Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" листопада 2024 р. с-ще Тиврів 145/675/23

2/145/160/2024

Тиврівський районний суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Ратушняка І. О.

при секретарі Крикливій М.С.

за участі представників позивача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Селянського фермерського господарства "Володимир" до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку,

встановив:

СФГ "Володимир" звернулося до суду з заявою, в якій вказує, що ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного 03.06.2021 його батьком ОСОБА_3 , представником за довіреністю власника земельної ділянки, ОСОБА_5 , посвідченого приватним нотаріусом Тиврівського районного нотаріального округу Смоляк Л.С. є власником земельної ділянки площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з довіреністю, наданою ОСОБА_5 ОСОБА_3 , посвідченою 16.12.2019 нотаріусом Старооскольського нотаріального округу Бєлгородської області (реєстр №48/10 п/31-2019-8-1428), крім іншого, довіритель уповноважила ОСОБА_3 представляти її інтереси, пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням належною їй часткою в праві спільної часткової власності на земельну частку із земель сільськогосподарського призначення, розміщену за адресою: Україна, Вінницька область, Тиврівський район.

Для цього ОСОБА_3 був уповноважений представляти інтереси ОСОБА_5 , пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням вказаної частки в спільній частковій власності із земель сільськогосподарського призначення у відношенні з будь-якими третіми особами.

ОСОБА_3 також був уповноважений укладати угоди, передбачені законодавством України, що стосується частки в праві спільної сумісної власності, в тому числі: договори купівлі-продажу; підписувати договори, угоди, передаточні акти та інші документи; отримувати належні ОСОБА_5 за угодою гроші; реєструвати всі необхідні права та документи, в тому числі раніше виниклого права, угоди і перехід права власності в органах, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ними; отримувати зареєстровані документи, свідоцтва про державну реєстрацію права та інші документи.

Таким чином, ОСОБА_3 отримав право розпоряджатися не визначеною в натурі земельною часткою (паєм), в умовних кадастрових гектарах, яка знаходиться у невизначеному місці, право на яку є у ОСОБА_5 .

03.06.2021 ОСОБА_3 , скориставшись зазначеною вище довіреністю, від імені власника ОСОБА_5 , передав у власність покупцю, своєму сину, ОСОБА_4 , земельну ділянку площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105, яка розташована у Вінницькій області, Тиврівському районі, на території Сутисківської селищної ради і має цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до п.1.4 вказаного договору купівлі-продажу від 03.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом Тиврівського районного нотаріального округу Смоляк Л.С. (реєстр №620), земельна ділянка є особистою приватною власністю продавця, оскільки набута нею в порядку спадкування, на підставі рішення Тиврівського районного суду від 26.07.2017 по справі №145/854/17.

Відповідно до п.1.7 договору купівлі-продажу на земельну ділянку, що відчужується за цим договором, обмеження прав у використанні, обтяження і сервітути не зареєстровані.

Згідно із зазначеним в договорі купівлі-продажу рішенням Тиврівського районного суду, яке набуло законної сили 15.08.2017, після смерті спадкодавця, матері ОСОБА_5 , відкрилася спадщина, до складу якої входило право на земельну частку (пай) розміром 4,95 в умовних кадастрових гектарах у землях, які перебували в колективній власності КСП «Зоря» с.Шершні, яке посвідчувалося сертифікатом серії НОМЕР_1 від 16.11.1999.

Цим рішенням суд визнав за ОСОБА_5 право на земельну частку (пай) розміром 4,95 в умовних кадастрових гектарах на території Шершнівської сільської ради Тиврівського району Вінницької області в порядку спадкування за заповітом після смерті матері, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 в м.Старий Оскол Бєлгородського району Російської Федерації.

Просить визнати договір купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки, укладений 03.06.2021 ОСОБА_3 від імені ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Вінницького (колишнього Тиврівського) районного нотаріального округу Смоляк Л.С., недійсним, а також скасувати рішення приватного нотаріуса, як державного реєстратора Вінницького (колишнього Тиврівського) районного нотаріального округу Смоляк Л.С. про державну реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на зазначену земельну ділянку.

В судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1 та ОСОБА_2 позовні вимоги підтримали, просять їх задоволити з підстав, наведених в позовній заяві.

Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_6 та представник ОСОБА_4 ОСОБА_7 в судове засідання не з`явилися, хоча про дату і час розгляду справи повідомлені належним чином.

Відповідач ОСОБА_3 подав суду заяву, в якій просить відкласти судовий розгляд у зв`язку із хворобою. Попередньо 19.09.2024 також не з`явився в судове засідання та подав 18.09.2024 заяву по перенесення справи у зв`язку із хворобою.

Представник ОСОБА_4 - адвокат Сташко П.М. подав суду заяву, в якій просить відкласти розгляд справи у зв`язку із хворобою відповідача ОСОБА_3 . Попередньо також 15.05.2024 не з`явився в судове засідання та подав заяву про перенесення для ознайомлення з матеріалами справи. 02.07.2024 не з`явився в судове засідання та подав заяву про перенесення розгляду у зв`язку з погіршенням стану його здоров`я. 08.10.2024 не з`явився в судове засідання у зв`язку із хворобою ОСОБА_4 .

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з`явився, про причини неявки не повідомляв. Попередньо 20.08.2024 також не з`явився в судове засідання, подавши 19.08.2024 заяву по перенесення справи у зв`язку з перебуванням на лікарняному.

Суд вважає, що оскільки відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_6 та представник ОСОБА_4 ОСОБА_7 повідомлені завчасно у встановленому законом порядку, не з`являються повторно у судові засідання, що дає підстави вважати, про небажання брати участь у розгляді справи, а постійне перенесення розгляду справи порушує установлені законодавством строки її розгляд та порушує права інших учасників процесу.

Також обставини щодо невизнання позову відомі суду, оскільки відповідач ОСОБА_4 виклав їх у відзиві на позовну заяву, а відповідач ОСОБА_3 своїм правом на подання відзиву не скористався.

Треті особи без самостійних вимог на стороні відповідача: ОСОБА_5 та приватний нотаріус Смоляк Л.С. в судове засідання також не з`явилися, причин неявки не повідомили, заяв про відкладення розгляду справи від них не надходило.

Суд, вислухавши представника позивача, вважає, що позов підлягає до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені в чч.13, 5 та 6 ст.203 цього кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Суб`єктом правовідносин може бути правоздатна особа, тобто носій прав і обов`язків.

Особа може здійснювати свої права особисто, або через представника. Згідно ч.1 ст. 237 ЦК України представництво є цивільним правовідношенням, змістом якого є вчинення однією стороною (представником) правочинів від імені іншої сторони (яку представляють), в результаті чого цивільні права та обов`язки виникають, змінюються і припиняються безпосередньо для особи, яку представляють.

Формою підтвердження повноважень представника може бути довіреність письмовий документ, що видається представнику тим, кого представляють, для представництва перед третіми особами.

Представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Результатом належного здійснення представником наданого йому повноваження є те, що вчинений ним від імені особи, яку він представляє, правочин створює, змінює, припиняє цивільні права і обов`язки безпосередньо для представлюваної особи. Для того, щоб такі наслідки настали, представник зобов`язаний діяти лише в межах наданих повноважень.

Невиконання вимоги в межах наданих повноважень є підставою настання юридичних наслідків - визнання правочину недійсним, як укладеного під впливом помилки (ст. 229 ЦК).

Судом встановлено, що згідно з довіреністю, наданою ОСОБА_5 ОСОБА_3 , посвідченою 16.12.2019 нотаріусом Старооскольського нотаріального округу Бєлгородської області (реєстр №48/10 п/31-2019-8-1428), крім іншого, довіритель уповноважила ОСОБА_3 представляти її інтереси, пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням належною їй часткою в праві спільної часткової власності на земельну частку із земель сільськогосподарського призначення, розміщену за адресою: Україна, Вінницька область, Тиврівський район.

Для цього ОСОБА_3 був уповноважений представляти інтереси ОСОБА_5 , пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням вказаної частки в спільній частковій власності із земель сільськогосподарського призначення у відношенні з будь-якими третіми особами.

ОСОБА_3 також був уповноважений укладати угоди, передбачені законодавством України, що стосується частки в праві спільної сумісної власності, в тому числі: договори купівлі-продажу; підписувати договори, угоди, передаточні акти та інші документи; отримувати належні ОСОБА_5 за угодою гроші; реєструвати всі необхідні права та документи, в тому числі раніше виниклого права, угоди і перехід права власності в органах, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ними; отримувати зареєстровані документи, свідоцтва про державну реєстрацію права та інші документи.

Таким чином, ОСОБА_3 отримав право розпоряджатися не визначеною в натурі земельною часткою (паєм), в умовних кадастрових гектарах, яка знаходиться у невизначеному місці, право на яку є у ОСОБА_5 .

03.06.2021 ОСОБА_3 , скориставшись зазначеною вище довіреністю, від імені власника, ОСОБА_5 , передав у власність покупцю, своєму сину, ОСОБА_4 , земельну ділянку площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105, яка розташована у Вінницькій області, Тиврівському районі, на території Сутисківської селищної ради і має цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до п. 1.4 вказаного договору купівлі-продажу від 03.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом Тиврівського районного нотаріального округу Смоляк Л.С. (реєстр №620), земельна ділянка є особистою приватною власністю продавця, оскільки набута нею в порядку спадкування, на підставі рішення Тиврівського районного суду від 26.07.2017 по справі №145/854/17.

Відповідно до п. 1.7 договору купівлі-продажу на земельну ділянку, що відчужується за цим договором, обмеження прав у використанні, обтяження і сервітути не зареєстровані.

Згідно із зазначеним в договорі купівлі-продажу рішенням Тиврівського районного суду, яке набуло законної сили 15.08.2017, після смерті спадкодавця, матері ОСОБА_5 , відкрилася спадщина, до складу якої входило право на земельну частку (пай) розміром 4,95 в умовних кадастрових гектарах у землях, які перебували в колективній власності КСП «Зоря» с.Шершні, яке посвідчувалося сертифікатом серії НОМЕР_1 від 16.11.1999.

Цим рішенням суд визнав за ОСОБА_5 право на земельну частку (пай) розміром 4,95 в умовних кадастрових гектарах на території Шершнівської сільської ради Тиврівського району Вінницької області в порядку спадкування за заповітом після смерті матері, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 в м.Старий Оскол Бєлгородського району Російської Федерації.

Відповідно до змісту довіреності, виданої ОСОБА_5 , посвідченої 16.12.2019 нотаріусом Хохріною В.В. щодо надання повноважень повіреному ОСОБА_3 , довіритель уповноважила свого представника вчиняти всі передбачені українським законодавством дії, пов`язані з оформленням права власності, постановки на кадастровий облік, реєстрації права власності на належну їй частку (пай) в праві спільної сумісної (часткової) власності КСП, що включало право виділу такої частки в натурі.

На вчинення будь-яких інших дій з конкретною земельною ділянкою, з її площею та межами, на певному земельному масиві, з конкретним кадастровим номером представник ОСОБА_3 16.12.2019 прав не був набув. Право вільно володіти, користуватися, розпоряджатися конкретною земельною ділянкою було набуте ОСОБА_5 з моменту державної реєстрації на неї речових прав на нерухоме майно, а саме - з 16.02.2021року. Разом з тим, розпоряджатися нерухомим майном (земельною ділянкою), право власності на яке вона ще не набула, представнику за довіреністю від 16.12.2019 ОСОБА_3 ОСОБА_5 не надавала.

Відповідно до положень ч.1-3 ст.78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Згідно з ч.1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Наведене доводить, що ОСОБА_3 , як представник за довіреністю, мав обсяг цивільної дієздатності на реалізацію права ОСОБА_5 на здійснення всіх необхідних дій, проходження відповідних юридичних та правових процедур з метою перетворення права (наданою державою можливістю) ОСОБА_5 на земельну частку (пай), з оформленням права власності на конкретну земельну ділянку, як об`єкт матеріального світу, з її державною реєстрацією.

Таким чином, із завершенням першого етапу реалізації ОСОБА_5 права на отримання у власність земельної ділянки обсяг цивільної дієздатності представника ОСОБА_3 припинився.

Суд, враховуючи викладене, вважає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105, яка розташована у Вінницькій області, Вінницькому (колишньому Тиврівському) районі, на території Сутисківської селищної ради, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений 03.06.2021 ОСОБА_3 від імені ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Вінницького (колишнього Тиврівського) районного нотаріального округу Смоляк Л.С., є недійсним.

Приватний нотаріус Смоляк Л.С. не звернула увагу на рішення Тиврівського районного суду і також допустилася помилки в тому, що право на земельну ділянку (пай) тотожне праві власності на конкретну земельну ділянку.

Відповідно до положень ч.1-3 ст.78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Статтею 80 ЗК України визначено, що суб`єктами права власності на землю щодо земельних ділянок приватної власності, є фізичні і юридичні особи.

Відповідно до положень ст.ст. 81, 82 ЗК України однією з підстав набуття права власності на землю громадян України є її придбання за договорами купівлі-продажу.

Відповідач ОСОБА_4 придбав у власність земельну ділянку площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105, яка розташована на території Сутисківської селищної ради за договором купівлі-продажу від 03.06.2021 завдяки своєму батькові.

Згідно частини третьої статті 13 Цивільного Кодексу України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного Кодексу України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

Судова практика рухається в бік розширення кола осіб, договори з якими можуть визнаватися фраудаторними.

Так, щодо оплатних договорів Верховний Суд у своїй постанові від 30.03.2021 року (справа №755/17944/18), вирішуючи питання про наявність підстав для визнання договорів недійсним (зазвичай це стосується договорів купівлі-продажу). Крім підстав, наведених для безоплатних договорів, враховується контрагент, з яким укладається оспорюваний договір (родич); ціну (ринкова/неринкова); наявність/відсутність плати за продане майно.

З моменту застосування концепції фраудаторності позиція судів є незмінною: договори, які укладені на шкоду третім особам, повинні визнаватися недійсними.

Підставою визнання договору купівлі-продажу недійсним також є недодержання в момент вчинення правочину стороною продавця вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного Кодексу України, а саме: особа, яка вчинила правочин, ОСОБА_3 , не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності, а саме права на продаж земельної ділянки площею 5,2579 га з кадастровим номером :01:001:0105.

Суд вважає, що представник ОСОБА_5 за довіреністю від 16.12.2019, не набув права на продаж земельної ділянки площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, у зв`язку з відсутністю таких повноважень, які б мали бути зазначені в довіреності, а тому договір купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки є недійсним.

Крім того, як похідне, скасуванню підлягає запис про державну реєстрацію права власності в Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі наступного.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Дана стаття передбачає три види судових рішень, які можуть бути підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації прав: 1) про скасування рішення про державну реєстрацію прав; 2) про скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; 3) про скасування записів про проведену державну реєстрацію прав.

Якщо майно було відчужене набувачем за недійсним договором купівлі-продажу, це фактично є скасуванням документу, на підставі якого проведено державну реєстрацію права. У цьому випадку рішення суду про визнання договору недійсним є достатньою підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації прав.

Враховуючи, що відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації, при скасуванні запису про реєстрацію права власності за останнім набувачем, передостанній набувач стане власником такого майна.

Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі визнання на підставі судового рішення недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Згідно з п. 1.7 договору купівлі-продажу від 06.06.2021р. на земельну ділянку, що відчужується за цим договором, обтяження і сервітути не зареєстровані, що не відповідає дійсності.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Кіосак І.О. було зареєстровано договір оренди землі б/н, від 07.04.2021р. і орендарем є Селянське фермерське господарство «Володимир», . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 58319196, було прийняте реєстратором 25.05.2021, і на час посвідчення договору купівлі-продажу мало бути відоме приватному нотаріусу.

Відносини, пов`язані з орендою землі (земельної ділянки), регулюються Цивільним кодексом, Земельним кодексом, Законом України «Про оренду землі», іншими законами, нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною 2 статті 777 ЦК України передбачено переважне перед іншими особами право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на придбання майна, переданого у найм, у разі його продажу.

Відповідно до п. д). ч.2 ст. 132 ЗК України угода про перехід права власності на земельну ділянку повинна містити відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо).

Зазначення в п. 1.7 договору купівлі-продажу про відсутність обмежень позбавило СФГ «Володимир» переважного майнового права на придбання земельної ділянки, що є другою підставою для визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 5,2579 га з кадастровим номером :01:001:0105 недійсним, оскільки зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам суспільства (ст.ст. 203, 215 ЦК).

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а тому суму сплаченого позивачем при подачі заяви судового збору суд стягує з відповідачів в рівних частках.

Керуючись ст.ст.263-265 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов задоволити.

Визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105, розташованої у Вінницькій області, Тиврівському районі, на території Сутисківської селищної ради, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений 03 червня 2021р. між ОСОБА_3 , який діяв від імені ОСОБА_5 , та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Вінницького (колишнього Тиврівського) районного нотаріального округу Смоляк Людмилою Станіславівною, зареєстрований в реєстрі за №620 недійсним.

Скасувати рішення приватного нотаріуса, як державного реєстратора Вінницького (колишнього Тиврівського) районного нотаріального округу у Вінницькій області Смоляк Людмили Станіславівни про державну реєстрацію за ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , права власності на земельну ділянку площею 5,2579 га, кадастровий номер :01:001:0105, розташовану у Вінницькій області, Вінницькому (колишньому Тиврівському) районі, на території Сутисківської селищної ради, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з проведенням всіх необхідних реєстраційних дій, необхідних для повернення права власності попередньому власнику відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» .

Стягнути в рівних частках з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь Селянського фермерського господарства "Володимир" сплачений судовий збір у сумі 5368 (п`ять тисяч триста шістдесят вісім) гривень 00 копійок, тобто по 2684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) гривні 00 копійок

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання рішення в повному обсязі, тобто з 06 листопада 2024 року.

Учасник справи, якому повне судове рішення не буде вручено в день його складання або проголошення, має право на поновлення строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційну скаргу на рішення буде подана протягом 30 днів з дня отримання повної копії судового рішення.

Суддя Ратушняк І. О.