Справа № 481/393/24
Провадж.№ 2/481/172/2024
Р І Ш Е Н Н Я

іменем У К Р А Ї Н И

21.11.2024 року Новобузький районний суд Миколаївської області в складі головуючої - судді Уманської О.В., за участі секретаря судових засідань Кузьміної Н.П., позивача ОСОБА_1 , представника позивача Павлова Ю.В. та представника відповідача Гофман О.Є. , розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу позовного провадження за позовною заявою Павлова Юрія Володимировича , який діє в інтересах ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Інгул», про припинення договору оренди землі шляхом його дострокового розірвання,

ВСТАНОВИВ :

12.03.2024 року адвокат Павлов Юрій Володимирович , який діє в інтересах ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом до Фермерського господарства «Інгул» , в якому просив припинити дію договору оренди землі від 20.06.2019 року укладеного ОСОБА_1 і ФГ «Інгул» , шляхом його дострокового розірвання, що стосується об`єкта оренди: земельної ділянки площею 5,54 га, кадастровий номер :01:000:0262, для ведення фермерського господарства , розташованої в межах території Новомихайлівського старостинського округу Новобузької міської ради Баштанського району Миколаївської області.

Позов обґрунтований тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,54 га, кадастровий номер :01:000:0262, для ведення фермерського господарства, що розташована на території Новомихайлівського старостинського округу Новобузької міської ради Баштанського району Миколаївської області. 20.06.2019 року між ОСОБА_1 і ФГ «Інгул» був укладений договір оренди землі стосовно вищезазначеної земельної ділянки, згідно з умовами якого ОСОБА_1 , зобов`язалась передати земельну ділянку у користування ФГ «Інгул» строком на 49 років, а ФГ «Інгул» зобов`язалось виплачувати позивачці орендну плату в розмірі 4752 грн 14 коп до 31 грудня кожного року.

Відповідно до п. 10 договору оренди землі від 20.06.2019 р. зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції. Враховуючи розмір орендної плати 4752,14 грн та індекси інфляції за 2019 - 2023 роки ФГ «Інгул» мало обов`язок виплатити позивачці 26174 грн 79 коп. орендної плати, в тому числі: за 2019 рік - 4946,98 грн; за 2020 рік - 4989,75 грн; за 2021 рік - 5227,35 грн; за 2022 рік - 6016,21 грн; за 2023 рік - 4994,5 грн. Із відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу слідує, що ФГ «Інгул» за весь період було сплачено ОСОБА_1 19757,76 грн доходу. Отже відповідач допустив виплату не в повному обсязі орендної плати, при цьому за 2019 рік орендна плата не була виплачена взагалі, за 2020 рік недоплата склала 231,99 грн, за 2021 рік недоплата склала 227,35 грн, за 2022 рік недоплата скала 1016,21 грн. Враховуючи обставини, зазначені вище, що мали місце після укладення договору оренди землі від 20.06.2019 p. позивач змушений звернутися до суду із даним позовом, в якому просити припинити дію згаданого договору оренди землі.

Ухвалою суду від 15.03.2024 року провадження у справі відкрито, справу призначено до підготовчого судового засідання.

11.04.2024 року від представника відповідача надійшов відзив проти позову ОСОБА_1 . Позовні вимоги вважає безпідставними та непідтвердженими належними доказами, заперечує проти їх задоволення. Орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди. Орендна плата сплачується орендарем з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки, якщо інше не встановлено умовами договору. П.11 спірного Договору встановлено, що орендна плата вноситься до 31 грудня. Іншого Сторонами не узгоджено. Тобто, не можна вважати правомірною вимогу внесення плати за весь календарний рік за умови, що дата реєстрації Договору є липень 2019 року. За період з 05.07.2019 до 31.12.2019 платіж повинен становити 2 426,05 грн, таким чином утворилась переплата у розмірі 2326,12 грн, за наявності якої не можна вважати, що орендодавець не отримав те, на що очікував. Тому за весь час з 2019 року по 2023 рік включно, позивач повинна була отримати орендну плату у розмірі 23653,86 грн, з урахуванням індексів інфляції, а отримала 24509, 93 грн, тобто на 856,07 грн більше.

Ухвалою суду від 11.04.2024 року по справі, за клопотанням представника позивача, витребувано додаткові докази.

Ухвалою суду від 07.05.2024 року підготовче судове засідання по справі закрито, справи призначено до розгляду по суті.

Позивач ОСОБА_1 у судовому засіданні свої позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити.

У судовому засіданні представник позивача Павлов Ю.В. позовні вимоги підтримав, надав пояснення аналогічні викладеному у позовній заяві. Позов просив задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача Гофман О.Є. в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позову надавши пояснення аналогічні викладеному у відзиві.

Суд заслухавши пояснення учасників процесу, допитавши свідків ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , всебічно, об`єктивно, повно та безпосередньо у судовому засіданні дослідивши наявні у справі докази, оцінюючи ці докази з огляду на їх належність, допустимість, достовірність, кожного окремо, а також достатність і взаємний зв`язок наданих доказів у їх сукупності, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 , на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №828557, виданого 13.02.2006 року Новобузькою районною державною адміністрацією Миколаївської області набула права приватної власності на земельну ділянку площею 5,54 га, кадастровий номер :01:000:0262, для ведення фермерського господарства, що розташована на території Новомихайлівської сільської ради Баштанського району Миколаївської області. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.07.2019 року № 32311917 (а.с.5, 81).

20.06.2019 року між позивачем ОСОБА_1 (орендодавець) та відповідачем ФГ «Інгул» (орендар) був укладений договір оренди землі. (а.с.3-5).

Згідно п.1-7 Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Новомихайлівської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,54 га, у тому числі 5,54 га ріллі. Кадастровий номер земельної ділянки :01:000:0262. Земельна ділянка передається в оренду без будівель. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2019 рік становить 158404,80 гривень.

Згідно п.9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 4752,14 гривень, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки .

Згідно п.10 Договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексу інфляції.

Дані обставини сторонами не оспорюються. Отже, між сторонами існують договірні відносини та вони дійшли згоди з усіх істотних умов договору оренди землі, про що свідчать підписи орендодавця та орендаря в договорі оренди землі від 20.06.2019 року.

Відповідно до даних, які містяться у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу за період з 1 квартала 2019 року по 4 квартал 2023 року ОСОБА_1 отримала від ФГ «Інгул» орендну плату за 2019 рік в сумі 4752,17 грн, за 2020 рік -4757,76 грн, за 2021 рік - 5000,00 грн, за 2022 рік -5000,00 грн, за 2023 рік - 5000,00 рік.

При цьому суд звертає увагу, що і представник позивача у позовній заяві, і представник відповідача у відзиві, при розрахунку розміру орендної плати застосовують однакові розміри індексу інфляції, з якими погоджується і суд.

Але, представник відповідача заперечує свій обов`язок, щодо сплати за 2019 рік орендної плати у повному обсязі, оскільки договір був зареєстрований лише у липні місяці 2019 року, отже він мав сплатити лише 2426,05 грн. Отже сплативши 4752,17 грн відповідач перекрив майбутні не донараховані кошти, і в результаті має переплату в сумі 856,07 грн.

Суд з таким твердженням не погоджується. Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Договір є обов`язковим для виконання сторонами ( ст. 629 ЦК України).

В оскаржуваному договорі сторони не вказали на початок розрахунку орендної плати з певного періоду, отже, враховуючи, що у 2019 році відповідач вже використовував земельну ділянку, особливостей сплати орендної плати за цей період сторонами у договорі не досягнуто, тому відповідач повинен був сплатити орендну плату відповідно до договору в повному обсязі.

Крім того, суд зазначає, що норми чинного законодавства, які регулюють спірні правовідносини, та положення договорів оренди не містять заборони на сплату орендної плати авансом за наступні роки користування земельною ділянкою. Проте, відповідачем не надано жодного доказу на підтвердження того, що сплачена в більшому розмірі орендна плата є авансовим платежем. Господарством не було обґрунтовано, за який конкретно період використання товариством земельної ділянки в майбутньому були виплачені кошти. Також не доведено і наявності згоди ОСОБА_1 на сплату ФГ «Інгул» у 2019 році орендної плати за наступні роки користування належною земельною ділянкою, тому суд відхиляє доводи представника відповідача стосовно відсутності заборгованості з виплати орендної плати за 2019-2023 роки.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини1 статті 3 ЦК України)

Тлумачення пункту 3 частини 1 статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із частиною 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За приписами статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з пунктом 39 Розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Тобто наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Положення пунктів 9-11 Розділу «Орендна плата» Договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладання договорів, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Вказаний правовий висновок викладено Об`єднаною платою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»

В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина 1 статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини 3 статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною 6 статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).

У частині 1 статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Таким чином систематична несплата орендної плати є порушенням відповідачем істотних умов договору, що є підставою для його розірвання, тому суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню.

Частиною першою статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.

Також представником позивача заявлено вимогу про стягнення з відповідача на користь позивача судових витрат у справі.

Так, відповідно до ч.ч.1,3 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, і витрати на професійну правничу допомогу.

Керуючись статтями 5, 12, 13, 141, 211, 258, 263-265, 273 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити в повному обсязі.

Розірвати договір оренди земельної ділянки - кадастровий номер: :01:000:0262, площею 5,54 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах території Новомихайлівського старостинського округу Баштанського району Миколаївської області та належить ОСОБА_1 , б/н, укладений 20 червня 2019 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Фермерським господарством «Інгул», зареєстрований 05.07.2019 року, номер запису про інше речове право: 32312082.

Стягнути з Фермерського господарства «Інгул» на користь ОСОБА_1 1211 грн. 20 коп. витрат на сплату судового збору та 10000 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Рішення може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення, а вразі проголошення лише вступної та резолютивної частин, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідач: Фермерське господарство «Інгул», місце знаходження : вул. Романа Шухевича, 35, м.Новий Буг, Баштанський район, Миколаївська область, .

Рішення в повному обсязі виготовлено 29.11.2024 року

Суддя