Справа № 148/2065/24
Провадження №2/148/768/24
10 грудня 2024 року Тульчинський районний суд Вінницької області
в складі: судді Штифурко Л.А.
секретаря Лиженко Є.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань м. Тульчина цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ремонтник" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі,-
В вересні 2024 позивачка звернулася в суд з позовом до ТОВ "Ремонтник" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі.
Відповідно до п.9 та п.11 Договору оренди землі відповідач зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою, до 31 грудня щорічно, сплачувати орендну плату в розмірі 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, що складає 6041 грн. 45 коп. У разі невнесення орендної плати в строки, визначені договором, стягується пеня у розмірі 0,1 % несплаченої суми за кожен день прострочення, що становить 6,04 грн. (6041,45 грн. х 0,1/100=6,04 грн.).
Однак всупереч ЗУ "Про оренду землі" та Договору оренди землі відповідач неодноразово порушив свої зобов`язання щодо своєчасності розрахунку за користування земельною ділянкою в 2022-2023 роках та відповідно нехтує терміном зазначеним в п. 11 Договору оренди землі, який є його істотною умовою. Станом на 01.08.2024 відповідачем, в рахунок погашення заборгованості за користування в 2022-2023 роках належною їй земельною ділянкою, не сплачено орендної плати. До того ж ніяких послуг в рахунок орендної плати за вказані роки вона від відповідача не отримувала. На неодноразові її звернення про здійснення повного розрахунку та розірвання Договору оренди відповідачем їй було відмовлено. Документів про заборгованість орендної плати відповідач не видає.
Оскільки договором передбачено стягнення пені у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожний день прострочення, то також необхідно стягнути і пеню. Розмір пені за один день становить 6,04 грн. Орендна плата за 2022 рік на момент подачі позовної заяви не сплачена протягом 578 днів. За несплату орендної плати за 2022 рік розмір пені на момент подачі позовної заяви до суду становить 3491,12 грн. та за 2023 рік не сплачено орендну плату протягом 213 днів і становить 1286,52 грн. А всього пеня складає 4777,64 грн.
Пунктом 11 договору оренди землі встановлено обов`язок Відповідача своєчасно сплачувати оренду плату, тобто до 31 грудня кожного поточного року. В зв`язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022-2023 роках, є невиконанням обов`язків ТОВ «Ремонтник», передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» є підставою для розірвання договору оренди землі від 02.08.2018.
В судове засідання позивачка та її представник не з`явилися, хоча про дату, час та місце судового засідання були повідомлені належним чином. Від представника позивачки до суду надійшла заява з проханням розглянути справу у його відсутність та відсутність позивачки, позовні вимоги підтримує.
Представник відповідача в судове засідання не з`явився, хоча про дату, час та місце судового засідання повідомлявся належним чином, про причину своєї неявки суд не повідомив, у встановлений судом строк відзив не подав.
За таких обставин, у відповідності до вимог ст. 280 ЦПК України суд розглянув справу у відсутність відповідача на підставі наявних у справі доказів, ухваливши заочне рішення, оскільки позивач не заперечив проти такого порядку вирішення спору.
У відповідності до ст. 211, ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, у зв`язку з неявкою в судове засідання учасників справи.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд доходить наступних висновків.
Також суд установив, що 02.08.2018 між сторонами укладено договір оренди землі (надалі договір), який було зареєстровано державним реєстратором 04.09.2018, номер запису про інше речове право 27816968, про що свідчить копія даного договору оренди (а.с. 10-11) та копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 07.09.2018 №136959096 (а.с. 15).
За умовами договору, зокрема п.п. 2, 8, 9, 10, 11, 14, 28, 36, передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7594 га, у тому числі 2,7594 га ріллі. Договір укладено на 7 років і діє з моменту його державної реєстрації. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій або натуральній формі у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 6041,45 грн. за рік. Обчислення розміру орендної плати на землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року оренди. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % несплаченої суми за кожен день прострочення. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.
З копії акту про передачу та прийом земельної ділянки від 02.08.2018 вбачається, що орендодавець ОСОБА_1 передає, а орендар ТОВ "Ремонтник" в особі директора ОСОБА_2 приймає в оренду земельну ділянку в розмірі 2,7594 га, з таким складом сільськогосподарських угідь: рілля 2,7594 га в задовільному стані (а.с. 12).
З метою досудового врегулювання спору, з підстав невиплати орендної плати, позивачка направила відповідачу листа від 11.07.2024, про що свідчить його копія та копія фіксального чеку (а.с.16), у якому просила негайно сплатити орендну плату за користування належною їй земельною ділянкою за 2022-2023 роки згідно договору оренди землі від 02.08.2018 та оплату провести з врахування пені у розмірі 0,1 % несплаченої суми за кожен день прострочення згідно п.14 договору оренди. Також повідомила, що у разі непогашення заборгованості в найкоротші строки та продовження недотримання істотних умов договору, вона буде змушена звернутися до суду з відповідною заявою про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі, тощо.
Оскільки вимоги позивачки відповідачем так і не були виконані, тому вона змушена звернутися до суду з даним позовом.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч. 2 ст.14 Конституції України, право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".
Згідно зі ст. 2 ЗУ "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частинами 1, 9 ст. 93 ЗК України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Пунктом «в» ч.1 ст.96 ЗК України передбачено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
За змістом ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ч. 1 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до ст. 21 ЗУ "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Приписами ст.24 ЗУ "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Положеннями ст.32 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Статтею 34 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі, орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
У пункті д) ч.1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч.2 ст. 651 ЦК України.
Відповідна правова позиція була викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Як зазначено у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Пунктом 1 ч.1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ч.1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
В даному випадку суд вважає, що оплата орендної плати є істотними обставинами, а її не отримання орендодавцем в повному обсязі згідно умов договору є істотним порушенням договірних умов, оскільки позбавляє позивачку можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.
Що стосується вимог позивачки про стягнення з відповідача пені за несплату орендної плати, суд доходить наступного висновку.
Статтею 549 ЦК України передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.
Оскільки судом встановлено, що відповідачем неодноразово порушувалися строки виплати орендної плати за договором оренди землі від 02.08.2018, а саме останній допустив невиплату орендної плати за 2022-2023 роки, а сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, тому наявні правові підстави для розірвання вищевказаного договору оренди землі в судовому порядку.
Згідно ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків встановлених ЦПК України. Докази не можуть ґрунтуватися на припущеннях.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідача підлягають стягненню на користь позивачки понесені останнім судові витрати по оплаті судового збору в розмірі 2422,40 грн., які документально підтверджені (а.с. 1).
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 13, 15, 21, 24, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", ст. 93, 96, 124, 141 Земельного кодексу України, ст.15, 526, 549, 611, 626, 651, 792 ЦК України, ст.ст. 4, 13, 76-81, 141, 223, ч. 2 ст. 247, ст.ст. 263-265, 280-282 ЦПК України, суд,
Позов задовольнити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ремонтник" на користь ОСОБА_1 судовий збір, сплачений при подачі позову в розмірі 2422,40 грн. (дві тисячі чотириста двадцять дві гривні сорок копійок).
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому ЦПК України.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повне рішення складено 13.12.2024.
Суддя Л.А. Штифурко