КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 жовтня 2024 року

справа № 756/9572/21

провадження № 22-ц/824/7082/2024

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Олійника В. І.

при секретарі: Бобко К.М.

учасники справи:

позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4»

відповідач - ОСОБА_1

треті особи: Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу КМР (КМДА), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравець Олена Олександрівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 15 листопада 2023 року, постановлене під головуванням судді Шевчука А.В., у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» до ОСОБА_1 , треті особи: Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу КМР (КМДА), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравець Олена Олександрівна, про зобов`язання усунення перешкод в користуванні спільним майном та скасування запису реєстру речових прав

В С Т А Н О В И В :

У червні 2021 року позивач ОСББ «Оазис 4» звернулося до суду з позовом у якому, просили:

1) зобов`язати ОСОБА_1 усунути перешкоди в користуванні спільним майном будинку (дахом), розташованого в АДРЕСА_1 шляхом демонтажу надбудови з приведенням даху будинку у стан, який передував початку будівництва надбудови;

2) скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про внесення 05 серпня 2019 року 16:02:02, приватним нотаріусом Кравець О.О. змін до реєстру відносно площі об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 (опис змін: загальна площа 288,5 кв.м., житлова площа 149,3 кв.м., змінено на загальна площа 432,7 кв.м, житлова площа 145,8 кв.м.)

3) стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Оазис 4» витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 540,00 грн та витрати сплачені на проведення будівельно-технічного дослідження в розмірі 10 000,00 грн.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 для забезпечення і захисту прав співвласників, сприяння використання їхнього майна, управління та утримання майна в багатоквартирному будинку з 08 червня 2016 року зареєстровано ОСББ «Оазис 4».

ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 загальною площею 288,5 кв.м. та житловою площею 149.3 кв.м.

На початку грудня 2019 року Об`єднанням виявлено проведення несанкціонованих будівельних робіт на даху будинку, а саме над квартирою належної ОСОБА_1 . Разом з тим, рішення про надання згоди на надбудову на даху, або іншим чином його використання, співвласниками будинку не приймалось.

Таким чином, 03.12.2019 року керівництвом Об`єднання власнику квартири АДРЕСА_2 видано припис «Про усунення порушень вимог законодавства в сфері державних стандартів і правил». Проте, вимоги вищезазначеного припису проігноровані Відповідачкою у повному обсязі.

04.12.2019 року в ході проведення позапланового обстеження покрівлі корпусу 4 будинку АДРЕСА_1 були виявлені порушення законодавства щодо проведення ремонтних робіт без відповідного рішення загальних зборів співвласників, також, серед іншого, було виявлено перекриття вентиляційних каналів витяжної системи квартир будинку.

При цьому, за результатами перевірки Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю з`ясовано, що посадові особи департаменту неодноразово виїжджали на місце проведення будівництва, проте у зв`язку з обмеженим доступом до квартири, та відсутністю уповноважених суб`єктів містобудування, провести перевірку належним чином не вбачалося можливим. За таких обставин Наказом Департаменту від 14.01.2020 року №9 право на виконання будівельних робіт, набуте на підставі даних, зазначених у поданому відповідачкою повідомлені від 19.09.2019 року №КВ 89 та декларацію про готовність до експлуатації об`єкта 09.12.2019 року №КВ 99 на об`єкт будівництва «Реконструкція житлової квартири АДРЕСА_2 у Оболонському районі скасовано.

Згідно інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно 05.08.2019 року приватним нотаріусом Кравець О.О. здійснено реєстрацію змін до відомостей реєстру, а саме: загальну площу 288,5 кв.м., та житлову площу 149.3 кв.м. квартири АДРЕСА_2 змінено на загальну площу 435.7 кв.м., та житлову площу 145,8 кв.м.

За твердженням позивача, збільшення площі квартири відповідача відбулось неправомірно внаслідок будівництва надбудови на даху будинку без згоди інших співвласників. Більше того, внесення приватним нотаріусом Кравець О.О. змін до державного реєстру речових прав на нерухоме майно відбулось 05.08.2019 року, а саме, до реєстрації департаментом з питань державного архітектурно- будівельного контролю м, Києва декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 09.12.2019 року №КВ 99, та до подання ОСОБА_1 повідомлення від 19.08.2019 року №КВ 89 про початок виконання будівельних робіт.

Самовільне облаштування відповідачем надбудови за рахунок даху, що є місцем загального користування, без згоди балансоутримувача та інших співвласників, спричинило незаконне набуття відповідачем права власності на майно, що перебуває у спільній власності. З огляду на вищевикладене позивач просив суд задоволення позовних вимог.

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 15 листопада 2023 року Позовну заяву ОСББ «Оазис 4» до ОСОБА_1 , треті особи: Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу КМР (КМДА), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. задоволено.

Зобов`язано ОСОБА_1 усунути перешкоди в користуванні спільним майном будинку (дахом), розташованого в АДРЕСА_1 , шляхом демонтажу надбудови, з приведенням даху будинку у стан, який передував початку будівництва надбудови.

Скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис, про внесення 05 серпня 2019, 16:02:02, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравець Оленою Олександрівною змін до реєстру (індексний номер рішення 48097653), відносно площі об`єкту нерухомого майна (реєстраційний номер 000), розташованого в АДРЕСА_2 , (опис змін: загальна площа: 288,5 кв.м., житлова площа 149,3 кв.м., змінено на загальна площа 435.7 кв. м., житлова площа 145,8 кв.м.).

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Оазис 4» витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 540,00 грн та витрати на правову допомогу у розмірі 10 000,00 грн.

Не погоджуючись рішенням суду представник відповідача подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати, постановити нове про відмову у задоволенні позову.

Вимоги обґрунтовані тим, що рішення суду постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Відповідач вважає, що висновок № 71/20 виготовлений за результатом дослідження документів, наданих замовником, а тому наявні сумніви в їх достовірності.

Зазначає, що відповідач отримала усне погодження від ОСББ «Оазис 4» на проведення капітального ремонту (реконструкції), оскільки кошторисом ОСББ не було передбачено ремонт даху та кошти на проведення таких робіт були відсутні. За рахунок зміни геометричної форми покрівлі даху будинку та зміни планування квартири був ефективно використаний внутрішній простір квартири, при цьому, відповідачем не було здійснено захоплення площ спільного користування співвласників будинку, оскільки дах будинку залишився у спільному користуванні. Твердження позивача про порушення санітарно-технічних вимог, що перешкоджає нормальній експлуатації будинку, не відповідає дійсності. Апелянт зазначає, що перед проведенням робіт з капітального ремонту (реконструкції) проводилось комплексе дослідження всіх елементів на предмет їх фактичного стану та можливості усунення всіх недоліків за рахунок виконання розробленого проекту з реконструкції. Роботи з реконструкції відбувались відповідно до будівельних норм та жодних негативних наслідків не спричинено.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСББ «Оазис 4» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції залишити без змін. Посилається на те, що розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх власників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації. Вважає рішення суду законним та обґрунтованим.

В судовому засіданні представник відповідача апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

В судовому засіданні представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив із відсутності доказів отримання згоди співвласників та (або) балансоутримувача на проведення реконструкції та зайняття місця загального користування частини даху будинку. Позивачем проведено реконструкцію без отримання необхідних дозволів на проведення та подальше введення в експлуатацію.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 придбаної за договором купівлі-продажу квартири від 03.07.2018 року, із зазначенням загальної площі квартири 288,5 кв.м., а житлової площі 149.3 кв.м.

08 червня 2016 року власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 зареєстровано ОСББ «Оазис 4».

10.06.2019 відповідач звернулась до ОСББ «Оазис 4» із заявою, в який виклала інформацію щодо неналежного стану покрівлі даху будинку над її квартирою, також повідомила про намір зробити капітальний ремонт (реконструкцію) даху та просила надати погодження на зазначені види робіт.

У відповіді на звернення відповідача від 10.06.2019 року ОСББ «Оазис 4» звернуто увагу на те, що прийняття рішення про проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт відноситься до повноважень загальних зборів співвласників, також повідомлено що керівництво об`єднання не заперечує проти проведення капітального ремонту (реконструкції) даху, за умови надання для погодження проектно-кошторисної документації.

05 серпня 2019 року державним реєстратором - приватним нотаріусом КМНО Кравець О.О. прийнято рішення №48097653 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме відносно площі об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 (опис змін: загальна площа 288,5 кв.м., житлова площа 149,3 кв.м., змінено на загальна площа 432,7 кв.м, житлова площа 145,8 кв.м.

На початку грудня 2019 року об`єднанням виявлено проведення несанкціонованих будівельних робіт на даху будинку, а саме над квартирою відповідачки.

03 грудня 2019 року керівництвом об`єднання відповідачці видано припис «Про усунення порушень вимог законодавства в сфері державних стандартів і правил». З метою усунення виявлених порушень на виконання припису були викладені наступні вимоги: привести в попередній стан покрівлю в житловому будинку по АДРЕСА_1 , а саме: демонтувати за власний рахунок самовільно надбудовані стіни на покрівлі житлового будинку та відновити покриття покрівлі відповідно до забудови будинку; надати проект реконструкції для узгодження з ОСББ; надати копії дозвільних документів які дають право на виконання робіт. Проте, вимоги зазначеного припису проігноровані відповідачкою у повному обсязі.

Із акту позапланового обстеження покрівлі корпусу 4 будинку АДРЕСА_1 від 04 грудня 2019 року вбачається, що в ході проведення позапланового обстеження покрівлі корпусу 4 будинку АДРЕСА_1 були виявлені порушення законодавства щодо проведення ремонтних робіт без відповідного рішення загальних зборів співвласників, також, серед іншого, було виявлено перекриття вентиляційних каналів витяжної системи квартир будинку.

04 лютого 2020 року співвласниками та мешканцями багатоквартирного будинку на адресу Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва направлено колективне звернення з проханням: здійснити перевірку правомірності видачі власнику квартири АДРЕСА_2 дозволу на початок будівельних робіт №КВ 89 на здійснення будівництва надбудови даху корпусу АДРЕСА_1 ; надати копії документів, згідно з якими департаментом було надано дозвіл на початок будівельних робіт №КВ 89 на здійснення будівництва надбудови на даху та здійснити позапланову перевірку законності здійснення такого будівництва.

17 квітня 2020 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю у відповіді на колективне звернення, серед іншого, зазначив наступне: Департамент не видавав дозволу на виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_2 . Реєстрація замовникові будівництва, фізичній особі, повідомлення про початок будівельних робіт: «Реконструкція житлової квартири АДРЕСА_2 » від 19.08.2019 року № КВ 89, та декларації про готовність до експлуатації об`єкта за цією адресою від 09.12.2019 року відбувалась за повної відповідальності замовника будівництва за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні.

Посадові особи департаменту неодноразово виїжджали на місце проведення будівництва, проте у зв`язку з обмеженим доступом до квартири, та відсутністю уповноважених суб`єктів містобудування, провести перевірку належним чином не вбачалося за можливе.

Наказом Департаменту від 14.01.2020 року № 9 право на виконання будівельних робіт, набуте на підставі даних, зазначених у поданому відповідачкою повідомлені від 19.08.2019 року № КВ 89 та декларацію про готовність до експлуатації об`єкта 09.12.2019 року № КВ 99 на об`єкт будівництва «Реконструкція житлової квартири АДРЕСА_2 у Оболонському районі скасовано.

У Висновку №71/20 від 28.12.2020 року за результатами проведення будівельно-технічного дослідження на замовлення позивача, судовим експертом Малим О.В. зазначено наступне: фактично проведені будівельні роботи спорудження надбудови на даху житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , класифікуються як вид будівництва - реконструкція; розміщення надбудови перешкоджає нормальній експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Спір між сторонами виник з приводу правомірності реконструкції та збільшення загальної і житлової площі квартири відповідача № 102 за рахунок частини даху будинку та реєстрації права власності без відповідних дозвільних документів, згоди балансоутримувача та усіх співвласників квартир багатоквартирного будинку.

За змістом частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

За вимогами частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

На підставі частини другої статті 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

У статті 1 Закону України від 29 листопада 2001 року №2866-ІІІ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон № 2866-ІІІ) наведено визначення термінів за яким об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Також у цій статті наведено визначення таких термінів: житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об`єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); конструктивні елементи багатоквартирного будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їзна група тощо); нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Частиною першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (пункт 1 частини першої та частина друга статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до частини другої статті 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц викладено висновок, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку. Отже, щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників.

Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради.

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що приміщення надбудови, яке улаштоване відповідачем за рахунок частини даху, поширюється правовий режим права спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, а відтак, будь-які переобладнання або перепланування, могли здійснюватися відповідачем тільки за згодою співвласників, балансоутримувача і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.

У відповіді на звернення відповідача від 10.06.2019 року ОСББ «Оазис 4» звернуто увагу на те, що прийняття рішення про проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт відноситься до повноважень загальних зборів співвласників, також повідомлено, що керівництво об`єднання не заперечує проти проведення капітального ремонту (реконструкції) даху, за умови надання для погодження проектно-кошторисної документації.

Водночас після надання об`єднанням відповіді, від відповідача на адресу позивача не надійшло жодного документу. Рішення про надання згоди на надбудову на даху, або іншим чином його використання, співвласниками не приймалось.

Отже, ОСОБА_1 проведено реконструкцію даху, що є спільним сумісним майном співвласників будинку, без отримання їх або балансоутримувача згоди, а також за відсутності отримання необхідних дозволів на їх проведення та подальше введення в експлуатацію, відтак колегія суддів погоджується із висновком суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Частиною першою статті 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Ршення державного реєстратора - приватного нотаріуса Кравець О.О. №48097653 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) від 05.08.2019 року, згідно якого збільшено загальну площу квартири АДРЕСА_2 з загальної площі 288,5 кв.м., житлової площі 149,3 кв.м., на загальну площу 432,7 кв.м, житлову площу 145,8 кв.м.) - підлягає скасуванню з припиненням права володіння відповідача ОСОБА_1 на збільшену площу квартири.

Доводи апеляційної скарги про те, що наданий позивачем висновок експерта від 28.12.2020 № 71/20 не можна вважати належним, а також посилання на висновки звітів відповідно до яких наявна необхідність у проведенні капітального ремонту (реконструкції), та конструкція даху не змінилась, суд до уваги не бере, оскільки при вирішенні спору суд виходить із відсутності згоди співвласників на проведення відповідної реконструкції та відсутності необхідних дозволів на її проведення та подальше введення в експлуатацію.

При ухваленні рішення, судом першої інстанції не допущено порушень норм матеріального та процесуального права, тому колегія суддів не вбачає підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги.

Відповідно до ст.375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 15 листопада 2023 року залишено без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Суддя-доповідач

Судді