Провадження № 2/752/1257/24
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

16.10.2024 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі

головуючого судді Данілової Т.М.

з участю секретаря Солодовник Я.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Олег Володимирович, про визнання недійсним договору іпотеки та скасування запису про державну реєстрацію права власності

та зустрічною позовною заявою ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 про усунення перешкод у користуванні житлом, -

в с т а н о в и в:

у травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася у суд з позовом про визнання договору іпотеки недійним та скасування запису про державну реєстрацію права власності.

В обгрунтвання своїх вимог позивач зазначає, що вона та члени її сім"ї ОСОБА_4 (син) та ОСОБА_5 (дочка) є власниками квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право власності від 10.04.2017 року, виданого відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації. В червні 2020 року, збираючи пакет документів, необхідних для подачі заяви про державну реєстрацю прав та їх обтяжень, позивач з інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру права власності дізналася , що право власності на вказану квартиру зареєстровано за ОСОБА_3 та квартира знаходиться під обтяженням у зв"язку з реєстрацією договору іпотеки від 18.09.2018 року, посвідченого приватним нотаріріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В.

Наказом Міністерства юстиції України від 26 серпня 2021 року скасоване рішення № 43010202 від 14.09.2018 року, прийняте державнм реєстратром філії Комнального підприємства "Новоіванівське 3" у м. Києві Коровайко О.С. , про реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_3

25.05.2023 року позивач дізналася, що її та членів її родини зняли з зареєстрованого місця проживання 17.05.2023 року за вказаною адресою, а власником квартири в реєстрі нерухомості з 08.05.2023 року зареєстрована ОСОБА_7 на підставі договору іпотеки від 18.09.2018 року, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_3 , посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В.

Договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , позивачем та членами її родини, які є власниками вказаної квартири, не підписувався, волевиявлення на його укладення вони не надавали, договір не був посвідчений нотаріально, не був зареєстрований в БТІ, його реєстрація в Реєстрі нерухомості була скасована, тому, на думку позивача, вказаний договір є нікчемним, а відтак ОСОБА_3 не набув права власності на вказану квартиру.

За таких підстав, позивач просив визнати недійсним договір іпотеки ві 18.09.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В., скасувати запис про реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , здійснену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. за № 501922007 від 08.05.2023 року.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 14 червня 2023 року відкрито загальне позовне провадження у даній справі. (а.с. 42 т.1)

27 липня 2023 року представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Фадєєва Н.І. надіслала відзив на позовну заяву. (а.с. 82 т.1) Просить відмовити в задоволенні позову, оскільки ОСОБА_2 є законним власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , відомості про що внесено 08 травня 2023 року до Державного реєстру речових прав, та добросовісним набувачем даного нерухомого майна. Договір купівлі-продажу вказаної квартири, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_9 , був посвідчений 27.12.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмухом Б.Л., а його лист від 20.06.2023 року у відповідь на адвокатський запит про те, що він не посвідчував вказаний договір, сам по собі не є безумовною підставою для висновку про нікчемність вказаного правочину. Також зазначає про необхідність застосування строку позовної давності, оскільки оспорюваний договір іпотеки був укладений 18.09.2018 року, позивачу стало про нього відомо 24.06.2020 року, а в суд вона звернулася лише у травні 2023 року .

27 липня 2023 року відповідач ОСОБА_2 подала до суду зустрічну позовну заяву про усунення перешкод у користуванні житлом. (а.с. 106 т.1) Зустрічна позовна заява була прийнята судом до спільного розгляду з основним позовом.

В зустрічній позовній заяві ОСОБА_2 просить усунути їй перешкоди в користуванні квартирою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом виселення ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , посилаючись на те, що подальше проживання відповідачів у належній їй квартирі порушує її право на вільне використання належного їй житла.

28 серпня 2023 року ОСОБА_1 надіслала відповідь на відзив. (а.с. 134 т.1) Просить задовольнити її позовні вимоги, оскільки квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві власності їй та членам її сім"ї на підставі свідоцтва про право власності від 10.04.2017 року, виданого відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 21 вересня 2023 року зобов"язано приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойка О.В. надати суду належним чином завірені копії нотаріальної справи щодо посвідчення та реєстрації договору іпотеки від 18.09.2018 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , та реєстрації за ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) права власності на квартиру АДРЕСА_1 . (а.с. 146 т.1)

12 жовтня 2023 року ОСОБА_1 надіслала відзив на зустрічну позовну заяву. (а.с. 1 т.2) Просить відмовити в задоволенні зустрічного позову, оскільки квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві власності їй та членам її сім"ї на підставі свідоцтва про право власності від 10.04.2017 року, виданого відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 24 жовтня 2023 року зобов`язано посадових осіб Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації надати суду засвідчені належним чином копії договору найму квартири АДРЕСА_1 , укладеного з ОСОБА_10 , та договору найму вказаної квартири, укладеного з ОСОБА_1 , а також розпорядження № 35321 від 30 січня 2009 року Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації щодо приватизації квартири АДРЕСА_3 за ОСОБА_9 (а.с. 30 т.2)

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 29 листопада 2023 року зобов`язано посадових осіб Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради надати суду засвідчену належним чином копію реєстраційної справи щодо квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованої на праві власності за ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) державним реєстратором філії Комунального підприємства "Новованівське 3" у м. Києві Коровайко О.С. (а.с. 75 т.2)

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 29 листопада 2023 року зобов`язано посадових осіб Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічої інвентаризації" надати суду засвідчені належним чином копії правовстановлюючих документів, зокрема свідоцтва про право власності на житло (та розпорядження на підставі якого було видано), на підставі яких за ОСОБА_9 (ідентифікаційний номер НОМЕР_3 ) зареєстровано право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , про що у реєстровій книзі міститься запис за № 97259-а від 05 лютого 2010 року. (а.с. 76 т.2)

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 29 травня 2024 року закрито підготовче провадження та справа призначена до розгляду по суті. (а.с. 131 т.2)

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 14 серпня 2024 року відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Фадеєвої Н.І. про проведення судового засідання в режимі відеоконференції у даній справі. (а.с. 148 т.2)

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримала позовні вимоги, просила відмовити в задоволенні зустрічного позову.

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні не визнала позовні вимоги ОСОБА_1 , просила відмовити в їх задоволенні. Підтримала зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 .

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. в судове засідання не з"явився, надіслав клопотання про судовий розгляд без його участі. (а.с. 79 т.1)

Вислухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи, встановлено наступне.

Квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві власності ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на підставі свідоцтва про право власності від 10.04.2017 року, виданого відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації. (а.с. 13 т.1)

Судом встановлено, що позивач в даній квартирі постійно проживає з 04.06.1967 року по теперішній час. (а.с. 14 т.1)

18 вересня 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотарівального округу Бойко О.В., за умовами якого ОСОБА_3 отримав у борг грошові кошти в сумі 1 406 337,70 грн., що є еквівалентом 50 000 доларів США згідно офіційного курсу НБУ станом на дату укладення договору позики. (а.с. 89 т.1)

З метою забезпечення виконання позичальником своїх грошових зобов"язань 18 вересня 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотарівального округу Бойко О.В., згідно умов якого предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_4 , загальною площею 60,3 кв.метрів, житловою площею 42,1 кв.метр. (а.с. 22 т.1)

Згідно п. 1.3.1 даного договору квартира, що є предметом іпотеки, відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державного реєстру іпотек на праві приватної власності належить іпотекодавцеві ( ОСОБА_3 ) на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 27 грудня 2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмухом Б.Л. та зареєстрованим в реєстрі на підставі рішення про державну реєстрацію, індексний номер 43010202 від 14.09.2018 року державного реєстратора філії Комунального підприємства "Новоіванівське 3" у місті Києві Коровайко О.М.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 27.12.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмухом Б.Л., придбав квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , у ОСОБА_9 (а.с. 170 т.1)

В зв"язку з невиконанням ОСОБА_3 обов"язків за договором позики від 18.09.2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. 08.05.2023 року на підставі договору іпотеки від 18.09.2018 року та поданих документів ухвалено рішення № 67507793 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про реєстрацію права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 .

Наказом №3008/5 від 26 серпня 2021 року Міністерства юстиції України скасоване рішення № 43010202 від 14.09.2018 року, прийняте державним реєстратром філії Комунального підприємства "Новоіванівське 3" у м. Києві Коровайко О.С., про реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_3 .

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач ОСОБА_1 зазначає, що вона та члени її сім"ї - ОСОБА_4 та ОСОБА_5 є власниками квартири, розвашоаної за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право власності від 10.04.2017 року, виданого відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації, а договір купівлі-продажу квартири, укладений між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 , є нікчемним, оскільки ОСОБА_9 належить на праві власнсоті квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_5 , тобто інша квартира.

Суд погоджується з доводами позивача з огляду на наступне.

За матеріалами даної справи ОСОБА_3 набув право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 27.12.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмухом Б.Л., укладеного з ОСОБА_9 (а.с. 20 т.1)

Згідно п. 2 даного договору купівлі-продажу право власності на вказану квартиру належить продавцю ( ОСОБА_9 ) на підставі свідоцтва про право власності на житло від 30.01.2009 року, виданого відділом приватизації Голосіївського району м. Києва згідно розпорядження №35321.

Проте, судом встановлено, що на підставі розпорядження №35321 ОСОБА_9 була передана квартира АДРЕСА_3 . (а.с. 39 т.2)

Підставою для видачі 10.04.2017 року відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації свідоцтва про право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , є розпорядження №38944 від 10.04.2017 року. (а.с. 71 т.1)

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що згідно листа №61/01-16 від 20.06.2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмухом Б.Л. не вчинялася нотаріальна дія, що стосується укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . (а.с. 74 т.1)

В судовому засіданні встановлено, що наказом № 3008/5 від 26 серпня 2021 року Міністерства юстиції України скасоване рішення № 43010202 від 14.09.2018 року, прийняте державним реєстратором філії Комунального підприємства "Новоіванівське 3" у м. Києві Коровайко О.С., про реєстрацію права власності на квартир, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 .

Під час даної перевірки було підтверджено, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 27.12.2011 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмухом Б.Л. не посвідчувався.

Крім того, в судовому засіданні встановлено, що позивач ОСОБА_1 проживає в спірній квартирі з 1967 року по теперішній час, зареєстрована з 10.04.1984 року, що і стало підставою для укладення договору найму спірної квартири після смерті батька останньої - ОСОБА_10 (а.с. 17 -25 т.2) та приватизації квартири позивачем та членами її родини на підставі розпорядження №38944 від 10.04.2017 року.

Таким чином, судом встановлено, що ОСОБА_9 була власником квартири АДРЕСА_3 , а ОСОБА_1 та члени її сім"ї ОСОБА_4 та ОСОБА_5 - квартири № 32 за вказаною адресою.

18 вересня 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотарівального округу Бойко О.В., за умовами якого ОСОБА_3 отримав у борг грошові кошти в сумі 1 406 337,70 грн., що є еквівалентом 50 000 доларів США згідно офіційного курсу НБУ станом на дату укладення договору позики. (а.с. 89 т.1)

З метою забезпечення виконання позичальником своїх грошових зобов"язань 18 вересня 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотарівального округу Бойко О.В., згідно умов якого предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_4 , загальною площею 60,3 кв.метрів, житловою площею 42,1 кв.метр. (а.с. 22 т.1)

Відповідно до частини третьої ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Частина 1 статті 657 ЦК України передбачає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Стаття 182 ЦК України передбачає, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід, припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність установлено законом (нікчемний правочин). У цьому разі, визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. Нікчемним правочин є недійсним на підставі закону, а тому також не створює інших наслідків, крім тих, що пов"язані з його недійсністю.

Оскільки договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 , не був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмухом Б.Л., суд вважає, що не було додержано вимоги закону про нотаріальне посвідчення оспорюваного договору, що вказує на його нікчемність.

Відповідно до ст.ст. 317, 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є нерушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

З огляду на нікчемність договору купівлі-продажу від 27.12.2011 року квартири, укладеного між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 , договір іпотеки від 18.09.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , є недійсним, оскільки його укладення між відповідачами відбулося з порушеннмя вимог закону, зокрема відсутнє волевиявлення власника.

Суд відхиляє доводи відповідача щодо невірно обраного ОСОБА_1 способу захисту порушеного права власності в частині вимог про скасування запису про державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_2 .

Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (абзац перший частини першої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Заявлена позовна вимога про скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 стосується запису про це право від 08.05.2023 року.

Саме скасування такого запису є належним способом захисту прав та інтересів позивачки з огляду на те, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно державної реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_2 прийнято 08 травня 2023 року.

Відповідно до п.9, п. 47 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 №1141 в редакції Постанови КМ №399 від 13.05.2020, під час формування заяви про скасування додатково до відомостей, передбачених пунктом 6 цього Порядку, вносяться відомості про: 1) тип скасування: внесення запису про скасування державної реєстрації прав.

Для внесення записів про скасування державної реєстрації прав, відомостей про скасування рішення державного реєстратора, скасування записів Державного реєстру прав зазначається індексний номер рішення.

Таким чином, суд вважає, що позивачка обрала ефективний спосіб захисту порушеного права власності щодо спірної квартири.

Доводи відповідача про те, що позивач ОСОБА_1 пропустила строк позовної давності не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки в судовому засіданні встановлено, що позивач в червні 2020 року дізналася про те, що належна їй квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрована на праві власності за ОСОБА_3 та знаходиться під обтяженням у зв"язку з реєстрацією оспорюваного договору іпотеки від 18.09.2018 року.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням №52948419 від 03 липня 2020 року державного деєстратора прав на нерухоме майно Баліна П.П. відмовлено у державній реєстрації права власності на спірну квартиру за позивачем та членами її сім"ї на підставі свідоцтва про право власності від 10.04.2017 року, виданого відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації. (а.с. 17 т.1)

З огляду на викладене, ОСОБА_1 звернулася у суд з даним позовом 30 травня 2023 року, тобто з дотриманням строку, передбаченого ст. 257 ЦК України, згідно якої загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні житлом, на думку суду не підлягають задоволенню, оскільки в судовому засіданні не встановлено правових підстав для виселення відповідачів з квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить їм на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 10.04.2017 року, виданого відділом приватизації житлового фонду управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації.

На підставі ст. 141 ЦПК України стягнути з відповідачів на користь позивача судовий збір у розмірі 1 073,60 грн. в рівних частинах.

Керуючись ст.ст. статтями 3, 4, 10, 13, 76-82, 89, 141, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Олег Володимирович, про визнання недійсним договору іпотеки та скасування запису про державну реєстрацію права власності - задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки від 18.09.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Олегом Володимировичем.

Скасувати запис про реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , здійснену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Олегом Володимировичем за №501922007 від 08.05.2023 року.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 про усунення перешкод у користуванні житлом - відмовити.

ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_8 ) на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 073,60 грн. в рівних частинах.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне судове рішення складено 25 жовтня 2024 року.

Суддя: