Номер провадження: 22-ц/813/3664/24
Справа № 523/1284/22
Головуючий у першій інстанції Аліна С.С.
Доповідач Дришлюк А. І.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.10.2024 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Дришлюка А.І., суддів Громіка Р.Д., Драгомерецького М.М.,

при секретарі судового засідання Нечитайло А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі справу за апеляційною скаргою Одеської міської ради на заочне рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 08 листопада 2023 року в цивільній справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Юридичного департаменту Одеської міської ради в особі Управління державної реєстрації, про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочинів недійсними та знесення самочинного будівництва,

ВСТАНОВИВ:

24 січня 2022 року Одеська міська рада звернулась до Суворовського районного суду м. Одеси із позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Юридичного департаменту Одеської міської ради (в особі управління державної реєстрації) про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочинів недійсними та знесення самочинного будівництва. Позивач обґрунтував позовні вимоги тим, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 серпня 2002 року, зареєстрованого Одеською універсальною товарною біржею «Центр», технічного паспорту від 29 листопада 2017 року, виготовленого ПП «Клерабо» та довідки від 06 квітня 2017 року, наданої Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.12.2017 №38537725 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 237,7 кв.м. При цьому, позивач вказував, що реєстрація права власності відбулась без надання правовстановлюючих документів та наданий заявником договір купівлі-продажу не був нотаріально засвідчений та не був зареєстрований в органах місцевого самоврядування відповідно до вимог чинного на той час законодавства. Позивач вважає, що наявність такої реєстрації речових прав на вказаний самочинно збудований об`єкт порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси як власника земельної ділянки, на якій він розташований, оскільки це перешкоджає здійсненню повноважень щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою та створює умови для її незаконного використання відповідачами по справі, а тому звернувся до суду із відповідним позовом (т. 1 а.с. 5-118).

08 листопада 2023 року заочним рішенням Суворовського районного суду м. Одеси позовні вимоги Одеської міської ради про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочинів недійсними та знесення самочинного будівництва вирішено залишити без задоволення (т. 3, а.с. 60-75).

21 грудня 2023 року засобами поштового зв`язку представник Одеської міської ради направив до Одеського апеляційного суду апеляційну скаргу на заочне рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 08 листопада 2023 року. Апелянт, не погоджуючись із вказаним заочним рішенням суду першої інстанції, в обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначає, що вищевказане рішення є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права. Так, апелянт вказує, що судом першої інстанції не надано належної уваги нормам чинного законодавства та не враховано, що договір купівлі-продажу нерухомого майна повинен бути нотаріально посвідчений, в іншому разі він визнається нікчемним. При цьому, апелянт звертає увагу на те, вказаний договір безспірно має ознаки підробленого документа, оскільки договір купівлі-продажу укладений у 2002 році, однак зареєстровано його у 1997 році. Апелянт вважає, що суд першої інстанції неповно дослідив всі обставини, що мають значення для справи, у результаті чого дійшов до хибного висновку, що ОСОБА_1 набув право власності на самочинно збудований об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 серпня 2002 року. Окрім того, апелянт вказує, що в мотивувальній частині оскаржуваного рішення не надано належної оцінки всім фактичним обставинам справи та доводам Одеської міської ради, що у свою чергу призвело до ухвалення незаконного за змістом та суттю рішення. Тому, апелянт просить скасувати оскаржуване заочне рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити в повному обсязі, а також стягнути із відповідачів судовий збір за подання апеляційної скарги (т. 3, а с. 78-92).

Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.

З врахуванням недостатньої кількості суддів в Одеському апеляційному суді (з 2013 року кількість суддів в цивільній палаті зменшилася з 48 до 10, які фактично здійснюють судочинство), щодо яких здійснюється автоматизований розподіл справ (без урахування суддів, які хворіють, перебувають у відрядженні, знаходяться у відпустці та тимчасово відряджені до Одеського апеляційного суду), що створює надмірне навантаження та виключає можливість розгляду справи в строки, передбачені національним законодавством, судом апеляційної інстанції було здійснено розгляд справи з врахуванням поточного навантаження, яке обумовило затягування розгляду справи по незалежним від суду причинам.

У судовому засіданні представник апелянта ОСОБА_4 підтримала апеляційну скаргу, Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Іскра С.Л. заперечувала щодо задоволення апеляційної скарги. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про дату, часу та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників провадження, які з`явилися, дослідивши матеріали цивільної справи, доводи апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з огляду на таке.

Приймаючи оскаржуване заочне рішення, суд першої інстанції виходив з того, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.08.2002, зареєстрованого Одеською універсальною товарною біржою «Центр» за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 237,7 кв.м. (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 101). Оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов Договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», тому підстав для визнання вказаного Договору недійсним немає. Посилання Одеської міської ради, на те, що вказаний договір є підробленим жодними належними та допустимими доказами не підтверджено.

Опорювані договори (два договори) купівлі-продажу від 16.02.2018 № 282 та №283 укладені відповідно до ст.ст. 203, 215, ст.655 ЦК України, а тому позовні вимоги в частині визнання їх недійсними не підлягають задоволенню.

Державні реєстратори під час державної реєстрації права власності, стосовно спірного нерухомого майна, діяли виключно у межах і у спосіб, визначений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015.

В підсумку суд дійшов висновку, що позивач не надав суду доказів в обґрунтування позовних вимог та не довів суду ті обставини, на які він посилався, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Фактичні обставини справи

За обставинами даної справи, 05.08.2002 був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна № Н/-2911, за умовами якого ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_5 окремо розташоване нежитлове приміщення, площею 237,7 кв.м., яке складається з двох поверхів та розташоване за адресою: АДРЕСА_1 за 189 000 грн. Вказаний договір був зареєстрований Одеською універсальною товарною біржою «Центр» в «Журналі реєстрації договорів по об`єктам нерухомості» реєстраційний номер № Н/-1039 від 05.08.1997 (т. 1, а.с. 93-95).

На підставі вказаного договору купівлі-продажу від 05.08.2002, технічного паспорту від 29.11.2017, виготовленого ПП «Клерабо» та довідки від 06.04.2017 серія та номер: 1930-11/862, виданої КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 05.12.2017 № 38537725 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 237,7 кв.м. (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 101) (т. 1, а.с. 45).

03.01.2018 експертом ОСОБА_6 був складений технічний звіт щодо можливості поділу об`єкта нерухомого майна на дві самостійні нежитлові будівлі за адресою: АДРЕСА_1 . За результатами проведенного технічного обстеження встановлена можливість поділу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 на дві самостійні окремі нежитлові будівлі, а саме: - нежитлова будівля загальною площею 237,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 101); - нежитлова будівля загальною площею 10 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 101). Новоутворені об`єкти нежитлової нерухомості по АДРЕСА_2 відповідають державним нормам і стандартам та можуть експлуатуватись як самостійні нежитлові будівлі (т. 1, а.с. 68-77).

В подальшому, на підставі технічного звіту щодо можливості поділу об?єкта нерухомого майна на дві самостійні нежитлові будівлі за адресою: АДРЕСА_1 від 03.01.2018 серія та номер: 015/18, наданого експертом ОСОБА_6 , та технічного паспорту від 03.01.2018 серія та номер: б/н, виготовленого ПІП «Клерабо», рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 10.01.2018 №39147282 зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на об?єкт за адресою: АДРЕСА_1 , площею 237,7 кв.м., реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 101, номер запису про право власності: 24333676.

Також зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на об?єкт за адресою: АДРЕСА_1 , площею 10 кв.м. реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 101, номер запису про право власності: 24333948, рішення державного реєстратора № 39147626 від 10.01.2018 (т. 1, а.с. 37, 42).

16.02.2018 на підставі договору купівлі-продажу ОСОБА_1 відчужив ОСОБА_2 1/4 частку у праві власності на нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 237,7 кв.м. (т. 1, а.с. 41).

Також, 16.02.2018 на підставі договору купівлі-продажу ОСОБА_1 відчужив ОСОБА_3 1/4 частину об?єкта за адресою: АДРЕСА_1 площею 237,7 кв.м. (т. 1, а.с. 41).

Так, у власності ОСОБА_1 залишилась 1/2 частина об?єкта за адресою: АДРЕСА_1 площею 237,7 кв.м., реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 101.

Нормативно-правове регулювання та оцінка апеляційного суду

Відповідно до ст. 44 ЦК УРСР повинні укладатися у письмовій формі: угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР; угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та інших угод, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР; інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми. Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають.

За ч. 1 ст. 45 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.

Згідно зі ст. 47 зазначеного Кодексу нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

За ст. 48 ЦК УРСР недійсною є угода, яка не відповідає вимогам закону.

Відповідно до вимог ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 27 цього Кодексу).

Згідно з першим абзацом пункту 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику по справам про визнання угод недійсними» (зі змінами) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах; міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

Виходячи з наведеного, законодавство, чинне на момент укладення спірного договору купівлі-продажу від 05.08.2002 не передбачало обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, крім жилих будинків (стаття 227 ЦК УРСР).

Вказане узгоджується з правовою позицією в постанові КЦС ВС від 30.11.2022 в справі № 183/900/17, а також в постановах КГС ВС від 29.03.2018 у справі № 904/4573/16 та від 04.09.2019 у справі № 903/729/16.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Відповідно до ч. 4 ст. 3 зазначеного Закону права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

Окрім того, апеляційний суд звертає увагу на те, що Об`єднана палата КЦС ВС в постанові від 25.03.2024 в справі № 336/6023/20 дійшла таких висновків: «… за загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 травня 2021 року в справі № 671/22/19 (провадження № 61-9511сво19));

правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може «вражати» правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання;

саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на те чи він відповідає, зокрема, вимогам щодо його дійсності, яка форма встановлена законом щодо правочину чи договору на момент його вчинення. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення; в ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору;

правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;

на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;

у частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;

спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі».

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Враховуючи вище наведене, апеляційний суд доповнює оскаржуване заочне рішення суду першої інстанції в частині мотивування та відхиляє відповідні доводи апелянта щодо нікчемності договору купівлі-продажу від 05.08.2002. При цьому, апеляційний суд зауважує, що матеріали справи не містять доказів фальсифікації договору купівлі-продажу, будь-яких доказів на підтвердження того, що вказаний договір сторонами не укладався позивач до суду не надав. Клопотань про витребування необхідних доказів, призначення експертизи на підтвердження існування відповідних обставин апелянт-позивач в суді першої інстанції не подавав.

Відповідно до положень ч.ч. 1-4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За ч.ч. 2-3 ст. 13 ЦПК України збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Змагальність цивільного процесу передбачає активну процесуальну позицію сторін в справі та, відповідно, покладає обов`язки на учасників подавати докази, клопотання, заяви, вчиняти відповідні процесуальні дії з метою доведення власної позиції та спростування позиції опонента. Роль суду за концепцією змагального процесу полягає у балансуванні інтересів сторін, сприянні в реалізації процесуальних прав та обов`язків учасників справи тощо. При цьому суд наділяється активною процесуальною позицією лише в деяких виключних випадках з огляду на характер та предмет спору. В інших випадках за загальним правилом саме на сторони покладається обов`язок вчинення процесуальних дій з метою доведення відповідної позиції.

Щодо інших доводів апеляційної скарги. Порядок дій державного реєстратора у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення врегульований положеннями ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно». Тому вимоги про скасування рішення державного реєстратора відповідають положенням закону та, відповідно, є належним способом захисту. Вказане узгоджується з висновками Великої палати Верховного Суду в постанові від 21.12.2022 в справі № 914/2350/18. З огляду на вказане та оскільки доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, апеляційний суд змінює оскаржуване рішення в частині мотивування.

Крім того, апеляційний суд звертає увагу, що суд першої інстанції, мотивуючи своє рішення, послався на практику Європейського суду з прав людини в справах про вирішення спорів щодо житла, що не є релевантним до обставин даної справи.

Інші доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження та похідні від доводів, яким апеляційним судом була вище надана оцінка. Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною. Більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії»).

Відповідно до п. 1 та п. 3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

Таким чином, враховуючи вище наведене, апеляційний суд на підставі п.п. 1,3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України змінює та доповнює оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині мотивування.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради задовольнити частково.

Заочне рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 08 листопада 2023 року змінити та доповнити в частині мотивування, в іншій частині рішення залишити без змін.

Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді Одеського апеляційного суду А.І. Дришлюк

М.М. Драгомерецький

Р.Д. Громік

Повний текст цієї постанови складений 21 жовтня 2024 року.

Суддя Одеського апеляційного суду А.І. Дришлюк