Провадження № 2/727/100/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 червня 2024 року Шевченківський районний суд м.Чернівці в складі

головуючої судді Літвінової О.Г.

з участю секретаря Лещинської А.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Преміум Лігал Колекшн", Товариства з обмеженою відповідальністю "Нерухомість-Закон та Порядок", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар"я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі -продажу та витребовування нерухомого майна, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом доТовариства з обмеженою відповідальністю "Преміум Лігал Колекшн", Товариства з обмеженою відповідальністю "Нерухомість-Закон та Порядок", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар"я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі -продажу та витребовування нерухомого майна.

Посилалася на те, що 18 липня 2006 року між ВАТ комерційний банк «Надра» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № ZZZ497312, за яким Банк надав ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 14000 Євро на споживчі цілі.

Відповідно до п.1.5 кредитного договору від 18.07.2006 року надання кредиту відбувається лише за умови надання ОСОБА_1 відповідного забезпечення виконання своїх зобов`язань по цьому Договору, а саме оформлення договору іпотеки нерухомого майна: квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 32,8 кв.м.

В якості забезпечення виконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань, між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , як іпотекодавцями було укладено договір іпотеки від 18.07.2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. за реєстровано за номером 2933.

Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 28.10.2009 року у справі № 2-3296/09 стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь ПАТ КБ «Надра» заборгованості за кредитним договором від 18.07.2006 року в розмірі 129544,57 грн.

В січні 2021 року ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» звернулось до Шевченківського райсуду із заявою про заміну сторони виконавчого провадження.

Ухвалою Шевченківського райсуду від 21.01.2021 року заяву ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» задоволено та замінено стягувача Пат КБ «Надра» на ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 22.07.2021 року ухвалу Шевченківського райсуду від 21.01.2021 року скасовано та в заяві відмовлено.

Постановою Верховного суду від 24.02.2022 року зазначену постанову Чернівецького апеляційного суду залишено без змін, зазначивши, що строк пред`явлення виконавчого листа про стягнення коштів з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до виконання закінчився 16.06.2012 року, а строк пред`явлення виконавчого листа про стягнення коштів із ОСОБА_1 закінчився 01.12.2018 року.

Крім цього, Верховний суд зазначив, що на час укладення договору відступлення права вимоги від 31.08.2020 року строк пред`явлення виконавчого листа від 16.12.2009 року закінчився, а отже, у набувача таких майнових прав не могло бути законних очікувань щодо реалізації ним процесуальних прав на зімну його як стягувача у виконавчому провадженні, за винятком поновлених цих строків у судовому порядку.

В травні 2021 року ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» звернулось до Шевченківського райсуду про видачу дубліката виконавчого документа та поновлення строку для пред`явлення документа до виконання.

Ухвалою суду від 07.10.2021 року у задоволенні заяви відмовлено. Постановою Апеляційного суду від 12.01.2022 року ухвалу суду першої інстанції залишено без змін, звернувши увагу на те, що з огляду на сплив строку пред`ялення виконавчого документа до виконання 01.12.2018 року на момент укладання договору між ПАТ «Надра» та ТОВ «Фінансова компанія «Дніпрофінансгпур» від 30.07.2020 року про відступлення права вимоги, договору між ТОВ «Фінансова компанія «Дніпрофінансгпур» та ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» від 31.08.2020 року про відступлення права вимоги відсутня дійсна вимога, яка могла бути передана новому кредитору.

В жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до ЦНАП з метою отримання інформації щодо осіб, зереєстровних в квартирі АДРЕСА_1 , проте їй було відмовлено в зв`язку з тим,що вона не є власником квартири.

13.10.2023 року з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачам стало відомо про те, що їх власне майно: квартира АДРЕСА_2 , 29.10.2021 року вибула з їх власності, оскільки приватний нотаріус Пономарьова Д.В. зареєструвала право власності на спірну квартиру за ТОВ «Нерухомість закон та порядок».

Позивачу не надавали свою згоду на відчуження належної їм квартири, не були повідомлена позивачем про такий продаж, уповноважували відповідачів на вчинення будь-яких дій щодо належного їм майна.

Позивачі на даний час проживають у спірній квартирі, поза їх волею позбавлені належного їм майна.

Просили визнати недійсним договір купівлі-продажу номер 2752 укладений 29.10.2021 року приватним нотаріусом Киїівськго міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., за яким ТОВ "Нерухомість-закон та Порядок" набуло право власності на 1/1 квартири АДРЕСА_2 загальною площею 32,8 кв.м. Витребувати у ТОВ "Нерухомість-закон та Порядок" на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 32,8 кв.м.

Ухвалою суду від 22.01.2024 року призначеного справу до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Крім того, ухвалою суду від 21.12.2023 року було вжито заходів забезпечення позову у справі.

Представником відповідача ОСОБА_5 ( представник ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» було подано до суду відзив на позов. У відзиві відповідач позов не визнав. Вказував на те,ТОВ «Преміум лігал Колекшн» належать усі права кредитора за кредитним договором між ВАТ комерційний банк «Надра» та ОСОБА_1 № ZZZ497312 .

6.11.2020 року позивачам була направлена вимога про усунення порушень, однак вказаний лист позивачами не був отриманий.

28.04. та 29.04. 2021 року позивачам знову було направлено письмову вимогу про усунення порушень та повідомлено про відступлення права вимоги, які також позивачами отримані не були.

29.10.2021 року ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» на підставі ст. 38 Закону України « Про іпотеку`відчужило на користь ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 29.10.2021 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за номером 2752.

На думку відповідача, не набуття процесуального правонаступництва ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» не позбавляє ТОВ можливості звернення стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, зазначив, що позивачі добровільно передали в іпотеку належні їм на праві власності житлове приміщення та були ознайомлені з договором іпотеки, в тому числі і з пунктом іпотечного договору із застереженням, що у випадку порушення умов основного зобов`язання, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, в тому числі шляхом продажу предмету іпотеки від імені іпотекодержателя в порядку, що передбачений ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Укладаючи договір іпотеки, позивачі діяли у власних інтересах та відповідно до власного волевиявлення, а тому не можна стверджувати, що майно вибуло з їх власності поза їх волею.

ОСОБА_6 при купівлі спірних нежитлових приміщень не знав та не міг знати, що з приводу вказаних нежитлових приміщень існують якісь розбіжності між першим власником, продавцем та ТОВ «Кей-Колект».

Також, на думку відповідача, позивачами обрано неефективний спосіб захисту свого права.

Просив відмовити у задоволенні позову.

Відповідач ТОВ «Нерухомість-Закон та порядок» направив відзив на позовну заяву, в якій просив відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючи на те, що позивачами був обраний неправильний спосіб захисту, вони є добросовісними набувачами. ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» діяло на піставі ст. 38 Закону України « Про іпотеку».

Представник позивачів у судовому засіданні позовну заяву підтримав та підтвердив, викладені в ній обставини. Пояснила суду, що письмової вимоги про усунення порушення за кредитним зобов`язанням вони не отримували, Просив позов задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_7 у судовому засіданні позов не визнав. Підтримав, викладені у відзиві на позовну заяву, обставини. Вважає, що у даному випадку була наявна воля власника на вибуття майна з володіння. У 2021 році позивачам було надіслано вимогу про усунення порушення, на яку останні не відреагували. Просив відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача ТОВ «Нерухолмість Закон та порядок» у судове засідання не з`явився, хоча належним чином був повідомлений про час та місце розгляду справи, про причини неявки суд не повідомив.

Третя особа приватний нотаріус Пономарьова Д.В. також у судове засідання не з`явилися, хоча належним чином були повідомлені про час та місце розгляду справи, про причини неявки суд не повідомили.

Суд, заслухавши вступне слово присутніх учасників справи, дослідивши письмові докази у справі, приходить до наступних висновків.

Так, положеннями статті четвертої ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Як вбачається із змісту поданої до суду заяви, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом про визнання недійсним договору купвлі-продажу та про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Судом було встановлено наступні фактичні обставини справи та спірні правовідносини:

Так, 18 липня 2006 року між ВАТ комерційний банк «Надра» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № ZZZ497312, за яким Банк надав ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 14000 Євро на споживчі цілі.

Відповідно до п.1.5 кредитного договору від 18.07.2006 року надання кредиту відбувається лише за умови надання ОСОБА_1 відповідного забезпечення виконання своїх зобов`язань по цьому Договору, а саме оформлення договору іпотеки нерухомого майна: квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 32,8 кв.м.

В якості забезпечення виконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань, між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , як іпотекодавцями було укладено договір іпотеки від 18.07.2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. за реєстровано за номером 2933.

Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 28.10.2009 року у справі № 2-3296/09 стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь ПАТ КБ «Надра» заборгованості за кредитним договором від 18.07.2006 року в розмірі 129544,57 грн.

В січні 2021 року ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» звернулось до Шевченківського райсуду із заявою про заміну сторони виконавчого провадження.

Ухвалою Шевченківського райсуду від 21.01.2021 року заяву ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» задоволено та замінено стягувача Пат КБ «Надра» на ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 22.07.2021 року ухвалу Шевченківського райсуду від 21.01.2021 року скасовано та в заяві відмовлено.

Постановою Верховного суду від 24.02.2022 року зазначену постанову Чернівецького апеляційного суду залишено без змін, зазначивши, що строк пред`явлення виконавчого листа про стягнення коштів з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до виконання закінчився 16.06.2012 року, а строк пред`явлення виконавчого листа про стягнення коштів із ОСОБА_1 закінчився 01.12.2018 року.

Крім цього, Верховний суд зазначив, що на час укладення договору відступлення права вимоги від 31.08.2020 року строк пред`явлення виконавчого листа від 16.12.2009 року закінчився, а отже, у набувача таких майнових прав не могло бути законних очікувань щодо реалізації ним процесуальних прав на зімну його як стягувача у виконавчому провадженні, за винятком поновлених цих строків у судовому порядку.

В травні 2021 року ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» звернулось до Шевченківського райсуду про видачу дубліката виконавчого документа та поновлення строку для пред`явлення документа до виконання.

Ухвалою суду від 07.10.2021 року у задоволенні заяви відмовлено. Постановою Апеляційного суду від 12.01.2022 року ухвалу суду першої інстанції залишено без змін, звернувши увагу на те, що з огляду на сплив строку пред`ялення виконавчого документа до виконання 01.12.2018 року на момент укладання договору між ПАТ «Надра» та ТОВ «Фінансова компанія «Дніпрофінансгпур» від 30.07.2020 року про відступлення права вимоги, договору між ТОВ «Фінансова компанія «Дніпрофінансгпур» та ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» від 31.08.2020 року про відступлення права вимоги відсутня дійсна вимога, яка могла бути передана новому кредитору.

В жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до ЦНАП з метою отримання інформації щодо осіб, зереєстровних в квартирі АДРЕСА_1 , проте їй було відмовлено в зв`язку з тим,що вона не є власником квартири.

13.10.2023 року з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачам стало відомо про те, що їх власне майно: квартира АДРЕСА_2 , 29.10.2021 року вибула з їх власності, оскільки приватний нотаріус Пономарьова Д.В. зареєструвала право власності на спірну квартиру за ТОВ «Нерухомість закон та порядок».

Позивачу не надавали свою згоду на відчуження належної їм квартири, не були повідомлена позивачем про такий продаж, уповноважували відповідачів на вчинення будь-яких дій щодо належного їм майна.

Даючи оцінку спірним правовідносинам, суд застосовує наступні норми права.

Так, відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язання - це правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно зі статтями 526, 530, 610, частиною першою статті 612 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись належним чином у встановлений термін відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ст.575 ЦК Україна).

Відповідно до статей 12 і 33 Закону України «Про іпотеку» , одним зі способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підставами звернення стягнення на предмет іпотеки є: рішення суду, виконавчий напис нотаріуса або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону).

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Згідно ст.38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Враховуючи принцип свободи договору, саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого.

Як вбачається з умов договору іпотеки від 18.07.2006 року, сторони погодили, що у випадках, зазначених в п.5.1-5.4 цього договору іпотеки у разі невиконання іпотекодавцем своїх зобов`язань, іпотеко держатель має право взернути стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, домовленості між сторонами на передачу предмета іпотеки, права іпотеко держателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якиій стороні на підставі договору купівлі-продажу на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку»іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Відповідно до Договору Іпотеки від 18.07.2006 року сторони домовились, що усі повідомлення між ними здійснюються у письмовій формі.

Будь-яких інших положень щодо умов належного надсилання повідомлень умови договору іпотеки не містять.

Як вбачається з дослідженої судом вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 06.11.2020 року, 29.04.2021 року було надіслано позивача на адресу АДРЕСА_3 .

У вимозі ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» повідомило позивачів про те, що є іпотекодержателем житловою квартири АДРЕСА_2 .

Цим листом іпотекодержатель вимагав сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 31.08.2020 року складає 18173,45 Євро, що відповідно до курсу НБУ становить 590084,65 грн. У порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку ТОВ «Преміум лігал Колекшн» має намір здійснити продаж предмету іпотеки в порядку, передбаченому ст.38 Закону України «Про Іпотеку».

Відповідно до частин першої, шостої статті 29 Цивільного кодексу України місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово. Фізична особа може мати кілька місць проживання.

За текстом статті 3 Закону України від 11 грудня 2003 року № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні»: вільний вибір місця проживання чи перебування - право громадянина України, а також іноземця та особи без громадянства, які на законних підставах перебувають на території України, на вибір адміністративно-територіальної одиниці, де вони хочуть проживати чи перебувати;

місце перебування - адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає строком менше шести місяців на рік;

місце проживання - житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає, а також спеціалізовані соціальні установи, заклади соціального обслуговування та соціального захисту, військові частини;

Згідно з частиною десятою статті 6 Закону № 1382-IV реєстрація місця проживання здійснюється тільки за однією адресою. У разі якщо особа проживає у двох і більше місцях, вона здійснює реєстрацію місця проживання за однією з цих адрес за власним вибором. За адресою зареєстрованого місця проживання з особою ведеться офіційне листування та вручення офіційної кореспонденції.

Судом також встановлено, що позивачі зазначені вимоги не отримували.

На вказану обставину позивачі посилалася під час судового розгляду та стверджували, що не отримували повідомлення-вимогу іпотекодержателя про усунення порушення, а тому вважає, що ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» не мав права застосовувати процедуру позасудового способу задоволення вимог іпотеко держателя.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) дійшла висновку про те, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця є доведення до його відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Відповідно до пункту 106 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище. На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто", внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" одержувач розписується та зазначає прізвище та ініціали або ім`я та прізвище.

Отже, поштове відправлення повинно бути вручено працівником поштового відділення особі, якій воно адресовано із зазначення працівником прізвища одержувача на повідомленні про вручення.

Із дослідженого судом повідомлення про вручення видно, пщо оштове відправлення вручено не було.

Однак, у повідомленні працівником пошти не зазначено прізвище одержувача та його ім`я, що не відповідає п.106 Правил надання послуг поштового зв`язку.

Розглядаючи аргументи позивачів щодо не проведення іпотекодержателем оцінки майна, суд приймає до уваги, що в матеріалах справи відсутній звіт про оцінку майна: квартир АДРЕСА_2 .

Фактично продаж іпотечного майно було здійсно за ціною 135000 ГРН., ОДНАК У СВОЇЙ ВИМОЗА ВІДПОВІДАЧ ТОВ. «Преміум Лігал клдекшн» вимагає повернути 590084,65.

Будь-яких доказів продажу предмету іпотеки за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна суду надано не було.

При цьому, іпотекодержателем, який реалізував предмет іпотеки, не було надіслано іпотекодавцю звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

З урахуванням наведеного, суд приходить до висновку, що процедура реалізації іпотечного майна була проведена з численними порушеннями, що унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Наведені вище висновки узгоджуються з постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), у якій вказано, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України.

У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань). Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18).

Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб`єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Основним речово-правовим способом захисту права власності є віндикаційний позов. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, провадження № 14-208цс18).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зроблено висновок, що«набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою».

Отже, суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір з порушенням закону, а й коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів.

Доводи представника відповідача стосовно того, що він є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна і витребування у нього цього майна призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод, є безпідставними, оскільки у справі, яка розглядається, з огляду на характер спірних правовідносин, установлені судом обставини та застосовані правові норми, не вбачається невідповідності заходу втручання держави в право власності відповідача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.

У даному спорі, виконуючи завдання цивільного судочинства, окрім основних принципів: справедливості, добросовісності та розумності, суд також керується аксіомою цивільного судочинства: «Placuit in omnibus rebus praecipuum esse iustitiae aequitatisque quam stricti iuris rationem», яка означає «У всіх юридичних справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням права».

При оцінці встановлених обставин, суд враховує не тільки умови застосування правил ст.388 ЦК України, але і загальні засади цивільного судочинства та європейські принципи, зокрема, принцип верховенства права з його складовими.

Так, запроваджене статтею 8 Конституції України та статтею 10 Цивільного процесуального кодексу України верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність, зокрема у закони, які за своїм змістом мають бути проникнуті передусім ідеями соціальної справедливості. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості. Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим. Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права (рішення Конституційного Суду України від 2 листопада 2004 року № 15-рп/2004).

Враховуючи вище викладене, суд приходить до переконливого висновку, що позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 обґрунтований та підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст.316, 317, 319, 322, 335, 344 ЦК України, ст. 4, 5, 10, 18, 76-80, 81, 89, 95, 141, 259, 263-265, 273 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 задоволити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу номер 2752 укладений 29.10.2021 року приватним нотаріусом Киїівськго міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., за яким ТОВ "Нерухомість-закон та Порядок" набуло право власності на 1/1 квартири АДРЕСА_2 загальною площею 32,8 кв.м.

Витребувати у ТОВ "Нерухомість-закон та Порядок" на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 32,8 кв.м.

Стягнути солідарно Товариства з обмеженою відповідальністю "Преміум Лігал Колекшн", Товариства з обмеженою відповідальністю "Нерухомість-Закон та Порядок" на корись позивачів судовий збір в сумі 1382,30 грн.

Скасувати заборону на вчинення дій, пов"язаних з відчуженням, передання в заставу ( іпотеку) накладену ухвалою Шевченківського районного суду м.Чернівці від 21.12.2023 року на квартиру АДРЕСА_2 .

Рішння в поному обсязі буде виготовлене 14.06.2024 року.

Рішення може бути оскаржене протягом 30 днів до Чернівецького апеляційного суду. В разі проголошення вступної та резолютивної частини, рішення може бути оскаржене протягом 30 днів з дня складання рішення в повному обсязі через Шевченківський районний суд м.Чернівці.

СУДДЯ О.Г.Літвінова