Житомирський апеляційний суд
Справа №278/220/24 Головуючий у 1-й інст. Татуйко Є. О.
Категорія 8 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Шевчук А.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря Антоневської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу № 278/220/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОЛВІТА-БУД" про визнання права власності на майнові права в об`єкті фінансування будівництва, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Мелешка Максима Андрійовича, на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 19 квітня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Татуйка Є. О.,-

ВСТАНОВИВ:

У січні 2024 року позивачка звернулася до суду з позовом, в якому зазначила, що 19 лютого 2008 року між нею та відповідачем, а саме забудовником (замовником) будівництва, укладено договір № 222-4-Ж про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до якого вона виступає довірителем та передає в управління управителю кошти з метою отримання у власність конкретного об`єкта інвестування.

Відповідно до умов цього договору управитель на умовах правил ФФБ закріплює за довірителем обраний ним об`єкт інвестування, а саме: квартиру АДРЕСА_1 Житомирської області.

Запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2008 року-l квартал 2009 року.

Вказує, що відповідно до договору № 3/1 від 18.12.2006 року про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва саме за даним договором відповідач набув статусу замовника будівництва (забудовника), який наділений правами та обов`язками згідно з законом та договором.

Відповідно до п. 3.3.15, окрім іншого, забудовник зобов`язаний до введення об`єкта будівництва в експлуатацію письмово повідомити про це довірителів та надати дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування, отримані від БТІ.

Позивачка вказує, що з інформації, розміщеної на сторінці відповідача у соціальній мережі 7 грудня 2023 року, їй стало відомо про те, що 3-4 секції (перший пусковий комплекс) вказаного об`єкта будівництва готові на 100%, але жодних повідомлень чи дій з боку відповідача щодо передачі зазначеної у договорі квартири як об`єкта інвестування їй, не надходило.

ОСОБА_1 також зазначає, що 22 грудня 2023 року її представник звернувся до відповідача з адвокатським запитом, в якому просив письмово підтвердити факт визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_2 , яка знаходиться на 6-му поверсі 4-ї секції об`єкта будівництва та виконання умов договору № 3/1 від 18.12.2006, а також надати копії технічної документації щодо планування 6- го поверху 4-ї секції з визначенням розміщення на вказаному поверсі квартири АДРЕСА_2 .

Відповіддю на адвокатський запит відповідач фактично відмовив у визнанні за нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , яка знаходиться на 6-му поверсі 4-ї секції об`єкту будівництва.

В ході зустрічі представник відповідача усно повідомила її представника про те, що вона не має права на вказану квартиру і така квартира в об`єкті будівництва фактично відсутня.

Проте, договір між нею та відповідачем про участь у фонді фінансування будівництва не розривався, кошти їй не повертались.

Враховуючи вищевикладене та відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, від 20 березня 2019 року у справі №6-14-39цс19, від 13 травня 2019 року у справі

№760/17864/16ц ефективним способом захисту порушених майнових прав на квартири в об`єкті незавершеного будівництва є визнання майнових прав на вказані квартири.

Таким чином, просила суд визнати за собою майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку за адресою: АДРЕСА_3 , а саме: на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 48,41 кв.м., яка розташована в четвертій секції на шостому поверсі.

Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 19 квітня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі представника ОСОБА_1 - адвокат Мелешко М.А., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Зокрема, зазначає, що справа повинна розглядатися за правилами загального позовного провадження, адже пункт 1 частини шостої статті 19 визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним), згідно з Рішенням Конституційного Суду № 10-p(II)/2023 від 22.11.2023 року.

Крім цього, в ухвалі про відкриття провадження у справі суд не встановив строк для подання заяви із запереченнями проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження (ч. 4 статті 277 ЦПК). Хоча й сторона позивача не заперечувала проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, однак заявила про бажання здійснити розгляд справи за участю сторін.

Однак суд, всупереч приписам статті 277 ЦПК України, проігнорував клопотання представника позивачки, не вирішив дане питання у відповідності до процесуального законодавства, тобто не виніс ухвалу щодо вирішення клопотання з процесуальних питань.

Вважає, що судове рішення не ґрунтується на принципах верховенства права і не може бути законним та обґрунтованим, адже докази у справі не були досліджені належним чином і не надано таким письмовим доказам відповідної оцінки. В даному випадку суд взагалі не врахував, що згідно зі свідоцтвом про участь у ФФБ за програмою ТзОВ «Олвіта-Буд» від 19.02.2008 року за позивачкою закріплено 32,286 кв. м. площі в об`єкті будівництва та нею внесено кошти у розмірі 159814 грн.

Суд дійшов помилкового висновку про те, що договір був порушений саме з вини позивачки, адже в договорі міститься термін введення будинку в експлуатацію, однак такий будинок навіть на момент подання апеляційної скарги не введений в експлуатацію, що являється загальновідомою обставиною.

Крім того, зі змісту судового рішення не виявляється можливим встановити, яка редакція норм матеріального права була застосована судом до спірних правовідносин.

Судом не враховані правові висновки Верховного Суду, та у рішенні не міститься жодного посилання на висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах.

Суд при ухваленні рішення мав звернути увагу, що стороною відповідача не заперечується обставини того, що грошові кошти позивачкою були перераховані управителю згідно з вимогами договору. Отже, існували всі підстави для задоволені позову частково у обсязі, що визнаються та були закріплені за позивачкою.

Загальновідомою обставиною для мешканців села Оліївки Житомирського району та м. Житомира є те, що з початку 2010 року всі будівельні роботи щодо об`єкта будівництва «проекту групи багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на землях запасу Оліївської сільської ради по АДРЕСА_4 (І черга)» були зупинені через відсутність фінансування.

Обставини щодо зупинення робіт неодноразово були опубліковані в різних засобах інформації, що є відкритими та публічними даними.

Будівельні роботи щодо цього об`єкта будівництва були відновлені лише в 2018 році і до теперішнього часу жодна секція будівництва станом на 15 травня 2024 року не введена в експлуатацію, що згідно з п 5.5. договору №3/1 від 18 грудня 2006 року про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва є порушенням забудовником зобов`язань за договором про організацію спорудження об`єкта будівництва з рахунок коштів ФФБ.

Крім того, відповідно до умов договору забудовник (замовник) зобов`язаний повідомляти довірителів про хід будівництва і забудовник не має права вносити зміни до проєкту, що фактично було зроблено.

Вказує, що ТОВ «Олвіта-Буд» в 2018 році подано позовну заяву до Господарського суду Волинської області, рішенням якого від 25 лютого 2019 року у справі № 903/933/18 розірвано договір N 3/1 про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ від 18 грудня 2006 року, який укладений між товариством з обмеженою відповідальністю КБ "Західінкомбанк", правонаступником якого є ПАТ "Західінкомбанк», ТОВ "Олвіта-Буд та акціонерним товариством закритого типу "Олвіта". Припинено дію договору іпотеки майнових прав від 25.12.2006 року, який посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за N 5924, з додатком N 1 та договору про внесення змін та доповнень до договору іпотеки майнових прав, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу, 25 грудня 2006 року за реєстром N 5924 від 22.09.2009 року, що зареєстровано в реєстрі за N 4650 з додатком N 1, які укладені між товариством з обмеженою відповідальністю КБ "Західінкомбанк", правонаступником якого є ПАТ "Західінкомбанк" та ТОВ "Олвіта-Буд".

Стверджує, що за таких обставин вбачається, що надані відповідачем Правила ФФБ є недійсними і слугують лише засобом введення суду в оману з метою невиконання попередніх зобов`язань. Про такі обставини позивачці повідомлено не було, що знову ж таки є порушенням вищезазначеного договору.

Також у справі № 903/933/18 суд встановив наступні обставини, що мають значення для справи.

Так, згідно з п. 1.1 договору N 3/1 у відповідності до правил ФФБ за програмою ТзОВ "Олвіта-Буд виду А (затверджених рішенням правління КБ "Західінкомбанк" N 58 від 15.12.2006 р.) управитель замовляє та фінансує за рахунок коштів ФФБ спорудження об`єкта будівницта, генпідрядник зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, а забудовник зобов`язується ввести об`єкт будівництва в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ на умовах та в строки, встановлені в договорі про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ та Правил ФФБ.

За умовами, визначеними п. 1.3 договору N 3/1, об`єктом будівництва за цим Договором є нерухомість, будівництво якої організовує забудовник та фінансування будівництва якої здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів, який складається з переліку об`єктів інвестування в межах села Оліївка (район Крошня, біля вул. Ватутіна) Житомирського району та області.

Протягом дії договору N 3/1 про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ від 18 грудня 2006 року управителем (відповідачем-1) було залучено у довірче управління 21 744 601,50 грн., з яких перераховано забудовнику (позивачу) 21 719 044,01 грн, про що свідчить видана відповідачем довідка N 895-07 від 1 липня 2015 року.

Також у цій справі судом було встановлено, що, починаючи з 2010 року, відповідачем-1 фактично не здійснювалось фінансування будівництва, не виконувались функції управителя, наслідком чого позивачем та відповідачем-2 були зупинені будівельні роботи на об`єкті будівництва у зв`язку із відсутністю фінансування. Станом на момент звернення до суду на об`єкті будівництва відновлено будівельні роботи в повному обсязі, без участі відповідача-1, оскільки ним не виконуються зобов`язання за оскаржуваним договором з підстав вказаних вище, готовність 3-ї та 4-ї секції об`єкта складає 85 %.

Таким чином, сторона договору N 3/1 АТЗТ "Олвіта" (відповідач-2) не має можливості виконувати передбачені договором обов`язки із будівництва об`єкта.

Також між позивачем та відповідачем-2 12 грудня 2017 року укладено угоду про розірвання договору підряду N 1 від 2 березня 2006 року, акт повернення будівельного майданчика від 12 грудня 2017 року та акт передачі документації від 12 грудня 2017 року. Отже, зважаючи на викладені вище обставини, змінились істотні умови, які були передумовою виконання сторонами за оскаржуваним договором взятих на себе зобов`язань та якими сторони керувались при укладанні договору, що зумовило неможливість виконання відповідачем-1 та відповідачем-2 в подальшому умов договору N 3/1.

За таких обставин, адвокат Мелешко М.А. стверджує, що ТОВ «Олвіта-Буд» не повідомляло позивачку ані про відновлення будівельних робіт, ані про скасування договору № 03/01 та розірвання правовідносин, передбачених цим договором, не повідомило про необхідність переукладання договору та сплати решти коштів за квартиру АДРЕСА_2 у вказаному об`єкті будівництва.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Олвіта-Буд» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін.

Зокрема, зазначає, що позивачка не вказала, яку суму, у повному чи частковому розмірі, вона передала управителю у довірче управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, повна вартість якого на момент укладення договору № 222-4-Ж від 19 лютого 2008 року становила 239629,50 грн. Натомість, до позовної заяви долучено копії документів, згідно з якими на розрахунковий рахунок ТОВ КБ «Західінкомбанк» 22 лютого 2008 року нею було внесено 119814,75 грн за 24,205 кв.м. та 06.05.20058 року 40000 грн за 8,081 кв.м. Вважає, що вказані копії документів є доказом того, що позивачка внесла на рахунок управителя ТОВ КБ «Західінкомбанк» лише частину коштів, передбачених умовами договору № 222-4-Ж від 19 лютого 2008 року та Правил ФФБ 159814,75 грн із 239629,50 грн.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Мелешко М.А., підтримав апеляційну скаргу та пояснив, що долучена до позовної заяви копія договору про участь у фонді фінансування будівництва від 19 лютого 2008 року відповідає оригіналу, який наявний у ОСОБА_1 . Саме такий примірник цього договору був виданий їй після підписання даної угоди.

Звернув увагу на ту обставину, що позивачка належним чином виконує умови цього договору й готова сплатити у повному обсязі вартість об`єкта інвестування, адже на даний час будівельні роботи відновлені. Однак, у будь-якому разі відповідач зобов`язаний був передати ОСОБА_1 квартиру, вартістю в межах розміру сплачених нею коштів.

Представник відповідача адвокат Ткачук А.О., в судовому засіданні не визнав доводи, викладені в апеляційній скарзі. При цьому, пояснив, що внаслідок внесених змін до технічної докуменації на об`єкт інвестування, відсутня квартира АДРЕСА_5 на 6 поверсі будинку. Також зауважив, що позивачка має можливість скористатися правом на укладення договору щодо іншого об`єкта інвестування у цьому нерухомому майні. Сплачені нею кошти будуть враховані при визначенні іншого об`єкта інвестування.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 15 грудня 2006 року рішенням правління КБ "Західінкомбанк" затверджено правила фонду фінансування будівництва за Програмою ТОВ "Олвіта-Буд".

Відповідно до пунктів 4.7.2, 4.8.7 та 4.8.8 Правил довіритель бере на себе зобов`язання перед управителем виконати всі вимоги Правил ФФБ, договору про участь у ФФБ, здійснити остаточні розрахунки та повністю сплатити вартість об`єкта інвестування відповідно до кількості вимірних одиниць цього об`єкта інвестування згідно з даними БТІ, шляхом внесення коштів до ФФБ на інвестування конкретного об`єкта інвестування, відповідними частинами та у строки, визначені у договорі про участь у ФФБ та/або свідоцтві про участь у ФФБ.

За умови виконання довірителем своїх зобов`язань перед управителем щодо внесення до ФФБ коштів, управитель вносить довірителя в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об`єктів інвестування, який управитель надає забудовнику.

Управитель передає довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об`єкти інвестування, майнові права на ці об`єкти інвестування шляхом укладання договору про уступку майнових прав.

Пунктом 4.8.9. правил визначено, що довіритель, у разі здійснення остаточних розрахунків з управителем, отримує: довідку про повну сплату об`єкта інвестування в обмін на свідоцтво про участь у фонді фінансування будівництва; договір про уступку майнових прав; договір про уступку майнови прав; технічний паспорт БТІ, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після виготовлення його в БТІ; акт прийому-передачі об`єкта інвестування, закріпленого за ним, після підписання його із забудовником та введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Довідка про повну сплату об`єкта інвестування та договір про уступку майнових прав є документами, що підтверджують право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

18 грудня 2006 року між ТОВ КБ « Західінкомбанк» ( управителем), ТОВ «Олвіта-Буд» ( забудовником) та АТ закритого типу « Олвіта» (генпідрядником) укладено договір №3/1 про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ, згідно з яким управитель замовляє та фінансує за рахунок коштів ФФБ спорудження об`єкта будівництва, генпідрядник зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, а забудовник зобов`язується ввести об`єкт будівництва в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям у встановлені строки та на умовах, передбачених Правилами ФФБ та договором про участь у ФФБ; сформувати за рахунок ФФБ оперативний резерв, розмір якого затверджується окремим протоколом управителя; протягом 10 календарних днів після завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію перерахувати всі кошти, що залишилися на рахунках ФФБ, включаючи оперативний резерв, на рахунок забудовника.

Згідно з даним договором об`єктом будівництва є нерухомість, будівництво якої організовує забудовник та фінансування будівництва якої здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів, та який складається з переліку об`єктів інвестування в межах села Оліївка ( район Крошня, біля вул. Ватутіна) Житомирського району Житомирської області.

З метою забезпечення вимоги за договором про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ від 18 грудня 2006 року, 25 грудня 2006 року між ТОВ КБ « Західінкомбанк» та ТОВ « Олвіта-Буд» укладено договір іпотеки, предметом якого є майнові права ТОВ « Олвіта-Буд» на об`єкти інвестування в об`єкті будівництва першої черги згідно з переліком ( додаток №1 до цього договору, який є невід`ємною частиною цього договору), які іпотекодавець зобов`язаний збудувати за адресою розташування об`єкта будівництва : село Оліївка (район Крошня, біля вул. Ватутіна) Житомирського району Житомирської області , та ввести в експлуатацію відповідно до положень договору.

22 вересня 2009 року між ТОВ КБ « Західінкомбанк» та ТОВ « Олвіта-Буд» укладено договір про внесення змін та доповнень до вказаного іпотечного договору, яким пункти 1.2 та 1.3 договору іпотеки викладено в новій редакції. Зокрема, визначено, що предметом іпотеки є об`єкт незавершеного будівництва літ. «А», моноліт, залізобетон, з відсотком готовності 26 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_6 .

19 лютого 2008 року Товариство з обмеженою відповідальністю « Олвіта-Буд», діючи від імені ТОВ КБ «Західінкомбанк» на підставі договору доручення №3/3 від 21 грудня 2006 року, уклало із ОСОБА_1 договір №222-4-Ж про участь у фонді фінансування будівницва.

Відповідно до даного договору ОСОБА_1 як довіритель, на підставі повного визнання нею Правил ФФД за програмою ТзОВ « Олвіта- Буд», затверджених рішенням правління КБ « Західінкомбанк» від 15 грудня 2006 року, надала згоду на участь у фонді фінансування будівництва, взяла на себе зобов`язання виконувати Правила ФФБ, умови даної угоди та свідоцтво про участь у ФФБ, а також зобов`язання щодо передачі управителю у довірче управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування. У свою чергу, відповідач зобов`язаний прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірче управління з подальшим використанням коштів ФФБ у порядку, визначеному Правилами ФФБ.

У договорі також зазначено, що управитель на умовах Правил ФФБ закріплює за довірителем обраний нею об`єкт інвестування, а саме: однокімнатну квартиру АДРЕСА_7 .

Сторони дійшли згоди, що поточна ціна однієї вимірної одиниці об`єкта інвестування на момент укладення цього договору становить 4950 грн., а повна вартість визначена у розмірі 239629 грн. 50 коп. Запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2008 року 1 квартал 2009 року.

19 лютого 2008 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про участь у ФФБ за програмою ТзОВ « Олвіта-Буд», яке містить інформацію про те, що позивачкою сплачено до ФФБ 159814 грн. 75 коп. Кількість закріплених за нею вимірних одиниць об`єкта інвестування становить 32,286 кв.м.

У свідоцтві також зазначено, що довіритель зобов`язаний внести до ФФБ кошти, що відповідають загальній кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування, не пізніше ніж за 30 днів до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

18 січня 2010 року між позивачкою та ТОВ «Термобуд- Житомир» укладено договір № 18/1, відповідно до якого передбачалось виконання проектних робіт, пов`язаних із переплануванням квартири АДРЕСА_5 , термін виконання робіт з 18 січня 2010 року по 18 лютого 2010 року.

В судовому засіданні також встановлено, що починаючи з 2010 року ТОВ КБ « Західінкомбанк» (правонаступник ПАТ « Західінкомбанк»), не здійснювалося фінансування будівництва, внаслідок чого припинилися будівельні роботи на вказаному об`єкті.

На підставі постанови Правління НБУ від 28 травня 2014 року №316 « Про віднесення ПАТ « Західінкомбанк» до категорії неплатоспроможних» виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб 29 травня 2014 року прийнято рішення про запровадження з 29 травня 2014 року тимчасової адміністрації та призначення уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на тимчасову адміністрацію в ПАТ « Західінкомбанк».

У зв`язку із здійсненням процедури ліквідації Публічне акціонерне товариство « Західінкомбанк» було позбавлене можливості виконувати обов`язки управителя та рішенням Господарського суду Волинської області від 25 лютого 2019 року у справі №903/933/18 розірвано договір №3/1 про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ, а також припинено дію договору іпотеки майнових прав від 25 грудня 2006 року.

Судом встановлено, що у подальшому будівельні роботи щодо вказаного об`єкта нерухомого майна були відновлені й станом на грудень 2023 року готовність 3-4 секцій першого комплексу об`єкта становила 100 %.

В судовому засіданні також встановлено, що 22 грудня 2023 року представник позивачки адвокат Давиденко Н.В., звернулась до відповідача із запитом, в якому просила підтвердити факт визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування у зазначеному будинку та надати копії технічної документації щодо планування 6 поверху 4 секції з визначенням розташування на 6-му поверсі об`єкта інвестування квартири АДРЕСА_2 .

На адвокатський запит відповідач своїм листом від 3 січня 2024 року повідомив про те, що для вирішення питання щодо визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , їй необхідно звернутись до відділу продажу ЖК «Вернісаж» та надати для огляду оригінали документів, перелік яких визначено пунктом 4.8.9 Правил ФФБ.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 не сплатила у повному обсязі вартість об`єкта інвестування у розмірі 239629 грн. 50 коп., яка була визначена у договорі №222 4 - Ж про участь у фонді фінансування будівництва, відтак відсутні підстави для визнання за нею майнових прав на однокімнатну квартиру АДРЕСА_8 поверсі вказаного об`єкта будівництва.

Колегія суддів погоджується з таким висновком.

Положеннями частини третьої статті 4 Закону України « Про інвестиційну діяльність», в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що об`єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об`єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування фінансування будівництва таких об`єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних ( цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

У частині першій статті 4 Закону України « Про інвестиційну діяльність» ( в редакції, яка була чинною на час укладення між сторонами договору №222-4-Ж від 19 лютого 2008 року), зазначено, що об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права.

Відповідно до частин п`ятої та шостої статті 7 вказаного Закону інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що закріплення об`єкта інвестування за довірителем - це встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому.

Цією ж нормою визначено, що об`єкт будівництва будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів; об`єкт інвестування це квартира або приміщення соціально-побутового призначення ( вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

У частинах першій - четвертій статті 12 вказаного Закону передбачено, що управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Правила ФФБ визначають, зокрема, вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок участі у фонді та відмови від участі у ньому.

Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил.

Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити, зокрема, зобов`язання управителя виконувати процедури щодо забезпечення проведення державної реєстрації спеціального майнового права на об`єкти інвестування на ім`я довірителів, які повністю сплатили ціну закріплених за ними об`єктів інвестування за договором про участь у ФФБ, а також строки проведення управителем такої реєстрації.

У статті 13 цього Закону також зазначено, що система функціонування ФФБ передбачає, зокрема, затвердження Правил ФФБ.

Відповідно до статті 19 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які набули спеціальне майнове право на об`єкти інвестування відповідно до договорів про участь у ФФБ ( перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування,- для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України « Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»), і повідомляє кожного довірителя про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію документа, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

На підставі даних про фактичну загальну площу об`єкта інвестування управитель ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України « Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об`єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем.

Цивільний кодекс України не містить визначення терміну « майнове право», а у статті 190 цього Кодексу лише вказано про те, що майнові права є неспоживною річчю і визнаються речовими правами. При цьому, не виникає жодного сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин, які підлягають захисту у спосіб, передбачений законом.

Цивільним законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права ( тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Такі правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17, від 14 червня 2022 року у справі №923/447/15.

За змістом положень статей 15,16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом ( стаття 525 ЦК України).

У частині першій статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів законодавства.

Будучи довірителем за договором №222-4-Ж про участь у ФФБ, ОСОБА_1 в силу вимог законодавства наділена правом ставити питання про визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування. Однак, таке право виникає за умови виконання нею у повному обсязі умов інвестування.

Як встановлено судом, позивачка сплатила 159814 грн. 75 коп., хоча договором про участь у ФФБ вартість об`єкта інвестування погоджена сторонами у розмірі 239629 грн. 50 коп.

Обгрунтовуючи позов, представник ОСОБА_1 посилався на ту обставину, що його довірителька припинила сплачувати кошти, оскільки будівельні роботи щодо вказаного об`єкта були зупинені. У подальшому, відповідач не повідомив її про введення в експлуатацію окремих секцій цього комплексу, що позбавило ОСОБА_1 можливості виконати умови договору й сплатити грошові кошти у повному обсязі відповідно до умов договору.

З даного приводу слід зазначити, що припинення будівельних робіт внаслідок відсутності фінансування жодним чином не звільняє довірителя від обов`язку сплатити повну вартість об`єкта інвестування й вирішити питання про визнання майнових прав на цей об`єкт у відповідності до вимог законодавства та Правил ФФБ.

Суд вважає безпідставними доводи апеляційної скарги про те, що надані відповідачем Правила ФФБ є недійсними, оскільки та обставина, що рішенням Господарського суду Волинської області від 25 лютого 2019 року розірвано договір про організацію спорудження об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ від 18 грудня 2006 року та припинено дію договору іпотеки майнових прав від 25 грудня 2006 року, свідчить про неможливість ПАТ « Західінкомбанк» виконувати функції управителя ФФБ, проте жодним чином не вказує на припинення функціонування ФФБ.

Водночас, з аналізу змісту положень статей 12 та 13 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вбачається, що Правила ФФБ є необхідною умовою та підставою функціонування фонду фінансування будівництва та публічною пропозицією для вступу довірителя у договірні правовідносини із управителем.

Доказів того, що досліджені судом Правила ФФБ були змінені у встановленому законом порядку, суду не надано.

Окрім того, пункти 4.7.2, 4.8.7 та 4.8.8 узгоджуються з положеннями Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Про можливість вирішення питання щодо визнання за позивачкою майнових прав на вказане майно було роз`яснено й у відповіді на адвокатський запит від 22 грудня 2023 року.

Позивачка не позбавлена можливості укласти новий договір безпосередньо із ТОВ « Олвіта-Буд», яким врегулювати питання щодо передачі їй майнових прав на об`єкт інвестування , профінансований нею через ФФБ, з урахуванням раніше сплачених сум.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні позову.

При цьому, та обставина, що вказана справа розглянута за правилами спрощеного позовного провадження, не свідчить про порушення судом норм процесуального права, оскільки на час розгляду справи пунктом 1 частини шостої статті 19 ЦПК України було передбачено, що малозначними є, зокрема, справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Рішенням Конституційного Суду №10-рп(ІІ)2023 від 22 листопада 2023 року пункти 1,5 частини шостої статті 19 ЦПК України визнано такими, що не відповідають Конституції України ( є неконституційними).

Як зазначено у Рішенні, пункти 1,5 частини шостої статті 19 ЦПК України, визнані неконституційними, утрачають чинність через шість місяців із дня ухвалення Конституційним Судом цього Рішення.

Законом України №3831-ІХ від 19 червня 2024 року пункт 1 частини шостої статті 19 ЦПК України викладено в новій редакції, якою передбачено, що малозначними є, зокрема, справи, у яких ціна позову не перевищує тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Отже, вказані зміни у процесуальному законодавстві відбулися вже після ухвалення судом першої інстанції рішення у цій справі.

Таким чином, відсутні підстави для скасування рішення суду.

Доводи апеляційної скарги є безпідставними та не спростовують висновків суду.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,368,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Мелешка Максима Андрійовича, залишити без задоволення, а рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 19 квітня 2024 року,- без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: