Справа № 274/1625/23 Провадження № 2/0274/79/24 РІШЕННЯ
19.06.2024 м. Бердичів
Суддя Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області Большакова Т.Б. за участю секретаря судового засідання Юсової О.А.,
представника позивача ОСОБА_1 ,
представника відповідача ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К" про розірвання договорів оренди землі та стягнення невиплаченої орендної плати,
І. Короткий зміст позовних вимог
У березні 2023 року ОСОБА_3 звернулася до суду із позовом до товариство з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» (далі ТОВ «А.Т.К.»), в якому просила:
- стягнути з ТОВ «А.Т.К.» на її користь невиплачену орендну плату за
2018-2021 роки у сумі 95 861,40 грн.
Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_4 , будучи власником зазначених земельних ділянок, уклав договори оренди землі з ТОВ «А.Т.К.». Додатковими угодами від 03 березня 2016 року був збільшений розмір орендної плати до 6% від нормативно грошової оцінки земельних ділянок та продовжений термін дії договорів до 03 грудня 2031 року.
За життя ОСОБА_4 усі перелічені земельні ділянки заповів позивачу.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер, а 14 червня 2019 року позивачу було видано свідоцтва про право на спадщину за заповітом на всі земельні ділянки та цього ж дня за нею зареєстровано право власності на зазначені земельні ділянки.
Зазначає, що відповідач систематично порушує умови договорів оренди, зокрема як слідує із довідки Райгородоцької сільської ради Бердичівського району Житомирської області від 17 серпня 2022 року відповідач (орендар) із 2017 року збільшив розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а з 2019 року до 14%, однак всупереч наведеному за користування земельними ділянками у 2018-2019 роках відповідач переказав 22 липня 2020 року на депозитний рахунок нотаріуса орендну плату в сумі 38 345,88 грн; за користування земельними ділянками у 2020 році відповідач переказав 30 грудня 2020 року 15 977,70 грн, а за користування земельним ділянками у 2021 році відповідач переказав 29 грудня 2021 року - 15 977,70 грн.
За таких обставин, недоплачена орендна плата за користування земельними ділянками у 2018-2019 роках склала суму 38 344,58 грн, у 2020 році 28 758,41 грн, а у 2021 році 28 758,41 грн.
Підставою для розірвання договору оренди землі зазначає систематичну несплату орендної плати (два та більше випадки) у належаному розмірі.
ІІ. Процедура та позиції сторін
Ухвалою суду від 15.03.2023 відкрито загальне позовне провадження. Підготовче засідання призначено на 13.04.2023.
Щодо позовних вимог про стягнення з ТОВ "А.Т.К." невиплаченої орендної плати за 2020-2021 та розірвання договорів оренди, просить відмовити у їх задоволенні з підстав необгрунтованості. ОСОБА_3 заявляючи позов у справі № 274/3707/20 вказувала, що орендовані у ТОВ "А.Т.К." земельні ділянки вона вирішила передати в користування ТОВ "Елітне". Аналогічну причину розірвання договорів оренди землі вона вказувала і в листі-вимозі від 27.04.2020 про дострокове розірвання договорів оренди землі. Судом було встановлено, що ОСОБА_3 протягом 2-х років не повідомляла орендаря про прийняття нею спадщини від попереднього орендодавця ОСОБА_4
ОСОБА_3 , діючи всупереч положень договорів оренди, до сьогоднішнього дня, з метою штучного створення перешкод у виконанні орендних договірних зобов`язань, не надає товариству платіжних реквізитів для сплати їй орендної плати. Товариство неодноразово зверталося до ОСОБА_3 з проханням надати платіжні реквізити для сплати орендної плати, а також пропонувалось укласти нові договори оренди землі на належні їй на праві власності земельні ділянки або укласти додаткові угоди до договорів оренди землі щодо зміни сторони орендодавця та збільшення розміру орендної плати, проте позивачка умисно не бажає отримувати орендну плату. Товариство змушене виконувати свої зобов`язання зі сплати орендної плати шляхом внесення коштів в депозит нотаріуса, несучи при цьому значні втрати.
Ухвалою суду від 15.12.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 06.02.2024.
Розгляд справи неодноразово відкладався за клопотаннями сторін.
У судовому засіданні представник позивача - адвокат Сачок А.В. позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити з підстав, наведених у позові.
Представник відповідача - адвокат Макаренко Я.В. заперечив проти задоволення позовних вимог за наведених у відзиві підстав. Наявність розбіжностей між сумами, зазначеними у відомостях з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків та сумами, що сплачені на депозитний рахунок нотаріуса, відповідач пояснив тим, що в податковому органі проведено корегування суми орендної плати у зв`язку з помилковим її нарахуванням у більшому розмірі, який не передбачений діючими договорами оренди.
Фіксування судового процесу здійснювалося за допомогою звукозаписувального технічного пристрою на підставі ст. 247 ЦПК України.
ІІІ. Фактичні обставини справи, встановлені судом, докази на їх підтвердження, національне законодавство, що підлягає застосуванню, оцінка та мотиви суду
Згідно з пунктом 9 договорів орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: щорічно у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у пункті 5 договорів. Виплата здійснюється готівкою в термін до 31 грудня поточного року.
03.03.2016 між ОСОБА_4 та ТОВ «А.Т.К.» укладено додаткові угоди до вказаних договорів, якими було збільшено розмір орендної плати до 6 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок і продовжено термін дії договорів до 03.12.2031.
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_4 помер.
Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.02.2021 (справа № 274/3707/20), яке набрало законної сили 06.09.2021, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «А.Т.К.» про розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених 17 лютого, 02 червня 2013 року та 10 лютого 2015 року між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_4 . Цим же рішенням відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «А.Т.К.» про стягнення невиплаченої орендної плати за 2018-2019 роки у розмірі 63 910,87 грн у зв`язку із тим, що 22 липня 2020 року товариство виплатило позивачу орендну плату за вказаний період.

Судом також встановлено, що 01.06.2020 ТОВ "А.Т.К." було направлено ОСОБА_3 лист-повідомлення за № 121 про необхідність надати товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками.

29.09.2021 ТОВ "А.Т.К." направило ОСОБА_3 лист-повідомлення за № 281, про необхідність надати товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками та укласти нові договори оренди або укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок щодо заміни сторони орендодавця та збільшення розміру орендної плати у розмірі 14 % від нормативної грошової оцінки.

14.11.2022 ТОВ "А.Т.К." на адресу ОСОБА_3 було направлено лист-повідомлення за № 287 про необхідність надати товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками та укласти нові договори оренди або укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок укладених із ОСОБА_4 , щодо заміни сторони орендодавця та збільшення розміру орендної плати у розмірі 18 % від нормативної грошової оцінки.

14.12.2023 від ТОВ "А.Т.К." ОСОБА_3 було направлено лист-повідомлення б/н (а.с. 240 на звороті) про необхідність надати товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками та укласти нові договори оренди або укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок укладених із ОСОБА_4 , щодо заміни сторони орендодавця та збільшення розміру орендної плати у розмірі 18 % від нормативної грошової оцінки.

Також встановлено, що відповідач 30.12.2020 переказав на депозитний рахунок нотаріуса орендну плату за користування земельними ділянками у 2020 році 15 977,70 грн, у 2021 році відповідач переказав 29.12.2021 - 15 977,70 грн.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України "Про оренду землі", ЗК України та загальними нормами ЦК України щодо підстав дострокового розірвання такого договору.

Відповідно до положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно зі ст. ст. 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до положень ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами ст. 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю.

Однак зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.

Відсутність у договорі обов`язку перераховувати кошти на депозит нотаріуса і нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплату цих сум. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09.12.2019 у справі № 709/1089/17.

Частинами 1, 3 ст. 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (ст. 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦК України).

Частиною 3 ст. 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини. Тобто датою оформлення спадщини, а саме отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину не може обмежуватись можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

На виконання положень ст. 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10.03.2021 у справі № 146/350/20, від 28.04.2021 у справі № 341/245/19.

Позивач не подав до суду належних та допустимих доказів звернення до відповідача з вимогою про сплату орендної плати та повідомлення про перехід прав та обов`язків за договором оренди.

Доказування - це діяльність, яка здійснюється в урегульованому цивільному процесуальному порядку і спрямована на з`ясування дійсних обставин справи, прав і обов`язків сторін, встановлення певних обставин шляхом ствердження юридичних фактів, зазначення доказів, а також подання, прийняття, збирання, витребування, дослідження і оцінки доказів. Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи. Обов`язок доказування покладається на сторін. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності.

Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у разі його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим чи, навпаки, як це має місце при використанні презумпції, - існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.

Саме на позивача як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до відповідача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Орендодавець ОСОБА_4 помер до настання строку виплати орендної плати за 2020, 2021 роки.

Незважаючи на неподання позивачем відповідачу платіжних реквізитів для сплати орендної плати ТОВ «А.Т.К.» виплатило позивачу орендну плату за період з 2020-2021 роки, про що свідчать квитанції про перерахунок коштів на депозитний рахунок нотаріуса. Тобто з часу отримання відомостей про наявність спадкоємця після померлого ОСОБА_4 відповідач сплачував орендну плату за договорами, натомість позивачем створюються штучні підстави для розірвання договору оренди шляхом невиконання обов`язку, передбаченого ч. 3 ст.148-1 ЗК України.

За наведеного відсутні підстави для розірвання договорів оренди землі з підстав несплати орендної плати.

Звертаючись до суду із цим позовом, позивач просила, зокрема, стягнути з відповідача невиплачену орендну плату за 2020-2021 роки у розмірі 57516,82 грн, з огляду на те, що відповідач задекларував сплату позивачу орендної плати з розрахунку 10% у 2018 році та 14% у 2019 році, хоча позивач отримала орендну плату із розрахунку 6% від нормативно-грошової оцінки земельних ділянок.

Суд критично оцінює довідку Райгородоцької сільської ради Бердичівського району Житомирської області від 17.08.2022, відповідно до якої відповідач (орендар) із 2017 збільшив розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а з 2019 до 14%, оскільки така відображає загальні відносини орендаря із невизначеним колом орендодавців та не регулює відносини сторін у цій справі, які погоджені спірними договорами оренди землі.

Наявність розбіжностей між сумами, зазначеними у відомостях з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків від 10.08.2022 №0603-22-02588 та сумами, що сплачені на депозитний рахунок нотаріуса, не спростовують факту сплати відповідачем орендної плати за спірними договорами оренди землі за 2020-2021 роки, у визначеному ними розмірі.

За наведених підстав суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

IV. Розподіл судових витрат

На підставі ст. 141 ЦПК України, оскільки судом відмовлено в задоволенні позовних вимог, судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 259, 263-265, 268, 272, 273, 352, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К" про розірвання договорів оренди землі та стягнення невиплаченої орендної плати - відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "А.Т.К", адреса для листування: вул. Кантемирівська, 1, с. Старий Любар, Житомирський район, Житомирська область, 13100, .

Повний текст рішення виготовлено 01.07.2024.

Суддя Тетяна БОЛЬШАКОВА