Справа № 591/565/24
Провадження № 2/591/103/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 серпня 2024 року

Зарічний районний суд м. Суми у складі:

головуючого судді Ніколаєнко О.О.,

за участю секретаря судового засідання Полякової А.О.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу №591/565/24 за позовом ОСОБА_1 до Сумської міської ради, Департамента забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, Управління комунального майна Сумської міської ради, Сумської міської військової адміністрації Сумського району про визнання продовженим договору оренди,-

В С Т А Н О В И В:

У січні 2024 року позивач звернувся до суду з позовом, мотивуючи вимоги тим, що з липня 1998 року використовує на умовах оренди нежитлове приміщення комунальної власності за адресою: м. Суми, Покровська площа, б.10, оф.1. Існуючі взаємини закріплені умовами договору оренди від 26.10.2000. За судовим рішенням вказаний договір продовжено на п`ятирічний строк до 01.01.2024. Положеннями договору оренди передбачено порядок пролонгації його дії та конкретні випадки припинення договору. 15.01.2024 отримав від Управління комунального майна Сумської міської ради вимогу повернути орендоване майно з посиланням на те, що договір припинив свою дію 01.01.2024 і не буде продовженим відповідачем. Відповідач нехтує його правами, як орендаря та заперечує його право на продовження дії договору оренди на наступний п`ятирічний строк. Наказом від 24.11.2024 Сумської міської військової адміністрації передані спірні нежитлові приміщення в оперативне управління Управлінння комунального майна СМР. Цей наказ порушує його права, як орендаря.

Просить визнати договір оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 р. продовженим на тих же умовах на наступний п`ятирічний строк від 01.01.24 р. до 0.01.29 р. з ОСОБА_1 та незаконним наказ №12-СМР від 24.11.23 р. Сумської міської військової адміністрації Сумського району Сумської області.

Ухвалою суду від 24.01.2024 відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалою суду від 03.04.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача Управління комунального майна СМР із позовом не погодився. Пояснив, що на виконання умов пп. 9.6 п. 9 Договору управління звернулось до позивача листом від 25.10.2023 у якому повідомило про непродовження дії договору оренди на новий термін у зв`язку з необхідністю використання орендованого майна для власних потреб управління. Надіслано два примірника акта приймання передачі нерухомого майна та встановлено строк для передачі майна. Також зверталось з листом від 30.11.2023, у якому повторно повідомлено про закінчення строку дії оренди, передачу управлінню на баланс для розміщення службових приміщень спірного нерухомого майна. Аналогічні листи були направлені 01.12.2023 та 04.12.2023. Нормами чинного законодавства не передбачено обов`язку орендодавця доводити отримання орендарями листів, а передбачений лише обов`язок довести факт належного направлення такого повідомлення орендарю. Позивач був правомірно та належним чином повідомлений про непродовження дії договору.

Не відповідає дійсності твердження позивача про добросовісне виконання ним обов`язків орендаря: він систематично не з`являється на об`єкт оренди для проведення перевірки орендарем власного нерухомого майна. Просить відмовити у задоволенні позову.

У відповіді на відзив Управління комунального майна СМР позивач зазначив, що дотепер з управлінням відсутній відповідний договір. Відповідач став балансоутримувачем лише 04.12.2023. Відповідачу як балансоутримувачу не належать права як власника орендованого майна та права орендодавця за договором. Документи, які направлялись позивачу, вчинені відповідачем поза межами повноважень і не впливають на права позивача, як орендаря за договором оренди. Керівник Управління комунального майна СМР, який готував проект і подання оскаржуваного позивачем наказу та вчинив службове підроблення перекрутив наявні відомості щодо існуючих юридичних фактів. Положення Закону України «Про оренду державного і комунального майна» 2019 року не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, виходячи з дати укладення договору.

У запереченнях представник Управління комунального майна СМР вказував, що реорганізований Департамент забезпечення ресурсних платежів втратив статус орендодавця, натомість повноваження нового орендодавця перебрало на себе управління, як правонаступник. Враховуючи рішення Сумської міської ради від 11.01.2023 №3393-МР орендодавцем майна комунальної власності є Управління комунального майна СМР.

У судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримав із зазначених підстав.

У судовому засіданні представник відповідачів Управління комунального майна СМР та Сумської міської ради проти позову заперечувала із підстав, зазначених у заявах по суті справи.

У судове засідання представники інших відповідачів не з`явились. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов задоволенню не підлягає. Судом встановлено, що 26.10.2000 року між позивачем та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради був укладений договір оренди № ФМ-613, згідно якого Орендодавець надає підприємцю ОСОБА_1 в користування нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 для розміщення службових приміщень.

Відповідно до п. 4.1 договору об`єктом оренди є нежитлові приміщення, раніше передані орендарю Генеральним орендодавцем (згідно договору №ФМГ-016 від 30.09.1997) ОП «Сумський лікеро-горілчаний завод» по договору суборенди від 01.07.1998.

Відповідно до п. 6.2.16 договору орендар має право на переважне перед іншими особами право продовження цього договору на новий термін після закінчення строку дії цього договору.

Цей договір діє з моменту підписання його сторонами і до 01.01.2004 з подальшим його продовженням на кожні наступні п`ять років (п. 9.1).

Пунктом 9.9. договору визначені випадки припинення його дії: загибелі об`єкта; за згодою сторін або за рішенням суду, арбітражного суду; банкрутства орендаря; приватизації об`єкта оренди орендарем.

В разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміни цього договору, поданої не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (п. 9.6).

Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або припинення дії цього договору (п. 9.7).

Відповідно до договору від 01.07.1998 субаренди нежитлових приміщень, який був укладений орендним підприємством «Сумський лікерогорілчаний завод» та підприємцем ОСОБА_1 генеральний орендар передає, а суборендар приймає на умовах цього договору об`єкт оренди частину нежитлових приміщень загальною площею 75 кв.м. на другому поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_1 (пункти 1.1, 1.2, 1.3 договору).

Рішенням від 22.04.2020 Зарічного районного суду м. Суми у справі №591/5147/19, з урахуванням ухвали про виправлення описки, визнано договір оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року нежитлових приміщень за адресою АДРЕСА_1 , укладений між ФОП ОСОБА_1 та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради, правонаступником якого є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, продовженим між ОСОБА_1 та Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради на тих же умовах на наступний п`ятирічний строк від 01.01.2019 року до 01.01.2024 року. Постановою Сумського апеляційного суду від 01.06.2021 вказане рішення суду першої інстанції залишено без змін.

На час ухвалення вказаного рішення правонаступником відділу комунального майна та приватизації Сумської міської ради був Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради. Вказана обставина встановлена рішенням суду у справі №591/5147/19.

Відповідно до положення про управління комунального майна Сумської міської ради, яке є додатком до рішення Сумської міської ради від 09.08.2023 №4100-МР управління здійснює управління та розпорядження майном комунальної власності Сумської міської територіальної громади, відмінним від земельної ділянки. Є правонаступником Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради по всіх майнових та немайнових правах та обов`язках в частині здійснення повноважень, визначених у пункті 1.11. розділу 1 цього положення (пункти 1.6, 1.10 розділу 1).

Листом від 25.10.2023 №894/10.01-14 Управління комунального майна Сумської міської ради повідомило позивача про те, що строк дії договору оренди №ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею 47.4 кв.м. відповідно до п. 9.1 закінчується 01 січня 2024 року і на новий термін продовжуватися не буде. Посилаючись на ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначає, що нежитлові приміщення необхідні для розміщення архіву управління комунального майна Сумської міської ради та що позивачу необхідно в термін до 10.01.2024 передати об`єкт оренди управлінню за актом приймання передачі.

Вказане повідомлення було направлене позивачу 26.10.2023 за адресами орендованого майна та за адресою реєстрації рекомендованим листом з повідомленням про вручення. У зв`язку із закінченням терміну зберігання не було вручено адресату за жодною із зазначених адрес.

09.11.2023 відбулось засідання постійної комісії з питань законності, взаємодії з правоохоронними органами, запобігання та протидії корупції, місцевого самоврядування, регламенту, депутатської діяльності та етики, з питань майна комунальної власності та приватизації Сумської міської ради (протокол №40). Пунктом 7 порядку денного комісії було питання передачі в оперативне управління Управлінню комунального майна Сумської міської ради нежитлових приміщень, розташованих на площі Покровській, 10 у м. Суми для розміщення архіву. За результатами розгляду даного питання комісія ухвалила погодити дане питання, ініціювати його розгляд на сесії Сумської міської ради та рекомендувати Сумській міській раді підтримати даний проект рішення.

Пунктом 12 порядку денного було питання про внесення змін до рішення Сумської міської ради від 24.04.2013 №2289-МР «Про затвердження переліку об`єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Суми» (стосовно доповнення додатку до цього рішення новими пунктами, у тому числі із зазначенням об`єкта за адресою пл. Покровська, 10). Дане питання було погоджене, ініційовано його розгляд на сесії Сумської міської ради та рекомендовано Сумській міській раді прийняти відповідне рішення.

Наказом Сумської міської військової адміністрації від 24.11.2023 №12-СМР передано в оперативне управління та на баланс Управлінню комунального майна Сумської міської ради нежитлові приміщення, розташовані на площі Покровській, 10 у м. Суми загальною площею 47,4 кв.м. для розміщення службових приміщень. Доручено управлінню комунального майна Сумської міської ради прийняти в оперативне управління та на баланс майно, зазначене у пункті 1 цього наказу, у порядку, визначеному чинними нормативно-правовими актами.

У преамбулі наказу зазначено, що він прийнятий у зв`язку зі службовою необхідністю, відповідно до ст. 137 ГК України, беручи до уваги рекомендації постійної комісії з питань законності, взаємодії з правоохоронними органами, запобігання та протидії корупції, місцевого самоврядування, регламенту, депутатської діяльності та етики, з питань майна комунальної власності та приватизації Сумської міської ради (протокол від 09.11.2023 №40), керуючись пунктом 12 частини 2 та пунктом 8 ч. 6 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану».

Приміщення, яке передане в оперативне управління цим наказом, знаходиться в оренді у позивача, що не заперечується сторонами у справі.

Листом від 30.11.2023 №980/10.01-14, направленим управлінням комунального майна Сумської міської ради позивача повідомлено про закінчення строку дії договору оренди 01.01.2024. Зазначено, що наказом начальника Сумської міської військової адміністрації від 24.11.2023 №12-СМР передано в оперативне управління та на баланс Управлінню комунального майна Сумської міської ради орендовані приміщення для розміщення службових приміщень. З посиланням на положення п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», на підставі ст.19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» доводить до відома, що договір оренди продовжуватись на новий термін не буде.

Вказане повідомлення було направлене позивачу 30.11.2023 за адресами орендованого майна та за адресою реєстрації рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Було вручено адресату 09.12.2023 та 11.12.2023.

Аналогічного змісту повідомлення направлялись позивачу 01.12.2023 та 04.12.2023.

11.01.2024 позивачу управління комунального майна Сумської міської ради направило повідомлення про необхідність повернення нежитлового приміщення.

Правовідносини, що склалися між сторонами, регулюються нормами Цивільного кодексу України про договірні відносини, зокрема, про договір оренди, Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Вказані правовідносини виникли між сторонами на підставі договору оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року, укладеним між ним та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради, та продовжувалися після зміни орендаря його правонаступником, яким є відповідач у справі.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами, як передбачено ст. 629 ЦК України

Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Обгрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що до спірних правовідносин у частині пролонгації договору оренди слід застосовувати положення договору та законодавство, яке діяло на час укладення договору. Суд не погоджується із таким твердженням позивача.

27.12.2019 набрав чинності Закон України «Про оренду державного і комунального майна», який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

В пункті 2 розділу Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ «Прикінцеві та перехідні положення» передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але, у будь-якому випадку, не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Враховуючи положення наведеної норми розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» суд дійшов висновку, що після 01 липня 2020 року до спірних правовідносин щодо пролонгації договору слід застосувати положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Частиною першою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другої цієї статті.

Відповідно до положень частини другої статті 18 Закону без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 Закону відповідно до вимог статті 15 Закону, крім випадків, передбачених абзацами 11 та 12 частини другої статті 15 Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди (частина третя статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ).

Відповідно до п. 6-1 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо:

продовження договору оренди, зокрема щодо запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану;

припинення орендарем договору оренди.

Пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону.

Відповідно до абз. 3 ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю.

З наведених норм вбачається, що під час дії воєнного стану передбачено право балансоутримувача на непродовження дії договору оренди у випадку, якщо орендоване приміщення необхідне йому для власних потреб. У такому випадку у балансоутримувача виникає обов`язок за 30 днів до дати закінчення договору оренди повідомити орендаря про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Судом встановлено, що відповідно до Положення, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 09.08.2023 №4100-МР управління комунального майна Сумської міської ради здійснює управління та розпорядження майном комунальної власності Сумської міської територіальної громади, відмінним від земельної ділянки та є правонаступником у цих питаннях Департаменту забезпечення ресурсних платежєів Сумської міської ради.

Наказом від 24.11.2023 Сумської міської військової адміністрації спірне нерухоме майно було передано в оперативне управління та на баланс Управлінню комунального майна Сумської міської ради.

Листами від 25.10.2023 та від 30.10.2023, які були направлені позивачу поштою 26.10.2023 та 30.10.2023 позивача було повідомлено про непродовження дії договору оренди з підстави, визначеної статтею 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна».

Ці листи були направлені позивачу належною стороною, із обгрунтуванням підстав для непродовження дії договору оренди та у строк, визначений пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану». Тобто відповідачем Управлінням комунального майна Сумської міської ради додержано вимог наведених вище положень законодавства відносно підстав непродовження дії договору аренди та повідомлення орендаря про це.

Відносно вимоги про визнання незаконним наказу Сумської міської військової адміністрації від 24.11.2023 №12 СМР суд зазначає таке.

Відповідно до ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Оскаржуваний наказ, як у ньому зазначено, прийнятий відповідно до ст. 137 ГК України, п. 12 ч. 2 та п 8 ч. 6 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану».

Відповідно до ст. 137 ГК України правом оперативного управління у цьому Кодексі визнається речове право суб`єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених цим Кодексом та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом). Власник майна, закріпленого на праві оперативного управління за суб`єктом господарювання, здійснює контроль за використанням і збереженням переданого в оперативне управління майна безпосередньо або через уповноважений ним орган і має право вилучати у суб`єкта господарювання надлишкове майно, а також майно, що не використовується, та майно, що використовується ним не за призначенням. Право оперативного управління захищається законом відповідно до положень, встановлених для захисту права власності.

Відповідно до п. 12 ч. 2 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» військові адміністрації населених пунктів на відповідній території здійснюють повноваження із здійснення управління майном, яке перебуває у комунальній власності відповідної територіальної громади (крім вирішення питань відчуження, у тому числі і шляхом приватизації комунального майна та надання комунального майна в оренду на строк понад один рік).

Обгрунтовуючи вимоги про визнання незаконним наказу, позивач посилається на те, що керівником управління комунального майна Сумської міської ради перед учасниками постійної комісії Сумської міської ради, яка розглядала питання згідно оскаржуваного наказу, було приховано шляхом замовчування існування продовженого договору оренди та наявності у позивача підстав для приватизації орендованого майна. Зазначає також, що цей наказ є штучним підгрунтям для протиправної відмови органу місцевого самоврядування від виконання обов`язків орендодавця.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Позивачем всупереч вимог наведеної норми не доведено, у чому полягає протиправність оскаржуваного наказу, які положення законодавства було порушено або недотримано відповідачем при його виданні, яким чином оскаржуваний наказ у частині визначення органу місцевого самоврядування балансоутримувачем майна територіальної громади порушує права позивача, як орендодавця. Відтак, суд не вбачає передбачених законом підстав для скасування цього наказу.

Враховуючи викладене вище, суд дійшов висновку, що відповідачами дотримано положень чинного законодавства у питанні процедури та підстав непродовження дії договору оренди нежитлового приміщення, який був укладений із позивачем, а також при виданні оскаржуваного наказу про передачу нерухомого майна в оперативне управління та на баланс. Тому у задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Сумської міської ради, Департамента забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, Управління комунального майна Сумської міської ради, Сумської міської військової адміністрації Сумського району про визнання продовженим договору оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року, скасування наказу №12-СМР від 24 листопада 2023 року Сумської міської військової адміністрації Сумського району Сумської області відмовити у зв`язку з необгрунтованістю.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення виготовлено 03.09.2024.

Суддя О.О. Ніколаєнко