулок Горіхівський, 17, за АТ «Альфа-Банк». Вирішив питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що банк не надав державному реєстратору документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя щодо погашення заборгованості та наміру звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього, а також доказів з інформацією про вартість майна. Державний реєстратор не перевірив відповідність наданих АТ «Альфа-Банк» документів вимогам закону, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням норм частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Короткий зміст рішення апеляційного суду

Чернівецький апеляційний суд постановою від 20 липня 2023 року апеляційну скаргу АТ «СЕНС БАНК» задовольнив. Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 19 квітня 2023 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив. Вирішив питання щодо розподілу судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що неотримання позивачами вимог про усунення порушень у зв`язку із закінченням терміну зберігання та у зв`язку відсутністю адресата не є відповідно до пункту 61 Порядку перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно. Визначений банком у вимозі розмір заборгованості не встановлює для боржника обов`язку сплатити саме цей розмір, адже в разі незгоди з розміром заборгованості боржник вправі захищати свої права, у тому числі у відповідній цивільній справі. Позивачі не надали доказів визнання недійсним звіту про незалежну оцінку про вартість майна в судовому порядку відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». З огляду на обов`язок державного реєстратора повернути заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі, витребувана судом першої інстанції реєстраційна справа може не містити всіх паперових документів, на підставі яких проводилась державна реєстрація права власності на предмет іпотеки.Площа житлового будинку, який був переданий в іпотеку, становить 262,90 кв. м, що унеможливлює застосування до вказаних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». За обставин, коли позивач не довів порушення його прав чи законних інтересів, суд не має права робити висновок про те, який спосіб захисту буде правомірним та ефективним, оскільки не існує права чи законного інтересу, який підлягає захисту судом.

Короткий зміст вимог касаційної скарги, її узагальнені аргументи

У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду 17 серпня 2023 року, адвокат Карпюк Ю. М. як представник ОСОБА_2 та ОСОБА_1 просить скасувати постанову Чернівецького апеляційного суду від 20 липня 2023 року і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Як на підставу касаційного оскарження судового рішення заявник посилається на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 квітня 2019 року у справі № 306/2053/16, від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 та постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 127/23288/18, від 21 квітня 2021 року у справах № 569/14618/13 та № 711/1100/20, від 21 червня 2023 року у справі № 644/4126/19; суд не дослідив зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; суд встановив обставини, що мать суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Касаційна скарга мотивована порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права і неправильним застосуванням норм матеріального права.

Апеляційний суд неправильно застосував статтю 35 Закону України «Про іпотеку» та не застосував пункт 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211, згідно з якими повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Також суд не застосував статті 10, 11, 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», адже в реєстраційній справі немає оцінки майна, яка замовлялася б належним суб`єктом, який вправі укладати договір про здійснення такої оцінки.

Суд неправильно застосував статтю 35 Закону України «Про іпотеку» разом із положеннями пункту 51 Порядку № 1127 у частині подання документів, на підставі яких здійснювалася реєстрація права власності на предмет іпотеки, а саме, довідки про розмір боргу, зміст якої суперечив змісту вимоги про усунення порушень, наданої відповідачем до суду.

Крім того, суд при з`ясуванні документів (їх копій), що залишаються в реєстраційні справі, а також визначення поняття «реєстраційна справа», а саме не застосував пункт 1 розділу VІІІ наказу Мінюсту від 18 листопада 2016 року № 3267/5 «Про затвердження порядку зберігання та формування реєстраційних справ», пункт 10 Порядку № 1127.

Незастосування статей 69, 70 СК України у сукупності із Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та неврахування висновків Великої Палати Верховного Суду призвело до неправильного вирішення справи.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 25 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

25 жовтня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 06 березня 2024 року справу призначено до судового

розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

08 лютого 2007 року між ОСОБА_2 і Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Укрсоцбанк», укладено договір № 28 про надання невідновлюваної кредитної лінії, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 43 000,00 євро, з кінцевим терміном до 04 лютого 2022 року.

На забезпечення належного виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 08 лютого 2007 року укладено іпотечний договір № 28, за умовами якого в іпотеку передано нерухоме майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 з належними до нього господарськими спорудами та земельну ділянку площею 0,0600 га, кадастровий номер .16.001.0024, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходяться на четвертому АДРЕСА_1 .

Відповідно до пунктів 2.4.3, 4.1 іпотечного договору в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 4.5 іпотечного договору визначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів, зокрема шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з пунктом 6.3 іпотечного договору всі повідомлення за цим договором будуть вважатися належними у разі, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень вважатиметься дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

20 травня 2008 року між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 укладено договір № 2 про зміну умов іпотечного договору, яким сторони узгодили, що загальна вартість предмета іпотеки становить 1 291 370,85 грн, що еквівалентно 165 000,00 євро.

У зв`язку з неналежним виконанням умов кредитного договору 29 липня 2020 року банк направив рекомендованими поштовими відправленнями на адреси позивачів письмові вимоги від 27 липня 2020 року про усунення порушень основного зобов`язання. Ці повідомлення не були отримані позивачами та повернулися з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

04 вересня 2020 року банк повторно направив рекомендованими поштовими відправленнями письмові вимоги від 02 вересня 2020 року про усунення порушень основного зобов`язання на адреси позивачів, які зазначені в іпотечному та кредитному договорах, та адреси їх проживання. Ці повідомлення не були вручені позивачам та повернулися з відмітками «за закінченням терміну зберігання» та «відсутній адресат».

Згідно зі звітом про незалежну оцінку вартості житлового будинку АДРЕСА_1 з належними до нього надвірними спорудами, який розташований на земельній ділянці 0,06 га на четвертому пров. Горіхівський в м. Чернівцях, від 21 лютого 2021 року № ВА210204-001 вартість житлового будинку з господарськими спорудами становить 2 658 182,00 грн; ринкова вартість земельної ділянки становить 671 562,00 грн.

Приватний нотаріус Козлова Н. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 лютого 2021 року, індексний номер 56770663, здійснила державну реєстрацію права власності на житловий будинок літ. «А», який складається з чотирьох кімнат загальною площею 262,90 кв. м, житловою площею 81,50 кв. м; криниця № 1, вигрібна яма 1, за АТ «Альфа-Банк» на підставі договору іпотеки.

Приватний нотаріус Козлова Н. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 23 лютого 2021 року, індексний номер 56770814, здійснила державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :16:001:0024, площею 0,06 га, на підставі договору іпотеки від 08 лютого 2007 року за АТ «Альфа-Банк».

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Верховний Суд, перевіривши правильність застосування судом норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно,

що є предметом іпотеки.

Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.

Щодо письмової вимоги про усунення порушень та належного надіслання такої вимоги

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Отже, у пункті 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з підпунктом 4.5.3 пункту 4.5 договору іпотеки іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

У пункті 6.3 договору іпотеки сторони погодили, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Аналіз пункту 6.2 іпотечного договору від 14 травня 2007 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.

Апеляційний суд встановив, що 29 липня 2020 року банк направив позивачам письмові вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 27 липня 2020 року рекомендованими поштовими відправленнями на адреси, які зазначені в іпотечному та кредитному договорах, та адреси проживання позивачів. Такі повідомлення не були вручені позивачам. Зокрема повідомлення, яке було направлено на адресу проживання позивачів повернулося з відміткою «за закінченням терміну зберігання» (а. с. 124-131, т. 1).

04 вересня 2020 року на адресу позивачів були повторно направлені письмові вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 02 вересня 2020 року рекомендованими поштовими відправленнями на адреси, які зазначені в іпотечному та кредитному договорах та адреси проживання позивачів. Такі повідомлення не були вручені позивачам та повернулися з відмітками за закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. Неотримання позивачами вимог про усунення порушень у зв`язку з закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата не є відповідно до пункту 61 Порядку в редакції на час виникнення спірних правовідносин перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.

Ураховуючи наведене, висновок апеляційного суду про помилковість висновку суду першої інстанції щодо неналежного направлення іпотекодавцям повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки є обґрунтованим.

Щодо розміру заборгованості, зазначеної у письмових вимогах про усунення порушень

Верховний Суд, погоджуючись з висновками апеляційного суду у справі № 715/1394/20, виснував, що повідомлення із зазначенням розміру заборгованості можуть бути визнані як докази (із наданням їм відповідної оцінки судом під час вирішення іншого спору), зокрема, щодо стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки тощо, при вирішенні яких суд зобов`язаний дати оцінку правильності нарахування такого боргу. На цей час визначений банком у вимозі розмір заборгованості не встановлює для боржника обов`язку сплатити саме такий її розмір, і в разі незгоди з ним боржник вправі захищати свої права, у тому числі у відповідній цивільній справі.

Отже з приводу наявних розбіжностей щодо суми заборгованості апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що розмір заборгованості не впливає на право іпотекодержателя реалізувати позасудовий спосіб захисту своїх прав.

Щодо оцінки майна

У частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У справі № 761/11601/19 Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 16 червня 2021 року зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) викладено однозначні правові висновки про те, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, викладено й у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.

Матеріали справи містять звіт про оцінку предмета іпотеки - житлового будинку та земельної ділянки від 21 лютого 2021 року № ВА210204-001, строк дії звіту - шість місяців, що свідчить про дотримання АТ «Альфа-Банк» вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачами зазначеного звіту, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку.

Встановивши, що банк провів оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, апеляційний суд також дійшов обґрунтованого висновку про дотримання банком норм щодо надання оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 607/19940/20.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII) (чинний на час здійснення спірної реєстрації), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без його згоди на відчуження.

Встановивши, що загальна площа житлового будинку, який був переданий в іпотеку, становить 262,90 кв. м, апеляційний суд правильно вказав, що до спірних правовідносин Закон № 1304-VII застосуванню не підлягає.

Щодо переліку документів, на підставі яких проводилась державна реєстрація права власності на предмет іпотеки

Згідно з абзацом третім частини другої статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, подані заявником для проведення реєстраційних дій в паперовій формі, підлягають поверненню такому заявнику. Заява, подана в паперовій формі, документ про сплату адміністративного збору, запити державного реєстратора в паперовій формі та документи, отримані із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року, за результатом проведення реєстраційних дій заявнику не повертаються та зберігаються державним реєстратором, яким проведено реєстраційну дію, протягом трьох років.

Відповідно до пункту 7 Порядку № 1127 (в редакції на час державної реєстрації права власності банку) для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Згідно з пунктом 24 Порядку № 1127 за результатами розгляду заяви державний реєстратор невідкладно повертає заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі (крім випадків, коли такі документи було повернуто заявнику під час прийняття заяви після виготовлення їх електронних копій шляхом сканування або коли такі документи відповідно до закону не повертаються заявнику), та за наявності бажання заявника отримати результати державної реєстрації прав у паперовій формі - видає витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав чи (у разі відмови у проведенні

державної реєстрації прав) рішення щодо відмови в державній реєстрації прав.

Апеляційний суд установив, що матеріали справи містять копії рекомендованих поштових відправлень, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога про усунення порушень основного зобов`язання та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата та за закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення; довідку іпотекодержателя від 17 лютого 2021 року, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Належних і допустимих доказів ненадання іпотекодержателем державному реєстратору всіх обов`язкових для подання документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, позивачі не надали.

Ухвалюючи рішення у справі, суд апеляційної інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню. Встановивши фактичні обставини справи, зокрема дотримання банком вимог закону при реєстрації права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують, зводяться до незгоди з ними та трактування норм матеріального права на власний розсуд.

Висновки судів у цій справі не суперечать висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду, що зазначені заявниками у касаційній скарзі.

Частиною першою статті 410 ЦПК України визначено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Ураховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а постанови апеляційного суду - без змін.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу адвоката Карпюк Юлії Миколаївни як представника ОСОБА_2 та ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Постанову Чернівецького апеляційного суду від 20 липня 2023 року залишити без змін.

Постанова Верховного Суду набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко

В. М. Коротун

М. Ю. Тітов