Справа № 569/6154/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2024 року м. Рівне

Рівненський міський суд Рівненської області в складі судді Левчука О.В.,

за участі секретаря судового засідання Янка М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Приватного підприємства "Палас Естейт"

до ОСОБА_1 ,

Рівненської міської ради

про внесення змін до договору оренди,

В засіданні приймали участь:

представник позивача: Оспанов Р. О.;

представник відповідача Рівненської міської ради - Українець М.В.

ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство "Палас Естейт" звернулося в Рівненський міський суд Рівненської області з позовною заявою до ОСОБА_1 , Рівненської міської ради, згідно якої просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 03.05.2007, зареєстрованого 29.12.2007, що укладений між Рівненською міською радою та громадянином ОСОБА_1 шляхом заміни орендаря, а саме замінити орендаря громадянина ОСОБА_1 на Приватне підприємство "Палас Естейт".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між ОСОБА_1 та Рівненською міською радою 03 травня 2007 року було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:045:069 загальною площею 736 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 50 років. Вказаний договір оренди землі зареєстрований у Рівненській регіональній філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах» 29 грудня 2007 року, про що свідчить запис №72.

На підставі акта приймання-передачі майнового вкладу №01/22 від 10.01.2022, посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рибак Ю.В., державним реєстратором 11 січня 2022 року зареєстровано право приватної власності на житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 за Приватним підприємством «ПАЛАС ЕСТЕЙТ», 8, номер запису про право власності 46138594.

Загальна площа будинку складає 365,2 кв.м., житлова площа становить 174,4 кв.м. (Опис: літ. А-2 - житловий будинок, Мн/А-2-Мансарда, а1 - сходи, а2 - Оглядова яма, Пд/А-2 - Підвал, Б - Господарська будівля, 61 - Сходи, В - Фундамент, №1 - Хвіртка, №2 - Ворота, №2 - Огорожа).

Об?єкт нерухомого майна, а саме «В - Фундамент», який є складовою частиною об?єкта нерухомого майна, що належить на праві приватної власності Приватному підприємству «ПАЛАС ЕСТЕЙТ», розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :01:045:069 загальною площею 736 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , яка перебуває в оренді ОСОБА_1 відповідно до договору оренди землі від 03.05.2007.

05 березня 2024 року Приватним підприємством «ПАЛАС ЕСТЕЙ» на адресу Рівненської міської ради було направлено заяву з проханням розглянути питання щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 03.05.2007.

З відповіді Рівненської міської ради вбачається, що розглянути заяву щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки неможливо, оскільки відповідно до умов зазначеного договору на земельній ділянці площею 736 кв.м. з кадастровим номером :01:045:069 відсутні об?єкти нерухомого майна.

Відтак, враховуючи ту обставину, що нерухоме майно, розташоване за земельній ділянці з кадастровим номером :01:045:069, належить на праві власності Приватному підприємству «ПАЛАС ЕСТЕЙ», однак, сама земельна ділянка перебуває в оренді Відповідача, виникла необхідність звернутись до суду із вказаним позовом.

Ухвалою Рівненського міського суду Рівненської області від 04.04.2024 по вказаній справі було відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання.

25.04.2024 представником відповідача Рівненської міської ради подано відзив на позовну заяву, згідно якого Рівненська міська рада вказує, що між ОСОБА_1 та Рівненською міською радою 03 травня 2007 року було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:045:069 загальною площею 736 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 50 років. Вказаний договір оренди землі зареєстрований у Рівненській регіональній філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах» 29 грудня 2007 року, про що наявний запис №72. Відповідно до умов вищезазначеного договору оренди землі на земельній ділянці площею 736 м' з кадастровим номером :01:045:0070 відсутні об?єкти нерухомого майна. 05.03.2024 року Приватним підприємством "Палас Естейт" на адресу Рівненської міської ради було направлено заяву щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Листом від 11.03.2024 року Рівненською міською радою було повідомлено позивача про те, що відповідно до рішення Рівненської міської ради від 22 травня 2019 року №6023 «Про врегулювання земельних відносин, пов?язаних з орендою земельних ділянок комунальної власності» встановлено, що до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій розміщене нерухоме майно, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача.

Враховуючи вищенаведене розглянути заяву Приватного підприємства "Палас Естейт" щодо внесення змін до договору оренди землі від 29.12.2007 №72, згідно з вимогами чинного земельного законодавства не можливо та немає законних підстав.

01.05.2024 від представника позивача надійшла відповідь на відзив, згідно якої представник вважає доводи, викладені у відзиві необґрунтованими, оскільки чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та та розташованої на ній будівлі.

Ухвалою суду від 08.05.2024 підготовче провадження у справі закрито, призначено справу до судового розгляду по суті.

03.06.2024 відповідачем ОСОБА_1 подано заяву про визнання позову.

11.06.2024 від представника позивача надійшли додаткові пояснення, відповідно до яких позивач вказує, що первісним власником земельної ділянки, щодо якої слід розглянути питання заміни орендаря, був ОСОБА_1 . ОСОБА_1 на праві особистої власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 23.06.2006 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Філюк В.М., зареєстрований в реєстрі за №4230 належав незавершений будівництвом житловий будинок АДРЕСА_1 .

13 лютого 2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено та підписано договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку, що посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Червук О.В., зареєстрований в реєстрі за №113.

07 грудня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено та підписано договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П., за реєстровим №4796, відповідно до умов якого ОСОБА_2 на виконання договору позики від 07 грудня 2021 року з метою забезпечення належного виконання зобов`язання передала в іпотеку ОСОБА_3 житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями ат спорудами, АДРЕСА_2 , розташований на земельній ділянці кадастровим номером :01:045:0069.

Того ж дня, 07 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено та підписано договір іпотеки (майнової поруки), посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П., за реєстровим №4798, відповідно до умов якого ОСОБА_1 на виконання договору позики від 07 грудня 2021 року передав в іпотеку ОСОБА_3 земельну ділянку з кадастровим номером :01:045:0069, загальною площею 0,10 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

23 грудня 2021 року ОСОБА_2 було підписано заяву, посвідчену приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Пілдубною Л.П., за реєстровим №5201, якою вона повідомила про дострокове виконання договору позики від 07 грудня 2021 року, та надала згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами та передачу іпотекодержателю, тобто ОСОБА_3 , права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, що передбачено ст.37 Закону України «Про іпотеку».

В той же день, 23 грудня 2021 року, ОСОБА_1 було підписано заяву, посвідчену приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П., за реєстровим №5202, якою він повідомив про дострокове виконання договору позики від 07 грудня 2021 року, та надав згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: земельної ділянки з кадастровим номером :01:045:0069, площею 0,10га та передачу іпотекодержателю, тобто ОСОБА_3 , права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

На підставі приписів статті 37 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_3 , як іпотекодержатель нерухомого майна, задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на таке майно.

На підставі рішення єдиного учасника Приватного підприємства «ПАЛАС ЕСТЕЙТ» №01/22 від 10 січня 2022 року, ОСОБА_3 передав земельну ділянку та розташований на ній житловий будинок до статутного капіталу Підприємства в якості внесення додаткового майнового вкладу до статутного капіталу цього Підприємства.

Про здійснення передачі об?єктів нерухомого майна до статутного капіталу Приватного підприємства «ПАЛАС ЕСТЕЙТ» 10 січня 2022 року видано та підписано акти приймання-передачі майнового вкладу №01/22 та №01/22/01, посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рибак Ю.В., зареєстровані в реєстрі за №№ 278, 279, 281, 282.

Відтак, відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №294434301 від 13.01.2022 та №296128361 від 25.01.2022 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:045:0069 та розташований на ній житловий будинок зареєстровано за Приватним підприємством «ПАЛАС ЕСТЕЙТ», .

Повідомляє, що частина об?єкта нерухомого майна, а саме фундамент, який є складовою частиною житлового будинку, що належить на праві власності Приватному підприємству «ПАЛАС ЕСТЕЙТ», розташований на земельній ділянці з кадастровим :01:045:0070. Зазначене твердження підтверджується топографо-геодезичним планом земельної ділянки, наданого інженером-геодезистом ОСОБА_4 , з якого вбачається, що фундамент який є складовою частиною житлового будинку по АДРЕСА_1 дійсно розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :01:045:070. Однак, вказана земельна ділянка перебуває в строковому платному користуванні громадянина ОСОБА_1 .

Вважає, що стаття 120 ЗК України закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди, і ці норми мають імперативний характер.

Представник позивача надав суду усні пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача надав суду усні пояснення по суті спору, проти позову заперечив у повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив таке.

Між ОСОБА_1 та Рівненською міською радою 03 травня 2007 року було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:045:070 загальною площею 736 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 50 років.

За змістом п. 1 вказаного договору оренди, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для городництва, без права спорудження на ній капітальних будівель та споруд, посадки багаторічних насаджень та з правом їх дострокового вилучення для потреб міста.

Отже, за змістом договору оренди, на земельній ділянці площею 736 м2 з кадастровим номером :01:045:0070 відсутні об?єкти нерухомого майна.

Вказаний договір оренди землі зареєстрований у Рівненській регіональній філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах» 29 грудня 2007 року, про що свідчить запис №72.

Тако судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві особистої власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 23.06.2006 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Філюк В.М., зареєстрований в реєстрі за №4230, належав незавершений будівництвом житловий будинок АДРЕСА_1 .

13 лютого 2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено та підписано договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку, що посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Червук О.В., зареєстрований в реєстрі за №113.

07 грудня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено та підписано договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П., за реєстровим №4796, відповідно до умов якого ОСОБА_2 на виконання договору позики від 07 грудня 2021 року з метою забезпечення належного виконання зобов`язання передала в іпотеку ОСОБА_3 житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, АДРЕСА_2 , розташований на земельній ділянці кадастровим номером :01:045:0069.

Того ж дня, 07 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено та підписано договір іпотеки (майнової поруки), посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П., за реєстровим №4798, відповідно до умов якого ОСОБА_1 на виконання договору позики від 07 грудня 2021 року передав в іпотеку ОСОБА_3 земельну ділянку з кадастровим номером :01:045:0069, загальною площею 0,10 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

23 грудня 2021 року ОСОБА_2 було підписано заяву, посвідчену приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Пілдубною Л.П., за реєстровим №5201, якою вона повідомила про дострокове виконання договору позики від 07 грудня 2021 року, та надала згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами та передачу іпотекодержателю, тобто ОСОБА_3 , права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, що передбачено ст.37 Закону України «Про іпотеку».

В той же день, 23 грудня 2021 року, ОСОБА_1 було підписано заяву, посвідчену приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П., за реєстровим №5202, якою він повідомив про дострокове виконання договору позики від 07 грудня 2021 року, та надав згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: земельної ділянки з кадастровим номером :01:045:0069, площею 0,10га та передачу іпотекодержателю, тобто ОСОБА_3 , права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

На підставі приписів статті 37 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_3 , як іпотекодержатель нерухомого майна, задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на таке майно.

Згідно рішення єдиного учасника Приватного підприємства «ПАЛАС ЕСТЕЙТ» №01/22 від 10 січня 2022 року, ОСОБА_3 передав земельну ділянку та розташований на ній житловий будинок до статутного капіталу Підприємства в якості внесення додаткового майнового вкладу до статутного капіталу цього Підприємства.

Про здійснення передачі об?єктів нерухомого майна до статутного капіталу Приватного підприємства «ПАЛАС ЕСТЕЙТ» 10 січня 2022 року видано та підписано акти приймання-передачі майнового вкладу №01/22 та №01/22/01, посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рибак Ю.В., зареєстровані в реєстрі за №№ 278, 279, 281, 282.

Відтак, відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №294434301 від 13.01.2022 та №296128361 від 25.01.2022 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:045:0069 та розташований на ній житловий будинок зареєстровано за Приватним підприємством «ПАЛАС ЕСТЕЙТ», .

05.03.2024 року Приватним підприємством "Палас Естейт" на адресу Рівненської міської ради було направлено заяву щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Листом від 11.03.2024 року Рівненською міською радою було повідомлено позивача про те, що відповідно до рішення Рівненської міської ради від 22 травня 2019 року №6023 «Про врегулювання земельних відносин, пов?язаних з орендою земельних ділянок комунальної власності» встановлено, що до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій розміщене нерухоме майно, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача.

Враховуючи вищенаведене розглянути заяву Приватного підприємства "Палас Естейт" щодо внесення змін до договору оренди землі від 29.12.2007 №72, згідно з вимогами чинного земельного законодавства не можливо та немає законних підстав.

За змістом статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України.

Відповідно до статті 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Водночас за змістом статті 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

За умовами статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року в справі № 910/18560/16, земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 року в справі №921/158/18 зазначила, що згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 року в справі № 915/672/17, від 17.04.2018 року в справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 року в справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 року в справі № 920/717/17, від 20.06.2018 року в справі № 913/661/17, від 27.06.2018 року в справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 року в справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 року в справі № 904/326/18, від 04.06.2019 року в справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 року в справі № 917/92/19.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 року в справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 року в справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 року в справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 року в справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 року в справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 року в справі № 913/661/17, від 06.03.2019 року в справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 року в справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 року в справі № 917/92/19.

Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки (подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року в справі № 920/675/17, від 26.11.2019 року в справі № 917/92/19, від 18.02.2020 року в справі № 907/132/19).

Водночас суд зазначає, що перехід права на житловий будинок, будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, а відтак можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній землекористувач процедур й порядку припинення землекористування, оскільки юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, інші обставини, що мають юридичне значення (наведена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року в справі № 910/18560/16).

Отже, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 05.02.2020 року в справі № 914/393/19.

Суд звертає увагу на те, що у постановах від 16.06.2020 року в справі № 689/26/17, від 20.07.2022 року в справі № 910/5201/19 Велика Палата Верховного Суду визначила, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Разом із тим, як стверджується матеріалами справи позивач - Приватне підприємство «ПАЛАС ЕСТЕЙТ», набуло право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:045:0069 та розташований на ній житловий будинок.

Вказане стверджується, зокрема, договорами іпотеки від 07.12.2021 №4796 та №4798, за змістом яких в іпотеку передавалися :

- житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, номер АДРЕСА_2 , розташований на земельній ділянці кадастровим номером :01:045:0069;

- земельна ділянка з кадастровим номером :01:045:0069, загальною площею 0,10 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

При цьому належних та допустимих доказів на підтвердження того, що позивач - Приватне підприємство «ПАЛАС ЕСТЕЙТ» у встановленому законом порядку набуло право власності на об`єкт нерухомості, розміщений на орендованій земельній ділянці з кадастровим номером :01:045:070 загальною площею 736 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , матеріали справи не містять та позивачем суду не подано.

Наявний у матеріалах справи топографо-геодезичний план земельної ділянки, що складений інженером-геодезистом ОСОБА_4 , не є правовстановлюючим документом, та суперечить змісту відповідних договорів купівлі-продажу та іпотек, на підставі яких позивач набув право власності лише на земельну ділянку з кадастровим номером :01:045:0069 та розташований на ній житловий будинок.

Окрім того, як було вказано вище, п. 1 договору оренди земельної ділянки від 03.05.2007, в строкове платне користування була передана земельна ділянка для городництва, без права спорудження на ній капітальних будівель та споруд, посадки багаторічних насаджень та з правом їх дострокового вилучення для потреб міста.

Доказів внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 03.05.2007 в частині зміни її цільового призначення матеріали справи не містять.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 у справі №523/9076/16-ц, від 20 червня 2018 у справі №308/3162/15-ц, від 21 листопада 2018 у справі №127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 у справах №570/3439/16-ц та №372/51/16-ц).

Враховуючи викладене вище, суд вважає, що позивачем не доведено наявність порушеного права відповідачем, за захистом якого він звернувся до суду з цим позовом.

Також суд звертає увагу, що відповідно до частин 1, 2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За статтею 510 Цивільного кодексу України сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор. У зобов`язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб. Якщо кожна із сторін у зобов`язанні має одночасно і права, і обов`язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов`язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї.

Порядок заміни сторони у зобов`язанні, внесення змін до договору врегульовані загальними нормами Цивільного кодексу України, а підстави та порядок переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на ній, визначаються положеннями Земельного та Цивільного кодексів України.

Відповідно до частин 1, 2 статті 512 Цивільного кодексу України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: 1) передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); 2) правонаступництва; 3) виконання обов`язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); 4) виконання обов`язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

Згідно з частиною 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.

У той же час суд зазначає, що після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим.

Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 року в справі № 927/79/19.

Крім того, як вже було зазначено вище, імперативними приписами статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України прямо передбачено, що волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

З урахуванням положень статті 377, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" та встановлених судом обставин справи, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення вимог, у зв`язку з відсутністю підстав, визначених як договором, так і законом для внесення змін до дговору оренди земельної ділянки.

Аналогічного висновку щодо відсутності підстав для задоволення подібних за змістом вимог дійшов Верховний Суд у постановах від 09.02.2022 року в справі №914/3250/20, від 06.09.2022 року в справі № 920/591/21.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії").

Зважаючи на викладене, всі інші доводи та міркування сторін судом визнаються такими, що не спростовують вищевказаних висновків суду.

Статтею 88 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Виходячи із заявлених позивачем вимог та наявних у справі доказів, суд не знаходить правових підстав для задоволення позову.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, витрати по сплаті судового збору необхідно залишити за позивачем.

Керуючись ст. 3, 12, 13, 81, 141, 259, 263-265, 354, 355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Приватного підприємства "Палас Естейт" до ОСОБА_1 , Рівненської міської ради про внесення змін до договору оренди - відмовити.

Витрати по сплаті судового збору залишити за позивачем.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Рівненського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне найменування учасників справи:

позивач: Приватне підприємство "Палас Естейт" (вул. К.Любомирського, 7, м. Рівне, 33028, код ЄРДПОУ 44176788) ;

відповідач 1: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 );

відповідач 2: Рівненська міська рада (м.Рівне, вул.Соборна, 12А, ).

Повне судове рішення складене та підписане 02.10.2024.

Суддя Левчук О. В.