Справа № 585/101/24
Номер провадження 2/585/275/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2024 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

головуючого судді - Євтюшенкової В.І.,

з участю секретаря судового засідання Зубко К.В.,

розглянув у залі судових засідань у порядку загального позовного провадження, у відкритому судовому засіданні справу № 585/101/24, провадження № 2/585/275/24,

позивач: Селянське (фермерське) господарство «Урожай» ,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна»,

третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш Оксана Володимирівна,

предмет позову: визнання договору оренди недійсним.

Представник позивача Селянського (фермерського) господарства «Урожай» Пономаренко Олександр Васильович, який діє на підставі довіреності від 23.06.2023,

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна», ОСОБА_2 , який діє на підставі довіреності від 17.10.2023.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

СФГ «Урожай» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна», третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Кардаш О.В. з позовом про визнання недійсним договору оренди землі.

Позовні вимоги мотивує тим, що між СФГ «Урожай» та ОСОБА_3 , який помер, а спадкоємцем після нього стала ОСОБА_4 28.10.2013 укладено договір оренди землі №б/н , строком на 10 років, який було зареєстровано 14.03.2016. Відповідно до п.14.1 договору договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації відповідно до Закону. Отже початком відліку часу дії договору в 10 років потрібно враховувати 14.03.2016, дату його державної реєстрації, тому строк дії Договору повинен закінчитись в березні 2026 року. Однак, як стало відомо позивачу, відповідач 1 та відповідач 2, не дочекавшись закінчення терміну дії Договору уклали між собою Договір оренди землі №НВГ-0806/с/НЗ від 03.11.2023, який було зареєстровано 03.11.2023. Позивач вважає, що термін дії його Договору ще не скінчився, Договір є діючим, а тому у відповідача 1 не було права укладати спірний Договір.

Також між позивачем та відповідачем 1 було укладено договір оренди земельної ділянки №б/н від 28.10.2013, який зареєстровано 24.03.2016. Відповідно до п.14.1 договору договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації відповідно до Закону. Отже початком відліку часу дії договору в 10 років потрібно враховувати 24.03.2016, дату його державної реєстрації, тому строк дії Договору повинен закінчитись в березні 2026 року. Однак, як стало відомо позивачу, відповідач 1 та відповідач 2, не дочекавшись закінчення терміну дії Договору уклали між собою Договір оренди землі №НВГ-0805/с/НЗ від 03.11.2023, який було зареєстровано 03.11.2023. Позивач вважає, що термін дії його Договору ще не скінчився, Договір є діючим, а тому у відповідача 1 не було права укладати спірний Договір.

Посилаючись на ст.ст. 203, 215 ЦК України просить визнати недійсним Договір оренди землі №НВГ-0807/С/НЗ від 03.11.2023, та Договір оренди землі №НВГ-0805/С/НЗ від 03.11.2023 укладені між ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна» (а.с.1-3).

19.02.2024 від позивача надійшла позовна заява в новій редакції, в якій позивачем зазначено, що враховуючи відзив на позов (щодо невідповідності позовної заяви деяким вимогам ст. 175 ЦПК України) він викладає позовні вимоги, в яких зазначає про обставини, викладені у раніше поданій позовній заяві, додає, що оригінали доказів, які знаходяться у позивача, це укладений між позивачем та відповідачем 1 договір оренди земельної ділянки та Витяг з Державного реєстру, оригінал оспорюваного договору та витяг з Державного реєстру, знаходяться у відповідачів. Позивач підтверджує, що ним не подано аналогічного позову з тим же предметом спору. Також досудовий порядок врегулювання спору не здійснювався у зв`язку з тим, що відповідачі у справі уклали оспорюваний договір та зареєстрували його, що унеможливлює вплив позивача на договірні відносини між відповідачами та ним, а тому позивач одразу звернувся з відповідним позовом до суду. Орієнтовний розмір понесених витрат позивача складається зі сплати судового збору. Просить визнати недійсним Договір оренди землі №НВГ-0807/С/НЗ від 03.11.2023, та Договір оренди землі №НВГ-0805/С/НЗ від 03.11.2023 укладені між ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна» (а.с.58-61).

Від відповідача 2, в особі директора ТОВ «МХП Урожайна країна» Рибалко А.В. надійшов відзив на позов, в якому останній вказує про те, що позовні вимоги не визнає і повністю заперечує обставини, які були наведені позивачем в якості підстав цього позову. Вказує, що подана позовна заява не у повній мірі відповідає вимогам ст. 175 ЦПК України і підлягає залишенню буз розгляду. Зазначає, що відповідно до вимог законодавства до 01.01.2013 договір оренди набирав законної сили з моменту його державної реєстрації. З 01.01.2013 законодавство змінилось і на реєстрацію права оренди сторони подавали вже діючий договір, по якому певні права та обов`язки виникли в момент підписання його сторонами. Закон додаткових дій не вимагав. Якщо на реєстрацію права оренди подали договір, який ще не набрав законної сили, по ньому не виникне право здійснити реєстрацію речового права оренди. У Листі - роз`ясненні Міністерства юстиції України від 04.10.2023 № 130090/91550-35-23/8.4.4 «Щодо строку дії договорів оренди землі, укладений у період з 01.01.2013 по 16.07.2020» Міністерство зазначило: - строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов`язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі. З огляду на використання сторонами орендних відносин типового договору оренди землі, що не був приведений у відповідність до Закону України «Про оренду землі» та Цивільного кодексу України, на практиці зустрічаються договори з відповідними положеннями. Проте положення договору в частині набрання ним чинності з моменту державної реєстрації не могли бути застосованими у зв`язку з відсутністю такої процедури (яку не варто ототожнювати з процедурою державної реєстрації речового права на підставі укладеного правочину). Незважаючи на наявність таких положень в договорі оренди землі обрахунок строку дії договору оренди землі має відбуватися відповідно до закону саме з моменту укладення договору у письмовій формі. Якщо ж договір за бажанням сторін посвідчено нотаріально то з моменту його нотаріального посвідчення.

Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 23.06.2020 по справі №696/1693/15-ц вважає, що такий договір не є укладеним, оскільки державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі.

Так само Верховний Суд у постанові від 02.10.2020 у справі №912/3295/18 зазначив, що право оренди виникає з моменту реєстрації цього права, земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Просить відмовити у задоволенні позову у повному обсязі (а.с.30-34).

Від відповідача ОСОБА_1 надійшов відзив на позов, в якому вона заперечує проти заявленого позову у повному обсязі. Зазначає, що вважає, що договірні відносини між нею та позивачем припинені в жовтні 2023 року. Земельну ділянку в користування позивача було передано в жовтні 2013 року на десять років. З цього часу позивач сплачував їй орендну плату за користування земельною ділянкою. Тому доводи позивача про те, що договір оренди діє ще два роки до жовтня 2025 року є безпідставними та необґрунтованими. Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватись і розпоряджатись своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Посилаючись на норми ст. 627, 638, 639 ЦК України вважає позов необґрунтованим і таким, що не підлягає задоволенню (а.с.36-37).

Від третьої особи - державного реєстратора Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш О.В. до суду надійшли письмові пояснення, в яких вона вказує на те, що під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор використовує відомості Державного реєстру прав, зокрема його невід`ємної архівної складової частини, а також Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав. На підставі п. 13 Порядку у разі коли під час розгляду заяви державним реєстратором встановлено наявність раніше зареєстрованих інших заяв на це саме майно, ніж заява, що ним розглядається, державний реєстратор невідкладно приймає рішення про розгляд заяви після прийняття рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації за результатом розгляду заяви, яка зареєстрована в базі даних заяв раніше. Черговість розгляду заяв застосовується як під час розгляду заяв про державну реєстрацію речових прав, так і під час розгляду заяв про державну реєстрацію обтяжень таких прав. Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року N 1952-ІУ (далі Закон) у базі даних заяв також реєструються судові рішення, заяви власників об`єктів нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва, власників спеціального майнового права на об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості про заборону вчинення реєстраційних дій, судові рішення про скасування відповідних судових рішень, заяви власників об`єктів нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва, власників спеціального майнового права на об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості про відкликання власних заяв про заборону вчинення реєстраційних дій. Під час розгляду заяв про державну реєстрацію прав було здійснено пошук відомостей із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав. В ході проведення пошуку встановлено відсутність раніше зареєстрованих інших заяв щодо відповідних земельних ділянок в тому числі рішень судів щодо забезпечення позову. Також державним реєстратором здійснено перевірку поданих документів на відповідність вимогам Закону та на відповідність заявленим правам шляхом отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта. В ході перевірки не виявлено жодних порушень законодавства, раніше зареєстрованих та суперечностей. В ході реєстрації заяв, при використанні відомостей Державного земельного кадастру (далі - ДЗК) та Державного реєстру речових прав (далі - ДРРП) встановлено, що права оренди на земельні ділянки з кадастровим номером: :03:001:0332 та :03:001:0333 відсутні в ДЗК та ДРРП. Сфера державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, як і в цілому цивільних та земельних відносин, пов`язаних з набуттям та виникненням речових прав на нерухоме майно, зазнала докорінних змін з 01 січня 2013 року, а з 16 липня 2020 року (з набранням чинності окремими положеннями Закону України від 05 грудня 2019 року № 340 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству») відбулося чергове удосконалення правового регулювання відносин оренди земельних ділянок. До 01 січня 2013 року цивільне та земельне законодавство передбачало процедуру державної реєстрації правочину, за яким набувається певне речове право. Тобто саме з фактом державної реєстрації правочину законодавець пов`язував набрання таким правочином чинності. Так, до 01 січня 2013 року стаття 18 Закону У країни «Про оренду землі» передбачала, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. У зв`язку з таким законодавчим регулюванням мали місце підстави констатувати, що договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації, а тому строк дії такого договору обраховувався не з моменту його укладення та підписання сторонами, а з моменту його державної реєстрації. 3 01 січня 2013 року з моменту набрання чинності новою редакцією ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» також було внесено зміни до цивільного та земельного законодавства, у тому числі до ЗУ «Про оренду землі». Частиною другою статті 631 та абзацом першим частини першої статті 638 Цивільного кодексу України станом на 01 січня 2013 року передбачалося, що договір набирає чинності з моменту його укладення. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У свою чергу із Закону України «Про оренду землі» було виключено також положення щодо набрання чинності договором оренди землі, що були передбачені статтею 18. Натомість статтею 16 вказаного Закону було також передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування, а статтею 14 що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Таким чином, починаючи з 01 січня 2013 року у зв`язку зі змінами у законодавстві припинили дію норми щодо державної реєстрації договору оренди землі, а відтак і норми щодо набрання чинності таким договором після його реєстрації. З 01 січня 2013 року договір оренди землі вважається укладеним у разі досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору та з дотриманням вимог щодо форми договору. Саме тому обрахунок строку дії договору оренди землі починається з моменту укладення договору. Отже в договорі оренди землі обрахунок строку дії договору оренди землі має відбуватися відповідно до закону саме з моменту укладення договору у письмовій формі. Якщо ж договір за бажанням сторін посвідчено нотаріально - то з моменту його

нотаріального посвідчення.

Відповідно до положень Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 01 січня

2013 року) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і

користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення

підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1). Згідно з частиною першою статті 2

вказаного Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним

кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими

нормативно правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди

землі. Статтею 25 зазначеного Закону, передбачено, що орендар земельної ділянки має

право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі

припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути

орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права

утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. Отже, строк дії

самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов`язаний із строком дії

договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди

земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі.

Договір оренди земельної ділянки укладений 28.10.2013 року строком на 10 років (державна реєстрація 24.03.2016) між позивачем та ОСОБА_3 , який помер, а спадкоємцем після нього стала відповідач 1, закінчився 28.10.2023 року, незалежно від того, коли державну реєстрацію права оренди проведено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.25-27).

Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі.

09.01.2024 у відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 05.02.204 на 10 год. 20 хв. (а.с.15).

30.01.2024 постановлено ухвалу про проведення підготовчого засідання в режимі відеоконференції з представником відповідача 2 адвокатом Лишаком І.В. (а.с.45).

20.02.2024 постановлено ухвалу про витребування доказів та про продовження підготовчого провадження у справі (а.с.72).

19.03.2024 підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті (а.с.113).

12.11.2024 від представника позивача до суду надійшла заява про розгляд справи у відсутності позивача та його представника. Заявлений позов підтримав у повному обсязі (а.с.146).

Від відповідача ОСОБА_1 до суду надійшла заява про розгляд справи у її відсутності (а.с.145).

Представник відповідача ТОВ «МХП Урожайна країна» адвокат ЛишакІ.В. надіслав заяву про розгляд справи без участі відповідача ТОВ «МХП Урожайна країна» (а.с.147-148).

Від третьої особи - державного реєстратора Кардаш О.В. надійшло клопотання про розгляд справи у її відсутності (а.с.131).

Інші процесуальні дії передбачені п.3 ч.3 ст. 265 ЦПК України судом не застосовувались.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

28 жовтня 2013 року між Орендодавцем ОСОБА_3 та Орендарем Селянським (фермерським) господарством «Урожай», в особі голови ОСОБА_5 укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймав в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Новогребельської сільської ради Роменського району. Об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,0000 гектарів, з них 2,0000 га ріллі, кадастровий номер :03:001:0332 (п.2.1 Договору).

Відповідно до п.3.1 укладеного Договору оренди від 28.10.2012 Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.12.2 Договору дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

У Прикінцевих положеннях Договору (п.14.1) вказано, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації відповідно до закону (а.с.4-5).

В інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №55396072 від 18.03.2016 щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0332, вказано, що на підставі свідоцтва про право власності серії 5043734, виданого 18.06.2013 реєстраційною службою Роменського міськрайонного управління юстиції Сумської області належить ОСОБА_6 (розмір частки 1) у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» вказано, що 24.03.2016 державним реєстратором Обідейко В.В. зареєстроване речове право (13673699), підставою виникнення якого є договір оренди земельної ділянки, б/н від 28.10.2013, вид іншого речового права право оренди земельної ділянки, строк дії, укладено на 10 років, Орендар СФГ «Урожай», Орендодавець ОСОБА_3 (а.с.6).

28 жовтня 2013 року між Орендодавцем ОСОБА_1 та Орендарем Селянським (фермерським) господарством «Урожай», в особі голови ОСОБА_5 укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймав в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Новогребельської сільської ради Роменського району. Об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,0000 гектарів, з них 2,0000 га ріллі, кадастровий номер :03:001:0333 (п.2.1 Договору).

Відповідно до п.3.1 укладеного Договору оренди від 28.10.2012 Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.12.2 Договору дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

У Прикінцевих положеннях Договору (п.14.1) вказано, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації відповідно до закону (а.с.8-9).

В інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №61344578 від 14.06.2016 щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0333 , що на підставі свідоцтва про право власності серії 5039210, виданого 18.06.2013 реєстраційною службою Роменського міськрайонного управління юстиції Сумської області належить ОСОБА_1 (розмір частки 1) у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» вказано, що 08.06.2016 державним реєстратором Обідейко В.В. зареєстроване речове право (14930812), підставою виникнення якого є договір оренди земельної ділянки, б/н від 28.10.2013, вид іншого речового права право оренди земельної ділянки, строк дії, укладено на 10 років, Орендар СФГ «Урожай», Орендодавець ОСОБА_1 (а.с.10).

03.11.2023 між Орендордавцем ОСОБА_1 та Орендарем ТОВ «МХП-Урожайна країна» укладено Договір оренди земельної ділянки №НВГ-0805/С, відповідно до якого Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :03:001:0333, яка знаходиться на території Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області, об`єкт оренди земельна ділянка площею 2,00 га, у тому числі ріллі 2,00 га.

Договір укладено на 10 (десять) років. Термін дії договору закінчується 03.11.2033. Договір оренди землі підлягає автоматичному поновленню на той самий строк і на тих самих умовах у порядку, визначеному ст. 126-1 Земельного кодексу України та Договором (п.3 Договору).

П. 13.1 (Прикінцеві положення) визначено, що цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовились про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (а.с.81-84).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №5040876 від 18.06.2023 земельна ділянка кадастровий номер :03:001:0333 належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності серії 5039210, виданого 18.06.2013 Реєстраційною службою Роменського міськрайонного управління юстиції (а.с.87-88).

Зазначене вбачається і з Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, індексний номер 5039210 від 18.06.2013 (а.с.89).

Станом на 21.03.2023 вартість земельної ділянки :03:001:0333 21229,5 грн. (а.с.90).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав №353482611 від 08.11.2023 щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0332, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 52433515, 03.11.2023 для державної реєстрації подані Договір оренди землі, серія та номер НВГ-0806/С/НЗ, від 03.11.2023, видавник ТОВ «МХП-Урожайна країна», вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки, Орендар ТОВ «МХП-Урожайна країна», Орендодавець ОСОБА_1 (а.с.7, 107-108).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав №353477662 від 08.11.2023 щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0333, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: .11.2023 для державної реєстрації подані Договір оренди землі, серія та номер НВГ-0805/С/НЗ, від 03.11.2023, видавник ТОВ «МХП-Урожайна країна», вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки, Орендар ТОВ «МХП-Урожайна країна», Орендодавець ОСОБА_1 (а.с.11, 91-92).

03.11.2023 між Орендордавцем ОСОБА_1 та Орендарем ТОВ «МХП-Урожайна країна» укладено Договір оренди земельної ділянки №НВГ-0806/С, відповідно до якого Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :03:001:0332, яка знаходиться на території Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області, об`єкт оренди земельна ділянка площею 2,00 га, у тому числі ріллі 2,00 га.

Договір укладено на 10 (десять) років. Термін дії договору закінчується 03.11.2033. Договір оренди землі підлягає автоматичному поновленню на той самий строк і на тих самих умовах у порядку, визначеному ст. 126-1 Земельного кодексу України та Договором (п.3 Договору).

П. 13.1 (Прикінцеві положення) визначено, що цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовились про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (а.с.98-101).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №235602974 від 05.12.2020 земельна ділянка кадастровий номер :03:001:0332 належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом серія та номер 659, виданого 05.12.2020 приватним нотаріусом Роменського міського нотаріального округу Білашенко Ю.В. (а.с.104).

Свідоцтво про право на спадщину за законом від 05.12.2020, що підтверджує вищевказане, також долучено до матеріалів справи (а.с.105).

Станом на 21.03.2023 вартість земельної ділянки :03:001:0332 15191,85 грн. (а.с.106).

З долучених до матеріалів справи Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходжу, нарахованого (перерахованого податку та військового збору станом на 24.01.2024 за період з 4 кварталу 2013 року по 03 квартал 2023 року вбачається, що ОСОБА_1 у 4 кварталі 2014 року отримала дохід від СФГ «Урожай», код доходу «106» (а.с.38) та у подальшому отримувала дохід від указаного господарства у 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 та 2023 роках (а.с.38-39).

З досліджених судом доказів та встановлених на їх підставі обставин вбачається, що між сторонами склалися правовідносини з приводу визнання договорів оренди недійсними, які підлягають вирішенню на підставі Цивільного кодексу України (далі ЦК України), Земельного кодексу України (далі ЗК України), Законів України «Про оренду землі» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Норми права, застосовані судом.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на час підписання договору) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 01 січня 2013 року, чинній на час підписання договору оренди) передбачено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до статті 11 ЦК України однією з підстав для виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

За змістом частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Друга - встановлює загальне правило щодо моменту набрання чинності договором: договір набирає чинності з моменту його укладення.

За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою та другою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Аналізуючи вказані норми, можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зокрема, стаття 13 Закону № 161 визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відтак згода у договорах оренди втілюється в обов`язку орендодавця передати орендареві земельну ділянку, а орендаря - використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, сплачувати орендну плату (Постанова Верховного суду у справі справа № 131/970/23 від 12.04.2024).

Схожу позицію щодо набрання чинності договорами оренди висловила і Велика Палата Верховного Суду охарактеризувавши їх як консенсуальні, такі у яких права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами [момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції (акцепту)], і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16).

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд на підставі ст.13 ЦПК України розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч. 2 ст. 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 77 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Мотиви суду.

Суд оцінив докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, давши їм оцінку в цілому так і кожному окремо, дослідивши аргументи сторін по матеріалам справи, і дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

Обґрунтовуючи свої вимоги щодо визнання недійсними Договорів оренди землі, укладених між відповідачами, позивач вказує на те, що на момент укладання спірних Договорів станом на 03.11.2023, діяли попередні Договір оренди землі б/н, які були укладені між ним (СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 , як власником земельної ділянки, кадастровий номер :03:001:0333 та між ним (СФГ «Урожай») та ОСОБА_3 , як власником земельної ділянки кадастровий номер кадастровий номер :03:001:0332, який помер і спадкоємцем якого стала відповідач 1 - 28.10.2013.

СФГ «Урожай» вказує, що сторони укладаючи указані Договори передбачили у пункті 14.1 Договору, що вони набирають чинності після підписання та державної реєстрації, отже 10-річний строк дії договору слід обчислювати не з моменту його підписання (28.10.2013 ), а з моменту державної реєстрації речового права оренди (14.03.2016 та 24.03.2016).

А тому, як вважає позивач, відповідачі, укладаючи 03.11.2023 Договори оренди щодо спірних земельних ділянок під час дії договорів з СФГ «Урожай», порушили його право орендаря.

Проте, суд відхиляє такі доводи позивача, виходячи з наступного.

Так, з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом № 1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

До виключення вимоги обов`язкової державної реєстрації договорів оренди землі з тексту нормативно-правових актів Законом № 1878-VI одночасно існували такі підстави визнання договору укладеним: якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України); договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України). Зокрема, статті 18 та 20 Закону № 161-XIV передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації; укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Стаття 6 Закону № 161-XIV (у редакції Закону № 1878-VI) передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

З огляду на зазначене, поняття «державна реєстрація договору оренди землі» стосується правовідносин щодо оренди землі, які виникли до 01 січня 2013 року, а поняття «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку» - правовідносин щодо оренди землі, які виникли після.

Натомість реєстрація права оренди та реєстрація договору про оренду є різними юридичними діями. Державна реєстрація речового права не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Тобто державна реєстрація не є підставою набуття цивільних прав та обов`язків, вона засвідчує вже набуте особою право, це офіційне визнання державою юридичного факту.

У пунктах 14.1 Договорів оренди від 28.10.2013 СФГ «Урожай» та ОСОБА_3 , спадкоємицею якого є відповідач 1, та СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 , визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а й з моментом державної реєстрації, хоча законодавець виключив таку вимогу, і з 01 січня 2013 року реєстрація договору оренди не визначає його чинність, натомість необхідною залишається реєстрація речового права, що виникає на підставі вже укладеного договору.

З 01 січня 2013 року необхідно розмежовувати дату укладення договору оренди землі, яка обраховується з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, і дату виникнення на підставі вказаного правочину речового права, яка пов`язана з моментом державної реєстрації права оренди.

З огляду на виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації, 10-річний строк дії договорів оренди землі між СФГ «Урожай» та ОСОБА_3 , який помер і спадкоємцем якого є відповідач1 та між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 почали спливати з дати їх укладення, 28.10. 2013 року.

Така позиція відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 про те, що з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (постанова КГС ВС від 03 квітня 2020 року у справі № 912/3294/18 та від 15 листопада 2022 року у справі № 914/917/21).

Під час розгляду даної справи встановлено, що саме з моменту укладення Договорів оренди від 28.10.2013 його сторонами розпочалось виконання умов Договорів, а саме, земельні ділянки, належні Орендодавцю, передані в оренду позивачу, а ОСОБА_1 , починаючи з 2014 року стала виплачуватись орендна плата, передбачена умовами Договорів, як власнику земельних ділянок (а.с.38-39).

Отже, суд, враховуючи указані вище підстави, відхиляє доводи позивача про те, що у разі узгодження сторонами власного порядку набуття чинності договором, він може набувати чинності саме з моменту державної реєстрації речового права оренди, а не з моменту його підписання.

Таким чином, суд дійшов висновку, що договір оренди землі укладений між СФГ «Урожай» та ОСОБА_3 , який помер і спадкоємицею після нього стала відповідач 1, та договір оренди землі укладений між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 28.10.2013, вважаються укладеними (набувають чинності) з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов Договорів, тобто з моменту їх підписання сторонами, строк дії цих Договорів закінчився через 10 років після їх підписання, тобто 28.10.2023 року, а тому станом на 03.11.2023 відповідач ОСОБА_1 реалізувала своє законне право, як власник земельних ділянок щодо користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову судові витрати відшкодуванню не підлягають.

Також судом застосовані норми процесуального права, які регулюють порядок ухвалення рішення: ст. ст. 12, 13, 76-81, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України.

С у д в и р і ш и в:

У задоволенні позову Селянського (фермерського ) господарства «Урожай» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна», третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш Оксана Володимирівна, про визнання договору оренди недійсним, відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua

Позивач: Селянське (фермерське) господарство «Урожай», юридична адреса: 42087, Сумська область, Роменський район, с. Андріяшівка, вул. Київська, 98А, .

Відповідач: ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна», юридична адреса: 42020, Сумська область, Роменський район, с. Пустовійтівка, 4-й пров. Центральної, 2-Б, .

Третя особа: державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш Оксана Володимирівна, адреса: 42087, Сумська область, Роменський район, с. Андріяшівка, вул. Соборна, 11.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ В. І. Євтюшенкова