ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 607/7977/24Головуючий у 1-й інстанції Дзюбич В.Л.
Провадження № 22-ц/817/856/24 Доповідач - Гірський Б.О.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 жовтня 2024 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючого - Гірський Б.О.

суддів - Костів О. З., Хома М. В.,

за участю секретаря - Дідух М.Є.

позивача, представників сторін

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 607/7977/24 за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 15 липня 2024 року (ухвалене суддею Дзюбичем В.Л., дату складення повного тексту рішення не зазначено) за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» про визнання недійсним договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом.

Обґрунтовуючи позовні вимоги зазначав, що на підставі договору купівлі-продажу від 01.01.2024 року він купив в ОСОБА_2 за 1 404 000 грн. земельну ділянку, кадастровий номер :01:001:0098, площею 2,5559 га, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської (Підгороднянської) сільської ради Тернопільського району Тернопільської області.

Вказана земельна ділянка перебуває в орендному користуванні ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» до 10.01.2029 на підставі договору оренди землі від 10.01.2022 року, укладеного між попередньою власницею цієї земельної ділянки ОСОБА_2 та відповідачем.

16 січня 2024 року він, відповідно до вимог ст. 148-1 ЗК України та ЗУ «Про оренду землі», повідомив листом відповідача про набуття права власності на вказану земельну ділянку.

Вважав, що сплачена ним сума коштів за дану земельну ділянку є реальною і відповідно офіційною ринковою її вартістю.

У пункті 12.5 вищевказаного договору оренди землі зазначено - перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання даного договору.

Вважав, що вказаний договір оренди цієї землі уже на момент його укладення явно суперечив інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, що чітко випливає з пункту 3.2 договору, у якому встановлено розмір орендної плати в сумі 17892.64 грн. за рік оренди та пункту 4.6 в якому з метою явної дискримінації орендодавця зазначено, що розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 7 років.

Звертав увагу на те, що саме на сім років і укладено вказаний договір оренди цієї землі, тобто за будь-якої зміни вищевказаних умов за пунктом 4.6, орендодавець взагалі позбавляється законної можливості на протязі семи років на перегляд розміру орендної плати до закінчення дії цього договору.

Крім того, в даному договорі у пункті 2.4 не зазначено його обов`язкову умову - нормативну грошову оцінку земельної ділянки на дату його укладення, відповідно до якої за законом має визначатися річний розмір орендної плати. З моменту купівлі ним цієї земельної ділянки, її нормативна грошова оцінка втратила актуальне значення, оскільки договором купівлі-продажу встановлено чітку ринкову її ціну, від якої і повинна тепер визначатися річна орендна плата.

Відтак просив визнати недійсним та розірвати укладений ОСОБА_2 договір оренди землі від 10 січня 2022 року з ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» щодо земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:0098, площею 2,5559 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської (Підгороднянської) сільської ради Тернопільського району Тернопільської області.

Рішенням Тернопільського міськрайонного суду від 15 липня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким визнати недійсним укладений ОСОБА_2 договір оренди землі від 10 січня 2022 року з ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» щодо земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:0098, площею 2,5559 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської (Підгороднянської) сільської ради Тернопільського району Тернопільської області.

Вважає, що суд першої інстанції у своєму рішенні допустив невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильно застосував норми матеріального права і порушив норми процесуального права.

Вказує на те, що орендодавець земельної ділянки за умовами пункту 4.6 договору оренди перебуває в безправному становищі щодо законної можливості перегляду орендної плати на протязі дії цього договору та вважає, що цей договір на момент його укладення беззаперечно суперечив як інтересам держави і суспільства, так законним правам та інтересам орендодавця.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

В судовому засіданні ОСОБА_1 та його представник - адвокат Бочан І.П. апеляційну скаргу в її межах підтримали, посилаючись на доводи викладені в ній.

В судовому засіданні представник відповідача адвокат Гарагуц І.Ф. заперечив проти задоволення апеляційної скарги та просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

За ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно п.п. 1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам оскаржуване судове рішення відповідає в повній мірі.

Судом встановлено наступні обставини справи.

10 січня 2022 року між орендарем ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» та орендодавцем ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0098 площею 2,5559 га. Строк дії договору 7 років.

Договір оренди землі від 10.01.2022 зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстрація іншого речового права) 18.10.2023, номер запису: 52228642, строк дії договору: до 10.01.2029 р..

Згідно п. 4.1 Договору оренди землі від 10.01.2022 р. орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в сумі 17892,64 грн. за рік оренди.

Після проведеної державної реєстрації права оренди орендар ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» приступив до використання земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0098.

12 січня 2024 року було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , відповідно до умов якого продавець ( ОСОБА_2 ) передає у власність, а покупець ( ОСОБА_1 ) приймає земельну ділянку кадастровий номер якої :01:001:0098, площею 2,5559 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Тернопільська область, Тернопільський район, Почапинська сільська рада.

Відповідно до пункту 6 Договору купівлі-продажу, продаж земельної ділянки вчинено за узгодженою між сторонами ціною, яка відповідає рівню звичайних цін і складає 1 404 000 (один мільйон чотириста чотири тисячі) гривень.

Відповідно до п.12.5 Договору оренди від 10.01.2022 укладеного між попереднім власником ОСОБА_2 та ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» вказано, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання даного договору.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивач належними доказами не довів порушення його прав з підстав відсутності у спірному договорі оренди землі істотних умов, передбачених ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та не довів обставин, які б свідчили б про те, що оспорюваний договір суперечить інтересам держави і суспільства, його моральним засадам та порушує права позивача.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Згідно зі ст. 6, ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. ч. 1, 4 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом, яким регулюються відносини, пов`язанні з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оскаржуваної угоди) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 20 вересня 2021 року у справі №506/132/20 (провадження № 61-10304св21).

Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України та ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Частиною 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Зазначена правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 28 жовтня 2021 року у справі №282/422/20.

Так, суд першої інстанції правильно виснував про те, що договір оренди землі від 10.01.2022 містить істотні умови, визначені ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оскаржуваної угоди), а саме: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Вимог щодо наявності у договорі оренди, такої істотної умови як нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, стаття 15 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладання договору оренди) не містила.

Колегія суддів звертає увагу на те, що апелянтом не надано та матеріали справи не містять доказів, які б давали підстави вважати, що зміст договору оренди землі від 10.01.2022 року суперечить інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, законним правам та інтересам орендодавця.

Відтак підстав для визнання договору оренди землі від 10.01.2022 року недійсним, апеляційним судом не встановлено.

Крім того, на момент придбання вказаної земельної ділянки позивач був обізнаний з умовами діючого строкового договору оренди землі, укладеного попереднім власником (продавцем) і усвідомлював наслідки дії такої угоди.

Також колегія суддів вважає слушним висновок суду першої інстанції про те, що фактично між сторонами договору оренди землі виникли суперечності щодо орендної плати, яку позивач бажає переглянути.

Договір оренди землі від 10.01.2022 містить умову про те, що розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 7 років у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, змін коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Недосягнення Сторонами згоди щодо перегляду розміру орендної плати не є підставою для дострокового розірвання цього Договору.

Статтею 30 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, позивач не позбавлений права, у разі необхідності, ініціювати звернення до орендаря чи пред`явлення до суду позову з обґрунтуванням відповідних підстав щодо зміни умов договору оренди землі.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Згідно зі ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, порушень норм матеріального чи процесуального права судом першої інстанції не допущено. Підстави для скасування рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги в апеляційного суду відсутні.

Щодо судових витрат.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи, що за результатами апеляційного перегляду справи, результат вирішення справи залишився незмінним, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 15 липня 2024 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Повний текст постанови складено 14 жовтня 2024 року.

Головуючий: Гірський Б.О.

Судді: Хома М.В.

Костів О.З.