ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2024 року

Справа № 705/4295/23
Провадження № 22-ц/821/312/24
категорія: 302090000

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Василенко Л. І.,

суддів: Бородійчука В. Г., Карпенко О. В.,

секретаря Ярошенка Б. М.,

учасники справи:

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Прометей»,

відповідач ОСОБА_1 ,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційні скарги представника ОСОБА_1 адвоката Кравченка Романа Михайловича та Товариства з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро» на рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28 листопада 2023 року у справі за позовом представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Прометей» - адвоката Чимириса Олександра Вікторовича до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро» про визнання договору оренди землі продовженим, у складі судді Годік Л. С.,

в с т а н о в и в :

В серпні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Прометей» звернулося до суду із вищевказаним позовом.

Позовна заява мотивована тим, що 30 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Прометей» укладено договір оренди земельної ділянки № 440, кадастровий номер :02:000:1617, загальною площею 3,1787 га, призначена для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться в адміністративних межах Аполянської сільської ради Уманського району Черкаської області. Договір зареєстрований 29.03.2016 Уманським міськрайонним управлінням юстиції Черкаської області з правом пролонгації.

Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що договір укладено на 7 років, до 30 грудня 2022 року (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. Якщо жодна із сторін не заявить про свої наміри щодо поновлення договору оренди, то даний договір вважається пролонгованим на такий же термін.

Так, ТОВ «Прометей», після закінчення строку дії договору, тобто після 30 грудня 2022 року, продовжило виконувати свої обов`язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату, оскільки відповідачем не було вчинено дій спрямованих на поновлення договору оренди чи висловлено заперечення щодо його поновлення, що свідчить про його «мовчазну згоду» на продовження дії договору на такий же термін, відповідно до ч. 3 ст. 205 ЦК України.

Зазначає, що поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час його укладення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша, ніж у першій частині статті, підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення строку дії договору оренди землі № 440, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 31.01.2023 було укладено договір оренди землі між ТОВ «Прометей» та ОСОБА_1 , зареєстрований 31.01.2023 Виконавчим комітетом Ладижинської сільської ради Уманського району Черкаської області, строком на 7 років до 30.01.2030, тобто продовжено дію договору.

З осені 2022 року та навесні 2023 року позивачем проводилися сільськогосподарські роботи (оранка, дискування, закриття вологи) на земельній ділянці, кадастровий номер :02:000:1617, в полі № 1 пл. 84 га де і знаходиться земельна ділянка ОСОБА_1 , що підтверджуються довідкою-розрахунком, оскільки договір оренди землі продовжений та зареєстрований на 7 років, а від відповідача 1 не надходило будь-яких повідомлень та заперечень, стосовно продовження договору оренди землі. Однак, у січні 2023 року ОСОБА_1 , не попередивши про свій намір позивача ТОВ «Прометей», уклав новий договір оренди землі, кадастровий номер :02:000:1617, з ТОВ «Юрінвест Агро» рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 66278258 від 02.02.2023, чим порушив умови договору оренди землі № 440.

Позивач просив визнати договір оренди землі № 440 від 30 грудня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 , та ТОВ «Прометей», продовженим на тих самих умовах та на той самий строк, а саме 7 років, до 30.01.2030; визнати договір оренди землі від 30.01.2023, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Юрінвест Агро», недійсним.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28 листопада 2023 року позовні вимоги задоволено в повному обсязі.

Визнано договір оренди землі № 440 від 30 грудня 2015 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Прометей» продовженим на тих самих умовах та на той самий строк, а саме 7 років до 30.01.2030 року.

Визнано договір оренди землі від 30 січня 2023 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Юрінвест Агро» недійсним.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що за матеріалами справи встановлено і частково не заперечувалося сторонами, що після закінчення строку дії договору в 2022 році ТОВ «Прометей» продовжувало користуватися земельною ділянкою, яка є предметом спірного договору (зорано та підготовлено поля під урожай, закриття вологи).

У Постанові Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 зазначено, що умови договору мають перевагу перед нормами закону. Підтвердженням тому є положення ст. 526 ЦК України, де передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, а в ст. 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Пунктом 8 договору визначено - якщо жодна із сторін не заявить про свої наміри щодо поновлення договору оренди, то даний договір вважається продовженим на такий же термін, тобто обидві сторони розуміли суть умови договору та не заперечували йому.

Отже, визнавати договір оренди землі поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» можна у тому разі, коли сторони договору до закінчення терміну його дії ніяким чином не виказували свого ставлення та не вчиняли ніяких дій щодо поновлення терміну дії договору, а після закінчення строку дії договору одна сторона продовжує користуватися земельною ділянкою, а інша протягом місяця не направила листа-заперечення.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг

Доводи осіб, які подали апеляційні скарги

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 адвокат Кравченко Р. М. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28 листопада 2023 року та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що обставини справи, так само як і доказова база не містить жодних належних та допустимих доказів дотримання алгоритму, за яких можна достовірно встановити дотримання умов орендарем (позивачем) на використання свого права та намір продовжити договорів оренди на новий строк. Матеріали позовної заяви таких доказів не містять.

Поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору, який позивач просив поновити).

Згідно з ч. ч. 1-3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Вказані вимоги позивачем виконані не були. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обовязки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобовязаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у звязку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобовязаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закон України «Про оренду землі»). У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто, виникненню в орендодавця обовязку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Матеріали справи таких доказів не містять.

Звертає увагу суду на те, що вказаний пункт містить назву строк дії договору, однак, зміст даного пункту договору № 440 містить інформацію про продовження договору не на строк, а на термін, що є відмінним нормам матеріального права, які застосовуються до відповідних орендних відносин, відповідно до Закону України «Про оренду землі» та Типової форми договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220. Тому, з огляду на викладене можна стверджувати про нікчемність окремих пунктів договору, а саме п. 8 договору № 440, який визначає не строк дії договору, а його термін. Відповідно, не можна поновити договір на певний термін, якщо законодавство визначає поновити договір лише на певний строк, тому навіть із цих підстав позов не підлягає до задоволення. Даним аргументам суд першої інстанції не надав оцінки чи підстав для їх відхилення, судове рішення таких мотив не містить.

Зазначає, що у договорі № 440 зазначено, що від імені ТОВ «Прометей» діє директор Мальченко В. П., який діє на підставі Статуту та на останній сторінці значиться його підпис. Однак, відповідно до документів, поданих також позивачем, а саме згідно виписки, керівником ТОВ «Прометей» зазначено ОСОБА_2 . Поряд з цим нібито зазначено про те, що ОСОБА_3 має право підпису договорів, що не відповідає дійсності.

Також просить стягнути з позивача судові витрати.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Юрінвест Агро» подало апеляційну скаргу в якій просить скасувати рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28 листопада 2023 року та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю та стягнути з позивача судові витрати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що відсутні будь-які належні та допустимі докази того, що ТОВ «Прометей» продовжувало користуватися земельною ділянкою належною ОСОБА_1 , кадастровий № :02:000:1617, площею 3,1787 га, після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, тобто 30.12.2022, адже до цього строку ТОВ «Прометей» користувалося земельною ділянкою на підставі договору, після його закінчення правових підстав користуватися не було та фактичного використання також не було і вже 09.01.2023 було зареєстровано припинення цього договору за заявою власника, договір був припинений з 30.12.2022.

Суд першої інстанції не надав оцінки чи будь-яких обґрунтувань наданому доказу, а саме довідці ТОВ «Юрінвест Агро» від 21.09.2023 № 21/09, натомість взяв до уваги та в основу рішення аналогічні довідки надані ТОВ «Прометей», що свідчить про необ`єктивність суду першої інстанцій.

Також судом не надано оцінки посиланню позивача на той факт, що 31.01.2023 було укладено договір оренди землі між ТОВ «Прометей» та ОСОБА_1 , зареєстрований 31.01.2023 Виконавчим комітетом Ладижинської сільської ради Уманського району Черкаської області, строком на 7 років до 30.01.2030, тобто продовжено дію договору. Факт реєстрації даного договору виключив би предмет договору, проте судом першої інстанції ця обставина досліджена не була.

Зазначає, що рішенням суду першої інстанції визнано недійсним договір оренди землі від 30 січня 2023 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Юрінвест Агро», проте жодних мотивів з цього приводу не наводить.

ТОВ «Юрінвест Агро» зауважує, що рішення державного реєстратора Ладижинської сільської ради Уманського району Черкаської області Шевчук Д.Ю. від 13.01.2023, індексний № 66094215, у цій справі позивачем не оскаржується, питання про скасування державної реєстрації припинення права оренди не заявлено, що виключає продовження договору на тих самих умовах.

Також, державний реєстратор навіть не був залучений позивачем до участі у даній справі в якості третьої особи, незважаючи на те, що предмет позовних вимог безпосередньо стосується прав та обов`язків державного реєстратора Шевчук Д. Ю.

Відзив на апеляційну скаргу

Представник позивача у справі надав відзив на апеляційні скарги, в якому зазначив, що доводи апеляційних скарг є необґрунтованими та не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, тому рішення суду є законним, обґрунтованим, у зв`язку із чим просить залишити рішення від 28 листопада 2023 року без змін, а подані апеляційні скарги - без задоволення.

Наголосив на тому, що договір оренди землі № 440 від 30 грудня 2015 року, укладений між позивачем та відповідачем містить умову про пролонгацію, а саме сторони розуміли суть умови договору, не заперечували його та не мали бажання вносити зміни. Також зазначив, що після закінчення строку дії договору в 2022 році ТОВ «Прометей» продовжувало користуватися земельною ділянкою, зорано та підготовлено поля під урожай, закриття вологи, що підтверджується наданими довідками-розрахунками, які долучено до матеріалів справи.

Крім того, зазначив, що повноваження виконавчого директора ТОВ «Прометей» Мальченка В. П. підтверджуються доданими до позовної заяви доказами, а тому твердження представника відповідача з даного приводу є безпідставними.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої та апеляційної інстанцій

30 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Прометей» укладено договір оренди землі № 440, кадастровий номер :02:000:1617, загальною площею 3,1787 га, призначена для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться в адміністративних межах Аполянської сільської ради Уманського району Черкаської області. Договір зареєстрований 29.03.2016 Уманським міськрайонним управлінням юстиції Черкаської області, договір укладено на 7 років з правом пролонгації.

Пунктом 8 договору оренди землі № 440 від 30 грудня 2015 року «Строк дії Договору» передбачено, що договір укладено на 7 років, до 30 грудня 2022 року (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Якщо жодна із сторін не заявить про свої наміри щодо поновлення договору оренди, то даний договір вважається продовженим на такий же термін.

Пунктом 9 договору визначено, що орендна плата вноситься в розмірі не менше 4,5% виправлено на 7% (без будь-яких вказівок дійсність виправлення) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 8187,70 грн (грошовими коштами або с/г продукцією по цінах реалізації. У випадку, якщо орендна плата вноситься в натуральній формі, ціна продукції встановлюється на рівні ціни, за якою орендар продає аналогічну продукцію третім особам. /а.с. 6-7/

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № .03.2016 був зареєстрований договір оренди землі, серія та № 440 виданий 30.12.2015, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Прометей». /а.с. 8-9/

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 338896587 наявний запис № 49129551 від 31.01.2023 про реєстрацію іншого речового права (права оренди земельної ділянки), зареєстрованого на підставі договору оренди землі від 30.01.2023, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Юрінвест Агро». /а.с. 19/

Відповідно до довідки-розрахунку втрат (збитків) товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Прометей» та додатків до довідки: - розрахунок фактичних витрат; - розрахунок не отриманого очікуваного чистого прибутку ТОВ «Прометей» продовжувало користуватися земельною ділянкою ОСОБА_1 після закінчення договору строку договору оренди землі № 440 від 30.12.2015. /а.с. 20-22/

Згідно з довідкою ТОВ «Юрінвест Агро»від 21.09.2023 за № 21/09 з 31.01.2023 (час реєстрації договору оренди з ТОВ «Юрінвест Агро») по даний час земельною ділянкою за кадастровим номером :02:000:1617, площею 3,1787 га, належною ОСОБА_1 , користується ТОВ «Юрінвест Агро»та проводить самостійно всі сільськогосподарські роботи на даній ділянці. /а.с.83/

У відповідності до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер витягу: 320207105 та Реєстру прав власності на нерухоме майнона підставі заяви ОСОБА_1 від 09.01.2023, реєстраційний номер 53709691, державним реєстратором Виконавчого комітету Ладижинської сільської ради Уманського району Черкаської області, 09.01.2023 було здійснено реєстрацію припинення речового права: договору оренди від 30.12.2015 року № 440 відносно земельної ділянки :02:000:1617 площею 3,1787 га. /а.с. 89-90/

30 січня 2023 року, ОСОБА_1 , як власником земельної ділянки, було укладено договір оренди земельної ділянки із ТОВ «Юрінвест Агро» строком на 7 років до 30 січня 2030 року.

Пунктом 4.1 договору визначено, що орендна плата становить 31056 грн, за один календарний рік, та виплачується у грошовій або натуральній формі (за вибором орендовавця). Пунктом 4.8 передбачені додаткові, зокрема безкоштовні послуги. /а.с. 84-87/

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав 02.02.2023 був зареєстрований договір оренди землі від 30.01.2023, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Юрінвест Агро»індексний номер:66278258. /а.с. 88/

Мотивувальна частина

Позиція Черкаського апеляційного суду

Відповідно до ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є забезпечення апеляційного оскарження рішення суду, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.

Згідно ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги та вивчивши матеріали справи, колегія суддів приходить до наступного.

Мотиви, з яких виходить Черкаський апеляційний суд, та застосовані норми права

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 1 та ч. 2 ст. 367 ЦПК України).

Згідно зі ст. 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частина 3 ст. 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вимогам, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

За правилами ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групидоказів).

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Аналогічне положення закріплено й у ст. 13 Закону України «Про оренду землі».

Згідно із ч. 1ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1ст. 627 ЦК України).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 1, 2 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договори найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; відшкодування заподіяних збитків (ст. 152 ЗК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 153 ЗК України власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку (ч. 8 ст. 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 вказаного Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч. 10 ст. 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої ч.1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обовязки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобовязаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобовязаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обовязковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Судом першої інстанцій встановлено, що згідно договору оренди землі № 440 який укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 строк дії договору закінчується 30.12.2022. Позивач в свою чергу не направив відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, про те що він має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, як це передбачено законодавством. Дана обставина визнається стороною позивача в суді апеляційної інстанції.

Відповідач ОСОБА_1 у свою чергу також не надіслав позивачу лист-повідомлення про свої наміри щодо поновлення чи продовження дії договору, або щодо його заперечень з приводу пролонгації договору, проте 09.01.2023 він звернувся до державного реєстратора з заявою про реєстрацію припинення договору в зв`язку з закінченням його строку дії.

Таким чином, ОСОБА_1 виразив своє волевиявлення не продовжувати термін дії договору оренди з ТОВ «Прометей» на той самий строк та на тих самих умовах.

В подальшому позивач, використовуючи своє право на вільне володіння та розпорядження своєю земельною ділянкою, 30.01.2023 уклав на більш вигідних умовах договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Юрінвест Агро» який був зареєстрований 02.02.2023.

Отже, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі є можливою лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін, тоді як встановлені у зазначеній справі обставини свідчать про відсутність такого волевиявлення орендодавця, право власності якого на розпорядження належною йому земельною ділянкою шляхом укладення нового договору оренди землі на більш вигідних умовах є визначальним, у порівнянні з переважним правом орендаря на поновлення договору оренди землі на первісних умовах.

Враховуючи викладене, колегія суддів не погоджується із висновком суду першої інстанції, про те, що, визнавати договір оренди землі поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» можна у тому разі, коли сторони договору до закінчення терміну його дії ніяким чином не виказували свого ставлення та не вчиняли ніяких дій щодо поновлення терміну дії договору, а після закінчення строку дії договору одна сторона продовжує користуватися земельною ділянкою, а інша протягом місяця не направила листа-заперечення, оскільки ТОВ «Прометей» не дотримався процедури поновлення договору оренди землі у відповідності до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», та не довів до відома ОСОБА_1 відповідні наміри.

З огляду на викладене, у звязку з тим, що судом першої інстанції ухвалено рішення при неповному зясуванні обставин справи, з порушенням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно зі ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне зясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При зверненні до суду із апеляційними скаргами ОСОБА_1 сплачено судовий збір у розмірі 6 441, 60 грн, Товариством з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро» сплачено судовий збір у розмірі 8052,00 грн, тому з ТОВ «Прометей» на користь відповідачів підлягає стягненню судовий збір у вказаному розмірі за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційні скарги представника ОСОБА_1 адвоката Кравченка Романа Михайловича та Товариства з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро» задовольнити.

Рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28 листопада 2023 року скасувати.

В задоволенні позовних вимог представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Прометей» адвоката Чимириса Олександра Вікторовича до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро» про визнання договору оренди землі продовженим відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Прометей» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 6 441, 60 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Прометей» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро» судовий збір в розмірі 8052,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та за умов визначених ЦПК України.

Повний текст постанови складено 18 березня 2024 року.

Головуючий Л. І. Василенко

Судді:

В. Г. Бородійчук

О. В. Карпенко