КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер апеляційного провадження 22-ц/824/4975/2024
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 березня 2024 року м. Київ

Справа № 757/47183/19-ц

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М.

за участю секретаря судового засідання Кравченко Н.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , на рішення Печерського районного суду міста Києва від 10 травня 2023 року, ухвалене у складі судді Литвинової І.В.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенка Ігоря Миколайовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінтайм Капітал» про визнання дій незаконними, рішення протиправним та його скасування,

встановив:

У вересні 2019 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до відповідачів державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенка І.М., ТОВ «ФК Інвест-Кредо», ТОВ «Фінтайм Капітал» про визнання дій незаконними, рішення протиправним та його скасування.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 06.02.2007 року між ВАТ «АКБ «Престиж» (правонаступником якого є ПАТ «Фідобанк») та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 014/0398/74/01115, згідно з умовами якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 700 000 доларів США з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту 05.02.2027 року.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 06.02.2007 року між ВАТ «АКБ «Престиж» (правонаступником якого є ПАТ «Фідобанк») та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В.В. за реєстровим № 450 (далі - іпотечний договір). Предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 .

У подальшому ПАТ «Фідобанк» відступило право вимоги за кредитним договором ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал», яке в свою чергу відступило право вимоги ТОВ «ФК Інвест-Кредо».

Позивач зазначав, що жодного повідомлення про укладення правочинів про відступлення права вимоги щодо належної йому квартири він не отримував.

02.09.2019 позивач отримав інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, згідно з якою власником квартири АДРЕСА_1 є ТОВ «ФК Інвест-Кредо».

Позивач вказував, що у нього немає договору про задоволення вимог іпотекодержателя, такий договір не укладався між позивачем та ТОВ «ФК «Інвест-Кредо».

Положення Закону України «Про іпотеку» у редакції від 12.05.2006 року свідчать, що договори про відступлення прав вимоги та договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно (такою підставою міг бути виключно договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений між позивачем та відповідачем 2).

Відсутні докази, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки, а тому державним реєстратором не були дотримані положення ст. 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Також позивач наголошував на тому, що він не отримував жодної письмової вимоги про усунення порушень.

Із урахуванням наведених обставин, позивач просив суд:

- визнати дії державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Тарасенка І.М. щодо проведення 02.09.2019 року державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» незаконними;

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Тарасенка І. М. індексний номер: 48475240 від 02.09.2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №33035948 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за ТОВ «ФК Інвест-Кредо» () на підставі договору відступлення прав за договором іпотеки № 375, виданого 08.05.2019 року, виданого приватним нотаріусом КМНО Кисельовою Н.В.; договором про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, № 130, виданим 04.03.2019 року, виданим приватним нотаріусом КМНО Антиповою І. В.; договором іпотеки № 014/0398/74/01115, виданим 06.02.2007 року, виданим приватним нотаріусом КМНО Авдієнко В. В.

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 10 травня 2023 року позов залишено без задоволення.

Не погоджуючись з рішенням, ОСОБА_1 , в інтересах якого діє його представник ОСОБА_2 , звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі, посилаючись на порушення та судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Вказує, що на момент набуття 02.09.2019 року ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» права власності на предмет іпотеки за іпотечним договором вартість спірного майна на підставі оцінки іпотеки суб`єктом оціночної діяльності не визначалася, оскільки жодного висновку про оцінку майна в Державному реєстрі речових прав немає. Щодо посилання на те, що в матеріалах справи міститься звіт про оцінку майна від 28.08.2019 року № 18-190828-034, підготовлений ТОВ «Експертні та інженерні рішення», то до нього слід ставитись критично, оскільки вказаного звіту в матеріалах реєстраційної справи немає, а отже останній державному реєстратору не надавався.

Таким чином, предмет іпотеки вибув з володіння позивача за невизначеною вартістю, що суперечить приписам абз. 2 ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Встановлені фактичні обставини справи свідчать про те, що експертна оцінка предмету іпотеки станом на момент переходу права власності на предмет іпотеки ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» не проводилася та з власником майна не погоджувалась.

Вказує, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював повного огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та відповідно призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною. Оцінювач не звертався до боржника з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки. Необхідність звернення оцінювача до боржника з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки знаходить своє підтвердження у постанові Верховного Суду від 10.08.2021 року у справі № 461/4240/17. Тому вважає, що поданий відповідачем звіт про оцінку майна від 28.08.2019 року № 18-190828-034, підготовлений ТОВ «Експертні інженерні рішення», судом не може братись до уваги.

Посилається на те, що в матеріалах реєстраційної справи відсутні: 1. Документ, що посвідчує особу-заявника; 2. Документ, який би підтверджував обсяг повноваження особи-заявника (навіть якщо заявник є керівником юридичної особи необхідно до заяви долучати витяг з Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців, громадських формувань щодо встановлення обсягу повноважень директора); 3. Документ про сплату адміністративних послуг. Отже, державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Тарасенко І.М. у порушення вимог ч. 4 ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» безпідставно прийняв до розгляду заяву та здійснив державну реєстрацію права власності на квартиру.

Наголошує, що позивач не отримував повідомлення-вимогу від 17.07.2019 року № 080719. Підпис, який міститься на корінці про особисте отримання листа-повідомлення, адресованого за адресою: АДРЕСА_3 (поштовий трекінг: 293), зроблений не позивачем, а іншою особою. Позивач не надавав жодній фізичній особі довіреності на отримання будь-якої кореспонденції, яка адресувалась позивачу на вказану адресу.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» - Науменко Д. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду залишити без змін. Вказує, що апеляційна скарга є необґрунтованою, висновки апелянта є хибними та суперечать один одному, що також спростовується матеріалами справи, застосовані норми права не є релевантними, а отже ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» вважає, що рішення Печерського районного суду м. Києва від 10 травня 2023 року є законним та обґрунтованим.

Суд першої інстанції правильно встановлено, що на виконання приписів ст. 37 Закону України «Про іпотеку» з метою визначення суми, яка буде зараховуватися в рахунок погашення заборгованості за рахунок предмета іпотеки, на яке зверталося стягнення, було проведено оцінку квартири, яка є предметом іпотеки. На підтвердження таких обставин ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» надав витяг зі звіту про оцінку майна від 29.08.2019 року № 18-190828-034.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Представник ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» - Дейко Є.А. заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду залишити без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, тому колегією суддів згідно з вимогами ч. 2 ст. 372 ЦПК України справу розглянуто за їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що п. 5.5.1. іпотечного договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя та визнається сторонами і діючим законодавством як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що надає право іпотекодержателю в порядку позасудового врегулювання звернути стягнення на майно на підставі цього договору. Тобто, сторони у відповідному застереженні, передбачили передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Наданими доказами підтверджується, що ОСОБА_1 був повідомлений про існування заборгованості та про наслідки невиконання такого зобов`язання.

Документами, які підлягають перевірці відповідно до підп. 5 п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є саме вимога про усунення порушення забезпеченого іпотекою зобов`язання, докази її направлення/отримання та невиконання.

З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, адже посилання позивача на підстави визнання протиправними, скасування рішення державного реєстратора є безпідставними та такими, що не відповідають дійсності.

З висновками суду першої інстанції колегія суддів погоджується, оскільки вони відповідають обставинам справи, наявним у матеріалах справи доказам, зроблені з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 06.02.2007 року ВАТ «АКБ «Престиж» та ОСОБА_1 уклали кредитний договір № 014/0398/74/01115, за умовами якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 700 000 доларів США, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту 05.02.2027 року.

Відповідно до п. 2.1. кредитного договору кредитні кошти призначені на/для придбання квартири на вторинному ринку (т. 1 а. с. 16-19).

06.02.2007 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ВАТ «АКБ «Престиж» та ОСОБА_1 уклали іпотечний договір №014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Авдієнком В. В., за реєстровим № 450, за умовами якого предметом іпотеки є п`ятикімнатна квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 193,40 кв. м, жилою площею 117,20 кв. м, власником якої був ОСОБА_1 згідно з договором купівлі-продажу квартири від 06.02.2007 року, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Авдієнком В.В. за реєстровим № 447 (т. 1 а. с. 20, 21).

17 лютого 2010 року між ПАТ «Ерсте Банк», який є правонаступником ВАТ «АКБ «Престиж», та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору з фізичною особою від 06.02.2007 року (т. 1 а. с. 54-56).

19.04.2011 року між ПАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 2 до кредитного договору від 06.02.2007 року № 014/0398/74/01115, відповідно до умов якої фактична основна заборгованість позичальника за кредитом, згідно з кредитним договором з урахуванням здійснених на дату укладання цієї додаткової угоди платежів становить 591 977,67 доларів США (т. 1 а. с. 57).

04.03.2019 року між ПАТ «Фідобанк», який є правонаступником ВАТ «АКБ «Престиж», ВАТ «Ерсте Банк», АБ «Факторіал-Банк», ВАТ «СЕБ Банк», та ТОВ «ФК «Фінтайм капітал» укладено договір про відступлення прав вимоги, за умовами якого банк відступив новому кредитору належні банку, а новий кредитор набув права вимоги банку до позичальників та/або поручителів, зокрема за кредитним договором від 06.02.2007 року № 014/0398/74/01115 (т. 1 а. с. 58-60).

04.03.2019 року між ПАТ «Фідобанк», який є правонаступником ВАТ «АКБ «Престиж», ВАТ «Ерсте Банк», АБ «Факторіал-Банк», ВАТ «СЕБ Банк», та ТОВ «ФК «Фінтайм капітал» укладено договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, за умовами якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель набув прав первісного іпотекодержателя, належних останньому згідно з договорів іпотеки, зазначених у Додатку 1 до цього договору, зокрема з договору іпотеки від 06.02.2007 року № 014/0398/74/01115, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Авдієнком В.В. за реєстровим № 450 (т. 1 а. с. 61-63).

08.05.2019 року ТОВ «ФК «Фінтайм капітал» та ТОВ «ФК «Інвест-кредо» укладено договір про відступлення прав вимоги № 08/05/19 та договір про відступлення прав за договором іпотеки який посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кисельовою Н. В. за реєстровим № 335 (т. 1 а. с. 64-70).

Отже, ТОВ «ФК «Інвест-кредо» згідно з умовами договорів набуло право вимагати замість банку належного виконання боржником зобов`язань у межах відступлених прав.

17.07.2019 року ТОВ «ФК «Інвест-кредо» засобами поштового зв`язку АТ «Укрпошта» надіслало на адресу ОСОБА_1 повідомлення-вимогу, яке містило вимогу про усунення порушення за кредитним договором від 06.02.2007 року, а саме погасити заборгованість, яка станом на 14.05.2019 року за офіційним курсом НБУ еквівалентна сумі 16 975 133, 95 грн.

Також, у цьому повідомлені-вимозі містилося застереження про те, що у випадку непогашення боргу протягом 30 днів ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» буде реалізовувати належне йому право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування одного зі способів, передбаченого умовами договору іпотеки та Закону України «Про іпотеку» (т. 1 , а. с. 71).

Вимогу ТОВ «ФК «Інвест-кредо» ОСОБА_1 отримав 25.07.2019 року, що підтверджується зворотнім рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (т. 1 а. с. 73).

28.08.2019 року ТОВ «Експертні та інженерні рішення» на замовлення ТОВ «ФК Інвест-Кредо» виконано звіт про оцінку майна № 18-190828-034 по об`єкту: квартира загальною площею 193,4 кв м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з яким ринкова вартість об`єкта оцінки становить 6 228 894,91 грн. (т. 1, а. с. 78-82).

02.09.2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Тарасенком І.М. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК Інвест-кредо» на квартиру АДРЕСА_1 .

Підставою виникнення права власності зазначено договір відступлення прав за договором іпотеки № 375, виданий 08.05.2019 року приватним нотаріусом КМНО Кисельовою Н. В.; договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки № 130, виданий 04.03.2019 року приватним нотаріусом КМНО Антиповою І. В.; договір іпотеки № 014/0398/74/01115, виданий 06.02.2007 року приватним нотаріусом КМНО Авдієнко В.В. (т. 1, а.с. 25, 26).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своєї вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

У даній справі встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ «ФК Інвест Кредо» відбулася на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.

У п. 5.5.1 договору іпотеки від 06.02.2007 року сторони передбачили, що відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» задовольнити забезпечені іпотекою вимоги іпотекодавця за кредитним договором шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 року у справі № 644/3116/18, наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі, у зв`язку із чим позивач помилково вважав, що між сторонами не укладався договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що виключало можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто вересень 2019 року), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у п. 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

У постанові Верховного Суду від 11.08.2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

Згідно з п. 8.6 договору іпотеки від 06.02.2007 року всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Частиною 1 ст. 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Аналіз пункту 8.6 іпотечного договору від 06.02.2007 року у взаємному зв`язку з положеннями ст. 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом або телеграмою. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.

З матеріалів справи вбачається, що 17 липня 2019 року ТОВ «ФК «Інвест-кредо» засобами поштового зв`язку надіслало ОСОБА_1 повідомлення-вимогу від 17 липня 2019 року № 080719рекомендованими поштовими відправленнями на адресу, яка зазначена в іпотечному та кредитному договорах ( АДРЕСА_3 ), та за місцем знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_1 ).

Зазначені повідомлення-вимоги були отриманні ОСОБА_1 25 липня 2019 року та особою за довіреністю 28 липня 2019 року, що підтверджується відповідними рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення (т. 1, а.с. 73, 76).

Доводи позивача в апеляційній скарзі про те, що він не отримував повідомлення-вимогу від 17.07.2019 року № 080719, підпис, який міститься на корінці про особисте отримання листа-повідомлення, зроблений не позивачем, а іншою особою; позивач не надавав жодній фізичній особі довіреності на отримання будь-якої кореспонденції, є необґрунтованими.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Позивач не спростував належними доказами презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, зокрема, те що підпис в рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення зроблений не ним, а іншою особою.

Враховуючи наведене, висновок суду першої інстанції, щодо належного виконання іпотекодержателем вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, є обґрунтованим.

У ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Матеріали справи містять звіт про оцінку майна від 28.08.2019 року № 18-190828-034, об`єкт оцінки: квартира загальною площею 193,4 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , термін дії звіту - шість місяців від дати оцінки, ринкова вартість об`єкта оцінки - 6 228 894,91 грн., що свідчить про дотримання ТОВ «ФК Інвест-Кредо» вимог ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

При цьому позивач не надав належних доказів на спростування визначеної оцінювачем ринкової вартості предмета іпотеки, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку.

Встановивши, що ТОВ «ФК Інвест-Кредо» провело оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про дотримання іпотекодержателем норм щодо надання оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Доводи апеляційної скарги про те, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював повного огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та відповідно призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною, є необґрунтованими з огляду на таке.

Частиною 1 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»встановлено, що методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

У п. п. 15, 16 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» передбачено, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

У звіті про оцінку майна від 28.08.2019 року № 18-190828-034 зазначено, що оцінювач використав порівняльний підхід.

Тобто, ринкова вартість предмета іпотеки - квартири АДРЕСА_1 , визначена оцінювачем виходячи з інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, тому в останнього були відсутні підстави здійснювати огляд спірного нерухомого майна.

Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що за змістом ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Тобто, зазначеним Законом передбачено, що однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає у їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, у порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Водночас, позивач не скористався законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки - рецензування звіту з оцінки спірного нерухомого майна.

Доводи апеляційної скарги про те, що у матеріалах реєстраційної справи відсутні: документ, що посвідчує особу-заявника; документ, який би підтверджував обсяг повноваження особи-заявника; документ про сплату адміністративних послуг, відхиляються судом як необґрунтовані, оскільки наведені обставини не є правовою підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, а тому не підлягають встановленню в межах розгляду цієї справи.

На підставі викладеного колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги про незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції є безпідставними, спростовуються висновками суду, викладеними в його рішенні.

Згідно зі ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Отже, рішення ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права, тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374 - 375, 381 - 383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , - залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 10 травня 2023 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 23 липня 2024 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Кирилюк Г.М.

Рейнарт І.М.