ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 646/857/18
Номер провадження 22-ц/818/3358/24
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 листопада 2024 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Мальованого Ю.М.,

суддів Шабельнікова С.К., Яцини В.Б.,

за участю

секретаря судового засідання Супрун В.С.,

представника ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» адвоката Колосова А. В.,

представника ОСОБА_1 адвоката Кузнецова В. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року та додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 2023 року у справі № 646/857/18 за позовом ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малахової Галини Іванівни, ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності) та витребування майна з чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2018 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу (далі ХМНО) Харківської області Малахової Г. І., ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі ТОВ «Кей-Колект») про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності) та витребування майна із чужого незаконного володіння.

Позов, з урахуванням уточнень, мотивовано тим, що він був власником житлового будинку по АДРЕСА_1 та земельної ділянки, площею 0,0920 га за цією самою адресою на підставі договору купівлі-продажу від 04 листопада 2004 року, посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Костенко С.А., державного акту на право власності на земельну ділянку від 20 липня 2006 року серія НА № 632938.

22 грудня 2006 року між ним та АКІБ «УкрСиббанк» укладено договір про надання споживчого кредиту № 0, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати йому кредит в іноземній валюті на загальну суму 39 600,00 доларів США під 12,3 % річних строком до 22 грудня 2017 року.

На забезпечення виконання зобов`язання по кредитному договору, 27 грудня 2006 року між ним та банком укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого в іпотеку банку передано житловий будинок по АДРЕСА_1 та земельної ділянки, площею 0,0920 га за цією самою адресою.

Протягом 2008-2013 років він самовільно реконструював спірний будинок. Право власності на самочинно реконструйований об`єкт ним не зареєстроване.

З Реєстру речових прав на нерухоме майно він дізнався, що 29 грудня 2017 року приватним нотаріусом ХМНО державним реєстратором Малаховою Г. І. здійснено реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомого майна за ТОВ «Кей-Колект», а 31 січня 2018 року ТОВ «Кей-Колект» здійснило відчуження ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по 1/2 частині вищевказаних спірних об`єктів нерухомості, після чого останні 21 лютого 2018 року свої частки у праві власності продали ОСОБА_1 .

Вважав, що дії приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Г. І. є протиправними, оскільки реєстрація права власності на будинок та земельну ділянку за ТОВ «Кей-Колект» була здійснена без достатніх правових підстав, з порушенням умов договору та Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» й на підставі неправдивих відомостей, так як на земельній ділянці вже існував інший житловий будинок, незареєстрований за ним.

Указував, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в договорі іпотеки, не могли бути підставою для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки це є лише передумовою для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Такого договору між ними укладено не було.

На момент реєстрації права власності на земельну ділянку та житловий будинок не проводилася оцінка предмета іпотеки, чим порушено положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», а також не враховано, що на момент здійснення реєстрації права власності між ним і ТОВ «Кей-Колект» існував невирішений судовий спір за позовом банку про стягнення з нього кредитної заборгованості (справа № 646/1769/15).

Вважав, що майно вибуло з його власності не з його волі на підставі незаконної нотаріальної дії та було перепродано третім особам, у зв`язку з чим на підставі статтей 387, 388 ЦК України наявні підстави для витребування майна у його теперішнього володільця.

Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_2 просив визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса ХМНО Малахової Г. І. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме: рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «Кей-Колект» на спірну земельну ділянку та житловий будинок, визнати недійсним односторонній правочин ТОВ «Кей-Колект» у вигляді звернення на предмет іпотеки, витребувати із чужого незаконного володіння на його користь спірне майно.

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року позов ОСОБА_2 про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності) та витребування майна із чужого незаконного володіння залишено без задоволення.

Рішення районного суду мотивовано тим, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя у іпотечному договорі є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у добровільному і узгодженому сторонами договору порядку; що не є примусовим зверненням стягнення на предмет іпотеки. ТОВ «Кей-Колект» набуло право власності правомірно та за згодою позивача на підставі застереження в іпотечному договорі, а тому підстави для застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» відсутні. Спірне майно вибуло з власності позивача на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» правоімрно, а тому право власності на спірне майно у ОСОБА_1 виникло на підставі чинного договору купівлі-продажу від 21 лютого 2018 року та було зареєстровано у встановленому законом порядку.

Розпорядженням Голови Верховного Суду від 10 березня 2022 року № 4/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану» змінено територіальну підсудність судових справ Червонозаводського районного суду м. Харкова та визначено територіальну підсудність справ за Ленінським районним судом м. Полтави.

Додатковим рішенням Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 2023 року позов ОСОБА_2 про визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ «Кей-Колект» у вигляді звернення стягнення на предмет іпотеки та скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухове майно залишено без задоволення.

Додаткове рішення районного суду мотивоване тим, що судом першої інстанції не були вирішені всі позовні вимоги, які були заявлені ОСОБА_2 , а саме не розглянуті позовні вимоги стосовно визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ «Кей-Колект» у вигляді звернення стягнення на предмет іпотеки, а також щодо скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21 лютого 2018 року № 24942408 про право власності ОСОБА_1 на спірний житловий будинок. Тому суд, з урахуванням ухваленого рішення Червонозаводським районним судом м. Харкова від 03 лютого 2021 року, дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог щодо скасування записів з Державного реєстру про право власності ОСОБА_1 та щодо визнання недійсним правочину.

Розпорядженням Голови Верховного Суду від 17 листопада 2022 року № 65/0/9-22 відновлено територіальну підсудність судових справ Червонозаводського районного суду м. Харкова.

Постановою Харківського апеляційного суду від 06 березня 2024 року апеляційні скарги ОСОБА_2 на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року та додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 2023 року задоволено частково.

Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року та додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 2023 року в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 змінено, мотивувальну частину рішення викладено в редакції вказаної постанови.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що висновки суду першої інстанції про те, що на правовідносини між сторонами не поширюються положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», є помилковими, оскільки звернення стягнення на майно відбулося у позасудовому порядку. Між тим, положення вказаного закону не може бути застосовано до спірних правовідносин з інших підстав. Позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що постійним місцем його проживання є будинок за адресою: АДРЕСА_1 , а тому відсутні підстави вважати, що продаж арештованого майна боржника було здійснено з порушенням вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», є безпідставними. Місцем реєстрації позивача є: АДРЕСА_2 , де він зареєстрований зі своєю сім`єю. Також, суд апеляційної інстанції зазначав, що сама по собі відсутність в реєстраційній справі оцінки предмета іпотеки не є підставою для визнання державної реєстрації незаконною. При цьому норми постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що діяли на момент державної реєстрації, на час подачі документів не передбачали серед переліку документів, які надаються реєстратору, оцінки предмету іпотеки, тому доводи позивача про відсутність в реєстраційній справі оцінки предмета іпотеки є помилковими.

Між тим, апеляційний судом витребувано ряд документів та встановлено, що як оцінка предмета іпотеки, так і направлення вимоги про усунення порушень зобов`язання ТОВ «Кей-Колект» здійснювалося і такі документи надані під час розгляду справи в апеляційному суді, хоча оцінки предмета іпотеки не було в реєстраційній справі нотаріуса.

Щодо доводів позивача про те, що на момент позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки (20 грудня 2017 року) існував спір про право, то апеляційний суд їх відхилив з посиланням на те, що 12 вересня 2019 року ухвалою суду за заявою представника ТОВ «Кей-Колект» позов залишено без розгляду.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що позивач вказував, що будинок було реконструйовано, а отже, вартість предмета іпотеки збільшилась з урахуванням добудови, проте такі доводи не спростовують висновків суду, оскільки право власності на добудови позивачем не зареєстровано, державну реєстрацію вчинено саме на те майно, яке було і залишається предметом іпотеки.

Отже, оскільки відсутні підстави вважати протиправним рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ «Кей-Колект», тому позовна вимога про витребування майна, яка є похідною, також не підлягає задоволенню.

Постановою Верховного Суду від 24 липня 2024 року постанову Харківського апеляційного суду від 06 березня 2024 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що судом апеляційної інстанції необґрунтовано взято до уваги та ухвалено рішення на підставі доказів, а саме повідомлення про направлення вимог від 18 жовтня 2017 року та звіт про оцінку майна, які не були подані ТОВ «Кей Колект» до суду першої інстанції без обґрунтування поважності причин неподання зазначених документів. Також, на момент позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки 20 грудня 2017 року у суді існував спір про право і позов кредитора залишено без розгляду лише ухвалою суду від 12 вересня 2019 року. Зважаючи, що судом апеляційної інстанції не перевірено та не встановлено на момент вчинення реєстраційних дій існування безспірної заборгованість боржника перед стягувачем, тобто чи існувала заборгованість взагалі, чи була заборгованість саме такого розміру, та чи не було невирішених по суті спорів щодо заборгованості або її розміру станом на час вчинення реєстраційних дій, висновки суду про залишення позову без задоволення є передчасними. Також, судом касаційної зазначено про необхідність перевірки при новому апеляційному розгляді суду доводів відзиву представника ОСОБА_1 адвоката Бєлокриницького А.О. щодо добросовісності дій останнього набувача іпотечного майна ОСОБА_1 у контексті положень статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та відповідної релевантної практики Верховного Суду з цього питання.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 , посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне дослідження письмових доказів та дійсних обставин справи, що мають значення для справи, просив рішення суду та додаткове рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити його позов.

Апеляційна скарга мотивована тим, що звернення стягнення ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на предмет іпотеки відбулося з порушенням вимог закону, а тому право власності на спірний будинок та земельну ділянку на підставі договору іпотеки від 27 грудня 2006 року за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» зареєстровано неправомірно.

ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не виконано умови розділу 4 і 5 іпотечного договору та вимоги ст.ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку». Йому не надсилалося та він не отримував повідомлення Іпотекодавця ТОВ «КЕЙ- КОЛЕКТ» про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя із зазначенням конкретного способу задоволення. Матеріали справи не містять доказів проведення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент реєстрації за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» права власності на будинок та земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 .

Також приватним нотаріусом не перевірено безспірність заборгованості за кредитним договором перед зверненням стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку.

Також реєстрація права власності за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» була здійснена нотаріусом з порушенням Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Спірні будинок з надвірними будівлями та земельна ділянка за адресою АДРЕСА_1 передавалися позивачем в іпотеку.

Договір іпотеки не свідчить про надання позивачем згоди на продаж нерухомого майна, а свідчить лише про його згоду на передачу майна в іпотеку в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором. Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття інотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.

Посилався на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16, за якими згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. Вказана згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні ст. 388 ЦК України.

Також вказував, що в мотивувальній частині додаткового рішення взагалі не зазначені фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини справи.

ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» було подано відзив на апеляційну скаргу, яку просило залишити без задоволення.

Відзив мотивовано тим, що товариство у порядку, визначеному діючим законодавством, заздалегідь замовило експертну оцінку нерухомого майна і набуло у власність предмет іпотеки за вартістю, визначеною суб`єктом оціночної діяльності, а тому доводи позивача про нездійснення оцінки предмету іпотеки не відповідають обставинам справи.

Також, при проведення реєстрації права власності на підставі іпотечного договору здійснено з отриманням вимог Закону України «Про іпотеку». Вимоги про усунення порушень були направлені та отримані ОСОБА_2 , відповідні докази наявні у реєстраційній справі Державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса ХМНО Малахової Г.І., що спростовує доводи позивача про невиконання кредитором вимог Закону України «Про іпотеку»

Вказували, що положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження іпотечному договорі.

Також, оскільки сторони обумовили позасудовий порядок вирішення спору, а тому відсутні підстави вважати, що спірне майно вибуло поза згодою ОСОБА_2 та може бути витребувано згідно з статтею 388 ЦК України.

ОСОБА_1 було подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просив скаргу залишити без задоволення.

Відзив мотивовано тим, що він є власником житлового будинку АДРЕСА_3 , а позивачем, не доведено, що він є власником або особою, яка володіє цим нерухомим майном з підстави, передбаченої законом або договором і що діями відповідача, порушується його право власності чи законного володіння.

Вказував, що позивачем було погоджено можливість відчудження будинку та земельної ділянки на підставі іпотечного договору, що виключає можливість подальшого витребування цього майно та є порушенням передбаченого Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини його права на мирне володіння майном.

Також вказував, що ОСОБА_2 подано позов до неналежного відповідача, оскільки позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивач визначив співвідповідачем.

Заслухавши суддю-доповідача, представника ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» адвоката Колосовова А. В. та представника ОСОБА_1 адвоката Кузнецова В. О., які заперечували проти апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити, виходячи з такого.

Згідно з частиною 3 статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно з частинами 1, 2 та 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Матеріали справи свідчать, що 04 листопада 2004 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Костенко С. А., згідно з якого останній став власником 1/4 частини житлового будинку по АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0920 га за цією самою адресою (том 1, а.с. 20).

04 листопада 2004 року інші 3/4 частини житлового будинку, який знаходився на земельній ділянці, розміром 897 кв. м, ОСОБА_2 придбав на підставі договору купівлі-продажу у ОСОБА_6 (том 1, а.с.24, 225-226).

Згідно з довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні за адресою: АДРЕСА_2 від 08 лютого 2002 року, у вказаній квартирі зареєстровані: ОСОБА_7 , ОСОБА_2 , ОСОБА_8 . Зазначена адреса також вказана як місце проживання та адреса листування у договорах кредиту від 22 грудня 2006 року та іпотеки від 27 грудня 2006 року.

22 грудня 2006 року між ОСОБА_2 та АКІБ «УкрСиббанк» було укладено договір про надання споживчого кредиту № 0, за умовами якого банк зобов`язався надати ОСОБА_2 кредит в іноземній валюті на загальну суму 39 600,00 доларів США під 12,3 % річних на строк до 22 грудня 2017 року (том 1, а.с.10-16).

27 грудня 2006 року між ОСОБА_2 та Банком укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого в іпотеку Банку передано спірні житловий будинок та земельну ділянку. Договір посвідчено приватним нотаріусом ХМНО Грішаковою О.В., реєстровий № 1449 (том 1, а.с. 17-19).

Згідно з пунктом 2.1.1. договору іпотеки від 27 грудня 2006 року у разі невиконання чи неналежного виконання Іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок Предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.

Пунктами 4.1. договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у випадках, зазначених в підпунктах 2.1.1-2.1.2 цього договору; у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності Іпотекодавця або визнання його банкрутом; у разі прийняття рішення про ліквідацію юридичної особи Іпотекодавця; у разі порушення Іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором.

Пунктом 4.2. договору іпотеки встановлено, що звернення стягнення здійснюється, на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Згідно пункту 4.3. договору іпотеки, у випадках, зазначених у пунктах 2.1.1.2.1.2 цього договору іпотеки іпотекодержавтель надсилає іпотекодавцеві повідомлення, оформлене згідно зі статтею 35 Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 4.4. передбачено, що у разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених в повідомленні, по яке йдеться в пункті 4.3., іпотекодерджатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 4.5 звернення стягнення за рішенням суду та виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до законодавства України.

Відповідно до пункту 4.6. договору іпотеки звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог Іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу цього договору іпотеки та відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 5.2. договору іпотеки встановлено, що в повідомленні про яке йдеться в пункті 5.1., Іпотекодержатель зазначає який зі способів задоволення вимог Іпотекодержателя, що передбачені частиною 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку», застосовуються іпотекодержателем.

12 грудня 2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладені договір факторингу № 1 та договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е. В., реєстровий номер № 5207-5208, відповідно до яких право вимоги за договором іпотеки перейшло до ТОВ «Кей-Колект».

18 жовтня 2017 року ТОВ «Кей-Колект» склало письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, яка містить відомості про заборгованість з повернення кредиту станом на 18 жовтня 2017 року в сумі 40 490,70 дол. США, що еквівалентно 1072362,09 грн, з яких 32415,70 заборгованість за тілом кредиту, 8074,74 - заборгованість за процентами. У вимозі зазначено, що банк вимагає усунення порушення зобов`язання та його виконання у тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вказаних вимог, в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Вимога про усунення порушень основного зобов`язання від 18 жовтня 2017 року ОСОБА_2 направлялася на адресу: АДРЕСА_2 та 06 листопада 2017 року позивач отримав поштові відправлення за цією адресою (том 3, а.с.89 -91).

29 грудня 2017 року на замовлення ТОВ «Кей-Колект» суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Меркурій Партнерс» здійснена оцінка предметів іпотеки, відповідно до якої вартість житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 становила 265 510 грн, що еквівалентно 9500 доларів США, земельної ділянки за цією ж адресою становила 293 458 грн, що еквівалентно 10 500 доларів США (том 3, а.с. 81 - 82).

29 грудня 2017 року приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Харківської області державним реєстратором Малаховою Г. І. здійснено реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомого майна за ТОВ «Кей-Колект». 31 січня 2018 року ТОВ «Кей-Колект» здійснило відчуження ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по 1/2 частині вищевказаних об`єктів, після чого останні 21 лютого 2018 року продали свої частки ОСОБА_1 (том 1, а.с. 86-90, том 5 а.с.28-29)

Останнім власником спірних будинку і земельної ділянки по АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 21 лютого 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Харитоновою Я. М. за реєстровим № 622.

Як вбачається з матеріалів справи, у 2015 році ТОВ «Кей-колект» зверталось до суду з позовом до ОСОБА_9 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості та ухвалою Червнозаводського районного суду міста Харкова від 11 березня 2015 року у справі № 646/1769/15-ц відкрито провадження за цим позовом (том 1, а.с. 120).

25 вересня 2015 року Червонозаводським районним судом м. Харкова провадження у справі зупинено до розгляду цивільної справи № 646/8362/15-ц за позовом ОСОБА_9 , ОСОБА_2 до ПАТ «Укрсиббанк», третя особа ТОВ «Кей-колект», реєстраційна служба ХМУЮ про захист прав споживачів, визнання недійсним договору про надання споживчого кредиту, договору іпотеки та поруки (том 1, а. с. 121 -122).

Ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 28 травня 2019 року відновлено провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 12 вересня 2019 року за заявою представника позивача позов ТОВ «Кей-колект» до ОСОБА_9 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості - залишено без розгляду (https://reyestr. court.gov.ua/Review/84270226).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до частини 1 статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з частинами 1 та 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з частинами 1-3 статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 1 статті 10 вказаного Закону визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.

Відповідно до частини 3 статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом частин 2, 4 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок № 1127) у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу. Саме на цю норму права посилався позивач у пред`явленому позові.

Зокрема, частиною 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження

№ 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23.

Обґрунтовуючи правомірність реєстраційних дій, ТОВ «Кей Колект» зазначає, що для реєстрації права власності приватному нотаріусу було надано письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання від 1 жовтня 2017 року. Так, 29 грудня 2017 року було проведено оцінку предметів іпотеки, здійснену суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Меркурій Партнерс», що свідчить про правомірність звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Між тим, як вбачається з матеріалів справи, зазначені документи не було подано відповідачем до суду першої інстанції та при ухваленні судового рішенням відповідна оцінка цим документам не було надана. Зазначені докази були подано вже в суді апеляційної інстанції.

У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Положеннями статті 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України).

Згідно з пунктом 5 частини 1 статті 365 ЦПК України с уддя-доповідач у порядку підготовки справи до апеляційного розгляду вирішує питання щодо поважності причин неподання доказів до суду першої інстанції.

Зі змісту наведеної статті у взаємозв`язку зі статтями 259, 260, 368 ЦПК України усі судові рішення, ухвалені суддею-доповідачем під час підготовки справи до апеляційного розгляду, викладаються у формі ухвали.

Відповідно до частин 2 - 3 статті 367 ЦПК України с уд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Застосуванню норм матеріального права передує встановлення обставин у справі та підтвердження їх відповідними доказами. Суд апеляційної інстанції має право досліджувати нові докази, якщо неподання таких доказів до суду першої інстанції зумовлене поважними причинами (поважність причин повинен довести заявник, який подає такі докази). Вказане положення закріплене законодавцем з метою забезпечення змагальності процесу в суді першої інстанції, де сторони повинні надати всі наявні в них докази, і недопущення зловживання стороною своїми правами.

Таким чином, тлумачення положень частини 4 статті 365, 367 ЦПК України дає можливість виснувати, що суд апеляційної інстанції, здійснюючи апеляційний розгляд справи, може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа, з доведених нею поважних причин, не мала можливості подати до суду першої інстанції. Разом з тим, вирішуючи питання стосовно прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, суд апеляційної інстанції зобов`язаний мотивувати свій висновок у відповідній ухвалі або в ухваленому судовому рішенні. Крім того, у разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів, зокрема, у відзиві на апеляційну скаргу.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 43 ЦПК України учасники справи мають право подавати докази, яке у взаємозв`язку з положеннями статті 44 цього Кодексу повинно використовуватись добросовісно, а не всупереч завданню судочинства. Отже, учасники справи зобов`язані подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.

Норми ЦПК України надають детальну регламентацію строків подання доказів, що, об`єктивно, мінімізує можливі випадки зловживання правами у сфері доказування.

Зазначена законодавча регламентація відповідає процедурі повного розкриття доказів (discovery). По суті зазначені норми спрямовані на зміщення акценту зі стадії розгляду справи по суті на стадію підготовчого провадження, під час якого і має відбуватися збір процесуального матеріалу і так званий обмін змагальними паперами, що забезпечує розгляд справи у розумні строки. Зазначене свідчить про посилення ролі підготовчого провадження у структурі загального позовного провадження цивільного судочинства в Україні.

Випадки дослідження апеляційним судом нових доказів можуть бути, зокрема, наступними:

1) докази існували на час розгляду справи в суді першої інстанції, але особа, яка їх подає до апеляційного суду, не знала і не могла знати про їх існування;

2) докази існували на час розгляду справи в суді першої інстанції і учасник процесу знав про них, однак з об`єктивних причин (не залежних від нього) не міг надати їх до суду;

3) суд першої інстанції помилково виключив із судового розгляду надані учасником процесу докази, що могли мати значення для справи;

4) суд першої інстанції необґрунтовано відмовив учаснику процесу в дослідженні доказів, що могли мати значення для справи (необґрунтовано відмовив у призначенні експертизи, витребуванні доказів, коли їх подання до суду для нього становило певні труднощі тощо).

5) наявні інші поважні причини їх ненадання до суду першої інстанції, де відсутні умисел чи недбалість особи, яка їх подає, або вони не досліджені цим судом внаслідок інших процесуальних порушень.

Зазначене підтверджується численною, сталою й незмінною практикою Верховного Суду (різних юрисдикцій) з цього процесуального питання, яке має важливий вплив на дотримання принципів судочинства: змагальності, диспозитивності, рівності всіх учасників судового процесу, правової визначеності (див.: постанова Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 140/1322/22; постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 717/2052/16-ц, провадження № 14-632цс18 (цивільна юрисдикція), від 31 січня 2020 року у справі № 370/999/16-ц, провадження № 14-709цс19 (цивільна юрисдикція), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, провадження № 14-317цс19 (цивільна юрисдикція), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, провадження № 12-4гс21 (господарська юрисдикція), від 12 жовтня 2021 року у справі № 910/17324/19, провадження № 12-12гс21 (господарська юрисдикція); постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 18 червня 2020 року у справі № 909/965/16, від 16 червня 2021 року у справі № 915/2222/19, від 01 липня 2021 року у справі № 46/603 та інші).

Зазначена судова практика є сталою й незмінною і в Касаційному цивільному суді у складі Верховного Суду (див.: постанови від 03 травня 2018 року у справі

№ 404/251/17, провадження № 61-13405св18; від 31 липня 2019 року у справі

№ 753/11963/15-ц, провадження № 61-27369св18, від 14 грудня 2022 року у справі № 521/574/22, провадження № 61-9422св22 та інші).

У пункті 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року № 12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» судам роз`яснено, що вирішуючи питання щодо дослідження доказів, які без поважних причин не подавалися до суду першої інстанції, апеляційний суд повинен врахувати як зобов`язання особи, яка бере участь у справі, добросовісно здійснювати свої права та виконувати процесуальні обов`язки, так і виключне значення цих доказів для правильного вирішення справи. Про прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати свій висновок в ухвалі при обговоренні заявленого клопотання.

Звертаючись з зазначеними доказами до апеляційного суду, ТОВ «Кей Колект» не обґрунтовано причини їх неподання до суду першої інстанції. Справа перебувала в проваджені суду першої інстанції з лютого 2018 року, рішення по справі судом першої інстанції було ухвалено 03 лютого 2021 року, тобто відповідач мав достатньо часу для формування своєї правової позиції та подання відповідних доказів та заперечень відповідача.

За таких обставин судова колегія відмовляє у прийнятті вказаних доказів.

Отже, зважаючи, що доводи позивача про недотримання приватним нотаріусом вимог Порядку № 1127 не спростовано, висновки суду про дотримання ТОВ «Кей Колект» процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки є передчасними.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом частини 1 статті 33 та частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини 2 статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Також, судова колегія враховує, що ТОВ «Кей Колект» у 2015 році зверталось до суду з позовом про стягнення заборгованості до ОСОБА_9 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості. Вказана справа перебувавала в провадження суду до 2019 року. Також, у цей же період ОСОБА_2 був поданий позов по визнання кредитного договору недійсним, який в подальшому залишено без розгляду. Отже, на час вчинення реєстраційних дій між сторонами був наявний спір щодо наявності підстав та обсягу заборгованості, що впливає на можливість реалізації предмета іпотеки у позасудовому порядку.

Між тим, відповідно до частин 1, 2 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути:

1) визнання права;

2) визнання правочину недійсним;

3) припинення дії, яка порушує право;

4) відновлення становища, яке існувало до порушення;

5) примусове виконання обов`язку в натурі;

6) зміна правовідношення;

7) припинення правовідношення;

8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди;

9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди;

10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

З урахуванням цих норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України).

Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.

Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Зазначене відповідає правовому висновку, викладеному Верховним Судом України у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14.

Пред`явлення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому захисту порушених прав та є ефективним способом захисту порушених прав власника. Застосування вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, виключає застосування інших вимог власника.

Верховний Суд зазначає, що релевантною для застосування до спірних правовідносин в цьому випадку буде постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) та постанови Верховного Суду від 25 листопада 2020 року № 359/6391/17-ц (провадження № 61-3177св19), від 20 грудня 2023 року у справі № 359/1379/21 (провадження № 61-10321св23) де суд вказував, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Отже, судова колегія вважає, що позовні вимоги про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса ХМНО Малахової Г. І. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ «Кей-Колект» у вигляді звернення на предмет іпотеки задоволенню не підлягає, оскільки позивачем обрано неналежним спосіб захисту.

Позов до приватного нотаріуса ХМНО Малахової Г. І. також не підлягають задоволенню, оскільки остання не є належним відповідачем у цій справі, виходячи з такого.

Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (частина 2 статті 48 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 126/2200/20 зазначено, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений (постанова Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі № 336/4662/19).

Отже, виходячи зі змісту і характеру відносин між учасниками справи, спір у цій справі існує між ОСОБА_2 і ТОВ «Кей Коллект» щодо порушення права власності позивача на спірне майно внаслідок дій щодо реєстрації за товариством такого права. Приватний нотаріус ХМНО Малахова Г.І., яка діяла як державний реєстратор, не є належним відповідачем у цій справі.

Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та немає визначених процесуальним законом підстав для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17).

З урахуванням наведеного позовні вимоги до приватного нотаріуса ХМНО Малахової Г.І. задоволенню не підлягають з підстав пред`явлення позову в цій частині до неналежного відповідача.

Щодо витребування майна, то судова колегія виходить з такого.

Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції, відповідно до статті 1 якого визначено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Попередні положення, однак, ніяким чином не обмежують право держави запроваджувати такі закони, які, на її думку, необхідні для здійснення контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків або інших зборів чи штрафів.

Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу, мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним легітимній меті.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

У статті 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності. За частинами 1 та 2 цієї статті ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Зокрема, стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння.

Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до частини 1 статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.

Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною 1 статті 388 ЦК України (див. постанову Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі провадження № 6-2407цс15).

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20)).

Оцінюючи доводи сторін, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що ОСОБА_1 , ознайомившись зі змістом документів, що стосуються спірного приміщення, врахувавши перехід права власності від одних набувачів майна до інших, а також, що такий перехід від попереднього власника відбувся у незначний проміжок часу, оцінивши всі ризики, пов`язані з придбанням цього приміщення, набуваючи у власність спірне майно, мав би проявити розумну обачність при укладенні правочину купівлі продажу спірного майна.

Зважаючи, що майно перебувало в іпотеці, під час вчинення реєстраційних дій справа про стягнення заборгованості з ОСОБА_2 перебувала в Червонозаводському районному суді міста Харкова, ОСОБА_1 мав передбачати можливість існування судових спорів щодо цього майна.

Також, відповідачем не наведено обставин, які б свідчили про те, що через витребування у нього спірного майна він нестиме «індивідуальний надмірний тягар», адже жодних доказів, що вказане житло є його єдиним місцем проживання матеріали справи не містять.

Отже, зважаючи, що державна реєстрації права власності за ТОВ «Кей Коллект» була проведена з порушенням вимог законодавства, тому останнє не набуло права на відчуження спірного майна. За таких обставин, оскільки ОСОБА_2 ніяких намірів та дій щодо відчуження будинку та земельної ділянки не вчиняв, тобто майно вибуло з власності позивача поза його волею, апеляційний суд із застосування норм статей 387, 388 ЦК України, вважає, що права позивача підлягають захисту, шляхом витребування спірного майна на користь ОСОБА_2 з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 .

Згідно пункту 4 частини 1 статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права є підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення.

Отже, рішення судів першої інстанції підлягають скасуванню з ухваленням нового про часткове задоволення позову ОСОБА_2 та витребування спірного майна на його користь.

Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

При зверненні до суду позивачем сплачено:

1409,60 грн + 352,40 грн + 8810 грн =10572 грн (том 1, а. с. 1, 73, 110);

за подання апеляційних скарг 352,40 грн + 352,40 грн +14272,20 грн = 14977 грн (том 2, а. с. 1, виділені матеріали, а .с. 199, том 3, а .с. 61);

за подання касаційної скарги 20448 грн (том 5, а. с. 14).

Зважаючи, що апеляційну скаргу задоволено частково, а саме в частині майнових вимог, позивачу має бути компенсовано 8810 + (8810 х 1,5) + (8810 х 2) + 352,40 = 39997,40 грн судового збору, а саме по 19998,70 грн з кожного відповідача.

Керуючись ст. ст. 367, 376, 382, 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року та додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності) та витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити частково.

Витребувати у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 житловий будинок з надвірними будівлями: сарай літ. К. дві вбиральні літ. Ж, Г, душ літ. Л, льох літ. Д, огорожа № 4, 5, 6, 8, 9 за адресою АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,092 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою АДРЕСА_1 (кадастровий номер :09:052:0004).

В іншій частині у задоволенні позову відмовити.

Позов ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малахової Галини Іванівни про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності) залишити без задоволення.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» (м. Київ, вул. Кирилівська, 69, м. Київ, ) та ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) по 19 998 (дев`ятнадцять тисяч дев`ятсот дев`яносто вісім) грн 70 коп. судового збору з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повне судове рішення складено 25 листопада 2024 року.

Головуючий Ю.М. Мальований

Судді С.К. Шабельніков

В.Б. Яцина