Справа № 139/321/24
Провадження № 2/139/116/24
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
08 серпня 2024 року Мурованокуриловецький районний суд Вінницької області в складі: головуючої - судді Тучинської Н.В.,
представника позивача адвоката Шоломіцького І.В.,
представника відповідача адвоката Валігури О.О.,
секретаря судових засідань Хонькович Л.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Муровані Курилівці справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнянське" про розірвання договору оренди землі,
ТОВ «Рівнянське» взяті на себе обов`язки з виплати орендної плати за 2021, 2022, 2023 роки не виконало, орендну плату за вказані періоди не виплатило, що є систематичним порушенням умов договорів оренди земельної ділянки.
Ухвалою від 29 квітня 2024 року позовну заяву прийнято до розгляду Мурованокуриловецьким районним судом та відкрито провадження у справі (а.с. 13). Цією ж ухвалою прийнято рішення про розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін, а відповідачу встановлено строк в 15 днів з дня вручення ухвали для подання відзиву на позов чи для подання клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін.
Представник позивача ОСОБА_2 (його електронна пошта зазначена у позові як контактна для нього) отримав ухвалу про відкриття спрощеного провадження у справі 30 квітня 2024 року (а.с. 15).
Поштове відправлення із ухвалою про відкриття провадження було направлено відповідачу 01 травня 2014 року, однак повернулось без вручення у зв`язку з відсутністю адресата за вказаною адресою (а.с. 58).
06 червня 2024 року через систему "Електронний суд" від представника позивача ОСОБА_2 надійшло клопотання про витребування доказів (а.с. 16). Ухвалою суду від 06 червня 2024 року (а.с. 20) клопотання представника позивача ОСОБА_2 про витребування доказів задоволено. Витребуваний доказ (відповідь) надійшов до суду 18 червня 2024 року (а.с. 41).
11 червня 2024 року через систему "Електронний суд" від представника відповідача ОСОБА_3 надійшла заява про продовження строку для подання відзиву на позов та доказів (а.с. 22-24).
Ухвалою суду від 12 червня 2024 року (а.с. 32) заяву представника відповідача ТОВ "Рівнянське" Чичановського О.П. про продовження строку для подання відзиву на позов та доказів залишено без руху.
18 червня 2024 року через систему "Електронний суд" від представника відповідача ОСОБА_3 надійшов відзив на позовну заяву з відповідними доказами (а.с. 34-36, 37-39).
Ухвалою суду від 19 червня 2024 року (а.с. 42) відповідачу продовжено процесуальний строк, встановлений ухвалою судді від 29 квітня 2024 року для надання відзиву на позов.
Для забезпечення в повній мірі прав сторін та процесуальних строків, визначених цивільним процесуальним законодавством, ухвалою суду від 19 червня 2024 року (а.с. 43) постановлено про перехід від розгляду в порядку спрощеного позовного провадження до розгляду в загальному позовному провадженні та призначено підготовче засідання.
21 червня 2024 року через систему "Електронний суд" від представника позивача ОСОБА_2 надійшла відповідь на відзив (а.с. 48-49).
Ухвалою суду від 03 липня 2024 року (а.с. 60) закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті.
Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, хоча належним чином була повідомлена про час і місце розгляду справи.
З врахуванням обставини, що в судове засідання з`явився представник позивача, повноваження якого не обмежені, за відсутності у сторони відповідача запитань безпосередньо до позивача, на підставі положень п. 4 ч. 3 ст. 223 ЦПК України судом на місці було постановлено ухвалу про розгляд справи за відсутності позивача.
Представник позивача адвокат Шоломіцький І.В. в судовому засіданні позовні вимоги в інтересах ОСОБА_1 підтримав з підстав, зазначених у заявах по суті. Зокрема, зауважив, що ТОВ «Рівнянське» за оренду землі позивача взяло на себе зобов`язання щороку з 01 вересня до 31 грудня вносити орендну плату в сумі 600 гривень. Уже три роки орендар не виконує своє зобов`язання, відомі позивачу контакти з ним не є актуальними (за вказаною у договорі адресою ніхто з посадових осіб ніколи не розміщався, а на вказаний у договорі номер мобільного телефону ніхто не відповідач). Ніяких письмових заяв чи звернень про виплату орендної плати ОСОБА_1 до відповідача не відправляла, оскільки їй не було відомо місцезнаходження товариства, у селі представників товариства ніколи не було, а вказана у договорі оренди землі адреса товариства насправді була адресою сільського будинку культури та сільської ради. Ні земельне законодавство, ні умови договору не зобов`язують орендодавця вчиняти якісь активні дії щодо отримання орендної плати.
Представник відповідача ТОВ "Рівнянське" адвокат Валігура О.О. (повноваження на а.с. 81-84, 104-108) просив в задоволенні позовних вимог відмовити. Зокрема зазначив, що умовами договору оренди землі передбачено дві форми орендної плати: грошову та натуральну, але не передбачено, яким чином і куди така орендна плата мала бути внесена. На свій розсуд директором ТОВ «Рівнянське» було винесено відповідні накази про виплату орендної плати за письмовою заявою орендодавця. Оскільки позивач заявляє, що він не звертався до орендаря із вимогою виплати орендної плати, то й Товариство не мало можливості її виплатити. Наголосив, що пунктами 15 і 32 Договору оренди передбачено, що у разі якщо Орендодавцем не було отримано орендну плату з його вини до 31 грудня поточного року, орендар не несе за це відповідальності і така несплата не буде вважатись невнесенням орендної плати чи її простроченням. Вважає, що відсутність в умовах договору чітко визначеної процедури виплати усуває вину відповідача. Крім того, оскільки позивач не звертався до ТОВ «Рівнянське» з пропозицією про розірвання договору оренди землі за згодою сторін, вважає, що відсутні підстави для судового вирішення цього спору. Просив відмовити у позові.
На запитання суду представник відповідача заявив, що йому не відомо, чи укладався товариством з обмеженою відповідальністю «Рівнянське» договір оренди приміщення за адресою АДРЕСА_1 , не відомо, чи нараховувалася орендна плата позивачу, але знає, що ПДФО та ВЗ з таких доходів ТОВ «Рівнянське» не сплатило.
Розглянувши справу в судовому засіданні, дослідивши та оцінивши подані сторонами докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до повного задоволення, виходячи з наступного:
Відповідно зі статтею 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим законом випадках.
Обов`язок доказування відповідно зі статтею 12 ЦПК покладений на сторони у справі. Крім того, відповідно зі статтею 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
В силу положень ст. 90 ЗК України, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Стаття 526 ЦК України встановлює, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 792 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки, наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України.
Аналогічні умови містить і договір оренди землі, який є предметом цього позову (а.с. 5-7). Зокрема, згідно п. 39 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У п. 10 Договору оренди землі від 23 грудня 2020 року (а.с. 5-7) сторони погодили, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій або натуральній формі (з урахуванням ринкових цін на момент розрахунку) та становить 600 (шістсот) гривень. Пунктом 11 вищевказаного договору визначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням зміни коефіцієнтів, визначених законодавством. Пунктом 12 погоджено, що орендна плата вноситься один раз на рік з 01 вересня до 31 грудня кожного року оренди.
Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Відповідно до п. 31 Договору, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. В свою чергу, згідно п. 34 Договору, орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою, що передана в оренду.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 629 ЦК України). Стаття 526 ЦК України встановлює, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов, зокрема, договору.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Сторона позивача стверджує, що відповідач не виконав своє зобов`язання, передбачене умовами Договору оренди землі від 23 грудня 2020 року, та не виплатив ОСОБА_1 орендну плату за користування земельною ділянкою у 2021, 2022, 2023 роках.
Факт невиплати товариством з обмеженою відповідальністю «Рівнянське» позивачу орендної плати за 2021 2023 роки визнається і представником відповідача.
Позиція сторони відповідача щодо невизнання позовних вимог зводиться до того, що умовами договору оренди не встановлено чітку процедуру внесення орендної плати, за оспорюваний період, позивач до відповідача із вимогами чи претензіями щодо виплати орендної плати не звертався та не з`являвся до ТОВ «Рівнянське» для отримання орендної плати у визначені в договорі строки, а тому орендар, з врахуванням умов договору оренди землі, зокрема, пунктів 15 і 32, не несе відповідальності за несплату орендної плати.
Суд не погоджується із такою позицією сторони відповідача, враховуючи при цьому таке:
По-перше, п. 15 Договору оренди землі передбачає відповідальність орендаря у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, у виді справляння пені. Також ця умова Договору звільняє орендаря від такої відповідальності, якщо порушення строків виплати орендної плати сталося з вини орендодавця. Таким чином, умови Договору оренди землі, визначені у п. 15, не встановлюють будь-якого обов`язку позивача як орендодавця.
По-друге, передбачений п. 32 Договору оренди землі обов`язок орендаря своєчасно отримувати орендну плату, у цьому ж пункті поставлений в залежність від виконання орендарем обов`язку внести таку орендну плату. Крім того, п. 34 Договору оренди землі відповідача як орендаря зобов`язано своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою, що передана в оренду.
По-третє, умовами Договору оренди землі не встановлено обов`язку орендодавця звертатися до орендаря з письмовими зверненнями чи повідомленнями про бажання отримати орендну плату з наданням банківські реквізити для безготівкового перерахування орендної плати. З цієї підстави суд не вважає належним доказом у цій справі накази, які відповідач виносив в 2021-2023 роках щодо організації виплати орендної плати (а.с. 38, 39). Ці документи є документами внутрішньої діяльності ТОВ «Рівнянське» і не доводилися до відома позивача, про що заявив у суді представник відповідача.
По-четверте, посилаючись на відсутність в умовах Договору оренди землі чіткої процедури внесення орендної плати, а також на надуманий обов`язок орендодавця кожного року оренди з 01 вересня до 31 грудня звертатися до орендаря з письмовими клопотаннями про виплату орендної плати, але не вчинивши будь-яких дій відповідно до звичаїв ділового обороту у спірних правовідносинах (наприклад, надіслати орендодавцю лист з пропозицією отримати орендну плату, чи розмістити відповідне оголошення на будівлі, яка зазначена адресою ТОВ «Рівнянське», чи внести орендну плату за місцем проживання орендодавця грошовим переказом, чи запропонувати орендодавцю внести зміни до Договору оренди землі і т.п.), відповідач допускає недобросовісну поведінку в договірних правовідносинах. Так, саме відповідач надав орендодавцю заздалегідь ним підготовлений проект Договору оренди землі, а при підписанні його сторонами, вносилися лише дата, прізвище, ім`я та по батькові орендодавця, площа земельної ділянки, останні чотири цифри кадастрового номера земельної ділянки та реквізити орендодавця. Суд вважає, що в даному випадку вбачається за доцільне застосувати принцип Сontra Proferentem (від лат. verba fortius accipiuntur contra proferentem слова у договорі слід тлумачити проти того, хто їх написав). Така позиція суду ґрунтується на висновках, викладених у постанові КЦС ВС від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин. Ці загальні засади втілюються у нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні правовідносини так, що кожен із учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, дбаючи водночас про права та інтереси інших учасників, зокрема, передбачаючи можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших учасників (п. 94 постанови ВП ВС від 02 листопада 2021 року у справі № 917/1338/18).
За змістом частини третьої статті 6 ЦК України сторони у договорі на власний розсуд можуть урегулювати у договорі відносини, диспозитивно врегульовані в актах цивільного законодавства, та не можуть відступати від імперативних його положень (п. 21 постанови ВП ВС від 25 травня 2021 року у справі № 149/1499/18).
Відповідно до ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених Кодексом. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.
Узагальнюючи наведені вище норми законодавства (ст. 32 Закону України "Про оренду землі", п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України) та умови оскаржуваного договору оренди землі (п. 39), слід прийти до висновку, що дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, зокрема, систематичної несплати орендної плати.
Через системний аналіз зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої п. «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.
Такий правовий висновок висловлено Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, який підтриманий Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2020 року у справі № 227/5452/18.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Такий правовий висновок зробив Верховний Суд у постанові від 02 лютого 2022 року у справі № 145/759/19.
У справі, що є предметом судового розгляду, встановлено, що орендар ТОВ "Рівнянське" допустило невиконання свого зобов`язання за Договором оренди землі від 23 грудня 2020 року та у строк з 01 вересня 2021 року до 31 грудня 2023 року не виплатило орендодавцю ОСОБА_1 орендну плату за 2021, 2022, 2023 роки, що слід кваліфікувати як систематичне з боку ТОВ "Рівнянське" невиконання таких істотних умов Договору як сплата орендної плати.
Наслідком невиконання орендарем умов договору про сплату орендної плати, відповідно до Закону України «Про оренду землі» (ст. 32), Земельного кодексу України (ст. 141), Цивільного кодексу України (ст. 611, 614, 625), може бути припинення права користування земельною ділянкою (позовна вимога про дострокове розірвання договору).
Повно та всебічно встановивши обставини справи, оцінивши надані сторонами докази і проаналізувавши їх доводи та відповідне законодавство за своїм внутрішнім переконанням, суд дійшов висновку про те, що відповідач систематично не виконував обов`язку зі сплати орендної плати за договором оренди землі, а саме не сплатив ОСОБА_1 орендну плату у 2021, 2022, 2023 роках, що є підставою для розірвання вказаного договору.
За таких обставин суд приймає рішення про повне задоволення позовних вимог.
Під час ухвалення рішення суд, зокрема, вирішує питання як розподілити між сторонами судові витрати (п. 6 ч. 1 ст. 264 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних із розглядом справи.
За приписами ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру заявлених позовних вимог.
Позивач при зверненні до суду з цим позовом сплатила 1211 гривень 20 копійок судового збору (а.с. 9), її вимога задоволена повністю, а тому судові витрати у вигляді сплаченої суми судового збору підлягають компенсації з відповідача у повному розмірі.
Будь яких доказів про понесені позивачем інші витрати, пов`язані із розглядом справи, суду не надано.
На підстав викладеного та керуючись ст.ст. 202, 526, 549, 551, 610, 611, 612, 628, 629, 638, 651 ЦК України, ст. 90, 93, 141, 152 ЗК України, ст.ст. 1, 3, 8, 13, 14, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», укладеним між сторонами договором оренди землі без номера від 01 грудня 2020 року, ст.ст. 12, 13, 81, 133, 141, 264, 265, 268, 273, 274-279, 354 ЦПК України ЦПК України, суд
Рішення може бути оскаржено сторонами протягом тридцяти днів з моменту проголошення до Вінницького апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено та підписано 14 серпня 2024 року.

Суддя: ________________