Житомирський апеляційний суд
Справа №283/493/24 Головуючий у 1-й інст. Ярмоленко В. В.
Категорія 32 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Трояновської Г.С., Борисюка Р.М.,

за участю секретаря Антоневської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 283/493/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробниче підприємство Полісся" про розірвання договорів оренди землі, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробниче підприємство Полісся" на рішення Малинського районного суду Житомирської області від 18 березня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Ярмоленка В.В.,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2024 року ОСОБА_2 звернулася до суду з даним позовом, в якому зазначила, що на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом, виданих приватним нотаріусом Малинського районного нотаріального округу Житомирської області 28 вересня 2020 року, набула у власність земельні ділянки площею 0,9644 га з кадастровим номером :04:000:0046 та площею 2,0718 га з кадастровим номером :06:000:0043, які розташовані на території Будо-Вороб`ївської сільської ради Коростенського району Житомирської області.

Вказані земельні ділянки були передані її матір`ю, ОСОБА_3 в оренду ТОВ Агрофірма «Зелена Хвиля» на підставі договорів оренди від 19 січня 2015 року, строком на 5 років.

1 серпня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ Агрофірма «Зелена Хвиля» (який згідно додаткової угоди від 01.08.2017 року був замінений на ТОВ «Виробниче підприємство «Полісся»), укладені додаткові угоди до договорів оренди землі від 19 січня 2015 року, відповідно до яких строк оренди земельних ділянок продовжено на 10 років.

Вказує, що п.9 Договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0046 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 197,47 грн.

Пунктом 9 Договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0043 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 425,79 грн.

Проте, відповідач з 2019 року по даний час не сплачує орендну плату, що є підставою для розірвання цих угод.

Таким чином ОСОБА_1 просила розірвати договори оренди земельних ділянок від 19 січня 2015 року, площею 0,9644 га з кадастровим номером :04:000:0046 та площею 2,0718 га з кадастровим номером :06:000:0043, укладені між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зелена Хвиля», з урахуванням додаткових угод від 1 серпня 2017 року та додаткових угод від 1 січня 2023 року.

Рішенням Малинського районного суду Житомирської області від 18 березня 2024 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди землі від 19 січня 2015 року, укладений між ОСОБА_3 , правонаступником якої є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма» Зелена Хвиля», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство» Полісся», щодо земельної ділянки площею 0,9644 га з кадастровим номером :04:000:0046, який зареєстрований Малинським районним управлінням юстиції у Житомирські області.

Розірвано договір оренди землі від 19 січня 2015 року, укладений між ОСОБА_3 , правонаступником якої є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма» Зелена Хвиля», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство» Полісся», щодо земельної ділянки кадастровий номер :06:000:0043, площею 2,0718 га який зареєстрований Малинським районним управлінням юстиції у Житомирські області.

Стягнуто із Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Полісся» на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 2422,40 грн.

В апеляційній скарзі відповідач, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Зокрема зазначає, що суд ухвалив рішення без повного дослідження усіх доказів та обставин, що мають значення для справи, та без урахування правових висновків Верховного Суду.

Звертає увагу на те, що закон жодним чином не спонукає орендаря шукати нових власників ( спадкоємців) земельної ділянки та шляхів виплати їм орендної плати, а навпаки, обов`язок повідомляти орендаря про нового власника із обов`язковим зазначенням ним платіжних реквізитів покладається саме на останнього.

Товариству не було відомо про нового орендодавця земельної ділянки. Так, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на спірні земельні ділянки зареєстроване за позивачкою. Проте, зміни відомостей про орендодавця не відбулось, останнім значиться ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Вказує, що ОСОБА_1 не виконала вимоги ч.3 ст.148-1 ЗК України та протягом одного місяця з дня набуття права власності на вказані земельні ділянки не повідомила орендаря про зміну власника. Таке повідомлення було здійснене нею лише через рік, після оформлення права власності на спірні земельні ділянки.

Окрім того, направлена позивачкою заява про перехід права власності на вказану земельну ділянку не містить інформації щодо платіжних реквізитів, що, в свою чергу, свідчить про неможливість виплати орендної плати.

Товариство вважає, що даний спір стосується інших сторін, оскільки, оспорювані правочини були укладені між ТОВ Агрофірма «Зелена Хвиля» та ОСОБА_3 , які вже не є сторонами Договору, тобто, змінилися орендар та орендодавець. Строк дії договорів про оренду земельних ділянок закінчився у 2020 році. Вказує, що за таких обставин, позовні вимоги є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.

На думку відповідача, суд помилково взяв до уваги проект додаткових угод до договорів оренди землі від 1 січня 2023 року, відповідно до якого орендодавцем слід вважати ОСОБА_1 .

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, 19 січня 2015 року між ОСОБА_3 та ТОВ Агрофірма «Зелена Хвиля» укладено договори оренди землі, за умовами якого ОСОБА_3 передала в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Будо-Вороб`ївської сільської ради Коростенського району Житомирської області, з кадастровий номер :04:000:0046 та з кадастровим номером :06:000:0043. Відповідно до п. 8 договорів, такі угоди укладені строком на 5 років.

Пунктом 9 договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0046, передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% нормативної грошової оцінки, що становить 197,47 грн. Орендна плата вноситься у такі строки до 31 грудня поточного року (п. 11 договору).

Відповідно до пункту 9 договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0043, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 425,79 грн. Орендна плата вноситься у такі строки до 31 грудня поточного року (п. 11 договору).

Дія договорів припиняється за взаємною згодою сторін або шляхом їх розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (п.38 договору).

Відповідно до п. 40 договорів перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно з додатковими угодами від 1 серпня 2017 року, новий орендар - ТОВ «Виробниче підприємство «Полісся» прийняв на себе права та обов`язки сторони первісного орендаря, передбачені договорами оренди землі від 19 січня 2015 року, щодо земельних ділянок з кадастровим номером :04:000:0046 та :06:000:0043 (а.с.19, 23).

Пунктом 4 додаткової угоди внесено зміни до договору оренди, зокрема: договір укладено строком на 10 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди; орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1246,51 грн.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 (а.с.10).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 28 вересня 2020 року, зареєстрованого в реєстрі за №3558, та свідоцтва про право на спадщину за законом від 28 вересня 2020 року, зареєстрованого в реєстрі за №3557, спадкоємцем ОСОБА_3 є її донька ОСОБА_1 . До складу спадщини входять земельні ділянки з кадастровим номером :04:000:0046 та з кадастровим номером :06:000:0043, що знаходяться на території Будо-Вороб`ївської сільської ради Малинського району, які належали спадкодавцю на підставі Державних актів на право власності на земельні ділянки.

Витяг з Державного реєстру речах прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №225789700 від 28 вересня 2020 року, а також витяг з Державного реєстру речах прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №225779416 свідчать про те, що власником земельної ділянки площею 0,9644 га з кадастровим номером :04:000:0046 та земельної ділянки площею 2,0718 га з кадастровим номером :06:000:0043 є ОСОБА_1 .

Відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суму виплачених доходів та утриманих податків не містять інформації щодо виплати орендної плати за цими угодами.

Відповідно до частини 4 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови ( пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами ( статті 629 ЦК України).

Згідно з частинами першою, третьою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частин другої, третьої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону України « Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Пунктом д частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз наведених вище норм права дає підстави дійти висновку про те, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з підстави, передбаченої пунктом д статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Відповідно до приписів частини 5 статті 31 Закону України «Про оренду землі» особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.

Згідно з ч.3 ст.148-1 ЗК України особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера ( за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування ( для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання ( знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів ( у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідач допустив систематичну несплату орендної плати.

При цьому, суд першої інстанцій дійшов вірного висновку про те, що твердження представника відповідача щодо відсутності інформації про набуття позивачкою права власності на спірні земельні ділянки спростовується змістом проєктів додаткових угод від 1 січня 2023 року, які були підписані керівником ТОВ « ВП « Полісся» ( а.с. 20, 24).

Будь-які докази на підтвердження повідомлення позивачки щодо можливості отримання орендної плати за договорами оренди землі, накопичення на депозитному рахунку нотаріуса ( стаття 537 ЦК України), відкриття банківського рахунку на вимогу чи виконання в інший спосіб своїх зобов`язань щодо повної та своєчасної сплати орендної плати відповідачем не надано.

Сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, позивачка як власник земельних ділянок не отримала вчасно того, на що вона розраховувала. Неналежне виконання відповідачем умов договору, а саме - невиконання обов`язку зі своєчасної сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди землі, яке, з огляду на положення ст.526 ЦК України, надає право орендодавцям вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість у подальшому.

Посилання на ту обставину, що позивач не повідомила орендаря у відповідності до ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та ст.148-1 ЗК України про набуття нею права власності на спірні земельні ділянки, не спростовує висновків суду першої інстанції, оскільки відповідач був обізнаний про те, що позивачка успадкувала право власності на це нерухоме майно й мав можливість виконати зобов`язання щодо сплати орендної плати.

Таким чином, відсутні підстави для скасування рішення суду.

Керуючись ст.ст.259,268,367,368,374,376,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю « Виробниче підприємство « Полісся» залишити без задоволення, а рішення Малинського районного суду Житомирської області від 18 березня 2024 року, - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді :