Провадження №2/748/829/24
Єдиний унікальний № 748/3129/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"14" листопада 2024 р.м. Чернігів

Чернігівський районний суд Чернігівської області в складі:

головуючого судді Хоменко Л.В,

секретаря Базарної М.В.

за участю представника відповідача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Чернігові в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати з урахуванням індексу інфляції,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом, у якому просить розірвати договір оренди землі від 11 березня 2016 року, який був укладений між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ», щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0241, загальною площею 3,53 га, яка розташована поза межами населених пунктів на території Слабинської сільської ради Чернігівського району Чернігівської області з одночасним припиненням права оренди (номер запису про інше речове право: 13785015 від 15.03.2016), стягнути з ТОВ «Агрофірма «Іванівка АГ» на його користь заборгованість зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки за договором оренди землі № б/н від 11 березня 2016 року у розмірі 11 554 грн. 52 коп. з урахуванням індексу інфляції.

В обгрунтування позову зазначено, що позивачу на підставі Державного акта на право власності серії ЯА № 510024 належить вищезазначена земельна ділянка. 11 березня 2016 року між позивачем та ТОВ «Агрофірма «Іванівка АГ» укладено Договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі, що становить 3 022 грн. 25 коп. Пунктом 10 Договору оренди визначено, що сплата орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації на поточний рік. Останній платіж орендної плати за поточний рік здійснюється не пізніше 30 грудня розрахункового року. Всупереч умовам Договору оренди землі ТОВ «Агрофірма «Іванівка АГ» не сплатило позивачу орендну плату за 2022-2023 роки в установлені Договором оренди землі строки, що вказує на порушення істотних умов договору та є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції.

Ухвалою судді від 10 липня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито спрощене позовне провадження з повідомленням учасників.

Відповідач надав відзив на позовну заяву, у якому просить відмовити у задоволені позову. Зазначає, що заборгованість зі сплати орендної плати перед позивачем за 2022 - 2023 роки відсутня, оскільки за 2016 2021 роки орендна плата позивачу виплачувалась в більшому розмірі, ніж передбачено п. 9 Договору оренди, позивачем була прийнята та жодного заперечення або повернення надмірно сплачених коштів від позивача не надходило. З урахуванням дострокового виконання зобов`язань відповідачем у 2016-2021 роках, станом на 01 січня 2022 року утворилась переплата у розмірі 13 250 грн. 31 коп., отже, з урахуванням викладеного товариством повністю виплачена орендна плата позивачу за 2022 рік у розмірі 5 099 грн. 08 коп., за 2023 рік у розмірі 6 455 грн. 44 коп. та частково виплачена орендна плата за 2024 рік у розмірі 1 695 грн. 79 коп. Тому, оскільки ТОВ «Агрофірма «Іванівка АГ» здійснила дострокову виплату орендної плати позивачу порушення умов Договору щодо строків сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за 2022 - 2023 року не відбулось, таким чином не доведено систематичної несплати орендної плати, а відтак не має підстав для дострокового розірвання умов договору оренди землі.

Позивач ОСОБА_2 надав відповідь на відзив, у якій вказує на безпідставність заперечень відповідача, просить задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Зазначає, що посилання відповідача на неможливість виконання зобов`язання через збройну агресію російської федерації, яка є форсмажорною обставиною, є необґрунтованим, безпідставним та недоведеним належними та допустимими доказами, відповідачем не доведено причинно-наслідкового зв`язку неможливості належного виконання свого зобов`язання згідно умов конкретного договору по сплаті орендної плати за землю. Посилання відповідача на дострокову у 2016-2021 роках виплату орендної плати та у більшому розмірі, ніж передбачено умовами договору, в результаті чого утворилась переплата у розмірі 13 250 грн. 31 коп., є безпідставним, оскільки щорічні платежі з виплати орендної плати не містили авансів майбутніх періодів, а мали доплату до низької орендної плати (5% від НГО), яка не відповідала середньому значенню вартості оренди 1 га по відповідній сільській раді. Відповідач щороку самостійно переглядав розмір орендної плати без укладення додаткової угоди згідно п.13 оскаржуваного договору оренди і доплачував компенсацію до орендної плати для того, щоб приблизити її до ринкової по регіону. Тому, приймаючи зазначені платежі, позивач вважав їх оплатою орендної плати за поточний період або погашенням боргу. Стверджує, що відповідач не здійснював протягом 2016-2021 років авансових виплат за майбутні періоди, а навпаки має заборгованість зі сплати орендної плати за два останні роки, не погодився з розрахунком орендної плати сплаченої наперед, наданої відповідачем.

У судове засідання позивач не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі, позов підтримує та просить його задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_1 у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позовних вимог за їх безпідставністю, зазначив, що у зв`язку з достроковою у 2016-2021 роках сплатою орендної плати позивачу станом на 01 січня 2022 року виникла переплата на загальну суму 13 250, 31 грн., тому заборгованість зі сплати орендної плати позивачу за 2022- 2023 роки відсутня у зв`язку з достроковим виконанням умов договору. Позивачу достроково виплачено за 2022 рік орендну плату у розмірі 5 099 грн. 08 коп., за 2023 рік - 6 455 грн. 44 коп., крім того наперед за 2024 рік виплачено 1695, 79 грн. Зазначив, що позивач отримав ці виплати, а тому претензій по їх виплаті не мав. Про сплату орендної плати наперед товариство позивача не повідомляло, ні усно, ні письмово, про те, що за 2022 - 2023 роки орендна плата позивачу вже сплачена позивача також відповідач ніяким чином не повідомляв, додаткових угод до договору оренди землі з приводу сплати орендної плати наперед з позивачем не укладали. На запити позивача щодо сплати орендної плати, що на а.с. 16,17 відповіді товариство не надавало. Право дострокового виконання зобов`язання передбачено ст. 531 ЦК України. Крім того, пояснив суду, що для того, щоб пересвідчитись, що орендна плата позивачу на 2022- 2023 роки сплачена наперед, треба у розрахунку відповідача ( а.с. 29-30 ) скласти всі періоди, за які утворилась переплата ( 2016-2021 роки), отримаємо 13 250 грн. 31 коп. та вираховуємо суму орендної плати за 2022, 2023 роки. На запитання суду пояснив, що при формуванні таблиці сплати орендної плати позивачу виходили із сум індексованої орендної плати за відповідний рік, погодившись у цьому з розрахунком орендної плати, складеним позивачем.

Суд, заслухавши пояснення представника відповідача, дослідивши письмові докази, приходить до такого висновку.

Встановлено, що земельна ділянка належить на праві особистої приватної власності позивачу ОСОБА_2 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 510024, виданого на підставі розпорядження Чернігівської районної державної адміністрації від 19 травня 2005 року № 211, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 321 (а.с. 10).

11 березня 2016 року ОСОБА_2 , як орендодавець, уклав з Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ», як орендарем, договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка площею 3,53 га кадастровий номер :06:001:0241 (а.с. 11-13).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 55559224 від 21 березня 2016 року року по земельній ділянці площею 3,53 га кадастровий номер :06:001:0241 зареєстровано 15 березня 2016 року право оренди цієї земельної ділянки, номер запису: 13785015; підстава виникнення іншого речового права: договір оренди землі б/н від 11 березня 2016 року; орендар: ТОВ Агрофірма «Іванівка АГ»; строк дії: 10 років. (а.с. 13)

Пунктом 5 зазначеного договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання договору, станом на 01.01.2016 року становить 60 445 грн. 19 коп.

Пунктом 8 вказаного договору передбачено, що договір оренди укладено на 10 років з урахуванням ротації культур.

Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі, що становить 5 (п 'ять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 3 022 грн. 25 коп. в рік.

Пунктом 10 договору зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням коефіцієнта індексації на поточний рік.

Пунктом 11 договору встановлено, що орендна плата сплачується Орендарем на протязі року, але останній платіж не пізніше 30 грудня розрахункового року. Орендна плата у грошовій формі проводиться Орендарем шляхом виплати готівки або перерахування грошових коштів на рахунок Орендодавця.

Відповідно до пункту 32 договору обов`язком Орендаря є у відповідності з договором своєчасно сплачувати орендну плату.

Пунктом 42 договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Зі змісту ст. 3 ЦПК України вбачається, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Так, спеціальним нормативно-правовим актом, який регулює правовідносини з оренди земельних ділянок, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Частиною 1 ст. 96 Земельного Кодексу України передбачено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок та орендну плату.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно п. 40 Договору оренди землі передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Як встановлено у судовому засіданні претензій щодо сплати орендної плати за 2016 - 2021 рік позивач не має.

Що стосується орендної плати за 2022- 2023 роки, то відповідач ТОВ «Агрофірма «Іванівка АГ» стверджує, надавши відповідний розрахунок, що за весь період оренди земельної ділянки, починаючи з 2016 року сплачувало частково орендну плату наперед, тобто у розмірі більшому, ніж передбачено п. 9 Договору оренди. Таким чином станом на 01.01.2022 року накопичилось 13 250 грн. 31 коп., тому вважають, що на час звернення до суду позивачу виплачена орендна плата за 2022 рік у розмірі 5099 грн. 08 коп., за 2023 рік у розмірі 6 455 грн. 44 коп. та частково за 2024 рік у розмірі 1 695 грн. 79 коп.

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 зазначив суду, що товариство не попереджало позивача і ніяким чином не доводило до відому позивача, що, починаючи з 2016 року частково сплачувало орендну наперед, тобто авансом. Також зазначив, що за 2022-2023 роки орендну плату позивачу, крім авансових платежів, які вони вони зарахували в рахунок орендної плати за 2022- 2023 та частково 2024 рік, не сплачували. Зазначив, що приймаючи платежі, позивач погодився з їх виплатою.

У відповіді на відзив позивач заперечує отримання орендної плати наперед, посилання відповідача про дострокову у 2016-2021 роках виплату орендної плати та у більшому розмірі, ніж передбачено умовами договору, в результаті чого утворилась переплата у розмірі 13 250 грн. 31 коп., вважає безпідставним, оскільки щорічні платежі з виплати орендної плати не містили авансів майбутніх періодів, а мали доплату до низької орендної плати (5% від НГО), яка не відповідала середньому значенню вартості оренди 1 га по відповідній сільській раді.

Зазначає, що у порушення умов договору оренди відповідач щороку самостійно переглядав розмір орендної плати без укладення додаткової угоди, як це передбачено п.13 договору оренди і доплачував компенсацію до орендної плати для того, щоб приблизити її до ринкової по регіону.

Тому, приймаючи зазначені платежі, позивач вважав їх оплатою орендної плати за поточний період або погашенням боргу. Стверджує, що відповідач не здійснював протягом 2016-2021 років авансових виплат за майбутні періоди, а навпаки має заборгованість зі сплати орендної плати за два останні роки, не погодився з розрахунком орендної плати сплаченої наперед, наданої відповідачем.

З такою позицією позивача погоджується суд з огляду на таке ( щодо сплати орендної плати наперед авансовими платежами).

Згідно ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди, строк дії договору, орендна плата, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта оренди, умови та строки передачі землі, умови повернення, існуючі обмеження щодо використання ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини та відповідальність сторін.

Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 21 ЗУ «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Абзацем четвертим частини першої статті 24 ЗУ «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця, зокрема, передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Водночас абзацом шостим частини другої статті 25 ЗУ «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Так, дійсно норми чинного законодавства, які регулюють спірні правовідносини, та положення укладеного між сторонами договору оренди не містять заборон на сплату орендної плати авансом за наступні роки користування земельною ділянкою.

Проте, як обґрунтовано зазначив позивач у відповіді на відзив, відповідачем не було надано жодного доказу на підтвердження того, що сплачена в більшому розмірі орендна плата є авансовим платежем в рахунок сплати орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди за 2022- 2023 роки. Крім того, щоб визначити, що це сплата орендної плати наперед треба додати всі "переплати", зазначені у графі 7 таблиці, приведеної відповідачем, починаючи з 2016 року після отримаємо загальну суму 13 250 грн. 31 коп., яку відповідач "розбиває" як орендну плату наперед за 2022-2023 року та частково 2024 рік. При цьому, за твердженнями представника відповідача товариство жодним чином не поставило до відома позивача, що ці платежі та у якому розмірі є сплатою наперед орендної плати за 2022- 2023 роки. Крім цих авансових виплат - "переплати" - орендна плата позивачу за 2022 - 2023 року не виплачувалась.

Тому, суд зазначає, що відповідачем не було обґрунтовано, за який конкретно період використання товариством земельної ділянки в майбутньому були виплачені позивачу кошти наперед та у якому саме розмірі. Як то, виходячи з приведеної відповідачем таблиці: за 2016 рік -сума 1040 грн. 89 коп ( гр.7) вбачається лише із розрахунку відповідача, позивач отримав сплату орендної плати одним платежем 2 803, 80 ( гр.6) -у якому не зазначено за який рік це майбутній платіж, за 2022 чи 2023, аналогічно і наступні роки. Крім того є незрозумілим з чого виходив відповідач, сплачуючи, починаючи з 2016 року частинами авансовий платіж орендної плати за 2022 та 2023 роки.

Таким чином позивач не був обізнаний щодо сплати орендної плати авансовими платежами, не був обізнаний у розмірах цих авансових платежів( отримував орендну плату однією сумою без розшифрування, що платіж містить аванс), не був обізнаний у періоді, за який ніби то сплачений авансовий платіж.

Окрім того, не доведено доказами і наявність згоди позивача на сплату йому ТОВ «Агрофірма «Іванівка АГ» у 2016-2021 роках орендної плати за наступні роки користування належною йому земельною ділянкою.

А як наголошує суд, орендна плата належить до істотних умов договору оренди ( ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі») і змінювати умови виплати орендної плати та її розмір в односторонньому порядку в договірних відносинах неможливо.

Пунктом 35 Договору оренди передбачено, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Умовами договору оренди передбачена сплата орендної плати у розмірі, встановленому п.9 Договору оренди, та до 30 грудня розрахункового року ( п.11 Договору оренди), а тому вносячи за твердженням відповідача авансовий платіж за майбутній період відповідач тим самим змінює істотні умови договору оренди, на що необхідна письмова згода позивача, та є недопустим з огляду на ч.1 ст. 15 ЗУ " Про оренду землі" та умови, укладеного між сторонами договору оренди.

Таким чином, відповідачем не доведено належними доказами сплату орендної плати позивачу наперед авансовими платежами за 2022- 2023 року, а позивач у свою чергу заперечує сплату йому орендної плати наперед авансовими платежами, починаючи з 2016 року, представник відповідача у судовому засіданні підвердив, що окрім авансових платежів за попередні роки 2016-2021, відповідачу орендна плата за 2022- 2023 рік товариством не виплачувалась.

Отже, на підставі проаналізованих доказів, суд приходить до висновку, що всупереч умовам Договору оренди землі від 11 березня 2016 року ТОВ «Агрофірма «Іванівка АГ» станом на час розгляду справи судом не сплатило позивачу орендну плату за 2022-2023 роки в установлений Договором оренди землі строк до 30 грудня розрахункового року, доводи відповідача про сплату авансових платежів за майбутні періоди є безпідставні, а тому в діях відповідача вбачається систематичність порушення істотних умов Договору оренди ( несплата орендної плати два рази, за два роки підряд), а заборговансть з орендної плати підлягає стягненню у судовому порядку.

Щодо розміру орендної плати, що підлягає стягненню з відповідача, суд виходить з положень п.9 Договору оренди, яким встановлена орендна плата у розмірі 3022 грн. 25 коп. з урахування п.10 щодо обчислення орендної плати з урахуванням коефіцієнта індексації на поточний рік.

Формула та порядок обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексації за договорами оренди землі законодавством не передбачені, а тому слід керуватися нормами права, які регулюють подібні відносини.

Постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року № 786 затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу.

Пунктом 13 зазначеної Методики передбачено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Вказана Методика є нормою права, яка регулює подібні відносини, а формула розрахунку відповідає правовій природі інфляційних нарахувань, яка полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінених грошових коштів внаслідок інфляційних процесів.

Крім того, порядок нарахування інфляції, визначений в даній Методиці, співпадає із загальним поняттям інфляції, визначеним Законом України «Про індексацію грошових доходів населення».

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 26 червня 2020 року у справі № 905/21/19, при розрахунку інфляційних втрат у зв`язку із простроченням боржником виконання грошового зобов`язання до цивільних відносинах, за аналогією закону, підлягають застосуванню норми Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» та приписи Порядку проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1078 від 17 липня 2003 року.

Відповідно до абзацу 2 ст. 4 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» № 1282-ХІІ від 03 липня 1991 року обчислення індексу споживчих цін для індексації грошових доходів населення провадиться наростаючим підсумком.

Порядок індексації грошових коштів визначається із застосуванням індексу споживчих цін (індексу інфляції) за офіційними даними Державного комітету статистики України у відповідний місяць прострочення боржника, як результат множення грошового доходу на величину приросту споживчих цін за певний період, поділену на 100 відсотків (абзац п`ятий пункту 4 Постанови КМУ № 1078).

Як зазначено у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 24 вересня 2020 року у справі № 915/2095/19, встановлення компетентним органом (Кабінетом Міністрів України) механізму перемножування індексів інфляції за певний період для обрахування інфляційних збитків означає, що «вартість грошей з індексом інфляції за попередній період» є визначальною при індексації грошової суми за кожний наступний період. У математиці це називається «послідовність, утворена за певною закономірністю». Розрахунок інфляційних збитків здійснюється з урахуванням саме проіндексованого залишку основного боргу за попередній період у тій же послідовності (шляхом перемножування на індекс інфляції за наступний період та віднімання конкретної суми погашення боргу у новому розрахунковому періоді).

Отже, при обчисленні інфляційних збитків за наступний період, до початкової заборгованості включається вартість грошей (боргу), яка визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній період.

Разом з тим, сторони у договорі погодили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації за поточний рік. (п. 10 Договору оренди).

Стосовно сплати орендної плати та земельного податку на землях приватної форми власності (що не віднесені до державної та комунальної), на які не розповсюджує дію положення Податкового кодексу в частині внесених змін, слід зазначити наступне.

Свобода вибору договірних умов відносно майна (в тому числі земельних ділянок), що перебуває в приватній власності громадян, гарантовано Конституцією України, регламентовано нормами цивільного законодавства.

Відносини, пов`язані з орендою землі, крім земельного законодавства регулюються ще й Цивільним кодексом України статтею 617 якого передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24.02.2022 воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, якщо орендар доведе факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії практично неможливо (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності (штрафів/пені) за порушення договірних зобов`язань.

Адже зазвичай такі положення визначають порядок дій сторін договору при виникненні форс-мажорних обставин, і невиконання таких положень може спричинити неможливість посилання сторони на форс-мажор в подальшому.

Тож, для вирішення в кожному конкретному випадку питання звільненні від відповідальності, або ж дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки приватної форми власності, варто звернути увагу на наступні положення договорів:

- строки для повідомлення іншої сторони про виникнення форс-мажорних обставин;

- обставини, які визначено сторонами як форс-мажорні;

- форма та засоби зв`язку, якими має бути направлене повідомлення про форс-мажор іншій стороні.

- документи, які потрібно надати іншій стороні на підтвердження форс-мажорних обставин та строки їх надання.

- наявність права на односторонню відмову від договору внаслідок тривалої дії форс-мажорних обставин. Інші умови, які сторони погодили під час підписання договору щодо настання форс-мажорних обставин.

Якщо ж у договорі немає положень про форс-мажор, необхідно керуватися загальними приписами статей 617 ЦКУ та 218 ГКУ, які передбачають можливість звільнення від відповідальності внаслідок дії непереборної сили.

Спірним договором у п 41 передбачено, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що це порушення сталось не з її вини.

Відповідач надав Рішення Чернігівської обласної ради від 10 лютого 2023 року, яким ТОВ « Агрофірма Іванівка АГ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, платників єдиного податку четвертої групи.( а.с. 44, 45)

Але, це рішення не є автоматичною підставою для звільнення відповідача від невиконання умов договору оренди землі.

Про виникнення форсмажорної обставини для відповідача та неможливість у зв`язку з цим виконання зобов`язань за договором, відповідач не повідомляв позивача, фактично відповідач, як орендар, не довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії практично неможливо (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), неможливістю провести посівну компанію чи зібрати урожай.

Позивач зазначив, що внаслідок відритого воєнного нападу Російської Федерації (далі - рф) на Україну, що відбувся 24 лютого 2022 року на територія здійснення господарської діяльності нашого Товариства, в тому числі на земельній ділянці Позивача, відбувались активні бойові дії, майновий комплекс підприємства неодноразово зазнавав прямих ракетних та артилерійських ударів в результаті чого було втрачено запаси на проведення посівної компанії 2022 року, знищено або пошкоджено виробничі будівлі, автомобілі, трактори, комбайни, сільськогосподарський інвентар та устаткування, земельні ділянки сільськогосподарського призначення були заміновані та деякі з них досі містять вибухонебезпечні предмети і не використовуються.

Проте відповідач не надав жодного доказу суду на підтвердження цих обставин, а відтак відповідач не довів належними та допустимими доказами, що військова агресія Російської Федерації проти України, яка є форс-мажорною обставиною, є підставою для звільнення його від відповідальності за порушення договору, оскільки не довів що ця обставина була підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Таким чином судом встановлено, що відповідач має перед позивачем заборгованість по виплаті орендної плати за 2022- 2023 роки, яка підлягає стягненню у судовому порядку.

Визначаючи суму орендної плати до сплати суд враховує положення укладеного між сторонами договору оренди землі ( п.9, 10,11), розрахунок позивача, розрахунок та доводи відповідача.

Згідно розрахунку позивача ( а.с. 18) з урахуванням індексу інфляції, починаючи з за 2016 рік розмір орендної плати за договором оренди п.9 Договору склав, 3022 грн. 25 коп.; за 2017 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,124 становить 3 397 грн. 01 коп.( 3022, 25*1,124); за 2018 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,137 становить 3 862 грн. 40 коп.( 3 397, 01*1,137); за 2019 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,098 становить 4 240 грн. 91 коп.(3 862, 40*1,098); за 2020 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,041 становить 4 414 грн. 79 коп.(4 240, 91*1,041); за 2021 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,050 становить 4 635 грн. 53 коп.(4 414, 79*1,050); за 2022 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,1 становить 5 099 грн. 08 коп.(4 635, 53*1,1); за 2023 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,266 становить 6 455 грн. 44 коп.(5 099, 08*1,266).

Враховуючи, що відповідач у відзиві на позов погодився із індексованими сумами орендної плати наведеними позивачем, і це вбачається із графи 2 ( орендна плата згідно умов договору) приведеної відповідачем у відзиві, таблиця( а.с. 84), погодився із розміром орендної плати за 2022 рік - 5099, 08 грн., за 2023 рік- 6 455,44 грн. - про що зазначено під таблицею, крім того представник відповідача у судовому засіданні погодився саме із такими сумами орендної плати позивачу за відповідний період, тому суд при визначенні заборгованості зі сплати орендної плати за 2022- 2023 роки роки виходить із таких сум: за 2022 рік - 5099, 08 грн., за 2023 рік- 6 455,44 грн.

Таким чином, заборгованість відповідача з орендної плати перед позивачем, що підлягає стягненню судом обраховується таким чином:

за 2022 рік орендна плата за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,1 становить 5 099 грн. 08 коп.(4 635, 53*1,1);

за 2023 рік орендної плати за договором оренди п.9 Договору з урахуванням індексу інфляції 1,266 становить 6 455 грн. 44 коп.(5 099, 08*1,266).

Однак, при цьому суд враховує, що згідно з пп. 164.2.5 ст. 164 Податкового кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема, дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п. 170.1 ст. 170 Кодексу.

Підпунктом 170.1.1 ст. 170 ПК передбачено, що податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

Таке ж положення містить п.9 укладеного сторонами договору оренди.

Так, об`єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

Доходи від надання в оренду (суборенду) земельної ділянки сільськогосподарського призначення оподатковуються податковим агентом за ставкою 18 %.

Крім того, такі доходи підлягають оподаткуванню військовим збором. Ставка збору становить 1,5 % від об`єкта оподаткування, визначеного пп. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX Податкового кодексу (пп. 1.3 п. 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу).

Отже, доходи Позивача від здавання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, оподатковуються військовим збором за ставкою 1,5 відсотка та податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 %, як наслідок сума визначена умовами договору (нарахована) та сума до виплати орендарю відрізняються на розмір податків і зборів.

Таким чином, із нарахованих до сплати позивачу сум необхідно вирахувати податок з доходів( 18%) та військовий збір ( 1,5%), який за позивача сплачує орендар як податковий агент.

5099 грн. 08 коп 994 грн 32 коп (5099 грн. 08 коп х 0,195) = 4 104 грн. 76 коп заборгованість з орендної плати за 2022 рік за вирахуванням податку з доходів( 18%) та військового збору ( 1,5%).

6 455 грн. 44 коп. 1258 грн. 81 коп. ( 6 455 грн. 44 коп. х 0,195)= 5 196 грн. 63 коп. заборгованість з орендної плати за 2023 рік за вирахуванням податку з доходів( 18%) та військового збору ( 1,5%).

Всього позивачу заборгованості з орендної плати за 2022 та 2023 роки за вирахуванням податку з доходів( 18%) та військового збору ( 1,5%) підлягає до стягненню 9 301 грн. 39 коп. ( 4 104 грн. 76 коп + 5 196 грн. 63 коп.)

А отже позовні вимоги у цій частині підлягають частковому задоволенню.

Згідно п. 37 Договору оренди від 11 березня 2016 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї сторони у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи- орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Пунктом 37 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов 'язків, передбачених договором.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18), на яку як на підставу касаційного оскарження посилався заявник, вказав, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Крім того, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшов висновку, що тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідно до ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом.

Суд прийняв до уваги той факт, що згідно з Указом Президента України № 64/2022 від 24 лютого 2022 року на всій території України було введено воєнний стан, який у подальшому неодноразово продовжувався і діяв на час виникнення позову, у тому числі триває на час розгляду цього провадження. Торгово-промислова палата України підтвердила, що військова агресія Російської Федерації проти України, яка стала підставою введення воєнного стану з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, виконання яких/якого настало згідно з умовами договору, контракту, угоди і виконання відповідно яких/якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). За ст. 617 Цивільного кодексу України, особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Водночас, зміст статті 617 ЦКУ свідчить про те, що особа звільняється саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не від обов`язку його виконання.

Тобто настання форс-мажорних обставин звільняє особу виключно від відповідальності за порушення договірних зобов`язань, що встановлена договором оренди чи законом, якщо таке порушення сталося внаслідок непереборної сили. В свою чергу, звільнення від відповідальності не означає звільнення від виконання зобов`язання.

У контексті статті 1 Першого протоколу до Європейської конвенції з прав людини позивач має право мирно володіти своїм майном та мати прибуток від такого майна. Використання його власності не може завдавати шкоди його правам. Тому внаслідок систематичної несплати в повному обсязі орендної плати протягом тривалого часу відповідачем, позивач законно обрав способом захисту своїх прав дострокове розірвання договору оренди для подальшого вибору орендаря, який спроможний забезпечити господарювання в умовах сучасної України, чи для зайняття самостійним обробітком землі з метою отримання доходу.

Враховуючи те, що систематичне невиконання відповідачем обов`язків за договором оренди землі, яке полягає в несплаті орендної плати два роки підряд, грубо порушує права позивача, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позовних вимог позивача в частині дострокового розірвання спірного договору оренди землі.

На підставі викладеного суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог.

За змістом статті 141 ЦПК судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Так, згідно квитанцій до платіжної інструкції на переказ готівки від 01 липня 2024 року позивачем було сплачено 1 211 грн. 20 коп. судового збору за вимогу немайнового характеру та 1 211 грн. 20 коп. за вимогу майнового характеру, а всього 2 422 грн. 40 коп.

По справі позивачем заявлено майнову вимогу з ціною позову в розмірі 11 554 грн. 52 коп., що становить 100%, з яких було задоволено вимог на суму 9 301 грн. 39 коп., що становить 80,50 %, немайнову вимогу задоволено повністю. А тому, у зв`язку із частковим задоволенням позову на користь позивача підлягає стягненню з відповідача 2 186 грн. 21 коп. ( 1211, 20 + 975, 02 (1211, 20 х 80,50/100) судового збору.

Керуючись ст. 137, 141, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України,

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ» про розірвання договорів оренди землі - задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі б/н від 11 березня 2016 року між ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , зареєстрованим за адресою: АДРЕСА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ» (, адреса : вул. Садова, 26-Б, с. Красне, Чернігівський район, Чернігівська область), предметом якого є земельна ділянка з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, площею 3,53 га, кадастровий номер :06:001:0241, розташована на території Слабинської сільської ради Чернігівського району Чернігівської області, номер запису про інше речове право: 13785015 від 15 березня 2016 року, зареєстроване державним реєстратором Реєстраційної служби Чернігівського районного управління юстиції Чернігівської області Діденком Володимиром Миколайовичем.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ» - , на користь позивача ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , заборгованість з орендної плати за 2022 та 2023 роки 9 301 грн. 39 коп. ( сума зазначена з вирахуванням податку з доходів( 18%) та військового збору ( 1,5%).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ» - , на користь позивача ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 - 2 186 грн. 21 коп. в рахунок сплаченого судового збору при зверненні до суду.

В інішй частині у задоволенні позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана позивачем до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 19 листопада 2024 року.

Відомості про учасників справи відповідно до п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України:

Позивач: ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .

Відповідач : Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванівка АГ», , адреса : вул. Садова, 26-Б, с. Красне, Чернігівський район, Чернігівська область.

Суддя Хоменко Л.В.