ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2024 року

м. Хмельницький

Справа № 674/1677/21

Провадження № 22-ц/4820/6/24

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Грох Л.М. (суддя-доповідач), Янчук Т.О., Ярмолюка О.І.,

секретар судового засідання Чебан О.М.,

з участю представників сторін,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації права оренди, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» на рішення Дунаєвецького районного суду Хмельницької області в складі судді Шафікової Ю.Е. від 12 липня 2022 року та додаткове рішення Дунаєвецького районного суду Хмельницької області від 03 серпня 2022 року.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників справи, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд,

в с т а н о в и в :

В грудні 2021 року ОСОБА_1 , звертаючись в суд з позовом до відповідача, вказувала, що вона є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,05 га, кадастровий номер :03008:0076, що розташована за межами населених пунктів колишньої Ставищенської сільської ради Дунаєвецького району Хмельницької області, що підтверджується Державним актом на право власності на землю Серії ІІ-ХМ № 012322.

01.08.2012 року ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро» підписали договір оренди щодо земельної ділянки 2,05 га, кадастровий номер :03008:0076 строком на 5 років. Відповідно до п. 14.1 вказаний договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

26.02.2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Дунаєвецького району управління юстиції Хмельницької області Севастьяновою А.М. на підставі договору оренди землі б/н від 01.08.2012 року, строком до 26.02.2019 року зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,0496 га, кадастровий номер :03008:0076, номер запису про інше речове право 4828715.

26.06.2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро» підписано додаткову угоду до договору оренду землі б/н від 01.08.2012 року, якою збільшено строк оренди до 26.02.2029 року.

Відповідно до ст. 210 ЦК України, ст.ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі» чинних на 01.08.2012 року та умов договору оренди, ТОВ «Енселко Агро» не здійснено передбачену законом реєстрацію цього договору оренди земельної ділянки належної, а тому договір не набрав чинності, а державна реєстрація речового права оренди 04.12.2013 року не може вважатися реєстрацією самого договору оренди. Оскільки додаткова угода від 22.06.2015 року вносить зміни до договору б/н від 01.08.2021 року та є невід`ємною частиною спірного договору, а основний договір чинності не набрав, то не набрала чинності й додаткова угода.

З цих підстав позивачка просила усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою площею 2,05 га, кадастровий номер :03008:0076 шляхом витребування її з незаконного володіння ТОВ «Енселко Агро» та скасувати державну реєстрацію іншого речового права ТОВ «Енселко Агро» щодо вказаної земельної ділянки.

Рішенням Дунаєвецького суду Хмельницької області від 12.08.2022 року позов задоволено. Усунуто перешкоди ОСОБА_1 в користуванні земельною ділянкою сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,0496 га, кадастровий номер :03:008:0076 шляхом витребування її з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" (код ЄДРПОУ: 3783810). Скасовано державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) Товариства з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" () щодо земельної ділянки площею 2,0496 га, кадастровий номер :03:008:0076, що зареєстроване 26.02.2014 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 4828715.

Вирішено питання про судові витрати.

Додатковим рішенням Дунаєвецького районного суду Хмельницької області від 03.08.2022 року стягнуто з ТОВ «Енселко Агро» на користь ОСОБА_1 15000 грн. судових витрат на професійну правничу допомогу.

В апеляційній скарзі ТОВ «Енселко Агро» просить скасувати рішення суду як незаконне і відмовити в задоволенні позову. На думку апелянта, суд першої інстанції не врахував недобросовісну та суперечливу поведінку позивачки, яка фактично зловживає правом. Не враховано зміну судової практики щодо цих правовідносин, зокрема, ухвалу Верховного Суду від 01.06.2022 року у справі № 513/879/19. Укладаючи договір оренди землі, сторони не розділили між собою обов`язок зареєструвати договір. Зареєструвати цей договір фактично міг як орендар, так і орендодавиця. Орендодавиця на момент державної реєстрації права оренди не заявляла незгоду з умовами договору оренди. Тому договір набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, 26.02.2014 року, а строк дії договору оренди завершується 26.02.2029 року відповідно до додаткової угоди від 22.06.2015 року. Протягом 2012-2021 років сторони належно виконували умови договору оренди землі, що не пройшов державної реєстрації, орендар обробляв земельну ділянку, вносив орендну плату, а позивачка цю плату отримувала.

Окрім цього, суд не повідомив ТОВ «Енселко Агро» про розгляд заяви ОСОБА_1 щодо ухвалення додаткового рішення. На думку апелянта, витрати на професійну правову допомогу позивачу є необгрунтованими та неспівмірними з реальним обсягом допомоги у суді першої інстанції, часом, витраченим на надання таких послуг.

В судовому засіданні представниця апелянта підтримала апеляційну скаргу з викладених в ній мотивів.

Представник позивачки просив відхилити апеляційну скаргу як безпідставну.

Апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд першої інстанції не повній мірі з`ясував обставини, які мають значення для справи, допустив порушення норм процесуального права та неправильне застосування норми матеріального права, у зв`язку з чим оскаржуване рішення слід скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Так, встановлено, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 2,05 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:008:0076, розташованої на території Ставищанської сільської ради.

01.08.2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Енселко Агро" укладено договір оренди землі б/н, згідно з яким вона передала в оренду зазначену земельну ділянку, кадастровий номер :03:008:0076, загальною площею 2,05 га.

Відповідно до пунктів 3.1, 14.1 Договір укладено на 5років, починаючи з дня набрання ним чинності; цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно п.9.4 Договору орендар земельної ділянки зобов`язаний приступити до її використання в строки, встановлені Договором, зареєстрованим у встановленому законом порядку.

Пунктами 4.1 та п.4.2 визначено, що за користування земельною ділянкою сплачується орендна плата, шляхом видачі готівки через касу орендаря або в натуральній формі.

26.02.2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Дунаєвецького районного управління юстиції Севастьяновою А.М. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 11287594 від 28.02.2014 року, зареєстровано право оренди земельної ділянки, підстава - договір оренди землі б/н від 01.08.2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Енселко Агро". Строк дії: до 26.02.2019 року.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 26.02.2014 року орендодавець ОСОБА_1 передала, а орендар ТОВ "Енселко Агро" прийняв в оренду земельну ділянку, кадастровий номер :03:008:0076 на підставі Договору оренди землі від 01.08.2012 року б/н.

Згідно із додатковою угодою до Договору оренди землі б/н від 01.08.2012 року від 22.06.2015 року, викладено Договір оренди землі у новій редакції, у тому числі, збільшено розмір орендної плати та продовжено строк дії договору оренди до 26.02.2029 року, починаючи з дня набрання чинності цим договором з моменту державної реєстрації права оренди.

Відповідні відомості щодо строку дії оренди до 26.02.2029 року на підставі додаткової угоди від 22.06.2015 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Наведені обставини підтверджуються матеріалами справи.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що всупереч умовам договору оренди земельної ділянки від 01.08.2012 року та вимогам закону ТОВ «Енселко Агро» не здійснило реєстрацію цього договору оренди, а державна реєстрація речового права оренди 04.12.2013 року не може вважатися реєстрацією самого договору оренди, тому цей договір не набрав чинності. Оскільки додаткова угода від 22.06.2015 року вносить зміни до договору б/н від 01.08.2012 року та є невід`ємною частиною спірного договору, а основний договір чинності не набрав, то не набрала чинності й додаткова угода. Тому наявні підстави для скасування державної реєстрації права оренди відповідача та усунення перешкод ОСОБА_1 в користуванні земельною ділянкою шляхом її витребування з незаконного володіння відповідача.

Проте з цими висновками не можна погодитися, зважаючи на таке.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

На час підписання договору оренди частиною 4 статті 124 ЗК України передбачалося, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. При цьому у статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, є Закон України № 161-XIV «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV).

Згідно зі статтею 18 Закону № 161-XIV договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У цій справі суд першої інстанції встановив, що на підставі договору оренди землі від 01.08.2012 року ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ "Енселко Агро" спірну земельну ділянку на строк 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають нормі статті 18 Закону України «Про оренду землі». При цьому сторони не розподілили обов`язок зареєструвати договір, відтак відповідні дії могли виконати як орендар, так і орендодавиця, позивачка ОСОБА_1 .

З 01.01.2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01.01.2013 року товариство об`єктивно не могло зареєструвати договір оренди землі.

Отже, державній реєстрації відповідно до закону (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV у редакції від 01.01.2013 року) підлягало право оренди земельної ділянки.

Після скасування законодавчої вимоги про реєстрацію договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 26.02.2014 року відповідне право зареєстрував.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 01.08.2012 року не може підмінити державну реєстрацію самого договору, а тому цей договір чинності не набрав і, відповідно, товариство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.

Разом з тим, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (пункт 6 частини першої статті 3, частини друга та третя статті 13 ЦК України).

Судом не враховано, що згідно з постановою Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 року у справі № 227/3760/19-ц у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Згідно з висновком, сформульований Верховним Судом у справі № 696/1880/15-ц, якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації речового права, то за відсутності на цей момент державної реєстрації договору він набирає чинності після реєстрації відповідного права. За протилежного підходу такий договір оренди землі ніколи не набере чинності.

З матеріалів справи вбачається, що до пред`явлення позову сторони виконували досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в договорі оренди землі та додатковій угоді до нього, зокрема, відповідач користувався земельною ділянкою та сплачував за неї позивачці орендну плату.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 року у справі № 696/1693/15-ц зазначала, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

В схожій правовій ситуації Великою Палатою Верховного Суду в (постанова від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17) застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини також знаходиться принцип добросовісності.

Суд першої інстанції навів, проте не дав належної оцінки тому, що між сторонами склалися довготривалі правовідносини щодо оренди земельної ділянки, при цьому позивачка після проведення державної реєстрації права оренди відповідача того ж дня, 26.02.2014 року, за актом приймання-передачі земельної ділянки передала, а орендар ТОВ "Енселко Агро" прийняв в оренду земельну ділянку.

Більше того, 22.06.2015 року сторони уклали додаткову угоду до Договору оренди землі від 01.08.2012 року, якою збільшено розмір орендної плати та продовжено строк дії договору оренди до 26.02.2029 року.

Вказані дії ОСОБА_1 як орендодавця (підписання договору оренди, передача ділянки в натурі, укладення додаткової угоди з орендарем, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання і виконання нею договору оренди.

Позивачка, звертаючись до суду з цим позовом, не заперечувала, що земельною ділянкою користується відповідач, не доводила, що земельна ділянка передана орендарю поза її волею, лише наголошувала на тому, що договір оренди землі не був зареєстрований у строк до 01.01.2013 року, у зв`язку із чим між сторонами відсутні договірні відносини, оскільки договір оренди не набув чинності. Так само вона не заперечувала факт сплати орендарем та отримання нею орендної плати за користування товариством земельною ділянкою. Наведене цілком свідчить про те, що між сторонами виникли та тривалий час існують правові відносини з договору оренди землі.

При цьому дії позивачки щодо пред`явлення позову про витребування земельної ділянки, твердження про ненабрання чинності договором оренди з очевидністю суперечать її попередній поведінці, а отже є недобросовісними.

З врахуванням наведеного висновок суду першої інстанції про те, що ТОВ «Енселко Агро» не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі і, як наслідок, про наявність підстав для витребування земельної ділянки на користь позички та скасування державної реєстрації права оренди є помилковими.

Такий висновок цілком узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 10.01.2024 року у справі № 390/964/21.

Посилання суду першої інстанції на висновок Великої Палати Верховного Суду, сформульований у постанові від 23.06.2020 року у справі № 696/1693/15-ц, є помилковим, оскільки обставини справ, зокрема, щодо змісту договорів, не є однаковими.

Водночас постановою Великої Палати Верховного Суду від 29.11.2023 року у справі № 513/879/19 питання про відступ від висновку, який вона сформулювала у подібних правовідносинах, не вирішено з посиланням на те, що «в ухвалі від 21.02.2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звернув увагу на наявність виключної правової проблеми, що полягає у необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди, а також на необхідність відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановах від 23.06.2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15.01.2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16.06.2020 року у справі № 145/2047/16-ц».

У зв`язку з наведеним оскаржуване рішення слід скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у позові.

Відповідно до ч.ч.1, 13 ст.141 ЦПК України у зв`язку з відмовою в позові відсутні підстави для стягнення позивачці понесених витрат на правничу допомогу, тому слід також скасувати додаткове рішення Дунаєвецького районного суду Хмельницької області від 03 серпня 2022 року.

Водночас у зв`язку з задоволенням апеляційної скарги слід стягнути з ОСОБА_1 на користь апелянта 2724 грн. понесених судових витрат.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» задовольнити.

Рішення Дунаєвецького районного суду Хмельницької області від 12 липня 2022 року та додаткове рішення Дунаєвецького районного суду Хмельницької області від 03 серпня 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації права оренди, відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (місце реєстрації: с. Ставище Новодунаєвецької ТГ Кам`янець-Подільського району Хмельницької області, РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» (місцезнаходження: вул. Центральна, 13/1, с. Сахнівці Хмельницького району Хмельницької області, ) 2724 грн. понесених судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 12 лютого 2024 року.

Судді Л.М. Грох

Т.О. Янчук

О.І. Ярмолюк