КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/824/952/2024 Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 квітня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Голуб С.А.,

суддів: Слюсар Т.А., Таргоній Д.О.

за участю секретаря судового засідання - Гаврилко Д.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 жовтня 2023 року у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фаворит» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: Департамент з питань державного архітектурного-будівельного контролю міста Києва, приватний нотаріус Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач Орислава Романівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Руслан Олегович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом зобов`язання вчинити певні дії,

в с т а н о в и в:

У серпні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фаворит» (далі - ОСББ «Фаворит») звернулося до суду з вказаним вище позовом, посилаючись на те, що забезпечує на своєму балансі житловий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 а також підземно-наземний паркінг (гараж) за адресою: АДРЕСА_1 . У 2018 році при проведені інвентаризації справ, у тому числі формування переліку місць загального користування, які передбачені проектом будівництва, виявлено у підземно-наземному паркінгу невідоме приміщення під № НОМЕР_1 , право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1 , який набув його за укладеним з ОСОБА_2 договором купівлі-продажу від 13 липня 2018 року.

Оскільки приміщенняНОМЕР_5 за технічною документацією є трансформаторною підстанцією, електротехнічною частиною, де проходить розв`язка кабелів електроенергії всього житлового комплексу та паркінгу, знаходиться щитова вимірювання технологічних параметрів та кабельні приміщення, технічний коридор, враховуючи, що вказане приміщення збудоване відповідачами самочинно без будь-яких дозвільних документів, чим порушено права інших співвласників та створено перешкоди у вільному доступі та користуванні належної їм на праві спільної власності кабельним, щитовим приміщенням - трансформаторна підстанція, електротехнічна частина, ОСББ «Фаворит» уточнивши позовні вимоги просило суд:

- скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округуШвеця Р.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41650401 від 18 червня 2018 року про державну реєстрацію права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1 , площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з номером запису про право власності: 26661238, зареєстроване 13 червня 2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме гаражного боксу № НОМЕР_1 , площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), укладений 13 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О.Р., реєстровий номер 910;

- скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О.Р. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 42043160 від 13 липня 2018 року про державну реєстрацію права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1 , площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (номер об`єкта нерухомого майна: 000) за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номером запису про право власності: 27026192, від 13 липня 2018 року на підставі договору купівлі-продажу від 13 липня 2018 року № 910;

- зобов`язати ОСОБА_1 та ОСОБА_2 усунути ОСББ «Фаворит» перешкоди в користуванні власністю, привести «Трансформаторну підстанцію. Електротехнічну частину» у відповідність до технічних характеристик «Робочих креслень. Альбом 2. Трансформаторна підстанція. Електротехнічна частина» підземно-наземного паркінгу (гаражу) за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом демонтажу самовільно зведеної огорожі/ролет гаражного боксу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , яка відокремлює підземно-надземний паркінг та коридор з «Трансформаторною підстанцією. Електротехнічною частиною» за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 02 жовтня 2023 року позов задоволено у повному обсязі та вирішено питання розподілу судових витрат.

Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, відповідач ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Рибченка О.Г. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати з мотивів неповного з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, які суд визнав встановленими, неправильного застосування норм матеріального й порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що суд першої інстанції оскаржуване рішення мотивував у тому числі і тим, що приміщення, в якому розташований гаражний бокс № НОМЕР_1 , є технічно-допоміжним приміщенням.

На спростування даного твердження ОСОБА_1 до матеріалів справи були долучені фотографії комунікацій, які проходять через гаражний бокс № НОМЕР_1 , з яких вбачається, що всі комунікації проходять через гаражний бокс № НОМЕР_1 транзитом, жодних запірних арматур транзитних комунікацій чи з`єднувальних вузлів у гаражному боксі № НОМЕР_1 не розташовано.

Незважаючи на те, що підземно-наземний паркінг № НОМЕР_2 , за твердженням самого же представника позивача, не є складовою частиною багатоквартирних жилих будинків № 12-Є та 12-Ж, співвласниками яких було створене ОСББ «Фаворит», а є окремою нежилою спорудою з власною поштовою адресою, в якій розташовані у тому числі офісні приміщення забудовника даної будівлі - ЗАТ «МЖК «Оболонь», ОСОБА_1 з ціллю з`ясування питання чи забезпечує приміщення гаражного боксу № НОМЕР_1 експлуатацію жилих будинків №№ НОМЕР_3 -Є, 12-Ж та підземно-наземного паркінгу № НОМЕР_2 , було заявлене клопотання від 28 лютого 2021 року про призначення у даній справі № 756/10964/19 судової будівельно-технічної експертизи, на вирішення якої він просив суд поставити наступні запитання:

чи розташовані у гаражному боксі № НОМЕР_1 у підземно-наземному паркінгу АДРЕСА_2 технічне обладнання (запірна арматура, прилади обліку) внутрішньобудинкових комунікацій по тепло-, водо-, енерго- забезпеченню житлових будівель №№ 12-Є, 12-Ж та підземно-наземного паркінгу № НОМЕР_2 ;

чи можлива експлуатація житлових будівель №№ 12-Є, 12-Ж та підземно-наземного паркінгу НОМЕР_4 без доступу до технічного обладнання (запірної арматури, приладів обліку) комунікацій, які проходять через гаражний бокс № НОМЕР_1 , який розташований у будівлі АДРЕСА_2 .

Однак, судом першої інстанції у задоволенні даного клопотання було відмовлено.

Вищенаведені питання, які були запропоновані відповідачем на вирішення судової будівельно-технічної експертизи, залишились не з`ясованими, у зв`язку з чим факт відсутності у гаражному боксі № НОМЕР_1 будь-якого технічного обладнання (запірної арматури, приладів обліку, тощо) підтверджується виключно представленими ОСОБА_1 фотографіями гаражного боксу № НОМЕР_1 , що, у свою чергу, спростовує твердження позивача про порушення його прав на забезпечення обслуговування підземно-наземного паркінгу НОМЕР_4.

Позивачем не було доведено суду першої інстанції належними та допустимими доказами факт того, що ОСОБА_1 було відмовлено позивачу, як обслуговуючій підземно-наземний паркінг організації, у доступі до належного йому на праві власності гаражного боксу № НОМЕР_1 з ціллю ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, тощо.

Також в доводах апеляційної скарги зазначає, що з 208 гаражних боксів, які розташовані у підземно-наземному паркінгу № НОМЕР_2 , співвласники ОСББ «Фаворит», які мешкають у жилих будинках АДРЕСА_3 , мають у власності 111 гаражних боксів, 97 гаражних боксів на праві власності належать мешканцям інших жилих будинків, які не є співвласниками ОСББ «Фаворит».

На доведення того, що підземно-наземний паркінг № НОМЕР_2 , в якому розташований офіс забудовника даної будівлі - ЗАТ «МЖК «Оболонь», не є власністю співвласників ОСББ «Фаворит», відповідачем до матеріалів даної справи була долучена низка доказів, яким суд належної оцінки не надав.

Таким чином, вбачається помилковою мотивація суду першої інстанції, що ОСББ «Фаворит» даний позов був поданий виходячи з приписів статті 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» на захист прав спільної сумісної власності співвласників ОСББ «Фаворит». Матеріалами справи підтверджено, що ОСББ «Фаворит» не є належним позивачем із заявленим предметом позовних вимог у даній справі, а належним позивачем із заявленим предметом позовних вимог мав би бути власник даної нежилої будівлі - ЗАТ «МЖК «Оболонь».

ОСОБА_1 вказує, що право оспорювання у судовому порядку легітимності набуття інвестором будівництва нерухомого майна права власності на об`єкт інвестування та оспорювати право власності добросовісного набувача нерухомого майна належить особі, яка вважає саме себе власником спірного об`єкта нерухомого манна або особі, якій законом надане право представляти інтереси власника нерухомого майна.

ОСББ «Фаворит», як обслуговуюча підземно-наземний паркінг НОМЕР_4 організація і як колективний споживач забезпечує надання власникам гаражних боксів відповідних комунальних та інших послуг (охорона, тощо), ані законодавством України, ані власником даної нежилої будівлі - ТОВ «МЖК «Оболонь», не уповноважена оспорювати факт набуття інвестором будівництва та/або добросовісним набувачем права власності на нерухоме майно.

Враховуючи визначені позивачем у позовній заяві обґрунтування порушення прав позивача неможливістю обслуговування обладнання, яке нібито розташоване у гаражному боксі № НОМЕР_1 , з урахуванням зобов`язань споживача комунальних послуг, які передбачені у пункті 7 частини другої статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (допуск споживачем управителя багатоквартирного будинку та/чи виконавця житлово-комунальних послуг до належного споживачу об`єкта для усунення наслідків аварій та обслуговування обладнання) вважає, що належним способом правового захисту прав ОСББ «Фаворит» на безперешкодний доступ до гаражного боксу № НОМЕР_1 для усунення наслідків аварій та обслуговування обладнання, має бути позовна вимога про зобов`язання ОСОБА_1 допустити відповідальних працівників ОСББ «Фаворит» до гаражного боксу № НОМЕР_1 для виконання покладених на ОСББ «Фаворит» Законом України «Про житлово-комунальні послуги» зобов`язань.

Обрання позивачем неналежного способу правового захисту, відповідно до правових висновків Верховного Суду, також є незалежною правовою підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСББ «Фаворит» - адвокат Кошалковська Н.В. просить вказану апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, посилаючись на те, що доводи відповідача є безпідставними, оскільки суд першої інстанції забезпечив повний та всебічний розгляд справи, надав належну оцінку зібраним у справі доказам та обставинам справи, ухвалив законне й обґрунтоване рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Відзиви інших учасників справи на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надійшли.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивача - адвокат Кошалковська Н.В. заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, просила залишити рішення суду першої інстанції в силі.

Відповідачі та треті особи в судове засідання не з`явилися і явку своїх представників не забезпечили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, представник ОСОБА_1 - адвокат Рибченко О.Г. та приватний нотаріус Головач О.Р. надіслали заяви про розгляд справи без їх участі, інші учасники справи причини неявки до апеляційного суду не повідомили, тому колегія суддів дійшла висновку, що їх неявка відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представника позивача в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити з таких підстав.

Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, які викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону ухвалене у справі судове рішення не відповідає.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до технічної документації, в тому числі плану за поверхами від 15 червня 2004 року та експлікації паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 , паркінг має 207 гаражних боксів, площею від 14,6 кв. м до 35,6 кв. м (т. 1 а.с. 48-57).

30 червня 2004 року Оболонською районною у м. Києві державною адміністрацією прийнято розпорядження за № 543 про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів цивільного призначення, згідно якого замовнику ЗАТ МЖК «Оболонь» разом з генпідрядником - ДП «Портал» ЗАТ МЖК «Оболонь» передати, а експлуатаційним організаціям прийняти на свій баланс об`єкти у встановленому порядку згідно з додатками № 1, № 2. Таким об`єктом, зокрема є паркінг (будівельна адреса: АДРЕСА_1 , дата прийняття в експлуатацію 29 червня 2004 рік, площа 11 438 кв. м, 207 боксів, 2 поверхи. Зобов`язано паркінг прийняти на баланс, експлуатацію та передати у власність ЗАТ МЖК «Оболонь», гаражні бокси передати у власність фізичним та юридичним особам, які збудували їх за власні кошти, вбудоване ІТП № 7, зовнішні інженерні мережі передати на баланс та експлуатацію відповідним районним та міським службам (т. 1 а.с. 32-34).

Згідно акту про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, зареєстрованого управлінням Держархбудконтролю м. Києва за № 177 від 14 липня 2004 року, ЗАТ МЖК «Оболонь» прийняв в експлуатацію підземно-наземний паркінг за адресою: АДРЕСА_1 , в якому 207 боксів (т. 1 а.с. 46-47).

Відповідно до протоколу № 1 від 18 вересня 2004 року установчих зборів власників нежилих приміщень (підземно-надземного паркінгу), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , власниками цих приміщень ухвалено приєднатись до ОСББ «Фаворит» (т. 1 а.с. 98-99).

01 листопада 2004 року між ЗАТ МЖК «Оболонь» та ОСББ «Фаворит» укладено договір про передачу паркінгу в управління, згідно якого ЗАТ МЖК «Оболонь» передає всі свої функції по управлінню паркінгу за адресою: АДРЕСА_7», а останнє приймає на себе зобов`язання по управлінню паркінгом (т. 1 а.с. 96-97).

Відповідно до АВІЗО від 27 квітня 2005 року ЗАТ МЖК «Оболонь» передає у володіння та користування АДРЕСА_1 що має 2 поверхи (підвал та 1 поверх), кількість боксів - 207. Всі будівельно-монтажні роботи виконані згідно проектної документації і повністю відповідають Державним будівельним нормам. Інженерне забезпечення: внутрішнє опалення, господарсько-питний водопровід, внутрішні електромережі, система каналізації та зливостоку, вентиляції, телефонізації, система концентрації топливного газу, аерозольного пожарогасіння, пожежної сигналізації та оповіщення про пожежу, індивідуальний тепловий пункт - знаходяться в технічно справному стані і готові до подальшої експлуатації (т. 1 а.с. 95).

Відповідно до акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03 жовтня 2005 року ЗАТ МЖК «Оболонь» передало на баланс ОСББ «Фаворит» паркінг, який введений в експлуатацію 2004 року за адресою: АДРЕСА_1 , в загальній кількості 207 боксів (т. 1 а.с. 35-36).

Разом з цим, 13 червня 2018 року ОСОБА_2 звернулася до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округуШвеця Р.О. із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , до якої додала, зокрема:

- копію договору № 19, укладеного 05 лютого 2002 року з ТОВ МЖК «Оболонь», про пайову участь у будівництві гаражного боксу за адресою: АДРЕСА_1 , згідно якого забудовник зобов`язується за рахунок залучених від пайовика грошових коштів побудувати та передати пайовику гаражний бокс, а пайовик зобов`язується забезпечити фінансування об`єкта та прийняти його у свою власність на умовах цього договору. Згідно характеристики об`єкта він знаходиться на нульовому поверсі, площа - 172,20 кв. м (т. 2 а.с. 174-175);

- копію акту № 9 приймання-передачі об`єкту інвестування від 03 серпня 2017 року, згідно якого на підставі інвестиційного договору № 19 від 05 лютого 2002 року ТОВ МЖК «Оболонь» передала, а ОСОБА_2 прийняла нежиле приміщення (гаражний бокс) № НОМЕР_1 , загальною площею 172,20 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (т. 2 а.с. 176);

- копію довідки ТОВ МЖК «Оболонь» № 121 від 03 серпня 2017 року про сплату повної вартості об`єкту інвестування, відповідно до якої ОСОБА_2 згідно інвестиційного договору № 19 від 05 лютого 2002 року, оплатила гаражний бокс № НОМЕР_1 , загальною площею 172,20 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , у повному обсязі (т. 2 а.с. 178);

- копію довідки ТОВ МЖК «Оболонь» № 159 від 06 вересня 2017 року, згідно якої гаражний бокс № НОМЕР_1 , загальною площею 172,20 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , побудовано за кошти ОСОБА_2 (т. 2 а.с 177);

- технічний паспорт від 30 травня 2018 року на громадський будинок підземно-надземний паркінг, гаражний бокс № НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 , що розташований на - І поверсі, загальна площа становить 172,2 кв. м, з яких гаражний бокс - 99,3 кв. м та 2 підсобних приміщення площами 17,2 кв. м та 55,7 кв. м (т. 2 а.с. 16-173).

18 червня 2018 року приватним нотаріусом Швецем Р.О., як державним реєстратором, на підставі заяви ОСОБА_2 та доданих до неї документів, прийнято рішення № 41650401 про проведення державної реєстрації права власності, форма власності: приватна на гаражний бокс, що розташований у АДРЕСА_1 , гараж № НОМЕР_1 за суб`єктом ОСОБА_2 (т. 2 а.с. 199).

Проте, згідно листа ТОВ МЖК «Оболонь» № 130 від 06 червня 2019 року підземно-наземний паркінг за адресою: АДРЕСА_1 введено в експлуатацію у липні 2004 року. Збудовано та прийнято в експлуатацію 207 боксів. Щодо інформації про ОСОБА_2 у період 2002 року не мають можливості надати, так як документи були знищені за закінченням терміну їх зберігання (т. 1 а.с. 79).

Крім того, за змістом листа ТОВ МЖК «Оболонь» № 153 від 24 червня 2019 року в період 2017 року по об`єкту інвестування за адресою: АДРЕСА_1 , акт № 9 приймання-передачі об`єкту інвестування від 03 серпня 2017 року, довідка № 121 від 03 серпня 2017 року та довідка № 159 від 06 вересня 2017 року не видавались (т. 1 а.с. 80).

Згідно листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва № 073-2146 від 05 березня 2019 року станом на час надання відповіді департамент не видавав та не реєстрував документів, які б надавали право на виконання підготовчих і будівельних робіт та не приймав в експлуатацію гаражний бокс № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 67-68).

Згідно акту інвентаризації приміщень підземно-наземного паркінгу ОСББ «Фаворит» за адресою: АДРЕСА_1 від 08 травня 2019 року, затвердженого головою правління ОСББ «Фаворит», виявлено гаражний бокс № НОМЕР_1 , який є результатом самовільного захоплення ОСОБА_1 кількох спільних загально будинкових технічних приміщень у 2018 році та їх конструктивного об`єднання в один приватний простір. У результаті такого самовільного захоплення відсутній доступ у допоміжні та технічні приміщення: кабельні приміщення, технічні коридори, в яких проходять загальні електро-, водо- та тепломережі цілісного комплексу ОСББ «Фаворит» (т. 1 а.с. 43-45).

Відповідно до «Робочих креслень. Альбом 2. Трансформаторна підстанція. Електротехнічна частина», приміщення, яким володіє ОСОБА_1 , є трансформаторною підстанцією, електротехнічною частиною, де проходить розв`язка кабелів електроенергії всього житлового комплексу та паркінгу, знаходиться щитова вимірювання технологічних параметрів, кабельні приміщення та технічний коридор.

В подальшому, 13 липня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме гаражного боксу № НОМЕР_1 в підземно-наземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 172,2 кв. м, що складається з гаражного боксу площею 99,3 кв. м, підсобного приміщення площею 17,2 кв. м та підсобного приміщення площею 55,7 кв. м, який посвідчений приватним нотаріусом Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О.Р., реєстровий номер 910 (т. 2 а.с. 44-45).

В той же день, 13 липня 2018 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Головач О.Р. на підставі заяви ОСОБА_1 та поданих до неї документів прийнято рішення № 42043160 про проведення державної реєстрації права власності, форма власності: приватна на гаражний бокс в підземно-наземному паркінгу з реєстраційним номером 000, що розташований у АДРЕСА_1 , гараж № НОМЕР_1 за суб`єктом ОСОБА_1 (т. 2 а.с. 208).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що у судовому засіданні на підставі досліджених доказів установлено, що при будівництві та введенні в експлуатацією підземно-наземний паркінг по АДРЕСА_1 мав лише 207 гаражних боксів; при передачі 03 жовтня 2005 року забудовником ЗАТ МЖК «Оболонь» на баланс ОСББ «Фаворит» ця будівля також налічувала 207 гаражних боксів; у 2004 році забудовником ЗАТ МЖК «Оболонь» з ОСОБА_2 договори інвестування не укладалися і в 2015 році будь-які акти, довідки щодо сплати пайових внесків чи передання гаражного боксу під № НОМЕР_1 забудовником не видавалися; Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва будь-яких дозволів на перепланування спірного підземно-наземний паркінгу щодо облаштування гаражного боксу під № НОМЕР_1 не надавав і в експлуатацію не приймав, а місце на якому облаштований цей гаражний бокс згідно технічної документації є технічно-допоміжним приміщенням (Трансформаторна підстанція. Електротехнічна частина), що перебуває у власності співвласників нежитлових приміщень, інтереси яких представляє ОСББ «Фаворит», а тому спірний гаражний бокс зведений самочинно і не може бути об`єктом права власності й відповідно цивільно-правових угод.

За таких обставин районний суд вважав, що ОСОБА_2 у встановленому законом порядку права власності на спірний гаражний бокс не набувала, а тому права на його державну реєстрацію й відчуження ОСОБА_1 не мала, відповідно порушені права співвласників підземно-наземного паркінгу по АДРЕСА_1 у м. Києві підлягають відновленню шляхом скасування оспорюваних рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання привести спірне приміщення у первісний стан за позовом ОСББ «Фаворит», яке представляє їх інтереси відповідно до закону.

Проте колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

За загальним правилом, визначеним у статях 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною другою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Тобто, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Аналіз наведених норм права дає підстави стверджувати, що захисту в суді підлягає не будь яке право особи, а саме порушене. Звертаючись до суду з позовом, особа повинна довести як те, що її права були дійсно порушеними, так і особу, яка їх порушила.

Вирішуючи спір по суті позовних вимог, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на час звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Позивач, звертаючись до суду з позовною заявою зобов`язаний довести наявність порушених його прав та законних інтересів, а суд, у свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для захисту прав позивача.

З урахуванням наведеного правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20) зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Водночас позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно зі статтею 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку, регулюються Законом України від 29 листопада 2001 року № 2866-ІІІ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон № 2866-ІІІ) та Законом України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон № 417-VIII).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 4 Закону № 2866-ІІІ об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Згідно зі статтею 12 Закону № 2866-ІІІ управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Відповідно до статті 16 Закону № 2866-ІІІ об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, в тому числі захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.

Згідно зі статтею 1 Закону № 417-VIII багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.

У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку;

Частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Відповідно до частин першої, другої статті 5 Закону № 417-VIII спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

У Рішенні від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011 Конституційний Суд України зазначив, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Згідно з додатком Б «Терміни і визначення понять» ДБН В.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення», затвердженого наказом Держбуду України від 18 травня 2005 року № 80, які були чинними на час виникнення спірних правовідносин, підсобні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти тощо).

У житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19).

Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства, суд не може виходити за межі позовних вимог, а правом визначати предмет, підстави та відповідачів за пред`явленим позовом наділений лише позивач (статті 13, 43, 49, 175 ЦПК України).

Позивач пред`явив позов в даній справі на захист прав членів об`єднання на користування спільною сумісною власністю, а саме спірним нежитловим приміщенням, яке є конструктивним елементом житлового комплексу.

Перевіряючи доводи апеляційної скарги щодо відсутності порушених прав членів ОСББ «Фаворит» колегія суддів дослідила Статут ОСББ «Фаворит».

Як вбачається із пункту 1.1. Статуту ОСББ «Фаворит», об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фаворит» (далі - Об`єднання) створено відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласниками квартир та нежитлових приміщень єдиного житлового комплексу у складі двох багатоквартирних будинків АДРЕСА_4 . (т. 1 а.с. 21-30).

Тобто, до складу об`єднання увійшли лише співвласники квартир та нежитлових приміщень, які розташовані в будинках №

АДРЕСА_5 .

З матеріалів справи вбачається, що підземно-наземний паркінг є окремо розташованою двоповерховою спорудою, на одному поверсі якої розташовані нежитлові приміщення, належні ЗАТ МЖК «Оболонь».

Згідно акту про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта підземно-наземного паркінгу (гаража) 29 червня 2004 року, розпорядження Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації № 543 від 30 червня 2004 року замовником будівництва паркінгу був ЗАТ МЖК «Оболонь» (т. 1 а.с. 32-33, 46)

Як вбачається із копії протоколу № 1 від 18 вересня 2004 року установчих зборів власників нежилих приміщень (підземно-наземного паркінгу), що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , на порядку денному стояло питання про створення об`єднання співвласників підземно-наземного паркінгу, затвердження Статуту об`єднання, вибори правління, управителя та ревізійної комісії об`єднання. ОСОБА_1 був запрошений на ці загальні збори від ОСББ «Фаворит» як голова правління. По першому питанню заслухали інформацію ОСОБА_1 , який запропонував поставити на голосування три пропозиції: залишитись на балансі в ЗАТ МЖК «Оболонь, створити гаражний кооператив або увійти до складу ОСББ «Фаворит». По даному питанню ухвалили приєднатись до ОСББ «Фаворит» як власники нежилих приміщень (гаражних боксів) (т. 1 а.с. 98-99).

01 листопада 2004 року між ЗАТ МЖК «Оболонь» та ОСББ «Фаворит» був укладений договір про передачу паркінгу в управління, відповідно до пункту 1 якого ЗАТ МЖК «Оболонь» передає всі свої функції по управлінню паркінгом, а Об`єднання приймає на себе зобов`язання по управлінню паркінгом.

Відповідно до пункту 2.1. договору Об`єднання зобов`язувалось укласти від свого імені відповідні договори (угоди) з підприємствами (установами, організаціями, службами) на постачання електричної, теплової енергії, води, вивіз сміття та надання інших послуг необхідних для нормального функціонування паркінгу, утримувати територію паркінгу та прилеглу територію в належному санітарному стані, розробити правила користування паркінгом власниками гаражних боксів. (т. 1 а.с. 96-97).

Підземно-наземний паркінг був переданий ЗАТ МЖК «Оболонь» на баланс ОСББ «Фаворит» відповідно до АВІЗО 27 квітня 2005 року (т. 1 а.с. 95).

Разом із тим, власники паркомісць не були прийняті в члени ОСББ «Фаворит», що вбачається із пункту 1.1. Статуту, отже співвласники будинків № АДРЕСА_3 не стали співвласниками підземно-наземного паркінгу.

Між тим, пунктом 1.2. Статуту передбачено, що Об`єднання забезпечує утримання та експлуатацію за призначенням підземно-наземного паркінгу, як невід`ємного конструктивного елемента системи спільних допоміжних (технічних) приміщень житлового комплексу, призначеного для розміщення інженерних мереж загального користування, а також для паркування (стоянки) легкових автомобілів співвласників Об`єднання та власників паркомісць/боксів у ньому, які не є співвласниками (членами) ОСББ, а також утримання та експлуатацію за призначенням прибудинкову територію.

Із пункту 1.2 Статуту вбачається, що Об`єднання лише забезпечує його утримання та експлуатацію за призначенням.

Натомість, матеріали справи не містять доказів того, що підземно-наземний паркінг є невід`ємним конструктивним елементом системи спільних допоміжних (технічних) приміщень житлового комплексу, тобто що він є допоміжним приміщенням і спільним майном співвласників будинків.

Оскільки підземно-наземний паркінг не є допоміжним приміщенням багатоквартирних будинків АДРЕСА_4 , які входять до складу ОСББ, являється окремо розташованим нежитловим приміщенням, а власники паркомісць не є співвласниками багатоквартирних будинків і відповідно членами ОСББ, то дії відповідачів щодо створення окремого гаражного боксу в паркінгу не порушують прав членів цього ОСББ на користування допоміжними приміщеннями їх будинків, а отже діями ОСОБА_2 та ОСОБА_1 права співвласників будинків № АДРЕСА_3 , інтереси яких представляє ОСББ «Фаворит», не порушені.

В розділі 4 Статуту, який встановлює джерела фінансування та порядок використання майна та коштів об`єднання, окремо диференціюються співвласники Об`єднання та власники паркомісць і правлінню делегується право самостійного ухвалення кошторисів з утримання паркінгу, оскільки у ньому частина власників паркомісць не є співвласниками об`єднання і не проживає в житловому комплексі.

Тобто, із усіх наведених доказів вбачається, що ОСББ «Фаворит» є лише балансоутримувачем підземно-наземного паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 , з функцією управителя, а тому у нього не виникло право на пред`явлення даного позову від імені співвласників будинків № АДРЕСА_6 , як членів ОСББ «Фаворит».

Ураховуючи вимоги частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, надавши належні, допустимі, достовірні та достатні докази відповідно до вимог статей 77-80 ЦПК України.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

Отже, за відсутності реального порушення прав, свобод чи інтересів позивача діями відповідача, відсутніми є й підстави для задоволення позовних вимог.

З врахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про порушення прав співвласників ОСББ «Фаворит» внаслідок державної реєстрації за ОСОБА_2 права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , та відчуження вказаного нерухомого майна на користь ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 13 липня 2018 року, у зв`язку з чим у суду не було також належних підстав для зобов`язання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 усунути ОСББ «Фаворит» перешкоди в користуванні власністю - підземно-наземним паркінгом (гаражем) за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом демонтажу самовільно зведеної огорожі/ролету цього гаражного боксу, яка відокремлює паркінг та коридор.

Згідно із пунктом 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог не відповідає матеріалам справи, ухвалене з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, та з порушенням норм матеріального і процесуального права, а відтак відповідно до вимог статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову ОСББ «Фаворит» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом зобов`язання вчинити певні дії.

За змістом підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України у постанові суду апеляційної інстанції має бути зазначено про новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, у випадку скасування або зміни судового рішення; та розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України.

У частинах першій, тринадцятій статті 141 ЦПК України встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Отже, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи в суді першої інстанції та її переглядом, зокрема, у суді апеляційної інстанції, має здійснити той суд, який ухвалює остаточне рішення у справі, враховуючи загальні правила розподілу судових витрат.

Аналогічної позиції дотримується і Велика Палата Верховного Суду (див. постанови від 27 листопада 2019 року у справі № 242/4741/16-ц (провадження № 14-515цс19), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19)).

Оскільки рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову, то з позивача стягуються документально підтверджені судові витрати, понесені відповідачем у межах даної справи, а саме 11 526,00 грн сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись статтями 367 - 369, 372, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 жовтня 2023 року у даній справі скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фаворит» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом зобов`язання вчинити певні дії відмовити.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фаворит»на користь ОСОБА_1 11 526,00 грн сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 22 квітня 2024 року.

Головуючий С.А. Голуб

Судді: Т.А. Слюсар

Д.О. Таргоній