Номер провадження: 22-ц/813/234/24
Справа № 507/1290/19
Головуючий у першій інстанції Дармакука Т. П.
Доповідач Назарова М. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.11.2024 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Кострицького В.В., Лозко Ю.П.,

за участю секретаря Соболєвої Р.М.,

учасники справи: позивач Приватне підприємство «Універсал», відповідачі Товариство із обмеженою відповідальністю «Наукове-виробниче підприємство «Агро-ритм», ОСОБА_1 , Бобрицька сільська рада Любашівського району Одеської області в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича, правонаступником якого є Любашівська селищна рада Подільського району Одеської області,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного провадження

апеляційну скаргу Приватного підприємства «Універсал»

на рішення Любашівського районного суду Одеської області від 15 вересня 2020 року,

ухваленого Любашівським районним судом Одеської області у складі: судді Дармакуки Т. П. в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом Приватного підприємства «Універсал» до Товариства із обмеженою відповідальністю «Наукове-виробниче підприємство «Агро-ритм», ОСОБА_1 , Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди, про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання додаткової угоди укладеною,

в с т а н о в и в:

Позивач Приватне підприємство «Універсал» звернувся до суду із вказаним позовом, який мотивував тим, що між Приватним підпоємством «Універсал» (далі ПП «Універсал») та ОСОБА_1 (далі Відповідач-1) укладено договір оренди земельної ділянки б/н від 28 травня 2014 року, який було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Галіборщ Г.М. 09 серпня 2014 року за N 6636072 (далі Договір-1). Відповідно до вказано договору ОСОБА_1 передала Позивачу належну її земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0107 площею 4,51 га, розташовану на території Новоселівської сільської ради Любашівського р-ну Одеської області в оренду строком на 5 років, починаючи з дати укладення, тобто договір діяв до 28 травня 2019 року.

Позивач, вказуючи на те, що належно виконував обов`язки за умовами Договору, а тому вирішив скористатись своїм переважним правом на оренду земельної ділянки та у межах передбаченого строку повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору шляхом направлення листа-повідомлення 08 лютого 2019 року про бажання скористатися переважним правом на поновлення Договору, з додатком проектом Додаткової угоди, який отримано відповідачем 14 лютого 2019 року.

Відповідач відповіді не надала, а відповідно до п. 3.3. Договору, якщо жодна із сторін за 6 місяців до закінчення строку дії Договору оренди не сповістила іншу сторону про намір припинити Договір, Договір вважається поновленим на тих самих умовах та на той самий строк. Тобто, сповіщення повинно було відбутися у строк до 28 грудня 2018 року.

Поряд з цим, 10 вересня 2019 року Позивачу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо про те, що між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «НВП «Агро-Ритм» 15 серпня 2019 року, тобто ще до закінчення дії Договору, укладеного із позивачем, було укладено інший договір оренди земельної ділянки, стосовно якої саме позивач має переважне право на поновлення договору оренди землі, а отже є підстави для визнання договору від 15 серпня 2019 року недійсним (далі Договір-2).

Позивач вказує, що наявні всі підстави для поновлення Договору, укладеного між Позивачем та ОСОБА_1 на тих самих умовах, на той самий строк шляхом визнання Додаткової угоди укладеною, оскільки Позивач добросовісно та належним чином виконував його умови та дотримався процедури, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону. За таких обставин, позивач просив:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № б/н від 15 серпня 2019 року, зареєстрований 27 серпня 2019 року за N 3303789, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм» щодо земельної ділянки площею 4,5126 га, розташованої на території Новоселівської сільської ради Любашівського району Одеської області, кадастровий номер :01:004:0107;

- скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди на підставі вказаного договору;

- поновити договір оренди земельної ділянки б/н від 28 травня 2014 року, укладений між ПП «Універсал» та ОСОБА_1 , на тих самих умовах, на той самий строк шляхом визнання додаткової угоди укладеною в запропонованій в позові редакції.

Відповідачі ОСОБА_1 , Бобрицька сільська рада Любашівського району Одеської області в особі державного реєстратора Бурдова С.В та Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм» позов не визнали.

ОСОБА_1 зазначила, що не отримувала пропозиції від позивача про внесення змін до Договору оренди від 28.05.2014, після збирання врожаю зі спірної земельної ділянки в липні 2019 року позивач перестав нею користуватися, у зв`язку з чим нею було укладено оспорюваний правочин з іншим орендарем.

Останній, зокрема, пояснив, що ОСОБА_1 попередила ПП «Універсал» про небажання продовжувати договірні відносини із позивачем, крім того, позивач не направляв проект додаткової угоди ОСОБА_1 у тому вигляді, в якому він просить задовольнити суд. У відзиві на позовну заяву зазначав, що на час укладення Договору-2 спірна земельна ділянка була вільна від посівів та необроблена, а приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі» регламентують поновлення договору оренди на новий строк як у випадок реалізації переважного права орендаря перед іншими особами, так і випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі. Позивач не надав проект землеустрою, яким би мав підтвердити періодичність для вирощування різних сільгоспкультур, доказів щодо збереження родючості грунтів. Редакція ст. 19 Закону встановлювала на той момент, що строк оренди не може бути меншим за 7 років. Доказів належного виконання своїх обов`язків за Договором-1 позивачем не надано. Позивач просить поновити договір оренди на тих самих умовах, на той самий строк, проте в направленій ОСОБА_1 додатковій угоді вказував строк 10 років, а в позовній заяві просить 7 років, тобто до 2026 року, що свідчить про ненаправлення орендодавцю додаткової угоди в тому вигляді, в якому він заявляє позовні вимоги.

Рішенням Любашівського районного суду Одеської області від 15 вересня 2020 року в задоволенні позову приватного підприємства «Універсал» до Товариства із обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм», ОСОБА_1 , Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області, в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди, про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання додаткової угоди укладеною відмовлено повністю.

Рішення суду обґрунтоване тим, що договір оренди земельної ділянки від 15 серпня 2019 року, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ ПВП «Агро-ритм», був укладений та набув чинності після його державної реєстрації відповідно до діючої на той момент редакції ст. 18 Закону України «Про оренду землі», у той час як строк дії укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Універсал» договору оренди земельної ділянки закінчився 09 серпня 2019 року; крім того, в надісланій ОСОБА_1 додатковій угоді позивач зазначив інші умови, ніж передбачено договором оренди землі від 28 травня 2014 року, яким в пункті 3.1. було передбачено строк дії договору 5 років, зокрема ПП «Універсал» запропонував збільшити термін дії договору та викласти п. 12 в наступній редакції: «Сторони домовилися поновити термін дії договору оренди землі на 7 років, тобто до 2026 р.» В позовній заяві, в додатковій угоди, яку позивач просить визнати укладеною, строк дії договору оренди зазначено 10 років, тобто до 2024 року. Натомість, на зміну вказаних умов необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як між сторонами така згода не досягнута.

Крім того, захист переважного права орендаря можливий при укладанні з новим орендарем договору оренди землі на тих же умовах, які пропонував попередній орендар.

Відповідно до п. 4.2. договору оренди землі від 28 травня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Універсал», оренда плата за договором оренди землі становить 3 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, а відповідно до п. 9 договору оренди землі, укладеного між відповідачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «НВП «Агро-ритм», орендна плата за договором оренди землі становить не менше 6 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що є набагато сприятливішою і суттєвою для відповідача ОСОБА_1 ніж та орендна плата, що була запропонована позивачем.

В апеляційній скарзі ПП «Універсал» в особі свого директора ОСОБА_2 просить скасувати рішення Любашівського районного суду Одеської області від 15 вересня 2020 року і ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Доводами апеляційної скарги є хибність висновку суду щодо відсутності підстав недійсності Договору-2, оскільки таке суперечить фактичним обставинам справи. Позивач виконав всі необхідні дії для можливості скористатися переважним правом поновлення Договору-1 на той самий строк на тих самих умовах: протягом всього часу дії договору належно виконував його умови, заздалегідь направил на адресу Відповідача-1 лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, за мовчазною згодою Відповідача-1 продовжив користування земельною ділянкою після закінчення строку його дії 28.05.2019, в повному обсязі нарахував та виплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2019 рік.

Від Відповідача-1 ані у термін, передбачений договором, ані у передбачений ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», жодних заперечень на адресу позивача не надходило, докази такого відсутні.

Користування земельною ділянкою без будь-яких заперечень з боку Відповідача-1 після закінчення строку дії договору було справедливо розцінено позивачем як поновалення Договору-1 на новий строк, оскільки підстав вважати про наявність заперечень проти цього з боку відповідача -1 до нього не було.

Договір-2 щодо оренди земельної ділянки на 10 років з правом пролонгації було укладено Відповідачами 15.08.2019, тобто вже під час дії поновленого на новий строк на тих самих умовах Договору-1 та під час використання земельної ділянки позивачем поспіхом, після отримання позовної заяви у справі, розірвано сторонами в 2020 році, речове право оренди землі за Договором-2 припинено 17.01.2020.

Стрімке розірвання сторонами Договору-2 свідчить на користь незаконності його укладення впродовж дії поновленого Договору-1, що залишилося поза увагою суду.

Посилання в рішення суду, що Договір-2 набув чинності після його державної реєстрації, як і має бути, згідно приписів ст. 20 Закону України «Про оренду землі», ст. 125 ЗК, вже після закінчення строку дії Договору-1.

Поза увагою суду залишилося те, що з 01.01.2013 в Україні не реєструються договори оренди землі, а лише право оренди землі відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно», і з 01.01.2013 договори оренди землі набувають чинності з дня їх укладення (підписаня) сторонами, а суд послався на практику Верховного Суду, яка не є релевантною до виниклих спірних правовідносин сторін.

Укладення оспорюваного Договору-2 під час вже фактично поновленого Договору-1 є порушенням приписів ЦК України, оскільки його не направлено на реальне настання правових наслідків, і одна й та сама земельна ділянка не може бути передана в оренду або в інший спосіб у користування одночасно декільком землекористувачам, а орендар має право захищати своє порушене право витребуванням земельної ділянки. Розірвання сторонами договору виконаного повністю або часткового договору не позбавляє заінтересовану особу права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним, і припинення Договору-2 не є підставою для неможливості визнання його недійсним з моменту укладення.

Оскільки висновок суду не може залежати від настання або ненастання певних обставин (умовне рішення), а суд зазначив про те, що факт укладення Договору-2 не впливає на взаємовідносини між позивачем та Відповідачем-,1 з огляду на що позовні вимоги є безпідставні, то всупереч норм процесуального права пов`язав не пов`язані факти (припинене, на думку суду, переважне право оренди позивача та недійсний від дня укладення Договір-2) та прийняв умовне рішення в частині вимоги про недійсність Договору-2, що є підставою для його скасування.

В рішенні відсутні мотиви відмови у задоволенні позову про скасування державної реєстрації права оренди.

Суд дійшов помилкового висновку про відсутність у позивача переважного права на поновлення Договору-1, оскільки ціна договору може мати значення лише після закінчення договору, натомість в силу ч. 6 ст. 33 Зану України «Про оренду землі» Договір-1 вже був поновленим і діяв. В матеріалах справи відсутній акт прийому-передачі земельної ділянки за Договором-1 та за Договором-2, а висновки про користування позивачем спірною земельною ділянкою після закінчення строку Договору-1 лише для збору врожаю є необґрунтованими, оскільки цю обставину належно не з`ясовано та не досліджено.

Пояснення свідків не є належними доказами вчинення правочину, а довідка Новоселівської сільської ради Любашівського району не містить відомостей про підстави її видачі (доказами факту використання земельної ділянки Відповідачем-2).

Відповідачем ОСОБА_1 не дотримано принципів добросовісності, оскільки з її мовчазної згоди слід виснувати: що вона не виконала обов`язку, покладеного на неї п. 3.4. Договору-1 у 6-місячний строк не повідомила позивача про небажання продовжувати його дію; не відповіла на лист-пропозицію, отриману від позивача; не направила письмових заперечень щодо використання позивачем спірної земельної ділянки протягом 1 місяця після закінчення строку дії договору-1, під час дії поновленого в силу закону Договору-1 уклала Договір-2, чим істотно порушила права позивача.

На вказане суд не звернув уваги, припустився числених порушень норм процесуального та матеріального права, що згідно приписів ст. 376 ЦПК України є безумовною підставою для скасуваня рішення в повному обсязі.

Відзив у встановлений судом строк на надійшов.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 24.09.2024, занесеною до протоколу судового засідання, замінено відповідача Бобрицьку сільську раду Любашівського району Одеської області в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича на його правонаступника Любашівську сільську раду у зв`язку з реорганізацією та з 07.06.2021 припиненням діяльності Бобрицької сільської ради.

Представник Відповідача-2 Товариства із обмеженою відповідальністю «Наукове-виробниче підприємство «Агро-ритм» - Погорілий О.В. в судовому засіданні апеляційну скаргу не визнав.

Інші учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, до судового засіданні не з`явилися: повноважний представник позивача Приватного підприємства «Універсал» Гусаров О.Л. як користувач Електронного суду, про що свідчать Довідка про доставку електронного документу 27.09.2024 21:50:08, позивач ПП «Універсал», Відповідач-1 ОСОБА_1 , Любашівська селищна Рада Подільського району Одеської області повідомлені в порядку п. 1 ч. 8 ст. 218 ЦПК України, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення (15.10.2024, 11.10.2024 та 09.10.2024 відповідно).

Вказане відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Згідно із ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Заслухавши суддю-доповідача, осіб, що брали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що не підлягає задоволенню.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно із частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на землю серії ОД № 091834, виданого 31 жорвтня 2005 року Любашівскою районною державною адміністрацією, є власником земельної ділянки площею 4,51 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новоселівської сільської ради Одеської області.

28 травня 2014 року між приватним підприємством «Універсал» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки б/н, відповідно до умов якого орендодавець ОСОБА_1 надала, а орендар ПП «Універсал» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 4,51 га, в т.ч. 4,51 га ріллі, кадастровий номер :01:004:0107, розташовану на території Новоселівської сільської ради Любашівського р-ну Одеської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т. 1 а. с. 124).

Пунктом 3.1. договору передбачено, що договір укладено на 5 років.

Строк дії Договору визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою (п. 3.2.).

Після закінчення строку договору орендар має першочергове право поновлення його на новий строк в порядку на умовах, визначених чинним законодавством (п. 3.3.)

У цьому разі також визначено, що якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з Одендарем або продовжувати дію цього Договору. Він зобов`язаний за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії данного договору повідомити про це Орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відносити межі земельної ділянки в натурі (п. 3.4.).

Орендодавець має переважне право за рівних умов на поновлення договору оренди (п. 9.3.).

Згідно із пунктом 12.2. договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

У пункті 14.6. цього договору сторони погодили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а у п. 12.2. передбачили, що дія договору припиняється, крім іншого, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власносі на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна відповідне право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Галіборщ Г.М. 09 серпня 2014 року за N 6636072 (а.с. 16зв. т. 1) .

Таким чином, договір оренди укладено на строк до 28 травня 2019 року.

Розмір орендної плати погоджений сторонами у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки орендованої земельної ділянки та становить 3038,92 грн, обчислення якої здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації вартості землі, без урахуванням індексу інфляції, та сплачується щороку до 31 грудня поточного року в грошовій формі в національній валюті України (п. 4.2, 4.4., 4.1. Договору Оренди землі, Договір-1).

Згідно Додатку № 1 до Договору оренди земельної ділянки від 28 травня 2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер :01:004:0107, площею 4,51 га (а.с. 10 т. 1).

Відповідно до Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щобо об`єкта нерухомого майна від 10.09.2019 щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:004:0107, площею 4,5126 га, адреса: Одеська обл., Любашівський р., с/рада Новоселівська, 27.08.2019 11:26:04 державним реєстратором Бурдовим С.В., Бобрицька сільська рада Любашівського району, Одеська обл., вчинено запис на підставі договору оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 15.08.2019, видавник: ТОВ «НВП «Агро-Ритм» та ОСОБА_1 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48470565 від 02.09.2019 10:09:34, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки, строк дії: Договір укладено на 10 років, з правом пролонгації, орендодавець: ОСОБА_1 , орендар: ТОВ «НВП «Агро-Ритм», (а.с. 16-17 т. 1).

Позиваючись до суду із теперішнім позовом, позивач посилається на належне виконання ним зі свого боку умов Договору оренди та намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору-1, про що 08.02.2019 у межах строку, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», надіслав орендодавцю лист-повідомлення, на що ОСОБА_1 фактично відповіді не надала та не повідомила про прийняте нею рішення та в погоджений сторонами в договорі оренди землі 6-місячний строк (до 28.12.2018) не повідомила позивача про намір припинити Договір, тому він вважається поновленим на тих самих умовах і на той самий строк, позивач продовжив користування спірною земельною ділянку. Проте дізнався, що 15.08.2019 Відповідачкою-1 було укладено з Відповідачем-2 Договір-2 оренди земельної ділянки, стосовно якої саме позивач має переважне право на поновлення договору.

Отже, спірні правовідносини виникли між сторонами з приводу захисту позивачем його переважного права орендаря при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки колекгія суддів зазначає таке.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Водночас поновлення договору оренди згідно із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» здійснюється у встановленому законодавством порядку.

Так, частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Тобто, поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.

Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15 та від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17.

Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, вказавши, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

У справі, що розглядається, підставою для поновлення договору оренди земельної ділянки ПП «Універсал» зазначається направлення ним у визначений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» строк, а саме 07.02.2019 зі зміненими суттєвими умовами договору строку, на який його укладається, про що позивач сам зазначає в своєму позові як 10 (десять) років.

Натомість, в наданих суду доказах Додатковій угоді до Договору оренди землі № б/н від 28 травня 2014 року, копія якого начебто направлялася ОСОБА_1 зазначено строк дії договору оренди 7 (сім) років.

Більш того, надана позивачем Додаткова угода датована 11 лютого 2019 року, що виключає надіслання такої як вкладення в направленому 08.02.2019 рекомендованому поштовому відправленню на ім`я ОСОБА_1 .

Оскільки надання вказаного доказу (проекту Додаткової угоди) повністю залежить від волі позивача, то за наведених обставин встановити достеменно, яка саме редакція Додаткової угоди, на яку він не отримав відповіді, була запропонована Відповідачу-1 не виявляється можливим.

Крім того, відповідо до опису цінного листа неможливо ідентифікувати, що на адресу ОСОБА_1 направлявся лист від 07.02.2019 за вихідним № 177 та проект Додаткової угоди до Договору оренди землі б/н від 28.05.2014, зареєстрованого за № 6636072 від 11.08.2014.

В порушення п. 61 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою КМУ від 05.03.2009 № 270, що внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післясплатою, на примірнику опису, що наданий позивачем, відсутній номер поштового відправлення.

За наведених обставин відсутні докази згоди, у тому разі і мовчазної, ОСОБА_3 продовжити дію договору оренди землі, і бажання орендаря не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки, щодо добросовісного користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Довід апеляційної скарги про те, що ним виконано всі необхідні дії для можливості скористатися переважним правом поновлення Договору-1 на той самий строк на тих самих умовах не узгоджується із наданими ним доказами, на що цілком слушно звернув увагу суд першої інстанції, оскільки з наданих самим позивачем доказів вбачається змінений строк оренди, на що беззаперечно повинна бути отримана згода орендодавця за змістом ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Також, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

За таких обставин в Постанові ВП ВС від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 судом виснувано, що про помилковість висновків судів попередніх інстанцій, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

Отже, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів належного виконання позивачем як орендарем своїх обов`язків за Договором оренди земельної ділянки від 28.05.2014 щодо сплати орендної плати шляхом надання саме первинних бухгалтерських документів у відповідності до абз. 11 ст. 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні». Не є такою Довідка про нарахування та виплату орендної плати орендодавцю, яка надана позивачем разом з позовом.

Помилковими є і доводи апеляційної скарги про те, що позивач за мовчазною згодою Відповідача-1 продовжив користування земельною ділянкою після закінчення строку його дії 28.05.2019. Відповідних доказів матеріали справи не містять, натомість Відповідачем-2 наданий Акт приймання-передачі об`єкта оренди від 15.08.2019, за яким ОСОБА_1 як орендодавець передала НВП «Агро-Ритм» як орендарю в оренду спірну земельну ділянку площею 4,51 га, кадастровий номер :01:004:0107 (а.с. 189 т. 1).

На користь наведено свідчить і пояснення допитаного в суді першої інстанції свідка ОСОБА_4 про те, що його земельна ділянка межує із земельною ділянкою, яка належить ОСОБА_1 , та йому достеменно відомо, що влітку 2019 року ПП «Універсал» зібрав урожай, а в кінці серпня чи на початку вересня 2019 року ТОВ «НВП «Агро-ритм» приступило до обробітку їхніх земельних ділянок. Пояснення свідка узгоджуються із довідкою, яку надала Новоселівська сільська рада Любашівського району.

Як пояснив в суді апеляційної інстанції представник Відповідача-2 «НВП «Агро-Ритм», підприємство відповідача з часу укладення оспорюваного Договору оренди землі від 15.08.2019 користується вказаною ділянкою, і такі пояснення повністю узгоджуються із наданами та наявними в матеріалах справи доказами довідкою Новоселівської сільської ради Любашівського району Одеської області від 28.12.2019 № 457/08-15 про те, що на території Новоселівської сільської ради станом на 01.01.2020 за вказаним ТОВ числиться в обробітку 548,7770 га ріллі майовиї землі за межами с. Демидівка, з яких 511,7265 га договора з пайщиками (а.с. 114 т. 1), і згідно переліку земельних ділянок, що знаходяться в обробітку ТОВ «НВП «Агро-Ритм» під № 87 значиться орендодавець ОСОБА_1 , площе зземельної ділянки- 4,51 га, кадастровий номер :01:004:0107 (а.с. 115-116 т. 1).

Натомість, слушними є заперечення Відповідача-2 проти позову про те, що на момент укладення ОСОБА_3 та ПП «Універсал» (28.05.2014) ч. 3 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

ПП «Універсал» не надало до суду вказаний проект землеустрою, а тому не довело додержання ним вимог щодо періодичності для вирощування різних сільськогосподарських культур на одну і тому самому полі, що мало б бути належним и доказами виконання ним обов`язків за договором оренди.

Як не надано і доказів збереження родючості грунтів спірної земельної ділянки.

Оскільки по справі відсутні докази користування позивачем спірною земельною ділянкою позивачем після закінчення строку Договору оренди від 28.05.2019, то незастосовними до виниклих спірних правовідносин є вимоги ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Не ґрунтуються на матеріалах справах з огляду на вищенаведене і доводи апеляційної скарги про Договір-2 щодо оренди земельної ділянки на 10 років з правом пролонгації було укладено Відповідачами 15.08.2019, тобто вже під час дії поновленого на новий строк на тих самих умовах Договору-1 та під час використання земельної ділянки позивачем поспіхом, після отримання позовної заяви у справі, оскільки з позовом позивач звернувся до суду 17.09.2019, а 27.08.2019 було проведено державну реєстрацію речового права оренди «ТОВ «НПВ «Агро-Ритм» (а.с. 16 т. 1).

Вказане цілком відповідає волі відповідачки-1 ОСОБА_1 розпорядитися належним їй майном, оскільки попередній договір закінчив свою дію 28 травня 2019 року.

Обтяження спірної земельної ділянки розірвано сторонами в 2020 році, речове право оренди землі за Договором-2 припинено 17.01.2020.

Стрімке розірвання сторонами Договору-2 свідчить на користь незаконності його укладення впродовж дії поновленого Договору-1, що залишилося поза увагою суду.

Помилкове посилання суду на реєстрацію Договору-1 та оспорюваного Договору-2 не впливає на правильність рішення суду по суті справи, оскільки дійсно з 01.01.2013 в Україні не реєструються договори оренди землі, а лише право оренди землі відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно», і з цієї ж дати договори оренди землі набувають чинності з дня їх укладення (підписаня) сторонами.

Щодо визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 зазначено, що: «визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту). Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові».

Отже, неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

За таких обставин, у задоволенні позовних ПП «Універсал» необхідно відмовити з підстав неправильно обраного позивачем способу захисту своїх прав.

Наведене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 22 лютого 2022 року у справі № 941/496/20-ц та від 01 червня 2022 року у справі № 272/450/18.

Враховуючи вищезазначене, суд дійшов правильного висновку про необґрунтованість позову і в наведеній частині.

Крім того, колегія суддів зазначає, що щодо належного способу захисту орендаря у разі укладення орендодавцем договору оренди землі з новим орендарем і реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі №143/591/20), то якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди землі на новий строк (додаткової угоди до неї), а орендодавець відмовляється та укладає новий договір оренди з наступним орендарем, то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном правом оренди шляхом реєстрації цього права). Тому належними способами захисту прав первинного орендаря є спонукання до укладення додаткової угоди про укладення договору оренди землі на новий строк (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

Отже, вимога про визнання недійсним договору оренди землі не узгоджується із належним та ефективним способом захисту прав позивача, про які він заявляє.

Щодо доводів апеляційної скарги про відсутність в оскаржуваному рішенні мотивів відмови у задоволенні позову про скасування державної реєстрації права оренди, то колегія суддів виходить з того, що судове рішення про визнання відсутнім права оренди відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди (постанова ВП ВС від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, п.п. 6.12, 6.14), а визнана укладеною додаткова угода про укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у ДРРПНМ, про що також зауважила і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 у справі №908/299/18.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Універсал» залишити без задоволення.

Рішення Любашівського районного суду Одеської області від 15 вересня 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови 05 листопада 2024 року.

Головуючий М.В. Назарова

Судді: В.В. Кострицький

Ю.П. Лозко