Справа № 450/2938/23 Головуючий у 1 інстанції: Мусієвський В.Є.
Провадження № 22-ц/811/2996/23 Доповідач в 2 інстанції: Шеремета Н.О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2024 року Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Шеремети Н.О.

суддів: Ванівського О.М., Цяцяка Р.П.

секретаря: Псярук О.В.

з участю: представника ОСОБА_1 ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 ОСОБА_2 на рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 вересня 2023 року, -

ВСТАНОВИВ:

у червні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Зимноводівської сільської ради Львівського району Львівської області про розірвання договору оренди.

В обгрунтування позовних вимог покликається на те, що 23 лютого 2007 року між ним та Зимноводівською сільською радою укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого він приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва житлового комплексу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з пунктом 2 договору, з врахуванням змін, внесених угодою, укладеною 10 вересня 2019 року, в оренду передається земельна ділянка, що перебуває у комунальній власності територіальної громади, площею 05698 га кадастровий номер :01:010:0325, та площею 2,0543 га кадастровий номер :01:011:0606. Стверджує, що зобов`язання, які виникли в нього на підставі договору оренди земельної ділянки, він виконував добросовісно, сплачував орендну плату та використовував земельну ділянку за цільовим призначенням. Зазначає, що будівництво на орендованій земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва зданий в експлуатацію, збудований на земельній ділянці будинок переданий експлуатуючій організації на баланс, а право власності на новозбудований об`єкт перейшло до власників квартир та інших приміщень в будинку, у зв`язку з чим він фактично припинив користуватися орендованою земельною ділянкою, однак, відповідач залишив без задоволення його неодноразові звернення з проханням розірвати укладений між ними договір оренди земельної ділянки, чим порушив його права. Вважає, що факт припинення користування орендованою земельною ділянкою підтверджують інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які засвідчують реєстрацію права власності на новозбудовані об`єкти нерухомості на території орендованої земельної ділянки, та акт приймання-передачі житлового комплексу на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку від 17 лютого 2022 року. Вказує, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення договору оренди землі. Крім того, підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду , які розташовані на земельній ділянці

З наведених підстав просить розірвати укладений 23 лютого 2007 року між Зимноводівською сільською радою та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Пустомитівському районному відділі Центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 лютого 2007 року за № 04:07:458:00124.

Рішенням Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 вересня 2023 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду оскаржив представник ОСОБА_1 ОСОБА_2 , в апеляційній скарзі покликається на те, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, з невідповідністю висновків суду обставинам справи.

Апелянт стверджує, що оскільки право власності на новозбудовані на орендованій земельній ділянці об`єкти перейшло до власників квартир та інших приміщень в будинку, позивач фактично припинив користуватися наданою йому в оренду земельною ділянкою, внаслідок чого у нього виникло право на припинення договору оренди земельної ділянки. Зазначає, що право добросовісного орендаря на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію передбачено статтею 19 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним нормативним актом, що регулює саме правовідносини щодо договорів оренди землі. Вважає, що судом не враховано правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду, в яких зазначено, що таке право позивача на дострокове припинення договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми диспозитивно унормовано законом способом саме його розірвання. Вказує, що подані ним акт приймання-передачі житлового комплексу на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку від 17 лютого 2022 року та інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з відображенням реєстрації права власності на збудовані об`єкти нерухомості підтверджують факт припинення користування земельною ділянкою. Крім того, договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. З наведених підстав просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_1 ОСОБА_2 на підтримання доводів апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обгрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з огляду на таке.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частина 3 ст. 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з ч. ч. 1,2 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. (ч.1 ст. 13 ЦПК України).

Частина 3 ст. 12 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно ч.1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з положеннями ч. ч. 1-4 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Частина 1 ст. 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, а відповідно до ч.6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. (ч.1 ст. 89 ЦПК України).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач надав докази про передачу ним на утримання ОСББ лише одного багатоквартирного житлового будинку, доказів на підтвердження передачі решти багатоквартирних житлових будинків на баланс інших створених мешканцями ОСББ, суду не надав, а відтак суд вважав відсутніми правові підстави для розірвання договору оренди землі.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду з огляду на таке.

Судом першої інстанції встановлено, що 23 лютого 2007 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Пустомитівському районному відділі Центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 лютого 2007 року за №04:07:458:00124.

Згідно з умовами п. 1 договору орендодавець зобов`язувався передати в оренду орендареві земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , для розміщення житлового комплексу, а орендар зобов`язувався прийняти в оренду об`єкт і нести обов`язки згідно цього договору.

Згідно з умовами п. 2 вищевказаного договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,6820 га, у тому числі непокриті території площею 0,5698 га, інші площею 2,1122 га.

Рішенням VIII сесії V демократичного скликання Зимноводівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області №166 від 15.02.2007 року ОСОБА_1 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки під розміщення житлового комплексу ПП ОСОБА_1 на території Зимноводівської сільської ради.

Актом прийому-передачі земельної ділянки від 23 лютого 2007 року орендар прийняв в оренду земельну ділянку площею 2,6820 га., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , для розміщення житлового комплексу.

Угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 10 вересня 2019 року змінено п. 2 договору, відповідно до якого в оренду передаються земельні ділянки комунальної власності територіальної громади площею 0,5698 га кадастровий номер :01:010:0325 та площею 2,0543 га кадастровий номер :01:011:0606, категорія земель землі житлової та громадської забудови, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, вид використання для розміщення житлового комплексу.

Актами державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів від 06 серпня 2007 року та від 18 червня 2008 року, свідоцтвом №13000074 від 07 вересня 2009 року і сертифікатом №ІУ97 від 31 серпня 2020 року стверджується, що будівництво на орендованих згідно договору земельних ділянках є завершеним, об`єкти будівництва прийняті до експлуатації.

Тобто, будівництво багатоквартирних житловий будинків було закінчене ще в 2007 2008 роках.

Рішенням виконавчого комітету Зимноводівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області №470 від 10 грудня 2019 року присвоєно адресу об`єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці з кадастровим номером :01:010:0325, а саме: АДРЕСА_1 .

Актом приймання житлового будинку на баланс ОСББ «Санніленд» прийняло від ОСОБА_1 багатоквартирний будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

З заяви від 10 березня 2021 року вбачається, що ОСОБА_1 звернувся до Зимноводівської сільської ради Львівського району Львівської області з заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 23 лютого 2007 року у зв`язку з досягненням мети, зокрема побудови житлового комплексу та втрати можливості в подальшому використання об`єкта оренди.

З відповіді Зимноводівської сільської ради №2083-22 від 21 листопада 2022 року вбачається, що з врахуванням засідання комісії з питань земельних відносин та природних ресурсів, а також на VII сесії VIII демократичного скликання, яка відбулась 22 квітня 2021 року, рішення про розірвання договору оренди земельних ділянок не прийнято, оскільки не набрало необхідної кількості голосів. Вказано, що на території орендованих земельних ділянках існуючий житловий комплекс « ІНФОРМАЦІЯ_1 », в тому числі об`єднання співвласників багатоквартирних будинків « ІНФОРМАЦІЯ_2 », « ІНФОРМАЦІЯ_1 », « ІНФОРМАЦІЯ_1 », не бажають прийняти в користування спірні земельні ділянки.

Згідно з положеннями ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Частинами 1, 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

З врахуванням вищенаведеного, суд першої інстанції дійшов висновку, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", виникає право на дострокове припинення дії договору оренди.

Пункт 38 Договору оренди земельної ділянки від 23 лютого 2007 року передбачає, що дія договору припиняється за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

В оскаржуваному рішенні суд покликався на висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 925/315/18 про те, що сам факт завершення будівництва не свідчить про припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Тобто, припинення орендарем користування земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі, підлягає підтвердженню, оскільки сам факт завершення будівництва не свідчить про припинення користування орендарем орендованою земельною ділянкою.

Обов`язковою умовою для розірвання договору оренди землі є передача новозбудованого об`єкта нерухомості у власність чи на баланс інших осіб.

З відзиву Зимноводівської сільської ради Львівського району Львівської області вбачається, що на орендованій земельній ділянці збудовано чотири багатоквартирні житлові будинки, за адресами: АДРЕСА_1 ; АДРЕСА_1 ; АДРЕСА_2 , що також підтверджується Інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З відзиву також вбачається, що у вищезгаданих багатоквартирних житлових будинках зареєстровані Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), а саме: Тичини» - « ІНФОРМАЦІЯ_2 »; Тичини, 2а « ІНФОРМАЦІЯ_1 »; Тичини, 2б « ІНФОРМАЦІЯ_1 »; АДРЕСА_3 « ІНФОРМАЦІЯ_3 ».

В матеріалах справи міститься акт приймання житлового будинку на баланс від 17 жовтня 2022 року, яким підтверджується прийняття на баланс ОСББ «Санніленд» житлового будинку по АДРЕСА_1 .

Що стосується решти житлових будинків, збудованих на орендованій земельній ділянці за адресами: АДРЕСА_1 ; АДРЕСА_1 ; АДРЕСА_1 ; то такі акти приймання житлових будинків на баланс ОСББ матеріали справи не містять, такі позивачем до матеріалів справи не долучалися.

Долучена до матеріалів справи Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, якою підтверджується реєстрація права власності на квартири за їх власниками, підтверджує передачу у власність окремих квартир багатоквартирних житлових будинків, а не багатоквартирного житлового будинку в цілому, як об`єкта нерухомого майна, а підставою для розірвання договору оренди є передача у власність або на баланс новозбудованого об`єкта нерухомості в цілому.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , який звернувшись з позовом, всупереч вимогам статті 81 ЦПК України, не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження наявності передбачених законом підстав для розірвання договору оренди землі.

Висновки суду першої інстанції про те, що позивачем надано докази про передачу на баланс ОСББ лише одного багатоквартирного житлового будинку, а докази передачі решти багатоквартирних житлових будинків на баланс ОСББ в матеріалах справи відсутні, позивачем, всупереч вимогам статті 81 ЦПК України, не спростовані, а сам факт закінчення будівництва багатоквартирного будинку не є достатньою підставою для розірвання договору оренди землі.

Інші доводи апелянта також не спростовують правильних висновків суду першої інстанції, які достатньо мотивовані.

Європейський суд з прав людини вказує на те, що «пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди давати вмотивування своїх рішень, хоч це не може сприйматись, як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо вмотивування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, може бути визначено лише у світлі конкретних обставин справи» (див. mutatis mutandis рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» («Pronina v. Ukraine») від 18 липня 2006 року, заява № 63566/00, § 23).

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Стаття 375 ЦПК України передбачає, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки оскаржуване рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 вересня 2023 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повна постанова складена 14.03.2024троку.

Головуючий: Н.О. Шеремета

Судді: О.М. Ванівський

Р.П. Цяцяк