КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/824/7005/2024 Доповідач: Шебуєва В.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого2024року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Крижанівської Г.В., Матвієнко Ю.О.,

секретар Ткаченко В.В.,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 22 листопада 2023 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», державного реєстратора філії комунального підприємства «Добробут» Литвінської сільської ради у місті Києві Донського Ярослава Сергійовича, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Служба у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації, про визнання неправомірним та скасування рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень,-

в с т а н о в и в:

У липні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», державного реєстратора філії комунального підприємства «Добробут» Литвінської сільської ради у місті Києві Донського Я.С., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Служба у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації, про визнання неправомірним та скасування рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень. Зазначив, що 28.04.2007 р. між ним та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є АТ «УкрСиббанк», укладено кредитний договір № , згідно з умовами якого банк надав йому кредит в сумі 90000,00 доларів США. З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором між ним та банком укладений договір іпотеки № 53689, за яким він передав в іпотеку належну йому на праві приватної власності квартиру АДРЕСА_1 . 12.12.2011 р. між АТ «УкрСиббанк`та ТОВ «Кей-Колект» був укладений договір факторингу № 1. За умовами даного договору банк відступив ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за кредитними договорами та договорами іпотеки. Наприкінці 2019 року він дізнався, що за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за рішенням державного реєстратора Філії КП «Добробут» Литвинівської сільської ради у м.Києві Донського Я.С. 16 лютого 2018 року проведена державна реєстрація права власності на квартиру, яка була предметом іпотеки, за ТОВ «Кей-Колект». Посилаючись на порушення встановлено законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, відсутність належного повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання, установлений Законом мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, ОСОБА_1 просив визнати неправомірним та скасувати вказане рішення державного реєстратора.

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 22 листопада 2023 року позов ОСОБА_1 задоволений частково. Визнано неправомірним та скасовано рішення державного реєстратора Філії Комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м.Києві Донського Я.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39724142 від 16.02.2018 р. (номер запису про право власності 24879591 від 13.02.2018 р.). Стягнуто з ТОВ «Кей-Колект» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 1488,60 грн. У задоволенні іншої частини вимог позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Кей-Колект» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 . Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права. Вважає помилковим висновок суду, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з порушенням встановленого законом порядку, зокрема, ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надсилання боржнику повідомлення про порушення основного зобов`язання. На виконання вимог Закону ТОВ «Кей-Колект» направило на вказану у в договорі адресу іпотекодавця рекомендоване відправлення з вимогою про усунення порушень основного зобов`язання від 06 лютого 2017 року. Вказану вимогу іпотекодавець отримав особисто. Копія вказаної вимоги та докази її вручення витребувано в Департаменті з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та знаходяться в матеріалах справи. Посилання суду першої інстанції, що в повідомленні про вручення поштового відправлення відправником зазначений ФОП ОСОБА_3 не спростовує факту надіслання вимоги іпотекодавцю та обумовлено існуванням між ТОВ «Кей-Колект» та ФОП ОСОБА_4 договору з виконання останнім робіт з організації відправлення поштової кореспонденції товариства. Суд першої інстанції безпідставно погодився з доводами позивача, що чинна на момент укладення іпотечного договору редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачала необхідність укладення окремого договору з цього приводу, чого зроблено не було. Верховний Суд в постанові від 18 вересня 2023 року у справі №363/2337/19 дійшов висновку, що положення Закону України «Про іпотеку» в редакції від 12 червня 2006 року прямо вказують , що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження у іпотечному договору, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Суд помилково вважав встановленим , що при реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кей-Колект» порушено вимоги п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 в частині ненадання державному реєстратору оцінки з визначення ринкової вартості предмета іпотеки. На момент проведення реєстраційних дій вказаний Порядок не передбачав для реєстрації права власності надання державному реєстратору висновку суб`єкта оціночної діяльності з оцінки предмета іпотеки.

В апеляційній інстанції представник ТОВ «Кей-Колект» підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.

Представники позивача ОСОБА_1 і Служби у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в м.Києві державної адміністрації просять відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 28.04.2007 р. між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є АТ «УкрСиббанк», укладено кредитний договір № . Згідно умов даного договору банк надав ОСОБА_1 кредит в сумі 90000,00 доларів США, а ОСОБА_1 зобов`язався його повернути у визначений строк (а.с. 11-17 т. 1).

В забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» був укладений договір іпотеки № 53689. ОСОБА_1 передав в іпотеку належну йому на праві приватної власності квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 18-20 т. 1).

12.12.2011 р. між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» був укладений договір факторингу № 1, відповідно до умов якого банк відступив ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за кредитними договорами та договорами іпотеки, зокрема, і за договорами, укладеними із ОСОБА_1 (а.с. 29-33 т. 1).

Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 16 лютого 2018 року Державним реєстратором Філії КП «Добробут» Литвинівської сільської ради у м.Києві Донським Я.С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39724142, згідно якого право власності на предметом іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Кей-Колект» (а.с. 36-37 т. 1).

З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог ОСОБА_1 . Визнав неправомірним та скасував рішення державного реєстратора Філії Комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м.Києві Донського Я.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39724142 від 16.02.2018 р. (номер запису про право власності 24879591 від 13.02.2018 р.).

Колегія суддів не вбачає підстав для скасування такого рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ч.ч.1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки), у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договорів іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, в тому числі передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки) передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Отже, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

З внесенням змін до вказаної норми відповідно до Закону України від 25.12.2008 р. № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.02.2020 р.

Стаття 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачає, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (уразі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 189, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа та адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Разом з тим, на момент реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Згідно підпункту 1 пункту 1 вказаного Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, обмеження встановлені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» поширюються не лише на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, а й на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.

Як вбачається з матеріалів справи, квартира АДРЕСА_1 предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті і використовується як місце постійного проживання позивача ОСОБА_1 , що підтверджується наданою ним довідкою про реєстрацію місця проживання від 15 квітня 2022 року, Інформацією про задеклароване/зареєстроване місце проживання від 04 серпня 2022 року, Актом про встановлення факту проживання громадянина від 01 вересня 2022 року (а.с .28, 82, 83 т. 1).

ТОВ «Кей-Колект» не надало доказів того, що заборона на звернення стягнення на предмет іпотеки, визначена Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на позивача ОСОБА_1 не поширюються.

Судом першої інстанції також встановлено, на підтвердження отримання ОСОБА_1 письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, ТОВ «Кей-Колект» подало державному реєстратору рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, на якому міститься відмітка про особисте його вручення 15 лютого 2017 року. Разом з тим у вказаному повідомленні про вручення поштового відправлення відправником вказаний ФОП ОСОБА_3 , а не іпотекодержатель ТОВ «Кей-Колект» (а.с. 138 т. 1). До повідомлення про вручення поштового відправлення не доданий опису вкладення, з якого можна було б встановити надіслання ОСОБА_1 саме вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, а не будь-якого іншого документу.

В апеляційній скарзі ТОВ «Кей-Колект» посилається на те, що зазначення у повідомленні про вручення поштового відправлення відправником ФОП ОСОБА_3 обумовлено існуванням між ТОВ «Кей-Колект» та ФОП ОСОБА_4 договору з виконання останнім робіт з організації відправлення поштової кореспонденції товариства. Разом з тим, ТОВ «Кей-Колект» на підтвердження вказаних обставин суду першої інстанції не надало доказів. Оскаржуючи рішення, відповідач не надав доказів того, що повідомлення про вручення поштового відправлення стосується направлення саме вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Суд першої інстанції правильно врахував, що Верховний Суд в постанові від 12.08.2020 р. у справі № 921/353/19 з посиланням на висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20.03.2020 р. у справі № 306/2053/16-ц, звертав увагу на те, що, враховуючи положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», ціна набуття об`єкта права власності є істотною обставиною, яка має погоджуватися з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності.Відповідно, нездійснення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.Подібні висновки з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постановах від 20.03.2019 р. у справі № 306/2053/16-ц та від 23.01.2019 р. у справі № 306/1224/16-ц, зроблено Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду в постановах від 29.01.2020 р. у справі № 607/8488/18, від 04.02.2021 р. у справі № 275/2881/19.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов законного і обґрунтованого висновку про порушення ТОВ «Кей-Колект» порядку звернення стягнення на предмет іпотеки та наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Доводи апеляційної скарги не спростовують правлиьності висновків суду першої інстанції. Відтак, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 22 листопада 2023 року без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 28 лютого 2024 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Крижанівська Г.В.

Матвієнко Ю.О.