Справа №707/3041/23
Провадження №2/707/55/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 січня 2024 року м. Черкаси

Черкаський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Бароніна Д.Б.,

за участю секретаря Котяша А.С.,

представниці позивача ОСОБА_1 ,

відповідача ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси цивільну справу за позовною заявою Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, -

ВСТАНОВИВ:

1.Позиції сторін, процесуальні дії

1.1. Приватне акціонерне товариство «ВФ Україна» звернулося до Черкаського районного суду Черкаської області з позовною заявою до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, посилаючись на наступне.

20.09.2018 між ОСОБА_4 та ПрАТ «ВФ Україна» був укладений договір оренди нерухомого майна №_DBI від 20.09.2018, на підставі якого ОСОБА_4 передала в користування (оренду) ПрАТ «ВФ Україна» технологічний майданчик за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт оренди був переданий для встановлення базової станції мобільного зв`язку. Побудована вежа являє собою баштову споруду (вежу) мобільного зв`язку (h = 40 м), термін експлуатації побудованої башти з фундаментом та металевою шафою розміщеною на ньому складає 40 років. 12.07.2022 на підставі договору купівлі-продажу № 611 від 12.07.2022, посвідченого приватним нотаріусом, ОСОБА_4 відчужила на користь ОСОБА_2 нежитлове приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа №1-3, технічна площадка І), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , разом із побудованою на ній вежею мобільного зв`язку. Позивач вважає продаж вказаного нежитлового приміщення без повідомлення ПрАТ «ВФ Україна» про продаж об`єкту оренди та без пропонування викупити вказаний об`єкт оренди неправомірним, оскільки внаслідок таких дій позивача було позбавлено можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна. Продаж власником орендованого майна з порушенням переважного права купівлі орендаря надає право орендарю звернутись до суду з позовом про переведення на нього прав та обов`язків покупця за цим договором по аналогії з нормою ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України. У зв`язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просить суд:

- перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, складського приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа№1-3, технічна площадка І), що знаходиться в АДРЕСА_1 , яке розміщене на земельній ділянці кадастровий номер :02:004:0679, площею 0,034 га, за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 12 липня 2022 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , з ОСОБА_2 на ПрАТ «ВФ Україна»;

- присудити ОСОБА_2 грошові кошти, що становлять вартість нежитлового, складського приміщення згідно з договором купівлі-продажу № 611 від 12 липня 2022 року, які були внесені ПрАТ «ВФ Україна» на депозитний рахунок Черкаського районного суду Черкаської області згідно з платіжною інструкцією № від 02.10.2023 в сумі 60500 грн в якості компенсації за припинення права власності на нежитлове приміщення;

- стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати.

1.2. Відповідач ОСОБА_2 надав до суду письмовий відзив, в якому просив повністю відмовити позивачу у задоволенні заявлених вимог. В обґрунтування заперечень проти позовних вимог у відзиві зазначено, що неналежне виконання орендарем своїх обов`язків за договором є підставою для відмови такому орендарю в реалізації ним свого переважного права, оскільки таке право не виникає. Умовами п. 5.1 спірного договору оренди нерухомого майна визначено, що орендна плата за місяць оренди (що не включає вартість спожитої електроенергії) складає 4975,0 грн. без ПДВ. та за кожний наступний рік, починаючи з 01.01.2020, збільшується на 6 %. Позивач (орендар) неналежно виконував свої обов`язки за договором оренди, а саме сплачував орендну плату несвоєчасно та не в повному обсязі. Крім того, умови договору оренди не передбачали будівництва будь-яких об`єктів нерухомого майна. Будь-яких дозволів на будівництво нерухомого майна ні орендодавець ні власник земельної ділянки відповідачу не надавали. Земельна ділянка під вказане будівництво не відводилась, а тому позивач (орендар) неналежно виконував свої обов`язки за договором оренди, а саме здійснив будівництво об`єкту нерухомого майна на об`єкті оренди без дозволу орендодавця.

1.3. Представниця позивача надала відповідь на відзив, в якому вказала, що твердження відповідача ОСОБА_2 про невиконання позивачем зобов`язань із сплати орендних платежів спростовується копіями платіжних доручень за відповідний період, а саме недоплати на які посилається відповідач є сплатою НДФЛ, оскільки орендодавець є фізичною особою, а орендар податковим агентом. Зі сторони орендодавця не надходило жодних претензій чи зауважень з приводу сплати орендних платежів. Відповідно до п. 2.1. Договору оренди нерухомого майна № DBI від 20.09.2018 об`єкт оренди надається для встановлення базової станції мобільного зв`язку, будівництво якої розпочате ще за позаминулого власника СТОВ «ФОБОС». Про розміщення базової станції мобільного зв`язку, як до так і після укладення договору купівлі-продажу № 611 від 12.07.2022 ОСОБА_2 було достеменно відомо, оскільки саме його підписи стоять на кожній сторінці договору оренди нерухомого майна № DBI від 20.09.2018 та саме ОСОБА_2 займався оформленням орендних та дозвільних документів, а також здійсненням платежів за спірним об`єктом.

1.4. 04.12.2023 на адресу суду надійшли заперечення відповідача ОСОБА_2 на відповідь на відзив. У запереченнях зазначається, що той факт, що від орендодавців не надходило зауважень та заперечень щодо сплати орендної плати та спорудження орендарем об`єкту нерухомого майна, не має значення для визначення факту належності виконання орендарем ПрАТ «ВФ Україна» своїх зобов`язань, оскільки порушення умов договору настає в момент вчинення відповідною стороною дії або бездіяльності, яка порушує умови цього договору, а не в момент пред`явлення претензії (вимоги / зауваження / заперечення тощо) іншою стороною. Факт отримання позивачем передбачених законом дозвільних документів на будівництво (декларація про дозвіл на будівництво від 15.07.2018 року та декларація про готовність до експлуатації об`єкту від 14.02.2020 року) не спростовує факту порушення умов договору оренди, оскільки наявність дозвільних документів не замінює необхідності отримання дозволу на будівництво від власника об`єкту оренди. За договорами оренди передбачалось встановлення обладнання базової станції, а саме що базова станція буде тимчасовою спорудою, а не об`єктом нерухомості. Про те, що ця станція є нерухомим майном, ОСОБА_2 стало відомо лише в липні 2023 року.

1.5. В судовому засіданні представниця позивача позовні вимоги підтримала у повному обсязі з підстав, які викладені у позові та у відповіді на відзив.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник в судовому засіданні позов не визнали, просили у задоволенні позову відмовити з підстав викладених у відзиві та запереченнях на відповідь на відзив.

Відповідачка ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилася, про причину неявки суд не повідомила, про день, час та місце слухання справи повідомлялася належним чином, надала до суду письмове клопотання про розгляд справи без її участі.

2.Обставини справи, зміст спірних правовідносин

2.1. Згідно з договором оренди нерухомого майна №_DBI від 20.09.2018 ОСОБА_4 передала в строкове платне користування (оренду) ПрАТ «ВФ Україна» технологічний майданчик загальною площею 20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з планом-схемою.

Згідно з п. 2.1. Договору, об`єкт оренди був наданий орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку з метою здійснення орендарем господарської діяльності.

Відповідно до п.5.1. Договору, орендна плата за договором в місяць складала 4975,00 грн. без ПДВ.

Нарахування орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання- передачі об`єкта оренди (п. 5.2 договору).

Згідно з п. 5.4 договору, щомісячно до 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем оплати, пар самостійно здійснює орендну плату, шляхом банківського переказу на поточний рахунок орендодавця.

Орендодавець є фізичною особою, орендар є податковим агентом та на підставі ст. 18.1 Податкового кодексу України нараховує і утримує податок з доходів фізичних осіб та інші податки в установленому законодавством розмірі. Сума оплати за договором включає в себе суму податку з доходів фізичних осіб та інші податки, які будуть утримані (п. 5.9 договору).

Згідно з п. 5.10 Договору, місячна орендна плата за кожний наступний рік, починаючи з 01.01.2020 року збільшується на 6 %.

Згідно з актом приймання-передачі об`єкта оренди від 20.09.2018, ОСОБА_4 відровідно до п. 1.1. договору оренди №_DBI від 20.09.2018 передала, а ПрАТ «ВФ Україна» в особі керівника ТЦ Черкаси Смагло М.К. прийняло об`єкт оренди, а саме технологічний майданчик загальною площею 20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з платіжними інструкціями ПрАТ «ВФ Україна» сплачено на користь ОСОБА_4 орендну плату за договором №_DBI від 20.09.2018: за грудень 2018 року 4004,87 грн., за лютий 2019 року - 4004,87 грн., за березень 2019 року 4004,87 грн., за квітень 2019 року - 4004.87 грн., за травень 2019 року 4004.87 грн., за червень 2019 року 4004.87 грн., за липень 2019 року - 4004,87 грн., за серпень 2019 року - 4004,87 грн., за вересень 2019 року - 4004.87 грн., за жовтень 2019 року 4004.87 грн., за листопад 2019 року 4004,87 грн., за грудень 2019 року 4004.87 грн., за січень 2020 року 4004.87 грн., за лютий 2020 року - 4004,87 грн., за березень 2020 року 4004,87 грн., за квітень 2020 року - 4245,17 грн., за травень 2020 року - 4245,17 грн., за червень 2020 року - 4245,17 грн., за липень 2020 року - 4245,17 грн., за серпень 2020 року - 4245,17 грн., за вересень 2020 року 4245.17 грн., за жовтень 2020 року - 4245,17 грн., за листопад 2020 року 4245,17 грн., за грудень 2020 року - 4245.17 грн., за січень 2021 року - 4499.88 грн., за лютий 2021 року - 4499,88 грн., за березень 2021 року - 4499.88 грн., за квітень 2021 року - 4499.88 грн., за травень 2021 року - 4499,88 грн., за червень 2021 року - 4499,88 грн, за липень 2021 року - 4499,88 грн., за серпень 2021 року - 4499.88 грн., за вересень 2021 року - 4499,88 грн., за жовтень 2021 року - 4499,88 грн., за листопад 2021 року - 4499,88 грн., за грудень 2021 року - 4499,88 грн., за січень 2022 року - 4769.87 грн., за лютий 2022 року - 4769,87 грн., за березень 2022 року - 4769,87 грн., за квітень 2022 року - 4769,87 грн., за травень 2022 року - 4769,87 грн., за червень 2022 року - 4769,87 грн., за липень 2022 року- 4769,87 грн., за серпень 2022 року - 4769,87 грн., за вересень 2022 року- 4769,87 грн.

2.2. Згідно з повідомленням про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) №0461 від 15.07.2018, ПрАТ «ВФ Україна», надано дозвіл на Будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900/ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK DBI, код об`єкта 2213.3, та на початок будівельних робіт на земельній ділянці кадастровий номер №:02:004:0558, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (клас (СС1)) № 0539 від 14.02.2020 будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900/ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK DBI за адресою: Черкаська область, Черкаський район, с. Дубіївка, вул. 8-го Березня , 34-а, код об`єкта 2213.3, закінчено та введено її в експлуатацію.

Згідно з актом здачі-приймання робіт, обладнання, матеріалів до договору №VFвід 11.10.2017 та рахунку-фактури № КІЕ CHK DBI від 26.11.2018, загальна вартість робіт із будівництва баштової споруди №КІЕ CHK DBI за адресою: АДРЕСА_1 , складає 1074132,12 грн.

2.3. 12.07.2022 на підставі договору купівлі-продажу № 611 від 12.07.2022, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського районного нотаріального округу, Симонець О.В. передала у власність ОСОБА_2 нежитлове приміщення, складське приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа №1-3, технічна площадка І), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ціною 60500 грн.

У пункті 1.2 вищевказаного договору вказано, що на земельній ділянці площею 0,1406 га розташоване нежитлове, складське приміщення, яке відчужується за цим договором та має такі характеристики: загальна площа 27,2 кв.м., матеріали стін: цегляні та складається з складу ГСМ під літ «А-І», огорожі під № 1-3, технічної площадки під І.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна ОСОБА_2 є власником, в тому числі, нежитлового приміщення, складського приміщення загальною площею 27,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Складовими частинами вищевказаного об`єкту нерухомого майна є склад ГСМ А-І, огорожа №1-3, технічна площадка І.

3.Релевантні джерела права

3.1. Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

3.2. Відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Частиною першою статті 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

3.3. Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Статтею 179 ЦК України визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

3.4. Правові висновки про застосування статті 777 ЦК України та можливість визнання за наймачем (орендарем) переважного права на придбання предмета найму (оренди) викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20). Вони полягають у наступному.

По-перше, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі (пункт 49 постанови).

По-друге, предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними (пункт 59 постанови).

4.Оцінка доказів та аргументів сторін

4.1. Суд зазначає, що ключовими у цій справі є два питання, відповідь на які має бути надана судом:

- чи є ідентичними предмети договору оренди та спірного договору купівлі-продажу, тобто чи міг позивач взагалі набути переважне право на купівлю нежитлового складського приміщення, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеного між відповідачами;

- чи належно виконував свої обов`язки за договором найму позивач та чи зберіг він станом на день укладення спірного договору переважне право на купівлю майна, яке було здано у найм.

При цьому негативна відповідь на перше питання призводить до відсутності необхідності відповідати на друге питання, оскільки в такому разі відповідь на друге питання не матиме правового значення для вирішення цієї справи.

4.2. Суд звертає увагу на те, що предметом спірного договору купівлі-продажу між відповідачами було нежитлове приміщення, складське приміщення загальною площею 27,2 кв.м. з цегляними стінами, яке складається зі складу ГСМ під літ «А-І», огорожі під № 1-3, технічної площадки під літерою І.

Разом з тим, на підставі договору оренди нерухомого майна від 20.09.2018 відповідач ОСОБА_4 передала в строкове платне користування (оренду) позивачу ПрАТ «ВФ Україна» технологічний майданчик загальною площею 20 кв.м. згідно з планом-схемою. На відповідному плані-схемі технологічний майданчик позначено літерою І, в той час як поруч з ним інше приміщення позначено літерами А-І.

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 та представниця ПрАТ «ВФ Україна» визнали, що літерами «BS» на плані-схемі до договору оренди позначено технологічний майданчик з розміщеною на ньому баштою базової станції зв`язку, в той час як літерами «А-І» позначено окреме складське приміщення.

Тобто, предмет спірного договору купівлі-продажу та предмет договору оренди не є ідентичними. Предмет договору оренди в даному випадку фактично є лише однією зі складових об`єкта нерухомого майна, який був предмет спірного договору купівлі-продажу.

За таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу відсутні, оскільки предмет спірного договору купівлі-продажу суттєво відрізняється від предмету договору оренди. Переважне право купівлі речі може виникнути лише у того наймача, який наймав (орендував) саме цю, ідентичну річ.

З урахуванням вищенаведених обставин суд не вбачає необхідності у оцінці того, чи належним чином позивач виконував свої обов`язки за договором найму, адже предмет договору найму в даному випадку відрізняється від предмету договору купівлі-продажу.

Щодо аргументу представниці позивача про наявність надзвичайного суспільного інтересу у забезпеченні сталої роботи мережі мобільного зв`язку суд зазначає, що вказаний суспільний інтерес не може змінити суттєвих обставин цієї справи та норм закону. Як вказано судом вище, для набуття переважного права на купівлю предмету найму, наймач має орендувати ту саму річ, що і річ, яка є предметом договору купівлі-продажу.

4.3. Підсумовуючи викладене, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні позовних вимог. При цьому суд вважає за необхідне повернути позивачу з відповідного рахунку депозитні кошти, які були внесені на випадок задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

5. Розподіл судових витрат

5.1. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що у задоволенні позову відмовлено і відповідачі не надали доказів понесення ними судових витрат, суд вважає, що судові витрати, які підлягають розподілу, у цій справі відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 76, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 273, 289, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

Повернути Приватному акціонерному товариству «ВФ Україна» (, 01601, м. Київ, вул. Лейпцизька, буд. 15) депозитні кошти у розмірі 60500 грн., які були внесені на рахунок НОМЕР_1 згідно з платіжною інструкцією від 02.10.2023 № .

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення у повному обсязі складено та підписано 29 січня 2024 року.

Суддя Д. Б. Баронін