Провадження №22-ц/812/1389/24
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2 жовтня 2024 року м. Миколаїв

Справа № 484/1408/24

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Шаманської Н.О.,

суддів: Крамаренко Т.В., Яворської Ж.М.,

із секретарем судового засідання Горенко Ю.В.

переглянувши в апеляційному порядку цивільну справу

за позовом

ОСОБА_1

до

Приватного підприємства «Перемога Народу»

про розірвання договорів оренди земельних ділянок

за апеляційною скаргою

Приватного підприємства «Перемога Народу»

на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене суддею Маржиною Т.В., 04 липня 2024 року в приміщенні цього ж суду, повний текст рішення складено 09 липня 2024 року,

у с т а н о в и в:

12 березня 2024 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до ПП «Перемога Народу» про розірвання договорів оренди землі.

В обґрунтування позовних вимог зазначала, що їй на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами :01:000:0200 площею 2,9012 га, :01:000:0342 площею 2,9017 га, :02:000:0812 площею 0,4845 га, які розташовані в межах Чаусівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області та призначені для ведення товарного сількогосподарського виробництва.

На даний час зазначені земельні ділянки перебувають в користуванні ПП «Перемога Народу» на підставі договорів оренди землі, а саме: договору укладеного 05 січня 2015 року між нею та відповідачем строком на 49 років, зареєстрованого 17 вересня 2015 року в реєстраційній службі Первомайського міськрайонного управління юстиції Миколаївської області за № 24508753 та договорів оренди землі, укладених 01 січня 2017 року між нею та відповідачем строком на 49 років, зареєстрованих 10 грудня 2018 року в реєстраційній службі Братської районної державної адміністрації Миколаївської області за № 44513489 та № 44517218 відповідно. Зазначеними договорами передбачено, що орендар повинен вносити оренду плату щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок, у розмірі фіксованої грошової суми, що становить 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки та не може бути менше ніж зазначений розмір. Однак орендна плата за 2021-2023 роки позивачці нараховувалася, але не виплачувалася у повному обсязі. За таких обставин вважає, що відповідач систематично суттєво порушував свої зобов`язання за договорами оренди землі, не сплачував вчасно орендну плату протягом 2021-2023 років, а тому наявні підстави для розірвання договорів оренди.

Посилаючись на викладене, просила розірвати зазначені вище договори оренди земельних ділянок.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача зазначав, що відповідач свої зобов`язання зі сплати орендної плати за договорами виконував належним чином. Про те, що земельні ділянки на даний час перебувають в користуванні ПП «Перемога Народу» на підставі спірних договорів оренди землі не заперечувала. Зазначила, що відповідно до п.9 зазначених договорів фіксована грошова сума щорічного розміру орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :01:000:0200 складає 430 грн 36 коп., за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :01:000:0342 1 932 грн 52 коп., та за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:000:0812 337 грн 70 коп. Стверджував, що позивачці орендна плата була сплачена у повному обсязі відповідно до умов договору, що підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків станом на 21 лютого 2024 року щодо доходів ОСОБА_1 , які позивачка додала до позову.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 4 липня 2024 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди землі, укладений 5 січня 2015 року між ОСОБА_1 та ПП «Перемога Народу», зареєстрований 17 вересня 2015 року за № 24508753 в реєстраційній службі Первомайського міськрайонного управління юстиції Миколаївської області, щодо земельної ділянки площею 2,9012 га кадастровий номер :01:000:0200.

Розірвано договір оренди землі, укладений 01 січня 2017 року між ОСОБА_1 та ПП «Перемога Народу», зареєстрований 10 грудня 2018 року за № 44517218 Державним реєстратором Братської районної державної адміністрації Миколаївської області, щодо земельної ділянки площею 0,4845 га кадастровий номер :02:000:0812.

Розірвано договір оренди землі, укладений 01 січня 2017 року між ОСОБА_1 та ПП «Перемога Народу», зареєстрований 10 грудня 2018 року за № 44513489 в реєстраційній службі Братської районної державної адміністрації Миколаївської області, щодо земельної ділянки площею 2,9017 га кадастровий номер :01:000:0342. Розподілено судові витрати.

В апеляційній скарзі представник ПП «Перемога Народу», посилаючись на порушення судом норм матеріального права, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не було взято до уваги положення ч.2 ст.23 ЗУ «Про оренду землі» відповідно до яких орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки використовується нормативно-грошова оцінка земельних ділянок. Будь-яких змін в частині розміру орендної плати, пов`язаної зі зміною нормативно-грошової оцінки землі до договорів землі, укладених між ОСОБА_1 та ПП «Перемога Народу» сторонами не вносилось. За такого, сторони зобов`язані дотримуватись діючих умов договорів.

Відповідно до п.9 кожного з договорів оренди землі щорічний розмір орендної плати за користування земельною ділянкою :01:000:0200 складає фіксовану грошову суму в розмірі 430 грн 36 коп., за користування земельною ділянкою :01:000:0342 складає 1 932 грн 52 коп., за користування земельною ділянкою :02:000:0812 складає 337 грн 70 коп. Зазначені суми сплачені відповідачем ОСОБА_1 у повному обсязі, що підтверджується матеріалами справи.

Крім того, ПП «Перемога Народу» додало до апеляційної скарги акти від 05 січня 2024 року про виконання ними умов спірних договорів оренди землі, які підписані ОСОБА_1 . Відповідно підстави для розірвання договорів оренди землі відсутні.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачки ОСОБА_2 просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Зазначала, що у зв`язку зі зміною нормативно грошової оцінки земельних ділянок відповідачем безпідставно виплачувалась орендна плата, яка обчислювалась виходячи з нормативно грошової оцінки, зазначеної у договорах оренди землі. Крім того, вказувала, що сільськогосподарської продукції в рахунок орендної плати на що посилається відповідач, вона не отримувала, актів про отримання орендної плати за період з 05 січня 2015 року по 31 грудня 2023 року вона не підписувала.

У засідання судової колегії сторони не явились, надіслали суду заяви про розгляд справи у їх відсутність ( а.с. 139,157).

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 суд першої інстанції виходив з того, що відповідач за 2021-2023 роки нараховував та виплачував позивачці орендну плату за ці роки не в повному обсязі, чим допустив її систематичну несплату.

Проте не з усіма висновками суду першої інстанції можна погодитись.

Згідно зі ст. 2 ЗУ «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частинами першою та третьою ст. 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Частиною першою ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із частинами першою - третьою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин першої - третьої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 ЗУ «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами :01:000:0200 площею 2,9012 га, :01:000:0342 площею 2,9017 га, :02:000:0812 площею 0,4845 га, які розташовані в межах Чаусівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.5-7).

05 січня 2015 року між ОСОБА_1 в особі представника за довіреністю ОСОБА_3 та ПП «Перемога Народу» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0200 площею 2,9012 га, який зареєстровано 17 вересня 2015 року у реєстраційній службі Первомайського міськрайонного управління юстиції Миколаївської області за № 24508753.

01 січня 2017 року між ОСОБА_1 в особі представника за довіреністю ОСОБА_4 та ПП «Перемога Народу» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0342 площею 2,9017 га, який зареєстровано 10 грудня 2018 року в реєстраційній службі Братської районної державної адміністрації Миколаївської області за № 44513489.

Крім того, 01 січня 2017 між ОСОБА_1 в особі представника за довіреністю ОСОБА_4 та ПП «Перемога Народу» укладено ще один договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0812 площею 0,4845 га, який було зареєстровано 10 грудня 2018 року в реєстраційній службі Братської районної державної адміністрації Миколаївської області за № 44517218.

Відповідно до п.1 зазначених договорів ОСОБА_1 надала, а ПП «Перемога Народу» прийняло в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться в межах Чаусівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

Ці договори укладено строком на 49 років зі сплатою орендної плати щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок, у розмірі фіксованої грошової суми, що становить 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки та не може бути менше ніж зазначений розмір (п.9 Договору).

Відповідно до умов договорів орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми з каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щорічний розмір орендної плати за договором від 05 січня 2015 року складає фіксовану грошову суму у розмірі 430 грн 36 коп., що становить 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за договорами від 01 січня 2017 року складає фіксовану грошову суму і не бути менше ніж 3% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на момент укладання договору становить 1 932 грн 52 коп. та відповідно 337 грн 70 коп.

Форма розрахунку за договорами грошова (шляхом видачі орендодавцю або його представнику готівкою відповідної грошової суми з урахуванням прибуткового податку з каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця або в натуральній формі (для земельних ділянок приватної власності), при цьому розрахунок в натуральній формі повинен відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати) (п.9 Договору).

Звертаючись до суду з позовом, позивачка посилалась на те, що у 2021-2023 роках відповідач лише нарахував орендну плату, проте не виплатив. Однак, зазначене спростовується матеріалами справи.

Згідно з умовами договорів оренди землі, орендна плата за трьома договорами складає 2700 грн 58 коп. , що складає 3% від нормативної-грошової оцінки землі, на час укладання договорів оренди.

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків від 21 лютого 2024 року (а.с.11) вбачається, що ПП «Перемога Народу» за надання майна (земельної ділянки) в лізинг, оренду або суборенду нарахувало позивачці та виплатило:

у грудні 2021 році - 7 272 грн;

у серпні 2022 року 3 451 грн 40 коп.

у грудні 2022 році - 1 088 грн 32 коп.

у липні 2023 745 грн 34 коп.

у грудні 2023 року 3 818 грн.

За такого, за оренду земельних ділянок у 2021 році позивачці ПП «Перемога Народу» сплатило 7272 грн, за 2022 рік 4539 грн 72 коп. та за 2023 рік 4563 грн 34 коп.

Крім того, ОСОБА_1 отримала від відповідача 100 кг кукурудзи, що підтверджується її підписом у відомості на виплату грошей за оренду землі у 2021 році та готівку у сумі 600 грн, що вбачається з відомості на виплату готівки № БП-17 за 06 липня 2023 року.

Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що нормативно-грошова оцінка належних їй на праві власності земельних ділянок становить:

-земельної ділянки :01:000:0200 площею 2,9012 га - 105271

грн 71 коп. (3% якої становить 3158 грн 15 коп.) ,

- земельної ділянки :01:000:0342 площею 2,9017 га 105289

грн 85 коп.(3% якої становить 3158 грн 69 коп.)

- земельної ділянки :02:000:0812 площею 0,4845 га 27886

грн17 коп. (3% якої становить 837 грн.).

На підтвердження цих даних позивачка надала витяги з технічної документаціїї з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок , сформовані станом на 23 лютого 2024 року.

За такого вважала, що розмір орендної плати за три земельні ділянки на рік повинен становити 7153 грн 84 коп. Проте відповідач недоплачував їй орендну плату .

Відповідно до частин першої та другої статті 21 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно із частиною другою статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Проте будь-яких змін в частині розміру орендної плати, пов`язаної із зміною нормативно грошової оцінки землі до оскаржуваних договорів оренди сторонами не вносилося. Відтак сторони оскаржуваних договорів зобов`язані дотримуватися їх діючих умов.

Крім того, у матеріалах справи відсутня затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які належать позивачці та перебувають в оренді ПП «Перемога Народу».

Відповідно до відомостей Державного земельного кадастру витяги із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0200, :01:000:0342, :02:000:0812 за 2022 рік не замовлялись, тому не були сформовані.

Оскільки витяги із технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0200, :01:000:0342, :02:000:0812 за 2022 рік не замовлялись, то

розрахунок нормативно-грошової оцінки земельної ділянки відбувався на підставі Довідника показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні, згідно якої вартість 1 гектара ріллі по Миколаївській області становить 27038 грн.

З огляду на інформацію Довідника показників нормативно-грошова оцінка земельних ділянок становить:

-земельної ділянки :01:000:0200 площею 2,9012 га 78442 грн

65 коп. (3% якої становить 2353 грн 28 коп) ,

- земельної ділянки :01:000:0342 площею 2,9017 га 78456 грн

16 коп.(3% якої становить 2353 грн 68 коп.)

- земельної ділянки :02:000:0812 площею 0,4845 га 13099 грн

91 коп. (3% якої становить 393 грн).

Отже, розмір орендної плати за 2022 рік за трьома земельними ділянками, розрахованої на підставі Довідника показників нормативної-грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Миколаївській області , становить 5099 грн 96 коп. Відповідачем сплачено 6139 грн 72 коп., що свідчить про відсутність заборгованості по орендній платі за 2022 рік.

Зазначені дані позивачем не спростовані.

За даними Державного земельного кадастру нормативно грошова оцінка земельних ділянок за 2023 рік складала:

-земельна ділянка :01:000:0200 105271 грн 71 коп. ( 3% якої

становить 3158 грн 16 коп.)

-земельна ділянка :01:000:0342 105289 грн 85 коп.(3% якої

становить 3158 грн 70 коп.)

-земельна ділянка :02:000:0812 27886 грн 07 коп.(3% якої

становить 836 грн 58 коп.).

Отже розмір орендної плати за трьома земельними ділянками з урахуванням 3% від нормативно грошової оцінки земельних ділянок за 2023 рік становить 7153 грн 44 коп. Відповідачем сплачено орендної плати за 2023 рік 5458 грн 70 коп., тобто заборгованість по орендній платі за цей період становить 1694 грн 74 коп.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

У правовій позиції, висловленій у справі № 6-1449цс17 від 11.10.2017 року Верховний Суд України зазначив, що системний аналіз зазначених положень законодавства з врахуванням врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Верховного Суду від 07 грудня 2022 року в справі № 479/210/21 зазначено, що: «Верховний Суд звертає увагу на те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, при укладенні якого орендодавець розраховує на отримання орендних платежів. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відтак, систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Враховуючи, що зміни до договорів оренди земельних ділянок щодо розміру орендної плати сторонами не вносилися, орендна плата відповідачем за 2022 рік була сплачена на підставі даних Довідника показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Миколаївській області в повному обсязі, позивачка не довела належним та допустимими доказами , що нормативна грошова оцінка земельних ділянок за 2022 рік становила іншу вартість, колегія суддів приходить до висновку про відсутність заборгованості по орендній платі за 2022 рік.

Що стосується заборгованості по орендній платі за 2023 рік, то слід зазначити, що разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Оскільки суд першої інстанції не звернув належної уваги на зазначені обставини справи та дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання договорів оренди землі, то рішення суду відповідно до ст. 376 ЦПК України першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_1 на користь ПП «Перемога Народу» підлягають стягненню 5 450 грн судових витрат за апеляційний розгляд справи.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Перемога Народу» задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 04 липня 2024 року скасувати та постановити нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Перемога Народу» про розірвання договорів оренди земельних ділянок відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного підприємства «Перемога Народу» 5 450 грн судових витрат за апеляційний розгляд справи.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення з підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий: Н.О. Шаманська

Судді: Т.В.Крамаренко

Ж.М. Яворська

Повний текст постанови складено 07 жовтня 2024 року.