СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/23481/23

пр. № 2/759/1017/24

24 жовтня 2024 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді: Шум Л.М.

при секретарі: Валинкевич В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві за основним позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди від 01.03.2023 року та за зустрічним позовом Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Чаадаєва-2" до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_5 про визнання недійсним договору оренди від 01.03.2021 року,-

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2023року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом про стягнення заборгованості за договором оренди від 01.03.2023 року з ОСББ" Чаадаєва-2".

В обґрунтування заявлених вимог позивачка посилається на те, що є власницею нежитлового приміщення групи приміщення № 57, загальною площею 19,5 кв.м., що розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2019 p., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою C.B., зареєстрованого в реєстрі за № 43, номер запису про право власності 30093629.

01.03.2021 р. між ОСОБА_1 та Об`єднанням співвласників багатоквартирних будинків «Чаадаєва-2» було укладено договір оренди нежитлового приміщення, за умовами якого Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування (оренду) приміщення, розташування якого наведене в додатку №2 до Договору, що є його невід`ємною частиною, разом з наявним у ньому майном.

Під майном згідно з п. 1.1.9 мається на увазі: меблі та офісна техніка, що знаходяться у приміщенні, а саме: комп`ютер, монітор, принтери 2 шт., столи 2 шт., стільці офісні 5 шт., шафа, сейф.

01.03.2021 р. Приміщення було передане у строкове платне користування відповідачу, що підтверджується Актом № 1 приймання - передачі в орендне користування Приміщення до Договору оренди.

Відповідно до п. 2.3. Договору оренди Приміщення надається в оренду для здійснення Орендарем статутної діяльності - розміщення офісу Орендаря (призначення Приміщення).

Пунктом 4.1. Договору оренди передбачено, що орендна плата за один календарний місяць складає 7 170.00 грн.; плата за користування Майном складає 1 792.50 грн. за один календарний місяць та сплачується окремо від Орендної плати (п.4.2. Договору оренди).

Орендна плата та плата за користування Майном сплачується щомісячно до 05 числа кожного наступного місяця на розрахунковий рахунок Орендодавця. До Орендної плати за Договором не входять платежі за фактично спожиті комунальні послуги. Орендар самостійно несе витрати на сплату комунальних послуг (п. 4.6. та 4.7. Договору оренди).

Крім того, п. 4.3. Договору оренди закріплено, що Орендар є податковим агентом Орендодавця щодо податку на доходи фізичних осіб та військового збору, тому зобов`язаний утримувати та сплачувати податок та збір у встановленому Податковим кодексом України порядку від імені та за рахунок Орендодавця, з доходу, що йому виплачується.

За змістом п. 4.10 Договору оренди останнім днем кожного календарного місяця Сторони підписують Акт наданих послуг. В Акті вказується: період оренди, розмір Орендної плати та плати за користування Майном.

Актами надання послуг № 1 - 22 за період з березня 2021 по грудень 2022, підписаними Сторонами, підтверджується факт користування орендованим приміщенням, Майном та, відповідно, виникнення у відповідача обов`язку сплати іорендної плати за таке користування у встановленому Договором оренди розмірі.

Пунктом 5.2.2 Договору оренди передбачений обов`язок відповідача як Орендарясплачуватии Орендодавцю Орендну плату, плату за користування Майном, комунальні послуги відповідно до умов даного Договору.

Однак, відповідач не сплачував позивачу грошові кошти за користування приміщенням та майном, у зв`язку з чим у відповідача виникла заборгованість перед позивачем за договором оренди нежитлового приміщення від 01.03.2023 р. у розмірі 335 194,70 грн. , яка складається з основної заборгованості з орендної плати -197 175,00 грн., пені - 94 749,84 грн., 3% річних - 8511,00 грн., інфляційних втрат - 34 758,86 грн.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.11.2023 зазначену вище справу передано в провадження судді Святошинського районного суду м. Києва Сеньку М.Ф..

Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва Сенька М.Ф. від 11.12.2023 справу передано на автоматизований розподіл справ, в звя"зку із самовідводом судді від даної справи.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.01.2024 зазначену вище справу передано в провадження судді Святошинського районного суду м. Києва Шум Л.М.

Ухвалою судді від 31.01.2024 року призначено справу до підготовчого засідання.

30.01.2024 року надійшов зустрічний позов ОСББ"Чаадаєва-2" про визнання недійсним договору оренди від 01.03.2021 року, згідно якого зазначено, що колишній голова правління ОСББ ОСОБА_5 перевищив свої повноваження за статутом, оскільки ні загальні збори співвласників будинку, ні правління не погоджували спірний договір оренди та оплату по договору оренди кожного місяця, а колишній голова правління ОСББ ОСОБА_5 самовільно уклав зі своєю дружиною ОСОБА_2 спірний договір оренди.

Крім того, зазначив, що про вказаний договір оренди позивачу за зустрічним позовом стало відомо 22.01.2024 р. після отримання від суду позовної заяви ОСОБА_1 ..

Заяву про вчинення кримінального правопорушення за ст. ст. 356, 364-1 КК України із цього приводу було подано відповідачем до Святошинського ГУНП у м. Києві, про що свідчить витяг з ЄРДР від 18.07.2023 року за №0001430. Відповідно до вказаного витягу попередній голова правління ОСОБА_5 самовільно, всупереч встановленого порядку, вчинив дії щодо майна ОСББ "Чаадаєва-2".

Відповідно до відповіді Святошинського ГУНП у м. Києві від 21.11.2023 року проводяться необхідні слідчі дії.

Ухвалою судді від 10.07.2024 року у задоволенні клопотання ОСОБА_3 , як третьої особи з самостійними вимогами щодо предмету спору, у цивільному провадженні по справі №759/23481/23, відмовлено.

Ухвалою судді від 10.07.2024 року закрито підготовче засідання та призначено до судового розгляду справу.

22.10.2024 року до суду надійшли пояснення третьої особи ОСОБА_5, згідно яких останній просив суд задовольнити основний позов, посилаючись на те, що вимоги первісного позову ґрунтуються на тому, що ОСББ не виконуються обов`язки щодо оплати за Договором оренди нежитлового приміщення від 01.03.2021 року, яке належить позивачу. Через таке невиконання утворилася заборгованість у заявленому позивачем розмірі.

Орендоване нежитлове приміщення використовувалося ОСББ під розміщення офісу. Голова Правління ОСББ ОСОБА_5 мав у ньому робоче місце. У цьому офісі вівся прийом мешканців - членів ОСББ, відбувалися наради Правління ОСББ, знаходилося також робоче місце інших працівників ОСББ - бухгалтера, юриста тощо, зберігалися речі ОСББ.

Для більшої ясності варто зазначити, що приміщення позивача до укладення спірного Договору оренди 3 роки безкоштовно використовувалося ОСББ на підставі Договору позички від 15.02.2019 року. Після його закінчення, зважаючи на тривалий час безкоштовного користування, сторони дійшли згоди укласти договір строкового платного користування майном - спірний Договір оренди.

ОСОБА_5 як Голова Правління не мав передбачених Статутом ОСББ чи законодавством України обмежень на укладення цього Договору, відповідач цю обставину не спростував.

Факт надання послуг та користування офісом підтверджується наявними в матеріалах справи доказами - підписаними сторонами без застережень та зауважень Актами наданих послуг за період з березня 2021 по грудень 2022.

Натомість докази сплати орендної плати ОСББ в матеріалах справи відсутні, що свідчить про обґрунтованість вимог первісного позову.

Під час укладення Договору оренди не було порушено жодних порушень, що свідчить про необґрунтованість доводів ОСББ у зустрічному позові та відсутність підстав для визнання Договору оренди недійсним.

З огляду на те, що ОСОБА_5 перебуває за кордоном, звертається до суду з проханням розглянути справу за його відсутності.

В судовому засіданні представник позивача по основному позову ОСОБА_4 просив суд задовольнити основний позов, в зустрічному відмовити.

В судовому засіданні представники відповідача Дрьоміна Л.В. та Новак В.В. просили суд відмовити в задоволенні основного позову, а зустрічний задовольнити.

Суд, заслухавши сторін та дослідивши матеріали справи, приходить до наступних висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

У відповідності до ч.1 ст.11 ЦПК України,суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Як вбачається з позовних вимог, позивач оскаржує договір оренди від 01.03.2023 року.

Проте, з матеріалів справи, представником позивача надано договір оренди нежитлового приміщення від 01.03.2021р., який укладено між позивачем за первісним позовом ОСОБА_1 та відповідачем за первісним позовом в особі Голови Правління (колишнього) ОСОБА_5, якій діє на підставі Статуту.

Відповідно до п.4.1. вказаного договору орендна плата за один календарний місяць склада 7 170,00 грн., а відповідно до п.4.2. плата за користування Майном складає 1792,50 грн. за оди календарний місяць.

Відповідно до Акту №1 приймання-передачі в орендне користування Приміщення по вказаному договору оренди від 01.03.2021р. Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування (оренду) нежитлове приміщення №1 групи приміщень №57, загальною площеі 19,5 кв.м., що розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_2 та належить Орендодавцю на праві приватної власності на підставі Договору куплі продажу приміщення від 31.01.2019р., зареєстрованого в реєстрі за №43, номер запису про прав власності 30093629.

Крім цього, у п.4.2. вказаного Акту вказано, що приміщення передається у користування наявним у ньому майном : комп`ютер, монітор, принтери 2шт., столи 2 шт., стільці офісні 5 шт шафа ,сейф.

При цьому, відповідно до п.9.1. договору оренди , останній набирає чинності з дня його підписання Сторонами, скріплення підпису печаткою, тобто з 01.03.2021р. та діє до 31.12.2022 р.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднай власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконанв обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначаються Законом Україн «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», далі Закон.

Згідно до приписів ч. 1 ст. 1 Закону: «об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлові приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна т управління, утримання і використання спільного майна».

Стаття 10 вказаного Закону встановлює, що :Органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісі об`єднання.

Вищим органом управління об`єднання є загальні збори.

Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом дії установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як три співвласників.

Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.

До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься зокрема:

-затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту;

-визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Так , ОСББ створено власниками квартир та нежилих приміщень багатоквартирних будинку АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , що розташовані за адресою АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирної будинку».

ОСББ має 153 власників житлових та нежитлових приміщень.

Відповідно до п.3.2. розділу III Статуту ОСББ- Вищим органом управління Об`єднання є загальні збори.

Пункт 3.3.5. розділу III Статуту ОСББ також встановлює, що до виключної компетенції саме загальних зборів відноситься затвердження кошторису, балансу Об`єднання, річного звіту Правління та ревізійної комісії Об`єднання.

Отже, розмір внесків та кошторис витрат затверджуються виключно Загальними зборами співвласників будинку та підлягає виконанню Головою Правління ОСББ, яким був ОСОБА_5 за спірний період до 13.12.2022р.

Отже, фінансово-господарська діяльність ОСББ здійснюється лише за кошторисом , який затверджено відповідно загальними зборами ОСББ.

Пункт 3.44.3 розділу III Статуту ОСББ встановлює, що на виконання своїх повноважень Голова Правління забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень Правління.

Крім цього, відповідно до п.33.3.3. Статуту, затвердженого рішенням загальних зборів ОСББ від 26.09.2018р. до компетенції Правління належить розпорядження коштами Об`єднання відповідно до затвердженого загальними зборами кошторису .

Відповідно до п.3.33.9 вказаного Статуту Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності Об`єднання, окрім питань, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання, а також питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів.

Відповідач в особі колишнього Голови Правління не мав право підписувати договір оренди без відповідного рішення Загальних зборів, згоди Правління та відповідно не мав права розпоряджатися коштами ОСББ.

Відповідне рішення загальних зборів та Правління відсутні та відповідний перелік витрат (щодо оренди) у розрахунку кошторису також відсутній.

Про вказаний договір оренди позивачу за зустрічним позовом стало відомо 22.01.2024р. після отримання від Святошинського районного суду м. Києва позовної заяви ОСОБА_1 до ОСББ про стягнення заборгованості за договором оренди.

Заяву про вчинення кримінального правопорушення за ст.ст.356, 364-1 КК України в т.ч. і з цього приводу було подано відповідачем до Святошинського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві, про що свідчить витяг з єдиного реєстру досудових розслідувань від 18.07.2023р. номер кримінального провадження 0001430. Відповідно до вказаного витягу з ЄРДР попередній Голова Правління ОСОБА_5 самовільно , всупереч установленому порядку, вчинив дії щодо майна ОСББ «Чаадаєва-2».

Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи, які мають відповідати вимогам належності, допустимості, достовірності та достатності.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга ст. 78 ЦПК України). За положеннями статті 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша ст. 81 ЦПК України).

У відповідності до частини шостої статті 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За таких обставин, вимоги ОСОБА_1 не підлягаються задоволенню, оскільки є не доведеними та спростованими доказами відповідача за первісним позовом - ОСББ "Чаадаєва-2".

Щодо вимог ОСББ "Чаадаєва-2" (відповідачу за первісним і позивачу за зустрічним позовом) про про визнання недійсним договору оренди від 01.03.2021 року суд, відмовляє також, оскільки первісний позов залишено без задоволення..

Керуючись ст.ст. 509, 525, 526, 529, 610, 615, 625, 626 ЦК України, ст.ст. 4, 12, 76-81,141, 263-265, 280, 281, 352, 354-355 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

За основним позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди від 01.03.2023 року - відмовити.

За зустрічним позовом Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Чаадаєва-2" до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_5 про визнання недійсним договору оренди від 01.03.2021 року - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення - якщо така адреса відсутня.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів.

Суддя: Л.М. Шум