Житомирський апеляційний суд
Справа №935/1022/23 Головуючий у 1-й інст. Василенко Р.О.
Категорія 32 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Коломієць О.С., Шевчук А.М.,

за участю секретаря Антоневської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу № 935/1022/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Садове -Агро" до ОСОБА_1 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та стягнення коштів, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Садове -Агро" на рішення Коростишівського районного суду Житомирської області від 4 січня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Василенка Р.О.,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2023 року позивач звернувся до суду із позовом, в якому зазначив, що 10 січня 2020 року між ТОВ "Садове -Агро" та відповідачкою укладено договір оренди належної останній земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0247, площею 2,4481 га, яка розташована на території Козіївської сільської ради, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

10 січня 2020 року між ТОВ "Садове -Агро" та ОСОБА_1 підписаний акт приймання передачі даної земельної ділянки.

Згідно з п.3.1 договору оренди землі його укладено на строк 10 років з моменту державної реєстрації даного договору. Для уникнення непорозумінь, дія договору продовжується до завершення циклу виробництва (збору урожаю) орендарем з орендованої земельної ділянки.

Вказав, що у момент підписання сторонами договору виплатив ОСОБА_1 5250 грн. в якості авансу з виплати орендної плати.

Згідно з п.7.2 договору орендодавець гарантує, що на момент укладення договору земельна ділянка в спорі, під арештом чи забороною не перебуває. На орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб, зокрема земельна ділянка не перебуває в оренді у третіх осіб.

Проте у вересні 2020 року, при спробі зареєструвати право оренди на підставі вказаного договору ТОВ "Садове -Агро" випадково дізналося, що земельна ділянка вже перебуває в оренді, а саме: з 16 липня 2018 року відповідачкою було продовжено дію договору оренди землі із ТОВ «Коростишівземінвест» терміном на 10 років та 2 жовтня 2018 року здійснено його державну реєстрацію. Тобто відповідачкою завідомо не було повідомлено ТОВ "Садове -Агро" про наявність продовження договору оренди землі із ТОВ «Коростишівземінвест», чим порушено п.7.2 Договору.

20 січня 2023 року, з метою повернення отриманих відповідачкою коштів, ТОВ "Садове -Агро" на адресу останньої надсилалася відповідна вимога, яка була проігнорована. Одночасне існування кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Оскільки вказаний договір є недійсним, слід застосувати наслідки його недійсності й стягнути з відповідачки отримані нею кошти.

Таким чином, просив суд визнати недійсним укладений між сторонами договір оренди землі від 10 січня 2020 року та стягнути із ОСОБА_1 на користь ТОВ « Садове-Арго» 5250 грн. авансу в якості орендної плати, який сплачений позивачем при укладенні договору.

Рішенням Коростишівського районного суду Житомирської області від 4 січня 2024 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Додатковим рішенням цього ж суду від 21 лютого 2024 року стягнуто із ТОВ « Садове-Агро» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7000 грн.

В апеляційній скарзі представник ТОВ « Садове-Агро», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги частково, а саме стягнути із ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 5250 грн.

Зокрема, зазначає, що ТОВ "Садове -Агро" просило стягнути з відповідачки грошові кошти в розмірі 5250 грн. не в якості орендної плати чи авансу за оренду землі. Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України, а саме договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Момент укладення договору сторони визначили та пов`язали саме з моментом державної реєстрації права оренди земельної ділянки, а тому, договір слід вважати неукладеним до моменту державної реєстрації ( права оренди земельної ділянки).

Тобто стверджує, що між сторонами відсутні будь-які договірні правовідносини й вказані кошти підлягають стягненню на підставі положень статті 1212 ЦК України.

Таким чином, вважає, що оскільки відповідачка отримала від ТОВ "Садове -Агро" грошові кошти в розмірі 5250 грн., однак договір оренди земельної ділянки є неукладеним, то з останньої на користь товариства слід стягнути безпідставно отримані грошові кошти.

Наголошує на тому, що відповідно до відомостей на виплату коштів №4, №5, №6 від 10 січня 2020 року ТОВ "Садове -Агро" виплатило відповідачці 5250 грн, що не заперечувалось та навіть підтверджувалось її представником в судовому засіданні.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідачки адвокат Варцаба С.А., зазначає, що у даному випадку позивачем не заявлялася позовна вимога про стягнення вказаних грошових коштів саме на підставі статті 1212 ЦК України. У позовній заяві вказано про стягнення коштів, які були сплачені в якості авансу за договором, який, як стверджує позивач, є недійсним.

Тобто, фактично позивач в апеляційній скарзі змінив підстави позову, що не узгоджується з вимогами законодавства.

Однак, зважаючи на те, що хоч і скаржник порушив процесуальний порядок для звернення до апеляційного суду, визначивши нові підстави для задоволення позовних вимог, такі вимоги не можуть бути задоволені, з огляду на те, що безпідставно набуті грошові кошти не підлягають поверненню, якщо потерпіла особа знає, що в неї відсутнє зобов`язання ( відсутній обов`язок) для сплати коштів, проте здійснює таку сплату, оскільки вказана особа поводиться суперечливо, якщо згодом вимагає повернення сплачених коштів.

Наголошує на тому, що позивач добровільно сплатив ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 5250 грн., відтак його поведінка є суперечливою ( тобто позивач добровільно та без помилки погодився на настання невигідних для себе наслідків).

Таким чином, вважає, що відсутні підстави для задоволення позовних вимог про стягнення грошових коштів й на підставі положень статті 1212 ЦК України.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Федоркін А.В., підтримав апеляційну скаргу та вказав, що сплачені ОСОБА_1 кошти у розмірі 5250 грн. складаються із авансу з виплати орендної плати, а також заохочення, яке ТОВ « Садове-Агро» вирішило сплатити при укладенні договору оренди землі. Однак, такий договір не був укладений, оскільки право оренди не зареєстроване у встановленому законом порядку.

Представник відповідачки адвокат Варцаба С.А., не визнав доводи, викладені в апеляційній скарзі, зауваживши, що між сторонами був укладений договір оренди землі й вказані кошти сплачені позивачем добровільно. Відсутність реєстрації права оренди жодним чином не спростовує факт укладення договору оренди землі.

Зверну увагу на ту обставину, що позовні вимоги на підставі статті 1212 ЦК України не були заявлені.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка, площею 2,4481 га, з кадастровим номером :04:000:0247, яка розташована на території Козіївської сільської ради Коростишівського району Житомирської області, з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

10 січня 2020 року ОСОБА_1 (орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Садове-Агро" (орендар) підписали договір оренди земельної ділянки, площею 2,4481 га, кадастровий номер :04:000:0247, розташованої на території Козіївської сільської ради. (а.а.с. 6-10).

Так, пунктом 3.1 укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено, що цей договір укладено строком на 10 років з моменту державної реєстрації даного договору.

У пункті 4.1 договору зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4788 грн. 48 коп. за перший рік оренди за цим договором, після вирахування податків та зборів. Орендна плата розраховується як 8 відсотків від суми нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Станом на дату підписання цього договору нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки складає 59856 грн.

Згідно з пунктом 6.2. договору земельна ділянка за цим договором вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту держаної реєстрації права оренди.

Пунктом 14.3 визначено, що право оренди на підставі цього договору виникає з моменту державної реєстрації цього права.

10 січня 2020 року сторони підписали акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки.

У відомостях ТОВ "Садове -Агро" на виплату грошей № 4, 5, 6 від 10 січня 2020 року під записом №13 вказано, що ОСОБА_1 отримувала грошові кошти в розмірі 1000 грн., 250 грн., 4000 грн., що загалом становить 5250 грн. (а.а.с.15-17).

Судом також встановлено, що право оренди на підставі вказаного договору не було зареєстроване у встановленому законом порядку.

Водночас, досліджена судом першої інстанції Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, свідчить про те, що 16 липня 2018 року між ТОВ «Коростишівземінвест» та ОСОБА_1 укладений договір оренди вказаної земельної ділянки, зі строком дії до 16 липня 2028 року.

Право оренди, яке виникло у ТОВ « Коростишівземінвест» на підставі вказаного договору, зареєстроване 2 жовтня 2018 року.

20 січня 2023 року позивач звернувся до ОСОБА_1 з письмовою вимогою, в якій зазначено, що при укладенні договору оренди землі від 10 січня 2020 року вона не повідомила ТОВ « Садове-Агро» про наявність поновленого договору оренди цієї земельної ділянки із ТОВ « Коростишівземінвест». Таким чином, сплачені їй кошти у розмірі 5250 грн. необхідно повернути ТОВ « Садове-Агро».

При розгляді цієї справи апеляційний суд враховує, що рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним вказаного договору оренди землі не оскаржується, отже не є предметом апеляційного розгляду.

Стосовно позовних вимог про стягнення грошових коштів, слід зазначити наступне.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною п`ятою статті 6 Закону України « Про оренду землі» встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтями 125 та 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції ( акцепту) другою стороною.

Частиною першою та другою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря отримати право на користування земельною ділянкою

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відтак згода у договорах оренди втілюється в обов`язку орендодавця передати орендареві земельну ділянку, а орендаря використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, сплачувати орендну плату.

Отже, за змістом наведених норм державна реєстрація речового права не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, оскільки державна реєстрація не є підставою набуття цивільних прав та обов`язків, адже вона засвідчує вже набуте особою право, це офіційне визнання державою юридичного факту.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 зазначено, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638,759, 792 ЦК України та статті 15 Закону України « Про оренду землі».

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

5 грудня 2019 року Законом України №340-ІХ абзац другий частини другої статті 25 Закону України « Про оренду землі» доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду у встановленій формі.

Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду у згаданій вище постанові не знайшла підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору й право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Схожу позицію щодо набрання чинності договорами оренди землі висловила і Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 11 січня 2022 року у справі №910/10764//16, охарактеризувавши їх як консенсуальні, такі, у яких права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами ( момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції ( акцепту), і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення.

Державна реєстрація речового права не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі. Однак, така реєстрація є необхідною для реалізації сторонами прав та обов`язків, передбачених договором оренди землі.

Отже, підписаний сторонами договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов, тобто з 10 січня 2020 року. Однак, відсутність зареєстрованого права оренди позбавляє позивача можливості використовувати вказану земельну ділянку.

Зміст позовної заяви свідчить про те, що ТОВ « Садове-Агро», посилаючись на наслідки недійсності вказаного договору оренди землі, просить стягнути з відповідачки грошові кошти у розмірі 5250 грн., які були їй сплачені в якості авансу з орендної плати за даною угодою.

Вирішуючи цей спір, суд першої інстанції дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, у тому числі й щодо визнання недійсним укладеного між сторонами договору оренди землі. При цьому, суд зазначив, що матеріали справи не містять будь-яких доказів, які б вказували на те, що зміст договору оренди землі від 10 січня 2020 року може суперечити нормам ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, так як право оренди на спірну земельну ділянку не зареєстровано.

Рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним вказаного договору оренди землі не оскаржується. Оскільки укладений між сторонами договір оренди землі не визнаний недійсним, відсутні підстави для застосування наслідків недійсності правочину, передбачених статтею 216 ЦК України.

Попри те, що у позові заявлено вимогу про стягнення грошових коштів на підставі статті 216 ЦК України, в апеляційній скарзі позивач просить застосувати до спірних правовідносин положення статті 1212 ЦК України.

З даного приводу слід зазначити, що згідно з принципом jura novit curia ( «суд знає закони»), з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обгрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, суд самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Отже, попри посилання позивача на статтю 216 ЦК України, суд має перевірити й можливість застосування до спірних правовідносин правил статті 1212 ЦК України, оскільки вказані кошти, на переконання відповідача, були безпідставно отримані ОСОБА_1 .

Загальні підстави для виникнення зобов`язань у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави визначені нормами глави 83 ЦК України.

Стаття 1212 ЦК України регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав. Водночас, стаття 216 ЦК України стосується правових наслідків недійсності правочину.

Згідно з положеннями статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи ( потерпілого) без достатньої правової підстави ( безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: повернення виконаного за недійсним правочином; витребування майна власником із чужого незаконного володіння; повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не грунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

Набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним. Тобто в разі, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття ( збереження) майна, статтю 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому законом порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.

Системне тлумачення абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України та пункту першого частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що: законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; правила абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України ( постанова Верховного Суду від 27 листопада 2019 року у справі №396/29/17).

Конструкція статті 1212 ЦК України, як і загалом норм Глави 83 цього Кодексу, свідчить про необхідність установлення так званої «абсолютної безпідставності» набуття ( збереження) майна не лише в момент його набуття ( збереження), а й станом на час розгляду спору.

Представники сторін в судовому засіданні не заперечували ту обставину, що кошти у розмірі 5250 грн. були сплачені відповідачці на виконання договору оренди землі, укладеного між ТОВ « Садове-Агро» та ОСОБА_1 10 січня 2020 року. Вказаний договір не визнаний недійсним, відтак відсутні підстави для задоволення позовних вимог про стягнення цих коштів.

Враховуючи вищезазначене, рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення із ОСОБА_1 на користь ТОВ « Садове-Агро» грошових коштів у розмірі 5250 грн. слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Садове -Агро" залишити без задоволення, а рішення Коростишівського районного суду Житомирської області від 4 січня 2024 року в частині відмови у задоволенні позову про стягнення із ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 5250 грн., - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: