Справа № 484/1308/24
Провадження № 2/484/700/24
Рішення

іменем України

18.04.2024 року м. Первомайськ

Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого судді Максютенко О.А.

секретаря судового засідання Завірюхи В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Первомайську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник, адвокат Бем Ю.Ю. до Фермерського господарства «МТД» про розірвання договору оренди землі

встановив

07.03.2024 року позивач звернувся до суду із позовом до Фермерського господарства «МТД» про розірвання договорів оренди землі від 05.07.2016 року кадастровий номер земельної ділянки :01:000:0034 укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Первомайське», та зареєстрованого в ДРРП 22.09.2016 року за № 16853072 та від 15.07.2016 року кадастровий номер земельної ділянки :01:000:0055 зареєстрованого в ДРРП 22.09.2016 року за № 16852748.

Свої вимоги мотивував наступним.

Позивач відповідно до договору дарування від 06.06.2023 року укладеного з ОСОБА_1 є власницею земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0034, загальною площею 1.3151 га та :01:000:0055, загальною площею 4.88 га.

Зазначені земельні ділянки перебувають в оренді у відповідача на підставі договорів оренди землі від 05.05.2016 року, зазначені договори оренди зареєстровані 22.09.2016 року за № 16853072 та № 16852748 та знаходяться в межах території Романобалківської сільської ради.

Відповідно до умов договорів розділу «Орендна плата» орендна плата сплачується у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, або у вигляді натуральної оплати. Орендар сплачує орендну плату протягом дії договору, але не пізніше, як у строк до 1 грудня щороку.

За зверненням до відповідача щодо отримання копій розрахункових документів щодо виплати орендної плати відповідно до спірних договорів, позивач отримав відповідь, що з позивачем ФГ «МТД» договорів оренди не укладало.

Позивач вважає, що відповідач порушував умови договору в частині своєчасної сплати орендної плати.

Так, ФГ «МТД» орендну плату за користування землею орендодавцеві на час звернення до суду не виплатило, що на переконання позивача свідчить про систематичність цього порушення, а відтак є підставою для розірвання договору оренди землі.

Крім іншого, позивач просив стягнути судові витрати по справі та витрати на правову допомогу в сумі 20 тис.грн.

08.03.2024 року ухвалою суду у справі відкрито провадження, справу призначено у порядку спрощеного позовного провадження, без повідомлення (виклику) учасників справи.

Представник відповідача на адресу суду надав відзив на позовну заяву, де просив відмовити в задоволенні позову. В обгрунтування відзиву зазначено, що на адресу фермерського господарства надійшов адвокатський запит №26 від 29.11.2023 року щодо отримання документів про виплату орендної плати відповідно до договору оренди землі від 05.07.2016 року, кадастровий номер :01:000:0034, зареєстрований в ДРРП 22.09.2016 року за №16853072 та отримання копії розрахункових документів про виплату орендної плати відповідно до договору оренди землі від 05.07.2016 року, кадастровий номер :01:000:0055, зареєстрований в ДРРП 22.09.2016 року за №16852748. За даними обліку ФГ «МТД» не міститься інформації щодо укладених договорів оренди земельних ділянок з позивачем, відсутні будь-які листи, інформації щодо намірів укладання договорів оренди. У відповідь на вказаний адвокатський запит було повідомлено, що ФГ «МТД» не має договірних відносин з ОСОБА_1 . В той же час, вказаний адвокатський запит не містив жодного правовстановлюючого документу, який би свідчив про наявність у позивача права власності на вказані земельні ділянки.

01.08.2004 р. між ФГ «МТД» (Орендар) та ОСОБА_2 (Орендодавець) укладено договір оренди землі площею 6,2 га., строком на 15 років. Договір зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Романобалківській сідьській раді 01.11.2006 р. за №61. Орендна плата за договором визначена в розмірі 1260 грн. або 1 т. пшениці, 1,5 т. фуражного зерна, 100 кг. соняшника в рік. 15.05.2013 р. на прохання ОСОБА_2 , ФГ «МТД» здійснило виплату орендної плати за періоди, строк сплати яких ще не настав. Орендна плат була виплачена в розмірі 90 000 (дев`яносто тисяч) грн., що підтверджується видатковим касовим ордером №102 від 15.05.2013 р. та має всі реквізити первинного документу, в тому числі підпис одержувача коштів, а саме ОСОБА_2 . Відповідна касова операція відображена в касовій книзі за 15.05.2013 р. (витяг касової книги додається).У зв`язку зі змінами ведення обліку земель (починаючи з 2013 р.), виникла необхідність у виготовленні проектної документації на землю та реєстрацію в Державному земельному кадастрі. Після такої реєстрації земельним ділянкам було присвоєно кадастрові номери, зокрема :01:000:0034 площею 1,32 га та :01:000:0055 площею 4,88 га. Після реєстрації вказаних земельних ділянок в ДЗК, сторони дійшли згоди привести у відповідність існуючі орендні договірні відносини шляхом укладання нових договорів.

Так, 05.07.2016 р. між ФГ «МТД» (Орендар) та ОСОБА_2 (Орендодавець) укладено договір оренд землі :01:000:0034 площею 1,3151 га строком на 49 років з орендною платою в розмірі 3% річних від грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 5025 грн. 81 коп.

05.07.2016 р. між ФГ «МТД» (Орендар) та ОСОБА_2 (Орендодавець) укладено договір оренд землі 0:01:000:0055 площею 4,88 строком на 49 років з орендною платою в розмірі 3% річних від грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 18668 грн. 24 коп. (копія договору наявна в матеріалах справи). Тобто, об`єктами оренди укладених 05.07.2016 р. договорів оренди землі є земельні ділянки, які є об`єктом оренди згідно Договору зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Романобалківській сідьській раді 01.11.2006 р. за №61, що підтверджується листом ГУ Дергеокадастру у Миколаївській області від 10.04.2024 р. №965/0/22-23.

Враховуючи, що 15.03.2013 р. ОСОБА_2 отримала орендну плату за земелні ділянки, :01:000:0034 площею 1,32 га та :01:000:0055 площею 4,88 га, за період, строк сплати якого не настав, за Договором оренди зареєстрованого 01.11.2006 р. за №61 станом на 25.09.2016 р., виникла переплата з орендної плати в сумі 86 340 грн.

25.09.2016 між ФГ «МТД» та ОСОБА_2 складено акт про зарахування надмірно виплаченої орендної плати за договором оренди землі від 01.08.2004 р. в рахунок орендної плати за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16852748 та договором оренди землі, зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16853072. Так, відповідно вказаного акту, ОСОБА_2 визнає, що ФГ «МТД» надмірно сплатила орендну плату за землю за договором оренди землі від 01.08.2004 року, зареєстрованого у Книзі від 01.11.2006 року за №61, в розмірі 86 340,00 грн., та що вона підлягає поверненню ФГ «МТД». Відповідно до п. 2 цього акту, Сторони дійшли згоди про зарахування надмірно сплаченої орендної плати в розмірі 86 340,00 грн. в рахунок орендної плати: - за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16852748 в сумі 68 076,00 грн.; - за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16853072 в сумі 18 264, 00 грн., що в сукупності становить 86 340,00 грн. та повністю припиняє зобов`язання ОСОБА_2 повернути надмірно виплачену орендну плату. Відповідно до п. 3 акту, сторони визнали, що зобов`язання ФГ «МТД» в частині виплати орендної плати за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16852748 в період з 2016 року по 2054 рік виконано в повному обсязі. Відповідно до п. 3 акту, сторони визнали, що зобов`язання ФГ «МТД» в частині виплати орендної плати за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16853072 в період з 2016 року по 2054 рік виконано в повному обсязі.

Видатковий касовий ордер, акт зарахування стали підставою для відображення наявних договірних відносин з ОСОБА_2 в регістрах бухгалтерського обліку, зокрема по субрахунку «6856» - "Розрахунки з іншими кредиторами" Плану рахунків бухгалтерського обліку. Вказані обставини на думку представника відповідача спростовують систематичність несплати орендної плати зі сторони ФГ «МТД», оскільки зобов`язання за договорами оренди землі від 05.07.2016 року, щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0034 та від 05.07.2016 року, щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0055 виконано в повному обсязі за 2023 р., в тому числі за період, строк сплати якого ще не настав.

Крім того, зазначено що до моменту подання позовної заяви, ОСОБА_1 жодного разу не зверталась до фермерського господарства з повідомленням про перехід права власності на земельні ділянки, що перебувають у користуванні відповідача. Хоча, з додатків до позовної заяви стало відомо, що відповідно до Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами: :01:000:0034 та :01:000:0055. Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав) 06.06.2023 року. Тобто, з моменту набуття права власності 06.06.2023 року до моменту звернення з позовною заявою 29.02.2024 року сплинуло майже 9 місяців, що свідчить про те, що новим власником порушено вимоги ч. 3 ст. 148-1 ЗК України. ОСОБА_1 , яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: - кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; - найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; - місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; - платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Дана норма закону була порушена позивачем, що унеможливило врегулювання орендних відносин, які виникли у фермерського господарства з попереднім власником. Вищевикладене свідчить про безпідставність позовних вимог з причин системного порушення виплати орендної плати. Право на отримання орендної плати у ОСОБА_1 виникло в 2023 року. Надмірно сплативши ОСОБА_2 оренду плату ФГ «МТД» обґрунтовано сподівалося на добросовісність поведінки орендодавця.

Позивач та її представник про розгляд справи повідомлені належним чином, копію відзиву отримали.

Дослідивши письмові матеріали справи, суд дійшов таких висновків.

З матеріалів справи вбачається, та, судом встановлено, що 05.07.2016 р. між ФГ «МТД» (Орендар) та ОСОБА_2 (Орендодавець) укладено договір оренд землі :01:000:0034 площею 1,3151 га строком на 49 років з орендною платою в розмірі 3% річних від грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 5025 грн. 81 коп.

05.07.2016 р. між ФГ «МТД» (Орендар) та ОСОБА_2 (Орендодавець) укладено договір оренд землі 0:01:000:0055 площею 4,88 га строком на 49 років з орендною платою в розмірі 3% річних від грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 18668 грн. 24 коп.

З інформації Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку суб`єктом права власності на земельні ділянки кадастровий номер :01:000:0034 площею 1,3151 га та кадастровий номер 0:01:000:0055 площею 4,88 га є ОСОБА_1 з 06.06.2023 року. Орган, що здійснив державну реєстрацію є Первомайський районний нотаріальний округ.

Право оренди вказаних земельних ділянок зареєстровано 22.09.2016 року за № 16852748 та №16853072 Первомайською районною державною адміністрацією за Фермерським господарством «МТД».

Умови договорів є ідентичними.

Відповідно до умов розділу «Орендна плата» договорів «Орендна плата сплачується орендарем щорічно у грошовій формі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, або у вигляді натуральної оплат: - 1000 кг пшениці, 1800 кг фуражного зерна, 150 кг соняшника, оранка присадибної ділянки, ритуальні послуги». Строк дії договору 49 років.

25.09.2016 року ОСОБА_2 уклала з відповідачем акт про зарахування надмірно виплаченої орендної плати за договором оренди землі від 01.08.2004 року в рахунок орендної плати за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за № 16852748 та договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за № 16853072. Відповідно до вказаного акту сторони дійшли згоди про зарахування надмірно сплаченої орендної плати в розмірі 86 340,00 грн. в рахунок орендної плати: - за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16852748 в сумі 68 076,00 грн та за договором оренди землі зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав від 22.09.2016 року за №16853072 в сумі 18 264, 00 грн., що в сукупності становить 86 340,00 грн. Сторони визнали, що зобов`язання ФГ «МТД» в частині виплати орендної плати за спірними договорами оренди землі від 22.09.2016 року за №16852748 та №16853072 в період з 2016 року по 2054 рік виконано в повному обсязі.

Положеннями ст.ст. 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» передбачені права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендодавець зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди законодавству.

Відповідно до положень статті 22 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Суд вважає, що сплата орендарем орендної плати наперед не суперечить ні умовам договору оренди, який не містить з цього приводу заборони, ні актам цивільного законодавства ст.ст. 531,762 ЦК, ст. 93 ЗК, ст. 21 Закону України «Про оренду землі».

Отримання орендарем - попереднім власником ОСОБА_2 орендної плати за спірні земельні ділянки наперед за весь період строку дії договорів оренди не є предметом розгляду даної справи, тому суд не вдається до оцінки даних фактів.

Позивач зазначає на підставу розірвання договорів оренди, як на систематичну несплату орендної плати, однак не зазначає періоду такої систематичності та сум несплати.

Позивач зазначає, що на підставі договору дарування від 06.06.2023 року стала власницею спірних земельних ділянок, однак копію вказаного договору суду не надала.

Відповідно до частин першої, третьої статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Відповідно до ст. 613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.

Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора (ч.4 ст.612 ЦК України).

Таким чином, підставою для звільнення боржника від відповідальності за прострочення виконання свого обов`язку є не вчинення кредитором таких дій, до вчинення яких боржник був позбавлений можливості виконати своє зобов`язання.

Позивачем, в порушення ст.81 ЦПК України, не надано належних доказів на підтвердження обставини викладених в позові.

Не містять жодних таких доказів і матеріали справи, а у відповідно до ч.6 ст.81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися лише на припущеннях.

Матеріали справи містять відповідь відповідача від 22.12.2023 року, де адвокат в інтересах ФГ «МТД» звертається до адвоката позивача Бем Ю.Ю. з проханням надати належним чином завірені копії документів, які підтверджують право власності ОСОБА_1 на спірні земельні ділянки.

Таким чином, суд приходить до висновку, що неповідомлення орендодавцем про свої права на майно і не надання орендодавцем необхідних платіжних реквізитів для виплати йому орендної плати, позбавляє орендаря можливості належним чином виконати своє зобов`язання за договором оренди, зокрема, сплатити орендну плату у встановлений договором строк. За відсутності у орендаря даних про нового власника земельної ділянки, він не має фактичної можливості сплатити йому орендну плату, отже, не несе відповідальність за невиконання зобов`язання щодо її сплати.

З огляду на відсутність доказів, які підтверджували б факт виконання позивачем законодавчо визначеного обов`язку, передбаченого ч.3 ст.148-1 ЗК України, враховуючи, що відповідач заперечує факт повідомлення орендаря про зміну власника спірної земельної ділянки і надання ним даних щодо платіжних реквізитів, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити, оскільки затримка зі сплати орендної плати зумовлена діями орендодавця, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати.

При цьому, суд вважає, що позивач, в силу положень статі 148-1 ЗК України, хоч і набув право на отримання орендної плати, проте не надав суду доказів про звернення його до відповідача з приводу сплати оренди та відмови в його сплаті, тому вимоги про позивача є передчасними, оскільки судовому захисту підлягає порушене право позивача. Натомість доказів порушення своїх прав позивачем суду не надано. У випадку відмови відповідача у сплаті орендної плати, позивач має право звернутися до суду за захистом своїх прав.

Відповідно до положень ст. 141 ЦПК України судовий збір та витрати на правову допомогу не підлягають стягнення з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 10-13, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, суд

ухвалив

у задоволенні позову ОСОБА_1 до Фермерського господарства «МТД» про розірвання договорів оренди землі від 05.07.2016 року кадастровий номер земельної ділянки :01:000:0034 укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Первомайське», та зареєстрованого в ДРРП 22.09.2016 року за № 16853072 та від 15.07.2016 року кадастровий номер земельної ділянки :01:000:0055 зареєстрованого в ДРРП 22.09.2016 року за № 16852748 - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Відомості про учасників справи:

позивачка - ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 .

відповідач: - Фермерське господарство "МТД", місце знаходження: вул. Центральна, буд. 31, с. Романова Балка, Первомайський район, Миколаївська область, 55270, .

Повне судове рішення складено 25.04.2024 року.

Суддя: