КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 листопада 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Голуб С.А.,

суддів: Слюсар Т.А., Таргоній Д.О.,

за участю секретаря судового засідання - Гаврилко Д.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «НІРА», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталія Володимирівна, про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень,

в с т а н о в и в:

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним вище позовом, обґрунтовуючи його тим, що на підставі договору купівлі-продажу від 07 квітня 2010 року вона набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

15 березня 2018 року між нею та ОСОБА_2 укладено договір позики № 16-03/18-1, за умовами якого відповідач надав їй у борг грошові кошти в сумі 1 545 916,83 грн, що було еквівалентно 59 435,48 дол. США, а вона зобов`язалась повернути зазначену грошову суму у строк до 31 жовтня 2018 року.

Відповідно до пункту 3.1. договору позики вона зобов`язалась повернути позику згідно із визначеним сторонами графіком повернення грошових коштів.

В забезпечення виконання зобов`язань за договором позики 15 березня 2018 року між нею та ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір № 318, предметом якого є належна їй на праві власності квартира АДРЕСА_2 .

Згідно з розписками відповідача загальна сума, яка була нею повернута позикодавцю, становить 16 950,00 дол. США, а залишок боргу за договором позики на час звернення до суду з цим позовом становить 42 485,48 дол. США.

24 жовтня 2023 року після отримання довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно їй стало відомо, що на підставі договору купівлі-продажу від 15 вересня 2023 року право власності на вищевказану квартиру зареєстровано приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н.В. за товариством з обмеженою відповідальністю «НІРА» (далі - ТОВ «НІРА»).

Позивачка вважала, що укладення між відповідачами договору купівлі-продажу квартири від 15 вересня 2023 року та проведення реєстраційних дій відбулося з порушенням норм чинного законодавства України, оскільки ОСОБА_2 не надсилав їй письмову вимогу щодо усунення порушень виконання договору позики, а тому не міг надати усіх необхідних документів нотаріусу для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, що передбачені пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Зокрема, іпотекодержатель не надав доказів надсилання та отримання нею письмової вимоги про усунення порушень основного зобов`язання та намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, що передбачено вимогами статті 35 Закону України «Про іпотеку», у зв`язку з чим, на думку позивачки, наявні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію, що є належним способом захисту, який гарантує практичну та ефективну можливість відновлення її порушених прав.

Посилаючись на зазначені обставини, ОСОБА_1 просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 15 вересня 2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «НІРА», скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н.В. від 15 вересня 2023 року, індексний номер: 69321547, про державну реєстрацію за ТОВ «НІРА» права власності на квартиру, загальною площею 96 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 , та стягнути з відповідачів солідарно судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору в сумі 2 148,00 грн і витрати на правничу допомогу у розмірі 30 000,00 грн.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 22 травня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, позивачка в особі представника - адвоката Дзяткевич А.В. звернулася з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що у даній справі спір виник з приводу порушення її права власності на житлове приміщення внаслідок дій ОСОБА_2 під час реалізації прав, передбачених договором іпотеки, та дій приватного нотаріуса Мазарчук Н.В. щодо реєстрації такого права.

Також спір пов`язаний з реалізацією іпотекодержателем своїх прав на предмет іпотеки, процедура якої передбачає їх здійснення лише за участі нотаріуса (державного чи приватного) або державного реєстратора, дії якого оскаржуються опосередковано через неправомірність дій іпотекодержателя.

За загальним правилом, у спорі про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (висновки, сформовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 22 жовтня 2019 року у справі № 911/2129/17, від 19 листопада 2019 року у справі № 918/204/18).

Водночас, не виключається також визнання договору недійсним, направленого на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України) (висновок, викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц).

У цьому випадку іпотекодавець є тією зацікавленою особою, який має право звертатися з позовом про захист майнових прав та інтересів з підстав, передбачених нормами ЦК України, і таке звернення є належним способом захисту, який гарантує практичну й ефективну можливість відновлення порушених прав.

Зазначаючи про невірно обраний спосіб захисту, суд першої інстанції послався на правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц.

Позивачка звертає увагу суду апеляційної інстанції, що місцевий суд врахував правові позиції Верховного Суду у правовідносинах, що взагалі не відносяться до правовідносин, які регулюються нормами Закону України «Про іпотеку» і в зазначених справах майном вже володіли та користувались багато років треті особи.

Особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

У цій справі відповідач ОСОБА_2 обрав стягнення в позасудовому порядку на предмет іпотеки шляхом продажу третій особі. Відповідне позасудове стягнення на предмет іпотеки включає в себе дві нерозривні дії, а саме укладання договору купівлі-продажу квартири та рішення нотаріуса про державну реєстрацію.

Натомість, вона самостійно має право обирати спосіб захисту порушеного права, який саме відновить це порушене право.

Наголошує на тому, що фізичне володіння квартирою у неї не припинялось, вона та її родина з неповнолітнім онуком зараз проживає в цій квартирі, яка з володіння до третіх осіб не переходила, а тому вимога про витребування квартири є недоречною. Для відновлення порушеного права їй необхідно лише скасування відповідної дії позасудового стягнення на предмет іпотеки, що включає в себе продаж третій особі іпотекодержателем та рішення нотаріуса про державну реєстрацію.

Такої ж позиції дотримується Верховний Суд в постанові від 17 січня 2024 року у справі № 204/8137/21, де підстава позову тотожна з даною справою та вимоги заявлені також про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

З огляду на вищевикладене позивачка вважає, що висновки суду першої інстанції про те, що вона обрала невірний спосіб захисту необґрунтовані та безпідставні. Задоволення позовних вимог призведе до поновлення її порушених та втрачених прав.

Інші доводи апеляційної скарги є аналогічними доводам позовної заяви щодо відсутності в матеріалах реєстраційної справи доказів надсилання відповідачем і отримання позивачкою повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання за договором позики.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Нестеришин Т.С. заперечує проти доводів апеляційної скарги та вважає, що суд першої інстанції правильно виснував, що позивачка, заявляючи вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу, обрала неналежний спосіб захисту, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

При цьому зазначає, що вимоги про порушення умов договору позики із попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки були надіслані ОСОБА_2 належним чином, відповідно до умов іпотечного договору та вимог закону, проте не отримані ОСОБА_1 внаслідок її власної недбалості або ухилення від отримання поштової кореспонденції від іпотекодержателя.

Згідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), та умов іпотечного договору, наведені вище обставини свідчать про належне виконання відповідачем умов, необхідних для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іншій особі-покупцеві (стаття 38 Закону України «Про іпотеку»), що взагалі не регулюється пунктом 61 Порядку № 1127, оскільки відповідач не звертав стягнення на іпотечну квартиру шляхом набуття права власності на неї (стаття 37 Закону України «Про іпотеку»).

Просить у задоволенні апеляційної скарги позивачки відмовити, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник ТОВ «НІРА» - адвокат Вініченко В.В. у відзиві на апеляційну скаргу стверджує, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, таким, що прийняте з додержанням норм матеріального і процесуального права на основі правильно встановлених обставини справи.

В апеляційній скарзі позивачка зазначає, що для відновлення її порушеного права необхідно лише скасування відповідної дії позасудового стягнення на предмет іпотеки, що включає в себе його продаж третій особі іпотекодержателем та рішення нотаріуса про державну реєстрацію і зазначає, що такої ж позиції дотримується Верховний Суд в постанові від 17 січня 2024 року у справі № 204/8137/21.

Однак, відповідач вважає, що обставини справи № 204/8137/21 не є релевантними до даної справи № 753/21819/23. При цьому хоча ТОВ «НІРА» вважає висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 17 січня 2024 року у справі № 204/8137/21 нерелевантним до цієї справи, звертає увагу на зроблену позивачкою вибірковість висновків Верховного Суду у справі № 204/8137/21. Так, позивачка у своїй апеляційній скарзі вказує на висновок щодо способу захисту, однак не зазначає про висновок стосовно дотримання вимог позасудового стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, ТОВ «НІРА» у відзиві наголошує на тому, що відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).

Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).

Проте такий позов позивачкою не був заявлений, а одним з основних принципів цивільного судочинства є принцип диспозитивності.

Крім того, задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить пункту 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав у частині належності права власності на спірне майно.

Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову (пункт 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).

Також вказує, що неналежне повідомлення іпотекодавця про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки, за умови направлення вимоги згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 15 вересня 2023 року, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків. Схожі висновки викладені в постановах Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц (провадження № 61-224св17) та від 20 листопада 2019 року у справі № 345/2217/17 (провадження № 61-9606св19).

Просить у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 відмовити, а рішення Дарницького районного суду м. Києва від 22 травня 2024 рокузалишити без змін.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представників сторін в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також заперечень відзивів на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід частково задовольнити з таких підстав.

Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону ухвалене у справі судове рішення не відповідає.

Суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 07 квітня 2010 року набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 92, т. 2).

15 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір позики № 16-03/18-1, згідно з умовами якого ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 у власність грошові кошти в сумі 1 545 916,83 грн, що за договореним курсом (1 долар США = 26,01 грн) на день укладення цього договору еквівалентно 59 435,48 дол. США, а ОСОБА_1 зобов`язалась повернути цю суму грошових коштів у строк до 31 жовтня 2018 року (а. с. 100-101, т. 2).

Відповідно до пункту 3.1. договору позики ОСОБА_1 зобов`язалась повернути ОСОБА_2 позику згідно з графіком повернення грошових коштів, а саме: 31 березня 2018 року - 685,48 дол. США; 30 квітня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 травня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 30 червня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 липня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 серпня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 30 вересня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 жовтня 2018 року - 51 250,00 дол. США. Загальна сума - 59 435,48 дол. США.

В забезпечення виконання зобов`язань за договором позики 15 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 318, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М., згідно з умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 96-99, т. 2).

Згідно з пунктом 25 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись одним із таких способів за вибором іпотекодержателя: 1) за рішенням суду; 2) на підставі виконавчого напису нотаріуса; 3) шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя.

Пунктом 38 іпотечного договору передбачено, що у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі шляхом укладення з нею відповідного договору купівлі-продажу.

15 вересня 2023 року між ОСОБА_2 та ТОВ «НІРА» укладений договір купівлі-продажу квартири, згідно якого ОСОБА_2 передав у власність (продав), а ТОВ «НІРА» прийняло у власність (придбало) квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 88-89, т. 2).

В пункті 1.3 договору купівлі-продажу зазначено, що квартира належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 07 квітня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лабутіною Ю. Ю. за реєстровим № 1189, зареєстрованого в Комунальному підприємстві «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» 15 квітня 2010 року, записаного у реєстрову книгу № д. 326-78 за реєстровим номером 42080.

Згідно з пунктом 1.4 договору купівлі-продажу право продажу квартири належить ОСОБА_2 на підставі іпотечного договору, укладеного 15 березня 2018 року між ОСОБА_2 як іпотекодержателем і ОСОБА_1 як іпотекодавцем, посвідченого 15 березня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М, зареєстрованого у реєстрі за № 318, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу квартири як предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі.

15 березня 2018 року на підставі вказаного договору купівлі-продажу за ТОВ «НІРА» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 144, т. 2).

Відмовляючи у задоволенні позову про визнання правочину недійсним і скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, суд першої інстанції виходив з того, що позивачка обрала неефективний спосіб захисту порушених прав, оскільки вирішення цих вимог ОСОБА_1 не призведе до повернення у її власність спірного нерухомого майна, а отже, і до поновлення порушених прав.

У контексті обставин цієї справи суд вважав, що належним способом захисту прав ОСОБА_1 є звернення до суду з вимогами про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння. В тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, інші вимоги власника, зокрема про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки є неналежними.

Проте колегія суддів не може в повній мірі погодитися з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до частини третьої статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.

Статтею 2 ЦПК України встановлено, що завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частиною першою статті 4 ЦПК України встановлено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року №18-рп/2004 щодо поняття порушеного права, за захистом якого особа може звертатися до суду, то це поняття, яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття «охоронюваний законом інтерес». Щодо останнього, то в тому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття «охоронюваний законом інтерес» означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним.

За загальним правилом, визначеним у статті 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

У пункті 49 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/2260/17 вказано, що як захист права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначений як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягнути суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинене порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Способи захисту цивільного права та інтересів визначені у статті 16 ЦК України.

У вказаній нормі зазначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Суду завжди необхідно враховувати, до яких наслідків призведе застосування того чи іншого способу захисту: чи призведе це до тієї кінцевої мети, яку прагне досягнути позивач, звертаючись до суду.

Тобто, для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справа № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

Судом було установлено, що квартира АДРЕСА_2 , яка належала позивачці на підставі договору купівлі-продажу від 07 квітня 2010 року і передана в іпотеку відповідачу на підставі іпотечного договору від 15 березня 2018 року, відчужена ОСОБА_2 як іпотекодержателем на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» та іпотечного застереження, що міститься в іпотечному договорі, ТОВ «НІРА» на підставі договору купівлі-продажу від 15 вересня 2023 року і за останнім на підставі цього договору зареєстровано права власності на вказане нерухоме майно.

Так, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20)).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частина третя статті 36 Закону України «Про іпотеку», тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Статтею 38 цього Закону врегульовано право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

У частинах першій, п`ятій, шостій, десятій статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Таким чином, стаття 38 Закону України «Про іпотеку» визначає право іпотекодержателя за певних умов укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, але не передбачає в цьому випадку набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

В силу вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що «Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що «за загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».

Якщо порушення права власності іпотекодавця відбулося внаслідок укладення іпотекодержателем від свого імені договору купівлі-продажу іпотечного майна із третьою особою, то визнання такого правочину недійсним є також ефективним способом захисту. Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц, в якій позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений банком (іпотекодержателем) із першим набувачем предмета іпотеки. Тому Велика Палата Верховного Суду констатувала, що належним та ефективним способом захисту прав власника у подібних правовідносинах є позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду також зазначав, що при реалізації предмета іпотеки на підставі договору купівлі-продажу визнання його недійсним є також допустимим, ефективним та належним способом захисту порушеного права та/або інтересу власника предмета іпотеки (постанови від 05 серпня 2020 року у справі № 127/28339/15-ц, від 16 серпня 2021 року у справі № 23/12031/16-ц, від 11 жовтня 2021 року у справі № 486/454/20, від 09 червня 2021 року у справі № 295/1667/19-ц, від 26 жовтня 2021 у справі № 459/1321/16-ц, від 08 листопада 2023 у справі № 754/4361/21).

Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що позивачка обрала неефективний (неналежний) спосіб захисту порушених прав, оскільки задоволення позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним і скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень не призведе до повернення у власність ОСОБА_1 спірного нерухомого майна, і, як наслідок, до поновлення її порушених прав.

Колегія суддів звертає увагу, що ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 січня 2024 року було передано справу № 756/3036/20 (провадження № 61-10333св22) на розгляд Великої Палати Верховного Суду як таку, що містить виключну правову проблему, зокрема, для відступу від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц (провадження 14-111цс19), і зазначення, що у спорах про захист прав власності, а саме у випадку доведення незаконності звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем від свого імені, предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. Оскільки у такому спорі між власником і володільцем майна, за яким зареєстроване право власності на спірне нерухоме майно, немає договірних відносин, належним та ефективним способом захисту прав позивача є позов про витребування майна із чужого незаконного володіння. У тих випадках, коли заявлено вимогу про витребування майна із чужого незаконного володіння, інші вимоги власника, зокрема про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, скасування рішення про державну реєстрацію прав власності на предмет іпотеки, є неналежними.

Натомість, в ухвалі від 05 березня 2024 року Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для передачі справи № 756/3036/20 на її розгляд, оскільки вона послідовно виснувала, що пред`явлення віндикаційного позову є ефективним саме у випадку неодноразового відчуження майна. У цьому разі задоволення віндикаційного позову до останнього набувача такого майна, за яким зареєстровано відповідне речове право, є підставою для внесення відповідних записів до реєстру, а тому оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна не є ефективним способом захисту права власника.

У разі ж якщо спірне майно не відчужувалось третім особам, то підстав для пред`явлення віндикаційного позову в цьому випадку немає. У такому разі при визначенні ефективного способу захисту прав іпотекодавця слід виходити із того, на якій підставі іпотечне майно вибуло з його власності, зокрема:

- якщо таке майно вибуло внаслідок реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем і в подальшому не перевідчужувалось третім особам, ефективним способом захисту є вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України, та висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20);

- якщо порушення права власності іпотекодавця відбулося внаслідок укладення іпотекодержателем від свого імені договору купівлі-продажу іпотечного майна із третьою особою, то визнання такого правочину недійсним є також ефективним способом захисту. У цьому разі визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки є визнанням недійсним його як документа, на підставі якого проведено державну реєстрацію відповідного права, а іпотекодержатель не отримує це право в порядку реституції - воно повертається до первинного власника предмета іпотеки.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц, від якої просила відступити колегія суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, оскільки позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений банком (іпотекодержателем) із першим набувачем предмета іпотеки - ТОВ «Естейт селлінг». Саме тому Велика Палата Верховного Суду констатувала, що належним та ефективним способом захисту прав власника у подібних правовідносинах є позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (Воловік проти України, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

За наведених обставин колегія суддів вважає, що в суду першої інстанції не було обґрунтованих підстав відмовляти у задоволенні позову ОСОБА_1 з тих мотивів, що у цьому випадку належним способом захисту її прав є звернення до суду з вимогами про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння.

Вирішуючи пред`явленні позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «НІРА» про визнання недійсним договору купівлі-продажу і скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки, колегія суддів виходить з такого.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:

«умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків».

Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності вказаних правочинів, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього».

Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22)).

Ураховуючи вимоги частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, надавши належні, допустимі, достовірні та достатні докази відповідно до вимог статей 77-80 ЦПК України.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається, при зверненні до суду із позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що ОСОБА_2 не надсилав їй письмову вимогу щодо усунення порушень основного зобов`язання договором позики та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому він не надав усіх необхідних документів приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н.В. для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, а також відповідно до вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іншій особі-покупцеві.

У пункті 28 іпотечного договору ОСОБА_1 та ОСОБА_2 передбачили, що у разі порушення умов договору позики та/або умов даного договору іпотекодержатель надсилає або надає (вручає) особі, яка порушила свої обов`язки, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до даного договору та/або чинного законодавства України.

Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім`я іпотекодавця має надсилатися на адресу, вказану в цьому договорі чи договорі позики. Така кореспонденція вважається отриманою іпотекодавцем чи боржниками в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує дім за цією адресою, незалежно від того, чи отримав іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин не отримання особисто. Так, достатнім доказом отримання кореспонденції від іпотекодержателя та/або від нотаріуса має сприйматися будь-який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення. А поштовий документ, згідно з яким іпотекодавець не проживає за зазначеною адресою або який повернувся з відміткою «за закінченням строку зберігання», сприймається як доказ відмови іпотекодавця від виконання зобов`язань за цим договором, невиконання боржниками вимоги про дострокове повернення всієї суми позики та виникнення у кредитора права дострокового повернення всієї позики і права звернення стягнення на майно, заставлене іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов`язань за договором позики.

Також сторони дійшли згоди, що належним отриманням ними кореспонденції (в тому числі вимог, повідомлень, претензій, пропозицій, листів тощо) буде вважатися, окрім поштового відправлення, також особисте вручення кореспонденції однією стороною іншій стороні, що засвідчуватиметься (підтверджуватиметься) особистим підписом сторони, що отримала кореспонденцію та зазначенням прізвища та ініціалів такої сторони на іншому примірнику кореспонденції, який залишатиметься у розпорядженні сторони, що вручила таку кореспонденцію.

Згідно із пунктом 40 іпотечного договору будь-які повідомлення, що направляються сторонами одна одній у зв`язку з даним договором, повинні бути викладені в письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом або доставлені особисто на адресу сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_2 24 квітня 2023 року на адресу ОСОБА_1 , яка зазначена в іпотечному договорі від 15 березня 2018 року ( АДРЕСА_4 ), було направлено вимогу-повідомлення від 18 квітня 2023 року з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору, зокрема, у спосіб продажу предмет іпотеки (квартири) іншій особі за договором купівлі-продажу.

Факт направлення вказаної вимоги-повідомлення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки підтверджується накладною № 889 та описом вкладення у цінний лист, засвідчені копії яких були надані відповідачем та витребувані в судовому порядку у нотаріуса (а. с. 87-89, т. 1, а. с. 146-153, т. 2).

Відповідно до даних онлайн-сервісу «Трекінг відправлень АТ «Укрпошта»»цінний лист з описом за № 889 не був вручений під час доставки, а 09 травня 2023 року його було повернуто відправнику з відміткою - «за закінченням встановленого терміну зберігання» (а. с. 93-96, т. 1, а. с. 154, 155, т. 2)

Крім того, додатково на усі відомі адреси позивачки та належного їй нерухомого майна приватним нотаріусом Мазарчук Н.В. 11 липня 2023 року були направлені повторні вимоги від ОСОБА_2 про необхідність виконання умов договору позики та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки іншій особі-покупцеві, проте вказані вимоги також не були отримані ОСОБА_1 та повернулися відправнику з відміткою - «за закінченням встановленого терміну зберігання» (а. с. 97-104, т. 1, а. с. 166-177, т. 2).

Отже, іпотекодержатель вчинив усі можливі та необхідні дії щодо попередження позивачки, як боржника та одночасно іпотекодавця, про необхідність виконання зобов`язання, забезпеченого іпотекою, та про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі неповернення суми позики.

Відповідно до правових висновків, наведених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), та умов іпотечного договору, укладеного між сторонами, належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Однак, позивачка не спростувала презумпцію належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання.

При цьому неповідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу не має наслідком визнання недійсним договору купівлі-продажу, оскільки за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, зокрема щодо дотримання іпотекодержателем вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, це може бути лише підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для визнання недійсним оспорюваного договору купівлі-продажу.

Посилання позивачки на постанову Верховного Суду від 17 січня 2024 року у справі № 204/8137/21 (провадження № 61-14116св23) колегія суддів відхиляє, оскільки обставини справи № 204/8137/21 є відмінними із встановленими обставинами цієї справи № 753/21819/23.

Зокрема, відповідно до обставин справи № 204/8137/21 було встановлено неможливість звернення стягнення на предмет іпотеки в силу приписів Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», недоведення відповідачем свого права як іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки, а також відсутність доказів направлення іпотекодавцю вимогу про усунення порушень і попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки.

За змістом ЦПК України, в тому числі частини четвертої статті 263 ЦПК України, Верховний Суд висловлює правові висновки у певних справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи. Такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ та фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами в певних суспільних правовідносинах.

З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду у кожній конкретній справі.

Подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.

При цьому під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, необхідно розуміти, зокрема, такі, де аналогічними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. З`ясування подібності правовідносин у рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається з урахуванням обставин кожної конкретної справи.

Враховуючи наведене, правові висновки Верховного Суду не носять універсального характеру для всіх без виключення справ, а за умови відмінності фактично установлених обставин у справі, яка переглядається апеляційним судом зі справами, в яких були ухваленні рішення судом касаційної інстанції, колегія суддів не вбачає обґрунтованих підстав для їх врахування під час вирішення даного спору.

Доводи апеляційної скарги про порушення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н.В. під час позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та проведення державної реєстрації права власності ТОВ «НІРА» на спірну квартиру пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, безпідставні.

Аналіз матеріалів справи свідчить, що державна реєстрація права власності ТОВ «НІРА» на квартиру АДРЕСА_2 була проведена саме на підставі оспорюваного договору купівлі-продажу квартири від 15 вересня 2023 року, а не на підставі іпотечного договору від 15 березня 2018 року і наявного в ньому застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Що стосується посилань апеляційної скарги на постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, то колегія суддів вважає їх необґрунтованими, оскільки у цій справі спірні правовідносини стосувалися звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» та державної реєстрації цього права на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки в порядку, передбаченому пунктом 61 вказаного вище Порядку № 1127.

У справі, що переглядається, іпотекодержатель від свого імені уклав договір купівлі-продажу іпотечного майна із третьою особою, що не регламентується нормами статті 37 Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127, на які посилається позивачка.

Разом з тим, врахуванню у даному випадку підлягають правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 щодо застосування норм права у правовідносинах, пов'язаних зі зверненням стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Згідно вказаного правового висновку та умов іпотечного договору, укладеного між сторонами, встановлені обставини даної справи свідчать про належне виконання відповідачем умов, необхідних для звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», а твердження позивачки про те, що лише фактичне отримання (вручення) їй вимоги-повідомлення, незалежно від її власних дій чи бездіяльності, а також визначених сторонами умов договору іпотеки щодо порядку надсилання та одержання таких вимог, давало іпотекодержателю право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іншій особі-покупцеві, є безпідставними.

Відтак, висновки суду першої інстанції є неправильними, в задоволенні позову суд мав відмовити саме внаслідок необґрунтованості позовних вимог, а не у зв`язку із обранням позивачкою неналежного способу захисту свого порушеного права.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірного по суті висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання договору недійсним і скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, однак помилився щодо мотивів такого висновку, у зв`язку з чим оскаржуване судове рішення підлягає зміні в мотивувальній частині.

Згідно із пунктом 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин (частина четверта статті 376 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову з мотивів, наведених в цьому рішенні, ухвалене з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, та з порушенням норм матеріального і процесуального права, а відтак не може бути залишене в силі та відповідно до вимог статті 376 ЦПК України підлягає зміні шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Відповідно до вимог статей 141, 382 ЦПК України підстав для нового розподілу судових витрат позивачки у цій справі немає, оскільки як і в суді першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовлено, а змінюються лише мотиви такої відмови.

Керуючись статтями 367 - 369, 372, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 рокузалишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 14 листопада 2024 року.

Головуючий С.А. Голуб

Судді: Т.А. Слюсар

Д.О. Таргоній