Житомирський апеляційний суд
Справа №274/7840/23 Головуючий у 1-й інст. Корбут В. В.
Категорія 32 Доповідач Борисюк Р. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2024 року

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Борисюка Р.М.,

суддів Павицької Т.М., Трояновської Г.С.,

з участю секретаря

судового засідання Нестерчук М.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Житомирі цивільну справу № 274/7840/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка - Агро» до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Сачка Андрія Вікторовича на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 27 травня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Корбута В.В. у місті Бердичеві,

в с т а н о в и в :

У листопаді 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка - Агро» (далі ТОВ «Андріяшівка - Агро», Товариство, Позивач) звернулось з даним позовом, в якому просило визнати укладеною додаткову угоду від 01 вересня 2023 року до договору оренди землі, укладеного 18 листопада 2015 року між ними та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 2,7949 га, кадастровий № :04:000:0165, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, у наступній редакції:

"Додаткова угода

до договору оренди землі від 18.11.2015 року

01.09.2023 року с. Андріяшівка

Товариство з обмежено відповідальністю "Андріяшівка - Агро", іменоване надалі "Орендар", в особі директора Базилівського Бориса Леонідовича , який діє на підставі Статуту, з одного боку, і ОСОБА_1 , іменована надалі "Орендодавець" (РНОКПП НОМЕР_1 ) з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо - Сторона, уклали цю Додаткову угоду (далі - Додаткова угода) до Договору оренди землі від 18.11.2015 року (далі - Договір) про нижченаведене:

1. Із врахуванням обставин, встановлених рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05.05.2023 р. по справі № 274/1258/21 "Орендар" та "Орендодавець" дійшли згоди внести зміни до Договору від 18.11.2015 року.

2. Змінити перше речення п. 8 Договору та викласти його в наступній редакції:

"Цей Договір укладено на строк до 20.10.2028 року".

3. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

4. Дана Угода складена у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної із Сторін.

5. Дана Угода набуває чинності з моменту підписання його сторонами та її державної реєстрації.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН:

ОРЕНДАР: ТОВ "Андріяшівка - Агро", адреса: вул. Садова, 6, с. Андріяшівка Бердичівського р-ну, п.i.13364 Директор ____________Борис БАЗИЛІВСЬКИЙ ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОСОБА_1 адреса: АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_1 ________________________________»

Також ТОВ «Андріяшівка - Агро» просило стягнути із відповідача на їх користь понесені судові витрати, у тому числі витрати на правову допомогу.

В обґрунтування позовних вимог, Товариство зазначало, що 18 листопада 2015 року ОСОБА_1 , як власник земельної ділянки, площею 2,7949 га, кадастровий № :04:000:0165, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки із ТОВ «Андріяшівка - Агро» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 березня 2016 року.

Згідно пункту 41 цього Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а строк його дії - 10 років ( пункт 8 Договору).

У січні 2021 року з Інформаційної довідки Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Товариству стало відомо про те, що Сектором державної реєстрації Ружинської РДА 02 грудня 2020 року дію договору припинено і з цього дня дані права зареєстровано за новим орендарем - ФОП ОСОБА_3 .

З метою захисту майнових прав Товариства на оренду зазначеної земельної ділянки, зважаючи на відсутність відповідного волевиявлення на припинення договірних відносин, ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося із відповідним позовом до суду до ФОП ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та інших про визнання недійсними угод про припинення договорів оренди земельних ділянок, стягнення збитків, тощо.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 травня 2023 року по справі № 274/1258/21 позов задоволено частково. Визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладеної 21 січня 2020 року між ТОВ «Андріяшівка-Агро» в особі директора ОСОБА_4 та ОСОБА_1 щодо вище зазначеної земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 20 листопада 2020 року між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_1 щодо спірної земельної ділянки.

Отже, даний договір оренди землі, укладений із Товариством діяв з моменту його державної реєстрації, 23 березня 2016 року до державної реєстрації додаткової угоди про припинення Договору оренди землі, 02 грудня 2020 року, тобто 4 роки 8 місяців та 10 днів.

Після ухвалення Бердичівським міськрайонним судом Житомирської області рішення від 05 травня 2023 року, право оренди землі Товариства було поновлено внаслідок державної реєстрації цього права 30 червня 2023 року.

Тому, Товариство вважає, що строк, протягом якого він не діяв ( з 02 грудня 2020 року до 30 червня 2023 року) не має зараховуватися до загального строку дії договору.

А тому, на виконання пункту 8 Договору оренди землі, строк дії договору визначений до 20 жовтня 2028 року (30 червня 2023 року + 5 років 3 місяці 21 день (строк, який залишився після 02 грудня 2020 року до припинення 10 річного строку дії договору без врахування укладення додаткової угоди про його припинення)).

Товариство звернулося до орендодавця з листом про підписання додаткової угоди про визначення строку дії Договору оренди землі від 18 листопада 2015 року на строк до 20 жовтня 2028 року.

Проте, ОСОБА_1 помилково зауважив, що строк дії договору оренди землі від 18 листопада 2015 року визначений до 18 червня 2024 року у зв`язку із цим відмовився укладати будь-які додаткові угоди із Орендарем ( а.с. 24).

На підставі наведеного, ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося із позовом до суду щодо захисту своїх майнових прав.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 27 травня 2024 року позов задоволено повністю та вирішено питання судових витрат.

У поданій апеляційній скарзі, представник відповідача - адвокат Сачок А.В. просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі та вирішити питання судових витрат.

Вказує, що висновок суду першої інстанції, який викладений у рішення, не містить належного обґрунтування.

Зазначає, що ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Андріяшівка-Агро» із заявою про розірвання договору оренди землі, яку директор Товариства ОСОБА_4 задовольнив, та виготовив угоду про припинення договору оренди.

Посилаючись на положення частини 4 статті 652 ЦК України щодо зміни договору у зв`язку із істотною зміною обставин, місцевий суд у своєму рішенні не зазначив будь-якого обґрунтування застосування вказаної норми права. Відмовляючись від укладення додаткової угоди ОСОБА_1 висловив намір обробляти земельну ділянку самостійно, що є його волевиявленням, як власника земельної ділянки. Він вільний у виборі укладення, чи продовження договорів оренди.

Також представник відповідача вказує, що факт того, що протягом певного періоду право оренди позивача на земельну ділянку не було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не впливає на сам строк дії договору та не свідчить про продовження такого строку. Враховуючи принцип свободи договору, за відмови орендодавця від продовження строку договору оренди землі, суд не вправі змінювати цей строк.

Крім того, зазначає, що суд першої інстанції не звернув увагу, що рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 травня 2023 року по справі №274/1258/21 встановлено, що директор Товариства ОСОБА_4 діяв всупереч інтересів Товариства та недобросовісно, чим порушив абзац 1 частини 3 статті 92 ЦК України, за змістом якої орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

ОСОБА_4 порушив права Товариства, зокрема, всупереч волі останнього припинив право оренди земельних ділянок, та зловжив правом представляти Товариство у взаємовідносинах з юридичними і фізичними особами, укладати цивільно-правові угоди з правом одноособового їх підпису, чим порушив частини другу та третю статті 13 ЦК України.

Зазначеним судовим рішенням від 05 травня 2023 року по справі № 274/1258/21 також стягнуто матеріальну шкоду на користь ТОВ «Андріяшівка-Агро». Тобто, за користування земельною ділянкою у 2021 році, Товариство стягнуло збитки та упущену вигоду. Але ще безпідставно і незаконно вимагає продовжити дію договору на період 2021 року (у справі №274/1258/21 позивачем вибрано спосіб захисту стягнення упущеної вигоди за 2021 рік).

Вважає, що обраний позивачем спосіб захисту не ґрунтується на законі, а підстави застосування аналогії права відсутні, оскільки правовідносини щодо строку оренди землі врегульовані чинним законодавством.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Згідно частини 3 статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду.

Належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи сторони та інші учасники в судове засідання не з`явились.

Від представника відповідача надійшла заява про розгляд справи без нього та ОСОБА_1 і підтримання апеляційної скарги.

Представник позивача надіслав додаткові пояснення по апеляційній скарзі, де просить відмовити у її задоволенні. Також долучив до цих пояснень копію висновку науково-правової експертизи (фахівця у галузі права) від 14 березня 2024 року, яка підлягає поверненню у відповідності до положень статей 360, 367 ЦПК України.

При таких обставинах, суд апеляційної інстанції розглянув справу у відсутність сторін, що відповідає положенням частини 2 статті 372 ЦПК України.

Враховуючи те, що в судове засідання не з`явились всі особи, які беруть участь у справі, тому фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, що відповідає положенню частини 2 статті 247 ЦПК України.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на наступне.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка - Агро» укладено договір оренди землі від 18 листопада 2015 року, об`єктом якого земельна ділянка площею 2,7949 га, кадастровий № :04:000:0165, яка знаходиться на території Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області (а.с.8).

Відповідне право оренди зареєстровано за Товариством в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 березня 2016 року, що підтверджується витягом від 26 березня 2016 року з Державного реєстру речових прав не нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права та інформацією від 23 серпня 2023 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с. 9,10 - 12).

Ці обставини також встановлені рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 травня 2023 року у справі № 274/1258/21 за позовом Товариства до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , фізичної особи - підприємця ОСОБА_7 , про визнання недійсними угод про припинення договорів оренди земельної ділянки із визнанням права оренди, скасування рішень державного реєстратора про припинення прав оренди земельних ділянок із визнанням права, визнання недійсними договорів оренди землі із визнанням права оренди, стягнення збитків, яке набрало законної сили 15 червня 2023 року (а.с.13-19).

Необхідно зазначити, що вказане рішення, враховуючи матеріали даної справи містить очевидну описку у даті реєстрації відповідного права оренди землі - 25 липня 2014 року, тоді як правильною є дата - 23 липня 2014 року.

Встановлено, що за умовами договору оренди ОСОБА_1 передав в оренду Товариству земельну ділянку строком на 10 років (а.с.8).

Відповідно до пункту 41 прикінцевих положень договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Судом першої інстанції на підставі рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 травня 2023 року у справі № 274/1258/21 встановлено, що 21 січня 2020 року між ОСОБА_1 та Товариством в особі директора ОСОБА_4 укладено угоду про припинення договору оренди земельної, за умовами якої вони прийшли до згоди припинити договір оренди земельної ділянки від 03 липня 2014 року площею 2,7949 га, кадастровий № :04:000:0165, на підставі статті 31 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

ОСОБА_4 діяв всупереч інтересів Товариства та не добросовісно, чим порушив абзац 1 частини 3 статті 92 Цивільного кодексу України, за змістом якої орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. Останній порушив права Товариства, зокрема, всупереч волі останнього припинив право оренди земельних ділянок, та зловжив правом представляти Товариство у взаємовідносинах з юридичними і фізичними особами, укладати цивільно-правові угоди з правом одноособового їх підпису, чим порушив частини 2 та 3 статті 13 ЦК України.

ОСОБА_1 , укладаючи з Товариством в особі директора ОСОБА_4 оспорювану угоду, достовірно знаючи, що договори оренди земельних ділянок укладені на строк десять років, також порушив права Товариства, зокрема, припинив право оренди земельних ділянок, чим порушив частину 2 статті 13 ЦК України.

Також зазначеним судовим рішенням встановлено, що між ОСОБА_1 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 укладено договір оренди землі від 20 листопада 2020 року щодо земельної ділянки площею 2,7949 га, кадастровий № :04:000:0165, строком на десять років, відповідне право оренди зареєстровано за фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02 грудня 2020 року, що убачається з інформації від 22 лютого 2021 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та оглянутих судом матеріалів реєстраційної справи.

Наведеним рішенням суду від 05 травня 2023 року визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладену 21 січня 2020 року Товариством та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 2,7949 га, кадастровий № :04:000:0165, та визнано недійсним договір оренди землі, укладений 20 листопада 2020 року між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 та ОСОБА_1 щодо спірної земельної ділянки.

У зв`язку з ухваленням рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 травня 2023 року у справі № 274/1258/21 право оренди землі Товариства, яке виникло на підставі договору оренди землі від 18 листопада 2015 року, було повторно зареєстровано 30 червня 2023 року, що підтверджується інформацією від 23 серпня 2023 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с.10 - 12).

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції вказав, що безпосередньо через дії директора ОСОБА_4 , який діяв всупереч інтересів Товариства та недобросовісно, порушуючи частини 2 та 3 статті 13, абзац перший частини третьої статті 92 ЦК України, та дії ОСОБА_1 , який діяв, порушуючи частину 2 статті 13 Цивільного кодексу України, Товариство у період з 02 грудня 2020 року до 30 червня 2023 року (два роки шість місяців та двадцять вісім днів) було незаконно позбавлено права оренди (володіння та користування) земельної ділянки за договором оренди землі від 18 листопада 2015 року, тобто строк дії цього договору фактично зменшився на два роки шість місяців та двадцять вісім днів.

Таке позбавлення Товариства права оренди (володіння та користування) земельної ділянки за договором оренди землі від 18 листопада 2015 року, тобто фактичне зменшення строку дії цього договору, не відповідає положенням законодавства України, зокрема, статтям 526, 759, 763, 792 ЦК України, статті 19 Закону України "Про оренду землі", за змістом яких за договором оренди землі земельна ділянка передається орендодавцем у володіння та користування орендареві на строк, визначений цим договором.

Через наведені протиправні дії ОСОБА_4 та ОСОБА_1 . Товариство було позбавлено того, на що воно розраховувало при укладенні договору оренди землі від 18 листопада 2015 року, а саме - що воно буде орендувати (володіти та користуватися) відповідною земельною ділянкою десять років.

За таких обставин суд дійшов висновку, що право Товариства було порушено, шляхом незаконного позбавлення права оренди (володіння та користування) земельною ділянкою за договором оренди землі від 18 листопада 2015 року на строк два роки шість місяців та двадцять вісім днів.

Суд вважав, що позов Товариства підлягає задоволенню, проте з урахуванням того, що договір оренди землі від 18 листопада 2015 року набрав чинності 18 листопада 2015 року, а не 23 березня 2016 року, тобто строк його дії (строк укладення) має бути продовжено не до 20 жовтня 2028 року, як зазначено у додатковій угоді від 01 вересня 2023 року до договору оренди землі від 18 листопада 2015 року, а до 16 червня 2028 року, та без посилання на те, що додаткова угода набуває чинності з моменту її державної реєстрації, оскільки остання на даний час не передбачена законодавством України.

Колегія суддів не погоджується із такими висновками суду першої інстанції мотивуючи наступним.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ «Андріяшівка - Агро» фактично вказувало, що підставою для укладення додаткової угоди є недобросовісність поведінки орендодавця щодо дострокового припинення на певний час правовідносин по договору оренди, що підтверджується рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 травня 2023 року у справі № 274/1258/21, а тому Товариство було позбавлено законного права володіння та користування спірною земельною ділянкою протягом2 років 6 місяців та 28 днів.

Таким чином Товариство вважало, що саме на цей строк необхідно продовжити строк договору оренди земельної ділянки кадастровий номер кадастровий № :04:000:0165 від 18 листопада 2015 року, посилаючись на положення статей 93, 152 ЗК України, статей 251, 526, 598, 63, 638 ЦК України та на положення статей 6, 13, 14, 15, 31 Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів зазначає, що за змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

За приписами частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного Кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно положень статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 роз`яснила, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про оренду землі», яким із тексту ст. ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» - ст. ст. 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.

Наведене узгоджується також із раніше висловленими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, про те, що з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України).

Як уже зазначено статтею 19 Закону України «Про оренду землі» визначено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Водночас Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16 січня 2020 року (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Із матеріалів справи вбачається, що сторони Договору скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (18 листопада 2015 року), що відповідає вимогам абзацу третього частини першої статті 15 Закону № 161-XIV, і саме з цієї дати відповідно до другого речення частини першої статті 19 цього Закону слід обчислювати 10-річний строк дії цього правочину.

Згідно статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Отже, за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер № :04:000:0165 від 18 листопада 2015 року строк оренди спливає через 10 років із дня його укладення - 18 листопада 2025 року

Вирішуючи спір у цій справі та задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався положеннями статті 652 ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) вказано, що «суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18)».

Законодавцем передбачено, що у випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651, 652 ЦК України).

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.

Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції вказав, що визнання судом додаткової угоди укладеною за своїм змістом є зміною правовідношення, яке виникло раніше на підставі первісного договору (угоди), можливість такої зміни передбачена статтею 652 Цивільного кодексу України, та, дослідивши матеріали справи дійшов висновку про задоволення позову.

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів виходить із такого.

Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно з частиною 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Положеннями статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 30.10.2019 при розгляді справи № 233/4198/18 та від 08 квітня 2020 року у справі № 233/2070/19, наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину.

Окрім цього, Верховний Суд у постанові від 31 серпня 2022 року у справі № 910/15264/21 зазначив, що внесення змін до договору за рішенням суду є виключною мірою, яка пов`язана з втручанням суду в свободу договору, господарську діяльність сторін, і таке втручання може відбуватися лише у разі виникнення значного і вочевидь несправедливого дисбалансу між інтересами сторін внаслідок зміни обставин (п.94). Продовження строку дії договору та строку виконання зобов`язань внаслідок форс-мажору чи інших обставин є можливим лише якщо сторони це прямо вказали в умовах договору, або уклали додаткову угоду про це за взаємною згодою сторін вже після виникнення таких обставин (п.102).

Аналіз вищезазначених правових позицій та норм права дає підстави зробити висновок про те, що для визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, укладеного 18 листопада 2015 року у зв`язку із зміною істотних умов необхідна взаємна згода та наявність волевиявлення на те обох сторін.

Така взаємна згода сторін у цьому випадку відсутня, що підтверджується листом ОСОБА_1 від 11 вересня 2023 року, в якому він вказав, що не бажає поновлювати дію договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Андріяшівка-Агро», не має наміру підписувати будь-які додаткові угоди та вказав, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку, використовувати її для власних потреб на свій розсуд.

Стаття 652 ЦК України передбачає зміну або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин . Зокрема, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже, у абз. 2 частинах 1, 2, 4 статті 652 ЦК України закріплено, що: зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

При наявності істотної зміни обставин, що істотно порушила баланс інтересів сторін, сторони спочатку здійснюють спроби щодо зміни або розірвання договору за взаємною згодою, як зазначено у частині першій статті 651 ЦК України.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові від 08 грудня 2020 року у справі № 910/11888/19 Верховний Суд вказав, що за змістом положень статті 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, як і розірвання договору з цих підстав, виходячи з принципу свободи договору, є заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.

Окрім цього, у постанові Верховного Суду від 17 травня 2023 року у справі № 914/865/22 зазначено, що аналіз норм статті 652 ЦК України вказує на те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору та/або розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Отже, для внесення змін до договору у разі істотної зміни обставин необхідно наявність всіх перелічених умов одночасно.

До того ж, вимагаючи зміни чи розірвання договору на підставі статті 652 ЦК України на позивача покладається, у відповідності до статті 81 ЦПК України, обов`язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог.

Водночас за частиною четвертою статті 652 ЦК України зміна чи розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли зміна чи розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Вирішуючи спір, місцевий суд вказав, що в момент укладення договору оренди землі від 18 листопада 2015 року Товариство та ОСОБА_1 виходили з того, що строк дії договору становить десять років і що зміна цього строку через протиправні дії директора Товариства ОСОБА_4 та ОСОБА_1 не настане, Товариство намагалося усунути незаконне зменшення строку дії договору шляхом звернення до ОСОБА_1 з пропозицію підписати додаткову угоду від 01 вересня 2023 року до цього договору про збільшення строку дії договору. Зменшення строку дії договору позбавило Товариство того, на що воно розраховувало при укладенні договору (а саме - що зможе користуватися земельною ділянкою, яка є об`єктом договору, десять років), Товариство не несло ризик зменшення строку дії договору через незаконні дії ОСОБА_1 .

Але з огляду на встановлені у цій справі фактичні обставини з таким висновком погодитись не можна.

Так, судом першої інстанції встановлено, що через дії директора Товариства ОСОБА_8 , який діяв всупереч інтересів Товариства та недобросовісно, порушуючи частини 2 та 3 статті 13, абзац перший частини 3 статті 92 ЦК України, та дії ОСОБА_1 , який діяв, порушуючи частину 2 статті 13 ЦК України, Товариство у період з 02 грудня 2020 року до 30 червня 2023 року було незаконно позбавлено права оренди (володіння та користування) земельної ділянки за договором оренди землі від 18 листопада 2015 року, тобто строк дії цього договору фактично зменшився на 2 роки 6 місяців та двадцять вісім днів.

Частина перша статті 92 ЦК України передбачає, що юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.

Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження (частина 3 статті 92 ЦК України).

Необхідно врахувати, що договір оренди землі укладено 18 листопада 2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 , тобто між суб`єктом господарської діяльності та фізичною особою.

Підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. Підприємництво здійснюється на основі, зокрема комерційного розрахунку та власного комерційного ризику.

Стандарти усвідомлення ризиків при вчиненні відповідного правочину юридичної особи - суб`єкта господарської діяльності є іншими ніж в іншої сторони-фізичної особи, яка є слабшою стороною у цих правовідносинах.

Отже, Товариство шляхом вільного волевиявлення прийняло на себе ризик настання обставин, пов`язаних з виконанням договору оренди землі, укладеного із ОСОБА_1 від 18 листопада 2015 року.

Також необхідно зазначити, ключовою обставиною є те, що дії Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» в особі діючого на той час директора ОСОБА_4 призвели до припинення вказаного договору оренди землі та укладення такого договору з іншим підприємством.

Будучи директором ОСОБА_4 від імені Товариства вчинив ряд подібних правочинів із власниками орендованих земельних ділянок на території села Андріяшівка Бердичівського району Житомирської області, а тому орендодавець не мав можливості контролювати дії орендаря.

Окрім того, рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 травня 2023 року у справі № 274/1258/21 стягнуто із фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» матеріальну шкоду (збитки), в тому числі отриману від неодержаного доходу (упущеної вигоди) в розмірі 314 450 гривень.

Отже, часткове відшкодування шкоди є певною сатисфакцією порушеного його права, а тому подальше продовження строку дії договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди з орендодавцем призведе до непропорційного втручання у його (орендодавця) права та свободи як людини та громадянина.

За таких обставин апеляційний суд вважає, що відсутні умови, визначені частиною 2 статті 652 ЦК України, дотримання яких необхідне для зміни умов договору на підставі істотної зміни обставин.

У зв`язку з наведеним відсутні також підстави вважати про наявність виняткового випадку, за якого допускається зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина 4 статті 652 ЦК України).

Таким чином, враховуючи недоведеність Товариством одночасно чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 ЦК України та наявності виняткового випадку щодо земельної ділянки, яка належить ОСОБА_1 , визначеного частиною 4 статті 652 ЦК України, відсутність волевиявлення і згоди відповідача на укладення додаткової угоди до договору оренди землі, відповідача, а також те, що договір оренди землі від 18 листопада 2015 року припинив свою дію через сплив строку, на який його укладено, колегія суддів вважає, що правові підстави для внесення змін до цього договору за рішенням суду - відсутні.

Згідно частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, проаналізувавши зібрані по справі докази та встановлені обставини справи, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги підлягають до задоволення, а рішення суду першої інстанціїу відповідності до положень частини 1 статті 376 ЦПК України - скасуванню, із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до положень частини першої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних із розглядом справи.

Згідно з частиною 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Частиною 13 даної статті передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

За приписами частини 1 статті 382 ЦПК України, суд апеляційної інстанції у постанові, зокрема вирішує питання щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Отже, з урахуванням вимог статті 141 ЦПК України, із позивача підлягає стягненню на користь відповідача судовий збір у сумі 4026,00 грн за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 258, 259, 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Сачка Андрія Вікторовича задовольнити.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 27 травня 2024 року скасувати і ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка - Агро» - відмовити.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка - Агро» на користь ОСОБА_1 4026 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений: 11 листопада 2024 року.