ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 листопада 2024 року

м. Київ

справа № 553/1091/19

провадження № 61-9485св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого -Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач),
суддів:Білоконь О. В., Гулька Б. І.,Осіяна О. М., Синельникова Є. В.,
учасники справи:

позивачка - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Департамент з питань реєстрації, Товариство з обмеженою відповідальністю «Полтавакомунсервіс»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Марченко Галина Іванівна, на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2021 року у складі судді Самсонової О. А., додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави

від 04 серпня 2022 року у складі судді Самсонової О. А. та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2023 року у складі колегії суддів: Кузнєцової О. Ю., Дорош А. І., Дряниці Ю. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» (далі - ТДВ «Полтавтрансбуд»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Департамент з питань реєстрації, Товариство з обмеженою відповідальністю «Полтавакомунсервіс» (далі - ТОВ «Полтавакомунсервіс»), про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 25 квітня 2017 року між позивачкою та

ТДВ «Полтавтрансбуд» укладений договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець

купує майнові права на двокімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .

Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його

у власність реалізуються шляхом набуття права власності на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт (пункт 1.4 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 ).

Згідно з умовами цього договору вона мала сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів на поточний рахунок продавця у сумі 581 400,00 грн згідно з графіком платежів, що є невід`ємною частиною договору.

Позивачка свої зобов`язання виконала у повному обсязі, сплативши 12 грудня 2018 року на виконання умов договору грошові кошти у розмірі 581 400,00 грн та 05 квітня 2019 року доплату у розмірі 1 800,00 грн.

25 квітня 2019 року вона отримала лист від ТДВ «Полтавтрансбуд» від 22 січня

2019 року № 15/2, який їй було направлено 10 квітня 2019 року, про припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в односторонньому порядку у зв`язку з порушенням нею зобов`язань щодо оплати, що не відповідає дійсності.

Зазначала, що пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем, є несправедливими і недобросовісними.

28 травня 2019 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 96 на спірну квартиру, який надалі відчужив її ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року.

Зазначені договори мають ознаки фраудаторних правочинів, оскільки вчинені боржником на шкоду кредитору.

Посилаючись на те, що вона виконала умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, сплатила встановлену у договорі вартість майнових прав, а ТДВ «Полтавтрансбуд» безпідставно припинило дію договору та надалі відчужило майнові права на квартиру, чим порушило її права, позивачка просила:

визнати частково недійсним договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та

ТДВ «Полтавтрансбуд», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8;

застосувати наслідки часткової недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24;

визнати договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня

2017 року № 24, що укладений між нею та ТзДВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, неприпиненим);

визнати дії ТзДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24

в односторонньому порядку незаконними;

визнати факт, що квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_3 цього ж будинку, стосовно якої був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24;

зобов`язати ТзДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, змінивши номер квартири;

зобов`язати ТзДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 ;

визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_2 ;

визнати за ОСОБА_1 право власності квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 64,8 кв. м, житловою площею 35,4 кв.м, ;

скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 ;

визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96, укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 ;

визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року

№ 3347, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_2 .

У березні 2022 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд», треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 не є інвестором спірної квартири, оскільки відповідно до вимог частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва чи за посередництва інституту спільного інвестування.

Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_5 всупереч вимогам статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Матеріали справи не містять доказів придбання ОСОБА_5 майнових прав.

Натомість ОСОБА_2 придбав майнові права на квартиру у спосіб, що відповідає вимогам чинного законодавства про інвестування об`єктів житлового будівництва, а саме: кошти в будівництво житла ним було проінвестовано через інститут спільного інвестування, яким є Пайовий закритий недиверсифікований венчурний інвестиційний фонд «Забудовник» (від імені, в інтересах та за рахунок якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд» (далі - ТОВ «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд»)).

Вона придбала квартиру за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу нерухомого майна, а не майнових прав, а отже, є добросовісним набувачем нерухомого майна за оплатним договором.

Посилаючись на наведене, ОСОБА_3 просила визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, укладений між ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд».

Короткий зміст судових рішень

Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року

у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Скасовано арешт на квартиру

АДРЕСА_4 , накладений ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 12 червня 2019 року.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сторони погодили умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, а, отже, ОСОБА_1 була обізнана з усіма умовами договору, з якими погодилася та взяла на себе зобов`язання щодо їх виконання, однак належно їх не виконала.

ОСОБА_1 не довела, що оспорюваний договір не відповідає встановленим статтею 203 ЦК України вимогам, та/або порушує її законні права та інтереси.

Зважаючи на те, що позивачка у встановленому законом та договором порядку не набула права власності на спірну квартиру, суд дійшов висновку про те, що як вимога позивача щодо визнання її власником квартири, так і інші вимоги, пов`язані з припиненням договору від 25 квітня 2017 року № 24, не ґрунтуються на вимогах закону.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 змінено.

У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено з мотивів, викладених у постанові.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь держави судового збору у розмірі 6 915,60 грн скасовано, віднесено судові витрати за рахунок держави.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції по суті є правильним, однак висновок про те, що до спірних правовідносин не застосовуються положення Закону України «Про захист прав споживачів», є помилковим.

Суд апеляційної інстанції урахував висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18, про те, що оскільки договір купівлі-продажу майнових прав надалі передбачає набуття їх покупцем права власності на квартиру, то на такі правовідносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів». Однак суд відхилив доводи позивачки щодо наявності несправедливих умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, оскільки оспорювані позивачем умови договору є чіткі, ясні, не містять неоднозначних умов, які б утруднювали їх розуміння покупцем, та узгоджені сторонами шляхом підписання зазначеного договору.

Постановою Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року касаційну скаргу

ОСОБА_1 задоволено частково.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 у повному обсязі, суди попередніх інстанцій не врахували, що на час надіслання ТДВ «Полтавтрансбуд» листа про розірвання спірного договору (10 квітня 2019 року), вона сплатила повну вартість майнових прав на квартиру.

Крім того, суди не перевірили доводів позивачки про те, що на час настання строку повної оплати за оспорюваним договором, ОСОБА_1 сплатила лише

27 600,00 грн, стосовно яких сторони вели переговори. При цьому, отримавши від відповідача відмову щодо несплати зазначеної суми грошових коштів (грудень 2018 року), вона сплатила їх 12 грудня 2018 року.

Суди не звернули уваги на те, що ТДВ «Полтавтрансбуд» отримало від позивачки всі суми за оспорюваним договором, які є повною оплатою майнових прав, а ініціював розірвання договору більше ніж через чотири місяці після отримання всіх коштів за договором.

Суди попередніх інстанцій не оцінили дій відповідача та не надали їм належної правової оцінки в розрізі того, чи були підстави для розірвання спірного договору, враховуючи принципи добросовісності, розумності та справедливості.

Крім того, суди не звернули уваги не те, що висновком почеркознавчої експертизи

від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 0001881, встановлено, що лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений на адресу ОСОБА_1 , підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6, тобто такий документ не повинен був братися судами до уваги, оскільки є неналежним і недопустимим доказом.

Таким чином, суди попередніх інстанцій належно не перевірили цієї обставини та не встановили, чи дійсно договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру

від 25 квітня 2017 року № 24 було розірвано у встановленому договором порядку. Не надали належної правової оцінки доводам позивачки щодо визнання недійсними певних умов договору, як несправедливих, на підставі положень статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», зважаючи на те, що умовами договору продавцю надано права, які не надані покупцю, його поставлено в жорсткі, несприятливі умови.

Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року, позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано недійсними пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, укладеного між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 .

Визнано договір купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Полтавтрансбуд», за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, таким, що діє, неприпиненим.

У задоволені решти позовних вимог відмовлено.

У задоволені зустрічного позову ОСОБА_3 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що пункти 4.5, 4.5.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 є такими, що не відповідають засадам справедливості, добросовісності та розумності, оскільки передбачають лише право продавця ТДВ «Полтавтрансбуд» вчинити дії щодо односторонньої відмови від договору без врахування виду порушення зобов`язання покупцем. Ці положення також не містять строку, коли таке рішення може бути прийнято ТДВ «Полтавтрансбуд», і не містять права

ОСОБА_1 відмовитися від договору, у випадку порушення його умов відповідачем, що свідчить про наявність істотного дисбалансу між правами сторін договору.

У пунктах 4.7 та 4.8 договору передбачено сплату штрафу в розмірі 25 % при відмові продавця від договору та зменшення суми коштів, що підлягають поверненню покупцю.

Зважаючи на те, що у зазначених пунктах договору не зазначено причини відмови від договору та розірвання договору, вартість майнових прав, встановлена

у договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2022 року № 24, становить 581 400,00 грн, а 25 % цієї вартості - 145 350,00 грн, що у 90 разів перевищує розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб (на день укладення цього договору), суд дійшов висновку, що оскаржувані пункти договору не відповідають принципам розумності та справедливості.

За виключенням вищезазначених пунктів, суд визнав договір купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 чинним та таким, що не є припиненим, оскільки лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6 ,

є неналежним і недопустимим доказом. Тобто, ТДВ «Полтавтрансбуд»

у встановленому договором порядку не повідомило ОСОБА_1 про односторонню відмову від договору.

Доказів розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру

від 25 квітня 2017 року № 24 іншим чином сторони суду не надали.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96 та договору купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року у справі № 3347, а також визнання за нею права власності на квартиру, суд виходив з того, ОСОБА_1 не набула майнові права на спірне нерухоме майно, а тому вона позбавлена можливості вимагати усунення порушення майнового права.

Багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою:

АДРЕСА_5 , завершений будівництвом та зданий

в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом від 20 червня 2019 року

серія НОМЕР_1 . Оскільки майнові права на квартиру ТДВ «Полтавтрансбуд» вже передані іншій особі - ОСОБА_2 , що унеможливлює

як їх передачу позивачці, так і підписання з позивачкою акта приймання-передачі майнових прав на цей же об`єкт, та визнання за нею майнових прав на квартиру.

Крім того, 12 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального договору Пусан Т. В. (далі - приватний нотаріус

Пусан Т. В.), згідно з яким спірна квартира перейшла у власність ОСОБА_4 .

Суд не встановив підстав, передбачених чинним законодавством, для визнання договорів недійсними.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 , суд виходив з того, що вона не була стороною договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, договір укладений раніше ніж вона набула права власності на квартиру, а отже, не порушує її прав чи охоронюваних законом інтересів.

Додатковим рішенням Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня

2022 року стягнено з ТДВ «Полтавтрансбуд» на користь ОСОБА_1 3 000,00 грн на відшкодування судових витрат.

Додаткове рішення мотивоване тим, що оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково, судові витрати, понесені позивачем на професійну правничу допомогу, підлягають стягненню з ТДВ «Полтавтрансбуд» пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2023 року апеляційні скарги ОСОБА_7 та ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року та додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині є законним та обґрунтованим, ухваленим з дотриманням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.

ОСОБА_1 у визначений договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 строк здійснила оплату майнових прав на квартиру не в повному обсязі, чим порушила його умови, зазначеного вона не заперечувала.

Суд апеляційної інстанції відхилив посилання позивачки на те, що внаслідок затримки виконання зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» щодо введення будинку в експлуатацію, вона мала право не сплачувати кошти до виконання відповідачем умов договору, оскільки таке право покупця не передбачене умовами договору. Крім того, у пункті 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 зазначено орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію - 30 червня 2018 року.

Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об'єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Внаслідок неналежного виконання ОСОБА_5 умов договору, такий акт сторонами не підписувався, а тому позивачці майнове право на квартиру передано не було.

Суд визнав необґрунтованими посилання ОСОБА_1 на суперечливу поведінку ТДВ «Полтавтрасбуд» щодо розірвання укладеного між ними договору, оскільки судом першої інстанції договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру

від 25 квітня 2017 року № 24, за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, визнано чинним, таким, що не є припиненим.

Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу майнових прав

від 28 травня 2019 року № 96, укладеного між ТДВ «Полтавтрансбуд» та

ОСОБА_2 , та договору купівлі-продажу від 12 жовтня 2021 року № 3347, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , недійсними.

Обставин, які б вказували на фраудаторність зазначених правочинів, суд не встановив.

Оскільки майнові права на спірну квартиру ТДВ «Полтавтрансбуд» вже були передані ОСОБА_2 , то неможливою є їх передача ОСОБА_1 та визнання за нею майнових прав на квартиру

АДРЕСА_2 .

Залишаючи без змін додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави

від 04 серпня 2022 року, суд апеляційної інстанції виходив з того, що суд першої інстанції, врахувавши критерії реальності адвокатських витрат, розумності їх розміру та беручи до уваги факт того, що з 13 позовних вимог ОСОБА_1 було задоволено лише 2, дійшов обґрунтованого висновку, що судові витрати на правову допомогу підлягають стягненню з відповідача пропорційно задоволеним позовним вимогам.

Апеляційний суд також погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову ОСОБА_3 , оскільки вона не довела, що внаслідок укладення договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 були порушені, невизнані, оспорені чи порушенні її права чи інтереси.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року в частині визнання договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, чинним та таким, що не є припиненим, та визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8 цього договору, сторони не оскаржували, а тому в цій частині рішення суду першої інстанції апеляційним судом не переглядалося.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

У червні 2023 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Марченко Г. І., звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2021 року, додаткове рішення цього ж суду від 04 серпня 2022 року та постанову Полтавського апеляційного суду

від 16 травня 2023 року у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила змінити оскаржувані судові рішення та задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1

у повному обсязі.

Як на підставу касаційного оскарження заявниця посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права і порушення норм процесуального права, без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц, від 14 грудня

2021 року у справі № 344/16879/15-ц та, у постановах Верховного Суду від 17 липня 2019 року у справі № 299/396/17, від 24 липня 2019 року у справі № 405/1820/17,

від 20 травня 2020 року у справі № 922/1903/18, від 28 лютого 2019 року у справі

№ 646/3972/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 182/2214/16-ц, від 14 липня

2020 року у справі № 754/2450/18 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)).

Касаційна скарга обґрунтована тим, що вирішуючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що позивачка близько 20 років перебувала у трудових відносинах з ТДВ «Полтавтрансбуд». До неї застосовувалися звичайні пільги, які надавалися співробітникам при придбанні майнових прав на нерухоме майно, а саме: пільгова ціна, можливість за власний рахунок проводити внутрішні споряджувальні роботи у квартирі. На вартість будівельних матеріалів співробітникам надавалася знижка, але не за ціною придбання, а за цінами забудовника, про що складався відповідний кошторис.

Придбавши майнові права, вона достроково здійснила платежі за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, крім суми 27 600,00 грн, які відповідно до завчасно складеного кошторису та зі згоди власника могла не доплачувати, оскільки за власні кошти провела у квартиру електрокабелі та встановила пластикові вікна підвищеного комфорту.

Після призначення нового управителя ТДВ «Полтавтрансбуд» їй повідомили, що всі пільги щодо ремонтних робіт скасовуються, а тому вона має доплатити

27 600,00 грн відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав

від 25 квітня 2017 року № 24. Зазначені вимоги вона виконала.

05 квітня 2019 року здійснила доплату за технічним паспортом за збільшення площі квартири у розмірі 1 800,00 грн.

Однак 25 квітня 2019 року вона отримала листа ТДВ «Полтавтрансбуд» від 22 січня 2019 року про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, підписаного ОСОБА_6 (колишнім власником забудовника). Після чого звернулася до правоохоронних органів.

У рамках кримінального провадження № 0001881 встановлено, що підпис ОСОБА_6 у листі від 22 січня 2022 року про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 є підробленим.

Будинок було введено в експлуатацію лише 19 червня 2019 року, тобто через рік після встановленого у договорі строку.

Після звернення позивачки до суду з цим позовом (16 травня 2019 року) ТДВ «Плтавтрансбуд» 28 травня 2019 року відчужило майнові права на квартиру, які раніше були продані позивачці, ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 96.

12 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 , від мені якого діяв генеральний директор забудовника, та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу спірної квартири, однак передача коштів за договором фактично не відбулася.

Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції, з чим погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що договір купівлі-продажу майнових прав

від 25 квітня 2017 року № 24 є чинним.

Таким чином, за наявності чинного договору з ОСОБА_1 забудовник не мав права на укладення аналогічного договору з ОСОБА_2 , оскільки не мав необхідних повноважень. Не було таких повноважень і у ОСОБА_2 , який не сплатив грошові кошти за договором деривативу. А договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , без фактичної передачі коштів.

Зазначене дає підстави для висновку, що договір купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96 та договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року № 3347 є фраудаторними, оскільки вчиненні з метою уникнення виконання зобов`язань перед ОСОБА_1 .

Крім того, справа вже перебувала на розгляді у Верховному Суді, який за наслідками касаційного перегляду судових рішень, направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Суди першої та апеляційної інстанцій висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 13 жовтня 2021 року у цій справі, не врахували, його вказівок не виконали.

У листопаді 2023 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ТДВ «Полтавтрансбуд», у якому заявник просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Відзив мотивовано тим, що суди попередніх інстанцій встановили, що майнові права на квартиру було передано у власність іншій особі, яка зареєструвала право власності на квартиру, а тому відсутні правові підстави для передачі майнових прав позивачці.

Вимоги ОСОБА_1 про визнання права власності на майнові права та нерухоме майно є безпідставними та не можуть бути задоволені судом на підставі статті

392 ЦК України, оскільки такі майнові права у неї не виникали та їй не належать.

ТДВ «Полтавтрансбуд» неодноразово повертало ОСОБА_1 сплачені нею за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року

№ 24 грошові кошти, однак вона їх повертала на рахунок товариства. А надалі закрила банківський рахунок, тож відповідач не має можливості повернути їй грошові кошти.

Крім того, зважаючи на те, що договір купівлі-продажу майнових прав

від 25 квітня 2017 року № 24 суди визнали чинним, обраний ОСОБА_1 спосіб захисту є неефективним.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 27 червня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Марченко Г. І., на рішення Київського районного суду м. Полтави

від 28 червня 2021 року, додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року та постанову Полтавського апеляційного суду

від 16 травня 2023 року, передано на розгляд судді-доповідачу ОСОБА_8.

Ухвалою Верховного Суду від 29 вересня 2023 року (після усунення недоліків) відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Марченко Г. І. з підстав, визначених пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, витребувано із Київського районного суду

м. Полтави матеріали справи № 553/1091/19. Надано іншим учасникам справи строк для подання відзиву.

У жовтні 2023 року матеріали справи № 553/1091/19 надійшли до Верховного Суду.

Розпорядженням заступника керівника апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2024 року

№ 1188/0/226-24 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями у зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_8 .

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07 жовтня 2024 року, справу призначено судді-доповідачеві Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д.

22 жовтня 2024 року судді Верховного Суду: Луспеник Д. Д., Лідовець Р. А. заявили про самовідвід у справі, який ухвалою Верховного Суду від 22 жовтня 2024 року задоволено та відведено суддів Верховного Суду Лідовця Р. А., Луспеника Д. Д. від участі у розгляді справи № 553/1091/19 (провадження № 61-9485ск23). Справу передано для проведення повторного автоматизованого розподілу.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24 жовтня 2024 року, справу призначено судді-доповідачеві Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Коломієць Г. В., Гулько Б. І.

31 жовтня 2024 року суддя Верховного Суду Коломієць Г. В. заявила самовідвід

у справі, який ухвалою Верховного Суду від 22 жовтня 2024 року задоволено та відведено суддю Верховного Суду Коломієць Г. В. від участі у розгляді справи № 553/1091/19 (провадження № 61-9485ск23). Справу передано для проведення повторного автоматизованого розподілу.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24 жовтня 2024 року, справу призначено судді-доповідачеві Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Білоконь О. В., Гулько Б. І.

Ухвалою Верховного Суду від 04 листопада 2024 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,

є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою

статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи

з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з огляду на таке.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що 25 квітня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та

ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 , згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на двокімнатну квартиру, будівельний

АДРЕСА_1 .

Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються ОСОБА_1 від ТДВ «Полтавтрансбуд» шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорта на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Згідно з пунктом 1.6 договору умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього.

Відповідно до пункту 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт становить

581 400,00 грн, у тому числі податок на додану вартість (далі - ПДВ), що нараховується згідно з чинним законодавством на дату виникнення податкового зобов`язання.

Згідно з пунктом 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно з графіком платежів (додаток № 1), що є невід`ємною частиною договору.

У додатку № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3

від 25 квітня 2017 року встановлено графік оплати, відповідно до якого

ОСОБА_1 мала сплатити у строк до 25 червня 2017 року - 190 000,00 грн;

до 25 грудня 2017 року - 195 000,00 грн; до 25 червня 2018 року - 196 400,00 грн.

Відповідно до пункту 4.3 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією зі сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України.

Згідно з пунктом 4.4 продавець має право відмовитися від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком); б) у випадку непідписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта протягом 60-денного строку, визначеного пунктом 1.5 цього договору.

ОСОБА_1 порушила умови договору щодо порядку оплати, встановленого графіком. Зокрема, вона сплатила 27 квітня 2017 року 193 800,00 грн; 01 серпня 2017 року - 360 000,00 грн; 12 грудня 2018 року - 27 600,00 грн та 05 квітня

2019 року - 1 800,00 грн. Станом на дату останнього платежу ОСОБА_1 сплатила лише 553 800,00 грн.

ТДВ «Полтавтрансбуд» листом від 22 січня 2019 року № 15/2, який 10 квітня

2019 року було направлено ОСОБА_1 , повідомило її про те, що станом на 18 січня 2019 року вона порушила зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 у частині розрахунків (розділ 3 договору). А тому, керуючись підпунктом а) пункту 4.4, пунктом 4.5. зазначеного договору ТДВ «Полтавтрансбуд» відмовляється від договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, що має наслідком припинення останнього.

Згідно з платіжним дорученням від 26 червня 2020 року № 3139 ТДВ «Полтавтрансбуд» повернуло ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 437 400,00 грн у тому числі ПДВ -72 900,00 грн.

Надалі зазначені грошові кошти неодноразово поверталися ОСОБА_1 на рахунок ТДВ «Полтавтрансбуд».

Квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_4 , стосовно якої був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня

2017 року № 24.

23 травня 2019 року між пайовим закритим недиверсифікованим венчурним інвестиційним фондом «Забудовник» від імені, в інтересах та за рахунок якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу деривативу № 83625-А з продажу форвардного контракту від 26 квітня 2019 року на поставку майнових прав на об`єкт нерухомого майна, а саме на квартиру АДРЕСА_2 .

28 травня 2019 року на виконання фордварного контракту між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладений договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру

АДРЕСА_7 .

Відповідно до пункту 3.1 цього договору вартість майнових прав на об`єкт становить 678 300,00 грн.

28 травня 2019 року ОСОБА_2 сплатив ТДВ «Полтавтрансбуд» 270 000,00 грн (платіжне доручення № 2518_2); 29 травня 2019 року - 200 000,00 грн (платіжне доручення № 3904_5); 30 травня 2019 року - 208 300,00 грн (платіжне доручення

№ 3904_3); 27 червня 2019 року - 5 100,00 грн (платіжне доручення № 2712_20).

Будинок АДРЕСА_5 зданий в експлуатацію на підставі сертифікату серія від 20 червня 2019 року ПТ № 88, зареєстрованого Департаментом архітектурно-будівельної інспекції України у Полтавській області.

27 червня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 підписали акт приймання-передачі майнового права на квартиру АДРЕСА_2 .

Згідно з технічним паспортом багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями АДРЕСА_5

від 14 грудня 2018 року, актом приймання-передачі нерухомого майна

від 27 червня 2019 року та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року

№ 175204133 під час нового будівництва було створено об`єкт нерухомого майна: квартиру

АДРЕСА_8 власності на квартиру

АДРЕСА_2 , загальною площею 64,9 кв. м, житловою площею 35,4 кв. м зареєстровано за ОСОБА_2 05 липня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року № 96.

Висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 0001881, встановлено, що лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений ОСОБА_1 , підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6

12 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 , від імені якого діяв ОСОБА_9 , та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_8 , посвідчений приватним нотаріусом Пусан Т. В., зареєстрований у реєстрі за № 3347.

Право власності на зазначену квартиру зареєстроване за ОСОБА_3 12 жовтня 2021 року.

Нормативно-правове обґрунтування та мотиви, з яких виходив Верховний Суд

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Такі правові висновки викладено Верховним Судом у постановах від 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20 (провадження № 61-7682св21), від 01 лютого 2023 року у справі № 569/6009/19 (провадження № 61-3803св22).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі

№ 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16 та інших.

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього (постанова Верховного Суду від 03 травня 2022 року у справі № 607/1220/19, провадження № 61-17351св20).

При цьому законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21),

від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20),

у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд у постанові від 13 жовтня 2021 року у цій справі зазначив, що суди попередніх інстанцій не врахували, що на час надіслання ТДВ «Полтавтрансбуд» листа про розірвання спірного договору, позивачкою було сплачено повну вартість майнових прав на квартиру; не перевірили доводів позивачки про те, що на час настання строку повної оплати за спірним договором, вона не сплатила лише 27 600 грн, саме щодо якої сторони вели переговори, а отримавши від відповідача відмову в неоплаті цієї суми у грудні 2018 року, позивачка її сплатила 12 грудня 2018 року; не оцінили дій відповідача та не надали їм належної правової оцінки в розрізі того, чи були підстави для розірвання спірного договору, враховуючи принципи добросовісності, розумності та справедливості, зважаючи на те, що питання розірвання договору ТДВ «Полтавтрансбуд» ініціювало більше ніж через 4 місяці після отримання всіх коштів за договором.

Під час нового розгляду суди виходили з того, що позивачка в межах строків, визначених договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року №24, сплатила лише 553 800,00 грн, в той час як згідно з умовами договору мала сплатити 581 400,00 грн, тобто порушила умови договору в частині сплати коштів у визначені строки, оскільки до граничної дати внесення коштів, передбаченої договором - 25 червня 2018 року - вона не доплатила 27 600,00 грн.

А тому, відповідно до підпункту а) пункту 4.4 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 продавець мав право відмовитися від цього договору у зв`язку з порушенням покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору щодо строку оплати згідно з графіком.

Водночас, зважаючи на те, що висновком почеркознавчої експертизи

від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 0001881, встановлено, що лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений на ім`я позивачки 10 квітня 2019 року, підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6, суд дійшов висновку, що ТДВ «Полтавтрансбуд» у встановленому договором порядку не повідомило позивачку про припинення договору, доказів вчинення інших дій щодо розірвання договору відповідач не надав, а тому суд дійшов висновку, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 є чинним.

Крім того, суд першої інстанції, з чим погодився апеляційний суд, зазначив, що між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , а також між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладено договори купівлі-продажу майнових прав щодо одного і того ж об`єкта нерухомого майна - двокімнатної квартири

АДРЕСА_2 .

Суд відхилив доводи позивачки про те, що відповідач незаконно заволодів належним їй майном, зазначивши, що у неї не виникало права власності ані на квартиру АДРЕСА_4 , ні на квартиру АДРЕСА_2 , мотивуючи такий висновок тим, що згідно з пунктом 1.5 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав, а оскільки такий акт між сторонами не підписувався, то

ОСОБА_1 не набула майнових прав на квартиру, а тому вона позбавлена можливості вимагати усунення порушення майнового права.

Тобто, установивши чинність договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, за виключенням, зокрема пункту 4.5, підпункту 4.5.1 пункту 4.5, якими визначено порядок та строки повідомлення покупця про відмову продавця від договору, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, фактично визнав правомірним відчуження ТДВ «Полтавтрансбуд» майнових прав на квартиру ОСОБА_2 , який надалі відчужив квартиру на користь ОСОБА_3 , незважаючи на чинність укладеного з ОСОБА_1 договору, і з цих же підстав вважав позовні вимоги останньої необґрунтованими.

Разом з тим суди не звернули увагу на те, що згідно з пунктам 2.1, 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 майнові права на об`єкт це права на будівництво та отримання у власність приміщення визначеного пунктом 1.1 цього договору (до зміни адреси - двокімнатна квартира, будівельний АДРЕСА_1 ).

Орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію - 30 червня 2018 року.

Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються ОСОБА_1 від ТДВ «Полтавтрансбуд» шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорта на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Відповідно до пункту 5.3.4 продавець зобов`язується підписати акт приймання-передачі майнових прав після повного виконання покупцем зобов`язань щодо сплати вартості придбаних майнових прав. Сприяти одержанню покупцем правовстановлюючих документів на об`єкт, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог чинного законодавства України, шляхом надання покупцю консультацій та роз`яснень.

Зважаючи на те, що до введення багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями за адресою:

АДРЕСА_5 в експлуатацію (20 червня 2019 року) та відчуження майнових прав на спірну квартиру АДРЕСА_8 , розташовану у цьому будинку, ОСОБА_2 (28 травня 2018 року), ОСОБА_1 сплатила повну вартість майнових прав на квартиру

(12 грудня 2018 року), а 16 травня 2019 року звернулася до суду з позовом про визнання майнових прав на об`єкт будівництва (який надалі уточнила та збільшила позовні вимоги), суд першої інстанції під час нового розгляду не врахував вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 13 жовтня 2021 року у цій справі, не оцінив дій ТДВ «Полтавтрансбуд» в розрізі того, чи дійсно були підстави для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня

2017 року № 24, не надав їм належної правової оцінки, з урахуванням принципу добросовісності, розумності та справедливості.

У контексті наведеного доводи касаційної скарги про те, що на порушення вимог частини першої статті 417 ЦПК України, суди попередніх інстанцій не виконали зазначених у постанові Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року вказівок, зібраних у справі доказів належно не дослідили, знайшли своє підтвердження, що є підставою для направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового апеляційного розгляду, суду апеляційної інстанції необхідно належно дослідити зібрані у справі докази, зокрема умови укладеного між ОСОБА_1 та ТДВ «Полтавтрансбуд» договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, зробити висновки про те, чи виникло у ОСОБА_1 право на об`єкт інвестування, чи належно виконало ТДВ «Полтавтрасбуд» свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, чи мало товариство законні підстави для відчуження ОСОБА_2 майнових прав на спірну квартиру після введення будинку в експлуатацію, а також добросовісність таких дій товариства.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції.

Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті

389 ЦПК України.

Оскільки повноваження апеляційного суду дозволяють виправити недоліки, допущені під час попереднього розгляду справи, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя

статті 2 ЦПК України) суд дійшов висновку про направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення спору.

Під час нового розгляду апеляційному суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, встановити обставини, які мають значення для вирішення справи, дати належну оцінку доводам і запереченням учасників справи та ухвалити законне і обґрунтоване судове рішення.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки за результатами касаційного перегляду постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 141, 400, 409, 411, 416, 419, ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Марченко Галина Іванівна, задовольнити частково.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2023 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийІ. Ю. Гулейков
Судді:О. В. Білоконь
Б. І. Гулько
О. М. Осіян
Є. В. Синельников