ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 532/697/23 Номер провадження 22-ц/814/544/24Головуючий у 1-й інстанції Назарьова Л. В. Доповідач ап. інст. Бутенко С. Б.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2024 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

Головуючого судді Бутенко С. Б.

Суддів Обідіної О. І., Прядкіної О. В.,

за участю секретаря: Ракович Д. Г.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві в режимі відеоконференції з Кобеляцьким районним судом Полтавської області цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Бердніченко Оксани Павлівни та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Добробут»

на рішення Кобеляцького районного суду Полтавської області від 11 липня 2023 року у складі судді Назарьової Л. В.

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Добробут» про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення невиплаченої орендної плати,

в с т а н о в и в:

У квітні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Агрофірма «Добробут» про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення невиплаченої орендної плати.

Позов мотивовано тим, що на підставі Державних актів про право приватної власності на землю серії І-ПЛ № 042859 від 02.03.2001 та серії ІІІ-ПЛ № 050618 від 12.09.1997 він є власником земельних ділянок з цільовим призначенням - землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,9001 га кадастровий номер :00:004:0205 та площею 1,7952 га, кадастровий номер :01:001:0475, відповідно, які розташовані за межами населених пунктів на території колишньої Бутенківської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області (тепер - територія Білицької селищної ради Полтавської області).

ТОВ Агрофірма «Добробут» орендує вказані земельні ділянки на підставі договорів оренди землі від 01 січня 2016 року та 01 січня 2019 року з наступними змінами, але орендну плату за землю в установленому порядку та розмірі не сплачує, внаслідок чого утворилась заборгованість по орендній платі за використання земельних ділянок з урахування індексу інфляції у сумі 20 293,63 грн.

.

За розрахунком позивача розмір індексованої орендної плати за договором оренди землі № 387 від 01 січня 2016 року за 2016-2022 роки має становити 89 031,91 грн, з яких відповідач сплатив орендну плату у розмірі 74 365,88 грн, за договором оренди землі від 01 січня 2019 року розмір індексованої орендної плати за 2020-2022 роки має становити 27 129,10 грн, тоді як відповідач сплатив орендну плату у розмірі 21 501,50 грн.

Оскільки відповідач здійснював виплату орендної плати не в повному обсязі, без урахування індексації орендної плати за землю, з метою досудового врегулювання спору 16.03.2023 позивачем було направлено претензію до відповідача з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за договорами оренди землі від 01.01.2016 та 01.01.2019, на що останній повідомив про відсутність підстав для здійснення індексації орендної плати.

Посилаючись на викладене, позивач просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки площею 2,9001 га, кадастровий номер :00:004:0205, укладений 01 січня 2016 року, зареєстрований КП «Кобеляцьке бюро технічної інвентаризації», номер запису про інше речове право № 18508842, дата державної реєстрації 30.12.2016, припинити інше речове право - право оренди земельної ділянки за № 18508842 та розірвати договір оренди земельної ділянки площею 1,7952 га, кадастровий номер :01:001:0475, укладений 01 січня 2019 року, зареєстрований Комендантівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області, номер запису про інше речове право 36566026, дата державної реєстрації 15.05.2020, припинити інше речове - право оренди земельної ділянки за № 36566026; стягнути з ТОВ «Агрофірма «Добробут» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за 2017-2022 роки за договором оренди землі від 01.01.2016 у розмірі 14 666,03 грн та заборгованість зі сплати орендної плати за 2020-2022 роки за договором оренди землі від 01.01.2019 у розмірі 5 627,60 грн.

Рішенням Кобеляцького районного суду Полтавської області від 11 липня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду мотивовано відсутністю факту систематичної несплати відповідачем орендної плати.

Не погодившись з вказаним рішенням, сторони оскаржили його в апеляційному порядку.

В апеляційній скарзі представника ОСОБА_1 - адвоката Бердніченко О. П. ставиться питання про скасування рішення суду першої інстанції у зв`язку з неповним з`ясуванням судом обставин справи, порушення норм матеріального і процесуального права, та ухвалення нового рішення про задоволення позову ОСОБА_1 .

Доводи скарги ґрунтуються на тому, що суд не звернув уваги на те, що додатковими угодами не вносилися зміни до пункту 10 та пункту 11 договорів, тому індексація орендної плати повинна бути нарахована і сплачена.

Проте суд не врахував несплату орендарем індексації за договором № 387 від 01.01.2016 за 2017 і 2018 роки та не дослідив матеріали справи щодо невиплати індексації орендної плати за договором ОСГ від 01.01.2019 за 2020 та 2022 роки, що свідчить про порушення умов договору орендарем і є підставою для їх розірвання.

Наголошує, що в договорах оренди землі та додаткових угодах до них не прописано, що на авансові виплати не розповсюджується дія пункту 10 та пункту 11 договорів про те, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції.

Посилається на помилковість висновків суду, що орендодавець розумів та приймав виконання умов договору, жодних претензій щодо сплати орендної плати, її розміру та належного виконання умов договорів до відповідач не заявляв, а тому підстави для розірвання договорів оренди землі та стягнення невиплаченої орендної плати за договорами відсутні.

Представник ТОВ «Агрофірма «Добробут» - адвокат Вовк М. В. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального і процесуального права, просить рішення суду першої інстанції змінити у мотивувальній частини, в іншій частині залишити без змін.

Доводи скарги ґрунтуються на тому, що суд дійшов помилкового висновку про те, що наданий позивачем розрахунок індексації орендної плати за договорами оренди землі є правильним, та не взяв до уваги наявність укладених між сторонами додаткових угод до договорів, якими сторони за взаємною згодою внесли зміни щодо розміру орендної плати, а тому невірно застосував норми матеріального права.

У відзиві на апеляційну скаргу представника позивача адвоката Бердніченко О. П. представник ТОВ «Агрофірма «Добробут» адвокат Вовк М. В. просить апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а резолютивну частину рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Колегія суддів апеляційного суду, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторін та їх представників, перевіривши доводи апеляційних скарг та матеріали справи, дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги представника позивача та задоволення апеляційної скарги представника відповідача, виходячи з наступних підстав.

За правилами частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 374, пунктів 3, 4 частини першої статті 376 ЦПК України за результатами розгляду апеляційної скарги апеляційний суд має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

По справі встановлено та не оспорюється сторонами, що позивач ОСОБА_2 є власником земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :00:004:0205 - площею 2,9001 га, та кадастровий номер :01:001:0475 - площею 1,7952 га, на території Бутенківської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області (тепер - Білицької селищної ради Полтавської області).

01 січня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Добробут» укладено договір оренди землі № 387 щодо земельної ділянки кадастровий номер :00:004:0205, а 01 січня 2019 року - договір оренди землі № ОСГ щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0475.

За умовами вказаних договорів оренди землі позивач передав у строкове платне користування відповідачу земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а відповідач зобов`язався використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням з урахуванням ротації культур та сплачувати орендну плату за користування земельними ділянками щороку не пізніше 20 грудня у грошовій або натуральній формі за вибором орендодавця та у визначеному сторонами розмірі в процентному співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки на час укладення договору.

Так, за договором № 387 від 01.01.2016 розмір орендної плати становив 9 384,66 грн, що складає 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :00:004:0205 - 93 846,62 грн, за договором № ОСГ від 01.01.2019 розмір орендної плати становив 6 256,13 грн, що складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0475 - 52134,41 грн.

Вподальшому сторонами вносились зміни до договорів оренди землі в частині строку дії договору та розміру орендної плати, яка була встановлена на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, для земельної ділянки кадастровий номер :00:004:0205 з 01.01.2018 у розмірі 11 261,60 грн, для земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0475 - 6 256,13 грн.

Додатковими угодами № 1 від 20.04.2018 та 20.01.2019 до договору оренди землі № 387 від 01.01.2016, а також додатковою угодою № 1 від 01.06.2020 до договору оренди землі № ОСГ від 01.01.2019 сторони передбачили також можливість виплати орендної плати наперед (авансом), вказавши при цьому що її розмір за цей період не переглядається і додаткові витрати не здійснюються, про що орендодавець повідомляється у письмовій формі під підпис. Для виплати орендної плати авансом орендодавець подає заяву із зазначенням періоду, за який фіксується сума орендної плати.

Решта умов договорів оренди землі залишаються незмінними та сторони підтвердили свої зобов`язання за ними.

Позивач вважає, що відповідач порушив умови договорів оренди землі, оскільки систематично сплачував орендну плату за користування земельними ділянками не в повному обсязі, без урахування індексу інфляції.

Даючи оцінку доводам позивача, суд першої інстанції погодився з наданим ним розрахунком індексації орендної плати та виходив з того, що орендна плата за кожний поточний рік розраховується як добуток розміру орендної плати за минулий рік та індексу інфляції та має проводитись накопичувальним принципом, якщо не виплачується наперед (авансом). Проте, оскільки позивач отримував авансові платежі до настання періоду нарахування індексації, він втратив своє право на перерахунок і накопичувальний метод може бути застосований, починаючи з 2023 року - за договором оренди землі № 387 від 01.02.2016 зі змінами та, починаючи з 2022 року - за договором оренди землі № ОСГ від 01.01.2019 зі змінами.

Проте, суд першої інстанції дійшов таких висновків безпідставно, з порушенням норм матеріального та процесуального права, всупереч встановлених фактичних обставин справи.

Згідно із статтею 21 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Тобто орендна плата підлягає збільшенню на індекс інфляції, якщо інше не встановлено умовами договору. Водночас, виходячи з принципу свободи договору (статті 6, 627 ЦК України) сторони мають право вказати в договорі, що орендна плата не індексується. Якщо такої згоди між сторонами не досягнуто, індексація орендної плати здійснюється на підставі Закону.

Чинним законодавством України методика розрахунку орендної плати за землю недержавної форми власності не визначена, тому відповідний механізм індексації орендної плати сторони можуть передбачити в договорі оренди землі, в іншому випадку застосовуються загальні норми права.

У справі, що переглядається, у пункті 10 договору оренди землі № 387 від 01.01.2016 сторони погодили, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексу інфляції і в цій частині умови договору залишились без змін.

У пункті 11 договору оренди землі № ОСГ від 01.01.2019, до якого зміни також не вносились, сторони не підкреслили будь-який з можливих варіантів - урахування або неврахування індексу інфляції при обчисленні розміру орендної плати, тому підлягає застосуванню загальна норма статті 21 Закону «Про оренду землі» і така орендна плата підлягає індексації.

Таким чином індексація входить до складу орендної плати за користування земельними ділянками та підлягає врахуванню при обчисленні розміру щорічної орендної плати, виходячи з правової природи індексації, визначеної Законом України «Про індексацію грошових доходів населення», як встановлений законами та іншими нормативно-правовими актами України механізм підвищення грошових доходів населення, що дає можливість частково або повністю відшкодовувати подорожчання споживчих товарів і послуг.

Оскільки сам порядок індексації орендної плати сторонами не встановлений, за загальним правилом індексація грошових доходів населення проводиться в разі, коли величина індексу споживчих цін перевищила поріг індексації, який установлюється в розмірі 103 відсотка. Для проведення подальшої індексації грошових доходів населення обчислення індексу споживчих цін починається за місяцем, у якому індекс споживчих цін перевищив поріг індексації (частини перша, третя статті 4 Закону № 1282-XII, пункт 1-1 Порядку проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 р. № 1078).

При цьому для розрахунку річної орендної плати береться базовий індекс споживчих цін (індекс інфляції) за попередній рік або індекси інфляції за поточний рік користування земельною ділянкою.

Вказавши у рішенні, що орендна плата за кожний поточний рік розраховується як добуток розміру індексованої орендної плати за минулий рік та індексу інфляції, суд першої інстанції вийшов за межі погодженого сторонами розміру орендної плати та безпідставно поширив на спірні правовідносини порядок розрахунку інфляційних втрат накопичувальним підсумком, що призводить до подвійної індексацій орендної плати та не ґрунтується на нормах права.

Отже, розрахунок позивачем орендної плати із застосуванням індексу інфляції наростаючим підсумком за весь період дії договорів оренди землі є необґрунтованим та помилково взятий судом за основу при вирішенні цієї справи.

Разом з тим, і розрахунок орендної плати за користування земельними ділянками, проведений відповідачем без урахування індексації орендної плати, яка передбачена договором оренди землі у незміненій частині, не є правильним.

Доводи відповідача, що укладаючи додаткові угоди сторони дійшли згоди, що у разі виплати орендної плати наперед (авансом) розмір орендної плати не переглядається, не стосується погодженого сторонами у пункті 10 та пункті 11 спірних договорів порядку обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції.

Виходячи з базового індексу інфляції за попередній рік, що обидві сторони застосовують при визначенні розміру орендної плати, та меж заявлених позивачем вимог, за договором оренди землі № 387 від 01.01.2016 з наступними змінами, розмір нарахованої орендної плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер :00:004:0205 мав становити: за 2017 рік - 10 548,36 грн (9 384,66 х 1,124), за 2018 рік - 12 804,44 грн (11261,60 х 1,137), за 2019 рік - 12 365,24 грн (11 261,60 х 1,098), за 2020 рік - 11 723,33 грн (11 261,60 х 1,041), за 2021 рік - 11 824,68 грн (11 261,60 х 1,05), за 2022 рік - 12 387,76 грн (11 261,60 х 1,1), а за договором оренди землі № ОСГ від 01.01.2019 за користування земельною ділянкою кадастровий номер :01:001:0475 за 2020 рік - 6 512,63 грн (6 256,13 х 1,041), за 2021 рік - 6 568,94 грн (6 256,13 х 1,05), за 2022 рік - 6 881,74 грн (6 256,13 х 1,1), з яких відповідачем, як податковим агентом, утримуються податок з доходів фізичних осіб та військовий збір.

Фактично відповідач помилково обраховував орендну плату за ті роки, коли сторонами було укладено додаткові угоди від 20.04.2018 та 20.01.2019 до договору оренди землі № 387 від 01.01.2016 та додаткову угоду від 01.06.2020 до договору оренди землі № ОСГ від 01.01.2019 у зв`язку з неправильним тлумаченням умов договору. Допущені відповідачем порушення є наслідком здійснення ним неправильних розрахунків при обчисленні сум орендних платежів, що не є істотним порушенням умов договору, як підстави для розірвання оспорюваних договорів оренди землі, з огляду на факт дострокової виплати позивачеві орендної плати авансом за договором № 387 у 2018 році на суму 20 114,44 грн та 2019 році на суму 37 772,04 грн, за договором № ОСГ у 2020 році на суму 10 072,39 грн, а також добровільного суттєвого збільшення орендарем розміру орендної плати у подальші роки у номінальному вираженні, що значно перевищують недораховану суму індексації орендної плати та свідчать про відсутність заборгованості відповідача.

Частинами першою та другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України зазначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати.

Помилки у нарахуванні орендної плати за договором оренди земельної ділянки з урахуванням індексації орендної плати не можуть тлумачитися як систематична несплата орендних платежів та, відповідно, не можуть бути підставою для розірвання договору оренди.

Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 лютого 2024 року у справі № 579/1133/22 (провадження № 61-9725св23).

Враховуючи вищезазначене, суд першої інстанції, відмовляючи у позові ОСОБА_1 правильно вирішив справу по суті, проте дещо помилився у мотивах такого рішення, у зв`язку з чим оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає зміні в мотивувальній частині з викладенням мотивів відмови у задоволенні вимог позивача в редакції цієї постанови.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Бердніченко Оксани Павлівни залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Добробут» - задовольнити.

Рішення Кобеляцького районного суду Полтавської області від 11 липня 2023 року змінити в мотивувальній частині, виклавши мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий суддя С. Б. Бутенко

Судді О. І. Обідіна

О. В. Прядкіна