Р І Ш Е Н Н Я
12 листопада 2024 року
Малиновський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого - судді Гуревського В.К.
за секретаря - Федорової А.В.,
Провадження № 2/521/5135/24
Учасники справи:
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -
До Малиновського районного суду м. Одеси звернувся з позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, за яким просить суд:
- визнати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, укладений у простій письмовій формі між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 щодо придбання однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею - 30,6 кв. м, житловою площею -16,7 кв. м., яка належала ОСОБА_3 на праві приватної власності, не посвідчений нотаріально - дійсним, посилаючись на такі обставини.
01 травня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 у простій письмовій формі був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у виключне користування (лізинг) однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею - 30,6 кв. м., житловою площею - 16,7 кв. м., яка належала на праві власності ОСОБА_3 .
На час укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 серпня 2013 року квартира АДРЕСА_2 перебувала у нежилому вигляді, потребувала суттєвого капітального ремонту, а саме, заміні сантехніки, вікон, ремонт підлоги, проклейки шпалер, що підтверджується актом від 01 травня 2013 року.
Згідно ст. 1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, між ними була досягнута домовленість, згідно якої ОСОБА_1 , прийняв зазначену квартиру з урахуванням всіх недоліків у виключне користування на визначений строк до 01 травня 2023 року, за який він повинен був привести її до житлового стану та після проведення повного розрахунку з ОСОБА_3 у передбачений договором строк, оформити нотаріально посвідчену угоду.
Згідно ст. 7 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року між сторонами була досягнута домовленість здійснити нотаріальне оформлення зазначеного договору в строк до 01 серпня 2023 року або раніше за узгодженням сторін.
Згідно ст. 10 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, Продавець передав Покупцю правовстановлюючі документи на зазначену однокімнатну квартиру, а саме: свідоцтво про право власності від 18 жовтня 1993 року, витяг про реєстрацію права власності від 03 жовтня 2008 року, технічний паспорт на квартиру від 02 жовтня 2008 року, довідку - виписку з домової книги про склад сім`ї та реєстрації, довідку з ОПНД № 3191 від 18 вересня 2008 року.
Зазначений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 07 травня 2013 року був укладений мі ОСОБА_3 та ОСОБА_1 у приміщенні Юридичної фірми «Істина» у присутності дочки ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та її онуки - ОСОБА_2 .
У зв`язку з укладанням між сторонами попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року та зазначенням терміну його виконання до 01 травня 2023 року, ОСОБА_3 30 вересня 2009 року був зроблений заповіт на її дочку, ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , яка у разі смерті своєї матері, ОСОБА_3 , мала б право завершити виконання зазначеного попереднього договору.
21 січня 2014 року ОСОБА_4 звернулася до приватного нотаріуса Димерлій О.М., за адресою: АДРЕСА_3 , із заявою про прийняття спадщини на підставі заповіту ОСОБА_3 від 30 вересня 2010 року, яка зареєструвала спадкову справу за номером 55626383, що підтверджується витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 36388744 від 21 січня 2014 року.
В подальшому, ОСОБА_4 , у передбачений законом шестимісячний строк, відмовилася від свого права спадкування за заповітом на спадщину, яка відкрилася після смерті її матері, ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , на користь своєї доньки, ОСОБА_2 , яка є громадянкою держави Білорусь.
19 грудня 2022 року ОСОБА_1 був завершений повний розрахунок, передбачений попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року у розмірі, еквівалентному 5000,0 доларів США (п`ять тисяч дол. США 00 цент.).
Між ОСОБА_1 та Продавцем ОСОБА_3 була досягнута домовленість по всім умовам, укладеного між ними попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, відбулася передача квартири, проведений у повному обсязі розрахунок за попереднім договором від 01 травня 2013 року, відбулося виконання договору сторонами, проте у зв`язку із смертю ОСОБА_3 прийняттям спадщини її донькою, ОСОБА_4 , а потім онукою, ОСОБА_2 , не можливо завершити укладання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, а ОСОБА_1 не має можливості вступити у права власника квартири АДРЕСА_2 , не може нею юридично володіти та розпоряджатися.
Згідно 6 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року між ними була досягнута домовленість, що Покупець, у разі необґрунтованого ухилення Продавця від укладення, підписання та нотаріального посвідчення в зазначений термін договору купівлі-продажу квартири, передбаченої цим попереднім договором, може звернутися до суду за місцем знаходження квартири, а саме, Малиновського районного суду м. Одеси з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на зазначену квартиру.
01 травня 2013 року ОСОБА_1 вселився у однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , у якій перебуває до теперішнього часу, зробив у ній капітальний ремонт, сплачує комунальні платежі за її користування, проте не має можливості вільно розпорядитися нею як своєю власністю.
У зв`язку з викладеним позивач звернувся до суду з позовом, оскільки ОСОБА_2 , як спадкоємця ОСОБА_3 , не виконала обов`язків, передбачених Продавцем ОСОБА_3 у попередньому договорі купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2023 року, щодо укладання основного нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею - 30,6 кв. м, житловою площею - 16,7 кв. м.
Зі слів ОСОБА_2 вони не можуть у нотаріальному порядку завершити угоду між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , у зв`язку з неможливістю прийняття нею спадщини з причини невідповідності документів на підтвердження родинних стосунків між ОСОБА_3 та її донькою, ОСОБА_4 .
ОСОБА_2 надала до суду заяву, в якій визнала позов у повному обсязі та просила розглядати справу за її відсутності, у зв`язку із проживанням її в Республіці Білорусь та неможливістю приїхати до України із-за воєнного стану.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що у задоволенні позову необхідно відмовити. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених сторонами письмових доказів.
01 травня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 у простій письмовій формі був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у виключне користування (лізинг) однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею - 30,6 кв. м., житловою площею - 16,7 кв. м.
Згідно ст. 1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, між ними була досягнута домовленість, згідно якої ОСОБА_1 , прийняв зазначену квартиру з урахуванням всіх недоліків у виключне користування на визначений строк до 01 травня 2023 року, за який він повинен був привести її до житлового стану та після проведення повного розрахунку з ОСОБА_3 у передбачений договором строк, оформити нотаріально посвідчену угоду.
Згідно ст. 7 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року між сторонами була досягнута домовленість здійснити нотаріальне оформлення зазначеного договору в строк до 01 серпня 2023 року або раніше за узгодженням сторін.
Згідно ст. 10 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, Продавець передав Покупцю правовстановчі документи на зазначену однокімнатну квартиру, а саме: свідоцтво про право власності від 18 жовтня 1993 року, витяг про реєстрацію права власності від 03 жовтня 2008 року, технічний паспорт на квартиру від 02 жовтня 2008 року, довідку - виписку з домової книги про склад сім`ї та реєстрації, довідку з ОПНД № 3191 від 18 вересня 2008 року.
Зазначений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 07 травня 2013 року був укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 у приміщенні Юридичної фірми «Істина» у присутності доньки ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та її онуки - ОСОБА_2 .
У зв`язку з укладанням між сторонами, попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року та зазначенням терміну його виконання до 01 травня 2023 року, ОСОБА_3 30 вересня 2010 року був зроблений заповіт на її доньку, ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , яка у разі смерті своєї матері, ОСОБА_3 мала б право завершити виконання зазначеного попереднього договору.
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 , у віці 95 років померла, про що зроблений актовий запис № 8987 та підтверджується свідоцтвом про смерть, виданим відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції від 16 вересня 2013 року серія НОМЕР_1 .
21 січня 2014 року ОСОБА_4 звернулася до приватного нотаріуса Димерлій О.М., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , з заявою про прийняття спадщини на підставі заповіту ОСОБА_3 від 30 вересня 2009 року, яка зареєструвала спадкову справу за номером 55626383, що підтверджується витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 36388744 від 21 січня 2014 року.
В подальшому, ОСОБА_4 , у передбачений законом шестимісячний строк, відмовилася від свого права спадкування за заповітом на спадщину, яка відкрилася після смерті її матері, ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , на користь своєї доньки, ОСОБА_2 , яка перебуває громадянкою держави Білорусь.
ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_1 , був завершений повний розрахунок, передбачений попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року у розмірі еквівалентному 5000,0 доларів США (п`яти тисячам дол. США 00 цент.) (а. с. 19), тобто під час війни.
Згідно 6 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року між ними була досягнута домовленість, що Покупець, у разі необґрунтованого ухилення Продавця від укладення, підписання та нотаріального посвідчення в зазначений термін договору купівлі-продажу квартири, передбаченої цим попереднім договором, може звернутися до суду по місцю знаходження квартири, а саме, Малиновського районного суду м. Одеси з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на зазначену квартиру.
Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 10 вересня 2024 року витребувано у Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Димерлій Ольги Михайлівни ( АДРЕСА_3 ) інформацію по спадковій справі, зареєстрованої після смерті ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , стосовно спадкоємців та причини неможливості видати свідоцтво про право на спадщину.
До суду від Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Димерлій Ольги Михайлівни надійшла заява про надання інформації від 03 жовтня 2024 року на ухвалу Малиновського районного суду м. Одеси від 10 вересня 2024 року, з якої вбачається, що спадкоємцем ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , є її онука ОСОБА_2 , яка 29 січня 2014 року подала до нотаріуса заяву про прийняття спадкового майна. Згідно з підпунктами 4.9 та 4.10 пункту 4 глави 10 «Видача свідоцтв про право на спадщину» розділу II «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22 лютого 2012 року свідоцтво про право на спадщину видається на підставі заяви спадкоємців, які прийняли спадщину, після закінчення шести місяців з дня відкриття спадщини. Видача свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям, які прийняли спадщину, ніяким строком не обмежена. Після закінчення шести місяців з дня відкриття спадщини ОСОБА_2 з заявою про видачу свідоцтва про право на спадщину до нотаріуса не зверталася.
У судовому засіданні був допитаний свідок ОСОБА_5 , директор юридичної фірми «Істина», який підтвердив факт підписання вказаного договору між сторонами.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.
01 травня 2013 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 у простій письмовій формі було укладено спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг, який нотаріально не посвідчено.
Згідно із ч. 2 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину встановлена законом, такий правочин є нікчемним. У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Відповідно до ст. 220 ЦК України в разі недоодержання сторонами вимог про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Таким чином, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.
Так, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Відповідно до п. 13 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК (435-15) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК (435-15). Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
На підставі доказів, поданих позивачем, а також витребуваних судом, що були належним чином оцінені, судом не встановлено факту безповоротного ухилення ОСОБА_3 від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити на даний час з правонаступником ОСОБА_2 після отримання нею свідоцтва про право на спадщину, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
На питання суду позивачу та свідку про причини укладення договору 01 травня 2013 року (на той час у святковий день) саме в Юридичної фірми «Істина», а не у нотаріуса, або в інший робочий день, достатньо обґрунтованої відповіді не було отримано.
Правила ст. 220 ЦК України щодо можливості визнання договору купівлі-продажу дійсним не поширюється на договори купівлі-продажу, предметом яких є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме майно, оскільки такий правочин підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Це пов`язано із тим, що момент вчинення такого правочину, відповідно до положень ст. ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому правочин є неукладеним і таким, що не породжує для сторін прав та обов`язків.
У зв`язку з цим, не будучи укладеним, договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст. 220 ЦК України.
Пунктами 5, 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого 2004 року № 671 (чинного на момент виникнення правовідносин), передбачено, що державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна; державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.
Відповідно до вимог статей 635, 657 Цивільного кодексу України попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору.
Оцінюючи наданий позивачем попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року суд дійшов висновку про те, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу домоволодіння, оскільки він, як попередній договір, мав бути укладений у формі, встановлений для основного договору, тобто - нотаріальній.
З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
За приписами ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
У відповідності до ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов`язання в натурі. Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Керуючись статтями 4, 220, 626, 628, 640, 655, 657 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 12, 13, 141, 264-265 ЦПК України, СУД
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним - відмовити.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

СУДДЯ В. К. Гуревський

Учасники справи:

Позивач ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 ).

Відповідач - ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_5 , громадянка Республіки Білорусь, ІПН НОМЕР_3 Е015РВ5).

Рішення суду у повному обсязі складено 18 листопада 2924 року.