Житомирський апеляційний суд
Категорія 55 Доповідач Трояновська Г. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 липня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.

суддів: Павицької Т.М., Коломієць О.С.

з участю секретаря судового засідання Нестерчук М.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу №295/17522/21 за позовом ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Житомирської міської ради, Комунального підприємства «Регулювання орендних відносин» Житомирської міської ради, третя особа - ОСОБА_2 , про визнання рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради незаконним, його скасування та зобов`язання вчинення дій

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 27 жовтня 2022 року, ухваленого під головуванням судді Лєдньова Д.М. у м. Житомирі

в с т а н о в и в:

У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до виконавчого комітету Житомирської міської ради, Комунального підприємства «Регулювання орендних відносин» Житомирської міської ради, третя особа - ОСОБА_2 , про визнання рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради незаконним, його скасування та зобов`язання вчинення дій, в якому просила:

- визнати незаконним і скасувати пункт 8 рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 06.03.2019 №202 «Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому»;

- визнати договір оренди нежитлового приміщення АДРЕСА_1 , укладений з адвокатом ОСОБА_1., продовженим на новий строк терміном на два роки одинадцять місяців;

- зобов`язати виконавчий комітет Житомирської міської ради, як орган місцевого самоврядування і управління комунальним майном, вчинити дії по оформленню продовження договору оренди нежитлового приміщення АДРЕСА_1 з адвокатом ОСОБА_1. на строк, визначений попередньо укладеним договором оренди від 01.04.2016 №2075, на два роки одинадцять місяців з орендною платою 27 гривень 32 копійки за 1 кв. м з призначенням - під офіс (адвокатську контору);

- зобов`язати Комунальне підприємство «Регулювання орендних відносин» Житомирської міської ради передати у фактичне користування на підставі акту приймання-передачі нежитлового приміщення адвокату Левчук Тетяні Василівні, як орендареві, об`єкт оренди - нежитлове приміщення №3 загальною площею 57,4 кв.м, що розташовано за адресою: АДРЕСА_1 , у стані, що відповідає призначенню майна - під офіс (адвокатську контору) з наданням відмикаючих пристроїв до вхідних дверей об`єкту оренди; зобов`язати відповідачів зарахувати авансові платежі, сплачені ОСОБА_1 за півторарічний період під час дії договорів оренди, згідно листа ВКЖМР від 15.01.2009 №25/Л-10638, в рахунок оплати орендної плати за користування об`єктом оренди, починаючи з дати підписання Акту про передання ОСОБА_1 у фактичне користування нежитлового приміщення, загальною площею 57,4 кв.м, що розташовано за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог зазначила, що з 30.03.2006 по 01.03.2019 вона була орендарем нежитлового приміщення АДРЕСА_1 згідно рішень виконавчого комітету Житомирської міської ради та договорів оренди нежитлового приміщення під адвокатський офіс.

Останній договір оренди від 01.04.2016 №2075 був укладений між нею та КП „Агентство з управління майном" Житомирської міської ради строком на два роки одинадцять місяців. Після спливу визначеного договором строку нею було подано заявку на продовження договору оренди нежитлового приміщення, проте виконавчий комітет Житомирської міської ради 06.03.2019 їй відмовив. Позивач вважає таке рішення неправомірним, необґрунтованим та зауважує, що на підставі результатів конкурсу на право оренди спірного нежитлового приміщення відповідач прийняв рішення від 23.02.06 №188 «Про оренду комунального майна», відповідно до п.1.1 якого погоджено передачу їй в оренду цього приміщення на строк одинадцять місяців.

Відповідно до вказаних рішень 22.03.06 між позивачем та КВЖРЕП №8 (балансоутримувач приміщення) укладено договір оренди вказаного приміщення. У зв`язку із вчиненням третіми особами - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , перешкод у переданні приміщення від представників власника і орендодавця - виконавчого комітету Житомирської міської ради, позивачу, і судовим розглядом спору щодо права власності на об`єкт оренди, балансоутримувач був позбавлений можливості передати об`єкт оренди фактично у користування.

З врахуванням такої обставини, виконком Житомирської міської ради рішенням від 15.03.2007 №196 вніс зміни до рішення №188 від 23.02.2006 і продовжив термін оренди. Відповідно, 13.04.2007 було укладено договір оренди №213 терміном на два роки одинадцять місяців. Об`єкт оренди не було передано, про що балансоутримувачем КВЖРЕП-8 було складено відповідний акт від 18.04.2007.

На підставі рішення Богунського районного суду м. Житомира від 08.08.2008 по цивільній справі № 2-808/08 право власності територіальної громади м. Житомира на об`єкт оренди, яке було порушено ОСОБА_3 та її співмешканцем ОСОБА_4 , було відновлено.

18.02.2009 Житомирській міській раді, видано свідоцтво на право власності на об`єкт оренди. Позивач зазначила, що протягом усього часу належно виконувала умови договорів оренди та сплачувала орендні платежі за приміщення, яким жодного дня не користувалась.

З огляду на відповідні обставини виконавчий комітет Житомирської міської ради погодився врахувати сплачені авансом орендні платежі за 2007-2008 роки в рахунок майбутніх платежів (після передання об`єкту оренди згідно акту приймання-передачі), що підтверджується його листом від 15.01.2009 №25.

11.02.2010 рішенням № 97 виконавчий комітет Житомирської міської ради надав дозвіл на продовження договору оренди. 25.02.2010 між позивачем та КП «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради укладено договір №1006/1 з терміном на два роки одинадцять місяців.

27.02.2010 балансоутримувачем КВЖРЕП-8 складено акт про неможливість передачі об`єкту оренди.

Також не було передано у користування спірне приміщення і згідно останнього за часом укладення договору оренди від 01.04.2016 № 2075, укладеного між ОСОБА_1 та КП «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради.

Таким чином виконавчий комітет Житомирської міської ради не вчиняє будь-якої роботи, спрямованої на повернення у власне розпорядження об`єкта комунальної власності і фактично дозволяє всупереч інтересам громади безоплатно користуватися майном третіми особами.

Позивач звертає увагу на порушення, які зводяться до того, що: виконавчий комітет Житомирської міської ради неправомірно, без належного обґрунтування, всупереч раніше прийнятим власним рішенням, змінив свою позицію в питанні орендних відносин, чим порушив право на продовження договору оренди нежитлового приміщення; відповідачем в порушення вимог закону не надано належного обґрунтування відмови в продовженні договору оренди, порушено вимоги законодавства щодо дотримання законності при прийнятті оскаржуваного рішення; відповідач в особі своїх посадових осіб всупереч їх посадовим та функціональним обов`язкам незаконно не вчиняє передбачені законодавством дії щодо повернення об`єкта комунальної власності у своє володіння і розпорядження та не передає об`єкт оренди в користування, тривалий час не повідомляє про хід виконавчих проваджень та про свої дії у цих виконавчих провадженнях задля виконання судового рішення у справі №2-808/08; відповідач незаконно дозволяє безоплатно користуватись об`єктом комунальної власності третім особам, які самоуправно захопили це комунальне майно і користуються ним безоплатно протягом багатьох років, та не вчиняє дій щодо стягнення з таких осіб коштів за користування комунальним майном, чим завдає шкоди майновим інтересам територіальної громади м. Житомир; відповідач своєю протиправною бездіяльністю протягом тривалого часу у зазначених питаннях позбавив можливості створити адвокатський офіс з умовами, які б забезпечили створення адвокатської контори з певною кількістю помічників та дозволили розширити її адвокатську практику, що свідчить про втрату з вини відповідача доходів, які могли б реально бути отримані за звичайних обставин.

Прийнявши оспорюване рішення відповідач не врахував вимоги Закону та положень договору оренди, відповідно до яких за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, цей договір підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Заперечення орендодавця на продовження договору оренди нерухомого майна, повинно здійснюватися саме шляхом надсилання орендарю протягом одного місяця після закінчення строку договору повідного листа-повідомлення. Прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди не можна вважати письмовим запереченням у розумінні змісту норм Закону і договору оренди від 01.04.2013 №207.

Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просила задовольнити позовні вимоги.

Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 27 жовтня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Житомирського апеляційного суду від 23 травня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Богунського районного суду м. Житомира від 27 жовтня 2022 року скасовано, у задоволенні позову відмовлено з інших підстав.

Апеляційний суд, не переглядаючи спір по суті, виходив з того, що суд першої інстанції, на порушення вимог статей 12, 51 ЦПК України, не вирішив питання про залучення до участі у справі ОСОБА_2 як співвідповідача.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 квітня 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Житомирського апеляційного суду від 23 травня 2023 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Отже, апеляційний суд переглядає рішення суду першої інстанції від 27 жовтня 2022 року в апеляційному порядку.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову, судові витрати покласти на відповідача.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не були в повній мірі досліджені обставинам справи, які мають значення, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, які суд вважав встановленими. Суд зробив неправильну правову оцінку дійсних обставин та юридичних фактів, які підтверджено належними письмовими доказами і встановив, що належне територіальній громаді міста Житомира в особі Житомирської міської ради комунальне майно - нежитлове приміщення АДРЕСА_1 , площею 57, 4 кв.м, не перебуває у власності Територіальної громади міста Житомира в особі Житомирської міської ради, що суперечить запису в Реєстрі речових прав про право власності Територіальної громади міста Житомира на це комунальне майно.

Так, запис в Реєстрі прав власності на нерухоме майно про належність нежитлового приміщення №3, площею 57,4 кв. м, в будинку АДРЕСА_1 , який вчинено в 2009 році, не анульовано і правовстановлюючий документ, який судом було досліджено в судовому засіданні 27 жовтня 2022 року - Свідоцтво про право власності - є належним документом, що підтверджує статус об`єкта оренди за договором оренди нерухомого майна від 01 квітня 2016 року № 2075 як комунального майна.

Наголошує, що комунальне майно може вибути із власності органу місцевого самоврядування лише в порядку приватизації або викупу і фізична особа чи то ОСОБА_3 , ОСОБА_5 чи ОСОБА_6 - не могли набути права власності на комунальне майно іншим способом ні на підставі судового рішення, ні на підставі відкриття паралельно із записом про право власності територіальної громади міста Житомира в Реєстрі прав власності, а пізніше в Реєстрі речових прав про право власності основного розділу про право власності - іншого розділу із аналогічним записом про реєстрацію права власності на це ж майно інших фізичних осіб.

Ні дійсний власник комунального майна - Житомирська міська рада, ні орендар не мають обов`язку доводити правомірність володіння комунальним майном територіальною громадою м. Житомира на підставі Свідоцтва про право власності від 2009 року, якщо це права ніхто не оспорює. А надання третіми особами «своїх» документів на квартиру АДРЕСА_1 та на «нежитлове приміщення площею 101,22 кв.м.» і ототожнення «свого об`єкту» нерухомого майна із комунальним майном, що законно на підставі результатів конкурсу на право оренди комунального майна передалося позивачу в оренду з 2006 року по 2019 рік , не може позбавити Житомирську міську раду нерухомого майна автоматично і зробити автоматично недійсними правовстановлюючі документи.

У поданому відзиві виконавчий комітет Житомирської міської ради, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зазначає, що відповідне приміщення (як нежитлове) без визначення нумерації квартири вважається набутим ОСОБА_5 24.04.2014 на підставі рішення Богунського районного суду м. Житомира від 28.03.2014, додаткового рішення від 06.06.2014 у справі №295/1425/14-ц, про яке Житомирська міська рада дізналась у 2019 році і апеляційне провадження за апеляційною скаргою Житомирської міської ради з оскарження цього рішення було закрито ухвалою Житомирського апеляційного суду від 06.10.2020, яка постановою Верховного Суду від 04.03.2021 залишена без змін.

Відмінності у площі приміщень не можуть бути підставою для виокремлення майна, відносно якого і заявлено вимоги позивачем, від зареєстрованого відповідно до інформації Реєстру речових прав на нерухоме майно.

Повна інформація про об?єкт нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 міститься в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо об?єкта нерухомого майна. Так, у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено: ОСОБА_2 є власником вищевказаного об?єкта. У реєстрі прав власності на нерухоме майно, що формувався з 2003 по 2013 роки, зазначено: територіальна громада м. Житомира в особі Житомирської міської ради є власником вищевказаного об?єкта на підставі свідоцтва про право власності, виданого відповідно до рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 12.02.2009 № 119.

Суд підкреслив, що на час розгляду справи правомірність набуття у власність об?єкта нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , не спростовано.

Крім того, позовна вимога ОСОБА_1 про зобов?язання виконавчого комітету Житомирської міської ради вчинити дії по оформленню продовження договору оренди нежитлового приміщення АДРЕСА_1 не враховує порядок розгляду вищевказаних питань, а саме, попереднього розгляду їх комісією у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира.

В суді апеляційної інстанції ОСОБА_1 доводи апеляційної скарги підтримала, просила її задовольнити, надала пояснення аналогічні викладеному в апеляційній скарзі.

Представник виконавчого комітету Житомирської міської ради Чернюк А.В. проти задоволення апеляційної скарги заперечила, надала пояснення аналогічні викладеному у відзиві на апеляційну скаргу.

Третя особа - ОСОБА_2 повідомлений належним чином у відповідності до вимог цивільно-процесуального законодавства, в судове засідання не з`явився, а тому суд апеляційної інстанції розглянув справу у його відсутність, що відповідає положенням ч.2 ст.372 ЦПК України.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Як встановлено судом та підтверджено матеріалами справи у справі № 2-808/08 за позовом ОСОБА_3 до виконавчого комітету Житомирської міської ради про визнання права власності за набувальною давністю, зустрічним позовом виконавчого комітету Житомирської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_7 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном та визнання договору купівлі-продажу недійсним, Богунський районний суд м. Житомира ухвалив рішення 08 серпня 2008 року, яким:

у задоволенні позову ОСОБА_3 до виконавчого комітету Житомирської міської ради про визнання права власності за набувальною давністю відмовлено;

позов виконавчого комітету Житомирської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу недійсним задоволено;

визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 55,8 кв. м, житловою площею 46,4 кв. м, що складається з трьох кімнат, укладений 18 травня 2006 року, між ОСОБА_3 та ОСОБА_7 ;

зобов`язано ОСОБА_3 та ОСОБА_7 звільнити приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 55,8 кв. м, житловою площею 46,4 кв. м, та передати його у володіння ВК Житомирської міської ради і в користування орендарю ОСОБА_1 ;

позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_7 про усунення перешкод в користуванні орендованим майном та визнання договору купівлі-продажу недійсним задоволено частково;

зобов`язано ОСОБА_3 та ОСОБА_7 не чинити перешкод ОСОБА_1 , як орендарю, в користуванні приміщенням АДРЕСА_1 шляхом звільнення приміщення від внесених в приміщення речей, будматеріалів та будівельних конструкцій, зняття будівельних конструкцій з вхідних дверей, приведення запірних дверних замків у придатний для експлуатації стан та передачі ключів від вхідних дверей;

заборонено іншим особам, що з дозволу ОСОБА_3 та ОСОБА_7 мають доступ до спірного приміщення, займати спірне приміщення.

У іншій частині позовних вимог відмовлено. Рішення набрало законної сили (т. 1, а. с. 85, 86).

Вказаним судовим рішенням встановлено, що рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 09 березня 2006 року позов ОСОБА_3 до виконавчого комітету Житомирської міської ради про визнання права власності за набувальною давністю на квартиру АДРЕСА_1 задоволено та визнано за ОСОБА_3 право власності на домоволодіння на АДРЕСА_1 .

В подальшому ухвалою Апеляційного суду Житомирської області від 09 червня 2006 року рішення Богунського районного суду м. Житомира від 09 березня 2006 року було скасоване.

Але до скасування рішення суду першої інстанції ОСОБА_3 встигла відчужити спірне приміщення, а саме: 18 травня 2006 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_7 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 55,8 кв. м, житловою площею 46,4 кв. м, що складається з трьох кімнат.

Проте зазначений договір від 18 травня 2006 року купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_7 , рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 08 серпня 2008 року визнано недійсним (т. 1, а. с. 85, 86).

Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення серії НОМЕР_1 від 18 жовтня 2009 року Територіальній громаді м. Житомира в особі Житомирської міської ради належить в цілому нежитлове приміщення, яке складається з нежитлових приміщень (приміщення за № 3-1, 3-2, 3-3, 3-4), загальною площею 57,4 кв. м, відповідно до інвентаризаційної справи № 4406, за адресою: АДРЕСА_1 . Свідоцтво видане на підставі рішення виконкому Житомирської міської ради від 12 лютого 2009 року за № 119 (т. 1, а. с. 186-189).

Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 28 березня 2014 року у справі № 295/1425/14-ц позов ОСОБА_5 до ОСОБА_8 про визнання права власності задоволено.

Визнано за ОСОБА_5 право власності на предмет іпотеки за договором іпотеки від 18 липня 2006 року, укладеним між Відкритим акціонерним товариством «Всеукраїнський Акціонерний Банк» (далі - ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк») та ОСОБА_7 , - квартиру АДРЕСА_1 . Рішення набрало законної сили (т. 1, а. с. 141, 142).

Додатковим рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 06 червня 2014 року визнано за ОСОБА_5 право власності на предмет іпотеки за договором іпотеки від 18 липня 2006 року, укладеним між Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський Акціонерний Банк» (далі - ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк») та ОСОБА_7 , - незавершене будівництвом житлове приміщення розміром 5,70 на 7,97 м, площею 45,42 кв. м, 10 % готовності, до квартири АДРЕСА_1 . Рішення набрало законної сили (т. 1, а. с. 143).

Ухвалою Житомирського апеляційного суду від 06 жовтня 2020 року, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 04 березня 2021 року, закрито провадження за апеляційною скаргою Житомирської міської ради на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 28 березня 2014 року та додаткове рішення Богунського районного суду м. Житомира від 06 червня 2014 року, в зв`язку із пропуском строку на апеляційне оскарження (апеляційна скарга подана після спливу одного року з моменту оголошення оскаржуваного судового рішення) (т. 1, а. с. 145-154).

У судових рішеннях суду першої інстанції у справі № 295/1425/14-ц встановлені такі обставини:

18 липня 2006 року між ОСОБА_7 та ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» укладено кредитний договір № 99, за яким позичальник отримав у кредит 5 000,00 дол. США. У подальшому між сторонами договору укладалися додаткові угоди до кредитного договору від 20 червня 2008 року та 27 листопада 2008 року.

Зобов`язання позичальника за вищевказаним кредитним договором забезпечено іпотекою згідно з договором іпотеки, укладеним між ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» та ОСОБА_7 18 липня 2006 року. Предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 55,8 кв. м. Згідно з інформацією, наданою на запит суду Реєстраційною службою Житомирського міського управління юстиції, на момент розгляду справи іпотека є чинною.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_7 помер, а спадкоємцем померлого стала його сестра ОСОБА_8 , яка прийняла спадщину та до якої на підставі статті 1216 ЦК України перейшли права та обов`язки спадкодавця, внаслідок чого позивачем ОСОБА_5 до неї заявлено позов.

16 вересня 2013 року між ОСОБА_5 та ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» укладено договір відступлення права вимоги.

27 вересня 2013 року ОСОБА_5 прийняла оригінали договорів за актом приймання-передачі, сплатила заборгованість за кредитним договором у розмірі 1 166,10 грн, комісію в розмірі 1 500,00 грн за закриття позичкового рахунку боржника № НОМЕР_2 за кредитним договором.

Таким чином, до ОСОБА_5 перейшли всі права, якими володіло ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» на підставі кредитного та іпотечного договорів від 18 липня 2006 року.

31 жовтня 2014 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Рогальською Р. І., зареєстрований в реєстрі за № 1446, відповідно до якого ОСОБА_5 передала, а ОСОБА_6 прийняв у власність квартиру за АДРЕСА_1 . Квартира складається з трьох житлових кімнат та службових приміщень, загальною площею 55,8 кв. м, в тому числі житловою площею 46,4 кв. м, та незавершеного будівництвом житлового приміщення розмірами 5,70 на 7,97 м, площею 45,42 кв. м, 10 % готовності. Ця квартира належить продавцю ОСОБА_5 на підставі рішення Богунського районного суду м. Житомира від 06 червня 2014 року у справі № 295/1425/14-ц (т. 1, а. с. 197).

Отже, власником нежитлового приміщення літ. «А», загальною площею 101,22 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , у період з 31 жовтня 2014 року до 19 червня 2019 року був ОСОБА_6 .

У цій справі встановлено, що 01 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та КП «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради, в особі виконуючого обов`язки директора ОСОБА_9 , яка діяла на підставі статуту та розпорядження міського голови від 01 квітня 2016 року за № 222, укладено договір оренди нерухомого майна № 2075, за умовами якого КП «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради (орендодавець) передало у користування ОСОБА_1 (орендар) нежитлове приміщення для розміщення офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,4 кв. м. Договір укладено строком до 01 березня 2019 року (т. 1, а. с. 239, 240).

Відповідно до пункту 8.4 цього договору заявка орендаря на укладення договору на новий термін повинна бути надана орендодавцю за два місяці до закінчення строку дії цього договору. Договір оренди може бути укладений на новий термін лише при наявності відповідного дозволу (рішення) виконавчого комітету міської ради. При цьому зазначені дії оформляються новим договором.

Згідно з актом прийому-передачі приміщення, орендованого ОСОБА_1 , від 01 квітня 2016 року об`єкт приміщення не досліджувався у зв`язку із фактичним непереданням об`єкта оренди орендарю (т. 1, а. с. 241).

Відповідно до протоколу засідання комісії у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира від 22 лютого 2019 року № 2 виконавчим комітетом Житомирської міської ради рекомендовано надати дозвіл ОСОБА_1 на укладення договору оренди нежитлових приміщень, загальною площею 57,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , для розміщення офісу на новий термін чотири місяці (т. 1, а. с. 242-244).

Згідно з пунктом 8 рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 06 березня 2019 року № 202 ОСОБА_1 відмовлено в укладенні договору оренди на новий термін на нежитлове приміщення у зв`язку із закінченням строку, на який він був укладений.

Зі змісту протоколу засідання виконавчого комітету Житомирської міської ради від 06 березня 2019 року № 7 відомо, що у засіданні виконавчого комітету міської ради прийняли участь 17 осіб. Після обговорення пункту 8 проекту рішення щодо продовження ОСОБА_1 договору оренди приміщення строком на 4 місяці висловились за - 12 осіб, проти - немає, утримались - немає.

Відповідно до інформацій з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05 вересня 2022 року № 308969150, від 18 квітня 2023 року № 329416699 власником незавершеного будівництвом нежитлового приміщення літ. «А» (відсоток готовності 55 %), загальною площею 101,22 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , з 03 грудня 2020 року є ОСОБА_2 (т. 1, а. с. 183-185, т. 2, а. с. 93).

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Отже, встановлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення серії НОМЕР_1 від 18 жовтня 2009 року, виданого на підставі рішення виконкому Житомирської міської ради від 12 лютого 2009 року за № 119, територіальній громаді м. Житомира в особі Житомирської міської ради належить в цілому нежитлове приміщення, яке складається з нежитлових приміщень (приміщення за № 3-1, 3-2, 3-3, 3-4), загальною площею 57,4 кв. м, відповідно до інвентаризаційної справи № 4406, за адресою: АДРЕСА_1 .

Також встановлено, що власником незавершеного будівництвом нежитлового приміщення літ. «А» (відсоток готовності 55 %), загальною площею 101,22 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , з 03 грудня 2020 року є ОСОБА_2 , а у період з 31 жовтня 2014 року до 19 червня 2019 року був ОСОБА_6 .

За договором оренди від 01 квітня 2016 року, укладеним на строк до 01 березня 2019 року між ОСОБА_1 та КП «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради, ОСОБА_1 виступала орендарем нежитлового приміщення для розміщення офісу за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,4 кв. м.

В загальному ОСОБА_1 була орендарем зазначеного нежитлового приміщення з 30 березня 2006 року, хоча фактично цією нерухомістю ніколи не користувалась, однак сплачувала орендні платежі.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що ні дійсний власник комунального майна - Житомирська міська рада, ні орендар не мають обов`язку доводити правомірність володіння комунальним майном територіальною громадою м. Житомира на підставі Свідоцтва про право власності від 2009 року, якщо це права ніхто не оспорює. А надання третіми особами «своїх» документів на квартиру АДРЕСА_1 та на «нежитлове приміщення площею 101,22 кв.м.» і ототожнення «свого об`єкту» нерухомого майна із комунальним майном, що законно на підставі результатів конкурсу на право оренди комунального майна передалося позивачу в оренду з 2006 року по 2019 рік, не може позбавити Житомирську міську раду нерухомого майна автоматично і зробити автоматично недійсними правовстановлюючі документи.

За встановлених фактичних обставин у цій справі апеляційний суд не може погодитись з доводами апеляційної скарги.

Так, на час розгляду цієї справи відсутні судові рішення, якими було б спростовано набуття у власність об`єкта нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , а у спірний період - за ОСОБА_6 .

В суді апеляційної інстанції представник виконавчого комітету Житомирської міської ради наголошувала, що відповідач намагався скасувати судові рішення, за якими спірна нерухомість фактично вибула із його власності, проте позбавлений був такої можливості через процесуальні обмеження. Вказала, що свідоцтво про право власності від 18.02.2009 року не потрібно анульовувати, оскільки спірна нерухомість у розмірі 57,4 кв.м. увійшла у загальну нерухомість нежитлового приміщення площею 101,22 кв.м., про що свідчить Історія Реєстру речових прав на нерухоме майно. Відмінності у площі приміщень, які згідно пояснень представника відповідача, стали результатом вчинених дій власниками майна по переплануванню приміщень, не може бути підставою для виокремлення майна, відносно якого і заявлено вимоги позивачем, від зареєстрованого відповідно до інформації Державного реєстру.

А тому колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про тотожність майна - об`єкта нерухомості, яке на момент прийняття оспорюваного рішення належало на праві власності ОСОБА_6 , а на час вирішення спору - ОСОБА_2 , та об`єкта нерухомості, що перебувало у власності територіальної громади із посвідченням такого права свідоцтвом про право власності від 18.02.2009 року.

Вказаний висновок ґрунтується на вивчених матеріалах технічної характеристики майна з приналежними до нього окремим приміщеннями за номерами паспорту інвентаризації, а також на послідовних відомостях реєстру прав власності та інформації речових прав на нерухоме майно з даними про об`єкт майна з ідентифікацією конкретної адреси.

Є правильним висновок суду першої інстанції про те, що тотожність об`єкта також підтверджується тривалим судовим оспорюванням Житомирською міської радою правомірності виходу майна з права власності територіальної громади.

За таких умов, питання можливості скасування рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради, прийнятого відносно спірного майна, а також вимоги щодо визнання продовженим договору оренди приміщення із зобов`язанням вчинити дії по укладенню договору, підлягають з`ясуванню з урахуванням реальних об`єктивних даних про власників майна, характеру та періоду існування відносно майна юридично значимих та юридично формальних фактів, пов`язаних, у тому числі, з укладенням договорів купівлі-продажу, оренди.

Згідно з частиною першою статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

У частині першій статті 761 ЦК України передбачено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Аналогічну норму містить Закон України «Про оренду державного та комунального майна». Стаття 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (чинна на час виникнення спірних правовідносин) регулювала правонаступництво у разі зміни власника орендованого майна, якою передбачено, що у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди, якщо інше не передбачено договором.

Новий власник майна набуває права та обов`язки орендодавця за договором оренди та зобов`язана їх виконувати до закінчення строку дії договору, або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав.

Крім того, право користування орендаря настільки захищається законом, що навіть законодавець наділяє орендаря переважним правом перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України). Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди. Внаслідок продажу орендованого майна відбувається заміна наймодавця (який є власником).

Заміна сторони здійснюється шляхом укладання додаткової угоди про внесення змін до існуючого договору оренди в частині заміни сторони договору в зв`язку зі зміною орендодавця (власника) нерухомого майна. Додаткова угода до договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється. Така вимога передбачена статтею 654 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Проте, у цій справі встановлено, що Житомирська міська рада не продавала спірну нерухомість новому власнику, новий власник не є правонаступником Житомирської міської ради щодо нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 .

В суді апеляційної інстанції позивач пояснила, що вона побувала у спірному нежитловому приміщенні та встановила, що воно передано в оренду новим власником іншим особам.

Проте, вимог до нового власника, в тому числі і щодо свого переважного права перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, ОСОБА_1 не заявляла.

Доводи позивача щодо бездіяльності Житомирської міської ради стосовно повернення спірної нерухомості у свою власність та твердження, що Житомирська міська рада є власником нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 57,4 кв. м. на підставі не анульованого свідоцтва про право власності від 18.02.2009 не є підставою для задоволення позову з підстав, які уже наведені в цій постанові та рішенні суду першої інстанції.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції також зазначив, що з'ясування обставин збереження прав та обов`язків орендодавця у нового власника відповідно до положень ст. 23 Закону № 2269 «Про оренду державного і комунального майна», що може мати наслідок в розрізі питання автоматичної пролонгації договору (договорів), укладеного раніше 2016 року, не має правового значення, оскільки позивач просить визнати продовженим договір оренди саме від 2016 року.

Суд виходив з того, що територіальна громада міської ради, яка не була власником спірного майна на день вчинення правочину, не мала можливості, визначивши уповноважене підприємство, досягти будь-яких істотних домовленостей з іншою особою як контрагентом. Дійсний власник участі у вчиненні правочину не приймав.

За формально вчиненого правочину - договору оренди від 2016 року, є відсутніми будь-які юридичні чинники, що висловлюють можливість продовження виконання зобов`язань за таким договором особами, які мали намір досягти домовленості. Так, сплата орендарем орендної плати на користь відповідача позбавляється будь-якого розумного сенсу за умови з`ясованих фактів щодо належності права власності у майні.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції і доводи в апеляційній скарзі цих висновків не спростовують.

В апеляційній скарзі не зазначається щодо порушення відповідачем процедурних питань щодо прийняття рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 06.03.2019 року №202.

Проте, колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що скасування рішення виконавчого комітету внаслідок невідповідності кількості осіб, що голосували, із загальною кількістю осіб, які приймали участь в засіданні, також не може виявляти ефективне поновлення невизнаних прав позивача, оскільки орган місцевого самоврядування (Житомирська міська рада) позбавлений можливості вирішувати питання юридичної долі майна, що не належить до об`єктів комунальної власності.

Крім того, відповідно ч.2 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Вимога про визнання договору продовженим не підлягає до задоволення, оскільки продовженим може бути визнано правочин, що має юридично значущий прояв.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду першої інстанції, колегія суддів виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при регулюванні спірних відносин, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованого та правильного висновку суду першої інстанції.

При вирішенні цієї справи, суд правильно визначив характер правовідносин між сторонами, правильно застосував закон, що їх регулює, повно і всебічно дослідив матеріали справи та надав належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на наведене, апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено із дотриманням норм чинного матеріального та процесуального законодавства, а тому підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374, 375, 381-384, 390-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Богунського районного суду м. Житомира від 27 жовтня 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 08.07.2024.

Головуючий Судді