Номер провадження: 22-ц/813/4760/24
Справа № 522/8659/23
Головуючий у першій інстанції Ярема Х.С.
Доповідач Карташов О. Ю.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.10.2024 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Карташова О.Ю.

суддів: Коновалової В.А., Кострицького В.В.

за участю секретаря судового засідання - Рудуман А.О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - Приватне підприємство «КК «КОІН»

третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`ЄР»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду

апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Бороган Валентин Володимирович

на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 14 лютого 2024 року

за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «КК КОІН», третя особа Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`ЄР» про визнання договорів недійсними,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ПП «КК «КОІН».

Позивач просить суд: визнати недійсним договір від 17.08.2021 року про надання послуг, укладений між ОСОБА_1 та ПП «КК «КОІН»; визнати недійсним договір від 17.08.2021 року про відшкодування комунальних витрат, укладений між ОСОБА_1 та ПП «КК «КОІН».

Позов обґрунтовано тим, що з 08.10.2021 року вона є власником квартири АДРЕСА_1 . 17.08.2021 між нею та ПП «КК «КОІН» було укладено договір про надання послуг та договір про відшкодування комунальних витрат. При підписанні договорів ОСОБА_1 запевнили, що договори є типовими, які підписують усі мешканці будинку. Проте позивач вважає, що договори слід визнати недійсними, оскільки вони були укладені без рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку. До того ж предметом спірних договорів фактично є функції з управління багатоквартирним будинком, тому ці договори є прихованою формою договору з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки в обов`язки відповідача за договорами входять функції, пов`язані з управлінням. Оскільки договір про надання послуг фактично є договором про надання послуг з управління будинком, який укладається між співвласником та управителем, то такий договір має відповідати вимогам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджений постановою КМУ від 05.09.2018 №712. Проте пункт 1.1. спірного договору про надання послуг, в якому зазначено, що «Управитель зобов`язується надавати послуги для забезпечення належної експлуатації комплексу» не відповідає Типовому договору, підміняє послугу з управляння багатоквартирним будинком, яка зазначена в Типовому договорі як «забезпечення управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території». Таким чином, спірним договором відповідач звузив надання послуг з управління будинком та виключив із договору послугу із забезпечення належних умов проживання і задоволення господарських потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території, в тому числі виключив із договору послугу із забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку. Також у договорі про надання послуг відповідачем не зазначено вимоги щодо якості надання послуг з управління будинком, процедуру передачі технічної документації на будинок, в кого повинна зберігатись документація, не зазначені права та обов`язки сторони співвласників будинку щодо порядку та періодичності на вимогу співвласника інформувати його про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, отримувати від управителя штраф у розмірі, визначеному цим договорюй, за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт; на перевірку кількості та якості послуги з управління у встановленому законодавством порядку та інші права, що передбачені законодавством або прямо випливають із цього договору; не зазначена винагорода Управителя; попри те, що зазначені пункти договору є його невід`ємною частиною згідно із Типовим договором. Недотримання таких вимог порушує права та інтереси позивача як співвласника будинку щодо якості надання послуг з управління будинком, щодо порядку та періодичності на вимогу співвласника інформування про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, отримання від управителя штрафу за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт, тощо.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 14.02.2024 року ухвалено у задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовити.

Рішення суду вмотивовано тим, що ОСОБА_1 , укладаючи 17.08.2021 року оскаржувані договори, була вільною в своєму волевиявленні щодо їх укладення, вибору контрагента та визначенні умов договору. Підстави вважати протилежне суду не доведені. Посилання позивача на те, що вона фактично була введена в оману відповідачем під час підписання спірних договорів щодо їх змісту тим, що відповідач запевнив, що ці договори є типовими договорами, які підписують усі мешканці будинку взагалі є безпідставним. Доведення факту введення в оману потребує доказування, в протилежному разі це залишається лише суб`єктивними думками позивача, її власними думками.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 в інтересах якої діє адвокат Бороган В.В. подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на те, що суд першої інстанції виніс рішення з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, не дослідив та не оцінив в сукупності надані докази, дійшов незаконного висновку, просить скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14.02.2024 року по справі № 522/8659/23 та винести нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 до ПП «КК «КОІН» про визнання договорів недійсними за участю третьої особи на боці позивача ОСББ «П`ЄР» задовільнити. Визнати недійсним договір від 17.08.2021 року про надання послуг, укладений між ОСОБА_1 та ПП «КК «КОІН», визнати недійсним договір від 17.08.2021 року про відшкодування комунальних витрат, укладений між ОСОБА_1 та ПП «КК «КОІН». Стягнути з ПП «КК «КОІН» на користь ОСОБА_1 усі судові витрати.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

В апеляційній скарзі зазначено, що позивач категорично не погоджується з висновками суду першої інстанції. Наголошується, що позивач надає відповідачу, а також іншим співвласникам будинку, саме послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки інші послуги Законом України «Про житлово-комунальні послуги» не передбачені. Посилання суду на ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», в якій, на думку суду, закріплено 4 види житлово-комунальних послуг, не відповідає дійсності.

За відсутністю в будинку ОСББ, за відсутністю рішення співвласників щодо вибору управителя, змісту договору з управителем, визначення повноважень управителя щодо управління Будинком, визначення переліку та розміру витрат на управління будинком (ст. 10 Закону України №417), договір, який відповідач уклав з позивачем зобов`язаний відповідати вимогам типового договору.

Щодо відзиву на апеляційну скаргу

Не погоджуючись з доводами апелянта ПП «КК «КОІН» в інтересах яких діє адвокат Макаренко В.С. надав відзив на апеляційну скаргу.

У відзиві зазначено, що рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14.02.2024 року у справі № 522/8659/23 є таким, що прийнято з додержанням норм матеріального і процесуального права, а апеляційна скарга є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню. Наголошується, що позивачем власноруч підписано оскаржувані договори, при підписанні на позивача не було застосовано жодного тиску, примусу чи обману при їх укладанні. Належних та допустимих доказів не користування послугами відповідача або укладання договорів з іншим виконавцем послуг, позивачем не надано.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Представник позивачки ОСОБА_1 адвокат Бороган В.В. у судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити в повному обсязі.

Інші учасники справи в судове засідання апеляційного суду не з`явились, були належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які не з`явились в судове засідання, оскільки, відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

ОСОБА_1 на підставі акту приймання-передачі квартири та майнових прав від 17.08.2021 зареєструвала 08.10.2021 право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 .

17.08.2021 Керуюча компанія «КОІН» у вигляді Приватного підприємства (виконавець, управитель) та ОСОБА_1 (замовник , споживач) уклали Договір про надання послуг, за умовами якого Виконавець (управитель) зобов`язується надавати послуги, передбачені у п. 1.2 цього Договору для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «PIERRE» за адресою: АДРЕСА_1, а Замовник (споживач) своєчасно оплачувати витрати пов`язані із наданням таких послуг у строк та на умовах у відповідності до цього Договору (п.1.1 Договору). Пунктом 1.2 Договору передбачений комплекс послуг, надання яких забезпечує Виконавець (управитель). Строк дії договору 3 роки (п. 6.1 Договору).

17.08.2021 ОСОБА_1 (користувач) та ПП «КК «КОІН» уклали Договір про відшкодування комунальних витрат, яким врегульовано правовідносини, пов`язані із відшкодуванням користувача на користь управителя комунальних витрат по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення АДРЕСА_1 в комплексі ЖК «PIERRE».

Рішенням установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку, що на АДРЕСА_2 затверджено протоколом № 1 від 17.09.2022, створено ОСББ «П`ЄР», державну реєстрацію якого відбулась 21.09.2022 року.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).

Згідно з положенням частини третьої статті 13 ЦПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Застосовані норми права та мотиви, з яких виходить апеляційний суд

Судом першої інстанції правильно встановлено, що предметом позову є визнання недійсними договорів про надання послуг та про відшкодування комунальних витрат з тих підстав, що ці договори укладені без рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, а договір про надання послуг не відповідає вимогам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Звертаючись до суду, позивач за власним розсудом обирає спосіб захисту.

Обравши способом захисту визнання правочину недійсним, позивач у силу ст. 12 ЦПК України, зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.

При вирішенні позову про визнання недійсним договору враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося (постанова Верховного Суду від 27 травня 2021 року у справі № 910/8072/20).

Відповідно до частини 3 статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17 зазначено, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 901, частини першої статті 903 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Так, вирішуючи спір, місцевим судом застосовані релевантні норми права, а саме, що особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон).

Стаття 1 Закону визначає, що співвласник багатоквартирного будинку - це власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управитель багатоквартирного будинку - це фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Частиною 1 статті 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон) визначено правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Відповідно до визначень, наведених у статті 1 Закону, ОСББ - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

За статтею 4 Закону, об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Створене об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою.

Також відповідно до статті 12 Закону, ОСББ через свої органи управління здійснює управління багатоквартирним будинком. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства (стаття 13 Закону).

Крім того, за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - ОСББ (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону). За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

За частиною 1 статті 10 Закону, співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Наявність вказівки на особливості законодавчого регулювання порядку проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень не означає того, що зі створенням ОСББ на правовідносини з управління спільним майном багатоквартирного будинку вже не поширюються приписи Закону, адже за таких обставин співвласники багатоквартирних будинків не перестають бути учасниками відносин зі здійснення права власності у багатоквартирному будинку.

Отже, управління майном багатоквартирного будинку є правом (та, відповідно, обов`язком) власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися: самостійно співвласниками; через ОСББ, створене в цьому будинку; або шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації.

Визначення порядку управління багатоквартирним будинком (тобто, вирішення питання про те, робити це самостійно, наділити цими функціями ОСББ, створене в цьому будинку, чи передати відповідні функції (чи їх частину) управителю або асоціації), є невід`ємною складовою реалізації прав та виконання обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо належного утримання та управління спільним майном, що здійснюється за їх безпосереднім волевиявленням.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів ОСББ) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: перелік послуг; вимоги до якості послуг; права і обов`язки сторін; відповідальність сторін за порушення договору; ціна послуг; порядок оплати послуг; порядок і умови внесення змін до договору; строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору. Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (частини перша - п`ята статті 11 Закону).

Водночас відносини, що виникають у процесі надання послуг з управління багатоквартирним будинком, регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги» (далі - Закон), згідно зі статтею 13 якого залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо); 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

За визначеннями, наведеними у статті 1 Закону, послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору, а управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Споживачами такої послуги може бути індивідуальний споживач (фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги), або колективний споживач - юридична особа, що об`єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги.

Відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах. Виконавець зобов`язаний забезпечувати своєчасність та відповідну якість житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору (частина перша статті 1, 9, пункт 1 частини другої статті 21 Закону).

За змістом частини першої статті 15 Закону, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Тобто, надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками багатоквартирних будинків і виконавцем таких послуг.

Таким чином, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - ОСББ (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку). За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Тобто, саме співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До таких висновків прийшов Верховний Суду у своїй постанові від 02.02.2021 у справі №906/1308/19, на яку посилається позивач, де зазначив, що оскільки оспорюваний у справі договір укладено з порушенням статей 10, 12 - 14 Закону 3 та статей 9 - 11 Закону, які підлягали застосуванню, є підстави для визнання договору з управління будинком недійсним.

Згідно з частинами першою - третьою статті 11 Закону України «Про особливості здійсненням права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

У частині четвертій статті 11 Закону України «Про особливості здійсненням права власності у багатоквартирному будинку» викладено істотні умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а саме: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов`язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Відповідно до частини другої статті 628 ЦК України сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Відповідно до ч.2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами.

Відповідно до вимог ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч.1ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Згідно з ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Судом встановлено, що оскаржувані договори від 17.08.2021 року були укладені до створення та реєстрації 21.09.2022 року ОСББ «П`єр», що свідчить про те, що на час укладання цих договорів не передувало скликання загальних зборів ОСББ, про які зазначає позивачка.

Разом з цим, судом враховано, що у разі відсутності створеного ОСББ, управління будинком може здійснюватися силами самоорганізації співвласників багатоквартирного будинку. Така форма управління надає можливість співвласникам управляти будинком без створення ОСББ та реєстрації його як юридичної особи.

В такому випадку співвласники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його схоронність та здійснювати утримання прибудинкової території, проводити поточні та капітальні ремонти. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком співвласниками та процедурні питання проведення зборів врегульовані ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». При такій формі управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками у відповідних сферах, зокрема - щодо послуг з централізованого водопостачання/ водовідведення, з постачання та розподілу природного газу, з постачання теплової енергії, з постачання та розподілу електричної енергії. При даній формі управління є необхідність визначення особи, яка буде діяти від імені всіх співвласників та закріпити протоколом загальних зборів співвласників будинку обсяг її повноважень.

Крім того, за рішенням співвласників, управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю, зокрема управляючій компанії або фізичні особі - підприємцю. В цьому випадку, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 5 вересня 2018 р. № 712.

Однак у тому разі, якщо загальні збори не проведені, не скликаються чи немає можливості їх провести, закріпити обсяг повноважень особи, яка буде діяти від імені співвласників у відносинах з постачальниками комунальних послуг чи взагалі передати відповідному управителю функції управління багатоквартирним будинком, співвласники позбавлені можливості.

Стаття 6 ЦК України визначає, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Враховуючи, що утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є об`єктивно безперервним процесом, то ставити його в залежність від рішення загальних зборів співвласників є порушенням прав та інтересів самих співвласників, як окремих власників майна цього будинку.

Відтак право кожного з співвласників на укладення окремих договорів на постачання комунальних послуг (централізованого водопостачання/водовідведення, постачання та розподілу природного газу, постачання теплової енергії, постачання та розподілу електричної енергії) з їх постачальниками у відповідних сферах, має розглядатися у взаємозв`язку з правом кожного з співвласників на укладення окремих договорів щодо обслуговування будинку та прибудинкової території, відповідних мереж та іншого спільного майна, з тією організацією, яка пропонує відповідні послуги, незважаючи на те, що укладення таких договорів напряму не передбачено актами цивільного законодавства.

Предметом укладеного між сторонами Договору про надання послуг від 17.08.2021 року є надання послуг, які передбачені у п. 1.2 цього Договору для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «П`єр» АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 1.2. Договору, Виконавець (Управитель) забезпечує надання наступного комплексу послуг: механізоване та ручне прибирання прибудинкової території Об`єкта; прибирання сходових кліток, пожежних переходів, підтримання в належному санітарному та технічному стані конструктивних елементів будинку Об`єкта; прибирання технічних приміщень та покрівлі Об`єкта; технічне обслуговування внутрішньо будинкових систем Об`єкта (систем холодного водопостачання та водовідведення, зливових каналізацій, дощових стоків); технічне обслуговування внутрішньо будинкових мереж електропостачання та електрообладнання, а також інших внутрішньо будинкових мереж Об`єкта; прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами Об`єкта; поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньо будинкових систем холодного водопостачання та водовідведення, зливової каналізації, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на закріпленій у встановленому порядку прибудинкової території Об`єкта; поточний ремонт мереж електропостачання и електрообладнання, а також інших інженерних систем Об`єкта; обслуговування інженерних вузлів насосної, автоматизованих систем. забезпечення контролю доступу на територію комплексу, до зони паркування/стоянки транспортних засобів; забезпечення вивезення сміття, твердих побутових відходів; обслуговування автоматизованих систем управління Об`єктом, серверна, відео системи, систем протипожежної автоматики і димовидалення, тощо; забезпечення технічного обслуговування ліфтового господарства Об`єкта. комплексне обслуговування зони паркування (користувачів паркомісць).

Згідно з Договором про відшкодування комунальних витрат від 17.08.2021, позивач зобов`язується відшкодовувати відповідачу комунальні витрати по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення АДРЕСА_1 в комплексі ЖК «PIERRE».

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що укладання оскаржуваних договорів з ОСОБА_1 , як власником квартири є проявом самоорганізації мешканців будинку та реалізацією її права на забезпечення отримання від постачальників відповідних комунальних послуг та на реалізацію її права на отримання послуг по обслуговуванню самого будинку, прибудинкової території та відповідних мереж постачання комунальних послуг.

В ході розгляду справи стороною позивача достатніми доказами не доведено обставин щодо укладення даного договору шляхом примусу, обману, тощо. Вказаний договір добровільно було підписано сторонами по справі, що свідчить про досягнення між сторонами згоди щодо його істотних умов. Посилання позивача на те, що вона фактично була введена в оману відповідачем під час підписання спірних договорів щодо їх змісту тим, що відповідач запевнив, що ці договори є типовими договорами, які підписують усі мешканці будинку взагалі є безпідставним. Доведення факту введення в оману потребує доказування, в протилежному разі це залишається лише суб`єктивними думками позивача, її власними думками. Також суд першої інстанції не погодився з доводами позивача, що оскаржувані договори є прихованою формою договору з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки позивач помиляється щодо правової природи таких угод, а одне лише її бажання підмінити правову природу цих угод, не свідчить про їх недійсність.

Відповідно частин 1, 3 статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно із ч. 1 ст. 81 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отже, враховуючи викладене, колегія суддів апеляційного суду з такими висновками суду погоджується, оскільки вони відповідають встановленим по справі обставинам та ґрунтуються на вимогах матеріального права.

Позивачка не надала належних та допустимих доказів того, що умовами оспорюваного договору порушуються її права співвласника багатоквартирного будинку.

За таких обставин, апеляційний суд вважає, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про порушення процесуального права або неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За вказаних обставин, колегія суддів приходить до висновку про залишення рішення суду без змін, а скаргу без задоволення.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Бороган Валентин Володимирович, залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 14 лютого 2024 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення.

Касаційна скарга може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду.

Головуючий О.Ю. Карташов

Судді В.А. Коновалова

В.В. Кострицький