ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 636/626/23 Головуючий суддя І інстанції Гуменний З. І.
Провадження № 22-ц/818/182/24 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: купівлі-продажу
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2024 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді Яцини В.Б.

суддів колегії: Бурлака І.В., Мальованого Ю.М.,

за участю секретаря судового засідання Зінченко М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу керівника Чугуївської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Чкаловської селищної військової адміністрації Чугуївського району Харківської області на рішення Чугуївського міського суду Харківської області від 16 березня 2023 року, по справі № 636/626/23, за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , в якому просила визнати дійсним договори купівлі-продажу від 15 лютого 2022 року, за яким ОСОБА_1 купила, а ОСОБА_2 продала будівлі: закусочної № 39, загальною площею 55,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; магазину № НОМЕР_1 , загальною площею 113,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; магазину, загальною площею 123,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ; магазину, загальною площею 124,3 кв.м, що знаходиться за адресою : АДРЕСА_3 , яка складається: будівля магазину літ. «А» , вбиральня літ. «Б».

Позовні вимоги позивач мотивує тим, що 15.02.2022 між нею та відповідачем була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу належного відповідачеві нерухомого майна будівель магазинів та закусочної. Нею було передано відповідачу домовлену суму за відчуження зазначеного вище нерухомого майна у розмірі 209200,00 грн., про що було вчинено відповідну розписку від 15.02.2022, і у відповідності до домовленостей відповідач зобов`язалася у продовж місяця або по першому виклику покупця прийти до нотаріуса разом з покупцем для нотаріального оформлення (посвідчення) договору купівлі-продажу. Однак, після отримання грошей та передачі ключів і всіх документів відповідач виїхала з міста у невідомому напрямку, на телефонні дзвінки не відповідає, а тому засвідчити угоду нотаріально в даний час не представляється можливим, у зв`язку з чим вона вимушена звернутися до суду.

Від представника позивача та відповідача надійшли заяви про проведення судового розгляду справи без їх участі. Представник позивача позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити у повному обсязі. Відповідач позов визнав, проти задоволення позовних вимог не заперечує та повідомив, що через бойові дії не може прибути до суду.

Рішенням Чугуївського міського суду Харківської області від 16 березня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано дійсним договір купівлі-продажу будівлі закусочної №39 від 15.02.2022, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо продажу будівлі закусочної №39, загальною площею 55,9 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на будівлю закусочної №39, загальною площею 55,9 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , яка складається будівля закусочної літ. «А» тамбур літ. «а».

Визнано дійсним договір купівлі-продажу будівлі магазину №157 від 15.02.2022, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо продажу будівлі магазину № НОМЕР_1 , загальною площею 113,7 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на будівлю магазину № НОМЕР_1 загальною площею 113,7 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , яка складається будівля магазину літ. «А», прибудови «А1», «А2» та ганок літ. «а».

Визнано дійсним договір купівлі-продажу будівлі магазину від 15.02.2022 укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо продажу будівлі магазину, загальною площею 123,1 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на будівлю магазину загальною площе. 123,1 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , яка складається, будівля магазину літ. «А», прибудова літ. «А1», ганок літ. «а».

Визнано дійсним договір купівлі-продажу магазину від 15.02.2022, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо продажу будівлі магазину, загальною площею 124,3 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на будівлю магазину, загальною площе. 124,3 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 , яка складається будівля магазину літ. «А», вбиральня літ. «Б».

В апеляційній скарзі Керівник Чугуївської окружної прокуратури посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, який у задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом не прийнято до уваги, що цим рішенням порушується право територіальної громади на отримання платі за земельну ділянку під будівлею, а також питання необхідності оформлення прав на користування земельною ділянкою з метою здійснення її подальшого відчуження.

Вказує, що позивачем та відповідачем не надано суду доказів правомірного користування земельними ділянками, на яких розташовані будівлі.

Вважає, що застосування такого способу захисту як визнання права власності можливо лише в тих випадках, коли право власності з певних причин не визнається відповідачем. Крім того, суд повинен перевіряти чи було питання оформлення прав на нерухоме майно предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підставі стверджувати про наявність спору про право.

Вказує, що задовольняючи позовні вимоги суд фактично дозволив позивачу використовувати спірні нежитлові приміщення без правовстановлюючих документів на земельні ділянки.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін.

Вказує, що ані Леб`язькою сільською радою, ані в її інтересах апелянтом не були здійснені заходи шляхом оскарження даних договорів у разі незаконності їх укладання.

Зауважує, що з 24 лютого 2022 року з міркувань безпеки та захисту даних була зупинена робота реєстрів та доступ нотаріусів до таких реєстрів був недоступний, інші нотаріуси по Чугуївському районі перестали працювати.

Вказує, що фактично вищевказані будівлі перебувають у власності з 2009 року. А апелянтом пред`являються вимоги через 14 років.

Зазначає, що 06.12.2023 року вона отримала відповідь по факту звернення щодо питання про передачу їй в користування земельних ділянок, в якій їй було повідомлено, що дане питання не може бути вирішено поки не закінчиться судовий розгляд даної справи.

Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, пояснення позивачки та її представниці, розглянула справу за відсутності інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, які не з`явилися у судове засідання, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає її розгляду.

Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам ухвала суду першої інстанції не відповідає.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції зазначив, що оскільки сторони домовились щодо усіх істотних умов укладеного між ними правочину купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна, фактично відбулося повне виконання правочину (були передані ключі та правовстановлюючі документи нерухомого майна), даний правочин відповідає дійсній волі сторін, що підтверджується розпискою від 15.02.2022, однак підстави для нотаріального посвідчення вказаного правочину відсутні з незалежних від сторін зазначених вище обставин. Вказаний правочин на даний час не потребує державної реєстрації, а тому порушене право підлягає захисту у судовому порядку.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Судовим розглядом встановлено, що 15.02.2022 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 у простій письмові формі укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого ОСОБА_2 продала будівлі: закусочної № 39, загальною площею 55,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; магазину № НОМЕР_1 , загальною площею 113,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; магазину, загальною площею 123,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ; магазину, загальною площею 124,3 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , яка складається: будівля магазину літ. «А» , вбиральня літ. «Б», а ОСОБА_1 було передано ОСОБА_2 домовлену суму за відчуження зазначеного вище нерухомого майна у розмірі 209200,00 грн. і ОСОБА_2 претензій щодо сплати грошових коштів не має, про що складена розписка (а.с. 13).

Згідно наданої копії договору купівлі - продажу будівлі закусочної № 39 від 18.05.2012, зареєстрованого в реєстрі за № 1032, будівля закусочної № 39, загальною площею 55,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 (а.с. 14-20).

Згідно наданої копії договору купівлі - продажу будівлі магазину № 157 від 18.05.2012, зареєстровано в реєстрі за №1029, будівля магазину № НОМЕР_1 , загальною площею 113,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 (а.с. 21-27).

Згідно наданої копії договору купівлі - продажу магазину від 25.02.2020, зареєстрованого в реєстрі за № 283, та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.02.2020 - будівля магазину, загальною площею 123,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , належить ОСОБА_2 (а.с. 28-34).

Згідно наданої копії договору купівлі - продажу магазину від 18.05.2012, зареєстровано в реєстрі за № 1035, будівля магазину, загальною площею 124,3 кв.м, що знаходиться за адресою : АДРЕСА_3 , яка складається: будівля магазину літ. «А» , вбиральня літ. «Б», належить ОСОБА_2 (а.с. 35-41).

Після укладання розписки та передачі повної суми вартості, відповідач надав всю правову та технічну документацію на спірний об`єкт нерухомості, оформлену на своє ім`я для нотаріального посвідчення правочину, та передав ключи для користування будівлею.

Згідно ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. (ч.1 ст.656 ЦК України)

Згідно ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно ч.1ст.220ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. (ч.2 ст.220 ЦК України)

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України в постанові «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року №9, при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Так, відповідно до положень статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.

Згідно статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина 1 статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини 2 статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (частина 3 статті 334 ЦК України).

У частині першій статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Згідно ч. 6 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Отже, вказані норми права передбачають, що в договорі відчуження нерухомого майна повинен бути зазначений кадастровий номер та розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

При зверненні із позовом ОСОБА_1 просила визнати дійсним договір купівлі-продажу від 15.02.2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , предметом якого були чотири об`єкта нерухомості (а.с. 13-13 на звороті).

Суд всупереч вимог ст.ст. 89, 263 ЦПК України не надав належної оцінки наявним у справі доказам та не з`ясував, що у матеріалах справи відсутні необхідні у таких випадках за змістом наведених норм матеріального права письмові докази щодо земельних ділянок під об`єктами нерухомості, які є предметом договору купівлі-продажу.

Всупереч вказаних норм ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК України у цьому договорі не зазначені істотні умови договору купівлі-продажу цих об`єктів нерухомості, а саме: кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти та не зазначена доля цих земельних ділянок, що має істотне значення, оскільки за відсутності таких істотних умов договору, договори про купівлю-продаж таких об`єктів нерухомості вважаються неукладеними. Крім того, у справі відсутні відповідні рішення власників цих земельних ділянок щодо їх подальшої долі у зв`язку з укладенням спірного договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості, вказані з цього приводу доводи скарги прокурора знайшли своє підтвердження.

У справі також відсутні належні і допустимі у розумінні ст. 76 ЦПК України докази про те, що продавець ухилилася від укладення договорів купівлі-продажу нерухомості у нотаріальному порядку. Позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 Цивільного кодексу.

За таких обставин відсутні передбачені законом підстави для визнання договору купівлі-продажу дійсним.

Наведені з цього приводу доводи скарги знайшли своє підтвердження у матеріалах справи, а зазначені у відзиві на скаргу заперечення позивачки вказаних обставин не спростовують. Покликання сторони позивачки на те, що з 24 лютого 2022 року з міркувань безпеки та захисту даних була зупинена робота реєстрів та доступ нотаріусів до таких реєстрів був недоступний, а нотаріуси по Чугуївському районі перестали працювати не свідчить про ухилення відповідачки від укладення спірного договору купівлі-продажу у нотаріальній формі. Крім того, такі заходи мали тимчасовий характер і на день звернення до суду у лютому 2023 року вже не існували.

Колегія суддів відхиляє аргументи сторони позивачки щодо не оскарження договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості від 15.02.2022 з боку Леб`язької сільської ради чи прокурора, оскільки цей договір до ухвалення оскарженого по цій справі рішення суду не мав публічного характеру. Крім того, бездіяльність власника земельних ділянок у питання належного вирішення долі земельних ділянок, пов`язаних з укладенням цього договору купівлі-продажу є передбаченою у Законі України «Про прокуратуру» підставою для звернення прокурора з даною апеляційною скаргою для захисту охороняємих законом суспільних та публічних інтересів, пов`язаних з порядком розпорядження землею, яка належить українському народу.

Зауважує, що з 24 лютого 2022 року з міркувань безпеки та захисту даних була зупинена робота реєстрів та доступ нотаріусів до таких реєстрів був недоступний, інші нотаріуси по Чугуївському районі перестали працювати.

Вказує, що фактично вищевказані будівлі перебувають у власності з 2009 року. А апелянтом пред`являються вимоги через 14 років.

Отже, позивачка не довела наявність зазначених у вказаній нормі ст. 220 ЦК України підстав для визнання судом спірного договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості дійсним. Враховуючи наведене позовні вимоги про визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, та визнання права власності задоволенню не підлягають.

Не встановивши у повному обсязі обставини, які мають значення для справи та не застосувавши закон, який регулює спірні відносини, що виникають із права власності на нерухоме майно, суд дійшов помилкового висновку про наявність передбачених частиною 2 статті 220 ЦК України підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , тому ухвалене ним рішення відповідно до п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 259, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу керівника Чугуївської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Чкаловської селищної військової адміністрації Чугуївського району Харківської області задовольнити.

Рішення Чугуївського міського суду Харківської області від 16 березня 2023 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності на нерухоме майно відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складено 01 березня 2024 року.

Головуючий В.Б. Яцина

Судді - І.В.Бурлака.

Ю.М.Мальований.