ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 617/1637/21 Номер провадження 22-ц/814/2089/24Головуючий у 1-й інстанції Косик С.М. Доповідач ап. інст. Обідіна О. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2024 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Полтавського апеляційного суду в складі:

головуючого судді: Обідіної О.І.,

суддів: Бутенко С.Б., Прядкіної О.В.

за участю секретаря: Дороженка Р.Г.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві, в режимі відеоконференції, апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Губського Сергія Михайловича на рішення Машівського районного суду Полтавської області від 09 лютого 2024 року по справі за позовом Фермерського господарства «Агрош» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Головного управління Держгеокадастру у Харківській області в особі Державного кадастрового реєстратора Відділу у Вовчанському районі Ткаченко Світлани Анатоліївни, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: нотаріус Чугуївського районного нотаріального округу Корнєва Ірина Юріївна, про визнання протиправними та зобов`язання вчинити певні дії, про визнання договору про надання права на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) недійсним з моменту укладення,

В С Т А Н О В И Л А:

В жовтні 2021 року Фермерське господарство «Агрош» (надалі ФГ «Агрош») звернулося до суду з вказаним позовом, в якому просило :

визнати протиправними дії державного реєстратора Ткаченко С.А. щодо видалення запису про право оренди ФГ «Агрош» земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0317, площею 5,411 га,

зобов`язати ГУ Держегеокадастру у Харківській області вчинити дії щодо скасування запису від 02.07.2021 про видалення інформації про право оренди вищевказаної земельної ділянки за договором оренди укладеним між ФГ «Агрош» та ОСОБА_1 від 01.08.2012 та поновити реєстрацію права оренди за господарством,

визнати договір про надання права користування земельною ділянкою (емфітевзис), укладений 17.08.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 недійсним з моменту його укладення.

Позов обґрунтований тим, що 01 серпня 2012 року між ФГ «Агрош» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки № НОМЕР_1 , за яким орендодавець передала в оренду належну їй земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0137, площею 5,411 га, що розташована на території Охрімівської сільської ради Чугуївського (Вовчанського) району Харківської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 20 років. Вказаний договір був зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Вовчанському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис від 15.11.2012 за № 01293.

Разом з тим, 02.07.2021 Державним кадастровим реєстратором Відділу у Вовчанському районі ГУ Держгеокадастру у Харківській області Ткаченко С.А. були внесені зміни до Державного земельного кадастру про право власності та речові права, а саме видалено запис про право оренди ФГ «Агрош».

В подальшому 17.08.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір про надання права на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) строком на 49 років на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0137, площею 5,4110 га, який був посвідчений приватним нотаріусом Чугуївського районного нотаріального округу Корнєвою І.Ю. за № 905 та зареєстрований у Державному реєстрі прав за № 43524020.

Оскільки спірний договір порушує їх права на оренду земельної ділянки, строки користування якою закінчуються лише 2032 року, сам договір суперечить положенням ЦК України, ЗУ «Про оренду землі» та іншим актам цивільного законодавства, містить ознаки удаваності правочину, позивач просив визнати його недійсним з моменту укладення.

Рішенням Машівського районного суду Полтавської області від 09 лютого 2024 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), який укладений 17 серпня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0137, площею 5,4110 га, що розташована на території Охрімівської сільської ради Чугуївського (Вовчанського) району Харківської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідчений приватним нотаріусом Чугуївського районного нотаріального округу Корнєвою Іриною Юріївною за № 905 та зареєстрований у Державному реєстрі прав за № 43524020.

У задоволенні інших позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Фермерського господарства «Агрош» судовий збір в розмірі 1135,00 грн, з кожного.

Задовольняючи позов в частині визнання недійсним договору емфітевзису, суд встановив неправомірність його укладення, зважаючи на чинність попереднього договору оренди землі укладеного між ФГ та ОСОБА_1 в 2012 році.

Також суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання протиправними дій посадових осіб держгеокадастру та державного реєстратора.

Не погодившись з рішенням суду в частині задоволених позовних вимог, адвокат Губський С.М. в інтересах ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати рішення суду в частині задоволених вимог та ухвалити нове рішення в цій частині про відмову в задоволенні позову.

Вказує, що суд дійшов помилкового висновку щодо державної реєстрації договору оренди землі, оскільки згідно повідомлення ГУ Держгеокадастру в Харківській області відомості щодо договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Агрош» не вносилися до державної реєстрації.

Вважає, що оскільки позивачем не доведено факт реєстрації договору оренди землі від 01.08.2012, останній не може вважатись укладеним та породжувати правові наслідки, отже укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір користування земельною ділянкою не порушує прав фермерського господарства, яке не довело свого статусу орендаря та віднесення належної відповідачу земельної ділянки до предмета оренди.

Рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання протиправними дій державного реєстратора сторонами не оскаржується, а тому в колегії суддів відсутні підстави для його перегляду в цій частині.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0137, площею 5,411 га, що розташована на території Охрімівської сільської ради Чугуївського (Вовчанського) району Харківської області, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

01.08.2012 року між ФГ «Агрош» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 39 земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 5,411 га з кадастровим номером :05:002:0137, що розташована на території Охрімівської сільської ради Чугуївського (Вовчанського) району Харківської області.

17.08.2021 року здійснено державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) за ОСОБА_2 по договору про надання права на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , строком на 49 років, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :05:002:0137, площею 5,4110 га. Договір посвідчений приватним нотаріусом Чугуївського районного нотаріального округу Корнєвою І.Ю. за № 905 та зареєстрований у Державному реєстрі прав за № 43524020 від 09.08.2021.

З огляду на те, що між ФГ та ОСОБА_1 у 2012 році було укладено договір оренди землі на 20 років, проте, останньою було укладено в 2021 році договір емфітевзису з ОСОБА_2 , чому передувало видалення реєстратором запису про право оренди ФГ «Агрош», останнє звернулося до суду за захистом своїх прав у спосіб визнання договору емфітевзису недійсним.

При цьому вказувало, що орендодавець ОСОБА_1 відмовившись в односторонньому порядку від виконання умов договору оренди землі, не заявляючи відповідної вимоги про дострокове припинення дії такого договору, порушила норми ЦК України, ЗУ «Про оренду землі», що призвело до одночасного існування двох договорів про користування однієї і тієї ж земельної ділянки, яка фактично перебуває під двома обтяженнями - під орендою та під договором користування (емфітевзисом), що суперечить нормам ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання недійсним договору емфітевзису, місцевий суд встановив, що вищевказаний договір укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 чинить перешкоди у користуванні земельною ділянкою фермерському господарству, яке є належним орендарем останньої у відповідності до чинного на час розгляду справи договору оренди від 01.08.2012, а відтак права позивача підлягають судовому захисту.

Колегія суддів погоджується з вказаним висновком суду.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно ч. 4 ст. 124 ЗК України (в редакції на час укладання договору оренди землі) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Частиною 1 ст. 210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За змістом статті 125 ЗК України (в редакції на час укладання договору оренди землі) право оренди право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно статті 20 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на час укладання договору оренди) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 ЗУ «Про оренду землі» у вказаній редакції).

Матеріалами справи доводиться, що 01.08.2012 між ФГ «Агрош» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0137 строком на 20 років.

Як вбачається з договору оренди землі, останній був зареєстрований відповідно до вимог чинного на той час законодавства в Управлінні держкомзему у Вовчанському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.11.2012 за №01293.

Про здійснення останнього мається відповідна відмітка в графі «Договір зареєстрований».

В матеріалах справи відсутні докази неналежного виконання орендарем своїх зобов`язань перед орендодавцем, в тому числі щодо несвоєчасної та не повному розмірі виплати орендної плати.

17 серпня 2021 року ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_2 договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), предметом якого є належна ОСОБА_1 земельна ділянка з кадастровим номером :05:002:0137, площею 5,4110 га.

Договір емфітевзису посвідчений приватним нотаріусом Чугуївського районного нотаріального округу Корнєвою І.Ю. за № 905 та зареєстрований у Державному реєстрі прав за № 43524020 від 09.08.2021.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції, 21 вересня 2023 року, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір посвідчений приватним нотаріусом Корнєвою І.Ю. про розірвання з 22 вересня 2023 року договору емфітевзису. Відомості щодо розірвання договору емфітевзису внесені до Державного реєстру речових прав за № 69406692.

Згідно повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 01.12.2021 № 27-20-9-8906/0/19-21 (а.с.167,168, 171, 172 т.1), за інформацією Відділу №2 Управління у Чугуївському районі ГУ Держгеокадастру у Харківській області станом на 01.01.2013 року відповідно до Книг записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі по Вовчанському району, записи в якій здійснювалися до 29.12.2012 року включно, на ім`я ОСОБА_1 зареєстровано за №550 Державний акт на право власності на земельною ділянку серія ХР № 018201 від 08.06.2004 року на підставі розпорядження Вовчанської районної державної адміністрації від 11.02.2004 року № 32. Відповідно до Книг записів по Охрімівській сільській раді Вовчанського району інформація про зареєстрований договір оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0137 між ОСОБА_1 та ФГ «Агрош» у відділі відсутня.

Разом з тим, в Витязі з Державного земельного кадастру за № НВ-019 від 22.05.2019, що наданий ДП «Центр державного земельного кадастру», містяться відомості про державну реєстрацію речового права оренди за ФГ «Агрош» 01.01.1800 на строк 20 років на спірну земельну ділянку.

Згідно ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Відповідно до п. 1 наказу Державного комітету України по земельним ресурсам №135 від 23 травня 2003 року «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» (зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 травня 2003 року за № 408/7729), який діяв до 01 січня 2013 року, було встановлено, що реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює державне підприємство «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах». Повноваження щодо ведення державного реєстру земель були покладені на ДП «Центр ДЗК».

Згідно ст. 202 ЗК України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Порядок державної реєстрації договору оренди земельної ділянки станом на 21 грудня 2012 року регулювався постановою Кабінету Міністрів Українивід 09 вересня 2009року №1021«Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі». Записи до розділів Книги записів вносилися при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, яким, зокрема, був договір оренди землі (пункт10 Порядку). Дата внесення запису до розділу Книги записів була датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку (пункт 11 Порядку). Згідно з пунктом 16-2 Порядку підставою для державної реєстрації договору оренди була заява власника або набувача права, подана до відповідного територіального органу Держземагентства разом з іншими, визначеними цим пунктом, документами.

Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220. У тексті, зокрема, зазначалися інформація про орган, котрий провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності (далі - реєстраційний напис).

Надаючи оцінку договору оренди землі в якому відображено запис про його державну реєстрацію у відповідному відділі держкомзему та в державному реєстрі земель вчинено запис з присвоєнням номеру, колегія суддів вважає, що орендарем було дотримано чинну на той час процедуру державної реєстрації укладеного договору оренди землі. При цьому реєстрація договору оренди засвідчена печаткою та особистим підписом особи уповноваженої на державну реєстрацію.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Недотримання вказаних принципів призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

За змістом ст. 24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.

За змістом ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Врахувавши недобросовісність дій орендодавця ОСОБА_1 , яка незважаючи на існуючий договір оренди землі, який не був розірваний чи визнаний в судовому порядку недійсним, не спростовуючи наданих орендарем доказів про регулярне отримання нею орендної плати, всупереч діючому законодавства, уклала договір користування земельною ділянкою з іншою особою, - місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для визнання договору емфітевзису недійсним.

Доводи апеляційної скарги вищевказаних висновків суду першої інстанції не спростовують та не містять обставин, які б свідчили про порушення норм матеріального чи процесуального права, з якими пов`язано скасування судового рішення.

Фактично доводи апеляційної скарги зводяться до заперечення факту державної реєстрації договору оренди землі від 01.08.2012, який в такому випадку не може вважатись укладеним та породжувати права та обов`язки для сторін.

При цьому, апелянт акцентує увагу на тому, що сама про собі наявність підписів орендодавця та орендаря під договором не може братись до уваги, оскільки свідчить про погодження сторонами умов договору в розумінні положень ст. 638 ЦК України, тоді як чинність такого договору пров`язано з його державною реєстрацією.

Відхиляючи зазначення твердження колегія суддів звертає увагу на те, що у відповідності до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

В даному випадку, на час укладання договору оренди землі, тобто до того, як вищевказаний Закон набув чинності, діяли вимоги Наказу Державного комітету України по земельним ресурсам №135 від 23 травня 2003 року «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» (зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 травня 2003 року за № 408/7729).

Згідно до якого реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює державне підприємство «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах». Повноваження щодо ведення державного реєстру земель були покладені на ДП «Центр ДЗК».

Саме у відповідності до вимог зазначеного нормативного акту та у відповідності до форми Типового договору оренди землі, на зворотному аркуші договору оренди від 01.08.2021 р. відображено здійснення державної реєстрації, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.11.2012 за №01293.

За вказаних обставин є вірним висновок суду про чинність укладеного 01.08.2012 договору оренди земельної ділянки та проведення орендарем його державної реєстрації, що, в свою чергу, виключало право власника на укладання в період його дії інших правочинів щодо передачі належної їй земельної ділянки, яка мала статус предметам оренди.

Враховуючи викладене, колегія суддів не вбачає підстав для зміни чи скасування рішення суду, як ухваленого з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись ст. 367, ч.1 п. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 382, ст. 384 ЦПК України, колегія суддів,-

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Губського Сергія Михайловича залишити без задоволення.

Рішення Машівського районного суду Полтавської області від 09 лютого 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 10 червня 2024 року.

Судді: О. І. Обідіна С.Б. Бутенко О.В. Прядкіна