РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.11.2024

Справа № 522/4070/24

Провадження № 2/522/3905/24

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Ярема Х.С.

при секретарі судового засідання Кніш Д.А.

за участю адвоката позивача Попова О.А.

розглянув у загальному позовному провадженні справу

за позовом ОСОБА_1

до 1) ОСОБА_2 , 2) ОСОБА_3

про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

ВСТАНОВИВ:

1.15.03.2024 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .

2.Позивач просить суд:

- визнати дійсним договір купівлі-продажу №3679 від 29.10.1997 275/1000 частин квартири АДРЕСА_1 .

3.01.05.2024 відкрито загальне позовне провадження.

4.27.08.2024 закрито підготовче провадження.

5.Відповідачі вважаються повідомленими про розгляд справи відповідно до ч.8, 11 ст. 128 ЦПК України

6. ОСОБА_1 звернення до суду з цим позовом пояснює тим, що 29.10.1997 між ним та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу 275/1000 частин квартири АДРЕСА_1 . Договір був зареєстрований Товарною біржою «Центральна Одеська біржа». Право власності на квартиру зареєстровано в БТІ. Вчинити будь-які дії з квартирою неможливо, оскільки договір купівлі-продажу на той час не був нотаріально посвідчений.

Судом встановлено такі обставини справи.

7.29.10.1997 на Товарній біржі «Центральна Одеська біржа» укладено Договір №3679 купівлі-продажу 275/1000 частин квартири АДРЕСА_1 .

8.Сторонами цього договору були Покупець - ОСОБА_1 , як член біржі, Продавці - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , які також були членами біржі.

9.275/1000 частин квартири належало продавцям на підставі договору дарування від 15.11.1995.

10.Продаж вчинено за 15 420 грн., які отримані продавцями до підписання даного договору (п.3 Договору).

11.В п. 9 Договору зазначено, що відповідно до ст. 227 ЦК України даний договір підлягає реєстрації в МБТІ м. Одеси на ім`я ОСОБА_1 .

12.Крім того, у договорі зазначено, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» договір зареєстрований на товарній біржі в «Журналі реєстрації біржових операції з нерухомістю» 29.10.1997 за № 3659 із зазначенням, що договір наступному нотаріальному посвідченню не підлягає.

13.Договір зареєстровано у КП «ОМБТІ та РОН» 03.11.1997 на ОСОБА_1 , підстава реєстрації договір купівлі-продажу №3659 від 29.10.1997.

Висновки суду.

14.Позивач посилається на те, що сторонами договору було досягнуто згоди за усіма істотними умовами договору, гроші за придбання квартири покупці передали продавцю до підписання договору, відбулася передача майна і вони фактично вступили у володіння квартирою, а тому набули право власності на квартиру.

АДРЕСА_2 .При цьому договір ніхто не й оспорює, не визнає недійсним.

16.У вирішенні спору про визнання біржових угод дійсними, суд виходить в висновків Верховного Суду (зокрема, у справах № 392/833/16, №389/122/16, №475/965/16), який неодноразово переглядав зазначену категорію справ та сформулював наступне:

17.Відповідно до ч.1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

18.Згідно з п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

19.Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

20.Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

21.За змістом ст. 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

22.Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

23.Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

24.Згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

25.У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

26.За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до ст. 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

27.Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

28.Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

29.Згідно зі ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

30.Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

31.Правило ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР 1963 року про визнання угоди дійсною не може бути застосоване, якщо сторонами не досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.

32.Вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним не ґрунтуються на вимогах законодавства, оскільки відповідно до наведених положень суд вправі лише за вимогою сторони, яка виконала цю угоду та при доведеності ухилення другої сторони від нотаріального оформлення договору, вирішувати питання про визнання такої угоди дійсною (постанова Верховного Суду від 26.11.2018 справа № 205/8493/16-ц).

33.Тобто, для визнання судом угоди дійсною необхідно не лише повне чи часткове виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. Про необхідність встановлення таких обставин зазначено також у постановах Верховного Суду від 28.08.2019 у справі № 392/833/16-ц, від 14.08.2019 у справі № 475/965/16-ц.

34.Відповідно з п. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

35.Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28.04.1978, зі змінами № 15 від 15 травня 1998 року «Про судову практику по справам про визнання угод недійсними», з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.

36.Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13.12.1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19.01.1996 за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.

37.Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.

38.Тобто, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала прогалина у чинному законодавстві, тому що, згідно ст. ст. 242, 227 ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянин, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст. ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

39.За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР), а у відповідності до ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

40.Як вбачається з укладеного біржового договору купівлі-продажу частки квартири, сторони за договором - уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж належної продавцю на праві власності квартири. Позивачем у справі усі умови за договором виконані, на чому він сам наполягає. Відчужувана нерухомість продана за 15 420 грн., які отримані Продавцем від Покупця до підписання угоди.

41.Оскільки, покупець повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно гроші, фактично володіє об`єктом нерухомості, угода купівлі-продажу не визнавалась недійсною, позивач на підставі ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 Закону України «Про власність» набув право власності.

42.Таким чином, суд вважає, що сторони домовилися про усі істотні умови договору купівлі - продажу об`єкту нерухомості, виконання договору відбулося.

43.В цій справі, як на підставу позовних вимог про визнання біржового договору дійсним, позивач не посилається на те, що продавець квартири ухилявся від нотаріального посвідчення договору.

44.Також і реєстрація майнових прав на квартиру у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем, не свідчить про ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення угоди.

45.Отже, підстав для визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири в судовому порядку немає.

46.Разом з тим, суд звертає увагу позивача на чинну ст. 392 ЦК України, якою передбачено право власника майна на пред`явлення позову про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

47.

48.Підсумовуючи суд дійшов висновку про відмову в задоволення позову.

Керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 06.12.2024.

Суддя Ярема Х.С.