КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 359/7627/20
Апеляційне провадження № 22-ц/824/9714/2024
П О С Т А Н О В А

Іменем України

26 червня 2024 року

м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Кашперської Т.Ц.,

суддів Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,

за участю секретаря Діденка А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 квітня 2022 року, ухвалене у складі судді Борця Є.О. в м. Бориспіль у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», державного реєстратора Томилівської сільської ради Білоцерківського району ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, припинення права власності іпотекодержателя на цей об`єкт нерухомого майна, виключення відповідного запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та поновлення відомостей про право власності іпотекодавця на квартиру,

заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи,

в с т а н о в и в :

У вересні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, просив визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51084151 від 11 лютого 2020 року та припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 , з виключенням з Державного реєстру речових прав запису про право власності 35438200; поновити за ОСОБА_1 відомості про право власності на вказану квартиру.

Позов мотивований тим, що 08 вересня 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно йому стало відомо, що 11 лютого 2020 року державним реєстратором Томилівської сільської ради Білоцерківського району ОСОБА_2 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 51084151 від 11 лютого 2020 року та вчинено реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 , що належить йому на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 17 березня 2011 року. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, підставою виникнення права власності на квартиру є договір іпотеки № 032.02-04/306, серія та номер 2180, виданий 27 травня 2008 року, видавник: нотаріус Київського міського нотаріального округу Затварницька І.П., повідомлення про порушення основного зобов`язання, серія та номер 97242-371-б, виданий 23 жовтня 2019 року, видавник АТ «Альфа-Банк».

Вказував, що жодних повідомлень від АТ «Альфа-Банк» йому не надходило та своєї згоди на реєстрацію права власності на квартиру, яка йому належить, не надавав, договорів з цього приводу з АТ «Укрсоцбанк» та з АТ «Альфа-Банк» не укладав, а тому вважає, що його у незаконний спосіб позбавлено права власності на квартиру за вказаною адресою. Діями відповідачів порушено ст. 47 Конституції України та Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Так, 27 травня 2008 року ОСОБА_1 та АКІБ «Укрсоцбанк» було укладено договір кредиту № 032/29-306К, за умовами якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування грошові кошти в сумі 49816 євро зі сплатою 13 % річних. Кредит надавався позичальнику на фінансування будівництва (інвестування) житла - двокімнатної квартири, яка будується за адресою АДРЕСА_2 , відповідно до договору про участь у фонді фінансування будівництва № ФФБ-109 від 21 травня 2008 року, що укладений між позичальником та ТОВ «Союз Інвест К.».

В забезпечення виконання умов кредитного договору, 27 травня 2008 року ОСОБА_1 та АКІБ «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір № 032.02-04/306, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П., зареєстрований в реєстрі за № 2180, за умовами якого позичальник передав банку в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру № 82 загальною проектною площею 74,26 кв.м., житловою площею 38,99 кв.м., що розташована на 8 поверсі в житловому будинку, будівництво якого здійснюється за адресою АДРЕСА_2.

Вказана квартира є його єдиним житлом та єдиним житлом його сім`ї, іншого житлового приміщення у його власності немає. Зважаючи на вказані обставини та характеристики майна, вбачається, що належна йому квартира підпадає під вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», на яку не може бути звернуто стягнення.

Вирішуючи питання можливості здійснення перереєстрації права власності на спірне майно за АТ «Альфа-Банк», державним реєстратором не встановлено безспірність вимог до ОСОБА_1 , надіслання повідомлення про порушення основного зобов`язання, повідомлення його належним чином про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення перереєстрації, а щодо об`єкту - квартири договорів про передачу її в іпотеку не укладалися, в іпотеку передані майнові права. Крім того, при вчиненні реєстрації права власності на спірне майно було проігноровано той факт, що в квартирі зареєстровані та проживають неповнолітні діти, права та інтереси яких діями відповідачів було порушено.

Крім того, відповідно до відомостей з офіційного сайту Міністерства юстиції України, державному реєстратору ОСОБА_2 анульовано доступ до державних реєстрів.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 квітня 2022 року в позові відмовлено.

Відповідач ОСОБА_1 , не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм матеріального права, просив скасувати рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 квітня 2022 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, вказував, що умова п. 1.9 іпотечного договору передбачала обов`язок сторін укласти додаткову угоду після набуття ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру, проте, як було встановлено судом, така угода не укладалася, а відтак державний реєстратор не мала права вчиняти реєстраційні дії з квартирою, яка змінила свої будівельні характеристики, адресу в процесі будівництва та є іншим об`єктом, однак суд першої інстанції не надав оцінку діям державного реєстратора на предмет їх законності.

Крім того, на момент укладення іпотечного договору від 27 травня 2008 року закон не передбачав такого предмета іпотеки як майнові права та не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, позаяк передбачені ч. 4 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» гарантії стосувалися об`єктів незавершеного будівництва як окремого предмета іпотеки. Перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт нерухомості (квартиру) мало відбутися внаслідок внесення змін до договору іпотеки шляхом підписання додаткової угоди. Обтяження банком саме майнових прав не є достатньою підставою для звернення стягнення в порядку Закону України «Про іпотеку» на збудований та введений в експлуатацію об`єкт, який є самостійним об`єктом цивільного обороту, і аналогічного правового висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 17 липня 2020 року в справі № 5002-10/1364-2012.

Вважав передчасними є висновки суду першої інстанції, що ОСОБА_1 не надав докази добровільної сплати боргу протягом 30 днів на вимоги банку, та про правомірність звернення стягнення на спірну квартиру, оскільки суд не встановив факту існування у нього заборгованості перед банком, її розміру тощо. ОСОБА_1 неодноразово наголошував, що не визнає заборгованості, і на час прийняття рішення про державну реєстрацію прав безспірність вимог іпотекодержателя як кредитора була відсутня, оскільки в провадженні суду знаходиться справа за позовом ПАТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за кредитним договором, в якості забезпечення за яким укладений іпотечний договір. За відсутності факту безспірності вимог іпотекодержателя реєстрація переходу права власності до АТ «Альфа-Банк» на нерухоме майно є протиправною.

Не погоджувався з висновками суду першої інстанції, що АТ «Альфа-Банк» мав право надсилати позивачу повідомлення від 23 жовтня 2019 року про порушення основного зобов`язання на підставі передавального акту від 15 жовтня 2019 року, незважаючи на те, що державна реєстрація припинення АТ «Укрсоцбанк» відбулася 03 грудня 2019 року, підкреслював, що треті особи (кредитори) суб`єкта господарювання, який припиняється шляхом злиття, приєднання, не є учасниками реорганізаційних відносин.

Не погоджувався з висновками суду першої інстанції, що оскільки місце проживання ОСОБА_1 зареєстроване в квартирі АДРЕСА_4 , то спірна квартира не використовується позивачем як єдине місце проживання, посилаючись на те, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не містить прив`язки до адреси реєстрації позичальника, і сам факт реєстрації не підтверджує фактичне постійне місце проживання та не підтверджує право власності на це майно.

Звертав увагу, що підставою для державної реєстрації права власності за відповідачем, згідно витягу з реєстру, є повідомлення № 97242-371-б від 23 жовтня 2019 року, при тому, що в матеріалах реєстраційної справи міститься повідомлення з іншими реквізитами, а саме 97242-34-б/б від 23 жовтня 2019 року, однак суд першої інстанції проігнорував цю обставину.

Не погоджувався з висновками суду першої інстанції, що звернення стягнення на квартиру не впливає на право ОСОБА_4 та ОСОБА_5 користування цим об`єктом нерухомого майна, зважаючи на те, що реєстрація права власності на житло, в якому проживають діти, за іншою особою прямо впливає на їх право проживати в такому житлі.

Зазначав, що суд першої інстанції не дослідив та не надав доказів оцінки висновку про вартість майна, який не відповідає вимогам закону, оскільки оцінювач не ознайомлювався з об`єктом оцінки та не здійснював особистого огляду квартири.

Вказував, що суд першої інстанції проігнорував його доводи про відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, і що сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.

Крім того, наголошував, що суд першої інстанції в межах спірних правовідносин не дослідив наявності законних підстав для проведення державної реєстрації прав та внесення запису про державну реєстрацію права власності на майно іпотекодавця, оскільки відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, який здійснює свої повноваження у Білоцерківському районі, не мав права вчиняти реєстрацію права власності на майно, яке знаходиться у Бориспільському районі.

Відзивів на апеляційну скаргу не надійшло.

Постановою Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 квітня 2022 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51084151 від 11 лютого 2020 року, про реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 105, номер запису про право власності 35438200). У задоволенні інших позовних вимог відмовлено. Стягнено з АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 8 947,11 грн.

Постановою Верховного Суду від 28 лютого 2024 року касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», про скасування рішення державного реєстратора скасовано, справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Дана постанова мотивована тим, що вирішуючи спір, апеляційний суд не звернув уваги на те, що сторони у підпункті 4.5.3 іпотечного договору від 27 травня 2008 року передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а тому дійшов передчасного висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині вимог про скасування рішення державного реєстратора у зв`язку з неукладенням договору про добровільне передання спірної квартири у власність іпотекодавцю.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції в частині, що передана на новий розгляд апеляційного суду, вказаним вимогам закону в повній мірі не відповідає.

Як встановлено судом, 27 травня 2008 року ОСОБА_1 уклав з АКБСР «Укрсоцбанк» договір кредиту № 032/29-306К, за яким банк надав позивачу кредит в розмірі 49 816,00 євро для виконання ним грошових зобов`язань за договором про участь у фонді фінансування будівництва від 21 травня 2008 року № ФФБ-109. ОСОБА_1 зобов`язався щомісяця до 26 травня 2033 року повертати кредит частинами та сплачувати за користування 13 % річних. У разі неналежного виконання грошових зобов`язань позивач зобов`язався сплатити пеню в розмірі 1 % від несвоєчасно сплаченої суми за кожен день прострочення (а. с. 31 - 36 т. 1).

Того ж дня ОСОБА_1 уклав з АКБСР «Укрсоцбанк» іпотечний договір № 032.02-04/306, за яким з метою забезпечення належного виконання грошових зобов`язань за договором кредиту від 27 травня 2008 року № 032/29-306К передав в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 28 - 30 т. 1).

Пунктом 2.4.3 договору передбачено, що іпотекодержатель має право в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

У разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1).

Згідно п. 1.2 іпотечного договору заставна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 512394 грн., що еквівалентно 67067,28 грн.

Згідно п. 1.9 іпотечного договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлювальний документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно п. 1.10 цього договору.

Згідно з пунктом 4.5 іпотечного договору № 032.02-04/306 іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів: 4.5.1 - на підставі рішення суду; або 4.5.2 - на підставі виконавчого напису нотаріуса; або 4.5.3 - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або 4.5.4 - шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або 4.5.5 - шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

17 березня 2011 року ОСОБА_1 на підставі рішення виконавчого комітету Бориспільської міської ради від 28 лютого 2011 року № 284 отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, на підставі якого за ним було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 20 - 21 т. 1).

Листом від 23 жовтня 2019 року № 97242-34-б/б АТ «Альфа-Банк» повідомило ОСОБА_1 про порушення основного зобов`язання, вказало про наявну заборгованість у розмірі 86 720,46 євро, яку просило погасити, та попередило, що в разі невиконання цієї вимоги банк має намір застосувати право на позасудове врегулювання спору шляхом прийняття у власність предмета іпотеки (а. с. 71 - 74 т. 1).

Вказане повідомлення було направлене засобами поштового зв`язку 04 листопада 2019 року та одержане ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 за адресою АДРЕСА_4 (а. с. 75 т. 1).

Згідно з висновком про вартість майна від 20 грудня 2019 року, складеним ТОВ «Бізнес Ассіст» з використанням порівняльного підходу, ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 становить 954 786,00 грн. (а. с. 76 т. 1).

07 лютого 2020 року АТ «Альфа-Банк» звернулося із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, до заяви додано: копію кредитного договору від 27 травня 2008 року № 032/29-306К з додатками, іпотечний договір від 27 травня 2008 року № 032/29-306, звіт про вартість майна від 20 грудня 2019 року, складений ТОВ «Бізнес Ассіст», повідомлення про порушення основного зобов`язання від 23 жовтня 2019 року, відомості про його направлення та вручення позивачу (а. с. 142 - 171 т. 1).

11 лютого 2020 року державний реєстратор ОСОБА_2 прийняла рішення № 51084151 про державну реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на квартиру АДРЕСА_2 . Підставою для державної реєстрації зазначено: договір іпотеки № 032.02-04/306, серія та номер: 2180, виданий 27 травня 2008 року, видавник: нотаріус КМНО Затварницька І.П., повідомлення про порушення основного зобов`язання, серія та номер: 97242-371-б, виданий 23 жовтня 2019 року, видавник: АТ «Альфа-Банк» (а. с. 25, 172 - 173 т. 1).

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 21 вересня 2020 року у справі № 359/7044/20 за заявою ОСОБА_1 про забезпечення позову до подання позовної заяви накладено арешт на квартиру АДРЕСА_2 . За вказаною ухвалою вчинено відповідну реєстраційну дію (а. с. 38 - 41 т.1).

Згідно з довідкою ОСББ «Київський шлях 1-д» від 25 вересня 2020 року ОСОБА_1 фактично проживає за адресою: АДРЕСА_1 без реєстрації з 2011 року дотепер та вчасно сплачує за комунальні послуги за місцем проживання. Також у квартирі проживають зареєстровані ОСОБА_6 , ОСОБА_4 та без реєстрації ОСОБА_7 (а. с. 43 т. 1).

15 жовтня 2019 року відповідно до п.п. «г» п. 11 ч. 4 ст. 1 Закону України «Про спрощення процедур реорганізації та капіталізації банків», п. 3.1, 5.3 Постанови Правління НБУ № 189 від 27 червня 2008 року «Про затвердження положення про особливості реорганізації банку за рішенням його власників» затверджено Передавальний акт, у відповідності до якого АТ «Альфа-Банк» у порядку правонаступництва набуває всіх прав за переданими йому активами (включаючи права за договорами забезпечення, у тому числі поруки), а також набув обов`язків боржника за вимогами кредиторів (вкладників) за переданими зобов`язаннями без необхідності внесення змін до відповідних договорів. Згідно п. 1 Передавального акту від 15 жовтня 2019 року, внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків за цим актом є АТ «Альфа-Банк». Правонаступництво щодо майна, прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» виникає у АТ «Альфа-Банк» з дати затвердження цього передавального акту загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та рішенням єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк», а саме з 15 жовтня 2019 року (а. с. 17 - 23 т. 2).

03 грудня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» було припинене шляхом реорганізації та приєднання цієї юридичної особи до АТ «Альфа-Банк» (а. с. 200 т. 1).

У подальшому АТ «Альфа-Банк» змінило назву на АТ « Сенс Банк» (а. с. 109 - 113 т. 2).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

Вирішуючи спір, суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що, оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за банком (який був іпотекодержателем), заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.

Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Аналогічні правові висновки підтримувалися Верховним Судом в подальшому, зокрема в постанові від 30 серпня 2023 року в справі № 645/2158/20 (провадження № 61-8867св21), від 23 листопада 2023 року в справі № 369/5147/21.

Відповідно до ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Апеляційний суд враховує, що спірна квартира знаходиться у власності іпотекодержателя, з яким позивач мав договірні стосунки, відтак, пред`явлення позову про скасування рішення про державну реєстрацію є належним способом захисту прав ОСОБА_1 .

Відповідно до абзацу третього статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на положення Закону України «Про іпотеку», а саме статей 36 та 37 у редакції як на момент укладення іпотечного договору, так і на момент переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тобто після внесення змін Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI, які деталізували положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, узгодивши в цій частині положення обох статей вказівкою про те, що такими підставами є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Верховний Суд в постанові від 28 лютого 2024 року в даній справі вказав, що укладаючи іпотечний договір № 032.02-04/306 від 27 травня 2008 року, АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 у підпункті 4.5.3 іпотечного договору передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, і що тлумачення вказаного пункту іпотечного договору необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки (а. с. 55 - 60 т. 3).

За таких обставин, апеляційний суд не може погодитись з доводами апеляційної скарги, з посиланням на правові висновки Верховного Суду в постанові від 21 листопада 2018 року в справі № 367/7589/15, Великої Палати Верховного Суду в постанові від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18, що суд першої інстанції проігнорував доводи ОСОБА_1 про відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Судом першої інстанції встановлено, і не спростовано доводами апеляційної скарги, що 23 жовтня 2019 року АТ «Альфа-Банк» надіслав позивачу повідомлення про порушення основного зобов`язання (а. с. 168 т. 1), зі змісту якого вбачається, що у ОСОБА_1 виник борг за кредитним договором №032/29-306К від 27 травня 2008 року в розмірі 86720 євро 46 центів, що складався з боргу по поверненню кредиту в розмірі 36940 євро 30 центів, боргу по сплаті процентів за користування ним в розмірі 23338 євро 13 центів та пені в розмірі 26442 євро 3 центів.

Також судом першої інстанції правильно встановлено і не спростовано доводами апеляційної скарги, що всупереч ч. 1 ст. 81 ЦПК України позивач та його представник ОСОБА_8 не подали докази на підтвердження належного виконання ОСОБА_1 грошових зобов`язань за вказаним договором, як на користь АТ «Укрсоцбанк» так і на користь АТ «Альфа-Банк», який став правонаступником усього майна, майнових прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк», зокрема за кредитними та іпотечними договорами на підставі передавального акту, затвердженого рішенням єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк» та загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» 15 жовтня 2019 року, а також на спростування достовірності інформації, викладеної в повідомленні про порушення основного зобов`язання.

Зі змісту рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а. с. 171 т. 1) суд встановив, що 04 листопада 2019 року позивач особисто отримав повідомлення про порушення основного зобов`язання, при цьому в матеріалах цивільної справи відсутні докази на підтвердження того, що протягом 30 днів з дня отримання вказаного документа ОСОБА_1 добровільно повернув банку борг за кредитним договором №032/29-306К від 27 травня 2008 року.

Згідно з п.п.1 п.1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», що був чинним станом на 11 лютого 2020 року, не підлягало примусовому стягненню (відчуженню без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважалось предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та (або) предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступало як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовувалось як місце постійного проживання позичальника (майнового поручителя) або було об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебувало в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходилось іншого нерухомого житлового майна; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищувала 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Зі змісту п.1.1 та п.1.2 договору кредиту №032/29-306К від 27 травня 2008 року (а. с. 31- 32 т. 1) судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 був виданий кредит в іноземній валюті на споживчі цілі, а саме для придбання квартири АДРЕСА_2 . Загальна площа цього об`єкта нерухомого майна становить 76,2 кв. метри та не перевищує загальну площу квартири, визначену в п.п. 1 п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Разом із тим, судом встановлено, що станом на день укладення договору кредиту та іпотечного договору ОСОБА_1 проживав в квартирі АДРЕСА_4 . 23 жовтня 2019 року АТ «Альфа-Банк» надсилав позивачу повідомлення про порушення основного зобов`язання за двома адресами: АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 . З копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а. с. 171 т. 1) суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_1 отримав вказаний документ саме за адресою: АДРЕСА_4 . В матеріалах цивільної справи відсутні докази на підтвердження отримання позивачем повідомлення про вручення поштового відправлення за іншою адресою: АДРЕСА_1 .

Крім того, з копії паспорта громадянина України серії НОМЕР_1 , виданого на ім`я позивача (а. с. 33 т. 2), суд першої інстанції встановив, що станом на день ухвалення рішення суду місце проживання ОСОБА_1 залишалося зареєстрованим в квартирі АДРЕСА_4 .

Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що наведені обставини у їх сукупності переконливо свідчать про те, що спірна квартира не використовується позивачем як єдине постійне місце проживання, тому гарантії, передбачені п.п.1 п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на позивача та на спірні правовідносини.

Також судом першої інстанції враховано лист ОСББ «Київський шлях 1Д» від 25 вересня 2020 року (а. с. 43 т. 1), зі змісту якого вбачається, що починаючи з 2011 року, позивач проживає в квартирі АДРЕСА_2 , та виснувано, що ця інформація не свідчить про те, що ОСОБА_1 не має права проживати в квартирі АДРЕСА_4 , зокрема, в матеріалах справи відсутня копія судового рішення про визнання позивача таким, що втратив право користування вказаним житлом.

Крім того, судом першої інстанції встановлено, що в матеріалах цивільної справи міститься копія звіту № ВА 191219-001 від 19 грудня 2019 року (а. с. 153 - 167 т. 1), зі змісту якого вбачається, що 19 грудня 2019 року була проведена оцінка квартири АДРЕСА_2 . Ринкова вартість цього об`єкта нерухомого майна була визначена в розмірі 954786 грн.

Всупереч ч. 1 ст. 81 ЦПК України ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_8 не подали жодного доказу на спростування достовірності звіту №ВА 191219-001 від 19 грудня 2019 року, а також на підтвердження заниження ринкової вартості спірної квартири перед зверненням стягнення на неї.

Апеляційний суд звертає увагу, що відповідно до п. 40, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції, чинній станом на час спірних правовідносин), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката) та цим Порядком. Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що вимогами чинного законодавства не передбачалося надання для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, документів, зазначених позивачем, а саме висновок про вартість майна та документів, які підтверджують факт отримання позивачем кредитних коштів та факт наявності суми заборгованості за кредитним договором.

Апеляційний суд звертає увагу, що доведення безспірності суми заборгованості законодавство вимагає виключно під час звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку вчинення виконавчого напису нотаріусом, чого в даному випадку не відбулося.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний суд відхиляє як необґрунтовані доводи апеляційної скарги, які зводяться до переоцінки доказів та незгоди із судовим рішенням, що судом першої інстанції не встановлення факту існування заборгованості ОСОБА_1 перед банком, її розміру; що державним реєстратором не перевірено безспірності вимог іпотекодержателя; що АТ «Альфа-Банк» не мав права надсилати позивачу повідомлення від 23 жовтня 2019 року про порушення основного зобов`язання на підставі передавального акту від 15 жовтня 2019 року, оскільки державна реєстрація припинення АТ «Укрсоцбанк» відбулася 03 грудня 2019 року; що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданих як забезпечення кредитів в іноземній валюті»; що наявний в матеріалах справи висновок про вартість майна складений без дотримання вимог закону.

Апеляційний суд відхиляє як не підтверджені належними та допустимими доказами доводи апеляційної скарги про те, що звернення стягнення на спірну квартиру відбулось з порушенням прав неповнолітніх дітей, оскільки в довідці ОСББ «Київський шлях 1-д» від 25 вересня 2020 року про те, що за адресою: АДРЕСА_1 проживають ОСОБА_4 та без реєстрації ОСОБА_7 (а. с. 43 т. 1) відсутні відомості, що вказані особи є неповнолітніми.

Крім того, апеляційний суд враховує, що позов подано лише в інтересах самого ОСОБА_1 , а не в інтересах неповнолітніх дітей, при цьому позивачем не надано доказів того, що він є їх законним представником (батьком, усиновлювачем, опікуном чи іншою особою, визначеною законом) а отже що він вправі висувати будь-які вимоги від їх імені.

Разом із тим, відмовляючи в позові ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов передчасного та помилкового висновку про те, що спірна квартира автоматично стала предметом іпотеки на підставі п. 1.9 іпотечного договору № 032.02-04/306 від 27 травня 2008 року та ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», з посиланням на те, що хоча п. 1.9 іпотечного договору встановлював обов`язок сторін укласти додаткову угоду після набуття ОСОБА_1 права власності на квартиру, однак ні іпотечним договором, ні чинним законодавством не передбачено, що невиконання вказаного обов`язку є підставою для припинення іпотеки.

Апеляційний суд не може погодитися з даними висновками, враховуючи таке.

Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій.

Згідно ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Відповідно до статей 11, 629 ЦК України договір є однією з підстав виникнення зобов`язань та є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 6, 627, 628 та 638 ЦК України сторони вільні в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Положеннями статті 18 Закону України «Про іпотеку», яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Отже, залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.

Згідно умов договору іпотеки від 27 травня 2008 року його предметом були майнові права на незакінчену будівництвом двокімнатну квартиру, загальною площею 74,26 кв. м, що знаходиться на 8 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_2 .

За домовленістю сторін договору цей предмет іпотеки після закінчення будівництва та набуття ОСОБА_1 права власності на квартиру, перетворюється у інший предмет іпотеки - зазначену квартиру, стосовно якого сторони домовилися укласти відповідний додатковий договір з проведенням реєстрації цього нового предмету іпотеки.

Так, у пункті 1.9 договору іпотеки сторони обумовили, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки замість майнових прав - відповідне нерухоме майно, із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеним договором про внесення змін можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін (наприклад, зміни, пов`язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначений договір про внесення змін є підставою для реєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з пунктом 1.10 цього договору.

Згідно з пунктом 1.3.2 укладеного між ОСОБА_1 та ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», договору кредиту від 27 травня 2008 року сторони домовилися, що після реєстрації права власності на нерухоме майно, зазначене в пункті 1.2 цього договору, кредитор укладає з позичальником договір про внесення змін до іпотечного договору, зазначеного в пункті 1.3.1 цього договору, в якій сторони змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав на нерухоме майно - нерухоме майно, яке належить позичальнику на праві власності із зазначенням його реєстраційних даних та з посиланням на відповідне свідоцтво як на правовстановлюючий документ. Додаткова угода про внесення змін до іпотечного договору посвідчується нотаріально.

Проте, сторони не виконали наведених умов договору та не уклали додаткової угоди про внесення змін до іпотечного договору щодо новоствореного нерухомого майна, відповідних змін до договору іпотеки від 27 травня 2008 року не внесли.

За договором іпотеки від 27 травня 2008 року перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт (квартиру) мало відбутися внаслідок реалізації умов пункту 1.3.2 кредитного договору та пункту 1.9 договору іпотеки, а саме внесенням змін до цього договору, шляхом підписання іпотекодержателем та іпотекодавцем додаткового договору до договору іпотеки щодо новоствореного майна, зокрема змін щодо опису предмета іпотеки, чого сторонами не виконано, відповідні зміни щодо предмета іпотеки не внесено.

Судом першої інстанції залишено поза увагою, що за встановлених у цій справі обставин, безумовної трансформації майнових прав за вказаним договором іпотеки у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна не відбулося, що є наслідком невиконання сторонами умов договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва щодо укладення додаткового договору про внесення змін до договору іпотеки після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію новоствореного нерухомого майна.

Предметом договору іпотеки, на підставі якого здійснено державну реєстрацію прав власності банку на спірну квартиру, є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, та за встановлених у цій справі обставин перетворення цих майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт нерухомості не відбулось. На підставі вказаного договору іпотеки був внесений запис про обтяження саме майнових прав на спірний об`єкт незавершеного будівництва, а не збудованої квартири, яка є самостійним об`єктом цивільного обороту.

Закон України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, не передбачав такого предмета іпотеки як «майнові права» та не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна.

На час укладення договору іпотеки майнових прав від 27 травня 2008 року Закону України «Про іпотеку» у статті 16 «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачав можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому.

За змістом статей 5, 16 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, саме щодо такого предмета іпотеки (об`єктів незавершеного будівництва) на час укладення договору від 27 травня 2008 року стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина четверта статті 16).

Такі висновки узгоджуються з правовими висновками, викладеними в постановах Верховного Суду від 17 липня 2020 року в справі Справа № 5002-10/1364-2012, від 07 грудня 2020 року в справі № 640/5896/15-ц (провадження № 61-3115св20), від 05 травня 2023 року в справі № 521/10138/20 (провадження № 61-14947св21).

За наведених обставин, у банку були відсутні фактичні і правові підстави для звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 , як на предмет іпотеки за договором іпотеки від 27 травня 2008 року, а у державного реєстратора - відповідно, підстави для здійснення державної реєстрації на вказаний об`єкт нерухомого майна, оскільки передані в іпотеку майнові права за цим договором та новостворений об`єкт нерухомого майна (квартира) не є тотожними об`єктами цивільних прав.

Крім того, відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням нерухомого майна.

Судом першої інстанції не надано належної правової оцінки тій обставині, що повноваження державного реєстратора Томилівської сільської ради Білоцерківського району, який здійснює свої повноваження у Білоцерківському районі Київської області, не поширюються на реєстрацію прав власності на нерухоме майно, яке знаходиться в Бориспільському районі Київської області, і встановивши дані обставини, державний реєстратор мав відмовити в державній реєстрації прав на підставі п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції про відмову в позові ухвалене за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування з прийняттям нової постанови про відмову в позові.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України апеляційний суд здійснює перерозподіл судових витрат та стягує з відповідача на користь позивача судові витрати за подання апеляційної скарги в розмірі 8947,11 грн.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 квітня 2022 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк», про скасування рішення державного реєстратора, скасувати та прийняти в цій частині нову постанову.

Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк», про скасування рішення державного реєстратора задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора Томилівської сільської ради Білоцерківського району ОСОБА_2 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51084151, від 11 лютого 2020 року, про реєстрацію права власності на квартиру за адресою АДРЕСА_1 , за Акціонерним товариством «Альфа-Банк».

Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (м. Київ вул. Велика Васильківська 100 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 код ЄДРПОУ НОМЕР_2 ) судові витрати в розмірі 8947,11 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 27 червня 2024 року.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагеєв В.О.

Яворський М.А.