ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 554/3180/23 Номер провадження 22-ц/814/2389/24Головуючий у 1-й інстанції Савченко Л.І. Доповідач ап. інст. Лобов О. А.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 серпня 2024 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя Лобов О.А.

судді: Дорош А.І., Триголов В.М.

за участю секретаря судового засідання Коротун І.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Полтави цивільну справу за апеляційною скаргою заступника керівника Полтавської обласної прокуратури на рішення Октябрського районного суду м.Полтави від 02 квітня 2024 року (час ухвалення судового рішення з 11:49:16 год до 13:28:45 год, дата виготовлення повного тексту судового рішення - 12 квітня 2024 року) у справі за позовом заступника керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області до Полтавської міської ради, ОСОБА_1 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Департамент земельних і водних ресурсів та земельного кадастру Полтавської міської ради,

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, апеляційний суд

у с т а н о в и в:

У квітні 2023 року заступник керівника Полтавської обласної прокуратури звернувся до суду із вказаним позовом, просив ухвалити рішення, яким:

визнати незаконним та скасувати рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29.11.2019 в частині затвердження технічної документації із землеустрою та передачі громадянину ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельної ділянки площею 0, 2139 га за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :15:012:0211, яким визначено право на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу території (п.40 рішення);

визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 26.11.2019 між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований 26.12.2019 у виконкомі Полтавської міської ради за № 436-П (право оренди зареєстровано 13.01.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Руденківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області);

зобов`язати ОСОБА_1 повернути Полтавській міській раді частину земельної ділянки з кадастровим номером :15:012:0211, площею 0, 0401 га, за адресою: АДРЕСА_1 ;

стягнути з відповідачів на користь Полтавської обласної прокуратури судовий збір у сумі 8 052 грн.

В обґрунтування заявлених вимог зазначалося, що Полтавською обласною прокуратурою під час здійснення представницьких повноважень у сфері земельних відносин встановлено факти порушення закону під час передачі в користування земельної ділянки по АДРЕСА_1 .

ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення площею 48, 7 кв.м. в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29.11.2019 затверджено технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку з кадастровим номером :15:012:0211, площею 0, 2139 га, за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено право користування на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу територій, та передано ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0, 0401 га для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально-діагностичний центр). Зазначене рішення прийнято на підставі «Проєкту розподілу територій з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та земельної частки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 ». Водночас, договір оренди земельної ділянки між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 укладений 26.11.2019, тобто за три дні до прийняття рішення про передачу земельної ділянки в оренду.

Зазначене рішення органу місцевого самоврядування і договір оренди земельної ділянки суперечать вимогам земельного законодавства, зокрема ч.2 ст.382 ЦК України, згідно якої усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна у багатоквартирному будинку, в т.ч. права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.

Враховуючи положення ст.15 ЗУ «Про оренду землі», ч.ч.1, 3, 4 ст. 79-1 ЗУ України, надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування окремого вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об`єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складової поняття «земельна ділянка».

ОСОБА_1 на підставі незаконно укладеного договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :15:012:0211 отримав містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва - нового будівництва громадської будівлі (лікувально-діагностичного центру), що дало йому можливість узаконити самовільне будівництво на вказаній земельній ділянці.

Рішення Полтавської міської ради від 29.11.2019 року про передачу земельної ділянки ОСОБА_1 не відповідає вимогам земельного законодавства, тому на підставі ст. 21 ЦК України має бути визнано незаконним та скасовано. Зміст договору оренди земельної ділянки суперечить вимогам земельного законодавства і має бути визнаний недійсним згідно ст.ст. 203, 215, 228 ЦК України.

Прокурор обґрунтовував звернення до суду з позовом наявністю «інтересів держави» у відновленні правового порядку в частині визначення меж компетенції органів місцевого самоврядування, відновленні становища, яке існувало до порушення права власності Українського народу на землю, захисті такого права.

Прокурор діє в інтересах територіальної громади, що відноситься до інтересів держави. Полтавська міська рада є органом уповноваженим державою на здійснення відповідних функцій у спірних правовідносинах, зокрема, при зверненні до суду з позовом за захистом права власності територіальної громади. Однак, всупереч інтересам територіальної громади Полтавською міською радою вчинені дії щодо передачі в користування земельної ділянки та укладенні договору оренди з порушенням вимог законодавства. Таким чином, завдається шкода власності територіальної громади міста Полтави, що суперечить інтересам держави в цілому, і є підставою для звернення до суду з позовом. Крім того, вказує, що відповідно до Положення про Головне Управління Держгеокадастру в області, останнє здійснює державний нагляд в АПК в частині дотримання земельного законодавства, у т.ч. щодо укладення цивільно-правових договорів, надання земельних ділянок у користування, зокрема, в оренду, дотримання органами місцевого самоврядування вимог земельного законодавства. Посадові особи Головного Управління Держгеокадастру в області мають право звертатися до суду з позовом, в т.ч. про розірвання договору оренди. Зазначає, що Полтавською обласною прокуратурою скеровано як до Полтавської міської ради, так і до ГУ Держгеокадастру в Полтавській області листи з пропозицією вжити заходів на усунення виявлених порушень шляхом подання позову до суду, однак останніми жодних заходів не вжито. Також їх повідомлено, що прокуратурою буде здійснено представництво інтересів у суді при поверненні спірної земельної ділянки.

Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 02 квітня 2024 року відмовлено у задоволенні позову заступника керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області.

Вирішено питання судового збору.

В апеляційній скарзі заступник керівника Полтавської обласної прокуратури, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги повторно наведені фактичні обставини і доводи позовної заяви.

Стверджується, що посилання суду на усунення порушень порядку укладення договору оренди шляхом нібито укладення додаткової угоди № 1 договору оренди, зареєстрованого 26.12.2019 за № 436-П, відповідно до якої змінено дату укладення договору, площу наданої земельної ділянки, орендну плату та інші істотні умови, є помилковим, оскільки відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав від 27.02.2024 (номер інформаційної довідки 367587736), наданого прокурором до суду першої інстанції, відповідні зміни не внесені до Державного реєстру.

Усупереч п.34 ч.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» і ст.16 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода № 1 до спірного договору оренди землі укладена без прийняття відповідного рішення сесії Полтавської міської ради.

Судом першої інстанції не надано оцінку доводам прокурора про те, що рішення органу місцевого самоврядування і укладений на його підставі договір оренди суперечить ст.382 Цивільного кодексу України, ст.42, ст.79-1, ст.92 Земельного кодексу України, ст.1, ст.5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», за змістом яких частина прибудинкової території не може бути надана в оренду для обслуговування окремого вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку, оскільки така частина земельної ділянки не є об`єктом цивільного обігу, тобто не може бути предметом цивільно-правової угоди.

Щодо неефективності обраного прокурором способу захисту вказує, що у цій справі йдеться про дотримання визначеного законом порядку надання та використання земельних ділянок комунальної власності. Порушення цього порядку та протиправна передача землі в користування з порушенням Закону, завдає шкоду власності територіальної громади міста Полтави та суперечить інтересам держави в цілому.

Метою позову є усунення порушень порядку передачі земельної ділянки з урахуванням вимог ст. 382 Цивільного кодексу України, ст.ст. 42, 92 Земельного кодексу України, ст.ст. 1, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Станом на момент укладення договору оренди у 2019 році ОСОБА_1 був власником лише однієї квартири в спірному будинку, що унеможливлювало оформлення ним права користування на всю земельну ділянку з кадастровим номером :15:012:0211.

Відповідно до оспорюваного договору оренди ОСОБА_1 передано в оренду строком на 5 років частину земельної ділянки площею 0,0401 га для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально діагностичний центр).

Окрім цього, станом на момент подачі позову на спірній земельній ділянці існувало два об`єкта нерухомості. Перший - це житловий 8- квартирний будинок, під обслуговування приміщення в якому ОСОБА_1 надано частину земельної ділянки відповідно до спірного договору оренди. Зазначений будинок у ході судового розгляду реконструйовано в нежитлове приміщення площею 227 кв.м на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації ІУ 10 від 09.11.2023. Другий - це нове будівництво громадської будівлі площею 3 184 кв.м. (лікувально - діагностичний центр), відповідно якого зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт ІУ 26, а потім декларацію про готовність до експлуатації об`єкта ІУ 90 від 13.07.2023.

Обидва об`єкта нерухомості розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :15:012:0211.

Питання законності нового будівництва на спірній земельній ділянці не було предметом позову, оскільки прокурором як на підставу недійсності договору оренди вказано неможливість передачі в оренду частин земельної ділянки під багатоквартирним будинком, тому є неправомірним покладення в основу судового рішення висновок про те, що ефективним способом захисту за таких обставин є знесення самочинного будівництва за рішенням суду у разі, якщо буде доведено, що об`єкт має ознаки самочинного будівництва.

На час звернення з позовом до суду ОСОБА_1 був власником квартири в 8 -квартирному житловому будинку, тому застосування прокурором способу захисту у вигляді знесення вказаного будинку грубо порушило б право власника не мирне володіння майном, здобуте законним шляхом, що є недотриманням ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР .

У той же час, подальше переоформлення ОСОБА_1 житлового будинку по АДРЕСА_1 в нежитловий приміщення площею 227 кв.м. стало можливим лише внаслідок укладення спірного договору оренди земельної ділянки.

У відзиві ОСОБА_1 , посилаючись на необгрунтованість доводів апеляційної скарги, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Звертається увага, що земельна ділянка надана у користування саме для обслуговування лікувально-діагностичного центру, власником якого був відповідач, усі подальші дії відповідача, а саме набуття у власність інших приміщень будинку, реконструкція будинку, проведення нового будівництва, тощо здійснені відповідно до вимог закону, у межах розгляду цієї справи законність таких дій не перевіряється. При цьому, прокурором за вказаних обставин не обгрунтовано, яке саме і чиє право порушено, які збитки і кому завдані.

З посиланням на сталу судову практику (висновки Великої Палати Верховного Суду у конкретних справах) наголошується, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконане на час звернення до суду із позовом, не є ефективним способом захисту порушених прав і свобод.

Аналогічним чином, з посиланням на постанови Верховного Суду у конкретних справах стверджується, що у цій справі прокурором не обгрунтовано наявність у нього повноважень для звернення до суду із позовом.

Апеляційний суд, перевіривши матеріали справи в межах доводів апеляційної скарги та позовних вимог, заявлених в суді першої інстанції, приходить висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з таких підстав:

Відповідно п.2 ч.1 ст.374, п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення у разі порушення судом першої інстанції норм процесуального права або неправильного застосування норм матеріального права.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням 27 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 04.10.2019 року «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою юридичним та фізичним особам» надано ОСОБА_1 згоду на відновлення меж земельної ділянки та дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі за адресою: АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 0, 2139 га, для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та вбудованими нежитловими приміщеннями, земельна частка для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально-діагностичний центр) 0,0401 га (том 1 а.с.237).

Рішенням 27 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 04.10.2019 року «Про затвердження проектів розподілу територій, визначення меж або впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань у м.Полтаві», затверджено проект розподілу території з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та земельної частки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , 0,0401 га (в земельній ділянці для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку з прибудинковою територією загальною площею 0,2139), замовник ОСОБА_1 (том 1 а.с.238).

Рішенням 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29.11.2019 «Про надання земельних ділянок, передачу в користування та продовження права користування земельними ділянками» затверджено документацію із землеустрою на земельні ділянки, зокрема, на вказану у п.40 даного рішення; визначено, що земельні ділянки, зазначені в даному рішенні є сформованими та належать на праві комунальної власності Територіальної громади м.Полтави в особі Полтавської міської ради. Згідно п.40 вказаного рішення, враховуючи затверджений рішенням сесії міської ради «Проєкт розподілу території з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та земельної частки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 », передано громадянину ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0,2139 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :15:012:0211 (землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ 02.10). Визначено право на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу території, а саме 401/2139 (пл. 0,0401 га) для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально - діагностичний центр) (том 1 а.с.20).

26.11.2019 року між Полтавською міською радою (орендодавець) та громадянином ОСОБА_1 (орендар) укладений договір оренди землі, яким орендодавець на підставі рішення 28 сесії Полтавської міської ради 7 скликання від 29.11.2019 року надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально - діагностичний центр), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно п.2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 2 139 кв.м., кадастровий номер :15:012:0211. Право на земельну ділянку визначено п.40 абз.2 рішення 28 сесії Полтавської міської ради 7 скликання від 29.11.2019 року і становить 401 кв.м.

Згідно п.3.1 Договору, термін дії договору з 29 листопада 2019 року по 29 листопада 2024 року.

Згідно п.4.1 Договору орендна плата за користування земельною ділянкою відповідно до частки 401 кв.м. становить 22 918, 47 га.

Договір оренди зареєстрований у виконавчому Полтавської міської ради 26 грудня 2019 року за №436-П (том 1 а.с.259-262).

Додатковою угодою № 1 від 21 лютого 2023 року до договору оренди землі, зареєстрованого 26 грудня 2019 року за № 436-П, укладеного між Полтавською міською радою і Аль Саєд Колаб Мохсеном, договір оренди землі викладено у новій редакції із зміненою датою укладення - 29 листопада 2019 року (том 1 а.с.263-266).

Із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що на час укладення зазначеного договору оренди землі по АДРЕСА_1 був власником нежитлового приміщення (Лікувально діагностичний центр), площею 48,7 кв.м., в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с.243).

В подальшому ОСОБА_1 викупив всі квартири у будинку по АДРЕСА_1 та житловий будинок було реконструйовано.

Відповідно до довідки КП «Бюро технічної інвентаризації та містобудування Полтавського району» Полтавської районної ради від 19.05.2023 року № 307а, станом на 10.05.2023 року на орендованій земельній ділянці площею 0, 2139 га (кадастровий номер :15:012:0211) за адресою: АДРЕСА_1 , багатоквартирний житловий будинок відсутній (том 2 а.с.22).

Згідно з довідки КП «Бюро технічної інвентаризації та містобудування Полтавського району» Полтавської районної ради від 27 грудня 2023 року № 2012, при проведенні технічної інвентаризації реконструкції в існуючих межах житлового будинку з нежитловими приміщеннями було реконструйовано: лікувально-діагностичний центр, квартири по АДРЕСА_1 , загальною площею 227,0 кв.м. (літ.А-1,а) (Том 2 а.с.67).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно станом на 27.02.2024 року об`єкт нерухомого майна (об`єкт житлової нерухомості) за адресою АДРЕСА_1 закрито (том 2 а.с.104-128).

Постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 10 січня 2024 року (справа № 440/2696/23) у задоволенні позову Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Державної інспекції архітектури та містобудування України про визнання протиправним та скасування наказу Управління з питань містобудування та архітектури виконавчого комітету Полтавської міської ради від 05.03.2020 року № 60 "Про затвердження містобудівних умов та обмежень по АДРЕСА_1 відмовлено (том 1 а.с.62-64).

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав № 367015337 від 22.02.2024 року за ОСОБА_1 19.02.2024 року зареєстровано право власності на нежитлове приміщення - Лікувально-діагностичний центр по АДРЕСА_1 , загальною площею 227,0 кв.м. (том 2 а.с.68).

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що скасування рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29.11.2019 щодо затвердження технічної документації із землеустрою та передачі ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки не може призвести до захисту або відновлення порушеного речового права позивача, зокрема, повернення у його володіння або користування спірної земельної ділянки, оскільки після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості, заявлений спосіб захисту не відновить становища, яке існувало до ухвалення спірного рішення та укладення на його підставі договору оренди. Тобто ефективним способом захисту за таких обставин є знесення самочинного будівництва за рішенням суду у разі, якщо буде доведено, що об`єкт має ознаки самочинного будівництва.

Задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення Полтавської міської ради, яке вже було реалізовано і вичерпало свою дію, не створить правових наслідків, а саме поновлення прав позивача, відновлення володіння, користування або розпорядження зазначеною земельною ділянкою. Отже, на думку суду, такі вимоги не призведуть до захисту порушеного права, а тому позовні вимоги в частині визнання незаконним та скасування рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29.11.2019 в частині затвердження технічної документація із землеустрою та передачі громадянину ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельної ділянки площею 0,2139 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :15:012:0211, та яким визначено право на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу території (п.40 рішення), задоволенню не підлягають, у зв`язку із обранням неефективного способу захисту позивачем.

Враховуючи, що судом відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29.11.2019 в частині затвердження технічної документації із землеустрою та передачі громадянину ОСОБА_1 земельної ділянки в оренду, а позовна вимога про визнання договору оренди землі укладеного між Полтавською міською радою та Аль Саєд Колаб Мохсен 26.11.2019 та зобов`язання повернути Полтавській міській раді земельну ділянку має похідний характер від вказаної вимоги, то суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.

При цьому, суд зауважив, що Додатковою угодою № 1 до договору оренди землі зареєстрованого 26 грудня 2019 року за № 436-П, вул. Миколи Дмитрієва,6, від 21 лютого 2023 року, укладеною між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 , викладено Договір оренди землі у новій редакції із зміненою датою укладення 29 листопада 2019 року. Тому недоліки договору в цій частині усунуті.

Перевіряючи доводи апеляційної скарги, апеляційний суд керується такими міркуваннями.

У мотивувальній частині рішення суду першої інстанції викладений висновок про те, що прокурором дотримано приписів ст.56 ЦПК України щодо права звернення до суду з позовом. Рішення суду у частині правомірності звернення прокурора до суду із цим позовом не оскаржено, тому відповідно до приписів ст.367 ЦПК України апеляційний суд не перевіряє доводи відзиву на апеляційну скаргу, які стосуються повноважень і підстав для звернення прокурора з позовом.

Вимога прокурора про визнання незаконним та скасування рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29.11.2019 в частині затвердження технічної документації із землеустрою та передачі громадянину ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельної ділянки площею 0, 2139 га за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :15:012:0211, яким визначено право на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу території (п.40 рішення), обгрунтована порушенням положень ст.382 ЦК України, ст.42, ст.92 ЗК України, ст.1, ст.5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Як слідує зі змісту зазначеного рішення, орган місцевого самоврядування затвердив документацію із землеустрою на земельну ділянку для обслуговування, зокрема багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , якою визначені її межі, площа (0,2139 га), конфігурація, кадастровий номер :15:012:0211), і одночасно вирішив передати цю земельну ділянку в оренду строком на п`ять років ОСОБА_1 , визначивши його право на частину цієї земельної ділянки площею 0,0401 га.

Зміст оскаржуваного рішення з урахуванням змісту укладеного на його підставі договору оренди від 26 листопада 2019 року дає підстави обгрунтовано стверджувати, що Полтавська міська рада по суті передала в оренду ОСОБА_1 частину земельної ділянки, призначеної для розміщення і обслуговування багатоквартирного будинку.

Рішення Полтавської міської ради є незаконним з огляду на таке.

Відповідно до частини другої ст.382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У частині першій ст.5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Відповідно до ст.42 ЗК України (у редакції, чинній на час прийняття рішення 29 листопада 2019) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Враховуючи цільове призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норми ст.42 ЗК України слід вважти, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

Таке розуміння (тлумачення) закону узгоджується із висновками, викладеними у постанові ВС від 17 липня 2024 року (справа № 303/5652/21), відповідно до яких:

«Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

63. Тлумачення наведених норм права свідчить про те, що земельна ділянка може надаватися для обслуговування житлового будинку, а не квартири.

64. Тобто, земельна ділянка може надаватися для обслуговування житлового будинку (цілого), незалежно від кількості співвласників такого будинку. Але лише у разі, якщо будинок розділено на окремі домоволодіння і тоді надання земельної ділянки здійснюється окремо для кожного власника. При цьому окреме домоволодіння повинно мати окрему адресу.

65. Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 560/1049/16-ц (провадження № 61-225св18).»

У межах розгляду цієї справи встановлено, що за станом на листопад 2019 року ОСОБА_1 був власником лише нежитлових приміщень (лікувально-діагностичний центр) з добудовою у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 (т.1 а.с.241).

Матеріали справи не містять даних про те, що належні ОСОБА_1 нежитлові приміщення були у встановленому порядку виділені з багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , тобто представляли собою окремий об`єкт нерухомого майна.

З урахуванням наведеного оскаржуване рішення Полтавської міської ради про передачу в оренду ОСОБА_2 Колаб Мохсену частини земельної ділянки, яка призначена для розташування і обслуговування багатоквартирного будинку є незаконним.

У постанові ВП ВС від 05 липня 2023 року (справа №912/2797/21) викладені такі висновки щодо ефективності такого способу захисту порушеного права як визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування, яке вже виконане.

«8.13. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору оренди, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою (подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постановах від 21 серпня 2019 року у справі №911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 39) та від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (провадження № 12-157гс19), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (провадження №14-206цс21).

8.14. Велика Палата Верховного Суду уже зазначала, що під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом або про визнання недійсним договору), не допускається відмова в позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - «суд знає закони» (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц (провадження № 14-104цс19, пункт 50), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19, пункт 84), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 109)).

8.15. З огляду на те, що рішення органу місцевого самоврядування 21 жовтня 2019 року № 201 уже виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення 12 листопада 2019 року договору оренди, визнання недійсним такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення договору оренди та повернення спірної земельної ділянки або відшкодування шкоди (за наявності підстав). А тому в задоволенні позову про визнання недійсним рішення Великоскельовської сільської ради від 21 жовтня 2019 року слід відмовити через неефективність обраного позивачем способу захисту прав територіальної громади.»

Як убачається з матеріалів справи, оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування на час звернення прокурора з позовом до суду виконане шляхом укладення договору оренди частини земельної ділянки, отже, враховуючи наведені вище висновки, слід вважати, що вимога про визнання незаконним і скасування оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування є неефективним способом захисту порушених прав, тому саме з цих підстав у задоволенні цієї вимоги необхідно відмовити.

Вимога про визнання недійсним договору оренди від 26 листопада 2019 року.

Як на правову підставу заявленої вимог прокурор посилається на приписи ч.1 ст.203, ч.1 ст.215, ч.3 ст.228 ЦК України.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою ст.228 ЦК України встановлено, що у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.

Відповідно до п.2.1. договору оренди від 26 листопада 2019 року в оренду передається земельна ділянка площею 2 139 кв.м., кадастровий номер :15:012:0211. Право на земельну ділянку визначено п.40 абз.2 рішення 28 сесії Полтавської міської ради 7 скликання від 29.11.2019 року і становить 401 кв.м.

Пунктом 4.1 договору орендна плата за користування землею визначена відповідно до частки 401 кв.м. і становить 22 918, 47 грн на рік. (т.2 а.с.259).

Відповідно до п.5.1., п.5.2. земельна ділянка передається в оренду для здійснення господарської діяльності; цільове призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (т.2 а.с.259 зворот).

Розрахунок розміру орендної плати за орендовану земельну ділянку виконаний, виходячи з площі 410 м.кв. (т.2 а.с.261).

У новій редакції договору (т.2 а.с.263-265) зазначені умови щодо об`єкта правовідносин залишилися незмінними, зокрема розмір орендної плати визначений з площі земельної ділянки розміром 401 кв.м.

Проаналізувавши зміст договору оренди від 26 листопада 2019 року, апеляційний суд приходить до висновку, що фактично об`єктом цього договору є частина земельної ділянки, призначеної для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка передана в оренду одному із співвласників житлового будинку.

За змістом ст.79, ст.79-1, ст.124 Земельного Кодексу України, ст.1, ст.3, ст.13 ЗУ «Про оренду землі» у поєднані із приписами ст.5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст.42, ст.92 Земельного Кодексу України, ст.382 Цивльного Кодексу України об`єктом правовідносин із користування землею для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку може бути лише сформована земельна ділянка у цілому, яка передається у спільне користування усім співвласникам такого будинку; передача частини такої земельної ділянки у користування одному із співвласників законом не допускається.

З наведених підстав слід визнати, що договір оренди від 26 листопада 2019 року є таким, що суперечить Цивільному Кодексу України, Земельному Кодексу України і ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а тому він підлягає визнанню недійсним на підставі ч.1 ст.203 ЦК України.

Підстав для застосування положень ч.3 ст.228 ЦК України апеляційним судом не встановлено, оскільки за змістом наведеної норми суд має встановити наявність умислу сторін правочину, проте прокурором у цій частині суду не надано належних і допустимих доказів.

Недійсний правочин є недійсним з моменту його вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч.1 ст.216, ст.236 ЦК України).

Задоволення вимоги про визнання недійсним договору оренди відповідно до приписів ч.3 ст.26, п.9 ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для внесення відомостей про припинення права оренди.

Вимога про покладення на ОСОБА_1 обов`язку повернути земельну ділянку.

Відрповідно до ч.1 ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Відповідно до ч.11 ст.120 ЗК України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.

Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об`єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт.

Отже, за змістом наведених норм особа, яка набула право власності на жилий будинок, іншу будівлю або споруду, яка розташована на землях комунальної власності, зобов`язана у встановленому законом порядку вчинити дії з набуття права власності або ж права користування цієї земельною ділянкою.

Як встановлено судом першої інстанції, визнається учасниками справи і підтверджено належними і допустимими доказами, на час ухвалення рішення судом першої інстанції багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 припинив своє існування: ОСОБА_1 придбав у власність усі квартири, які були у ньому розташовані, і будинок був реконструйований у нежитлове приміщення, загальною площею 227,0 м.кв., Лікувально-діагностичний центр, власником якого є ОСОБА_1 (т.2 а.с.67-68, 97-128).

У зв`язку із встановленим вимога про покладення на ОСОБА_1 обов`язку повернути земельну ділянку Полтавській міській раді суперечить імперативним приписам ч.11 ст.120 ЗК України.

Зважаючи на встановлене, апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції слід скасувати і ухвалити нове про часткове задоволення позову прокурора, а саме про визнання недійсним договору оренди землі від 26 листопада 2019 року.

Частиною 13 ст.141 ЦПК України визначено, що суд апеляційної чи касаційної інстанціях, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Частиною 1 та п.1 ч.2 ст.141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на відповідача у разі задоволення позову.

Згідно ч.8 ст.141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Як вбачається з матеріалів справи звертаючись до суду з позовом Полтавською обласною прокуратурою сплачено 8 052 грн судового збору.(т.1 а.с.59)

Звертаючись до суду з апеляційною скаргою Полтавською обласною прокуратурою сплачено 12 078 грн судового збору (т.2 а.с.171)

Позовні вимоги та апеляційна скарга задоволені частково. Відсоток задоволених позовних та апеляційних вимог вирахувати не можливо.

Згідно п.36 Постанови Пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ №10 від 17 жовтня 2014 року, якщо вимогу пропорційності розподілу судових витрат при частковому задоволенні позовних вимог точно визначити неможливо, то судові витрати розподіляються між сторонами порівну.

Таким чином, Полтавська обласна прокуратура має право на стягнення з Аль Саєд Колаб Мохсена і Полтавської міської ради судових витрат у розмірі 8 052 + 12 078 = 20 130 / 50% = 10 065 грн.

Керуючись ст.367, п.2 ч.1 ст.374, п.4 ч.1 ст.376, ст.382, ст.384 ЦПК України, апеляційний суд

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу Заступника керівника Полтавської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 02 квітня 2024 року скасувати, ухвалити нове рішення по суті заявлених вимог.

Позов заступника керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області задовольнити частково.

Визнати недійсним з моменту його вчинення договір оренди земельної ділянки, укладений 26.11.2019 між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований 26.12.2019 у виконкомі Полтавської міської ради за № 436-П (право оренди зареєстровано 13.01.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Руденківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області).

У задоволенні решти позовних вимог відмовити за недоведеністю

Стягнути з ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) на користь Полтавської обласної прокуратури (Код ; вул. 1100-річчя Полтави, 7, м.Полтава,3600) витрати зі сплати судового збору у розмірі 10 065 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного текста постанови.

Повний текст постанови виготовлено 26 серпня 2024 року.

Головуючий суддя О.А.Лобов

Судді А.І.Дорош

В.М.Триголов