Справа № 591/1151/24
Провадження № 2/591/178/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 листопада 2024 року Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого - судді Сидоренко А.П.

з участю секретаря судового засідання Кирионенко В.В.

представника позивачки ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми в порядку загального позовного провадження справу за позовною заявою ОСОБА_2 в особі представника адвоката Цуканова Валерія Валерійовича до Приватного акціонерного товариства «СУМБУД» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення коштів,

в с т а н о в и в :

Позивачка ОСОБА_2 в особі представника адвоката Цуканова В.В. звернулася до суду з вказаним позовом до ПрАТ «СУМБУД» та свої вимоги мотивує тим, що відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав №8 від 04 березня 2021 року відповідач продав, а позивачка придбала майнові права на об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно п. 2.4 договору купівлі-продажу майнових прав №8, запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва - 4 квартал 2022 року.

Відповідно до п. 4.1 договору купівлі-продажу майнових прав №8, ціна майнових прав на Об`єкт нерухомості на дату укладення договору складає 555 000,00 грн., в т.ч. ПДВ.

Згідно п. 4.12. договору купівлі-продажу майнових прав №8, покупець не має права в односторонньому порядку відмовитись від договору та вимагати повернення сплачених коштів за виключенням порушення товариством терміну введення Об`єкта будівництва в експлуатацію більше ніж на 90 днів з поверненням отриманих Товариством коштів відповідно до п. 4.1. без утримання комісії.

Свій обов`язок щодо сплати грошових коштів, зазначених в п. 4.1 договору купівлі-продажу майнових прав №8 позивачка виконала у повному обсязі, у строки встановлені договором шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог відповідно до п. 4.2. договору, а саме: шляхом зарахування вимог за договором №1 відступлення права вимоги від 04 березня 2021 року, сторонами якого є ПрАТ «СУМБУД», ТОВ «Сумиспецмонтаж» та ОСОБА_2 .

Крім того, відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021року відповідач продав, а позивачка придбала майнові права на об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_2 .

Згідно п. 2.4 договору купівлі-продажу майнових прав №9, запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва - ІІ квартал 2022року.

Відповідно до п. 4.1 договору купівлі-продажу майнових прав №9, ціна майнових прав на Об`єкт нерухомості на дату укладення договору складає 613 500,00 грн., в т.ч. ПДВ 102 250 грн.

Згідно п. 4.12. договору купівлі-продажу майнових прав №9, покупець не має права в односторонньому порядку відмовитись від договору та вимагати повернення сплачених коштів за виключенням порушення товариством терміну введення Об`єкта будівництва в експлуатацію більше ніж на 90 днів з поверненням отриманих Товариством коштів відповідно до п. 4.1. без утримання комісії.

Обов`язок щодо сплати грошових коштів, зазначених в п. 4.1 договору купівлі-продажу майнових прав №9, позивачка виконала у повному обсязі, у строки встановлені договором шляхом перерахування грошових коштів на рахунок відповідача.

Згідно п. 5.1 договорів купівлі-продажу майнових прав №8 та №9 від 04 вересня 2023 року, передача Покупцю права власності на майнові права на об`єкт нерухомості здійснюється за двостороннім Актом прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості, який підписується повноважними представниками сторін впродовж 2 днів з моменту сплати 100 відсотків ціни майнових прав, визначеної п. 4.1. цього договору.

Відповідач до цього часу не виконав свого обов`язку, та допустив порушення терміну введення Об`єкта будівництва в експлуатацію, визначеного п. 2.4 договорів купівлі-продажу майнових прав №8 та №9, більше ніж на 90 днів.

Таким чином у позивачки виникло право відмовитись від договору купівлі-продажу майнових прав №8 від 04 березня 2021 року та вимагати повернення сплачених коштів в розмірі 555 000,00 грн. та договору купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року та вимагати повернення сплачених коштів в розмірі 613 500,00 грн.

Відповідач не виконав свого обов`язку, передбаченого п. 5.1. договорів та не передав позивачці права власності на майнові права на об`єкт нерухомості за двостороннім Актом прийому-передачі впродовж 2 днів з моменту сплати 100 відсотків ціни майнових прав (до 07 березня 2021 року за договором №8 від 04 березня 2021 року та до 02 вересня 2021 року за договором №9).

Так, укладаючи вищезазначені договори, сторонами було погоджено загальну вартість майнових прав, які мали бути отримані позивачкою. Термін завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва було погоджено - 2 та 4 квартали 2022 року, тобто саме протягом 2022 року відповідачем мали бути виконані зобов`язання з передачі позивачці об`єктів нерухомості, як власнику майнових прав на об`єкти нерухомості.

Відповідач не виконав свого обов`язку, передбаченого п. 5.1. договорів та не завершив будівництво об`єктів будівництва у встановлений договорами строк, навіть не поновлює та не продовжує їх будівництво.

24 лютого 2022 року на всій території України був введений воєнний стан. В той же час, відповідач будь-яких повідомлень або пропозицій позивачу не надсилав, не звертав уваги на звернення позивача щодо виходу із ситуації. Позивач зверталась усно та письмово, але відповідей немає, пропозицій по договорам немає.

Це було наступним порушенням умов договорів з боку відповідача, а саме п. 10.1, 10.2, 8.1 Договорів, наслідком такого порушення договору є відшкодування збитків (п.10.5 Договорів).

Як зазначалось вище, в порушення п. 5.1. договорів відповідач не передав позивачці права власності на майнові права на об`єкт нерухомості за двостороннім Актом прийому-передачі впродовж 2 днів з моменту сплати 100 відсотків ціни майнових прав (до 07 березня 2021 року за договором №8 від 04 березня 2021 року та до 02 вересня 2021 року за договором №9).

В даному випадку прострочення боржника настало внаслідок невиконання ним умов п. 5.1. договорів а саме:

- за договором купівлі-продажу майнових прав №8 від 04 березня 2021 року своє зобов`язання, передбачене п. 4.2 договору на суму 555 000,00 грн. позивачка виконала повністю 04 березня 2021 року, тобто прострочення виникло починаючи з 07 березня 2021року.;

- за договором купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року своє зобов`язання, передбачене п. 4.2 договору на суму 613 500,00 грн. позивачка виконала повністю 30 серпня 2021 року, тобто прострочення виникло починаючи з 02 вересня 2021 року.

Розрахунок 3% річних та інфляційних втрат становлять:

- за договором купівлі-продажу майнових прав №8 від 04 березня 2021 року -238 955,21 (інфляційне збільшення) + 48 395,18 (3% річних), а всього - 287 350,39 грн.;

- за договором купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року 231 633,62 (інфляційне збільшення) та 44 470,28 (3% річних), а всього - 276 103,90 грн.

Посилаючись на вказані обставини, просить розірвати договір купівлі-продажу майнових прав №8 від 04 березня 2021 року та договір купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року, укладених між сторонами;

стягнути з відповідача на користь позивачки суму коштів в розмірі 842350,39 грн., яка складається із сплачених нею коштів на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав №8 від 04 березня 2021 року в розмірі 555 000,00 грн., 238 955,21 грн. інфляційного збільшення та 48 395,18 грн. 3% річних, а також суму коштів в розмірі 842 350,39 грн., яка складається із сплачених нею коштів на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року в сумі 613 500,00 грн., 231 633,62 грн. інфляційного збільшення, 44 470,28 грн. 3% річних, а всього 1731954,29 грн.;

стягнути з відповідача судові витрати по справі, які складаються з витрат зі сплати судового збору, а також витрат на правничу допомогу адвоката.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 07 лютого 2024 року позовну заяву залишено без руху, позивачці надано час для усунення недоліків.

08 лютого 2024 року представником позивачки надано суду квитанцію про доплату судового збору на виконання ухвали суду від 07 лютого 2024 року.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 12 лютого 2024 року відкрито провадження у справі за вказаним позовом, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 04 квітня 2024 року о 13 год. 00 хв.

22 лютого 2024 року від представника відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що на виконання вимог укладених договорів позивач сплатив повну ціну майнових прав, визначену в сторонами.

Згідно частини 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

В той же час відповідно частин 4 та 5 ст. 653 Цивільного кодексу України, сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто у разі задоволення позову про розірвання договорів позивач не має права вимагати повернення платежів, сплачених на користь відповідача на виконання умов договору за відчуження майнових прав.

З позовних вимог стає зрозумілим, що позивач вимагає повернути грошові кошти, сплачені ним за відчуження майнових прав за спірними договорами в розмірі 555000,00 грн. та 613500,00 грн. відповідно, що, очевидно, суперечить вимогам частини 4 ст. 653 Цивільного кодексу України та є неправомірним.

В той же час позивач на підставі частини 5 ст. 653 Цивільного кодексу України має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору.

Вимогами частини 2 ст. 653 Цивільного кодексу України передбачено, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.Тобто позовні вимоги в цій частині є неправомірними.

Також є незрозумілими вимоги про стягнення інфляційних втрат та 3% річних, обрахованих від суми оплати майнових прав за договорами із застосуванням ст. 625 ЦК України, яка встановлює наслідки невиконання грошового зобов`язання.

У цьому разі слід враховувати позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року по справі № 359/5719/17, де зазначено, що Інвестор, як особа за кошти якої й на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

За своєю правовою природою договір купівлі-продажу майнових прав має певні ознаки інвестиційного договору, який спрямований на створення об`єкту інвестицій за кошти покупця майнових прав. Тому законодавство визнає право особи, яка виконала умови договору по оплаті майнових прав, на набуття первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, шляхом проведення державної реєстрації права власності.

Відповідно до викладеного вище, позивач після оплати повної ціни майнових прав є особою, яка має статус інвестора у будівництві.

Грошові кошти, які позивач сплатив за придбані майнові права на користь відповідача, використані останнім на будівництво нерухомого об`єкту - корпусу АДРЕСА_3 спільно з коштами інших інвесторів.Об`єкт будівництва на момент подання позову має певний ступінь готовності, грошові кошти, сплачені позивачем за майнові права, витрачені відповідачем на створення майна для позивача. Тому позивачу слід враховувати, що інвестиційна діяльність не завжди є позитивною для інвестора, а результат інвестування не завжди є тим, що планувався та обов`язково досяжним.

Просить суд врахувати викладену правову позицію відповідача по справі та відмовити задоволенні позову повністю (а.с. 44-46).

11 березня 2024 року від представника позивачки надійшли письмові пояснення у справі, в яких щодо посилання відповідача на те, що об`єкт будівництва має певний ступінь готовності, а грошові кошти витрачені на його будівництво, зазначає, що на момент укладення договорів об`єкт будівництва вже мав ступінь готовності, однак з моменту укладення договору до цього часу будівництво об`єкта не здійснювалось. Вказує, що наведені правові позиції Верховного Суду стосуються інших фактичних обставин, що не тотожні обставинам в цій справі (а.с. 50).

04 квітня 2024 рок у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою в Сумській області, підготовче засідання відкладено до 22 травня 2024 року 10 год. 30 хв.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 22 травня 2024 року закрите підготовче провадження у справі за вказаним позовом, призначено справу для розгляду по суті на 15 год. 30 хв. 29 липня 2024 року з викликом сторін у справі та свідка.

Протокольною ухвалою суду від 29 липня 2024 року розгляд справи відкладено до 10 год. 30 хв. 30 жовтня 2024 року в зв`язку з неявкою відповідача.

30 жовтня 2024 рок у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою в Сумській області, судове засідання відкладено до 07 листопада 2024 року 11 год. 00 хв.

В зазначеному судовому засіданні представник позивачки позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просить суд їх задовольнити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи сповіщені судом належним чином.

Суд, заслухавши пояснення представника позивачки, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Норми ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України встановлюють обов`язок кожної сторони довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 04 березня 2021 року між ПрАТ «СУМБУД» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 8 (далі Договір № 8), згідно якого продавець продає, а покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомості в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_4 ) (а.с. 21-25).

За умовами цього договору майнові права продавця на об`єкт нерухомості, які належать продавцю та відчужуються покупцю відповідно до умов цього договору, полягають у праві набути право власності на об`єкт нерухомості після введення в експлуатацію об`єкта будівництва та оформити відповідні правовстановлюючі документи на об`єкт нерухомості (п. 2.1. Договору № 8)

За вказаним договором згідно пункту 2.4. запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва - 4 квартал 2022 рік.

Пункт 3.2 Договору № 8 передбачає, що продавець здійснює передачу майнових прав на Об`єкт нерухомості та безпосередньо Об`єкт нерухомості в порядку та на умовах визначених в статті 5 цього Договору, за умови належного і повного виконання Покупцем всіх прийнятих на себе зобов`язань за даним Договором.

У п 3.4 Договору № 8 передбачено, що з метою забезпечення дійсності та реалізації майнових прав на Об`єкт нерухомості, які придбані Покупцем відповідно до умов цього Договору, Продавець зобов`язується за свій рахунок забезпечити будівництво та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва. Будівництво Об`єкта будівництва може здійснюватися як безпосередньо Продавцем, так і третіми особами, залученими Продавцем. Продавець несе відповідальність за якість будівельних робіт, матеріалів, обладнання та устаткування, що будуть використані при будівництві Об`єкта будівництва та Об`єкта нерухомості та які впливають на стан і якість самого Об`єкту нерухомості. Продавець несе відповідальність за строки завершення будівництва, визначені в п. 2.4. цього Договору та, відповідно, за можливість вчасної реалізації Покупцем придбаних майнових прав на Об`єкт нерухомості.

За п. 4.1 цього договору ціна Майнових прав на Об`єкт нерухомості на дату укладення даного Договору складає 555000,00 (п`ятсот п`ятдесят п`ять тисячі) гривень 00 копійок, в т.ч. ПДВ.

У п 4.2. Договору № 8 сторони обумовили, що сплата грошових коштів, зазначених в п. 4.1 Договору, проводиться Покупцем в національній валюті України, шляхом банківського переказу на поточний рахунок Продавця або внесенням готівки, або іншим чином згідно діючого законодавства, зокрема розрахунки за даним Договором можуть бути проведені у порядку передбаченому нормами ст. 601 Цивільного кодексу України, тобто шляхом проведення зарахування зустрічних однорідних вимог (взаємозаліку), в строк:до 04 березня 2021 року. - 555000,00 (п`ятсот п`ятдесят п`ять тисячі) гривень 00 копійок, в т.ч.ПДВ.

Згідно п.4.12 вищезазначеного договору, покупець не має права в односторонньому порядку відмовитись від цього Договору та вимагати повернення сплачених грошових коштів за виключенням випадку порушення Товариством терміну введення Об`єкта будівництва в експлуатацію більш ніж на 90 днів з поверненням отриманих Товариством коштів відповідно до п. 4.1 без утримання комісій.

За умовами п. 5.1. Договору № 8 передача покупцю права власності на майнові права на Об`єкт нерухомості здійснюється за двостороннім Актом прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості, який підписується повноважними представниками сторін впродовж 2 днів з моменту сплати 100 відсотків ціни майнових прав, визначеної п. 4.1 цього Договору

Пунктом 5.2 Договору № 8 передбачено, що передача Об`єкта нерухомості Покупцю як власнику майнових прав на Об`єкт нерухомості здійснюється після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію, що підтверджується отриманим Сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта/ Зареєстрованою декларацією про готовність об`єкта до експлуатації. Передача Об`єкта нерухомості Покупцю проводиться по Акту прийому-передачі Об`єкта нерухомості, який підписується повноважними представниками Сторін не пізніше ніж через 60 календарних днів з дня настання кожної з наступних подій: 1) закінчення робіт з надання Об`єкту нерухомості обумовленого цим Договором стану, в тому числі оздоблювальних робіт; 2) введення Об`єкта будівництва в експлуатацію; 3) проведення технічної інвентаризації Об`єкта нерухомості БТІ і виготовлення технічного паспорта на Об`єкт нерухомості.

За п. 6.1. Договору № 8 за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність, передбачену законодавством.

Згідно п. 6.3. Договору № 8 у разі порушення Продавцем своїх зобов`язань згідно п.5.2. Договору, більш ніж на 5 (п`ять) робочих днів, Продавець сплачує Покупцю (за винятком випадків, вказаних в п.5.5. Договору) штраф у розмірі __% від суми фактично внесених Покупцем грошових коштів.

Згідно п. 7.1 цього договору він діє з дня його підписання та скріплення печатками сторін (за наявності) і до належного виконання Сторонами своїх зобов`язань за цим Договором.

Відповідно до п.7.2 вказаного договору, належним виконанням зобов`язання Продавця з передачі Покупцю Об`єкта нерухомості, вказаного в п. 2.1. Договору, Сторони вважають підписання двостороннього Акту прийому-передачі Об`єкта нерухомості в строк, вказаний в ст. 5 цього Договору, за винятком випадків, вказаних в п. 5.5. Договору.

Пункт 7.3 Договору № 8 передбачає, що дострокове розірвання цього Договору можливе в наступних випадках:

- за ініціативою Продавця у випадку, передбаченому п. 6.2. Договору, без підписання додаткового договору про розірвання Договору;

- за згодою Сторін, тільки за умови підписання відповідного договору.

Згідно п. 7.4 Договору №8, у разі розірвання Договору Сторони звільняються від виконання взаємних зобов`язань за Договором.

04 березня 2021 року між ПрАТ «СУМБУД» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 9 (далі Договір № 9), згідно якого продавець продає, а покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомості в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_5 ) (а.с. 26-28).

У Договорі № 9 сторони погодили умови договору аналогічні умовам Договору № 8, за виключенням змісту п. 2.4., згідно якого запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва ІІ квартал 2022 року, та п.п. 4.1, 4.2., згідно яких ціна Майнових прав на Об`єкт нерухомості на дату укладення даного Договору складає: 613500 (Шістсот тринадцять тисяч п`ятсот ) гривень 00 копійок в т.ч. ПДВ 102250 (Сто дві тисячі двісті п`ятдесят ) гривень 00 копійок, сплата грошових коштів, зазначених в п.4.1 Договору, проводиться Покупцем в національній валюті України, шляхом банківського переказу на поточний рахунок Продавця або внесенням готівки в строк: 04 березня 2021 р. - 62,80% - 385254,00 гривень, 31 серпня 2021 р. -37,20% -228246,00 гривень.

04 березня 2021 року ПрАТ «СУМБУД»,(Боржник), з однієї сторони, ТОВ «Сумиспецмонтаж», (надалі іменується Сторона -1), та ОСОБА_2 ( надалі іменується Сторона-2), з іншої сторони, уклали Договір відступлення права вимоги про наступне.

В порядку та на умовах, визначених цим Договором, Сторона-1 відступає Стороні-2, а Сторона-2 набуває право вимоги, належне Стороні-1, і стає кредитором за договором купівлі-продажу майнових прав № 5 від 03 березня 2021 року між Стороною-1 і АТ «СУМБУД» (надалі іменується "Боржник").

За цим Договором Сторона-2 набуває право вимагати від Боржника належного виконання наступних обов`язків: а) укласти договір купівлі-продажу майнових прав на придбання квартири АДРЕСА_1 .

Після виконання всіх зобов`язань пов`язаних з цим договором Сторона -2 зобов`язується компенсувати Стороні - 1 вартість майнових прав в 555000,00 (п`ятсот п`ятдесят п`ять тисячі) гривень 00 копійок, в т.ч. ПДВ, після чого Сторона-1 втрачає майнові права на квартири АДРЕСА_6 згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 5 від 03 березня 2021 року між Стороною-1 і АТ «Сумбуд» (а.с. 12).

Відповідно до платіжного доручення № TR.17766424.131411.7084 від 04 березня 2021 року позивачка сплатила 551366, 00 грн. за купівлю квартири згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 8 від 04 березня 2021 року та згідно договору про відступлення права вимоги від 04 березня 2021 року за адресою: АДРЕСА_4 (а.с. 7).

Відповідно до квитанції № 54857836 від 17 березня 2021 року ОСОБА_2 сплатила доплату 3634,00 грн. за квартиру АДРЕСА_1 (а.с.7 -зворот).

12 грудня 2023 року на адресу відповідача позивачка надіслала вимогу про повернення коштів, що сплачені нею на виконання умов Договорів купівлі-продажу майнових прав №8 та №9 від 04 березня 2021 року в розмірі 1 168 500,00 грн. або передати майнові права на готову еквівалентну квартиру, або запропонувати укладення договору про відступлення права вимоги з іншою особою з метою отримання грошових коштів за таке відступлення (а.с. 8).

09 січня 2024 року на адресу відповідача позивачка надіслала вимогу про повернення коштів, що сплачені нею на виконання умов Договорів купівлі-продажу майнових прав №8 та №9 від 04 березня 2021 року в розмірі 1 168 500,00 грн. або передати майнові права на добудовану рівнозначну квартиру чи гарантувати введення в експлуатацію будинку за адресою АДРЕСА_7 в найближчий час або запропонувати укладення договору про відступлення права вимоги з іншою особою з метою отримання грошових коштів за таке відступлення (а.с.13).

Згідно квитанції № 54627148 від 04 березня 2021 року, позивачка сплатила 385254, 00 грн. як оплату за квартиру АДРЕСА_8 згідно договору купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року АДРЕСА_7 (а.с. 11).

Згідно квитанції № 55880204 від 14 травня 2021 року позивачка сплатила 100000,00 грн. як оплату за квартиру АДРЕСА_8 згідно договору купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року АДРЕСА_7 (а.с.11-зворот).

Відповідно до квитанції № 57874853 від 30 серпня 2021 року позивачка сплатила 128246, 00 грн. як оплату за квартиру АДРЕСА_8 згідно договору купівлі-продажу майнових прав №9 від 04 березня 2021 року АДРЕСА_7 (а.с.11-зворот).

Стороною позивача надано суду фототаблицю об`єкта будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_7 , станом на 07 березня 2024 року (а.с. 51).

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Отже, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеної вигоди; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Відповідно до статті 16 ЦК України розірвання порушеного договору є способом захисту цивільних прав, оскільки розірвання кредитором порушеного договору спрямоване на припинення правовідношення у такому договорі. Такий спосіб захисту (1) застосовується у відповідь на порушення боржником договору (2) застосовується з ініціативи кредитора

(3) спрямований на захист прав кредитора та (4) позбавляє боржника певних суб`єктивних прав. У такому разі боржник позбавляється права вимагати виконання договору кредитором, оскільки розірвання договору тягне для боржника, який допустив порушення, цілком конкретний негативний наслідок - він позбавляється суб`єктивних прав, наданих йому договором.

Згідно із статтею 19 ЦК України особа має право на самозахист свого цивільного права від порушень і протиправних посягань. Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням. Способи самозахисту можуть обиратися самою особою чи встановлюватися договором або актами цивільного законодавства. Водночас частина друга статті 13 ЦК України встановлює загальне правило, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Таким чином, частина друга статті 651 ЦК України дозволяє розірвання договору лише тоді, коли порушення має істотний характер, оскільки має дотримуватися принцип пропорційності порушення і відповідальності.

Контрагент може порушити як основне зобов`язання, заради якого укладався договір, так і будь-який інший договірний обов`язок. Якщо має місце порушення будь-якого договірного обов`язку, у кредитора теоретично виникає право на розірвання договору, але і таке порушення має бути істотним для наділення кредитора правом на судове розірвання порушеного договору.

Оскільки частина друга статті 651 ЦК України вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором, то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотнє може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності.

Незастосування критерію істотності позбавляє порушника можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує кредитора відмовлятися від договору (розривати) під прикриттям найменшого порушення.

При оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання необхідно враховувати такі чинники: 1) значущість шкоди від порушення; 2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення;

7) принциповість суворого дотримання умов договору; 8) інтерес боржника у збереженні договору; 9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 10) відсутність інтересу боржника у збереженні договору; 11) не оспорювання боржником здійсненої кредитором односторонньої відмови протягом розумного строку; 12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення; 13) недобросовісність боржника; 14) врахування вини кредитора і його добросовісності; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 16) публічний характер порушеного договору; 17) неусунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення;

19) готовність боржника усунути порушення, виражена у вигляді відповідного запиту; 20) об`єктивну неможливість усунення порушення; 21) можливість легкого виправлення порушення силами кредитора або залучених ним осіб.

Одним із факторів, що може братися до уваги, є питання про те, наскільки боржник, який порушив договір, реально заінтересований у збереженні договору: чи не спричинить розірвання договору для нього значної шкоди. Розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості правопорушення.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Такий же підхід застосовував у свої практиці і Верховний Суд України, який у постановах від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, від 14 жовтня2014 року у справі № 3-143гс14 зробив такі правові висновки: у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, а й наявність шкоди, завданої цим порушенням другій стороні, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Одним із проявів добросовісності в зобов`язальних правовідносинах є те, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментальних принципів, на якому ґрунтується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язків (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватись з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво).

Як встановлено під час судового розгляду, позивачкою виконано покладені на неї згідно укладених між сторонами договорів купівлі-продажу майнових прав обов`язків по сплаті майнових прав на об`єкти нерухомості, проте об`єкти будівництва станом на час звернення до суду, а також на момент розгляду справи судом, не були збудовані та не введені в експлуатацію.

За умов Договорів № 8 та № 9 відповідач взяв на себе зобов`язання забезпечити будівництво Об`єкта будівництва та готовності його до експлуатації.

У той же час, відповідачем не надано суду будь-яких доказів на підтвердження того, що його дії були спрямовані на забезпечення будівництва об`єктів, на завершення цього будівництва, на введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідач не надав також доказів того, що він забезпечив будівництво, однак об`єкт не був введений в експлуатацію контролюючими органами не з його вини. У той же час, контролюючі органи позбавлені можливості самостійно вводити об`єкти будівництва в експлуатацію без активних дій відповідача.

Отже, недобросовісна поведінка відповідача, яка полягає у пасивності та бездіяльності, не повинна бути тягарем для споживачів його послуг та позбавляти права на отримання житла або стягнення вже сплачених коштів за таке житло.

Таким чином, відповідач не надав суду доказів своєї добросовісної поведінки, спрямованої на виконання укладених сторонами договорів.

Через істотне порушення відповідачем умов наведених договорів купівлі-продажу майнових прав від 04 березня 2021 року позивачка була позбавлена того, чого очкувала за цими договорами отримати у власність об`єкти нерухомості за адресою: АДРЕСА_7 , внаслідок чого їй було спричинено шкоду у розмірі внесених на виконання укладених між сторонами договорів коштів, а тому наявні правові підстави для розірвання зазначених договорів та стягнення сплачених на їх виконання грошових коштів на користь позивачки з відповідача.

Що стосується позовних вимог про стягнення з відповідача сум інфляційного збільшення та 3% річних, то суд приходить до наступних висновків.

У відповідності до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Тобто, із зазначеної норми матеріального права вбачається, що зобов`язання сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції та трьох процентів річних настає у боржника за невиконання (прострочення) грошового зобов`язання.

З умов укладених між сторонами договорів (пункти 5.1 і 5.2) вбачається узгоджену між сторонами умову про те, що передача покупцю права власності на майнові права на об`єкт нерухомості здійснюється після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Таким чином, наслідки невиконання умов договору настають саме з часу настання обставин завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва, що обумовлено сторонами 4 квартал 2022 року за Договором № 8 (п.2.4) та ІІ квартал 2022 року за Договором №9 (п.2.4).

В той же час умови укладених між сторонами Договорів містять заплановані терміни введення об`єктів будівництва в експлуатацію, і не містить вимог, які б вказували на наявність у відповідача грошових зобов`язань внаслідок невиконання ним вимог договору.

Тоді як п.6.3 наведених договорів визначає відповідальність продавця у разі порушення зобов`язань у вигляді штрафу, розмір якого сторонами не визначений.

Враховуючи те, що за умовами укладених договорів купівлі-продажу майнових прав грошового зобов`язання у відповідача перед позивачкою не обумовлено, а тому застосування до спірних правовідносин ст. 625 ЦК України є безпідставним.

За таких обставин відсутні правові підстави для задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про стягнення з ПрАТ «СУМБУД» суми інфляційних втрат та 3% річних.

На підставі ст. 141 ЦПК України з відповідача підлягають стягненню на користь позивачки понесені судові витрати по сплаті судового збору пропорційно до розміру задоволених позовних вимог у розмірі 11285 грн. 92 коп.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 141, 247, 263-265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_2 в особі представника адвоката Цуканова Валерія Валерійовича до Приватного акціонерного товариства «СУМБУД» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення коштів задовольнити частково.

Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 8 від 04 березня 2021 року та договір купівлі-продажу майнових прав № 9 від 04 березня 2021 року, укладені між Приватним акціонерним товариством «Сумбуд» та ОСОБА_2 .

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «СУМБУД» на користь ОСОБА_2 суму коштів в розмірі 555000 грн. 00 коп., яка складається із сплачених коштів на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав № 8 від 04 березня 2021 року, а також суму коштів в розмірі 613500 грн. 00 коп., яка складається із сплачених коштів на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав № 9 від 04 березня 2021 року, а всього 1168500 грн. 00 коп., а також судовий збір в розмірі 11285 грн. 92 коп.

В іншій частині позовних вимог ОСОБА_2 відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивачка: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «СУМБУД», місцезнаходження: м. Суми, вул. Петропавлівська, буд. 86, .

Повне судове рішення виготовлене 13 листопада 2024 року.

Суддя А.П.Сидоренко