ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/8893/24 Справа № 204/5370/20 Суддя у 1-й інстанції - Самсонова В. В. Суддя у 2-й інстанції - Халаджи О. В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 жовтня 2024 року м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Халаджи О. В.

суддів: Космачевської Т.В., Новікової Г.В.,

секретар Піменова М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 на рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 травня 2024 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , Виконавчого комітету Дніпровської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Відділ формування та ведення реєстру територіальної громади Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіна Ліана Леонідівна, Центральна адміністрація Дніпровської міської ради про визнання прилюдних торгів недійсними, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання права власності, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про виселення та про зобов`язання вчинити певні дії, (суддя першої інстанції Самсонова В.В.),

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2020 року ОСОБА_3 звернулась до Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська з позовом до ОСОБА_1 , Виконавчого комітету Дніпровської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Відділ формування та ведення реєстру територіальної громади Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіна Ліана Леонідівна, Центральна адміністрація Дніпровської міської ради про визнання прилюдних торгів недійсними, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання права власності, в якому з урахуванням йото уточнення просила:

Визнати незаконним та скасувати рішення Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради №1017 від 23 квітня 2009 року в частині оформлення за Товариством з обмеженою відповідальністю «Приват Комплект» () права власності на об`єкт нерухомого майна - у житловому будинку для малосімейних літ. А-6, а-1, а 1 -1 - а 5 -1 квартира АДРЕСА_1 ;

Визнати незаконним та скасувати видане Виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради свідоцтво про право власності серії САС №519749 від 29 квітня 2009 року на об`єкт нерухомого майна - у житловому будинку для малосімейних літ. А-6, а-1, а 1 -1 а 5 -1 квартира АДРЕСА_2 ;

Визнати недійсними та скасувати прилюдні торги, за результатами яких ОСОБА_1 став власником квартири АДРЕСА_3 ;

Визнати недійсним та скасувати свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер: 2160, виданий 07.06.2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Вдовіною Ліаною Леонідівною, з одночасним припиненням права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно: квартири АДРЕСА_3 та скасуванням рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 30040825 від 14.06.2016 року, видане приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Вдовіною Ліаною Леонідівною, з внесенням відповідних змін до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно;

Витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 квартиру за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, загальна площа: 38,3 кв.м, житлова площа: 19,8 кв.м, яка складається з 1-коридор, 2-санвузол, 3-кухня, 4-житлова, I- балкон;

Визнати за ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт громадянина України серія: НОМЕР_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 право власності на квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, загальна площа: 38,3 кв.м, житлова площа: 19,8 кв.м, яка складається з 1-коридор, 2-санвузол, 3-кухня, 4-житлова, I- балкон з внесенням відповідної реєстрації про право власності до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Відповідачем ОСОБА_1 подана зустрічна позовна заява до ОСОБА_3 про виселення та про зобов`язання вчинити певні дії, в якій він просив виселити ОСОБА_3 із квартири, ща знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .

Рішенням Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 травня 2024 року позовні вимоги ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , Виконавчого комітету Дніпровської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Відділ формування та ведення реєстру територіальної громади Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіна Ліана Леонідівна, Центральна адміністрація Дніпровської міської ради про визнання прилюдних торгів недійсними, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання права власності задоволено у повному обсязі.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 , Виконавчого комітету Дніпровської міської ради судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 8568,66 грн.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про виселення та про зобов`язання вчинити певні дії відмовлено.

Із вказаним рішенням суду не погодився ОСОБА_1 , та через свого представника ОСОБА_2 , подав апеляційну скаргу, в якій наголошує на тому, що судом першої інстанції було порушено норми матеріального та процесуального права, не було надано належну оцінку обставинам справи та наявним в ній доказами.

Скарга мотивована тим, що якщо позивачка вважала, що ТОВ «ПРИВАТ КОМПЛЕКТ» уникає укладення основного договору купівлі продажу, то мала б звернутися до суду не пізніше 02.02.2012 року стосовно його укладення.

07.06.2016 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за ОСОБА_1 , позивачка мала звернутися до суду 07.06.2019 року.

Судом першої інстанції строк позовної давності не застосовано, і, більше того, не надано вказаному жодної правової оцінки в оскаржуваному рішенні.

Наголошує на тому, що договір №49/19.05 резервування квартири від 19 травня 2008 року про передачу ОСОБА_3 житла за актом приймання - передачі викладений іноземною мовою

Зазначає, що попередній договір купівлі-продажу квартири від 19.05.2008 року містить умови про термін укладення основного договору. ОСОБА_3 не надала доказу, що свідчив би про її намагання укладення основного договору. Протягом майже 12 років позивачка не вчиняла жодних дій щодо реалізації свого права на укладення основного договору.

Також вказує, що ОСОБА_1 як добросовісний набувач, не знав і не міг знати про спірність квартири, у якого витребувано майно, не має змоги звернутися за захистом прав, оскільки Товариство «Приват Комплект» ліквідовано.

ОСОБА_2 просив рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 травня 2024 року скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні первісного позову ОСОБА_3 відмовити, а зустрічний позов ОСОБА_4 задовольнити у повному обсязі.

Від учасників справи відзив на апеляційну скаргу не надходив.

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 , - ОСОБА_2 та представник ВК ДМР Семчук доводи апеляційної скарги підтримали та просили її задовольнити.

Інші учасники справи до судового засідання не з`явились, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Згідно із ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступного.

Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_4 з 28 серпня 2009 року (а.с. 13).

19 травня 2008 року між ТОВ «Приват Комплект» (виконавець) та ОСОБА_3 (замовник) укладено договір №49/19.05 резервування квартири, відповідно до умов якого виконавець зобов`язується зарезервувати для замовника квартиру будівельний № НОМЕР_3 , загальною проектною площею 38,24 кв.м, яка розташована на 4 поверсі, а Замовник зобов`язується внести кошти за квартиру в житловому будинку за адресою АДРЕСА_5 , на протязі 1-го календарного дня з моменту укладання цього договору. Запланований рядок введення будинку в експлуатацію-перший квартал 2009 року (том 1, а.с. 14-17).

Пунктом 2.1. Договору визначено, що договірна вартість "об`єкту резервування", з урахуванням ступеня готовності, становить 308 050,00 грн., еквівалент 61 000,0 доларів США на день оплати.

З моменту укладання цього договору та попереднього договору купівлі-продажу квартири закріпити (зарезервувати) за замовником квартиру в будинку. Протягом 90 днів після введення будинку в експлуатацію передати "Об`єкт резервування" Замовник за актом приймання-передачі у стані, вказаному у розділі 4 цього договору.

У разі дострокового розірвання замовником цього договору повернути останньому суму внесених за договором коштів після реалізації об`єкта резервування, але не пізніше ніж через 90 календарних днів з дня отримання відповідної заяви замовника, зі стягненням з них штрафу у вигляді 10% від внесеної замовником суми грошових коштів коштів на день розстрочення договору. У разі дострокового розірвання цього договору з ініціатив виконавця повернути замовнику суму отриманих коштів протягом 90 днів з моменту прийняття рішення про розірвання договору.

19 травня 2008 року між ЗАТ КБ «ПРИВАТБАНК» та ОСОБА_3 укладено кредитний договір №DNHDGB000000039, відповідно до умов якого банк зобов`язується надати кредитні кошти шляхом видачі готівки (том 1 а.с. 20-24).

19 травня 2008 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено договір застави майнових прав №DNHDGB19 від травня 2008 року, який забезпечує виконання зобов`язань заставника за кредитним договором №DNHDGB000000039 щодо повернення кредиту, наданого у вигляді не поновлюваної лінії у сумі 55 632,00 доларів США на такі цілі: на придбання житлової нерухомості в сумі - 48 800,00 доларів США, у розмірі 1 464,00 доларів США на оплату винагороди за надання фінансового інструменту на момент надання кредиту. У забезпеченні виконання зобов`язання за кредитним договором заставник надає у заставу право вимоги передачі йому майнових прав на квартиру проектний АДРЕСА_6 , а також інших прав за договором №49/19.05 від 19.05.2008 рік, укладеним між заставодержателем та ТОВ "Приват Комплект" (том 1 а.с. 29-31).

19 травня 2008 року між ТОВ «Приват Комплект» (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець) укладено попередній договір купівлі-продажу квартири відповідно до умов якого продавець зобов`язується на умовах встановлених цим договором укласти основний договір купівлі-продажу квартиру АДРЕСА_3 (том 1 а.с. 33-34).

17 травня 2016 року Товарною біржою «УМБТ» проведено аукціон, лот аукціону: квартира, розташована в АДРЕСА_4 , загальною площею: 38,3 кв.м., житловою площею 19,8 кв.м. Переможець: Учасник №3 - ОСОБА_1 , що підтверджується протоколом аукціону №002/23-16 (том 3, а.с. 193 на звороті).

Згідно акту №2 про проведення права власності на нерухоме майно від 03 червня 2016 року, склали акт про передання права ТОВ «ПРИВАТ КОМПЛЕКТ» покупцю ОСОБА_1 на підставі проведеного організатором аукціону ТБ «УМТБ» 17 травня 2016 року аукціону №23/16 з продажу нерухомого майна підприємств ТОВ «ПРИВАТ КОМПЛЕКТ», згідно з протоколом №002/23-16, Покупець передає, а покупець приймає наступне нерухоме майно, квартиру, розташована в АДРЕСА_4 , загальною площею: 38,3 кв.м., житловою площею 19,8 кв.м. (том 3, а.с. 194).

Приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Вдовіною Л.Л. видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, та посвідчено, що ОСОБА_1 , належить на праві власності квартира АДРЕСА_7 , яке придбане ОСОБА_1 за 312 987,38 грн., що раніше належала ТОВ «ПРИВАТ КОМПЛЕКТ» (том 3, а.с. 193).

Згідно Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно №212854565 від 17.06.2020 року вбачається, що квартира, за адресою: АДРЕСА_4 зареєстрована за ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів. Також, в реєстрі наявний запис від 28.07.2009 року про право власності на вказану квартиру за ТОВ «Приват Комплект» на підставі свідоцтва про права власності САС №519749 від 29.04.2009 року, видане Виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради (том 1 а.с. 35-36).

Задовольняючі первісний позов ОСОБА_3 , суд першої інстанції виходив з того, що у позивачки виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, оскільки повністю оплатила вартість квартира, всилилася в неї та відкрито та безперервно в ній проживала. А тому вона має право на визнання за нею права власності та витребування її у незаконного володільця. Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 суд зазначив що його право власності на спірну квартиру скасовано.

Колегія суддів погоджується з даним висновком суду першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 4ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Відповідно до абз. 9 листа Міністерства юстиції України №19-50-2309 від 22.06.2007 року, квартира є об`єктом інвестування в об`єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об`єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об`єкт, а майнові права на нього.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Крім того, вказане питання було предметом дослідження Верховного Суду України та Верховного Суду.

Так, у постанові від 30 січня 2013 року в справі № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.(тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зміст статті 392 ЦК України свідчить про те, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права. Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

У випадку коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Саме такий висновок щодо ефективності способу захисту права інвестора на проінвестоване майно викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), в якому відступлено від правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15 та від 24 червня 2015 року у справі № 6-318-15.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) дійшла висновку, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником (пункт 108).

Верховний Суд вже звертав увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55), від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31)).

Як встановлено матеріалами справи, 19 травня 2008 року між ТОВ «Приват Комплект» (виконавець) та ОСОБА_3 (замовник) укладено договір №49/19.05 резервування квартири, відповідно до умов якого виконавець зобов`язується зарезервувати для замовника квартиру будівельний № НОМЕР_3 , загальною проектною площею 38,24 кв.м, яка розташована на 4 поверсі, а Замовник зобов`язується внести кошти за квартиру в житловому будинку за адресою АДРЕСА_5 , на протязі 1-го календарного дня з моменту укладання цього договору. Запланований рядок введення будинку в експлуатацію-перший квартал 2009 року (том 1, а.с. 14-17).

Пунктом 2.1. Договору визначено, що договірна вартість "об`єкту резервування", з урахуванням ступеня готовності, становить 308 050,00 грн., еквівалент 61 000,0 доларів США на день оплати.

З моменту укладання цього договору та попереднього договору купівлі-продажу квартири закріпити (зарезервувати) за замовником квартиру в будинку. Протягом 90 днів після введення будинку в експлуатацію передати "Об`єкт резервування" Замовник за актом приймання-передачі у стані, вказаному у розділі 4 цього договору.

У разі дострокового розірвання замовником цього договору повернути останньому суму внесених за договором коштів після реалізації об`єкта резервування, але не пізніше ніж через 90 календарних днів з дня отримання відповідної заяви замовника, зі стягненням з них штрафу у вигляді 10% від внесеної замовником суми грошових коштів коштів на день розстрочення договору. У разі дострокового розірвання цього договору з ініціатив виконавця повернути замовнику суму отриманих коштів протягом 90 днів з моменту прийняття рішення про розірвання договору.

19 травня 2008 року між ЗАТ КБ «ПРИВАТБАНК» та ОСОБА_3 укладено кредитний договір №DNHDGB000000039, відповідно до умов якого банк зобов`язується надати кредитні кошти шляхом видачі готівки (том 1 а.с. 20-24).

19 травня 2008 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено договір застави майнових прав №DNHDGB19 від травня 2008 року, який забезпечує виконання зобов`язань заставника за кредитним договором №DNHDGB000000039 щодо повернення кредиту, наданого у вигляді не поновлюваної лінії у сумі 55 632,00 доларів США на такі цілі: на придбання житлової нерухомості в сумі - 48 800,00 доларів США, у розмірі 1 464,00 доларів США на оплату винагороди за надання фінансового інструменту на момент надання кредиту. У забезпеченні виконання зобов`язання за кредитним договором заставник надає у заставу право вимоги передачі йому майнових прав на квартиру проектний АДРЕСА_6 , а також інших прав за договором №49/19.05 від 19.05.2008 рік, укладеним між заставодержателем та ТОВ "Приват Комплект" (том 1 а.с. 29-31).

19 травня 2008 року між ТОВ «Приват Комплект» (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець) укладено попередній договір купівлі-продажу квартири відповідно до умов якого продавець зобов`язується на умовах встановлених цим договором укласти основний договір купівлі-продажу квартиру АДРЕСА_3 (том 1 а.с. 33-34).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог дійшов до обґрунтованого висновку, оскільки як встановлено матеріалами справи, позивачка ОСОБА_3 , перерахувавши 19.05.2008 року кошти у розмірі 308050,00 грн на поточний рахунок ТОВ «Приват Комплект», як оплату договору резервування квартири № 49/19.05 від 19.05.2008 року, чим виконала попередній договір та після оплати набула права власності на спірну квартир, та уклала попередній договір купівлі-продажу спірної квартири, однак після фактичного будівництва Товариство свої зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу не виконало, основний договір купівлі продажу не уклало та акт-приймання передачі з позивачкою підписано не було, а тому апеляційний суд наголошує на тому, що право власності ОСОБА_3 набула після сплати суму за договором резервування, однак через недбалість Товариства здійснити реєстрацію права власності позивачка не мала можливості, а отже позовні вимоги є обґрунтованими, а право власності позивачки підлягає захисту шляхом визнання за нею права власності та витребування спірної квартири від ОСОБА_1 .

Зустрічний позов ОСОБА_1 , задоволенню не підлягає, оскільки рішення суду першої інстанції щодо визнання права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 ,, залишено без змін.

Доводи ОСОБА_1 , що він є добросовісним набувачем не спростовують висновки суду та обставин справи, оскільки під час оформлення на себе е права власності, останнім не було перевірено інформацію щодо зареєстрованим за адресою спірної квартири інших осіб, також з матеріалів справи вбачається, що з моменту реєстраціє права власності на квартир у з 2016 року відповідач з позовом до ОСОБА_3 про виселення не звертався.

Доводи скарги, що договір № 49/19.05 викладено іноземною мовою, колегія суддів вважає, такими, що зводяться до не згоди із висновками суду, оскільки, рішенням Дніпропетровської обласної ради «Про підтримку мовної політики в Україні» від 17.08.2012 року N 333-14/VІ вирішено інформувати громаду області про застосування передбачених Законом України «Про засади державної мовної політики» заходів щодо розвитку, використання і захисту російської мови як регіональної, або інших мов, визнаних в установленому цим законом порядку регіональними на відповідних територіях. Таким чином тривалий час російська мова мала статус регіональної в Дніпропетровській області, а тому могла бути використана Товариство у вказаному договорі.

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України).

Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа довідалася або повинна була довідатись про це порушення) чинники.

Аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами «довідалася» та «могла довідатися» у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.

Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила, а не від дня, коли власник майна, яке перебуває у володінні іншої особи, дізнався чи міг дізнатися про кожного нового набувача цього майна.

Закон також не пов`язує перебіг позовної давності за віндикаційним позовом ані з укладенням певних правочинів щодо майна позивача, ані з фактичним переданням майна порушником, який незаконно заволодів майном позивача, у володіння інших осіб.

Вказана позиція викладена в постанові ВП ВС № 914/3224/16 від 26.11.2019 року.

Доводи скарги представника відповідача, що позивачкою було пропущено строк позовної давності є безпідставними, оскільки про порушення своїх прав ОСОБА_3 , дізналась у 2020 році та того ж року звернулась із даним позовом, тобто в межах строку встановленого закону, від дати коли їй стало відомо про порушення її майнових прав.

Європейський суд з прав людини зауважує, що принцип «процесуальної рівності сторін» передбачає, що у випадку спору, який стосується приватних інтересів, кожна зі сторін повинна мати розумну можливість представити свою справу, включаючи докази, в умовах, які не ставлять цю сторону в істотно більш несприятливе становище стосовно протилежної сторони (DOMBO BEHEER B.V. v. THE NETHERLANDS, № 14448/88, § 33, ЄСПЛ, від 27 жовтня 1993 року).

Таким чином, доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 . висновків районного суду не спростовують, на законність судового рішення не впливають..

Рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обгрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).

Інші доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував та є однаковими з доводами які були викладені у позовній заяві.

Колегія суддів перевірила доводи апеляційної скарги на предмет законності судового рішення виключно в межах заявлених в суді першої інстанції вимог та які безпосередньо стосуються правильності застосування судом норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв`язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин у справі, оскільки доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції і не дають підстав вважати, що судом порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін

Керуючись статями 374, 375, 381 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 травня 2024 рокузалишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді:

Повний текст судового рішення складено 24 жовтня 2024 року.

Головуючий суддя О. В. Халаджи