Справа № 466/4890/22 Головуючий у 1 інстанції: Гирич С. В.
Провадження № 22-ц/811/2788/23 Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С.М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2024 року м.Львів

Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Бойко С.М.,

суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В.,

секретаря Матяш С.І.,

з участю: представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідачів ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на рішення Личаківського районного суду м. Львова від 28 серпня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 про стягнення коштів,

в с т а н о в и в:

У липні 2022 року ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом, в якому просив стягнути з ОСОБА_5 16000 доларів США та з ОСОБА_3 4000 доларів США в якості повернення у подвійному розмірі завдатку, отриманого ними за договорами та розписками від 24.11.2021 року.

Свої вимоги позивач обгрунтовує тим, відповідно до договорів завдатку та розписок від 24.11.2021 року, ОСОБА_4 передав ОСОБА_5 8000 доларів США, а ОСОБА_3 2000 доларів США, в якості завдатку за купівлю нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 . Факт передачі коштів підтверджується пунктами 2.4 договорів, а також розписками, складеними у присутності свідків. При цьому, у пунктах 2.4 договорів сторони дійшли згоди, що вказані кошти передаються «... в підтвердження наміру укладення договору купівлі-продажу об?єкту продажу та з метою забезпечення його виконання...». Пунктом 2.3 сторони погодили укласти основний договір купівлі-продажу до 31.12.2021 року. У пунктах 3.1., 3.2 сторони домовились, що у випадку відмови або ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об`єкту продажу на умовах цього договору чи невиконання (порушення виконання) умов цього договору з вини продавця, останній зобов`язаний повернути покупцю подвійну суму, вказану в п.2.4. У випадку ж, якщо такі дії стались з вини покупця, продавець не повертає йому всю суму завдатку, вказану у п.2.4 договору.

Позивач констатує та просить суд дослідити і встановити ту обставину, що порушення укладених договорів, та, як наслідок, неможливість укладення основних договорів купівлі-продажу, сталось з вини відповідачів.

Зокрема, згідно абз.2 пунктів 3.1 договорів завдатку, продавці зобов`язувались: пред`явити всі оригінали обов`язкових документів (документів на об`єкт продажу) та інших документів (...), необхідних для здійснення відчуження об`єкту продажу.

Після підписання договорів завдатку та розписок, позивач неодноразово звертався до відповідачів з вимогою надати будь-які існуючі у них документи на земельну ділянку під об`єктом продажу (на власність, користування тощо). Однак, відповідачі не надали йому жодних документів чи інформації. Після цього, позивач із загально доступних джерел довідався, що земельна ділянка під об`єктом продажу взагалі не виділена (не внесена в земельний кадастр та інші реєстри, не має кадастрового номера). За таких обставин, укласти основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 було неможливо. Про це відповідачам було добре відомо, однак, вони приховали цю інформацію від позивача, взяли у нього задаток та до цього часу не повертають.

Разом з тим, не бажаючи загострювати спірної ситуації, позивач звернувся до відповідачів з пропозицією за взаємною згодою відмовитись від досягнутих між ними домовленостей та повернути йому кошти у тому ж розмірі, в якому він передав їх відповідачам, однак, відповідачі відмовились від такої пропозиції позивача щодо мирного врегулювання спору, що змусило останнього звернутись за захистом своїх прав до суду.

Позивач вважає, що з огляду на порушення зобов`язань з вини відповідачів, вони зобов`язані повернути йому завдаток та додатково сплатити суму у його розмірі.

Рішенням Личаківського районного суду м. Львова від 28 серпня 2023 року позов задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_4 аванс, сплачений згідно договору від 24.11.2021 року, в сумі 214880 грн.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 аванс, сплачений згідно договору від 24.11.2021 року, в сумі 53720 грн.

Стягнуто з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_4 судові витрати в розмірі 2148 грн. 80 коп.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 судові витрати в розмірі 537 грн. 20 коп.

В решті, в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду оскаржила відповідач ОСОБА_3 , просить його скасувати з підстав порушення норм матеріального та процесуального права і ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позовних вимог позивача.

В обгрунтування доводів апеляційної скарги відповідачка покликається на те, що згідно з п.3.1 договору завдатку, відмова від продажу підтверджується актом відмови, що складається та підписується агенцією, покупцем та свідками, що були присутні при укладенні договору.

Стверджує, що вона не відмовлялась від своїх зобов`язань за договором завдатку і в матеріалах справи відсутній акт відмови, а відтак, позовні вимоги є передчасними, безпідставними та необгрунтованими.

Безпідставними вважає й покликання суду на ч.8 ст.20 ЗК України, оскільки ця норма стосується права власності чи частки на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва.

Звертає увагу, що у спірних правовідносинах об`єктом договору завдатку є нежитлове приміщення магазинів, літ.А-1 поз.1, загальною площею 30,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Додає, що доводи про неможливість укладення основного договору є безпідставними та необгрунтованими.

Рішення суду оскаржив також позивач ОСОБА_4 , просить його змінити в частині визначення розміру завдатку, задовольнивши позов в повному обсязі.

Вважає, що висновок суду першої інстанції щодо передачі коштів згідно договору у гривнях, не відповідає обставинам справи, поданим доказам та порушує право позивача на повернення йому переданих ним коштів у повному обсязі.

Наголошує, що показання свідка ОСОБА_6 , в присутності якого підписувались договори та передавались кошти, в даному випадку виступають не доказом передання коштів, а доказом виду валюти, у якій вони передавались, відтак, це не суперечить практиці Верховного Суду щодо належності та допустимості показань свідка, як доказу передання коштів. Додає, що представник позивача неодноразово наголошував у судових засіданнях про факт передання коштів у доларах США, а не у гривнях, про що відповідачі не заперечували.

Звертає увагу, що незважаючи на назву укладених між сторонами договорів завдатку, фактично за своїм змістом вони є попередніми договорами купівлі-продажу нежитлового приміщення, про що вказано у п.2.6 цих договорів.

Зазначає, що вимагаючи повернення подвійного розміру переданих коштів, доказує наявність порушення договорів зі сторони продавців та наявність підстав для застосування відповідальності за ці порушення, що передбачено п.3.1 договору (повернення коштів у подвійному розмірі).

Просить урахувати, що згідно абз.2 п.3.1 договорів, продавці зобов`язувались пред`явити всі оригінали документів на об`єкт продажу, необхідні для здійснення відчуження об`єкту продажу, а оскільки відповідачі не надали документів, які підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою, чим порушили умови, укладених договорів, це дає підстави застосовувати до них відповідальність у вигляді повернення переданих коштів у подвійному розмірі.

Заслухавши пояснення сторін в підтримання своїх апеляційних скарг, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційних скарг без задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що 24.11.2021 року між ОСОБА_5 , як продавцем, і ОСОБА_4 , як покупцем, укладено договір завдатку, згідно з яким (п.п.2.1, 2.2, 2.3 договору), сторони домовилися щодо купівлі продажу нежитлового приміщення, загальною площею 121,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в строк до 31.12.2021 року, за ціною 2578560 грн., що еквівалентно 96000 доларів США, за курсом 26,86 грн/долар на день підписання договору.

Згідно з пунктом 2.4 цього договору, в підтвердження факту наміру укладення договору купівлі-продажу об`єкту продажу з метою забезпечення його виконання покупець передає продавцю в присутності Агенства нерухомості грошову суму у розмірі 214880 грн., що еквівалентно 8000 доларів США, за курсом 26,86 грн/долар на день підписання договору.

Розпискою від 24.11.2021 року підтверджено отримання ОСОБА_5 від ОСОБА_4 завдатку в розмірі 214880 грн., що еквівалентно 8000 доларів США.

У пункті 2.6 договору зазначено, що договір є попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкту продажу, містить істотні умови основного договору та складений згідно зі ст.ст.635, 639 ЦК України у письмовій формі.

Також, 24.11.2021 року між ОСОБА_3 , як продавцем, і ОСОБА_4 , як покупцем, укладено договір завдатку, згідно з яким (п.п.2.1, 2.2, 2.3 договору), сторони домовилися щодо купівлі продажу нежитлового приміщення, загальною площею 30,4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в строк до 31.12.2021 року, за ціною 644640 грн., що еквівалентно 24000 доларів США, за курсом 26,86 грн/долар на день підписання договору.

Згідно з пунктом 2.4 цього договору, в підтвердження факту наміру укладення договору купівлі-продажу об`єкту продажу з метою забезпечення його виконання покупець передає продавцю в присутності Агенства нерухомості грошову суму у розмірі 53720 грн., що еквівалентно 2000 доларів США, за курсом 26,86 грн/долар на день підписання договору.

Розпискою від 24.11.2021 року підтверджено отримання ОСОБА_3 від ОСОБА_4 завдатку в розмірі 53720 грн., що еквівалентно 2000 доларів США.

У пункті 2.6 договору зазначено, що договір є попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкту продажу, містить істотні умови основного договору та складений згідно зі ст.ст.635, 639 ЦК України у письмовій формі

У пунктах 3.1, 3.2 вказаних договорів, які за своїм змістом є однаковими, зазначено, що сторони домовились, що у випадку відмови або ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об`єкту продажу на умовах цього договору чи невиконання (порушення виконання) умов цього договору з вини продавця, останній зобов`язаний повернути покупцю подвійну суму, вказану в п.2.4. У випадку ж, якщо такі дії стались з вини покупця, продавець не повертає йому всю суму завдатку, вказану у п.2.4. Договору.

Позивач вважає, що відповідачами порушено умови договору та не виконано свого обов`язку перед ним, оскільки відповідачі не надали йому жодних документів чи інформації для укладення договору, а відтак, у встановлений строк такий укладений не був.

Також позивач зазначає, що земельна ділянка під об`єктом продажу не виділена у власність, не внесена в земельний кадастр та інші реєстри, не має кадастрового номера.

Таким чином, судом встановлено, що договори купівлі-продажу дійсно не були укладені, позивач настоює на тому, що відсутність документації на земельну ділянку була прихована відповідачами, та що відсутність такої перешкоджає укладенню договору.

Допитаний у суді першої інстанції як свідок ОСОБА_6 представник ПП «Львівська міська агенція нерухомості» зазначив, що знає сторони особисто, вони звернулись до нього щодо продажу приміщення за адресою: АДРЕСА_1 . Позивач виявив бажання купити таке приміщення, для чого було укладено договір завдатку. В подальшому, акт відмови не складався, оскільки продавець не відмовлявся від договору, усі необхідні документи для вчинення договору купівлі-продажу були надані продавцем. Крім цього, 24.11.2021 року між ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ПП «Львівська міська агенція нерухомості» укладено договір завдатку від 24.11.2021 року, згідно з п.3.1 якого, відмова від продажу підтверджується актом відмови, що складається та підписується агенцією, покупцем та свідками, що були присутні при укладенні договору. Дійсно, згодом після укладення договору виникли суперечки між сторонами з приводу того, чи до об`єкту має належати земельна ділянка. Він шукав документи про закріплення земельної ділянки за будівлею, але нічого не знайшов. Оскільки виникли протиріччя з приводу земельної ділянки, покупець не бажав її купляти без земельної ділянки.

Згідно зі ст.570 ЦК України, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання.

Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Згідно зі ст.571 ЦК України, якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.

У разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Разом з тим, за змістом наведених норм ЦК України, завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК України, завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.

Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Як вже вказувалось вище, у пункті 2.6 укладених між сторонами договорів констатовано, що за своєю правовою природою вони є попередніми договорами щодо купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, проте, були укладені в простій письмовій формі, що є порушенням наведених вище вимог закону.

Отже, у зв`язку з недотриманням сторонами форми, яка встановлена законом для укладення такого попереднього договору, та не укладення між сторонами основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що передані грошові кошти не можуть бути завдатком, а є авансом і підлягають поверненню позивачу в тій сумі, яку він передав відповідачам.

Правильним є й висновок суду першої інстанції, що кошти підлягають поверненню позивачу у гривнях, оскільки сума, яка передавалась відповідачам, в договорах спочатку зазначена в гривнях, а вже потім, ця сума, згідно з діючим курсом, вказана в еквіваленті до долара США.

Таким чином, суд правильно вирішив спір, не допустивши порушень норм матеріального та/або процесуального права, які б були обов`язковою підставою для зміни чи скасування рішення, доводи апеляційних скарг не спростовують правильних висновків суду по суті вирішення даного спору, а тому апеляційні скарги необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Керуючись ст.ст.367, 374 ч.1 п.1, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

апеляційні скарги ОСОБА_3 та ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення Личаківського районного суду м. Львова від 28 серпня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 16 лютого 2024 року.

Головуючий С.М. Бойко

Судді: С.М. Копняк

А.В. Ніткевич