судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Ситнік О. М.
за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Акціонерного товариства «УкрСиббанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Еліна Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович, про визнання договорів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію прав і їх обтяжень, визнання права власності
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на постанову Київського апеляційного суду від 04 квітня 2023 року у складі колегії суддів Приходька К. П., Писаної Т. О., Журби С. О.
У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому просила:
- визнати недійсним договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, укладений 12 грудня 2011 року між Акціонерним товариством «УкрСиббанк» (далі - АТ «УкрСиббанк») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі - ТОВ «Кей-Колект») та договорів про внесення змін до нього, в частині відступлення АТ «УкрСиббанк» прав вимоги до ОСОБА_1 ;
- визнати недійсним договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, укладений 12 грудня 2011 року між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект», у частині переходу від АТ «УкрСиббанк» всіх прав первісного кредитора до нового кредитора - ТОВ «Кей-Колект», зокрема права вимоги за договором іпотеки від 30 жовтня 2006 року № 1363 та договором іпотеки від 09 лютого 2007 року № 2725;
- визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347 про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 36979021);
При цьому, 12 грудня 2011 року між банком та ТОВ «Кей-Колект» укладений договір факторингу № 1, відповідно до умов якого банк відступив ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за кредитними договорами та договорами іпотеки.
26 червня 2020 року вона дізналася, що згідно з відомостями, які містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, власником земельної ділянки, що була предметом іпотеки, є ТОВ «Кей-Колект» на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. від 28 листопада 2019 року з індексним номером 49907210, а також за ТОВ «Кей-Колект» на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347 зареєстровано право власності на житловий будинок, що знаходився на вказаній земельній ділянці.
Зазначала, що перехід права власності на земельну ділянку та житловий будинок є неправомірним, у зв`язку з чим рішення про державну реєстрацію прав підлягають скасуванню як такі, що суперечать вимогам закону та договорам іпотеки.
03 жовтня 2022 року рішенням Шевченківського районного суду міста Києва у задоволенні позову відмовлено.
Судове рішення мотивовано тим, що АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» під час укладення оспорюваних договорів дотрималися вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми вчинених правочинів, їх воля була спрямована на реальне настання правових наслідків, що обумовлені договорами. Доводи позивачки щодо визнання цих правочинів недійсними не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.
Суд зазначив, що ТОВ «Кей-Колект» у встановленому законом порядку, реалізовуючи своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки, подало декларацію про готовність об`єкта до експлуатації та отримало технічний паспорт об`єкта нерухомості, на підставі чого 18 червня 2020 року зареєструвало за собою право власності (крім земельної ділянки) й на житловий будинок, який був розташований на іпотечній земельній ділянці. Реєстрація права власності за ТОВ «Кей-Колект» на спірну земельну ділянку та житловий будинок відбулася внаслідок позасудового врегулювання на підставі умов укладених договорів іпотеки, у яких були передбачені застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, згоду на які надала безпосередньо й ОСОБА_1 , тобто відповідно до вимог частини першої статті 36 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (далі - Закон про іпотеку).
Відмовляючи у задоволенні вимоги ОСОБА_1 про визнання неправомірними та скасування рішень приватних нотаріусів про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на земельну ділянку та житловий будинок, суд першої інстанції керувався тим, що така вимога є необґрунтованою, а обставини для її задоволення не знайшли свого підтвердження. У зв`язку з цим суд визнав безпідставною вимогу про визнання за позивачкою права власності на спірні земельну ділянку та житловий будинок.
04 квітня 2023 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2022 року скасовано в оскаржуваній частині, позов частково задоволено.
Скасовано рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57760347 від 22 червня 2020 року, рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 499077210 від 28 листопада 2019 року.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Апеляційний суд керувався тим, що іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» до державного реєстратора не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону про іпотеку щодо надсилання боржнику повідомлення про порушення основного зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Суд зазначив, що матеріалами справи доведено, що договір про добровільну передачу предмета договору іпотеки не укладався позивачкою ні з банком, ні з правонаступником банку - ТОВ «Кей-Колект». Отже, іпотекодавець не давав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, що виключає можливість прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки. За таких обставин рішення державного реєстратора від 22 червня 2020 року за індексним номером 52760347 та від 28 листопада 2019 року за індексним номером 49907210 є такими, що суперечать вимогам Закону про іпотеку.
Апеляційний суд вказав, що відсутність оцінки нерухомого майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог частини четвертої статті 37 Закону про іпотеку стосовно процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Відсутність у реєстраційній справі відомостей про здійснення оцінки нерухомого майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки свідчить про порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Апеляційний суд виснував, що спірний житловий будинок не є предметом іпотеки, в договорах іпотеки відсутні будь-які відомості про розташування на земельній ділянці житлового будинку, відповідно відсутні підстави для звернення стягнення на житловий будинок.
Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання частково недійсними договорів про відступлення права вимоги та договорів про внесення до них зміни апеляційним судом не переглядалось.

У травні 2023 року ТОВ «Кей-Колект» подало до Верховного Суду касаційну скаргу напостанову Київського апеляційного суду від 04 квітня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постановах Верховного Суду від 27 квітня 2023 року у справі № 754/7034/20, від 09 червня 2021 року у справі № 372/2629/19.

Заявник зазначає, що висновок апеляційного суду про те, що ТОВ «Кей-Колект» не надано до державного реєстратора належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону про іпотеку, є помилковим, адже у матеріалах справи містяться докази надсилання іпотекодержателем належним чином на адреси боржника та іпотекодавця повідомлення про вимогу стосовно усунення порушень з повідомленням про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Позивачкою не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження обставин щодо відсутності оцінки майна на момент проведення реєстраційних дій.

Пунктом 1.8 договору іпотеки від 30 жовтня 2006 року № 1363 та пунктом 1.4 договору іпотеки від 09 лютого 2007 року № 2725 передбачено, що іпотека розповсюджується на всі приналежності предмета іпотеки та на всі невід`ємні від майна поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладання цього договору та виникнуть в майбутньому. Всі зроблені іпотекодавцем в період дії цього договору всілякого роду поліпшення, реконструкційні роботи, зміни, доробки, тощо автоматично стають предметом даного договору іпотеки - предметом іпотеки, і не потребують внесення змін до цього договору іпотеки. Отже, іпотека поширюється на житловий будинок, що збудований на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року касаційну скаргуТОВ «Кей-Колект» задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 04 квітня 2023 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Кей-Колект», АТ «УкрСиббанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В., приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін М. А., про визнання права власності скасовано та прийнято в цій частині нову постанову. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання права власності відмовлено.

Постанову Київського апеляційного суду від 04 квітня 2023 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішень про державну реєстрацію прав і їх обтяжень залишено без змін.

Постанова Верховного Суду в частині залишення без змін постанови апеляційного суду мотивована тим, що апеляційний суд, встановивши, що іпотекодержателем не дотримані вимоги статті 35 Закону про іпотеку щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, обґрунтовано виснував про те, що іпотекодержатель не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, що є підставою для скасування рішень про реєстрацію права власності на зазначене майно. Такі висновки мотивовані посиланням на те, що відповідно до копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, опису відправлення, вимоги про усунення порушень основного зобов`язання (вих. № 25/06/18/733369 від 25 червня 2018 року та № 25/06/18/733369/1 від 25 червня 2018 року), що були адресовані ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , зазначено, що це повідомлення позивач має отримати особисто, та в графі «розписка про одержання» виконано напис « ОСОБА_4 » отримано 27 червня 2018 року. Позивач заперечувала факт отримання будь-яких вимог стосовно виконання зобов`язань за кредитним договором, а також вимогу про усунення порушень основного зобов`язання. Окрім цього, на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу, відсутній особистий підпис позивача, а проставлений напис « ОСОБА_4 » в рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення із позначкою «Особисто». ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на момент надсилання вимоги про усунення порушень основного зобов`язання проживали за адресою: АДРЕСА_1 , про що було відомо іпотекодержателю. Разом з цим, вимога про усунення порушень основного зобов`язання була надіслана за адресою: квартира АДРЕСА_2 . Поштове відправлення з вимогами про усунення порушень основного зобов`язання (вих. № 25/06/18/733369 від 25 червня 2018 року та № 25/06/18/733369/1 від 25 червня 2018 року) містять інформацію про адресу, на яку воно було відправлено, яка не співпадає із адресою позивача, та відсутні докази отримання цього повідомлення самим позивачем або іншими особами, які мешкають з ними в одній квартирі.

Додатково Верховний Суд зазначив, що суд апеляційної інстанції обґрунтовано виснував про порушення іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, оскільки і законом, і договором визначена необхідність встановлення вартості предмета іпотеки саме на момент переходу права власності на предмет іпотеки на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності. ТОВ «Кей-Колект» не доведено належними та допустимими доказами те, що оцінка предмета іпотеки на момент переходу права власності проводилась, та те, що реєстратору було надано всі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, а саме докази проведення оцінки нерухомого майна.

З такими висновками колегії суддів не погоджуюся, тому відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) висловлюю окрему думку.

Згідно зі статтею 15 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Відповідно до статті 1 Закону про іпотеку (в редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону про іпотеку в редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки).

За приписами частини першої статті 35 Закону про іпотеку (в редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону про іпотеку (в редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону про іпотеку передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Частиною першою статті 2 Закону про реєстрацію прав (тут і далі в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону про реєстрацію прав визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону про реєстрацію прав державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону про реєстрацію прав перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), у редакції на момент прийняття рішення нотаріуса від 28 листопада 2019 року про перереєстрацію власності на іпотечну земельну ділянку, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження

№ 11-474апп19), 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження

№ 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом про іпотеку.

Якщо у законі і договорі по-різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом(висновки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

Відповідно до пункту 4.2 договорів іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

У випадках, зазначених у пунктах 2.1.1-2.1.2 (невиконання умов кредитних та/або іпотечних договорів) цього договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене відповідно до статті 35 Закону про іпотеку (пункт 4.3 договорів іпотеки).

У разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених у повідомленні, про яке йдеться в пункті 4.3, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.4 договорів іпотеки).

Звернення стягнення на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 договорів іпотеки та відповідно до статті 36 Закону про іпотеку (пункт 4.6 договорів іпотеки).

У разі настання обставин, зазначених у пункті 4.1 договорів іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за кредитним договоромздійснюється у порядку, передбаченому статтею 37 Закону про іпотеку (пункт 5.1 договорів іпотеки).

У договорах іпотеки не конкретизовано, яку редакцію Закону про іпотеку необхідно застосовувати при зверненні стягнення на предмет іпотеки у порядку пункту 5.1 договорів іпотеки.

У зв`язку із вказівкою на настання у майбутньому обставин невиконання умов кредитних та/або іпотечних договорів, що дають підстави звернути стягнення на предмет іпотеки, необхідно зазначити, що сторони обумовили межі дій іпотекодержателя положеннями Закону про іпотеку, які діятимуть на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки розпочалося у червні 2019 року надсиланням вимоги про усунення порушень кредитних договорів, тому Закон про іпотеку у відповідній редакції застосовний до вирішення спору у частині порядку задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки.

У разі застосування передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абзац 2 частини третьої статті 36 Закону про іпотеку) право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в пункті 5.1 договорів іпотеки (пункт 5.3 договорів іпотеки).

Договірні положення узгоджуються з вимогами статті 35 Закону про іпотеку та пункту 61 Порядку у редакції на дату звернення стягнення на предмет іпотеки й дають підстави для висновку, що реєстратор перед здійсненням відповідних процедур мав отримати документ, який підтверджує факт отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), на яку посилається заявник у касаційній скарзі, зазначено, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону про іпотеку іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону про іпотеку щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Висновки апеляційного суду про те, що ОСОБА_1 не отримала вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, мають характер припущень.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях(частина шоста статті 81 ЦПК України).

Адреса іпотекодавця у договорах зазначена: АДРЕСА_3 .

Додатково суди встановили, що ОСОБА_1 на момент надсилання вимоги про усунення порушень основного зобов`язання проживала за адресою: АДРЕСА_1 , та зазначили, що про це було відомо іпотекодержателю.

Суд першої інстанції встановив, що банком було направлено цінними листами повідомлення-вимогу від 25 червня 2018 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитними договорами з попередженням про наслідки невиконання на усі (вісім) відомі іпотекодержателю адреси іпотекодавця, у тому числі на адреси: АДРЕСА_3 ; АДРЕСА_1 (т. 2, а. с. 44).

Належним дотриманням процедури повідомлення боржника про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Іншої, погодженої сторонами договорів іпотеки та відмінної від вказаних у списку згрупованих поштових відправлень, адреси іпотекодавця суд не встановив.

Таким чином, іпотекодержатель дотримався порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, тому діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка не спростована іпотекодавцем, а, отже, іпотекодержатель набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Крім того, відповідно до копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вимога про усунення порушень основного зобов`язання (вих. № 25/06/18/733369/1 від 25 червня 2018 року), адресована ОСОБА_1 , отримана 27 червня 2018 року особою за підписом ОСОБА_4 за однією з адрес іпотекодавця: АДРЕСА_4 .

Суд апеляційної інстанції помилково виснував, що іпотекодержателем не дотримані вимоги статті 35 Закону про іпотеку щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Стосовно оцінки предмета іпотеки необхідно зазначити таке.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону про іпотеку (як в редакції на момент укладення договорів, так і на момент направлення вимоги про усунення порушень кредитних договорів) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) сформульовано висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Акцентовано увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

Зокрема, у наведених справах Велика Палата Верховного Суду зазначала, що у наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону про реєстрацію прав та статті 37 Закону про іпотеку порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

У цій справі суд апеляційної інстанції керувався тим, що матеріали справи не містять доказів того, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки, а тому державним реєстратором не були дотримані положення статті 37 Закону про іпотеку.

Згідно з частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (стаття 76 ЦПК України).

Частиною першою статті 77 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Згідно з частиною другою статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

У разі неподання письмових, речових чи електронних доказів, що витребувані судом, без поважних причин або без повідомлення причин їх неподання суд може постановити ухвалу про тимчасове вилучення цих доказів державним виконавцем для дослідження судом. Ухвала про тимчасове вилучення доказів для дослідження судом є виконавчим документом, підлягає негайному виконанню та має відповідати вимогам до виконавчого документа, встановленим законом (частини перша, третя статті 146 ЦПК України).

02 березня 2021 року ухвалою Шевченківського районногосуду м. Києвазадоволено клопотання представника позивачки ОСОБА_1 про витребування доказів.

Зобов`язано приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьову Д. В. у строк до 02 квітня 2020 року направити на адресу Шевченківського районного суду міста Києва належним чином завірені копії документів щодо проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Кей-Колект», внаслідок чого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відповідний запис 36979021.

Зобов`язано приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. у строк до 02 квітня 2020 року направити на адресу Шевченківського районного суду міста Києва належним чином завірені копії документів щодо проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 0:91:122:0043, площею 0,1 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Кей-Колект», внаслідок чого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відповідний запис 34358349.

Вимоги ухвали Шевченківського районногосуду м. Києва від 02 березня 2021 року нотаріусами виконано не було.

Позивачка ОСОБА_1 не просила суд вжити заходи процесуального примусу шляхом тимчасового вилучення доказів для дослідження судом (стаття 146 ЦПК України), у підготовчому засіданні 21 червня 2022 року представник позивачки вважав можливим закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті (т. 2, а. с. 156).

Таким чином, позивачка не довела доказами, що оцінка предметаіпотеки на момент переходу права власності не проводилась та що реєстратору не було надано всіх необхідних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, а саме доказів проведення оцінки нерухомого майна.

Висновки апеляційного суду про те, що державний реєстратор не дотримався вимог статті 37 Закону про іпотеку, не ґрунтуються на встановлених у порядку доказування обставинах.

ОСОБА_1 не позбавлена можливості (у випадку порушення прав іпотекодавця) пред`явити позов про відшкодування різниці вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Помилковими є також висновки апеляційного суду про те, що спірний житловий будинок не є предметом іпотеки, що в договорах іпотеки відсутні будь-які відомості про розташування на земельній ділянці житлового будинку та що відсутні підстави для звернення стягнення на житловий будинок.

Відповідно до частин другої та четвертої статті 5 Закону про іпотеку (у редакції на момент укладення договорів) предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Згідно із частиною шостою статті 6 Закону про іпотеку (у редакції на момент укладення договорів іпотеки) об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц (провадження № 61-28728 сво18), на яку посилається заявник у касаційній скарзі, зазначено, що учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір, могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду зауважила, що законодавець змінив підхід до правового регулювання спірного питання та Законом України від 03 липня 2018 року № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» статтю 5 Закону про іпотеку доповнив частиною п`ятою такого змісту: «У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору».

У пунктах 1, 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 03 липня 2018 року № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» встановлено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Цей Закон застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону про іпотеку, що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону.

Пунктом 1.8 договору іпотеки від 30 жовтня 2006 року № 1363 та пунктом 1.4 договору іпотеки від 09 лютого 2007 року № 2725 передбачено, що іпотека розповсюджується на всі приналежності предмета іпотеки та на всі невід`ємні від майна поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладання цього договору та виникнуть в майбутньому. Всі зроблені іпотекодавцем в період дії цього договору всілякого роду поліпшення, реконструкційні роботи, зміни, доробки, тощо автоматично стають предметом даного договору іпотеки - предметом іпотеки, і не потребують внесення змін до цього договору іпотеки.

Отже, іпотека поширюється на спірний житловий будинок, що на момент укладення іпотечних договорів був об`єктом незавершеного будівництва та збудований на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки.

Вважаю, що суд апеляційної інстанції задовольнив позов про скасування рішень державного реєстратора від 22 червня 2020 року та від 28 листопада 2019 року внаслідок неправильного застосування норм матеріального права і з порушенням норм процесуального права, помилково скасував ухвалене в цій частині згідно закону рішення суду першої інстанції, тому це рішення суду необхідно було залишити в силі із скасуванням постанови апеляційного суду.

Суддя О. М. Ситнік