Справа № 484/1354/24
Провадження № 2/484/717/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.10.2024 Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

у складі : головуючого судді - Мельничука О.В.,

за участю секретаря судового засідання - Фартушняк Ю.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Первомайськ в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Територіальної громади міста Первомайська в особі Первомайської міської ради Миколаївської області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулась з позовом до Територіальної громади міста Первомайська в особі Первомайської міської ради Миколаївської області про визнання Договору оренди земельної ділянки площею 0,0022га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 з цільовим призначенням - для будівництва індивідуального гаражу, кадастровий номер :07:071:0033, укладеного 23 жовтня 2013 між позивачем та відповідачем (далі Договір оренди), продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Мотивуючи вимоги, представник позивачки вказав, що 23.10.2013 між сторонами укладений вище вказаний Договір оренди з терміном закінчення його дії 23.10.2023. До закінчення терміну дії договору позивачка звернулась до Первомайської міської ради Миколаївської області із заявою про продовження терміну дії договору на новий строк, однак рішенням №29 від 21.12.2023 58 сесії 8 скликання Первомайської міської ради Миколаївської області відмовлено в укладенні Договору оренди вказаної вище земельної ділянки на новий строк без вказівки на причину відмови. Отже, на думку представника позивача, відповідач неправомірно відмовив позивачці в укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Ухвалою від 03.04.2024 позовна заява прийнята до розгляду, відкрите провадження у справі, постановлено проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження, визначені строки для подачі заяв по суті.

02.05.2024 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якій представник відповідача зазначив, що згідно п.8 та абз.10 п. 32 Договору оренди орендар, якщо він має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, а саме за 60 днів до закінчення строку дії договору. Враховуючи, що договір був укладений 23.10.2013 строком на 10 років, орендар повинна була повідомити про бажання скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до 23.08.2023, однак позивачка надала заяву з пропозицією продовжити строк Договору оренди земельної ділянки 25.08.2023, тобто з порушенням строку, визначеного самим Договором оренди, що є самостійною та достатньою підставою для відмови в поновлення договору оренди землі. Крім того, переважне право позивачки на укладення Договору оренди землі на новий строк не зобов`язує власника земельної ділянки укласти з орендарем по закінченню строку дії договору такий договір на новий строк. Отже, ухвалюючи рішення про відмову в укладенні договору оренди на новий строк Первомайська міська рада Миколаївської області діяла в межах повноважень.

14.05.2024 до суду надійшла відповідь на відзив, в якій представник позивачки вказала, що згідно Договору оренди повідомлення про бажання укласти договору на новий строк вона повинна була надати за 60 днів, тобто це строк мав закінчитись 25.08.2023. Таке повідомлення вона направила до Первомайської міської ради Миколаївської області саме 25.08.2023, отже строк вона не пропустила. Крім того, в порушення вимог ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» відповідач не надав жодних заперечень щодо поновлення Договору оренди.

27.06.2024 до суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій вона з підстав, зазначених у позовній заяві, просила визнати укладеною додаткову угоду між ОСОБА_1 та Первомайською міською радою Миколаївської області від 25.08.2023 до Договору оренди земельної ділянки, укладеного 23 жовтня 2013 року, площею 0,0022 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва індивідуального гаражу, кадастровий номер :07:071:0033, укладений між Територіальною громадою міста Первомайська в особі Первомайської міської ради Миколаївської області та ОСОБА_1 , в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 23.10.2013

(номер запису про інше речове право: 3057301)

25.08.2023 м. Первомайськ

Орендодавець Первомайська міська рада, в особі міського голови Демченка Олега Михайловича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з одного боку, та орендар, фізична особа ОСОБА_1 , з другого боку, уклали додаткову угоду про наступне:

1. Поновити договір оренди земельної ділянки від 23.10.2013 року (номер запису про інше речове право: 3057301) площею 0.0022 га для будівництва індивідуального гаражу по АДРЕСА_1 на новий термін на 10 (десять) роки(ів).

2. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

3.Дана угода складена в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки від 23.10.2013 року (номер запису про інше речове право: 3057301) площею 0.0022 га для будівництва індивідуального гаражу по

АДРЕСА_2 . Орендар зобов`язується після підписання додаткової угоди звернутися до суб`єкта державної реєстрації прав для проведення відповідних змін в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

5. Ця угода набуває чинності з моменту її підписання сторонами згідно частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України.

Ухвалою від 07.08.2024 підготовче засідання було закрите та справа призначена до судового розгляду.

Позивачка в судове засідання не з`явилась. Його представник надав заяву про розгляд справи без його участі.

Від представника відповідача надійшла заява, в якій він просив відмовити задоволенні позову та розглянути справу без його участі.

Дослідивши докази, надані сторонами, суд дійшов наступного.

23 жовтня 2013 року між Первомайською міською радою Миколаївської області та ОСОБА_1 укладений Договір оренди землі, за умовами якого орендодавець Первомайська міська рада Миколаївської області передає, а орендар ОСОБА_1 приймає у строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку для будівництва індивідуального гаражу, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0022га, з кадастровим номером :07:071:0033. Строк дії договору 10 років.

Пунктами 8 та 32 Договору оренди визначено, що по закінченню строку, на який був укладений договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Якщо орендар має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, він зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, а саме за 60 днів до закінчення строку дії договору.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 23.10.2013 до реєстру внесені відомості про право позивачки на оренду вказаної вище земельної ділянки з терміном дії договору до 23.10.2023.

Отже про переважне право на укладення договору оренди на новий строк позивачка зобов`язана була повідомити саме за 60 днів, тобто до 25.08.2023 включно.

25.08.2023 ОСОБА_1 звернулась до міського голови із заявою про поновлення терміну дії Договору оренди земельної ділянки на 10 років. До заяви вона додала копію додаткової угоди. (а.с. 35). Отже строк повідомлення про бажання укладення Договору оренди землі на новий строк позивачкою не порушений.

Рішенням від 21.12.2023 №29 Первомайська міська рада Миколаївської області відмовила ОСОБА_1 в укладенні Договору оренди на новий строк.

Докази про наявність на вказаній вище земельній ділянці нерухомого майна суду сторонами не надані.

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначено частиною другою вказаної статті.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (стаття 5 ЦПК України).

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ) внесені зміни до законодавства України, якими Закон України «Про оренду землі» доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

Судом встановлено, що договір оренди укладений 23 жовтня 2013 року.

Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

У зв`язку з набранням чинності Законом № 340-IXрозділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4, якими унормовано, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція, чинна на момент укладення договору оренди.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції станом на день укладення Договору оренди, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі 903/1030/19 зазначено, що конструкція статті 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювали загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило міститься у частині шостій Закону України «Про оренду землі» та розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зробив висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Отже, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Предмет регулювання статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі

Судом встановлено, що позивачка вчасно надала відповідачеві заяву про поновлення Договору оренди. Розглянувши зазначену заяву, рішенням 58 сесії VIII скликання від 21.12.2023 Первомайська міська рада Миколаївської області відмовила їй в укладення на новий строк Договору оренди. Отже, переважне право позивачки на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачці претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору.

На підставі викладеного вище суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні прозову.

Керуючись ст.10,12,13,81,141,258,259,263-265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Територіальної громади міста Первомайська в особі Первомайської міської ради Миколаївської області про визнання укладеною додаткової угоди між нею та Первомайською міською радою Миколаївської області від 25 серпня 2023 року до Договору оренди земельної ділянки , укладеного 23 жовтня 2023 року, відмовити

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 24.10.2024.

Суддя: О.В. Мельничук