ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 жовтня 2024 року місто Київ

Справа № 752/6654/21

Апеляційне провадження № 22-ц/824/11077/2024

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Желепи О. В., суддів: Мазурик О. Ф., Немировської О. В.

за участю секретаря судового засідання Рябошапки М. О.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Теплюка Владислава Сергійовича в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 11 березня 2024 року (ухвалене у складі судді Машкевич К. В., повне рішення складено 22 березня 2024 року)

у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни, Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Біловар Ірина Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним договорів, визнання права власності на нежитлове приміщення, припинення права власності на нежитлове приміщення та витребування з чужого незаконного володіння нежитлового приміщення

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_2 у березні 2021 року звернувся до Голосіївського районного суду міста Києва з позовом, в якому з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просив:

- скасувати Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 56063605 від 04.01.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни;

- скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «СП «АТАД К» () на нежитлове приміщення загальною площею 569,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 80, приміщення 48 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000); запис про право власності номер: 40038349;

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 13.02.2021, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. та зареєстрований в реєстрі за № 269, укладений між ТОВ «СП «АТАД К» () та ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» ();

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56615925 від 15.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Біловар Ірини Олександрівни;

- скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» () на нежитлове приміщення загальною площею 569,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 80, приміщення 48 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000); запис про право власності номер:40551134;

- визнати недійсним Договір іпотеки від 15.02.2021, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. та зареєстрований в реєстрі за №283, укладений між ТОВ«ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» () та ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» ();

- скасувати Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629293 від 15.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Біловар Ірини Олександрівни;

- скасувати державну реєстрацію та припинити іпотеку, за якою іпотекодержателем нежитлового приміщення, загальною площею 569,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), є ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» (), а іпотекодавцем є ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» (); запис про іпотеку номер: 40563587;

- скасувати Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629322 від 15.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Біловар Ірини Олександрівни;

- скасувати державну реєстрацію та припинити обтяження (вид обтяження: заборона на нерухоме майно) щодо нежитлового приміщення, загальною площею 569,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), внесене державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629322 від 15.02.2021 приватного нотаріуса Біловар Ірини Олександрівни ; запис про обтяження номер: 40563620;

- визнати недійсним Договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 18.02.2021, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. та зареєстрований за номером 182, укладений між ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» () та ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» ();

- скасувати Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56708261 від 19.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича;

- скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м. за адресою: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 80, приміщення 48 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000); запис про право власності номер: 40635855;

- припинити право власності ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000);

- визнати за ним право власності на нежитлове приміщення № 48, загальною площею 569,4 кв. м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000);

- витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () на його користь нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Позовна заява ґрунтується на тому, що 19 травня 2017 року між ТОВ «СП «АТАД К» та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення загальною площею 561,18 кв.м. на АДРЕСА_2 . ОСОБА_3 сплатив повну вартість майнових прав у розмірі 11 951 450 грн, що підтверджено довідкою від 20 вересня 2018 року. Того ж дня між позивачем, ТОВ «СП «АТАД К» та ОСОБА_3 було укладено тристоронній договір відступлення права вимоги, на підставі якого позивач отримав право на майнові права на це приміщення.

На виконання умов договору відступлення права вимоги позивач сплатив повну вартість майнових прав, що підтверджено довідкою від 16 листопада 2020 року ТОВ «СП «АТАД К» гарантувало передачу приміщення після введення будинку в експлуатацію, що підтверджується листом від 17 вересня 2020 року. Після введення будинку в експлуатацію, підтвердженого сертифікатом ДАБІ, 16 листопада 2020 року між сторонами було підписано акти прийому-передачі майнових прав та самого приміщення.

Незважаючи на підписані акти та виконання умов договору, позивач не зміг зареєструвати право власності на нежитлове приміщення через відсутність документа про присвоєння об`єкту адреси. Лише 24 грудня 2020 року Голосіївська районна державна адміністрація присвоїла будинку адресу: АДРЕСА_2 .

Однак, всупереч укладеним договорам та передачі приміщення позивачу, 4 січня 2021 року приватний нотаріус Сазонова О.М. зареєструвала право власності на нежитлові приміщення за ТОВ «СП «АТАД К», що підтверджується рішенням про державну реєстрацію від 4 січня 2021 року. Позивач стверджує, що на момент реєстрації майно перебувало під арештом, накладеним у межах кримінального провадження, який скасовано лише 14 січня 2021 року.

Крім того, під час реєстрації приватним нотаріусом Сазоновою О.М. були допущені порушення законодавства: замість технічного паспорта на об`єкт було завантажено до реєстру чисті аркуші паперу, що порушує вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Також було подано недостовірну інформацію щодо підстав користування земельною ділянкою, оскільки замість дійсного договору оренди було зазначено інший документ, не пов`язаний з об`єктом.

Позивач також дізнався, що після реєстрації права власності 15 лютого 2021 року приватний нотаріус Біловар І.О. зареєстрував іпотеку на приміщення, а 18 лютого 2021 року державний реєстратор Русанюк З.З. зареєстрував право власності на це приміщення за іншим суб`єктом на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Позивач стверджує, що ці дії є незаконними, оскільки відповідачі не мали правової підстави для здійснення правочинів щодо нежитлового приміщення, яке належить йому. У зв`язку з цим, позивач вимагав скасування незаконної реєстрації права власності та пов`язаних з цим договорів іпотеки. Також просив відновити своє порушене право власності на спірне приміщення шляхом його витребування з чужого незаконного володіння, оскільки саме він є законним власником відповідно до укладених договорів та проведених платежів.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 11 березня 2024 року, з урахуванням ухвали Голосіївського районного суду міста Києва від 27 травня 2024 року про виправлення описки, позов задоволено частково.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 56063605 від 04.01.2021 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» () на нежитлове приміщення, зальною площею 569,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), запис про право власності номер: 40038349.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. від 13.02.2021 року, зареєстрований в реєстрі №269.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56615925 від 15.02.2021, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Біловар І.О.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» () на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, за адресою: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 80, приміщення 48 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), запис про право власності номер:40551134.

Визнано недійсним договір іпотеки, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () від 15.02.2021, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. від 15.02.2021року, зареєстрований в реєстрі за №283.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629293 від 15.02.2021, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Біловар І.О.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629322 від 15.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Біловар І.О.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію та припинити обтяження (вид обтяження: заборона на нерухоме майно) на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), внесене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629322 від 15.02.2021 приватного нотаріуса Біловар І.О. (Київський міський нотаріальний округ, м. Київ); запис про обтяження номер: 40563620.

Визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. від 18.02.2021, зареєстрований за номером 182.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56708261 від 19.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З.

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 80, приміщення 48 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000); запис про право власності номер: 40635855.

Припинено право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Визнано за ОСОБА_2 право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000);

Витребувано з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого 000) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ).

Стягнуто в рівних частинах з Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К», Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» на користь ОСОБА_2 20 430, 00 грн судового збору.

У решті позову відмовлено.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з таким рішенням, Теплюк В. С. в інтересах ТОВ «СП «АТАД К» 22 квітня 2024 року подав безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 11 березня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Узагальненні доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що оскаржуване рішення є незаконним, необґрунтованим, безпідставним, таким що ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, обставини справи, які суд вважав встановленими є помилковими, а висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи та вимогам закону.

Вказує, що висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 14.09.2021 у справі №359/5791/17, від 14.12.2023 у справі №344/16879/15-ц, а також висновки Верховного Суду, викладені у постановах Верховного Суду від 24.01.2024 у справі №487/7152/21, від 08.11.2023 у справі №344/4721/22 та від 12.10.2023 у справі №761/5699/16-ц, не можуть бути застосовані до спірних правовідносин у даній справі, оскільки у даній справі дійсні обставин справи суттєво відрізняються від обставин у справах, описаних у наведених постановах Верховного Суду.

Зазначає, що суд не мав брати до уваги та приймати доказ (копію заяви про на переказ готівки № 3 від 20.08.2018) долучений представником позивача до клопотання від 23 серпня 2023 року, оскільки клопотання не містило поважних причин пропуску строку на подання доказів. Крім того сам доказ викликає сумніви щодо його достовірності.

Посилається на те, що зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав №19/02-18 від 19.05.2017 повністю не виконано, оскільки покупець не повністю виконав взяті на себе фінансові та інвестиційні зобов`язання за Договором, недоплативши 20.02.2018 за майнові права на Нежитлове приміщення суму у розмірі 281 500 грн 16 к.

Вважає, що Договір купівлі-продажу майнових прав №19/02-18 від 19.05.2017 станом на сьогоднішній день є розірваним в силу положень п. 7.4. у зв`язку з невиконанням Позивачем своїх інвестиційних і фінансових зобов`язань перед Відповідачем-1 за Договором.

Також посилається на те, що зміна керівництва ТОВ «СП «АТАД К» 04.07.2020 відбулася у протиправний спосіб, а тому ОСОБА_4 була призначена на посаду директора та у подальшому у період із 04.07.2020 по 18.12.2020 обіймала посаду директора ТОВ «СП «АТАД К» незаконно. 3 огляду на зазначене, будь-які юридичні дії, вчинені ОСОБА_4 , як директором ТОВ «СП «АТАД К», у зазначений період є протиправними, а укладені нею, начебто, від імені та в інтересах Товариства правочини - нікчемними у силу положень частини 2 статті 215 ЦК України. Таким чином Акт від 16.11.2020 прийому-передачі майнових прав на нежитлове приміщення, Акт приймання-передачі нежитлового приміщення від 16.11.2020, Довідка про набуття у власність майнових прав від 16.11.2020 та Довідка від 16.11.2020 в силу положень ст. 232 ЦК України є недійсними та не могли братися до уваги судом першої інстанції.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

01 липня 2024 року представник позивача адвокат Гордієнко Н. П. через систему «Електронний суд» направила до Київського апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Вказує, що оскаржуване рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а висновки суду першої інстанції відповідають вимогам закону.

Зазначає, що позивачем виконано зобов`язання передбачені Договором купівлі-продажу майнових прав №19/02-18 від 19.05.2017 та Договором від 20.09.2018 про відступлення права вимоги. Вказані обставини підтверджені наявними в справі доказами.

Щодо посилання на відсутність у ОСОБА_4 повноважень на вчинення дій від імені Товариства зазначає, що позивач отримав право вимоги не пізніше 20.09.2018 (тобто майже за 2 роки до появи у правовідносинах пані ОСОБА_5 ), а ОСОБА_3 оплатив повну вартість майнових прав 20.02.2018 (тобто майже за 2,5 роки до появи у правовідносинах пані ОСОБА_5). За таких обставин відсутні будь-які підстави вважати, що імовірно неправомірні дії ОСОБА_4 могли мати вплив на правовідносини Позивача та Відповідача-1. У відносинах з Позивачем ОСОБА_4 діяла виключно в межах раніше погодженого Договору від 19.05.2017 і на виконання його умов, що не могло створити у Позивача підозри щодо неправомірних дій ОСОБА_4 або того, що її дії можуть не відповідати інтересам Відповідача-1.

Вказує, що доводи апеляційної скарги є безпідставними та спростовуються наявними у справі доказами.

Інші учасники справи своїм правом на надання відзиву не скористались.

Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Позиція учасників справи, які з`явилися в судове засідання

У судовому засіданні позивач ОСОБА_2 та його представники - адвокати Гордієнко Н.П. та Усик Є.С. проти апеляційної скарги заперечили в повному обсязі, просили відмовити в її задоволенні.

Представник ТОВ «СП «АТАД К» - адвокат Теплюк В.С. доводи апеляційної скарги підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити з викладених у ній підстав.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, заяв чи клопотань до суду не подали, про дату, час та місце судового засідання повідмолялись належним чином шляхом направлення судової повістки-повідомлення за адресою місця реєстрації в порядку ст. 128 ЦПК України, проте конверти повернулися до суду із відміткою установи поштового зв`язку «адресат відсутній за вказаною адресою», що за приписами п. 4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України є належним повідомленням.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи належне повідомлення ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз», ПНКМНО Сазонової О.М. , ПНКМНО Біловар І.О. та ПНКМНО Русанюка З.З. колегія суддів вважала за можливе розглядати справи за відсутності цих осіб.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Суд першої інстанції вважав встановленим, що 19 травня 2017 року між ТОВ «СП «АТАД К» та ОСОБА_3 був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №19/02-18, відповідно до якого ТОВ «СП «АТАД К» зобов`язалося передати ОСОБА_3 майнові права на нежитлове приміщення, загальною площею 561,18 кв.м., яке знаходиться на АДРЕСА_4 , після введення будинку в експлуатацію.

На виконанню умов договору ОСОБА_3 сплатив повну вартість майнових прав на нежитлове приміщення в сумі 11 951 450 грн 50 коп. (у тому числі ПДВ).

Указана обставина підтверджується довідкою ТОВ «СП «АТАД К» від 20 вересня 2018 року.

20 вересня 2018 року між позивачем, ТОВ «СП «АТАД К» та ОСОБА_3 був укладений тристоронній Договір відступлення права вимоги за Договором купівлі-продажу майнових прав №19/02-18 від 19 травня 2017 року, за умовами якого позивач набув право вимоги на майнові права на вказане нежитлове приміщення.

Відповідно до п. 4.1 Договору купівлі-продажу майнових прав №19/02-18 майнові права за цим Договором передаються ТОВ «СП «АТАД К» покупцю шляхом підписання Акту, який підписується сторонами не пізніше 45 робочих днів з дня введення Об`єкту нерухомості в експлуатацію за умови здійснення Покупцем оплати 100% загальної вартості майнових прав, передбаченої п. 5.1. цього Договору.

Відповідно до виданої ТОВ «СП «АТАД К» 16 листопада 2020 року довідки, умови договору позивачем виконані в повному обсязі, вартість майнових прав сплачена в 100% розмірі.

Після введення будинку в експлуатацію 16 листопада 2020 року між позивачем та ТОВ «СП «АТАД К» були підписані Акт прийому-передачі майнових прав на нежитлове приміщення до Договору відступлення права вимоги від 20 вересня 2018 року та Акт приймання-передачі нежитлового приміщення ( т. 1. а. с. 27-56).

Встановлено також, що рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. від 04 січня 2021 року право власності на нежитлове приміщення було зареєстроване за ТОВ «СП «АТАД К» (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 56063605 від 04 січня 2021 року), номер запису про право власності: 40038349.

Підставою для державної реєстрації зазначено Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 19 вересня 1998 року (т. 1. а. с. 57-72 ).

Встановлено також і це підтверджується наданими до суду ухвалами слідчих суддів, на день реєстрації права власності спірні об`єкти перебували під арештом (т. 1 а. с. 59-60 ).

З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що 13 лютого 2021 року на підставі Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 13 лютого 2021 року. Укладеного між ТОВ«СП «АТАД К» та ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС», право власності на спірне нежитлове приміщення було зареєстроване за ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС».

15 лютого 2021 року між ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» та ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮЖНЗ» був укладений Договір іпотеки, яким забезпечено борг у сумі 2 000 000. 00 грн.

За умовами договору іпотеки в іпотеку було передано, в тому числі, нежитлове приміщення №48 загальною площею 569,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

15 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629293 від 15.02.2021 20:47:56 здійснена державна реєстрація іпотеки на підставі договору іпотеки .

В цей же день приватним нотаріусом Біловар І.О. був внесений запис про обтяження нерухомого майна - заборону на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2021 року.

Підставою для державної реєстрації зазначено договір іпотеки від 15.02.2021.

18 лютого 2021 року між ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» та ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮЖНЗ» був укладений Договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

За змістом договору, на підставі ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» право власності на спірне приміщення було передано ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮЖНЗ».

19.02.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. була здійснена державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000; адреса: АДРЕСА_1 ) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (т. 1. а. с. 74-87; 181-183; т. 2, а. с. 48; 53-71; 73; 89-94; 103 ).

Позиція суду апеляційної інстанції

Заслухавши доповідь Головуючого судді Желепи О. В., заслухавши пояснення позивача та його представників, представника відповідача ТОВ «СП «АТАД К», дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

За правилами ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Щодо задоволення позовних вимог до відповідача приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни:

Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (див., зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 р. у справі № 823/2042/16 (п. 36)).

У постанові Верховного Суду від 07 липня 2021 року у справі № 369/14294/17, зроблено висновок, що «позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, якого позивач визначив відповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження».

Установивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.01.2019 у справі № 552/6381/17 (пункт 39), від 01.04.2020 у справі № 520/13067/17 (пункт 75)).

Задовольняючи позовні вимоги до приватного нотаріуса Сазонової О.М. , суд не врахував, що вона є не належним відповідачем і в частині позовних вимог пред`явлених до вказаної особи, суду слід було відмовити .

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції із посиланням на висновки, викладені у постановах Верховного Суду, визнав, що позивач (інвестор) набуває майнові права на об`єкт інвестування після виконання умов інвестиційного договору. Після завершення будівництва ці права трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором. Тому забудовник не мав права відчужувати об`єкт на користь інших осіб. Договір купівлі-продажу між ТОВ «СП «АТАД К» та ТОВ «ГЛОБАЛ ЕНТЕРПРАЙЗІС» суперечив законодавству, оскільки забудовник не мав права відчужувати майно, яке вже належало інвестору. Оскільки договір купівлі-продажу був визнаний недійсним, подальші правочини, зокрема договір іпотеки та договір про задоволення вимог іпотекодержателя, теж є недійсними, оскільки базуються на неправомірному відчуженні майна. Реєстрація прав власності, проведена на підставі недійсних договорів, була визнана незаконною, що зумовило скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Суд визнав, що після завершення будівництва і виконання умов інвестиційного договору саме позивач є власником майна, оскільки позивач довів, що кошти інвестором у якого він придбав права були внесені повністю. Суд дійшов висновку, що позивач, як інвестор, за кошти якого було збудовано нежитлові приміщення має право вимагати повернення майна, яке було відчужено поза його волею, а також скасування внесених заборон на його майно на підставі укладеного між відповідачами договору іпотеки.

Таким чином, суд частково задовольнив позовні вимоги, скасував незаконні правочини і реєстрації, припинив право власності на майно за ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ», визнав право власності на майно за позивачем ОСОБА_2 та витребував на його користь майно з незаконного володіння ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ».

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для витребування майна з незаконного володіння ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» на користь позивача, проте не може погодитися із висновком суду про необхідність, за обставин, що встановлені судом, в задоволенні таких позовних вимог як скасування державних реєстрацій, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення, іпотеки та про задоволення вимог іпотекодержателя, припинення права власності ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» та визнання права власності за ОСОБА_2 з огляду на таке.

Відповідно до частини четвертої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

У постанові Верховного Суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 зроблено висновок, що «відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові.

У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 вказано, що «завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту».

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частини перша, друга та третя статті 202 ЦК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, що «13 травня 2019 року Верховний Суд в межах справи № 760/17864/16-ц підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)».

У постанові Верховного Суду України від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13 зазначено, що «за змістом чч. 1, 3 ст. 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи є іпотекою. Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року)».

У судовому засіданні представник ТОВ «СП «АТАД К» Теплюк В.С. визнав факт, що попередній інвестор - ОСОБА_3 виконав свої зобов`язання з оплати інвестиційних внесків у повному обсязі.

Наведена обставина також підтверджується довідкою, виданою ТОВ «СП «АТАД К» вих. № 37 від 20 вересня 2018 року, відповідно до якої підтверджено, що ОСОБА_3 згідно з договором купівлі-продажу майнових прав № 19/02-18 від 19 травня 2017 року сплатив повну вартість майнових прав в сумі 11951 450,50 грн. Кошти внесені у повному обсязі. Указана довідка підтверджує право покупця на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування (том 1 а. с. 37).

Права за вказаним договором були відступлені позивачу відповідно до тристороннього договору від 20 вересня 2018 року, укладеного між ТОВ «СП «АТАД К», ОСОБА_3 та ОСОБА_2 (том 1 а. с. 38-39).

Окрім цього, листом від 17 вересня 2020 року вих. № 99 ТОВ «СП «АТАД К» підтвердило виконання ОСОБА_2 своїх обов`язків за Договором та набуття ним прав інвестора будівництва (том 1 а. с. 42-43). Аналогічні підтвердження містяться в довідках від 16 листопада 2020 року (том 1 а. с. 44, 45).

Тобто, позивачем належними та допустимими доказами було доведено, що саме йому як інвестору, що повністю виконав свої зобов`язання, належить право власності на спірні нежитлові приміщення, якого він був позбавлений, шляхом відчуження нежитлових приміщень, передачею їх в іпотеку та внаслідок звернення стягнення на таке іпотечне майно.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України, у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду від 20 березня 2019 року в справі № 521/8368/15-ц.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов не володіючого власника до володіючого не власника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18.

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц.

На підставі викладеного, колегія суддів приходить до висновку, що позовні вимоги щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, державних реєстрацій права власності, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення від 13.02.2021, іпотеки від 15.02.2021, про задоволення вимог іпотекодержателя від 18.02.2021, про припинення права власності ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» та визнання прав власності за ОСОБА_2 є неефективним способом захисту порушеного права позивача, а тому в їх задоволенні слід відмовити. Разом із цим, вимога про витребування з незаконного володіння ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» на користь позивача нежитлового приміщення загальною площею 569,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000); запис про право власності номер: 40038349 призводить до ефективного захисту прав позивача на спірну нерухомість, оскільки є підставою для внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За встановлених судом обставин, ОСОБА_2 як інвестор, який повністю виконав свої зобов`язання за договором, набуває прав власника нежитлового приміщення, а тому відчуження такої нерухомості без його згоди є неправомірним, а майно має бути витребуване від останнього вододіючого не власника, яким у справі, що переглядається є ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ».

Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_2 не повністю виконав свої інвестиційні та фінансові зобов`язання, а саме недоплатив 20.02.2018 суму у розмірі 281 500,16 грн колегія суддів відхиляє як безпідставні, оскільки вони спростовуються доказами, що містяться в матеріалах справи, зокрема довідкою та листом щодо повного виконання своїх обов`язків за договором як ОСОБА_3 , так і ОСОБА_2 відповідно, договором про відступлення прав, в якому також констатовано, що зобов`язання по оплаті вартості нежитлового приміщення виконані в повному обсязі. Так відповідно до п.1.2 договору про відступлення права вимоги від 20 вересня 2018 року підписаного від імені ТОВ «СП «АТАД К» директором ОСОБА_10 вказано, що компанія підтверджує факт сплати первісним покупцем повної вартості майнових прав на вищевказане приміщення та перехід прав вимоги на нього до нового покупця. Пунктом 1.1.2. цього договору підтверджено, що ОСОБА_2 передав в день підписання цього договору, а ОСОБА_3 отримав кошти в розмірі 11 951 450 грн. 50 коп.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до пунктів 5.4.1., 5.4.2. договору купівлі-продажу майнових прав від 19 травня 2017 року обов`язок щодо «доплати» вартості за об`єкт нерухомості виникає лише якщо фактична площа нежитлового приміщення збільшиться. У такому випадку компанія мала б направити покупцю письмове повідомлення про зміну загальної вартості і майнових прав з додаванням до нього відповідних розрахунків. У матеріалах справи відсутнє таке повідомлення.

Окрім цього колегія суддів враховує, що стверджувана скаржником недоплата у розмірі 281 500,16 становить лише 2,35 % від загальної ціни Договору. На переконання суду, недоплата в такому розмірі не може бути підставою для позбавлення інвестора права власності на про інвестоване ним нежитлове приміщення, а забудовник не позбавлений права звернутись до суду з вимогами про стягнення недоплаченої суми за збільшення квадратних метрів, після введення будинку в експлуатацію, якщо така доплата не буде проведена

Доводи апеляційної скарги про те, що договір є розірваним , через не проведення інвестором повної оплати вартості придбаних майнових прав не відповідають ні вимогам Закону ні вищенаведеним обставинам, що були встановлені судом.

Колегія суддів також надає оцінку доводам апеляційної скарги щодо нікчемності правочинів, укладених ОСОБА_4 , яка незаконно була призначена на посаду директора ТОВ «СП «АТАД К», зокрема Акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 16.11.2020, Довідки про набуття у власність майнових прав від 16.11.2020 та Довідки від 16.11.2020 в силу положень ст. 232 ЦК України, та відхиляє їх як безпідставні з огляду на таке.

Колегією суддів враховується, що в рішенні господарського суду міста Києва від 02 травня 2024 року в справі № 910/15925/23, яке набрало законної сили, установлена протиправність дій ОСОБА_4 щодо зміни керівника ТОВ «СП «АТАД К», що свідчить про відсутність в неї повноважень на вчинення будь-яких дій від імені ТОВ «СП «АТАД К».

Разом із цим, колегія суддів зауважує, що відповідно до частини третьої статті 92 ЦК України (в редакції, що діяла на дату вчинення вказаних правочинів) орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Колегія суддів вказує, що поняття «обмеження повноважень» включає в свій обсяг поняття «відсутність повноважень» та знаходиться у співвідношення як ціле та частина, оскільки змістовно свідчить про неможливість вчинення особою певних дій від імені товариства, а тому положення частини третьої статті 92 ЦК України можуть застосуватися стосовно ОСОБА_4 яка протиправно внесла відомості щодо себе як керівника ТОВ «СП «АТАД К».

Верховний Суд у постанові від 10 березня 2020 року в справі № 910/24075/16 зробив висновок, що «з огляду на приписи статей 92, 237-239, 241 Цивільного кодексу України для визнання недійсним договору, укладеного юридичною особою з третьою особою, з підстави порушення установленого обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, не має самостійного юридичного значення факт перевищення повноважень органом чи особою, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, як і сам по собі факт скасування довіреності представнику, який у період її чинності здійснював свої права та виконував обов`язки за цією довіреністю.

Такий договір може бути визнаний недійсним із зазначених підстав у тому разі, якщо буде встановлено, що сама третя особа, контрагент юридичної особи за договором, діяла недобросовісно і нерозумно. Тобто третя особа знала або за всіма обставинами, проявивши розумну обачність, не могла не знати про обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи чи про припинення дії довіреності, виданої представнику юридичної особи, який укладає договір від її імені. Така правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 668/13907/13-ц».

Верховний Суд у постанові від 20 квітня 2023 року у справі № 911/40/22 вказав, що «питання визначення обсягу повноважень виконавчого органу юридичної особи та добросовісність його дій є внутрішніми взаємовідносинами юридичної особи та її органу, тому сам лише факт учинення виконавчим органом юридичної особи протиправних, недобросовісних дій, перевищення ним своїх повноважень не може слугувати єдиною підставою для визнання недійсними договорів, укладених цим органом від імені юридичної особи з третіми особами».

Колегія суддів звертає увагу, що підписання ОСОБА_4 Акта приймання-передачі нежитлового приміщення від 16.11.2020, Довідки про набуття у власність майнових прав від 16.11.2020 та Довідки від 16.11.2020, яка на той час не мала на це повноважень, не свідчить про наявність зловмисної домовленості між нею та ОСОБА_2 , оскільки відповідні правовідносини та права ОСОБА_2 на нежитлове приміщення виникли до протиправних дій ОСОБА_4 , які мали місце з 03.07.2020. Зокрема довідка про повне виконання ОСОБА_3 своїх обов`язків за Договором датована 20 вересня 2018 року та підписана ОСОБА_10 . У цей же день укладений тристоронній договір, за яким ОСОБА_2 набув прав інвестора замість ОСОБА_3 .

Таким чином, незважаючи на те, що ОСОБА_4 не мала законних повноважень на підписання документів від імені ТОВ «СП «АТАД К» у листопаді 2020 року, юридична особа не може уникати своїх зобов`язань перед третьою стороною у відносинах, що виникли до цього, враховуючи також, що ОСОБА_2 діяв добросовісно. У справі, що переглядається, скаржник мав довести, що третя сторона (у цьому випадку - ОСОБА_2 ) діяла недобросовісно, тобто знала або не могла не знати про відсутність повноважень у ОСОБА_4 повноважень на підписання відповідних актів. Колегія суддів вказує, що ТОВ «СП «АТАД К» доказів на підтвердження своїх доводів не надало.

Колегія суддів також наголошує, що в даному випадку Акт від 16 листопада 2020 року не можна вважати правочином, оскільки останній є лише документом, що засвідчує факт передачі майна на виконання Договору від 19 травня 2017 року.

Доводи скаржника про неможливість застосування в даній справі висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 14.09.2021 у справі №359/5791/17, від 14.12.2023 у справі №344/16879/15-ц, а також висновків Верховного Суду, викладених у постановах Верховного Суду від 24.01.2024 у справі №487/7152/21, від 08.11.2023 у справі №344/4721/22 та від 12.10.2023 у справі №761/5699/16-ц, оскільки дійсні обставин справи суттєво відрізняються від обставин у справах, описаних у наведених постановах Верховного Суду колегія суддів відхиляє як безпідставні та надумані.

Щодо позовних вимог про скасування та припинення обтяження (вид обтяження: заборона на нерухоме майно), запис про обтяження номер: 40563620

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Отже, за загальним правилом саме власнику належить правоможність вчинення правочинів, спрямованих на розпорядженням його майном (див. пункт 99 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2020 у справі № 826/20221/16).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частини перша та друга статті 321 ЦК України).

У справі, що переглядається, колегією суддів встановлено, що ОСОБА_2 на законних підставах є власником спірного Нежитлового приміщення, майно витребовується на його користь з незаконного володіння ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ».

За визначенням, наведеним у частині першій статті 1 Закону України від 05.06.2003 № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною першою статті 5 Закону № 898-IV передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

При цьому відповідно до частини першої статті 9 Закону № 898-IV іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом.

Відповідно до статті 4 Закону № 898-IV обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що узгоджується з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, за змістом якого іпотека підлягає державній реєстрації як речове право, похідне від права власності.

Пункт 5 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV у згаданій вище редакції визначав обтяження як заборону або обмеження розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлену законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або таку, що виникла на підставі договору.

Аналіз наведених вище норм Законів № 898-IV та № 1952-IV дає підстави для висновку про те, що за загальним правилом власник обтяженого іпотекою нерухомого майна може володіти та користуватись ним, однак обмежується у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись таким майном. Схожі висновки викладені в абзаці одинадцятому пункту 3 Рішення Конституційного Суду України від 14.07.2020 № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) та постанові об`єднаної палати КЦС ВС від 03.07.2023 у справі № 523/8641/15.

З урахуванням позиції, викладеної в пункті 49 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 711/4556/16-ц, колегія суддів приходить до висновку, що державна реєстрація права іпотеки на Нежитлове приміщення за ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ним такого права, а відповідні записи в Реєстрі створюють для ОСОБА_2 перешкоди у реалізації правоможності власника на розпорядження цим нерухомим майном.

Беручи до уваги викладене вище, а також враховуючи, що ОСОБА_2 як власник не передавав Нежитлове приміщення в іпотеку за Договором іпотеки від 15.02.2021, не був стороною цього правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах, колегія суддів приходить до висновку про незаконність державної реєстрації за ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» права іпотеки на вказане Нежитлове приміщення, що створює позивачу перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.

Абзацами другим та четвертим частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.

За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у чинній редакції державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

У пунктах 132, 133 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) вказано, що «якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено незаконною реєстрацією права іпотеки на його нерухоме майно за відповідачем, з яким він не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права іпотеки, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права іпотеки відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.

При цьому в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у чинній редакції, відомості про право іпотеки відповідача не підлягає скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Реєстру відомостей про припинення права іпотеки відповідача на підставі судового рішення».

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку про необхідність скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію та припинити обтяження (вид обтяження: заборона на нерухоме майно) на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), внесене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629322 від 15.02.2021 року приватного нотаріуса Біловар І.О. (Київський міський нотаріальний округ, м. Київ); запис про обтяження номер: 40563620.

Щодо неможливості витребування майна на користь позивача у добросовісного набувача, колегія суддів зазначає, що рішення суду оскаржено лише Товариством з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К». Юридичною особою у якої витребувано майно рішення не оскаржено, відповідно суд констатує, що ТОВ «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» погоджується з рішенням суду, щодо витребування в нього майна, а тому посилання представників позивача на ту обставину, що бенефіціаром забудовника та інших юридичних осіб на яких відбулось відчуження спірних нежитлових приміщень є одна особа , колегія суддів не досліджує.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно зі ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки судом першої інстанції неправильно застосовані норми матеріального права, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 11 березня 2024 року - скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимоги ОСОБА_2 .

Судові витрати

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

За правилами ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційна скарга задоволена частково, позов задоволено лише в частині 1 немайнової та 1 майнової вимоги, з ОСОБА_2 на користь ТОВ «СП «АТАД К», після зарахування однорідних вимог по сплаті судового збору за подачу позову та апеляційної скарги відповідно до ч. 10 ст. 141 ЦПК України, підлягає стягненню судовий збір у розмірі 2 724 грн.

Керуючись ст. ст. 141, 367, 368, 376, 381-384, суд

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу Теплюка Владислава Сергійовича в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» - задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 11 березня 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_2 задовольнити частково.

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕБ-ДИЗАЙН ЕНД СОФТ СОЛЮШНЗ» () нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого 000) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ).

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію та припинити обтяження (вид обтяження: заборона на нерухоме майно) на нежитлове приміщення, загальною площею 569,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), внесене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56629322 від 15.02.2021 року приватного нотаріуса Біловар І.О. (Київський міський нотаріальний округ, м. Київ); запис про обтяження номер: 40563620.

У решті позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» судовий збір у розмірі 2 724 грн.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 31 жовтня 2024 року.

Головуючий О.В. Желепа

Судді О.Ф. Мазурик

О.В. Немировська