Провадження №: 2/336/2135/2024
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
11 листопада 2024 року м. Запоріжжя
Шевченківський районний суд м. Запоріжжя у складі головуючого судді Боєва Є.С., за участю секретаря Сайбель К.О., представника позивача ОСОБА_1 , розглянувши у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Запорізької міської ради в особі представника ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором оренди,
Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 20.05.2024 року прийнято до розгляду вищевказану позовну заяву, відкрито загальне позовне провадження, підготовче судове засідання призначено на 25 липня 2024 року.
В судове засідання, яке відбулося 25.07.2024 року представник позивача не з`явився, надавши суду заяву про проведення підготовчого судового засідання без представника позивача та про закриття підготовчого провадження. Відповідач в підготовче с удове засідання не з`явилися, повідомлялася про розгляд справи у передбаченому законом порядку.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 25.07.2024 року закрито підготовче провадження в цій справі, справу призначено до судового розгляду на 04.09.2024 року.
04.09.2024 року судове засідання у зв`язку з неявкою відповідача відкладено на 11.11.2024 року.
В судовому засіданні 11.11.2024 року представник позивача вважав можливим здійснити заочний розгляд справи, позовні вимоги підтримав.
Відповідачка до суду не з`явилася, про день та час судового засідання повідомлялася належним чином, відзив не подала.
За таких обставин, керуючись ч. 4 ст. 223, ч. 1 ст. 280 ЦПК України, суд ухвалив здійснити заочний розгляд справи.
Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд доходить таких висновків.
Натепер, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.01.2024 № 363781200, право власності на автозаправну станцію літ. М, склад ПММ літ. Л, паркан № 1, 2, 9-12, майданчик ємкостей з пальним № 15, розташованих на вищевказаній земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано 13.08.2021 року за ОСОБА_2 на підставі свідоцтва № НОМЕР_1 , виданого 13.08.2021 р. Приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Білою Т.С. (номер відомостей про речове право 43480011).
Таким чином правовідносини сторін щодо користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 регулюються приписами ЗК України, ЦК України, Закону України «Про оренду землі». Дослідивши матеріали справи суд дійшов наступного висновку
Згідно з ч. 4 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.
За змістом ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна, житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним Кодексом України.
Пунктом е) частини 1 статті 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Верховним Судом у постановах від 12.02.2020 р. у справі № 913/153/18, від 25.02.2020 р. у справі № 922/510/19 наведено відповідну правову позицію про те, що особа, яка набула права власності на відповідне майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Верховний Суд також наголосив, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін до договору стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено у законі.
Також суд враховує викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 р. у справі № 263/6022/16-ц правовий висновок, згідно якого після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою. Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна. Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування.
У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.11.2020 у справі № 904/5968/19 (пункт 21)).
Таким чином, особа, яка набула право власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 (пункт 5.15)).
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог Запорізької міської ради.
Суд вважає, що не підлягають задоволенню позовні вимоги Запорізької міської ради в частині внесення змін до договору оренди землі від 16.08.2007 року, який зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», а саме, заміни сторони орендаря за Договором оренди землі від 16.08.2007 року та викладення Договору оренди в наступній редакції: Найменування сторін читати в преамбулі та по всьому тексту договору та всіх додаткових угод до нього: «Орендар» - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , паспорт НОМЕР_3 , виданий Шевченківським РВ у м. Запоріжжі УДМС України в Запорізькій області, 20.06.2013 р., АДРЕСА_2 ). Такого висновку суд дійшов з огляду на те, що діючим законодавством (зокрема, положеннями ч. 4 ст. 120 ЗК України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі») внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.
Підлягають задоволенню в повному обсязі позовні вимоги Запорізької міської ради щодо стягнення з відповідача ОСОБА_2 (власника об`єкту нерухомості, розміщеного на орендованій земельній ділянці) орендної плати за період з 13.08.2021 по 01.03.2024 року в розмірі 409403, 72 грн., оскільки в силу положень ч. 4 ст. 120 ЗК України, ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ч. 1 ст. 377 ЦК України до ОСОБА_2 (тобто, особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна, розміщеного на орендованій земельній ділянці (набувача) одночасно переходить відповідно право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта.
Частина 1 статті 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України). Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч.1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України). Згідно приписів ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За змістом статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.
В силу статті 538 Цивільного кодексу України виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання, при якому сторони повинні виконувати свої обов`язки одночасно, якщо інше не встановлено умовами договору, актами цивільного законодавства тощо.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.01.2024 № 363781200, право власності на автозаправну станцію літ. М, склад ПММ літ. Л, паркан № 1, 2, 9-12, майданчик ємкостей з пальним № 15, розташованих на вищевказаній земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано 13.08.2021 року за ОСОБА_2 на підставі свідоцтва № НОМЕР_1 , виданого 13.08.2021 р. Приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Білою Т.С. (номер відомостей про речове право 43480011).
Таким чином, відповідач ОСОБА_2 повинна була сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, на якій розташовані належні їй на праві власності об`єкти нерухомості, починаючи з 13.08.2021 року по теперішній час, а виходячи зі змісту позовних вимог, позивач нарахував розмір орендної плати за період з 13.08.2021 року по 01.03.2024 року (дата подачі позову), що відповідає обставинам справи.
Позивачем надано письмові докази щодо розміру орендної плати на підставі рішення 34-ї сесії міської ради від 28.11.2018 року № 26 і лист Держгеокадастру Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (№ 6-28-0.222-600/2-24 від 12.01.2024 р.) про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2023 р., у якому надано коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років, починаючи з 1996 року по 2023 рік. Також позивачем надано розрахунок заборгованості, з якого вбачається:
-у 2021 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 3 447 024, 43 грн.; розмір орендної плати у 2021 р. (4% від нормативної грошової оцінки) дорівнює 137 880, 98 грн., тобто, за 1 день: 137 880, 98 грн. : 365 днів = 377, 76 грн. в день; за період з 13.08.2021 р. по 31.12.2021 р. орендна плата складає: 377, 76 грн. х 141 день. = 53 263, 61 грн.
-у 2022 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 3 791 726, 87 грн.; розмір орендної плати у 2022 р. дорівнює 151 669, 07 грн.
-у 2023 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 4 360 485, 90 грн.; розмір орендної плати у 2023 р. дорівнює 174 419, 44 грн.
- у 2024 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 4 582 870, 68 грн.; розмір орендної плати у 2024 р. дорівнює 183 314, 83 грн., тобто, за 1 день: 183 314, 83 грн. : 366 днів = 500, 86 грн. в день; за період з 01.01.2024 р. по 01.03.2024 р. орендна плата складає: 500, 86 грн. х 60 днів = 30 051, 60 грн.
Таким чином загальна сума заборгованості по орендній платі за період з 13.08.2021 року по 01.03.2024 року, яка має бути стягнена з відповідача на користь Запорізької міської ради складає: 53 263, 61 грн. + 151 669, 07 грн. + 174 419, 44 грн. + 30 051, 60 грн. = 409 403, 72 грн.
Відповідно до приписів ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються : 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки ціна позову вираховувалася позивачем, виходячи саме з позовних вимог про стягнення орендної плати, які судом задоволені в повному обсязі, то витрати позивача по сплаті судового збору в розмірі 4912,85 покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 93, 120, 141 ЗК України, ст. ст. 1, 2, 7, 13, 21, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 202, 377, 509, 525, 526, 530, 538, 626, 629, 759, 792 ЦК України, ст. ст. 12, 13, 76, 81, 86, 141, 263, 265,280-284,352- 354 ЦПК України, суд
Позовні вимоги Запорізької міської ради задовольнити частково.
В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана позивачем до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повне рішення складено 18.11.2024.
Суддя Є.С. Боєв