Справа № 487/6524/21
Провадження № 2/487/135/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.07.2024 року Заводський районний суд м. Миколаєва, в складі: головуючого судді Щербини С.В., за участю секретаря судового засідання Брижатої А.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду м. Миколаєва в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Чорної Людмили Сергіївни про скасування державної реєстрації права власності, -

ВСТАНОВИВ:

19.10.2021 року ОСОБА_1 звернулася до Заводського районного суду м. Миколаєва з позовом до ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Чорної Л.С., яким просила скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на нерухоме майно - незавершений будівництвом житловий будинок та земельну ділянку площею 0,0272 га, з кадастровим номером :03:007:0004, які розташовані у АДРЕСА_1 , яка проведена 19.08.2021 року приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Чорною Людмилою Сергіївною.

В обґрунтування позову посилалася на те, ще 06 січня 2021 року між ОСОБА_2 та нею було укладено договір позики грошових коштів, за умовами якого вона позичила у відповідача 52000 доларів США строком до 06 липня 2021 року. В забезпечення виконання даного зобов`язання, нею було передано в іпотеку вищенаведене майно за іпотечним договором від 06 січня 2021 року. 08.09.2021 з відповідних реєстрів їй стало відомо, що приватний нотаріус Чорна Л.С. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на вищевказаний будинок та земельну ділянку. Вважає дані рішення не законними з огляду на те, що їй не було надіслано засвідченої письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень у не менш ніж тридцяти денний термін та попередження про стягнення на предмет іпотеки. Наведені обставини послугували підставою для звернення до суду з відповідним позовом.

Ухвалою суду від 21.10.2021 відмовлено в задоволенні заяви ОСОБА_1 про вжиття заходів забезпечення позову.

Ухвалою судді від 26.10.2021 позовну заяву залишено без руху.

16.12.2021 на виконання вимог вищенаведеної ухвали, представником позивача було надано суду заяву з виправленням недоліків.

Ухвалою судді від 28.12.2021 справу прийнято до розгляду в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання у справі.

07.02.2022 представник ОСОБА_3 адвокат Бабченко Д.І. надав до канцелярії суду заяву про залучення ОСОБА_3 до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог. В обґрунтування заяви посилався на те, що в провадженні Заводського районного суду м. Миколаєва перебуває цивільної справа за її позовом до ОСОБА_2 про стягнення різниці між оціночною вартістю предмета іпотеки та сумою боргу. За такого, вважає, що судове рішення у даній справі може вплинути на її права.

10.02.2022 представник приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_4 адвокат Чаленко В.В. надав суду відзив, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог. В обґрунтування позиції посилався на те, що 06.01.2021 одночасно з укладенням договору позики та іпотечного договору, ОСОБА_1 уповноважила ОСОБА_5 бути її представником з правом подавати, підписувати та отримувати від її імені всі необхідні документи пов`язанні з виконанням даних договорів, про що було видано відповідну довіреність. На виконання вимог ст.. 84 «Про нотаріат», приватним нотаріусом 08.07.2021 було передано під розписку представнику позивачки ОСОБА_5 заяву-вимогу. У відповідь на яку, 17.08.2021 представником ОСОБА_5 було надано заяву про позасудове врегулювання спору, зі змісту якою нотаріусом було встановлено, що ОСОБА_1 було належним чином повідомлено про суму наявної заборгованості та остання відмовилася її сплати. Окрім того, наголосив на тому, що з моменту повідомлення позивачки 08.07.2021 і до моменту здійснення державних реєстрацій на спірне майно від 19.08.2021 пройшов визначений законом тридцяти денний термін. Також, позивачку було належним чином повідомлено через її представника про ціну, за якою було відчужено предмет іпотеки, про що свідчить наявні на висновках експертів власноручні розписки ОСОБА_5 про ознайомлення. З огляду на що, приватним нотаріусом при прийнятті спірних рішень було додержано всіх вимог чинного законодавства.

22.02.2022 відповідач ОСОБА_2 надав суду відзив на позовну заяву, яким заперечував проти задоволення заявлених вимог. В обґрунтування позиції посилався на те, що приватним нотаріусом при здійсненні оскаржуваних реєстрацій було додержано всіх вимог законодавства. Так, в зв`язку з неналежним виконанням позивачкою зобов`язання за кредитним договором, 07.07.2021 ним було направлено на адресу позивачки попередження про те, що у разі не погашення заборгованості, ним як іпотекодержателем, буде задоволено вимоги кредитора в позасудовому порядку шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Тотожна вимога була передана приватним нотаріусом представнику позивачки ОСОБА_5 особисто. В подальшому, 07.08.2021 ним було одержано заяву про позасудове врегулювання, за підписом представника позивачки. Зі змісту даної заяви йому стало відомо, що позивачку було належним чином повідомлено про настання строку виконання зобов`язання за договором позики від 06.01.2021 та остання відмовляється від виконання даного зобов`язання в зв`язку з відсутністю в неї грошових коштів.

Ухвалою суду від 24.04.2023 в задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Шелухіної Вікторії Вікторівни про залишення позову без розгляду відмовлено. Витребувано у приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Чорної Людмили Сергіївни належним чином завірені копії документів (реєстраційної справи), що стали підставою для проведення державної реєстрації 19.08.2021 року права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на незавершений будівництвом житловий будинок та земельну ділянку площею 0,0272 Га (кадастровий номер :03:007:0004), які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 . В задоволенні заяви ОСОБА_2 про зустрічне забезпечення позову відмовлено.

Ухвалою суду від 14.06.2023 в задоволенні заяви ОСОБА_2 про зустрічне забезпечення позову відмовлено.

20.09.2023 приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорна Л.С. на виконання вимог ухвали про витребування доказів, надала суду копії реєстраційної справи.

07.11.2023 представник позивача надав до суду заяву, в якій зазначив, що з матеріалів реєстраційної справи наданої приватним нотаріусом Чорною Л.С. вбачається, що в порушення вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» у вимозі від 07.07.2021 іпотекодержателем було зазначено строк виконання зобов`язання до 07.07.2021. Окрім того, представник ОСОБА_1 ОСОБА_5 у заяві про позасудове врегулювання від 07.08.2021 зазначив неправдиві відомості щодо повідомлення останньої про наявність заборгованості та відсутності у ОСОБА_1 грошових коштів на її погашення. Насправді, позивачки не було в місті на час настання строку виконання договору та вона вела перемовини з ОСОБА_2 щодо можливості повернення обумовлених грошових коштів готівкою з метою уникнення сплати нею значної комісії за перерахунок грошових коштів. Про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку їй стало відомо лише 08.09.2021. Окремо зазначив, що в матеріалах справи відсутнє належне повідомлення саме ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, що порушує вимоги ст. 84 Закону України «Про нотаріат».

Ухвалою суду від 07.11.2023 за клопотанням відповідача ОСОБА_2 , зобов`язано приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Чорну Людмилу Сергіївну надати суду інформацію з приводу того чи наявні в матеріалах реєстраційної справи з проведення 19.08.2021 року державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на незавершений будівництвом житловий будинок та земельну ділянку площею 0,0272 Га (кадастровий номер :03:007:0004), які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , звіти про оцінку незавершеного будівництвом житлового будинку та земельної ділянки площею 0,0272 Га (кадастровий номер :03:007:0004), які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 .

07.12.2023 на виконання вимог вищенаведеної ухвали, приватним нотаріусом було надано витребувані документи.

19.12.2023 ОСОБА_2 надав суду клопотання про письмовий допит позивачки ОСОБА_1 та виклик в судове засідання для допиту в якості свідка чоловіка позивачки ОСОБА_6

17.04.2024 представник позивачки надав до суду заяву, в якій зазначив, що з наявної в матеріалах реєстраційної справи довідки з реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.09.2021 та від 09.09.2021 вбачається, що підставою для проведення реєстраційний дій стали в тому, числі заява іпотекодавця про згоду на задоволення вимог від 07.08.2021 №1285. Зазначив, що зі змісту даної заяви вбачається представником надано згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», тобто, згода на продаж предмету іпотеки будь-якій особі покупцеві. В свою чергу, перереєстрацію предмету іпотеки за ОСОБА_2 було проведено в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», згоду на яку надано не було. Також зазначив, що в порушення вимог п. 61 Постанови КМУ №1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наявні в матеріалах реєстраційної справи документи не були засвідчені іпотекодержателем.

Ухвалою суду від 11.06.2024 закрито підготовче провадження по справі. В задоволенні клопотання представника ОСОБА_3 ОСОБА_7 від 07.02.2022 про залучення до участі у справі в якості третьої особи відмовлено. В задоволенні клопотання ОСОБА_2 від 19.12.2023 про письмове опитування позивачки ОСОБА_1 у якості свідка та виклик в судове засідання у якості свідка чоловіка позивачки ОСОБА_6 відмовлено.

Позивач та його представник в призначене судове засідання не з`явилися. Представник позивача надав суду заяву про розгляд справи за їх відсутності. Заявлені позовні вимоги підтримав в повному обсязі, наполягав на їх задоволенні.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник адвокат Шалухіна В.В. в призначене судове засідання не з`явилися. Про час та дату судового засідання повідомлялися належним чином. Від відповідача надійшла заява про відкладення судового засідання у справі в зв`язку з перебуванням його адвоката у відпустці. З огляду на те, що заява про відкладення судового засідання подається ними вдруге, в попередніх судових засіданнях думка представника відповідача була заслухана та в зв`язку з тривалим розглядом перебуванням справи в провадженні, суд вважає за можливе прийняти рішення за їх відсутності.

Відповідач Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорна Л.С. в призначене судове засідання не з`явилася, про час та дату судового засідання повідомлялася належним чином, причини неявки суду не повідомила.

Суд, заслухавши думку представника відповідача адвоката Шалухіної В.В., дослідивши подані документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, приходить до наступного.

Судом встановлено, що 06 січня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір позики (далі Договір позики). За умовами якого позикодавець ОСОБА_2 передав, а позичальник ОСОБА_1 прийняла у приватну власність грошові кошти в сумі 1476945,60 грн., що в еквіваленті, за домовленістю сторін та згідно офіційного курсу НБУ станом на 06 січня 2021 року становить 52000 доларів США. Позичальник зобов`язалася повернути позикодавцю у строк та на умовах, передбаченим даним договором позику у вищезазначеному розмірі (п. 1 Договору позики).

Згідно п. 3 Договору позики, сторони домовилися, що позичальник зобов`язується повернути суму грошових коштів визначену в п.1 даного договору в повному обсязі до 06 липня 2021 року включно.

В забезпечення виконання умов договору позики, 06 січня 2021 року між ОСОБА_2 (далі - потекодержатель) та ОСОБА_1 (далі іпотекодавець) було укладено договір іпотеки (далі Іпотечний договір). Предметом іпотеки за цим договором є незавершений будівництвом житловий будинок та земельна ділянка, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 . Право власності на які зареєстровано за ОСОБА_1 .

Згідно п. 2.2 іпотечного договору, сторони оцінили предмет іпотеки у 1476945,60 грн.

Пунктами 6.2, 6.3. іпотечного договору визначено випадки коли іпотекодежатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця, в тому числі, у разі невиконання чи неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання.

Окрім того, п.5.5 іпотечного договору визначено, що у разі порушення умов договору, з якого винило основне зобов`язання та/або умов цього договору, іпотекодержатель надсилає особі, яка порушила свої зобов`язання, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушення зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не виконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору або чинного законодавства України. Положення цього пункту не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися у будь-який час за захистом порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Положеннями п. 5.8 іпотечного договору встановлено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Так, у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє іпотекодавця. В зазначеному повідомленні містяться: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, ціна, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя, суть та розмір основного зобов`язання або його частини, яке припиняється в результаті переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки. У цьому випадку таке застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та, разом із зазначеним у цьому пункті повідомленням, ж у відповідності до ст. 37 Закону України «Про іпотеку», правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки у відповідному органі державної реєстрації та видачі документів про реєстрацію права власності щодо предмета іпотеки на ім`я іпотекодержателя (п. 6.8.1 іпотечного договору).

Предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя за ціною предмета іпотеки, визначеною незалежним висновком експертним оцінювачем, зменшеною на суму загальнообов`язкових платежів (податків, зборів, тощо), які мають бути сплачені при цьому іпотекодержателем. Іпотекодержатель може звернутися за відповідними висновками про визначення оціночної вартості предмета іпотеки до будь-якого суб`єкта оціночної діяльності, який має право проводити оціночну вартість нерухомості.

Іпотекодавець бере на себе обов`язки вчиняти всі залежні від нього дії, які можуть стати необхідними для переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, в також дії, які не є необхідними, але можуть зробити процес переходу права власності належним, простим та максимально швидким. (п. 6.8.2 іпотечного договору).

Положення п. 6.8.3 іпотечного договору застосовуються лише у разі, якщо іпотекодержатель прийме рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Іпотекодавець цим підтверджує, що він згоден з тим, що перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя або третьої особи у випадках, передбачених цим договором, відбувається за волевиявленням іпотекодержателя на такий перехід не потребує будь-яких додаткових узгоджень та/або обговорень сторонами цього договору та/або згоди іпотекодавця. Уразі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Окрім того, положення п. 6.9 іпотечного договору містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмету іпотеки іпотекодержателем будь-які особі у відповідності до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

19.08.2021 приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорна Л.С. прийняла рішення індексний номер 59936046 та номер 59936046 про державну реєстрацію прав власності за відповідачем ОСОБА_2 на належні позивачці будинок та земельну ділянку, які є предметом іпотеки.

Відповідно до наявних в матеріалах справи інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна від 08.09.2021 року та 09.09.2021 року, приватний нотаріус здійснила державну реєстрацію на підставі наступних документів:

Договір іпотеки, серія та номер: 15, виданий 06.01.2021, видавник: Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорна Людмила Сергіївна;

заява іпотекодавця про згоду на задоволення вимог, серія та номер: 1285, видана 07.08.2021, видавник: Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорна Людмила Сергіївна;

письмова вимога про порушення основного зобов`язання з відміткою про отримання власноруч, серія та номер: б.н, видана 07.07.2021, видавник: ОСОБА_2 ;

повідомлення - розписка про вручення відправлення спецзв`язку, серія та номер: 378, видане 08.07.2021, видавник: ДЕРЖАВНЕ ПІДПРИЄМСТВО СПЕЦІАЛЬНОГО ЗВ`ЯЗКУ МИКОЛАЇВСКОЇ ОБЛАСТІ.

Вищенаведене свідчить про те, що приватним нотаріусом проведена реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем ОСОБА_2 у порядку положень п. 6.8 іпотечного договору на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено передача іпотекодержателю прав на предмет іпотеки.

Так, з наданих приватним нотаріусом на вимогу суду копій матеріалів реєстраційної справи вбачається, що реєстрація права власності на предмет іпотеки була проведена у тому числі на підставі заяви іпотекодавця про згоду на задоволення вимог, серія та номер: 1285, виданий 07.08.2021, видавник: Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорна Людмила Сергіївна.

Проте, фактично дана заява була подана приватному нотаріусу представником іпотекодателя (позивачки) ОСОБА_5 , який діяв на підставі Довіреності від 06.01.2021 року, посвідченої приватним нотаріусом Чорною Л.С. та зареєстрованої в реєстрі за № 18.

Зі змісту даної заяви вбачається, що представником було надано письмову згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», про що зазначено у тексті заяві, а саме: «представнику відомо, що звернення стягнення на предмет іпотеки буде виконано на підставі застереження в іпотечному договорі посвідченому приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорною Л.С. від 06.01.2021 року за реєстровим номером № 15 та ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Проте, статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час вчинення реєстраційних дій), письмову згоду на звернення стягнення у порядку якої надав представник іпотекодавця та яка посвідчена нотаріусом, передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві. Тобто ст. 38 вказаного закону передбачає, що дії з укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки (укладення договору купівлі - продажу) на підставі положень, тобто, в порядку п.6.9 іпотечного договору.

Передача іпотекодержателю прав на предмет іпотеки врегульовано положеннями ст. 37 вказаного закону, але згоди на позасудове врегулювання у порядку цієї статті представник іпотекодавця у вказаній заяві нотаріусу не надавав.

Таким чином, приватний нотаріусом Чорною Л.С. було безпідставно та незаконно здійснено реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 у порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Кредитні правовідносини за своєю правовою природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).

Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі України «Про іпотеку» (далі - Закон №898-IV).

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV(в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону № 898-IV).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IVу разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IV,сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. №1127 (далі Порядок №1127). Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку №1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

У пункті 61 Порядку № 1127 (в редакції 1127-2015-п, чинній на моменти виникнення спірних правовідносин) наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, а саме:

засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного, договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником якщо він є відмінним від: іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцяти денного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимогі не зазначений більш тривалий строк. Вищенаведене узгоджується з правовою позицією висловленою Великою Палатою Верховного Суду у Постанові від 13 березня 2024 року по справі №201/15228/17.

В противагу вищенаведеному, з наданих приватним нотаріусом копій матеріалів реєстраційної справи встановлено, що в порушення вимог п. 61 Порядку № 1127 відповідачем не було надано приватному нотаріусу жодного засвідченого ним як іпотекодержателем документу.

Суд звертає увагу на те, що Законом №898-IV та Порядком №1127 передбачена особиста подача заяв іпотекодавцем. З огляду на що, представництво інтересів іпотекодавця ОСОБА_5 є неправомірним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підсумовуючи вищенаведене, суд приходить до висновку про те, що при здійсненні державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем ОСОБА_2 , приватним нотаріусом Чорною Л.С. було порушено вимоги Закону України «Іпотеку» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. №1127 , що призвело до порушення прав позивачки.

Разом з тим, щодо процесуального статусу приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Чорної Л.С., суд виходить з наступного.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України . За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача.

Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 70), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18, пункт 66), від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17 (провадження № 14-448цс19, пункт 27). Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20 (провадження № 12-31гс22)).

Позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права не може бути звернена до приватного нотаріуса. Державний реєстратор, зокрема і нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.

Подібний за змістом висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17.

Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Наведене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду викладеними у постановах від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36), від 16 січня 2019 року у справі № 755/9555/18 (пункт 25), від 21 серпня 2019 року у справі № 805/2857/17-а, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (пункт 24), від 26 лютого 2020 року у справі № 287/167/18-ц (пункт 52)).

З урахуванням встановлених обставин по справі, в контексті визначених висновків, суд приходить до переконання, що в даній справі спір виник між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . При цьому, в процесі реалізації правовідносин між ними, були порушені права позивачки, які підлягають поновленню шляхом задоволення позовних вимог в повному обсязі та скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 . При цьому, задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Чорної Людмили Сергіївни слід відмовити в зв`язку з їх пред`явленням до неналежного відповідача.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору у розмірі по 1816,00 грн.

Керуючись ст.ст. 10,18,23,76,279,258,259,263-265,352,354 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про скасування державної реєстрації права власності задовольнити.

Скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на незавершений будівництвом житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яка здійснена приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорною Людмилою Сергіївною 19.08.2021 року.

Скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на земельну ділянку площею 0,0272 га, з кадастровим номером :03:007:0004, розташовану у АДРЕСА_1 , яка здійснена приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Чорною Людмилою Сергіївною 19.08.2021 року.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 1816,00 грн.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Чорної Людмили Сергіївни про скасування державної реєстрації права власності відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 01.08.2024.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Чорна Людмила Сергіївна, місцезнаходження: м. Миколаїв, вул. Велика Морська, 70/3.

Суддя: С.В. Щербина