Справа № 457/601/24
провадження №2/457/158/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 жовтня 2024 року м. Трускавець

Трускавецький міський суд Львівської області

в складі головуючого - судді Марчука В.І.,

секретар судового засідання Ярова О.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Трускавці цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль», Предвер Холдінгс ЛТД про визнання недійсним договору іпотеки,

за участю представника позивача - адвоката Оприска М.В.,

представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Святий

Грааль» - Поронюка І.Б.,-

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до Трускавецького міського суду Львівської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль», Предвер Холдінгс ЛТД про визнання недійсним договору іпотеки. Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником приміщень-апартаментів, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які були придбані ним у 2010 та 2011 роках, а саме: приміщення апартаменти № АДРЕСА_2 площею 51,6 кв.м.; приміщення апартаменти № АДРЕСА_3 площею 38,2 кв.м., крім того тераса площею 24,8 кв.м.; приміщення апартаменти АДРЕСА_4 «а» площею 24,2 кв.м., крім того балкон площею 4,9 кв.м.; приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «а» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м.; приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «б» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м.; приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «в» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м.; приміщення апартаменти № 204 площею 89,8 кв.м., крім того балкон площею 4,4 кв.м. та тераса площею 18,6 кв.м., що підтверджується відповідними договорами купівлі-продажу приміщення-апартаментів. До спільного майна, яке забезпечує функціонування будинку належали: приміщення адміністративного та загального користування/ підвал, хол, коридори, кладові, сходові клітки, техприміщення, кабінети, санвузли загального користування, ліфтові шахти, смітник, венткамери, трансформаторні загальною площею 1693,3 кв.м.; приміщення ресторану загальною площею 364,1 кв.м., крім того тераса, яка не входить в загальну площу - 15 кв.м.; приміщення медикал-спа-центру загальною площею 978,6 кв.м., крім того тераса, яка не входить в загальну площу - 52,1 кв.м. Управителем спільного майна ТОВ «Святий Грааль». 12 травня 2011 року між Закритим акціонерним товариством «Карпатський Дім» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль» було укладено три договори купівлі-продажу нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з якими ТОВ «Святий Грааль» набуло право власності на вищезазначені допоміжні приміщення. 12 травня 2011 року між Компанією Ей анд Джі Асторія глобал Ентертеймент ЛТД та Товариством з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль» було укладено Договір позики на забезпечення якого 12 травня 2011 року між Компанією Ей анд Джі Асторія глобал Ентертеймент ЛТД та Товариством з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль» було укладено Договір іпотеки. 13 листопада 2013 року між Компанією Ей анд Джі Асторія глобал Ентертеймент ЛТД та Предвер Холдінгс ЛТД було укладено Договір про відступлення прав за іпотечним договором. Вважає, що укладення договору іпотеки та передання в іпотеку майна загального користування порушує права позивача як власника приміщень-апартаментів та співвласника приміщень загального користування за адресою: АДРЕСА_1 . Іпотекодавцем спірних допоміжних приміщень за оспорюваним договором виступило ТОВ «Святий Грааль», хоча вони не могли перебувати у власності товариства, оскільки ці приміщення є об`єктом права спільної власності співвласників будинку - власників приміщень-апартаментів та призначені для задоволення потреб всіх власників приміщень-апартаментів за даною адресою. Зазначає, що співвласниками будинку АДРЕСА_1 не приймалося жодних рішень про відчуження чи передання в іпотеку допоміжних приміщень та приміщень загального користування, та не уповноважувалося (не надавалося дозволу) ТОВ «Святий Грааль» на вчинення правочинів щодо зазначеного майна. Користування ОСОБА_1 та іншими власниками приміщень-апартаментів своїм майном без використання спільного майна будинку (допоміжних приміщень та приміщень загального користування, зокрема, коридорів, сходових кліток та іншого) є неможливим. Передача такого майна в іпотеку може стати підставою для зміни власника цього майна, яким може стати інша фізична чи юридична особа, що в подальшому може призвести до неможливості користування приміщеннями загального користування та забезпечення функціонування будинку в цілому. А тому просить визнати недійсними договір іпотеки від 12 травня 2011 року, зареєстрований в реєстрі за № 466, 467 та договір про відступлення прав за іпотечним Договором укладений 13 листопада 2013 року, зареєстрований в реєстрі за № 718, 719.

Представником Товариства з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль» - адвокатом Поронюк І.Б. подано відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що 12 травня 2011 року ТОВ «Святий Грааль» на підставі нотаріально посвідчених договорів придбало у Закритого акціонерного товариства «Карпатський дім» нерухоме майно за адресою: Львівська область, м. Трускавець, вул. Суховоля, 60 А, а саме: - приміщення ресторану, загальною площею 364,1 кв. м., крім того тераса, яка не входить в загальну площу - 15,0 кв.м.; - приміщення Медикал-Спа-Центру площею 978,6 кв.м., крім того тераса, яка не входить в загальну площу - 52,1 кв. м.; - приміщення адміністративного та загального користування (підвал, хол, коридори, кладові, сходові клітки, техприміщення, кабінети, санвузли загального користування, ліфтові шахти, смітник, венткамери, трансформаторні), загальною площею 1693,3 кв.м. Згідно з Договором іпотеки від 12 травня 2011 року ТОВ «Святий Грааль» передало в іпотеку придбану у ЗАТ «Карпатський дім» вказану нерухомість. Станом на день укладення договору іпотеки ТОВ «Святий Грааль» було власником переданого в іпотеку нерухомого майна та вказані вище приміщення, які належать ТОВ «Святий Грааль», використовуються для забезпечення потреб мешканців апартаментів, що знаходяться за цією ж адресою в будівельному комплексі Шале Грааль. Відповідач ТОВ «Святий Грааль» не заперечує, що передані в іпотеку приміщення використовуються для забезпечення потреб будинку в цілому, однак передання такого майна в іпотеку вчинено з метою подальшого їхнього ремонту та отримання прибутку як ТОВ «Святий Грааль» так і власниками апартаментів. Тому передача в іпотеку здійснена також в інтересах позивача ОСОБА_1 . Враховуючи це, при вирішенні справи покладається на розсуд суду.

Представником Предвер Холдінгс ЛТД - адвокатом Малиняком В.А. подано відзив на позовну заяву, в якому вважає, що в задоволенні позову слід відмовити. Так зазначає, що сторонами дотримано законодавчі вимоги щодо форми договору іпотеки, тому такий договір є дійсним і створює юридичні наслідки для сторін. Позивач ОСОБА_1 не є власником переданих в іпотеку приміщень та не має будь-яких прав щодо цього майна в розумінні Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Передані в іпотеку приміщення є приміщеннями загального користування та допоміжними приміщеннями і забезпечують функціонування будинку за адресою: АДРЕСА_1 не свідчить про неможливість передання таких приміщень в іпотеку чи переходу права власності на такі приміщення до іншої особи.

Ухвалою судді Трускавецького міського суду Львівської області від 19 квітня 2024 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено до відкритого підготовчого засідання в порядку загального позовного провадження з повідомленням сторін.

Ухвалою судді Трускавецького міського суду Львівської області від 11 червня 2024 року підготовче провадження закрито та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Оприск М.В. в судовому засіданні позовну заяву підтримав та просив задоволити позовні вимоги з підстав наведені у ній.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль» - адвокат Поронюк І.Б.у судовому засіданні щодо задоволення позовних вимог поклався на думку суду.

Представник відповідача Предвер Холдінгс ЛТД - адвокат Малиняк В.А.у судове засідання не з`явився, однак на адресу суду подав заяву про розгляд справи без участі представника відповідача Предвер Холдінгс ЛТД. Щодо задоволення позовних вимог заперечує з мотивів викладених у відзиві на позовну заяву.

Суд, заслухавши учасників судового засідання, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до наступного висновку.

За частиною 1 ст.2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Положеннями ст.12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

У цивільному законодавстві міститься презумпція правомірності набуття права власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

У судовому засіданні встановлено, що згідно договору купівлі-продажу приміщення-апартаментів від 28 грудня 2010 року, зареєстрованим в реєстрі за № 5242, ОСОБА_1 придбав у ПП «Жасмін-2005» приміщення апартаменти № АДРЕСА_2 площею 38,2 кв.м., крім того тераса площею 51,6 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 .

Згідно витягу про державну реєстрацію прав №28611829 від 10 січня 2011 року, приміщення-апартаменти АДРЕСА_2 на праві приватної власності належать ОСОБА_1 .

Згідно договору купівлі-продажу приміщення-апартаментів від 28 грудня 2010 року, зареєстрованим в реєстрі за № 5228, ОСОБА_1 придбав у ПП «Жасмін-2005» приміщення апартаменти № АДРЕСА_3 площею 38,2 кв.м., крім того тераса площею 24,8 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 .

Згідно витягу про державну реєстрацію прав №28612021 від 10 січня 2011 року, приміщення-апартаменти АДРЕСА_3 на праві приватної власності належать ОСОБА_1 .

Згідно договору купівлі-продажу приміщення-апартаментів від 28 грудня 2010 року, зареєстрованим в реєстрі за № 5235, ОСОБА_1 придбав у ПП «Жасмін-2005» приміщення апартаменти АДРЕСА_4 «а» площею 24,2 кв.м., крім того балкон площею 4,9 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 .

Згідно витягу про державну реєстрацію прав №28611779 від 10 січня 2011 року, приміщення-апартаменти АДРЕСА_4 на праві приватної власності належать ОСОБА_1 .

Згідно договору купівлі-продажу приміщення-апартаментів від 28 грудня 2010 року, зареєстрованим в реєстрі за № 5214, ОСОБА_1 придбав у ПП «Жасмін-2005» приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «а» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 .

Згідно витягу про державну реєстрацію прав №28611967 від 10 січня 2011 року, приміщення-апартаменти АДРЕСА_5 на праві приватної власності належать ОСОБА_1 .

Згідно договору купівлі-продажу приміщення-апартаментів від 28 грудня 2010 року, зареєстрованим в реєстрі за № 5221, ОСОБА_1 придбав у ПП «Жасмін-2005» приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «б» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 .

Згідно витягу про державну реєстрацію прав №28611870 від 10 січня 2011 року, приміщення-апартаменти АДРЕСА_5 на праві приватної власності належать ОСОБА_1 .

Згідно договору купівлі-продажу приміщення-апартаментів від 10.02.2011 року, зареєстрованим в реєстрі за № 542, ОСОБА_1 придбав у ПП «Жасмін-2005» приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «в» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 .

Згідно витягу про державну реєстрацію прав №29045363 від 10 січня 2011 року, приміщення-апартаменти АДРЕСА_5 на праві приватної власності належать ОСОБА_1 .

Згідно договору купівлі-продажу приміщення-апартаментів від 30.03.2011 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1327, ОСОБА_1 придбав у ПП «Жасмін-2005» приміщення апартаменти № АДРЕСА_6 площею 89,8 кв.м., крім того балкон площею 4,4 кв.м. та тераса площею 18,6 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 .

Згідно витягу про державну реєстрацію прав №29685372 від 10 січня 2011 року, приміщення-апартаменти АДРЕСА_6 на праві приватної власності належать ОСОБА_1 .

Тобто ОСОБА_1 є власником приміщень-апартаментів:

-приміщення апартаменти № АДРЕСА_2 площею 51,6 кв.м.;

-приміщення апартаменти № АДРЕСА_3 площею 38,2 кв.м., крім того тераса площею 24,8 кв.м.;

-приміщення апартаменти АДРЕСА_4 «а» площею 24,2 кв.м., крім того балкон площею 4,9 кв.м.;

-приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «а» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м.;

-приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «б» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м.;

-приміщення апартаменти АДРЕСА_5 «в» площею 16,7 кв.м., крім того балкон площею 4,6 кв.м.;

-приміщення апартаменти № 204 площею 89,8 кв.м., крім того балкон площею 4,4 кв.м. та тераса площею 18,6 кв.м.,

що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Згідно ст. 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод "Кожен має право на повагу до свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції".

Основоположні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані у статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04 листопада 1950 року), що набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року та є складовою її правової системи відповідно до вимогстатті 9 Конституції України.

Так, у вказаній статті закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, а такожне допускає позбавлення особи свого майна, крім як в інтересах суспільної необхідності і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Вказані твердження узгоджується із правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду від 09.07.2018р. у справі №725/1570/16, від 11.04.2019р. у справі №450/1138/17, від 30.09.2019р. у справі №174/51/17.

Досліджуючи практику Європейського суду з прав людини можна встановити, що поняття "житло" у п. 1 ст. 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод охоплює не лише житло фізичних осіб. Воно може поширюватися на офісні приміщення, які належать фізичним особам, а також офіси юридичних осіб, їх філій та інші приміщення. Слід звернути увагу на те, що поняття "житло" в сенсі ст. 8 Конвенці означає швидше "домівка" і тлумачиться доволі широко.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини у справі «Кривіцька і Кривіцький проти України», в контексті вказаної Конвенції поняття «житло» не обмежується приміщенням, в якому проживає на законних підставах, або яке було у законному порядку встановлено, а залежить від фактичних обставин, а саме існування достатніх і тривалих зв`язків з конкретним місцем. Втрата житла будь-якою особою є крайньою формою втручання у права на житло.

У свою чергу стаття 3 Закону України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання" визначає, що місце проживання - це житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає, а також спеціалізовані соціальні установи, заклади соціального обслуговування та соціального захисту, військові частини.

Термін «апартаменти» не містить однозначного визначення в чинному законодавстві України. Так, згідно ДБН В.2.2-24:2009 «Будинки і споруди. Проектування висотних житлових і громадських будинків», апартаментами є квартири для тимчасового проживання людей із високим рівнем сервісу.

Водночас, відповідно до ч. 1 ст. 382 Цивільного кодексу України, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Згідно з додатком Б «Терміни та визначення понять» ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», житлове приміщення - опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання.

Квартира - комплекс взаємопов`язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім`ї різного чисельного складу, який включає основні приміщення - житлову (житлові) кімнати та допоміжні приміщення - кухню, ванну кімнату (душову), туалет (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу.

Підсобні приміщення квартири - приміщення призначені для гігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців, а також передпокій, внутрішньоквартирний хол, коридор.

Тобто, виходячи із техніко-економічних характеристик будинку та самих приміщень-апартаментів, які є придатними та призначеними для постійного або тимчасового проживання у них людей, до спірних правовідносин слід за аналогією закону застосовувати положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та інших актів законодавства, якими врегульований режим майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»:

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Як вбачається із п. 4 Рішення Конституційного суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011 за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям "мешканці" треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок

здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно договору іпотеки від 12 травня 2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Трускавецького міського нотаріального округу Львівської області Кенц-Березюк І.М. та зареєстрований в реєстрі за №466,467, у забезпечення виконання зобов`язань, що витікають з договору позики, Товариство з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль» як Іпотекодавець, передає в іпотеку Компанії Ей енд Джі Асторія Глобал Ентертайнмент ЛТД (A&G Astoria Global Entertainment LTD), як Іпотекодержателю, нерухоме майно (предмет іпотеки), а саме:

приміщення адміністративного та загального користування /підвал, хол, коридори, кладові, сходові клітки, техприміщення, кабінети, санвузли загального користування, ліфтові шахти, смітник, венткамери, трансформаторні/ загальною площею 1693,3 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , а також приміщення ресторану, загальною площею 364,1 кв.м. та МЕДИКАЛ-СПА-ЦЕНТРУ, загальною площею 978,6 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно пункту 2.1.1. договору іпотеки, Іпотекодавець засвідчує, що предмет іпотеки нікому не відчужений та прав щодо нього у третіх осіб та інших обтяжень як в межах України, так і за межами України, немає.

Згідно пункту 2.1.2. договору іпотеки, на підставах, передбачених законодавством України, на Предмет іпотеки може бути звернене стягнення.

Крім цього згідно Договору про відступлення прав за іпотечним договором від 13 листопада 2013 року, посвідчений приватним нотаріусом Трускавецького міського нотаріального округу Львівської області Кенц-Березюк І.М. та зареєстрований в реєстрі за №722, Компанія Ей енд Джі Асторія Глобал Ентертайнмент ЛТД (A&G Astoria Global Entertainment LTD), яка є Іпотекодержателем, відступає право вимоги за договором іпотеки від 12 травня 2011 року, в тому числі і за основним зобов`язанням Іпотекодавця Товариства з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль», до нового Іпотекодержателя - Предвер Холдінгс ЛТД (Predver Holdings LTD), і відповідно до нового Іпотекодержателя Предвер Холдінгс ЛТД (Predver Holdings LTD) переходять всі права і обов`язки Іпотекодержателя за договором іпотеки зареєстрований в реєстрі за №466,467.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Згідно ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачено, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Тобто, враховуючи норми законодавства України, можна прийти до висновку, що укладення договору іпотеки та передання в іпотеку зазначеного вище майна порушує права позивача як власника приміщень-апартаментів та співвласника приміщень загального користування за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Допоміжні приміщення, відповідно до частини другої статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Аналогічні приписи містить частина друга статті 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься вони до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17.

З матеріалів справи вбачається, що приміщеннями адміністративного та загального користування, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 є підвал, хол, коридори, кладові, сходові клітки, техприміщення, кабінети, санвузли загального користування, ліфтові шахти, смітник, венткамери, трансформаторні загальною площею 1693,3 кв.м.

Тобто, власники приміщень-апартаментів, що розташовані в будинку АДРЕСА_1 , без використання спільного майна будинку (допоміжних приміщень та приміщень загального користування, зокрема, коридорів, сходових кліток та іншого) будуть позбавлені права правомірного використання належного їм майна.

Враховуючи норми укладеного договору іпотеки від 12 травня 2011 року, у разі передачі предмета іпотеки Іпотекодержателю для забезпечення виконання зобов`язання за договором, можливість позивача ОСОБА_1 , як власника належного йому на праві власності приміщень-апартаментів по АДРЕСА_1 , обмежиться і призведе до неможливості використання його за цільовим призначенням та забезпечення функціонування будинку в цілому.

Відповідно до статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на повагу до свого житла.

Згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року в справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.

Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Аналіз змісту частини третьої статті 215 ЦК України свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно з роз`ясненнями п.19 Постанови пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (ст. 229 ЦК України) мають існувати саме на момент вчинення правочину.

Відповідно до ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Основними засадами (принципами) цивільного судочинства, зокрема, є змагальність сторін, що включає обов`язок кожної сторони довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина третя статті 12, частина перша статті 81 ЦПК України).

На позивача покладений обов`язок довести в суді за допомогою належних та допустимих доказів, з урахуванням положень ст.ст. 76-83 ЦПК України, зазначені ним обставини, на які він посилається як на підставу свої вимог.

У ст. 77 ЦПК України зазначено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їх вимог або заперечень.

За змістом ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

З огляду на викладене, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог та визнання недійсними договір іпотеки від 12 травня 2011 року, що посвідчений приватним нотаріусом Трускавецького міського нотаріального округу Кенц-Березюк I.M. зареєстрований в реєстрі за № 466, 467 та договір про відступлення прав за іпотечним Договором укладений 13 листопада 2013 року, посвідчений приватним нотаріусом Трускавецького міського нотаріального округу Львівської області Кенц-Березюк І.М. зареєстрований в реєстрі за № 718, 719.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 263-265, 268 ЦПК України, суд,-

у х в а л и в:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль», Предвер Холдінгс ЛТД про визнання недійсним договору іпотеки - задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки від 12 травня 2011 року, що посвідчений приватним нотаріусом Трускавецького міського нотаріального округу Кенц-Березюк I.M. та зареєстрований в реєстрі за № 466, 467.

Визнати недійсним договір про відступлення прав за іпотечним Договором укладений 13 листопада 2013 року, посвідчений приватним нотаріусом Трускавецького міського нотаріального округу Львівської області Кенц-Березюк І.М. зареєстрований в реєстрі за № 718, 719.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасники справи, яким повне рішення не було вручено у день його проголошення, мають право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення їм повного рішення суду.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Позивач: ОСОБА_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_7 , РНОКПП - НОМЕР_4 .

Відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Святий Грааль», юридична адреса: м.Трускавець, вул. Суховоля,60А, ідентифікаційний код юридичної особи 37362859.

Предвер Холдінгс ЛТД, адреса реєстрації: АДРЕСА_8 , адреса листування: ІНФОРМАЦІЯ_1.

Суддя: В. І. Марчук