ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/4939/24
провадження № 2/753/4693/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2024 року Дарницький районний суд міста Києва в складі

головуючої судді Шаповалової К.В.

за участю секретаря судового засідання Давидюк В.О.

представника позивача Дуднік М.А.

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду за адресою: м. Київ, вул. О. Кошиця, 5а в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дубровиця" до ОСОБА_3 , Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про зобов`язання вчинити дії, визнання незаконним та скасування наказу,

В С Т А Н О В И В:

06 березня 2024 року до Дарницького районного суду міста Києва надійшла позовна заява ОСББ "Дубровиця" до ОСОБА_3 , Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про зобов`язання вчинити дії, визнання незаконним та скасування наказу.

В обґрунтування позовної заяви позивач зазначив, що ОСББ "Дубровиця" здійснює функції з управління багатоквартирним будинком та прибудинковою територією для будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідач ОСОБА_3 є власником квартири № 2 зазначеного будинку. Було встановлено, що ОСОБА_3 здійснювалося перепланування приміщення та фасаду будинку. Позивачем було подано позов до Дарницького районного суду м. Києва щодо зобов`язання відповідачки привести до попереднього стану приміщення, яке належить їй на праві власності. Проте, під час перебування позову у провадженні суду ОСОБА_3 продовжувала виконувати будівельні роботи, зокрема влаштувала сходи до свого приміщення та бруківку на прибудинковій території, не отримавши для цього згоду всіх співвласників багатоквартирного будинку. Також позивач зазначає, що Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 11 липня 2023 року було видано наказ №397 про затвердження містобудівних умов та обстежень, з метою "узаконення" спроби будівництва, здійсненого ОСОБА_3 без належної згоди співвласників багатоквартирного будинку. Наразі позивач просить суд визнати незаконним та скасувати наказ № 397; зобов`язати ОСОБА_3 привести у попередній стан прибудинкову територію за адресою: АДРЕСА_1 , що існував до здійснення нею незаконної реконструкції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи № 753/4939/24 між суддями від 07 березня 2024 року матеріали позову передано в провадження судді Шаповалової К.В. Фактично справу було передано судді 08 березня 2024 року.

Ухвалою суду від 12 березня 2024 року позовну заяву було залишено без руху та надано позивачу строк на усунення недоліків позову.

25 березня 2024 року до суду надійшла заява про усунення недоліків.

08 квітня 2024 року до суду надійшла відповідь з електронного реєстру територіальної громади м. Києва ГІОЦ/КМДА про зареєстроване місце проживання відповідача.

Ухвалою суду від 09 квітня 2024 року відкрито провадження у справі та вирішено слухати справу в порядку загального позовного провадження з проведенням підготовчого засідання 02 травня 2024 року о 10:00 год.

26 квітня 2024 року до суду від представника відповідача-2 надійшов відзив на позовну заяву, у якому представник просив суд відмовити в частині позовних вимог, які стосуються визнання незаконним та скасування наказу Департаменту № 397 від 11 липня 2023 року "Про затвердження містобудівних умов та обмежень".

Підготовче засідання призначене на 02 травня 2024 року було відкладено за клопотанням представника відповідача-1 на 10 червня 2024 року на 11:30 год.

14 травня 2024 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив відповідача-2, у якій представник позивача зазначив, що позовні вимоги підтримує.

10 червня 2024 року до суду від представника відповідача - 1 вдруге надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання у справі.

10 червня 2024 року від відповідача ОСОБА_3 надійшов відзив на позовну заяву.

Ухвалою суду від 10 червня 2024 року було задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів, а саме: витребування у ТОВ "Аркада-Житлосервіс" належним чином завіреної копії плана благоустрою та озеленення 2-га черга будівництва М 1:500 №2014-95.ГП "Будівництво багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торговельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між АДРЕСА_1 "; витребування у ТОВ "Будеволюція" належним чином засвідчених копії документації на земельну ділянку під багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 (будівельна адреса: між АДРЕСА_1 , 2-га черга будівництва житловий будинок № 11, секція № І) , у тому числі схему благоустрою; належним чином засвідчену копію будівельного паспорту забудови земельної ділянки під багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 (будівельна адреса: між АДРЕСА_1 , 2-га черга будівництва житловий будинок № 11, секція № 1 ), містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки технічні умови. Підготовче засідання у справі було відкладено на 06 серпня 2024 року на 11:30 год.

19 червня 2024 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив відповідача ОСОБА_3

08 липня 2024 року до суду від ТОВ «Будеволюція» на виконання вимог ухвали суду від 10 червня 2024 року надійшли витребувані документи.

10 липня 2024 року до суду від ТОВ «Аркада-Житлосервіс» на виконання ухвали суду від 10 червня 2024 року надійшли витребувані документи.

Підготовче засідання призначене на 06 серпня 2024 року було відкладено на 29 серпня 2024 року на 15:30 год. для надання можливості представнику позивача та відповідача - 2 ознайомитись із документами, які надійшли до суду на виконання вимог ухвали суду від 10 червня 2024 року та у зв`язку з неявкою відповідача -1 та її представника.

Ухвалою суду від 9 серпня 2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті на 9 жовтня 2024 року.

8 жовтня 2024 року від представника відповідача - 1 надійшло клопотання про відкладення судового засідання через її зайнятість в інших судових процесах

Судове засідання, призначене на 9 жовтня 2024 року було відкладено на 18 жовтня 2024 року за клопотанням представника відповідача -1.

У судовому засіданні 18 жовтня 2024 року представник позивача підтримала позовні вимоги в повному обсязі, вказала, що відповідачка здійснила реконструкцію своєї квартири, в тому числі часткову зміну фасаду будинку-збільшення віконного отвору та встановлення вхідних дверей, чим порушила права співвласників багатоквартирного будинку, що несе загрозу пошкодження будинку, його руйнуванню, а також здійснила демонтаж несучої стіни та наддверного блоку. Вказані порушення були зафіксовані комісією ОСББ, про що обув складений відповідний акт. При цьому представник позивача вказала, що відповідачка перед здійсненням реконструкції мала отримати згоду співвласників квартир, тобто вказане питання мало бути предметом розгляду на загальних зборах ОСББ. Проте, загальні збори ОСББ такої згоди не надавали, відповідачкою питання на розгляд загальних зборів не виносилось. Серед іншого, позивачем були здійснені запити щодо отримання інформації чи має відповідачка дозвільні документи на реконструкцію та ОСББ отримало відповідь, що будь-яких дозвільних документів відповідачці станом на 2021-2022 роки не видавалось. У зв`язку із виявленими порушеннями позивач звернувся до суду із позовом про зобов`язання відповідачки привести до попереднього стану розташування несучих стін та зовнішнього фасаду будинку. Проте, не дивлячись на те що справа перебувала на розгляді у суді, відповідачка продовжувала здійснювати будівельні роботи, а саме облаштування входу, яке полягало у зрізанні зелених насаджень прибудинкової території та прокладання доріжки на ній до свого переобладнаного приміщення, а отже має місце нове порушення - втручання у право спільної власності на прибудинкову територію. Вказала, що умовами ЗУ «Про ОСББ» передбачено, що до виключеної компетенції загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку відноситься вирішення питань щодо використання спільного майна, яким, в тому числі є прибудинкова територія. Крім того, статутом ОСББ також затверджено попереднє отримання дозволу загальних зборів ОСББ на проведення певних робіт із спільним майном. Земельна ділянка площею 20, 4148га за адресою: АДРЕСА_1 , на якій знаходиться будинок та прибудинкова територія перебуває у комунальній власності, проте відсутність реєстрації права власності на цю земельну ділянку за співвласниками ОСББ не позбавляє їх права на захист своїх прав на користування та володіння цією земельною ділянкою. Просила врахувати, що на сьогодні державою (КМУ) не запроваджено процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, але це не означає, що ОСББ не має права захищати відповідне порушене відповідачкою право на користування спільним майном всіх співвласників багатоквартирного будинку. Враховуючи вказане, просила суд задовольнити позовну вимогу до ОСОБА_3 та зобов`язати її привести прибудинкову територію у попередній стан. Стосовно вимоги до Департаменту, вказала, що виданий відповідачці наказ від 11 липня 2023 року № 397 підлягає скасуванню, бо відповідачкою Департаменту не надавалась письмова згода всіх співвласників ОСББ (рішення загальних зборів) щодо переобладнання, зокрема прибудинкової території. Крім того, він був виданий вже після фактичного проведення реконструкції, а отже може слугувати підставою для «узаконення» будівництва в майбутньому.

Представник відповідача ОСОБА_3 у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог, вказала, що ОСББ не є належним позивачем у справі, оскільки будь-які права ОСББ у цьому випадку не порушено, земельна ділянка перебуває у комунальній власності міста, ОСББ вона ані у власність, ані у користування не передана, а отже не перебуває у спільній сумісній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, тому й відсутній обов`язок відповідача отримувати дозвіл загальних зборів ОСББ щодо здійснення певних будівельних робіт на прибудинковій території, яка знаходиться біля її приміщення, яке належить їй на праві власності. Також вказала, що відповідачкою Департаменту був наданий вичерпний перелік документів для отримання оскаржуваного наказу, який був виданий із дотримання норм чинного законодавства України, а отже відсутні підстави для його скасування.

Серед іншого, представником відповідача - 1 суду було подано клопотання про закриття провадження у справі оскільки цей спір має розглядатись за правилами адміністративного судочинства, з урахуванням того, що відповідач - 2 суб`єкт владних повноважень.

Судом з приводу вказаного клопотання було заслухано думку учасників справи та відмовлено у його задоволенні, з урахуванням предмету та підстав позову.

Представник відповідача - 2 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовної вимог щодо Департаменту, зазначив, що ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено вичерпний перелік документів, які мають бути подані заявником до заяви про надання містобудівних умов і обмежень. Крім того, положеннями цього ж Закону передбачено чітко підстави для відмови у видачі містобудівних умов. Зазначив, що відповідачкою заявлялось про намір реконструкції об`єкта будівництва «квартира АДРЕСА_1 , а не всього будинку чи будь-яких допоміжних приміщень і оскільки квартира 100% належить на праві власності ОСОБА_3 . згода інших співвласників не вимагається, оскільки вони фактично відсутні. При цьому, нормами Закону не передбачено подання Департаменту згоди співвласників квартир, приміщень чи споруд прилеглих до об`єкта будівництва. Отже, враховуючи те, що у відповідача - 2 не було підстав для відмови відповідачу -1 у наданні оскаржуваних МУО, підстави для скасування відповідного наказу відсутні. Також зазначив, що порушення будівельних норм, правил і стандартів при здійсненні будівельних робіт є підставою для притягнення до відповідальності винних осіб та не є підставою для скасування вихідних даних на проектування та будівництво відповідного об`єкту. Крім того, зауважив, що містобудівні умови є чинними до завершення будівництва об`єкта, а оскільки Департаментом 9 жовтня 2023 року зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта «реконструкція квартири під нежитлове приміщення з влаштуванням вхідної групи консольного типу по АДРЕСА_1 », відповідно такі умови втратили свою чинність 9 жовтня 2023 року, а тому вимоги позивача в цій частині не підлягають задоволенню.

Суд, проаналізувавши обставини справи у їх сукупності, заслухавши пояснення представників позивача та відповідачів, повно, об`єктивно та безсторонньо оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням доходить наступного висновку.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_3 є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 43-44). Право власності було зареєстроване 1 жовтня 2021 року на підставі акту приймання-передачі об`єкту інвестування від 14 грудня 2017 року, договору про участь у ФФБ, договору про уступку майнових прав.

22 квітня 2021 року до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань було внесено відомості про створення за адресою: АДРЕСА_1 -ОСББ «Дубровиця», керівником обрано ОСОБА_4 (а.с. 37-38).

Згідно акту про порушення фасаду та самовільний демонтаж несучих конструкцій будинку АДРЕСА_1 від 17 грудня 2021 року, комісією у складі представників правління ОСББ «Дубровиця», представників обслуговуючої компанії ТОВ «Аркада-Житлосервіс», а також співвласників будинку АДРЕСА_1 складено акт про самовільне (без отримання згоди співвласників даного багатоквартирного будинку) руйнування фасаду та стін власником квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_3 , що може загрожувати непередбаченими шкідливими наслідками для себе і власного майна, завдання шкідливих наслідків іншими співвласникам будинку та тертім особам.

Відповідно до вказано акту комісією зафіксовано, що відбулась реконструкція фасаду будинку шляхом демонтажу фасадної системи і огороджувально-несучих конструкцій площею 5 кв.м, збільшення віконного отвору та встановлення дверей для окремого виходу, демонтаж наступних несучих конструкцій (частин залізобетонних збірних плит товщиною160мм) без надання дозвільної та проектної документації та виконання додаткових укріплень: підвіконний блок (з кухні на балкон) розміром 900*750 мм, наддверний блок (з коридору на кухню) розміром 1400*500 мм. Період порушень з 16 по 22 листопада 2021 року. Вказаний акт підписаний головою правління та членом правління ОСББ «Дубровиця», начальником дільниці ТОВ «Аркада-Житлосервіс» та власниками кв 357, 278, 584 (а.с. 66).

Згідно листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (Київська міська державна адміністрація) від 14 січня 2022 року позивачу надано відповідь, що згідно з електронною базою даних Департаменту містобудівні умови для проектування об`єкта реконструкції квартири АДРЕСА_1 у тому числі ОСОБА_3 не надавались (а.с. 48-49).

Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва листом від 14 грудня 2021 року повідомив, що департамент, станом на час надання відповіді, не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 50).

Наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (Київська міська державна адміністрація) від 11 липня 2023 року № 397 затверджено містобудівні умови та обмежень для проектування об`єкту реконструкції квартири АДРЕСА_1 під нежитлові приміщення (офіс) з влаштуванням вхідної групи консольного типу.

Також позивач до позову додані самі містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, затверджені наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (Київська міська державна адміністрація) від 11 липня 2023 року № 397.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 5 серпня 2024 року у справі № 753/8411/22, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 29 жовтня 2024 року та набрало чинності, задоволено позовні вимоги ОСББ «Дубровиця», зобов`язано ОСОБА_3 привести до попереднього стану розташування несучих стін, а саме: підвіконний блок з кухні на балкон розміром 900*750мм; наддверний блок з коридору на кухню розміром 1400*500 мм, зовнішній фасад будинку та огороджувально-несучі конструкції квартири АДРЕСА_1 відповідно до проекту будівництва багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торгівельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення будівельна адреса: між вул. Бориса Гмирі та Колекторною у Дарницькому районі м. Києва (поштова адреса: АДРЕСА_1 ), 2-га черга будівництва житлового будинку № 11, секція 1, стадія проекту «Р» № проекту 0064/07/14-11.1-АР, розробник ТОВ «Фундамент проект».

Звертаючись із цим позовом до суду, позивач вказав, що не дивлячись на те, що у провадженні суду перебувала вказана вище справа (№ 753/8411/22), відповідачка ОСОБА_3 продовжувала здійснювати будівельні роботи, зокрема на прибудинковій території, а саме: облаштування входу до свого приміщення, зрізаючи зелені насадження та прокладаючи по прибудинковій території доріжку до свого приміщення. При цьому, як на час здійснення будівельних робіт в квартирі, так і на час виконання робіт на прибудинковій території, відповідачкою не було отримано рішення Загальних зборів ОСББ щодо надання згоди на проведення будівельних робіт на прибудинковій території, яка перебуває у спільній власності всіх власників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру земельна ділянка з кадастровим номером :90:290:0031 для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торгівельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між АДРЕСА_1 , в тому числі для обслуговування багатоквартирного житлового будинку ОСББ «Дубровиця» є комунальною власністю та на час розгляду справи не передана у постійне користування чи власність всіх співвласників багатоквартирного будинку.

Стосовно вимог ОСББ «Дубровиця» до ОСОБА_3 .

Відповідно до частини першої статті 4 ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (частина перша статті 369 ЦК України).

Співвласники мають право, зокрема, вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників (пункт 1 частини першої статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (частина друга статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Співвласники зобов`язані, зокрема, використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням (пункт 3 частини першої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Згідно із частиною першою статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласниками здійснюється управління багатоквартирним будинком, за рішенням яких усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Порядок прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників передбачений статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Статтею 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном віднесені до виключної компетенції загальних зборів співвласників, рішення яких є обов`язковим для всіх співвласників, за умови дотримання вимог голосування, встановлених статтею 10 Закону.

Згідно зі статтею 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання: утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність; приймати рішення про надходження та витрати коштів об`єднання; визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об`єднання; укладати договори; виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку; встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності об`єднання в порядку, визначеному законом; визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів; захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності; використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління об`єднання; встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.

Статтею 17 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків об`єднання має право: робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання; вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об`єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю; вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об`єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об`єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів; виступати засновником (учасником) інших юридичних осіб.

Розділом V Статут визначені права та обов`язки співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема співвласник зобов`язаний забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкцій, реставрацій, поточного, капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників; отримати письмове погодження загальних зборів перед проведенням будь-яких робіт, що можуть вплинути/змінити вигляд, площу, цілісність конструкції спільного майна співвласників.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду від 14 серпня 2024 року у справі № 442/1888/23 зазначено, що суди не врахували, що використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням; створення на прибудинковій території певних об`єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об`єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку; право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) вимагає погодження співвласників; суди не звернули уваги, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками; земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання;

У постанові Верховного Суду від 27 січня 2023 року у справі № 621/2300/16-ц (провадження № 61-6391св20) зазначено, що: «із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України вбачається, що земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. […] Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_3 є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 757/13549/16-ц (провадження № 61-12973св23) вказано: «виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов`язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об`єктом правочину, пов`язаного із переходом права власності на квартир у або нежитлове приміщення. Отже, сама по собі відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія».

Суд відхиляє доводи представника відповідача ОСОБА_3 , що оскільки відсутні документи, які підтверджують факт передачі ОСББ у користування/власність земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також прибудинкова території, то відповідна така земельна ділянка не перебуває у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, а отже відповідач не повинна була отримувати згоду загальних зборів ОСББ та права ОСББ не порушені, враховуючи наступне.

Судом встановлено, що здійснивши реконструкцію житлового приміщення № 2 , яке на праві власності належить ОСОБА_3 , відповідачка облаштувала також вхідну групу - окремий вхід та при цьому побудувала сходи до такого окремого входу, які розміщуються на прибудинковій території та відповідну бруківку, яка веде до цих сходів та також розташована на прибудинковій території (а.с. 45-47).

Представником відповідача у судовому засіданні не заперечувався факт побудови відповідачкою до свого приміщення відповідних сходів та прокладання бруківки (доріжки) до цих сходів на земельній ділянці, яка є прибудинковою територією, як і не заперечувався факт не отримання рішення загальних зборів ОСББ (згоди співвласників багатоквартирного будинку) на облаштування сходів та бруківки до приміщення, яке є у власності відповідача - 1 у цьому будинку.

Особливості регулювання та виникнення права на земельну ділянку у разі будівництва та розташування на ній багатоквартирного будинку визначені положеннями статті 42 ЗК України, згідно з частинами 1-4 якої:

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

- порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками;

- розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що: - прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; - спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У постанові Верховного Суду від 18 жовтня 2022 року у справі № 916/1261/16 суд дійшов висновку, що оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 ЗК України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема Позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

Отже, відсутність державної реєстрації за співвласниками ОСББ «Дубровиця» права власності на земельну ділянку, не позбавляє їх права на захист прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.

Таким чином, враховуючи, що прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку, земля, на якій відповідач -1 збудувала спірні об`єкти сходи та бруківку, є прибудинковою територією, та є спільною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку, а отже для створення спірних об`єктів (сходи, бруківка) відповідачкою ОСОБА_3 мало бути отримано згоду всіх співвласників цього багатоквартирного будинку (відповідне рішення Загальних зборів ОСББ), проте таке нею отримано не було, що свідчить про недотримання нею вимог чинного законодавства України та положення статуту ОСББ «Дубровиця».

З урахуванням викладено, позовні вимоги ОСББ «Дубровиця» до ОСОБА_3 про зобов`язання привести у попередній стан прибудинкову територію є обґрунтованими, доведеними суду належними, достатніми та допустимими доказами, та підлягають задоволенню.

Стосовно вимоги ОСББ «Дубровиця» до Департаменту містобудування та архітектури про скасування наказу від 11 липня 2023 року.

Звертаючись із вказаною вимогою, позивач обґрунтував її тим, що відповідач ОСОБА_3 почала реконструкцію належного їй на праві власності майна - квартири, без отримання відповідних дозвільних документів у 2021 році, а під час розгляду у суді справи № 753/8411/22, звернулась до відповідних органів, зокрема Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) для отримання містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , та 11 липня 2023 року такі були затверджені для неї наказом Департаменту № 397.

Позивач вважає такий наказ про затвердження МУО протиправним, оскільки відповідачкою не було надано до Департаменту разом із пакетом документів рішення загальних зборів ОСББ «Дубровиця» (згода всіх співвласників багатоквартирного будинку) на здійснення нею реконструкції спільного майна ОСББ.

Судом встановлено, що 11 липня 2023 року наказом Департаментом містобудування та архітектури № 397 затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта реконструкції квартири під нежитлове приміщення (офіс) з влаштуванням вхідної групи консольного типу на АДРЕСА_1 (а.с. 93).

На підставі вказаного наказу ОСОБА_3 були надані містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, відповідно до яких при влаштуванні елементів вхідної групи, сходи виконати з легких конструкцій консольного типу та розмістити поза межами охоронних зон інженерних комунікацій, з можливістю обслуговування інженерних мереж до існуючих будинків та споруд (п. 4); урахувати законні інтереси та вимоги власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва згідно із статтею 5 ЗУ «Про основи містобудування», майново-правові питання вирішити в установленому законодавством порядку. До початку проектування отримати згоду балансоутримувача (управителя, ОСББ, тощо) житлового будинку, власників (співвласників) приміщень, інтереси яких зачіпаються, власника або користувача земельної ділянки на наміри щодо влаштування вхідної групи та її елементів, на порушення благоустрою прибудинкової території для влаштування підходу до вхідної групи (п.5).

Відповідно до статті 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови, обмеження та технічні умови для проектування об`єктів будівництва в рамках здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії, можуть надаватися приватному партнеру, концесіонеру на підставі документа, що засвідчує право користування земельною ділянкою, виданого підприємству, установі, організації, що є балансоутримувачем майна, що передається у концесію, за умови, що така земельна ділянка (або її частина) відповідно до положень договору необхідна для здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії.

Частиною третьою вказаної статі визначено, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються:

1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

2) копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці - у разі, якщо право власності на об`єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.

Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.

Відповідно до частини четвертої статті 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є:

1) неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;

2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;

3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Відмова у наданні містобудівних умов та обмежень з обґрунтуванням підстав такої відмови надається у строк, що не перевищує встановлений строк їх надання.

Отже, нормами ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» не передбачено подання відповідному органу для отримання містобудівних умов згоди співвласників багатоквартирного будинку щодо використання спільного майна (його реконструкції) одним із співвласників такого будинку, як і не передбачено такої підстави для відмови у наданні відповідних містобудівних умов як відсутність рішення загальних зборів відповідного ОСББ про надання згоди одному співвласнику багатоквартирного будинку на здійснення реконструкції, в тому числі спільного майна всіх співвласників такого будинку.

Крім того, як зазначалось вище, у містобудівних умовах, які були затверджені оспорюваним наказом було зазначено про необхідність урахувати законні інтереси та вимоги власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва згідно із статтею 5 ЗУ «Про основи містобудування», майново-правові питання вирішити в установленому законодавством порядку. До початку проектування отримати згоду балансоутримувача (управителя, ОСББ, тощо) житлового будинку, власників (співвласників) приміщень, інтереси яких зачіпаються, власника або користувача земельної ділянки на наміри щодо влаштування вхідної групи та її елементів, на порушення благоустрою прибудинкової території для влаштування підходу до вхідної групи (п.5).

Судом також встановлено, що дозвільні документи, в тому числі містобудівні умови та обмеження, були оформлені (отримані) відповідачкою у липні-жовтні 2023 року, в той час як здійснення реконструкцій квартири АДРЕСА_1 було зафіксовано відповідною комісією у грудні 2021 року, що підтверджується актом від 17 грудня 2021 року.

Проте, не дотримання відповідачем ОСОБА_3 приписів, які зазначені у виданих містобудівних умовах та обмеженнях, а також отримання їх нею після початку проведення будівельних робіт, при відсутності відповідної інформації у Департаменті (протилежного суду доведено не було), не свідчать про незаконність наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень, а отже підстави для скасування такого наказу судом під час розгляду справи не встановлено, а представником позивача суду не доведено належними та допустимими доказами.

Згідно із статтею 25 Закону України «Про основи містобудування» передбачена відповідальність за порушення містобудівного законодавства. Особи, винні у виконанні будівельних чи реставраційних робіт без дозволу та затвердженого у встановленому порядку проекту або з відхиленням від нього несуть відповідальність, передбачену законом.

Відповідно до статті 100 ЖК УРСР наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого або підсобного приміщення, зобов`язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан.

Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) здійснює повноваження щодо державного архітектурно-будівельного контролю в місті Києві та дозвільно-декларативних функцій щодо об`єктів незначного (СС1) та середнього (СС2) класу наслідків (відповідальності) з 12.10.2016.

Відповідно до пункту 11 Порядку № 466 замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання підготовчих або будівельних робіт.

Згідно із пунктом 16 Порядку № 461 замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації чи акті готовності об`єкта до експлуатації, за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

Відповідно до статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За змістом статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно із частинами першої, п`ятої, шостої, сьомої статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Зважаючи на викладене вище, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, враховуючи визначені позивачем підстави позовних вимог до обох відповідачів, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме в частині вимог до ОСОБА_3 про зобов`язання привести у попередній стан прибудинкову територію.

Також, у відповідності до статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3028 грн за позовну вимогу до ОСОБА_3 .

Керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 16, 19, 76-79, 81, 82, 133, 137, 141, 211, 247, 258-259, 263-265, 273, 280-284,352, 354-355 ЦПК України, ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», суд, -

У Х В А Л И В:

позовні вимоги - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дубровиця" ОСОБА_3 , Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про зобов`язання вчинити дії, визнання незаконним та скасування наказу - задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_3 привести у попередній стан прибудинкову територію в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що існував до здійснення нею реконструкції, згідно характеристик плану благоустрою та озеленення 2-га черга будівництва М 1:500 № 2014-95.ГП «Будівництво багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торгівельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між вул. Бориса Гмирі та вул. Колекторною у Дарницькому районі м. Києва ».

Стягнути з ОСОБА_3 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дубровиця" судовий збір за подання позову до суду в розмірі 3028 грн.

В іншій частині позовних вимог - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У випадку проголошення у судовому засіданні лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дубровиця", , м. Київ, вул. Б. Гмирі, 12б

Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП невідомий, місце реєстрації: АДРЕСА_7

Повний текст судового рішення складено 25 листопада 2024 року

Суддя Шаповалова К.В.