Справа № 161/5087/23
Провадження № 2/161/1143/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 листопада 2024 року місто Луцьк

Луцький міськрайонний суд Волинської області

в складі: головуючого судді Івасюти Л.В.

з участю секретаря судового засідання Вольської А.А.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Арго Луцьк» до ОСОБА_3 , про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації прав, -

В С Т А Н О В И В:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Арго Луцьк» (далі ОСББ «Агро Луцьк») звернулося до суду з вищевказаним позовом.

Свій позов обґрунтовує тим, що 21.07.2015 за адресою пр. Соборності, 24 створено та зареєстровано ОСББ «Агро Луцьк». 05.04.2016 Актом приймання-передачі житлового будинку з балансу ТзОВ «М.Ж.К.» на баланс ОСББ «Арго Луцьк» було встановлено, що нежитлові приміщення з № 1 по № 7 загальною площею 140,8 м.кв. належать ОСОБА_4 (договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.12.2006, витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №12921439 від 15.11.2006). Зазначене приміщення було відчужене відповідно до розпорядження міського голови від 30.05.2002 №313-рр «Про приватизацію нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_1 », яким було включено зазначене нежитлове приміщення в перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу. Також на підставі вказаного розпорядження 12.06.2002 було видано свідоцтво серія НОМЕР_1 про право власності на нежитлове підвальне приміщення (номери приміщень з 1 по 7) загальною площею 140,8 кв.м. за Луцькою міською радою.

У зв`язку з тим, що вказані розпорядження та свідоцтво, прийняті та видані стосовно підвальних приміщень, які є допоміжними приміщеннями, пов`язаними з експлуатацією будинку і за такими своїми ознаками та правовим статусом є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку, які не надавали згоди на його відчуження, в 2016 році ОСББ «Арго Луцьк» звернулось в суд з позовом до Луцької міської ради, виконавчого комітету Луцької міської ради, треті особи: ОСОБА_4 , ПАТ «КБ «Надра» про визнання незаконним та скасування розпорядження Луцького міського голови від 30.05.2002 №313-рр «Про приватизацію нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ». Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 22.11.2016 по справі №903/321/16 позов задоволено, визнано незаконним та скасовано розпорядження міського голови від 30.05.2002 №313-рр «Про приватизацію нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ».

Після ухвалення вказаного судового рішення, спірні підвальні приміщення (№№ з 1 по 7), загальною площею 140,8м.кв. фактично повернулись у володіння співвласників будинку в особі ОСББ «Арго Луцьк». Останні мали доступ до вказаних приміщень та комунікацій, які через них проходять (водопостачання, каналізація, електропостачання), що підтверджується відповідними фотознімками.

В період з 01.07.2021 по 30.01.2023 право власності на спірне приміщення було зареєстроване за ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» на підставі договору купівлі-продажу №1246 від 01.07.2021 та в подальшому на підставі договору купівлі-продажу № 41 від 30.01.2023 було продано ОСОБА_5 .

Відповідач ОСОБА_3 набула право власності на спірне підвальне приміщення на підставі договору дарування № 103 від 02.03.2023, якій ОСОБА_5 , яка є її матір`ю, подарувала їй вказане нерухоме майно.

Зазначає, що підвальне приміщення (№ з 1 по 7), загальною площею 140,8 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , є допоміжним приміщенням і є спільною власністю співвласників вказаного багатоквартирного будинку в особі ОСББ «АРГО ЛУЦЬК», які не надавали згоди на його відчуження, а тому нерухоме майно перебуває у власності ОСОБА_3 незаконно та підлягає витребуванню.

Посилаючись на викладене, позивач просить суд, витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 до володіння ОСББ «Агро Луцьк» нежитлове приміщення (номери приміщень з 1 по 7), загальною площею 140,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер майна 101) та скасувати державну реєстрацію права власності, стягнути з ОСОБА_3 понесені у спарві судові витрати.

Ухвалою судді від 31.03.2023 відкрито загальне позовне провадження у справі.

Ухвалою суду від 31.03.2023 вжито заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірне майно.

Від відповідача надійшов відзив в якому вона позовних вимог не визнала. Зазначає, що твердження позивача про набуття права власності на приміщення відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» є безпідставним, мешканці будинку набули право власності на свої квартири відповідно до статті 15 Закону України «Про власність». Цією нормою визначено, що «член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває права власності на це майно», а до спірних правовідносин слід застосовувати положення ст. 384 ЦК України в ред. від 16.01.2003. Вважає, що вона набула майно на законних підставах, здійснила державну реєстрацію прав, тому є добросовісним набувачем. Вказує, що в справі відсутні судові рішення про визнання недійсним правовстановлюючого документа власності договору купівлі об`єкта приватизації шляхом викупу. Вимог про застосування наслідків нікчемного правочину також не заявлялось. Рішення міського голови та рішення сесії не є правовстановлюючим документом власності. Посилаючись на викладене, просить суд відмовити в задоволенні позову та застосувати наслідки пропуску позивачем строків позовної давності.

Сторони скористалися правом на подання відповіді на відзив та заперечення, в яких підтримали раніше викладені позиції.

Ухвалою суду від 03.07.2023 у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу. Провадження у справі на час її проведення зупинено.

23.01.2024 ухвалою суду поновлено провадження у справі.

Ухвалою суду від 15.04.2024 закрито підготовче провадження у справі.

21.10.2024 ухвалою суду відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_3 адвоката Кондратюка В.В. про закриття провадження в цивільній справі за позовом ОСББ «Арго Луцьк» до ОСОБА_3 , про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації прав.

12.11.2024 від представника відповідача надійшла заява про застосування строків позовної давності.

В судовому засіданні представник позивача заявлений позов підтримав та просив задовольнити з наведених у позовній заяві підстав.

Представник відповідача позовних вимог не визнав, просив суд відмовити в задоволенні позову з мотивів наведених у відзиві.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, надані докази на підтвердження обґрунтованості заявлених вимог та заперечень, суд установив таке.

Рішенням виконавчого комітету Луцької міської ради народних депутатів № 547 від 29.12.1989 «Про прийняття в експлуатацію новозбудованих об`єктів», затверджено акти Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію 180-квартирного житлового будинку АДРЕСА_2 квартир/ потужністю 5772,0 кв. м. та вирішено 180-квартирний житловий будинок АДРЕСА_3 революції /108-квартир/ потужністю 5772,0 кв. м. передати на баланс молодіжному житловому комплексу «Арго», зобов`язано останнього передати вказаний будинок на баланс житлово-експлуатаційній дільниці №11 до 01.04.1990

Згідно акту Державної приймальної комісії від 28.12.1989 про прийняття в експлуатацію вказаного буднику, затвердженого рішенням виконавчого комітету Луцької міської ради народних депутатів № 547 від 29.12.1989 відсутні відомості про наявність нежитлових (вбудованих, вбудовано-прибудованих) приміщень у вказаному будинку.

Із плану проекту підвалу від 09.01.1989; технічного паспорту - плану поверхів будівлі літери А-9 підвал від 05.02.1990 та досліджених в судовому засіданні матеріалів інвентаризаційної справи на нерухоме майно вбачається, що спірні приміщення в плані поверхів будівлі літери А-9 «підвал» зазначені під № І є коридором, а приміщення під № № ІІ, LLVII, LLVIII є підвальними приміщеннями. 23.05.2002 в «план поверхів будівлі літери А-9 підвал» внесені зміни, згідно яких вказаним приміщенням присвоєні номери 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 та зазначено площі цих приміщень, а саме: 1 - 3,90 м.кв.; 2 - 5,80 м.кв.; 3 - 39,70 м.кв.; 4 - 2,90 м.кв.; 5 - 3,70 м.кв.; 6 - 44,00 м.кв.; 7 - 40,80 м.кв. Всього площа підвальних приміщень 1-7 становить 140,80 м.кв.

Розпорядженням міського голови від 30.05.2002 №313-рр «Про приватизацію нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_1 », спірне нежитлове приміщення було включено в перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу та на підставі вказаного розпорядження 12.06.2002 було видано свідоцтво серія НОМЕР_1 про право власності на нежитлове підвальне приміщення (номери приміщень з 1 по 7) загальною площею 140,8 кв.м. за Луцькою міською радою та в подальшому приватизоване ОСОБА_6 .

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 22.11.2016 у справі №903/321/16 визнано незаконним та скасовано розпорядження міського голови від 30.05.2002 №313-рр «Про приватизацію нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ».

Вказаним судовим рішенням встановлено, що в нежитлових підвальних приміщеннях (№ № з 1 по 7), загальною площею 140,8м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розташовані інженерні мережі водопостачання, опалення та каналізації, обладнані запірною арматурою, лічильники, згідно наданих позивачем до матеріалів справи плану підвалу з мережею отоплення; плану підвалу електрифікації та магістральної сітки; плану підвалу сітки диспетчеризації; плану підвалу електропоставки і зв`язку; плану поставки із сіткою водопостачання, каналізації, які повинні використовуватись всіма співвласниками житлового будинку. Нежитлові приміщення (№ № з 1 по 7), загальною площею 140,8 м.кв., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , входять до складу неподільного майна житлового комплексу та є технічними приміщеннями, а відтак вказане неподільне майно повинно перебувати в спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, що не підлягає відчуженню. План проекту підвалу житлового будинку від 09.01.1989 є документами, які підтверджують той факт, що вказане приміщення є підвальними приміщеннями з моменту забудови та здачі житлового будинку АДРЕСА_1 в експлуатацію, який надалі був заселений жителями (співвласниками квартир), а також те, що спірні приміщення площею 140,8 м.кв. є допоміжними в яких проходять усі комунікації будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої), а відповідно, є об`єктом спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.цього, відповідно до Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 28.12.1989, в якому чітко визначено площа та кількість квартир в тому числі і підземна частина яка складається із об`єму в 597,3м.кв. та відсутності будівель соціальної сфери. Докази зворотнього у матеріалах справи відсутні. Оскільки підвальні приміщення (№ № з 1 по 7), загальною площею 140,8 м.кв. є допоміжними, в яких проходять усі комунікації будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої), а відповідно, є об`єктом спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, суд дійшов висновків, що такі допоміжні приміщення не можуть бути передані в оренду чи відчужені без згоди об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

У відповідності до ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Судом встановлено, що 01.07.2021 на підставі договору купівлі-продажу №1246 право власності на спірне приміщення набуло ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК», яке 30.01.2023 продало його ОСОБА_5 .

02.03.2023 ОСОБА_5 на підставі договору дарування № 103 подарувала вказане приміщення своїй дочці ОСОБА_3 .

Із висновку за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи судового експерта відділу інженерно-технічних досліджень Волинського відділення Львівського НДІСЕ від 17.01.2024 №3155, випливає, що при наданих матеріалах за умов наведених в дослідницькій частині висновку експерта та за результатами проведеного візуально-інструментального обстеженням приміщень підвалу: коридор (І) - 11,5 кв.м. (відповідає приміщенню №1 згідно технічного паспорту від 22.05.2002); підвал (II) - 48,5 кв.м.; (відповідає приміщенню №3 згідно технічного паспорту від 22.05.2002); підвал (LLVII) - 40,8 кв.м.; (відповідає приміщенню №6 згідно технічного паспорту від 22.05.2002); підвал (LLVIII) - 51,1 кв.м., ( відповідає приміщенню №7 згідно технічного паспорту від 22.05.2002) за адресою: АДРЕСА_1 наявні конструктивні елементи фундаменту - бетонні блоки. Разом з тим, наявні наступні інженерні мережі: інженерні мережі опалення; інженерні мережі водопостачання; інженерні мережі каналізації; інженерні мережі електропостачання;

Експерт зазначив, що при наданих матеріалах, за умов наведених в дослідницькій частині висновку експерта відповідно до роз`яснень нормативно-правових актів в галузі будівництва, зокрема закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Державних будівельних норм ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» приміщення підвалу: коридор (І) - 11,5м2; (відповідає приміщенню №1 згідно технічного паспорту від 22.05.2002); підвал (II) - 48,5м2; (відповідає приміщенню №3 згідно технічного паспорту від 22.05.2002); підвал (LLVII) - 40,8м2; (відповідає приміщенню №6 згідно технічного паспорту від 22.05.2002); підвал (LLVIII) - 51,1м2, (відповідає приміщенню №7 згідно технічного паспорту від 22.05.2002) за адресою: АДРЕСА_1 , являються допоміжними приміщеннями.

З проектної документації по будинку (план проекту підвалу від 09.01.1989; план поверхів будівлі літери А-9 підвал від 05.02.1990; план підвалу електросвітлення та магістральні мережі; план підвалу з мережами опалення; план підвалу мережі диспетчеризації; план підвалу з мережами водопостачання, каналізації; план підвалу - електропостачання та пристрої зв`язку) та матеріалів інвентаризаційної справи на нерухоме майно вбачається, що спірне приміщення позначене на «плані поверхів будівлі літери А-9 підвал» під № І є коридором, а приміщення під № № ІІ, LLVII, LLVIII є підвальними приміщеннями, з вказаних документів вбачається, що в цих приміщеннях розташовані інженерні мережі водопостачання, опалення та каналізації, лічильники.

Лінійні мережі внутрішньої зливової каналізації К2 від приймальної воронки на покрівлі через всі поверхи по стояку виводяться в зовнішню систему каналізації (колодязь № 3 - див. аркуші проекту 137-87-01-ВК) трубою діаметром 100 мм через зовнішню стіну приміщення № 4. Обладнання відсутнє, не передбачено проектом. Частина лінійної мережі господарчої каналізації К1 збирає стоки зі стояків каналізації трубою діаметром 100 мм і також виводить зібрані стоки через зовнішню стіну приміщення № 4 назовні в колодязь № 5. Обладнання відсутнє, не передбачено проектом. На момент огляду дане нежитлове приміщення не експлуатується, не підключене до мереж електро-, газо-, водопостачання, каналізації, опалення та інших внутрішньо будинкових мереж, перебуває в стані, що потребує ремонту.

Таким чином, з урахуванням висновків за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи судового експерта відділу інженерно-технічних досліджень Волинського відділення Львівського НДІСЕ № 3155 від 17.01.2024 та обставин, встановлених у постанові Рівненського апеляційного господарського суду від 22.11.2016 по справі №903/321/16, суд дійшов висновку, що підвальне приміщення (№ № з 1 по 7), загальною площею 140,8 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , є допоміжним приміщенням вказаного багатоквартирного будинку.

Надаючи роз`яснення вищевказаного висновку в судовому засіданні, старший судовий експерт відділу інженерно-технічних досліджень Волинського відділення Львівського НДІСЕ Онишко Ю.С. підтвердив зазначені у висновку № 315 від 17.01.2024 обставини.

Водночас до матеріалів справи представником відповідача долучено висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи 13.03.2024, виконаний судовим експертом Згоник Н.М., який є відмінним від висновку за результатами проведеної за ухвалою суду від 03.07.2023 судової будівельно-технічної експертизи, оскільки в ньому зазначається про те, що нежитлове приміщення загальною площею 140,8 м2, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , відповідає проектній та технічній документації. Досліджуване приміщення не має ознак технічного або допоміжного приміщення.

Відповідно до ст.110 ЦПК України, висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Суд не приймає до уваги вказаний висновок експерта в частині відсутності ознак допоміжного приміщення, оскільки наведені у ньому висновки не узгоджуються з матеріалами справи, а самі по собі підвали згідно з положенням п.3.7 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» зі змінами, відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку.

Частиною 2 ст. 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

У той же час законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення.

Згідно зі ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Згідно частин 1-5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно з ст. 11, ч.2 ст. 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», у процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Перелік таких приміщень не є вичерпним.

Виходячи з положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Конституційний Суд України у рішенні від 02.03.2004 у справі № 4-рп/2004 зазначив, що аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), потрібно виходячи з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У рішенні від 09.11.2011 у справі № 14-рп/2011 Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.

Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

На час набуття співвласниками квартир у спірному будинку в порядку Закону України «Про приватизації державного житлового фонду», та на момент приватизації спірного приміщення, а також станом на час створення ОСББ, було чинним «Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян», затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15.09.1992 № 56, у пункті 17 якого вказано, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України.

Згідно з п.41 вказаного «Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян», не підлягають приватизації допоміжні приміщення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладено мережі комунікації, а також: приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення). Власником перерахованих приміщень після приватизації квартир є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщення за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові й передаються їм у власність безкоштовно у встановленому порядку.

Також на той час діяла норма ст.19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно якого спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном. При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Об`єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов`язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

З наведених норм також випливає, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

Отже, у багатоквартирних жилих будинках можуть розташовуватись і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖУ України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Зазначений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19), від 15.05.2019 у справі № 461/889/13-ц (провадження № 14-636цс18).

При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься вони до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц дійшла висновку, що нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Відповідно до додатку Б «Терміни та визначення понять» норм ДБН В.2.2-15-2005 (втратили чинність згідно наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 № 87):

підсобні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти тощо);

нежитлове приміщення - приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду. Є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин;

поверх підвальний (перший підземний поверх) - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення;

поверх технічний - поверх для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічне горище) або в середній частині будинку;

вбудовані приміщення - приміщення, які є частиною внутрішнього об`єму будівлі.

Згідно розділу 3 «Терміни та визначення понять» ДБН В.2.2-15:2019 (чинні з 01.12.2019 р., затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 р. № 87) визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення) (п. 3.7) , нежитлове приміщення - приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду ( 3.24), поверх підвальний (перший підземний поверх) (3.34), поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення

Аналізуючи наведене, суд дійшов висновку, що підвальне приміщення (№ № з 1 по 7), загальною площею 140,8м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , є допоміжним приміщенням, належить на праві спільної власності співвласникам вказаного багатоквартирного будинку в особі ОСББ «Арго Луцьк», які не надавали згоди на його відчуження.

Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном, а також право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.

Згідно з частиною 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Непорушність права власності закріплено також ст. 321 ЦК України, відповідно до частини першої якої - ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Статтею 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Саме власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 17.02.2016 (провадження № 6-2407цс15).

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17.12.2014 (провадження № 6-140цс14), власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Право власника згідно із частиною першою статті 388 ЦК України на витребування майна від добросовісного набувача пов`язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, є вичерпним. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої згаданої статті).

Як зазначалось вище з положень частин 1, 2 ст. 369 ЦК України слідує, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

У разі безвідплатного набуття майна в особи, яка не мала права його відчужувати, власник на підставі ст. 387 ЦК України має право витребувати його від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним, незалежно від добросовісності останньої (Постанова ВП ВС від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц).

Спірне підвальне приміщення, законним володільцем якого є співвласники будинку в особі позивача, вибуло з володіння не з їхньої волі, та набуто відповідачем безоплатно по договору дарування, а тому наявні підстави для витребування такого майна від ОСОБА_3 незалежно від добросовісності останньої на підставі статті 388 ЦК України. Аналогічна правова позиція про витребування допоміжних підвальних приміщень в кінцевого власника викладена в постанові Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 461/4259/18.

Щодо заяви відповідача про застосування строків позовної давності, суд зазначає наступне.

Спірне приміщення вибуло з володіння жильців будинку відповідно до розпорядження міського голови від 30.05.2002 № 313-рр «Про приватизацію нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_1 », яким було включено зазначене нежитлове приміщення в перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Також на підставі вказаного розпорядження 12.06.2002 було видано свідоцтво серія НОМЕР_1 про власності на нежитлове підвальне приміщення (номери приміщень з 1 по 7) загальною площею 140,8 кв.м. за Луцькою міською радою.

Водночас лише 21.07.2015 державним реєстратором було здійснено реєстрацію юридичної особи ОСББ «Агро Луцьк», номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб - підприємців про проведення державної реєстрації 0009052.

05.04.2016 складено Акт приймання-передачі житлового будинку з балансу ТзОВ «М.Ж.К.» на баланс ОСББ «Агро Луцьк». Згідно вказаного акту було встановлено, що нежитлові приміщення з № 1 по № 7 загальною площею 140,8 м.кв. належать ОСОБА_4 (договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.12.2006, витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №12921439 від 15.11.2006).

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 22.11.2016 по справі №903/321/16 позов задоволено, визнано незаконним та скасовано розпорядження міського голови від 30.05.2002 №313-рр «Про приватизацію нежитлового підвального приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ».

Разом з тим, відповідач отримала у власність вказане приміщення на підставі договору дарування № 103 від 02.03.2023 за умовами якого ОСОБА_5 подарувала вказане приміщення гр. ОСОБА_3 . Дана обставина підтверджується інформаційною довідкою з реєстру №326810982 від 23.03.2023, позов про витребування приміщення був поданий суду в березні 2023 року, а отже трьох річний строк позовної давності не порушений.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

У статті 257 ЦК України передбачено, що загальна позовна давність установлюється тривалістю в три роки.

За загальним правилом перебіг позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 ЦК України).

Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 ЦК України).

Оскільки позивач позовних вимог до попередніх власників приміщення не заявляв та не оспорював законність їхнього володіння спірним приміщенням, тому суд не застосовує строки давності по них, оскільки останні не є учасниками спірних правовідносин, а строк позовної давності починає відлік саме з моменту, коли позивач дізнався або повинен дізнатися про порушення прав саме зі сторони відповідача.

З огляду на наведене, суд не вбачає підстав для застосування до спірних правовідносин строків позовної давності.

Щодо вимоги про скасування державної реєстрацію права власності суд враховує наступне.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Згідно чистини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, тобто у разі задоволення скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав або підтвердження факту використання ідентифікаторів доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав іншими особами та прийняття Міністерством юстиції України, його територіальними органами рішення про визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора (про державну реєстрацію прав, про зупинення державної реєстрації прав, про зупинення розгляду заяви або про відмову в державній реєстрації прав), анулювання рішення територіального органу Міністерства юстиції України.

Водночас вказаних обставин судом не встановлено та позивачем не доведено.

Як зазначено в постанові Верховного Суду від 07.11.2023 у справі № 546/910/21 (провадження № 61-8629св23), за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вимагається, оскільки не є ефективним способом захисту права власника. Такі висновки узгоджуються також з висновками Великої Палати Верховного Суду, зробленими у постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

У пункті 74 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 справа № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначено, що задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.

У постанові від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Оскільки судом задоволено вимогу про витребування нерухомого майна, зареєстрованого за відповідачем, то відповідне рішення суду є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову не є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем, відтак позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна.

З огляду на викладене, у задоволенні позову в частині скасування державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 140,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер майна 101) слід відмовити.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.141 ЦПК України з відповідача слід стягнути на користь позивача витрати понесені у зв`язку зі сплатою судового збору пропорційно задоволеним вимогам, а саме за позовну вимогу про витребування майна із чужого незаконного володіння в сумі 4632,90 грн.,а також 11949,00 грн. витрат за проведення експертизи.

Керуючись ст.ст. 4, 11, 12, 13, 76-81, 83, 141, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, ст.ст. 319, 369, 382, 387-388 ЦК України, Законами України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках», суд,-

У Х В А Л И В :

Позов задовольнити частково.

Витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП: НОМЕР_2 ) до володіння Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Арго Луцьк» (пр. Соборності, 24, м. Луцьк; ) нежитлове приміщення (номери приміщень з 1 по 7), загальною площею 140,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер майна 101).

В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Арго Луцьк» витрати понесені у зв`язку зі сплатою судового збору в сумі 4632 (чотири тисячі шістсот тридцять дві) гривні 90 копійок та 1342 (одну тисячу триста сорок дві) гривні 00 копійок за подання заяви про заберезпечення позову, а також витрати за проведення експертизи в сумі 11949 (одинадцять тисяч дев`ятсот сорок девять) гривень 00 копійок.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, в разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Позивач:Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Арго Луцьк» (адреса: пр. Соборності, 24, м. Луцьк, )

Відповідач: ОСОБА_3 (адреса: АДРЕСА_4 , РНОКПП: НОМЕР_2 ).

Суддя Луцького міськрайонного суду Волинської області Л.В. Івасюта