П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 липня 2024 року місто Київ

справа № 756/10766/21

провадження №22-ц/824/7286/2024

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Шкоріної О.І., суддів - Поливач Л.Д., Стрижеуса А.М., за участю секретаря судового засідання - Височанської Н.В.,

сторони:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - ТОВ «А.В.Л.»

відповідач - ОСОБА_2

відповідач - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Бершадським Олегом Олександровичем,

на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року, ухвалене у складі судді Белоконною І.В.,-

В С Т А Н О В И В:

У липні 2021 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідачів ТОВ «А.В.Л.», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ПН КМНО Пономарьова Д.В. , ПН КМНО Новохатня Н.С. про визнання договорів купівлі-продажу квартири недійсними, скасування рішень і записів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення та визнання права власності.

Позов обґрунтовано тим, що 26 квітня 2012 року між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_7 був укладений кредитний договір № 30005, за умовами якого ПАТ «Астра Банк» відкрив ОСОБА_7 відновлювальну кредитну лінію та установив кредитний ліміт на споживчі цілі у розмірі 130 000,00 грн зі сплатою ОСОБА_7 процентів за користування кредитом за ставкою 20,49% річних на строк до 26 квітня 2017 року.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_7 своїх зобов`язань за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року, того ж дня, а саме 26 квітня 2012 року між ПАТ «Астра Банк», з одного боку, та ОСОБА_1 (позивач) і ОСОБА_4 (третя особа), з іншого боку, був укладений Іпотечний договір від 26 квітня 2012 року. Відповідно до умов договору іпотеки, предметом іпотеки є двокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

Оскільки ОСОБА_7 (позичальник) не здійснював платежів в рахунок погашення суми кредиту за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року, ПАТ «Астра Банк» звернувся до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_7 , позивача та третьої особи, в якому просив стягнути з останніх суму боргу за кредитним договором, а в рахунок погашення заборгованості звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки за договором іпотеки від 26 квітня 2012 року.

Заочним рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц, яке набуло чинності 01 червня 2013 року, позовні вимоги ПАТ «Астра Банк» були задоволені повністю. Звернуто стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки за договором іпотеки від 26 квітня 2012 року, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_7 за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року та визначено спосіб реалізації предмета застави шляхом проведення прилюдних торгів, та за рахунок коштів, отриманих від реалізації у встановленому порядку предмета застави задоволено вимоги ПАТ «Астра Банк» за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року у розмірі 140 764,00 грн з визначенням початкової вартості предмету іпотеки для його подальшої реалізації в сумі 694 877,00 грн.

Звертає увагу суду на те, що ПАТ «Астра Банк» не вжило жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 на підставі заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц та не реалізувало предмет застави у спосіб, який був визначений цим судовим рішенням.

02 грудня 2013 року між ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк» був укладений договір купівлі-продажу прав вимоги від 02.12.2013, відповідно до умов якого ПАТ «Астра Банк» передало, а ПАТ «Дельта Банк» прийняло право вимоги повного, належного та реального виконання зобов`язань за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012року та договором іпотеки від 26 квітня 2012 року.

Однак, ПАТ «Дельта Банк», як повний правонаступник за кредитним договором та договором іпотеки також не вжило жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 на підставі зазначеного заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц, та не реалізувало предмет застави у спосіб, який був визначений судовим рішенням.

В межах процедури реалізації майна ПАТ «Дельта Банк», в якому було запроваджено ліквідаційну процедуру, 04 травня 2018 року відбувся аукціон на електронному майданчику, на якому право вимоги за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року, забезпечене квартирою АДРЕСА_2 на підставі Іпотечного договору від 26 квітня 2012 року, було продане відповідачу ТОВ «А.В.Л.».

17 травня 2018 року ПАТ «Дельта Банк» уклав із ТОВ «А.В.Л.» договір купівлі-продажу майнових прав № 495/К, а також договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, відповідно до яких ПАТ «Дельта Банк» передав у власність ТОВ «А.В.Л.» право вимоги повного, належного та реального виконання зобов`язань за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року, та право вимоги виконання зобов`язань за Іпотечним договором від 26 квітня 2012 року, а також право вимагати погашення заборгованості за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року за рахунок звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом Договору іпотеки від 26 квітня 2012 року.

Однак, ТОВ «А.В.Л.», як повний правонаступник за кредитним договором та договором іпотеки, так само не вжив жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 на підставі заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц та не реалізував предмет застави у спосіб, який був визначений цим судовим рішенням.

17 липня 2018 року ТОВ «А.В.Л.» уклав із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу нерухомого майна, який був посвідчений ПН КМНО Пономарьовою Д.В. , за реєстровим номером 1078.

Спірний договір купівлі-продажу був укладений на підставі абз. 5 п. 5.7. договору іпотеки від 26 квітня 2012 року, який передбачає право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (квартиру АДРЕСА_2 ) шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

За умовами вказаного договору, ТОВ «А.В.Л.» продав, а ОСОБА_2 купив нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , яка була предметом за договором іпотеки від 26 квітня 2012 року.

19 липня 2019 року ОСОБА_2 уклав із ОСОБА_3 договір купівлі-продажу квартири, який був посвідчений ПН КМНО Новохатньою Н.С. за реєстровим номером 2902, за умовами якого відповідач ОСОБА_2 передав у власність (продав), а покупець відповідач ОСОБА_3 прийняла у свою власність (купила) квартиру АДРЕСА_2 .

Вважає, що вищезазначені дії відповідачів щодо укладення договору купівлі-продажу є неправомірними, оскільки відповідач ТОВ «А.В.Л.» не задовольнив свої вимоги іпотекодержателя у спосіб, встановлений у резолютивній частині заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц, чим не виконав судове рішення, яке є обов`язковим для ТОВ «А.В.Л.», як повного правонаступника ПАТ «Астра Банк» і ПАТ «Дельта Банк», чим грубо порушено порядок визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

У свою чергу, здійсненні порушення ТОВ «А.В.Л.» тягнуть за собою недійсність і другого спірного договору купівлі-продажу квартири від 19 липня 2019 року, оскільки ОСОБА_2 , придбавши квартиру АДРЕСА_2 на підставі недійсного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 17 липня 2018 року, не є власником зазначеної квартири, а значить і не може бути її продавцем за спірним договором купівлі-продажу квартири від 19 липня 2019 року.

У зв`язку з цим, та з урахуванням уточнення, позивач просить визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нерухомого майна від 17 липня 2018 року, укладений між ТОВ «А.В.Л.» та ОСОБА_2 , посвідчений 17 липня 2018 року ПН КМНО Пономарьовою Д.В. , серія та номер: 1078, та зареєстрований державним реєстратором - ПН КМНО Пономарьовою Д.В. (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42094050 від 17 липня 2018 року);

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 42094050 від 17 липня 2018 року ПН КМНО Пономарьової Д.В , щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 ;

скасувати запис ПН КМНО Пономарьової Д.В. про державну реєстрацію права власності, номер: 27073876 від 17 липня 2018 року, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 , за власником ОСОБА_2 ;

визнати недійсним з моменту укладення Договір купівлі-продажу квартири від 19 липня 2019 року , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений ПН КМНО Новохатньою Н.С. , серія та номер: 2902, та зареєстрований державним реєстратором - ПН КМНО Новохатньою Н.С. (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер - 47868309 від 19 липня 2019 року);

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47868309 від 19 липня 2019 року ПН КМНО Новохатньої Н.С. , щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 ;

скасувати запис ПН КМНО Новохатньої Н.С. про державну реєстрацію права власності, номер: 32475014 від 19 липня 2019 року, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 , за власником ОСОБА_3 ;

припинити право власності ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 ;

визнати за ОСОБА_1 та ОСОБА_4 право власності у рівних частинах на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 .

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року відмовлено у задоволенні позовних вимог.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням, представник позивача адвокат Бершадський О.О. подав апеляційну скаргу, в який просить рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Звертає увагу апеляційного суду на те, що у рішенні суд першої інстанції в порушення вимог процесуального законодавства жодним чином не надав оцінки частині фактів, якими позивач обґрунтовував підстави свого позову, проігнорував обставини, на які посилався позивач. Між іпотекодержателем та іпотекодавцями не був укладений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, відсутність якого не дозволяла ТОВ «А.В.Л.» укласти договір купівлі-продажу з ОСОБА_2 ..

Суд першої інстанції не застосував до спірних правовідносин закон, який підлягав застосуванню, зокрема якими передбачена можливість звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. У відзиві зазначає, зокрема про те, що пунктом 5.7 договору іпотеки встановлено іпотечне застереження, що не потребує окремого договору для звернення стягнення на предмет іпотеки. Вартість квартири зазначена у договорі купівлі-продажу жодним чином не впливає на дійсність договору. Також звертає увагу, що за кредитним договором з моменту його отримання ані позивач, ані боржник не здійснили жодного платежу. Вказує, що якщо особи, які мають зареєстровані пава чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь - якій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі - продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотеко держателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь - якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Під час посвідчення договору купівлі - продажу нотаріусу було надано всі необхідні документи, які передбачені чинним законодавством України, для вчинення відповідного правочину та документально підтвердило нотаріусу, що товариство повідомило всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про звернення стягнення на предмет іпотеки та свій намір укласти договір купівлі - продажу.

Цими ж документами нотаріусу підтверджено, факт набуття ТОВ «А.В.Л.» права на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки з моменту отримання вимог про усунення порушення до моменту посвідчення договору купівлі - продажу минуло більше 30 робочих днів.

Крім того, під час посвідчення договору купівлі - продажу нотаріусом встановлено, що іпотекодержателем нерухомого майна, що відчужується, є ТОВ «А.В.Л.».

За вказаних обставин, вважає, що доводи апеляційної скарги ґрунтуються на власних міркуваннях та незгодою з задоволенням цивільних зобов`язань за рахунок предмета іпотеки, що свідчить та доводить той факт, що позивачем не виконувалося та не буде добровільно виконуватись цивільно правове зобов`язання, яке забезпечене іпотекою.

Інші учасники справи своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалися.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_4 - адвокат Бершадський О.О. доводи апеляційної скарги підтримав в повному обсязі, просив апеляційну скаргу задовольнити, скасувати рішення Оболонського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року.

Відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судове засідання не з`явився відповідач - ТОВ «А.В.Л.», відповідач - ОСОБА_3 треті особи - ПН КМНО Пономарьова Д.В. , ПН КМНО Новохатня Н.С. повідомлений шляхом направлення судового повідомлення на поштову адресу, яка зазначена в апеляційній скарзі.

Згідно трекінгу з сайту АТ Укрпошта, поштове відправлення штрих код ідентифікатор 466, конверт адресований ПН КМНО Пономарьовій Д.В. , поштове відправлення штрих код ідентифікатор 725, конверт адресований ТОВ «А.В.Л.», поштове відправлення штрих код ідентифікатор 369, конверт адресований ОСОБА_3 не вручені «за відсутністю адресата за вказаною адресою», а тому відповідно до ч. 8 ст. 128 ЦПК України судова повістка вважається врученою адресату.

Суд вважав за можливе розглянути справу у відсутність осіб, які не з`явилася в судове засіданні, відповідно до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши доповідь судді Шкоріної О.І., вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого у справі рішення, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом установлено, що 26 квітня 2012 року між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_7 було укладено Кредитний договір № 30005, що діє зі змінами та доповненням, згідно якого банк надав позичальнику кредит на умовах та порядку, передбаченому кредитним договором.

Для забезпечення виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором, 26 квітня 2012 року між банком, третьою особою ОСОБА_4 та позивачем ОСОБА_1 було укладено Іпотечний договір, посвідчений ОСОБА_8 , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 1164.

Відповідно до Договору іпотеки, предметом іпотеки є двокімнатна квартира загальною площею 57,30 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_4 .

Відповідно до матеріалів цивільної справи № 756/3653/13-ц, ОСОБА_7 (позичальник) не здійснював платежів в рахунок погашення суми кредиту за кредитним договором №30005 від 26 квітня 2012 року. На підставі вказаного ПАТ «Астра Банк» звернувся до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_7 , позивача та третьої особи ОСОБА_4 , в якому просив стягнути з останніх суму боргу за кредитним договором, а в рахунок погашення заборгованості звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.04.2012.

Заочним рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц, яке набуло чинності 01 червня 2013 року, позовні вимоги ПАТ «Астра Банк» були задоволені повністю. Суд вирішив звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки за договором іпотеки від 26 квітня 2012 року, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_7 за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року та визначити спосіб реалізації предмета застави шляхом проведення прилюдних торгів та за рахунок коштів, отриманих від реалізації у встановленому порядку предмета застави задовольнити вимоги ПАТ «Астра Банк» за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року у розмірі 140 764 грн з визначенням початкової вартості предмету іпотеки для його подальшої реалізації в сумі 694 877 грн.

Судом першої інстанції установлено, що ПАТ «Астра Банк» не вживав жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 на підставі заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц та не реалізував предмет застави у спосіб, який був визначений судовим рішенням.

У подальшому між ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, що 02 грудня 2013 року, посвідчений ПН КМНО Виноградовою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 1533, відповідно до якого до ПАТ «Дельта Банк» перейшло право вимоги виконання зобов`язань за вказаними вище кредитним договором та договором іпотеки.

У свою чергу, між ПАТ «Дельта Банк» та відповідачем ТОВ «А.В.Л.» було укладено договір № 495/К купівлі-продажу майнових прав від 17 травня 2018 року та договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідченим ПН КМНО Пономарьовою Д.В. за реєстровим № 579, відповідно до яких ПАТ «Дельта Банк» відступило право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки ТОВ «А.В.Л.».

У зв`язку з неналежним виконанням позичальником та іпотекодавцями (позивач та третя особа ОСОБА_4 ) умов кредитного договору та договору іпотеки відповідачем ТОВ «А.В.Л.», як кредитором, на адреси відповідних осіб направлено вимогу про усунення порушення та дострокове повернення кредиту (в порядку ст. 35-38 Закону України «Про іпотеку») вих. 2-189 від 21 травня 2018 року, яка згідно тексту цієї вимоги є одночасно: вимогою про усунення порушень у порядку п. 5.2 Договору іпотеки та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та Письмовим повідомленням іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі - продажу предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Вказана Вимога отримана адресатами (позичальником та іпотекодавцями) 29 травня 2018 року.

У зв`язку із залишенням вимоги без належного виконання та непогашенням заборгованості за Кредитним договором, ТОВ «А.В.Л.», як кредитором та іпотекодавцем, звернуто стягнення на предмет іпотеки із застосуванням процедури, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі Договору іпотеки.

17 липня 2018 року ПН КМНО Пономарьовою Д.В. посвідчено договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між відповідачем ТОВ «А.В.Л.» та відповідачем ОСОБА_2 , за реєстровим номером 1078.

Відповідачем ТОВ «А.В.Л.» під час посвідчення договору купівлі-пролажу нотаріусу було надано наступні документи: кредитний договір № 30005 від 26 квітня 2012 року; Іпотечний договір, посвідчений ПН КМНО Дудко Ю.А. за реєстровим № 1164; договір № 495/к купівлі-продажу майнових прав від 17 травня 2018 року та договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідченим ПН КМНО Пономарьовою Д.В. за реєстровим № 579; примірники вимоги про усунення порушення та дострокове повернення кредиту, вих. 2-189 від 21 травня 2018 року, яка згідно тексту цієї вимоги є одночасно: вимогою про усунення порушень у порядку п. 5.2 договору іпотеки та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та письмовим повідомленням іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; квитанції оператора поштового зв`язку КМД ПАТ «Укрпошта» Київ-212 від 24 травня 2018 року № 9344, 9352, 9348, 9343, 9350 та 9347 разом з описом вкладення у цінний лист та рекомендованими повідомленнями; звіт про оцінку майна від 13 липня 2018 року; статутні документи ТОВ «А.В.Л.»; документи на представника ТОВ «А.В.Л.»; заява відповідача ОСОБА_2 від 03 липня 2018 року про намір придбати нерухоме майно; згода на продаж предмета іпотеки ТОВ «А.В.Л.» вих. № 1-226 від 17 липня 2018 року.

Відповідно до інформаційної довідки № 131124671 від 17 липня 2018року, з якої встановлено те, що станом на вказану дату щодо двокімнатної квартири, загальною площею 57,30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано будь-яких інших обтяжень, окрім іпотеки та заборони, які зареєстровані на підставі Договору іпотеки.

19 липня 2019 року між відповідачем ОСОБА_2 , як продавцем, та ОСОБА_3 , як покупцем, був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає у свою власність квартиру АДРЕСА_2 . Договір посвідчений ПН КМНО Новохатньою Н.С. , зареєстрований в реєстрі за № 2902.

Державна реєстрація права власності проведена державним реєстратором - ПН КМНО Новохатньою Н.С. 19 липня 2019 року, номер запису про право власності: 32475014, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №174525708.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходи з відсутності підстав для задоволення позову.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Згідно положення частини 1, 3 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Принцип свободи договору як один із загальних засад цивільного законодавства декларується в ст. 3 Цивільного кодексу України.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (ст. 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з частинами 1, 2 статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 цієї глави, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.

За положеннями частини першої статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику у строк та в порядку, що встановлені договором.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним .

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України.

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України «Про іпотеку»).

Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 зазначено, що: «згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом)слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

У наведеній постанові також зазначено, що: «відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності вказаних правочинів, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Установлено, що ТОВ «А.В.Л.» в установленому статтями 35 та 38 Закону України «Про іпотеку» порядку направило на адресу позичальника та іпотекодавця вимогу про усунення порушень та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, який вказаний в договорі або додатково повідомлений відповідно до умов договору. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Встановлено, що позивач не спростувала презумпцію належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17 липня 2018 року у зв`язку з недотриманням товариством вимог Закону України «Про іпотеку».

Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 також зазначила, що договір купівлі-продажу спірної квартири, укладений між ТОВ «А.В.Л.» та ОСОБА_2 , не був спрямований на реальне настання наслідків, обумовлених його умовами.

Згідно зі статтею 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Тлумачення статті 234 ЦК України свідчить, що для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину.

У разі, якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний. Отже, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаним; вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків. Ознака вчинення його лише для вигляду повинна бути властива діям обох сторін правочину. Якщо одна сторона діяла лише для вигляду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не може бути фіктивним. Позивач, який звертається до суду з позовом про визнання правочину фіктивним, повинен довести суду відсутність в учасників правочину наміру створити юридичні наслідки.

Частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Встановивши, що внаслідок укладення договору купівлі-продажу від 17 липня 2018 року настали правові наслідки, передбачені його умовами, й ОСОБА_2 було передано спірну квартиру, а в подальшому ним було відчужено квартиру, суд дійшов правильного висновку про відсутність підстав для визнання оспорюваних договорів недійсним з підстав їх фіктивності.

Отже, за відсутності підстав для визнання недійсним договорів купівлі-продажу спірної квартири від 17 липня 2018 року та від 19 липня 2019 року, судом обґрунтовано відмовлено у задоволенні вимог про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності.

Доводи апеляційної скарги про те, що розмір заборгованості, зазначений у вказаній вимозі, є в двічі більшим за розмір, ніж у договорі купівлі продажу між відповідачами, що є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу, помилкові, оскільки при здійсненні державної реєстрації права власності на майно та посвідчення договору купівлі-продажу безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем та посвідчення договору купівлі-продажу.

Таким чином, розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився із характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваному рішенні, питання вичерпності висновків суду першої інстанції, колегія суддів виходить із того, що у справі, що переглядається, судом надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникли в застосуванні норм матеріального та процесуального законодавства до спірних правовідносин, а доводи, викладені у апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції, про що зазначено у мотивувальній частині цієї постанови.

Оскільки, висновки суду відповідають фактичним обставинам справи, а ухвалене рішення відповідає вимогам матеріального і процесуального права, то підстави для його скасування відсутні.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

За змістом ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 259, 268, 367, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Бершадським Олегом Олександровичем, залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду м.Києва від 28 листопада 2023 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Постанова складена 23 серпня 2024 року.

Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна

Судді: Л.Д. Поливач

А.М. Стрижеус