КИЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД м. ПОЛТАВИ
Справа №644/400/22
Провадження № 2/552/365/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27.02.2024 року Київський районний суд м.Полтави в складі:

Головуючого судді Турченко Т.В.

При секретарі Цимбалюк І.О.

За участю адвокатів Шматько Т.М., Темнюкової М.І., Колосова А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Полтаві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, -

В С Т А Н О В И В :

21 січня 2022 року представник позивача ОСОБА_1 адвокат Шматько Тетяна Миколаївна звернулась в суд з позовом до відповідачів ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, мотивуючи свій позов тим, що 24.06.2008 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» укладено договір про надання споживчого кредиту №0. 24.06.2008 року в забезпечення зобов`язань за вказаним договором між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» було укладеного договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Руденко О.Є. 12.12.2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладено договір факторингу №1, внаслідок якого ТОВ «Кей-Колект» набуло статусу кредитора за договором про надання споживчого кредиту №0 від 24.06.2008 року та статусу іпотекодержателя за договором іпотеки від 24.06.2008 року. 29.07.2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Суперфіним Б.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 23244530, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект». 01.02.2016 року постановою окружного адміністративного суду міста Києва у справі №826/25748/15 визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Суперфіна Б.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 29.07.2015 року індексний номер 23244530, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та зобов`язано нотаріуса скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запит про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . 24.03.2016 року ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду залишено без змін постанову окружного адміністративного суду м.Києва від 01.02.2016 року. 04.11.2019 року рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Харкова у справі №644/2164/19 визнано за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 . 04.03.2020 року державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Шеховцовою М.Є. проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 . Таким чином, з 04.03.2020 року ОСОБА_1 є єдиним законним власником квартири за адресою: АДРЕСА_1 . 19.01.2022 року до місця проживання ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 завітав невідомий позивачу чоловік, який представився ОСОБА_2 та повідомив, що він є власником цієї квартири на підставі договору купівлі-продажу з ТОВ «Кей-Колект» та повідомив, що має намір змінити замок вхідних дверей та в подальшому вселитися у нібито належну йому квартиру. У відповідь позивач повідомила, що не має будь-яких рішень суду про виселення, однак чоловік повідомив, що йому байдуже, після чого вона попросила надати їй час для того, щоб зібрати речі, які знаходяться в квартирі. ОСОБА_2 повідомив, що надасть ОСОБА_1 один тиждень для виселення та в подальшому він приїде для зміни замків у квартирі та вселення, що фактично унеможливить знаходження родини позивача в квартирі. 20.01.2022 року позивачем отримано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №295450759, відповідно до якої право власності на квартиру зареєстровано за ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 . Реєстрація права власності була здійснена приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О., запис про право власності: 46244840. Підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу квартири, серія та номер: 26, виданий 19.01.2022, видавник: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева О.О. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 62941443 від 19.01.2022 17:05:12, приватний нотаріус Вахрушева Ольга Олександрівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська область. Власники: ОСОБА_2 . Вважають, що на даний час існують підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , укладеного 19.01.2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О., та рішення приватного нотаріуса Вахрушевої О.О. про реєстрацію за відповідачем ОСОБА_2 права власності на квартиру є незаконним та таким, що підлягає скасуванню, оскільки його прийнято з грубим порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та договору іпотеки від 24.06.2008 року, а також приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», ТОВ «Кей-Колект» не укладалось окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя. Вказані обставини було встановлено Окружним адміністративним судом м.Києва у постанові від 01.02.2016 року у справі №826/25748/15, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 24.03.2016 року. Таким чином, вважають, що дії приватного нотаріуса щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 , яке виникає на підставі договору купівлі-продажу предмета іпотеки, договір якої містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправними. Також вважають, що реєструючи право власності на належну ОСОБА_1 квартиру за ОСОБА_2 , відповідачем порушено вимоги ст.ст.3, 15, 16 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження», оскільки вчинена ним дія не була пов`язаною із вчиненням нотаріальної дії з нерухомим майном. Підставою для виникнення права власності за ОСОБА_2 приватний нотаріус вказав у оскаржуваному рішенні договір купівлі-продажу квартири, серія та номер 26 виданий 19.01.2022 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. Правовою підставою для продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, або рішення суду. Рішення судів, які б надавали ТОВ «Кей-Колект» продати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 будь-якому покупцеві відсутні. Договору про задоволення вимог іпотекодержателя між позивачем та ТОВ «Кей-Колект» не укладалось. Будь-яких вимог про усунення порушень кредитного договору від ТОВ «Кей-Колект» та про намір ТОВ «Кей-Колект» продати предмет іпотеки ОСОБА_1 не отримувалось, що свідчить про недотримання іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» та як наслідок неможливість укладення договору купівлі-продажу з ОСОБА_2 , що стало підставою для проведення державної реєстрації права власності на квартиру. На час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності оцінка предмета іпотеки не проводилась, що свідчить про порушення іпотекодержателем та державним нотаріусом положень ст.38 Закону України «Про іпотеку». Іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 було порушено процедуру встановленого законом порядку продажу предмета іпотеки у позасудовому порядку, а приватним нотаріусом в порушення положень ст.38 Закону України «Про іпотеку» було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 , а тому вказане рішення підлягає скасуванню. Просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19.01.2022 року з ОСОБА_2 , серія та номер 26, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. Скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Вахрушевої Ольги Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62941443 від 19.01.2022 року 17:05:12, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та поновити відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно квартиру за адресою: АДРЕСА_1 на власника ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 . Стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати.

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 16.02.2022 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження по цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності (а.с.126-127, том 1).

Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» надано суду Відзив на позовну заяву про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності (а.с.149-153, том 1), в якому просили суд в задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовити.

Представником позивача адвокатом Шматько Т.М. надано суду Відповідь на відзив (а.с.135-139, том 1), в якій просили суд приєднати відповідь на відзив та врахувати його при розгляді справи. Задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

07.02.2023 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» надано суду Пояснення (а.с.166-167, том 1) визнати поважними та поновити відповідачу строк на подання Відзиву на позовну заяву та додані документи та врахувати їх при винесенні рішення. Прийняти та долучити до матеріалів справи пояснення ТОВ «Кей-Колект» та врахувати їх при винесенні рішення. В задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовити.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 23.03.2023 року прийнято цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до свого провадження. Розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження з викликом сторін. Призначити підготовче судове засідання по справі в приміщенні Київського районного суду м.Полтави за адресою: 36034, місто Полтава, провулок Хорольський, 6 на 10 годин 20 квітня 2023 року (а.с.172, том 1).

23.03.2023 року представник позивача адвокат Шматько Т.М. звернулась в суд з клопотанням про передачу справи за підсудністю (а.с.178, том 1). В даному клопотанні просила суд передати цивільну справу №644/400/22 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до Орджонікідзевського районного суду м.Харкова.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 20.04.2023 року цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до свого провадження направлено за підсудністю до Орджонікідзевського районного суду м.Харкова (а.с.201, том 1).

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 29.05.2023 року цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності повернуто Київському районному суду м.Полтави для подальшого розгляду за підсудністю (а.с.212-213, том 1).

21.06.2023 року представник позивача адвокат Шматько Т.М. звернулась в суд з клопотанням про передачу справи за підсудністю (а.с.225, том 1). В даному клопотанні просила суд передати цивільну справу №644/400/22 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до Орджонікідзевського районного суду м.Харкова.

20.07.2023 року представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Темнюкова М.І. звернулась до суду з Заявою про вжиття заходів зустрічного забезпечення (а.с.238-239, том 1). Просила суд зобов`язати позивача ОСОБА_1 внести на депозитний рахунок Київського районного суду м.Полтави у якості забезпечення 50 000 грн.

24.07.2023 року від представника позивача ОСОБА_1 адвоката Шматько Т.М. до суду надійшло Заперечення на клопотання (заяву) (а.с.243, том 1), в якому просила суд відмовити представнику відповідача ОСОБА_2 адвокату Темнюковій М.І. у задоволенні заяви про вжиття заходів зустрічного забезпечення.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 26.07.2023 року в задоволенні заяви представника ОСОБА_2 адвоката Темнюкової Марини Ігорівни про зустрічне забезпечення позову або доказів відмовлено (а.с.246, том 1).

25.09.2023 року представник позивача адвокат Шматько Т.М. звернулась в суд з клопотанням про передачу справи за підсудністю (а.с.19, том 2). В даному клопотанні просила суд передати цивільну справу №644/400/22 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до Орджонікідзевського районного суду м.Харкова.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 23.10.2023 року в задоволенні клопотання представника позивача ОСОБА_1 адвоката Шматько Тетяни Миколаївни про передачу даної цивільної справи за підсудністю для подальшого розгляду справи до Орджонікідзевського районного суду м.Харкова відмовлено. Закрито підготовче засідання у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності та призначено справу до судового розгляду на 23 листопада 2023 року на 09 годину (а.с.23, том 2).

14.11.2023 року від представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Темнюкової Марини Ігорівни надійшов до суду Відзив на позовну заяву у справі №644/400/22 (а.с.32-35, том 2), в якому просила суд відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 по справі №644/400/22 у повному обсязі.

15.11.2023 року від представника позивача ОСОБА_1 адвоката Шматько Т.М. надійшла до суду Відповідь на відзив (а.с.38-39, том 2), в якій просила суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

18.12.2023 року від представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Темнюкової Марини Ігорівни надійшли до суду Додаткові пояснення (а.с.58-59, том 2).

28.12.2023 року від представника позивача ОСОБА_1 адвоката Шматько Т.М. надійшли Заперечення на додаткові пояснення (а.с.72-73, том 2).

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 адвокат Шматько Т.М. позов підтримала, просила суд позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Темнюкова М.І. з позовними вимогами ОСОБА_1 не згодна. Вважає позов безпідставним та таким, що задоволенню не підлягає. Крім того, вважає, що позивачем обраний не вірний спосіб судового захисту.

Представник ТОВ «Кей-Колект» адвокат Колосов А.В. з позовом ОСОБА_1 не згоден. Просив суд в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити за безпідставністю. Також вважає, що позивачем обраний не вірний спосіб судового захисту.

Третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна в судове засідання не з`явилась, не повідомивши суд про причини своєї неявки.

Суд вважає можливим слухати справу у відсутності третьої особи приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Вахрушевої Ольги Олександрівни.

Суд, заслухавши представника позивача ОСОБА_1 адвоката Шматько Т.М., представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Темнюкову М.І., представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» Колосова А.В., вивчивши та дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню.

Судом встановлено, що 24 червня 2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «Укрсиббанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсибанк») та ОСОБА_1 укладено договір про надання споживчого кредиту №0 на суму 40 000 дол. США під 15,5 % річних, строком до 24 червня 2015 року.

Для забезпечення виконання вказаного договору 24 червня 2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «Укрсиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки квартири, зареєстрований в реєстрі за №305, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Руденко О.Є., згідно умов якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ПАТ«Укрсибанк» належну їй на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

У подальшому, ПАТ «Укрсиббанк» на підставі договору факторингу №1 від 12 грудня 2011 року відступило ТОВ «Кей-Колект» право вимоги заборгованості за договором про надання споживчого кредиту №0 від 24 червня 2008 року.

Відтак, внаслідок укладення вказаної угоди ТОВ «Кей-Колект» набуло статусу іпотекодержателя за договором іпотеки від 24 червня 2008 року квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

29 липня 2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Суперфіним Борисом Михайловичем прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від, індексний номер 23244530, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект».

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29 липня 2015 року, номер запису 10598029, підставою для виникнення права власності за ТОВ «Кей-Колект» є договір іпотеки (квартири) від 24 червня 2008 року зареєстрований в реєстрі за N?305, посвідчений приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Руденко О.Є.

01.02.2016 року постановою окружного адміністративного суду міста Києва у справі №826/25748/15 визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Суперфіна Б.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 29.07.2015 року індексний номер 23244530, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та зобов`язано нотаріуса скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запит про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

24.03.2016 року ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду залишено без змін постанову окружного адміністративного суду м.Києва від 01.02.2016 року.

04.11.2019 року рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Харкова у справі №644/2164/19 визнано за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 .

04.03.2020 року державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Шеховцовою М.Є. проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 .

Таким чином, з 04.03.2020 року ОСОБА_1 є єдиним законним власником квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

В судовому засіданні встановлено і дану обставину не заперечували сторони по справі, що 20.01.2022 року позивачем отримано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №295450759, відповідно до якої право власності на квартиру зареєстровано за ОСОБА_2 19.01.2022 року.

Реєстрація права власності була здійснена приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О., запис про право власності: 46244840. Підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу квартири, серія та номер: 26, виданий 19.01.2022, видавник: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева О.О. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 62941443 від 19.01.2022 17:05:12, приватний нотаріус Вахрушева Ольга Олександрівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська область. Власники: ОСОБА_2 .

Позивач та представник позивача адвокат Шматько Т.М. вважають, що на даний час існують підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , укладеного 19.01.2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О., та рішення приватного нотаріуса Вахрушевої О.О. про реєстрацію за відповідачем ОСОБА_2 права власності на квартиру є незаконним та таким, що підлягає скасуванню, оскільки його прийнято з грубим порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та договору іпотеки від 24.06.2008 року, а також приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Суд, заслухавши сторони по справі, вивчивши та дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та такими, що підлягають судовому захисту.

Згідно п.1 ч.1 ст.19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Відповідно до статті 575 Цивільного кодексу України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

В силу статті 572 Цивільного кодексу України, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов?язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Згідно статті 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов?язанням. Іпотекодержатель зобов?язаний письмово у п?ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов?язанням. Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов?язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі

невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Звернення

стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (ч.2 ст.36 Закону України «Про іпотеку»).

При цьому, можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку визначені частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку».

Так, за приписами ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу зобов?язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу

порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Як вбачається з п.5 Договору іпотеки квартири, зареєстрованого реєстрі за №305, посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Руденко О.€., сторони (та ОСОБА_1 ) досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки:

5.2.1 Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов?язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»;

5.2.2 Отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

З урахуванням наведеного слідує висновок, що сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що право власності на об?єкт заставленого майна виникає лише у певному випадку, а саме: на підставі встановленому Законом України «Про іпотеку».

Водночас, в матеріалах справи відсутні докази укладання договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

Таким чином, суд вважає, що дії приватного нотаріуса щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, яке виникає на підставі договору іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправними.

Також суд вважає за необхідне зазначити, що реєструючи право власності на належну позивачу квартиру за іпотекодержателем, нотаріусом порушено вимоги ст.ст.3, 15, 16 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження», оскільки вчинена ним дія не була пов?язаною із вчиненням нотаріальної дії з нерухомим майном.

Крім того, підставою для виникнення права власності за ТОВ «Кей-Колект» приватний нотаріус вказав у оскаржуваному рішенні Договір іпотеки (квартири) від 24 червня 2008 року зареєстрований в реєстрі за №305, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Руденко О.Є.

З цього приводу суд зазначає, що відповідно до ч.1 ст.37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов?язання.

Відтак, наведені положення Закону дають змогу дійти висновку, що договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно, чого відповідачем при прийнятті відповідного рішення до уваги враховано не було.

Окремо суд звертає увагу, що згідно Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов?язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об?єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об?єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

Судом встановлено, що спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, використовується як місце постійного проживання позичальника; загальна площа не перевищує 140 квадратних метрів.

Так, відповідно до пункту 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Щодо суті договору купівлі-продажу судом встановлено наступне.

Зі змісту договору вбачається, що квартира належить ТОВ «Кей-Колект» на праві власності на підставі договору іпотеки, договору про відступлення прав вимоги за договором іпотеки.

Згідно із ч.5 ст.38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Правовою підставою для продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, або рішення суду.

В матеріалах справи рішення судів, які б надавали ТОВ «Кей-Колект» продати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 будь-якому покупцеві відсутні.

Договору про задоволення вимог іпотекодержателя між позивачем та ТОВ «Кей-Колект» не укладалось.

Крім цього, згідно з постановою Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) метою повідомлення іпотеко держателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання; тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц (провадження № 61-21032св18), «загальноприйнятим у світовій практиці є застосування щодо юридично-значимих повідомлень принципу «доставки(одержання)» повідомлень, якщо сторони прямо не передбачили застосування принципу «відправлення»; зокрема: (а) у підпункті 3 пункту I.-1:109 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що повідомлення вступає в силу у момент досягнення адресата, якщо з нього не слідує більш пізній момент вступу у силу; (б) згідно пунктів 2, 3 Принципів європейського контрактного права з урахуванням положень пунктів (4) та (5), будь-які повідомлення набирають чинності з моменту, коли вони отримані адресатом; Повідомлення вважається одержаним адресатом, коли його вручено за місцем його діяльності або за поштовою адресою, або, якщо він не має місця діяльності або поштової адреси, - за місцем його постійного проживання; (в) відповідно до пункту 4 статті 1 Конвенції УНІДРУА про міжнародний факторинг від 28 травня 1988 року письмове повідомлення може бути не підписане, але в ньому обов`язково повинна зазначатись особа, яка його зробила або від імені якої воно зроблене; «письмове повідомлення`включає телеграми, телекси і будь-які інші види телекомунікаційних повідомлень, які можна відтворити у формі документа, але не обмежується ними; письмове повідомлення вважається наданим, коли воно отримане адресатом; підхід стосовно застосування принципу «доставки (одержання)» юридично-значимих повідомлень висловлений і в українській судовій практиці; у постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі 6-2988цс15 вказано, що: «[…] розглядаючи питання про дотримання під час проведення торгів положень пункту 3.11 Тимчасового положення, суди мають установити, чи було письмово повідомлено, зокрема,боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів та про стартову ціну, за якою майно пропонується до продажу; при цьому під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей; отже,загальний зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Будь-яких вимог про усунення порушень кредитного договору від ТОВ «Кей-Колект» та про намір ТОВ «Кей-Колект» продати предмет іпотеки ОСОБА_1 не отримувалось, що свідчить про не дотримання Іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» та як наслідок неможливість укладення договору купівлі-продажу з ОСОБА_2 , що стало підставою для проведення державної реєстрації права власності на квартиру.

Судом встановлено, що на момент переходу права власності до ТОВ «Кей-Колект» 24.12.2021 року, оцінка предмета іпотеки не проводилась, що свідчить про порушення іпотекодержателем та державним нотаріусом положень ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Згідно ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Оскільки оцінка спірної квартири, що є предметом іпотеки, іпотекодержателем не проводилася, встановити якою на момент реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем була її вартість є неможливим, що унеможливлює з`ясування суми заборгованості за договором кредиту №0 від 24.06.2008 року, яку було погашено шляхом продажу предмета іпотеки іншій особі.

Іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 було порушено процедуру встановленого законом порядку продажу предмета іпотеки у позасудовому порядку, а приватним нотаріусом в порушення положень ст.38 Закону України «Про іпотеку» було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 , а тому вказане рішення підлягає скасуванню.

З такими висновками погоджується й Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20.03.2019 року у справі №306/2053/16-ц(http://reyestr.court.gov.ua/Review/80854761), зазначивши, що суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення. Зокрема, суди встановили, що відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог є суттєвим порушенням, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Думку про те, що не проведення оцінки майна є порушення встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку висловив також Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у своїй постанові від 09.10.2018 року за результатами розгляду справи №910/10123/17((http://reyestr.court.gov.ua/Review/77149608).

Отже, укладаючи договір купівлі-продажу спірної квартири, відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» порушено вимоги ч.1-3 статті 203 ЦК України.

Згідно з частино1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Таким чином, суд вважає за можливе задовольнити позов у повному обсязі та визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19.01.2022 року з ОСОБА_2 , серія та номер 26, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. Скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Вахрушевої Ольги Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62941443 від 19.01.2022 року 17:05:12, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та поновити відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно квартиру за адресою: АДРЕСА_1 на власника ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.3-13, 263-265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію права власності - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19.01.2022 року з ОСОБА_2 , серія та номер 26, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Вахрушевої Ольги Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62941443 від 19.01.2022 року 17:05:12, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та поновити відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно квартиру за адресою: АДРЕСА_1 на власника ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Стягнути з ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 1984,80 грн. тобто з кожного по 992 грн. 40 коп.

Рішення суду може бути оскаржено протягом 30 днів з моменту проголошення до Полтавського апеляційного суду.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , остання відома адреса: АДРЕСА_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , остання відома адреса: АДРЕСА_4

Відповідач:Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», , адреса: м.Київ, вул. Іона Павла ІІ, буд. 4/6.

Повний текст рішення виготовлено 01.03.2024 року.

Головуючий Т.В.Турченко