ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«04» червня 2024 року

м. Харків

справа № 953/5352/21

провадження № 22ц/818/1797/24

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Бурлака І.В. (суддя-доповідач),

суддів - Мальованого Ю. М., Яцини В.Б.

за участю секретаря Волобуєва О.О.

учасники справи:

позивачка ОСОБА_1 , представниця позивачки ОСОБА_2 ,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Рексон», представниця відповідача ОСОБА_3

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 15 лютого 2024 року в складі судді Колесник С.А.

в с т а н о в и в:

У березні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «МілленіумХолл», третя особа: ОСОБА_4 , про визнання права власності, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, який в подальшому неодноразово уточнювала та змінювала склад учасників справи. В остаточній редакції позовної заяви від 24 листопада 2023 року ОСОБА_1 вказала учасником справи лише відповідача- Товариство з обмеженою відповідальністю «Рексон» та заявила вимоги про витребування нежитлової будівлі та скасування запису про право власності.

Позовна заява мотивована тим, що для здійснення підприємницької діяльності їй необхідно було придбати нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , власником якої був ОСОБА_4 .

Вказала, що мала намір заснувати підприємство і внести вказану будівлю до статутного капіталу.Таке оформлення переходу права власності на майно повністю відповідало волі та інтересам ОСОБА_4 , оскільки звільняло б його від витрат на сплату 5% податку з доходу при оформленні права власності шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Зважаючи на те, що для створення товариства їй необхідний був час, вони з ОСОБА_4 дійшли згоди про оформлення правовідносин шляхом укладення попереднього договору, який 03 грудня 2016 року був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Кірія Ю.О., що суттєво зменшувало витрати на оформлення, при цьому повністю відповідало вимогам закону щодо письмової форми та нотаріального посвідчення договору при відчуженні майна.

За умовами попереднього договору сторони встановили час для переоформлення нежитлової будівлі. літ «А`-4», загальною площею 1707,4 квм, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , до 03 квітня 2017 року, що складало достатній час для створення нею товариства.

Того ж дня, 03 грудня 2016 року, вона повністю розрахувалась з ОСОБА_4 , що підтверджується власноручно написаною ним розпискою. ОСОБА_4 в свою чергу передав їй ключі та документи на будівлю, якою вона з того часу володіла та розпоряджалась.

Отже, вони з ОСОБА_4 уклали договір купівлі-продажу та виконали всі його умови, а у нотаріуса посвідчили попередній договір.

Зазначила, що станом на визначену попереднім договором дату укладення договору купівлі-продажу спірної будівлі ОСОБА_4 став уникати зустрічі з нею.

Вказала, що 16 жовтня 2017 року адвокат Бутенка В.В. з п`ятьма раніше не знайомими їй особами шляхом пошкодження вхідних замків здійснили спробу проникнути у придбану нею нежитлову будівлю, зазначивши про наявність документів на право власності, та те, що вона не має ніякого відношення до цієї нежитлової будівлі.

Зазначила, що, як їй стало відомо, спірна нежитлова будівля перейшла у власність Товариства з обмеженою відповідальністю «МілленіумХолл», а з 01 липня 2022 року належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Рексон».

Вважала, що вона повністю розрахувалась за придбання нежитлової будівлі, майно вибуло із її володіння без її волі та відома, тому вона має право витребувати майно із чужого незаконного володіння від добросовісного набувача- Товариства з обмеженою відповідальністю «Рексон».

Просила, з урахуванням уточнень, витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Рексон» нежитлову будівлю літ «А`-4», загальною площею 1707,4 кв м за адресою: АДРЕСА_1 , та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 64050205 від 01 липня 2022 року приватного нотаріуса Богданович А.О.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 15 лютого 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено у повному обсязі, скасовано заходи забезпечення позову, які були застосовані на підставі ухвали Київського районного суду міста Харкова від 17 лютого 2023 року по справі № 953/5352/21 у вигляді заборони вчиняти дії щодо відчуження нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі літ «А`-4», загальною площею 1707,4 квм, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 та зазначено, що застосовані ухвалою Київського районного суду міста Харкова від 17 лютого 2023 року заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили даним рішенням суду.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 через представника подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим. Суд першої інстанції порушив норми процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права, неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи. Так, фактично між нею та ОСОБА_4 укладено та виконано договір купівлі-продажу спірної нежитлової будівлі, за придбання якої вона повністю розрахувалась, майже рік володіла та користувалась нею, отримала від ОСОБА_4 ключі та документи на будівлю, тобто у неї виникло право власності. Майно вибуло з її володіння без її волі та відання, тому вона має право на його витребування. Судом не враховано висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц.

26 квітня 2024 року за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Рексон» подав відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в якому просив залишити її без задоволення, а рішення суду без змін. Вказав, що попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності на спірну будівлю від ОСОБА_4 до ОСОБА_1 . Позивачкою не доведено, що між нею та ОСОБА_4 за всіма істотними умовами договору було досягнуто згоди і фактично укладено договір купівлі-продажу спірної будівлі, що вона повністю сплатила за її придбання, що ОСОБА_4 передав їй ключі та документи на будівлю, якою вона з того часу володіла, користувалась та розпоряджалась. Укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 попередній договір не містить зобов`язань продавця передати майно (товар) у власність покупцеві, а також зобов`язань покупця прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму, тому не є договором купівлі - продажу. Після укладення попереднього договору позивачка не вважала себе власницею спірної будівлі та вживала в 2017 році заходи, направлені на виконання умов попереднього договору шляхом укладення основного договору купівлі-продажу спірної будівлі з ОСОБА_4 , а після того, як зрозуміла, що ОСОБА_4 не буде укладати з нею основний договір купівлі-продажу спірної будівлі та передав спірну будівлю в статутний капітал Товариства з обмеженою відповідальністю «Мілленніумхолл», позивачка змінила свою позицію та стала заявляти, що попередній договірнібито фактично був договором купівлі-продажу спірної будівлі. Розписка ОСОБА_4 про проведення 03 грудня 2016 року позивачкою повного розрахунку за спірну будівлю у матеріалах справи відсутня. Виходячи з розписок від 02 вересня 2016 року та 29 жовтня 2016 року, ОСОБА_4 отримав від позивачки 610 000,00 доларів США завдатку в рахунок продажу будівлі; вартість продажу спірної будівлі за домовленістю складає 800 000,00 доларів США. Позивачкою не сплачено ОСОБА_4 таку суму. Доказів того, що ОСОБА_1 отримувала від ОСОБА_4 ключі та документи на спірну будівлю, не надано. Позивачка не могла володіти та розпоряджатися спірною будівлею, оскільки не була її власницею, а володіння передбачає внесення відомостей до реєстру. Також ОСОБА_1 не надала суду жодних доказів понесення витрат на поточний ремонт, переобладнання, утримання спірної будівлі, укладення договорів стосовно забезпечення спірної будівлі комунальними послугами, інших правочинів, пов`язанихз використанням нею спірної будівлі після 03 грудня 2016 року, тобто не довела, що вона дійсно користувалась спірною будівлею, фактично володіла та розпоряджалась нею. Немає доказів державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 права власності на спірну будівлю, тобто право власності на спірну будівлю у неї ніколи не виникало. Позивачка помилково вважає, що недоведене нею фактичне володіння спірною будівлею з кінця 2016 року до 16 жовтня 2017 року за правовими висновками, викладеними у постанові Великої палати Верховного суду від 15 травня 2019 у справі №522/7636/14-ц, дає їй право заявити вимогу про витребування спірної будівлі у відповідача. Право витребування майна належить виключно власнику, а не будь-якій іншій особі, а ОСОБА_1 не набувала права власності на вказану нежитлову будівлю і не реєструвала його. Позовна вимога ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування спірної будівлі.

В суді апеляційної інстанції представниця Товариства з обмеженою відповідальністю «Рексон» заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, просила в її задоволенні відмовити та підтримала доводи відзиву на апеляційну скаргу. 04 червня 2024 року надала заяву про закінчення розгляду справи за її відсутності.

До суду апеляційної інстанції інші учасники справи, будучи належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, не з`явилися. 04 червня 2024 року від представниці ОСОБА_1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з зайнятістю в кримінальному провадженні, яке залишено без задоволення за недоведеністю. При цьому судова колегія зазначає, що розгляд справи, призначений на 21 травня 2024 року було відкладено за аналогічною заявою представниці ОСОБА_1 . Однак, доказів того, що вона була зайнята в кримінальному провадженні 21 травня 2024 року та 04 червня 2024 року в час, коли розглядалася ця справа, не надала. Клопотань щодо відкладення розгляду справи від інших учасників справи до суду апеляційної інстанції не надходило. У зв`язку з чим суд апеляційної інстанції уважав за можливе розглянути справу за відсутності учасників справи на підставі частини другої статті 372 ЦПК України.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, пояснення з`явившихся учасників справи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 необхідно залишити без задоволення, рішення суду залишити без змін.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачкою не доведено наявність у неї права власності на спірне майно, тому її вимога щодо витребування цього майна задоволенню не підлягає, а вимога щодо скасування запису про право власності відповідача не є ефективною.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 03 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Кірія Ю.О., зареєстрований в реєстрі за № 2775 (а. с. 23 том 2).

Пунктом 1 попереднього договору передбачено, що ОСОБА_4 зобов`язався передати у власність за договором купівлі-продажу ОСОБА_1 нежитлову будівлю літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , державна реєстрація права власності на яку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведена державним реєстратором, приватним нотаріусом Дергачівського районного нотаріального округу Харківської області Задоріною В.В. 25 серпня 2016, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, номер запису про право власності 16149937, до 03 квітня 2017 року.

Абзацом 2 пункту 1 попереднього договору визначено, що сума продажу будівлі літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 має складати 3 120 000,00 грн, що на момент укладення цього договору за середнім курсом продажу доларів США приватним особам комерційними банками міста Харкова є еквівалентом суми 120 000, 00 (сто двадцять тисяч) доларів США.

Як вбачається з пункту 2 попереднього договору на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_4 отримав грошові кошти в розмірі 1 560 000,00 грн, що на момент укладення цього договору за середнім курсом продажу доларів США приватним особам комерційними банками міста Харкова є еквівалентом суми 60 000,00 (шістдесят тисяч) доларів США. Гроші, що вказані в цьому пункті, одержані ОСОБА_4 до підписання цього договору.

Як передбачено пунктом 3 попереднього договору, сторони зобов`язались у строк до 03 квітня 2017 року укласти договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , у нотаріальній формі згідно істотних вимог, визначених в цьому договорі.

Пунктами 4, 4.1. попереднього договору сторонами погоджено істотну умову основного договору купівлі-продажу вказаної нежитлової будівлі, а саме: вартість продажу нежитлової будівлі мала становити суму, вказану в пункті 1 (3 120 000 грн, що на момент укладення цього договору за середнім курсом продажу доларів США приватним особам комерційними банками м. Харкова є еквівалентом суми 120 000,00 доларів США).

У пункті 5 попереднього договору передбачено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладання договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки. Сторони домовились про те, що в разі невиконання зобов`язань за цим договором ОСОБА_4 , зокрема, його відмови від укладення договору купівлі-продажу, він повертає ОСОБА_1 грошові кошти, визначені в пункті 2 цього договору, а саме 1 560 000,00 грн, а також сплачує ОСОБА_1 неустойку (штраф) у розмірі 100% від цієї суми. У випадку невиконання договору з вини ОСОБА_1 грошові кошти, визначені в пункті 2 цього Договору, зараховуються в рахунок виконання зобов`язання по відшкодуванню збитків та залишаються у ОСОБА_4 .

Згідно пункту 7 попереднього договору ОСОБА_4 до передачі нежитлової будівлі у власність ОСОБА_1 зобов`язується не погіршувати стан нежитлової будівлі, який мав місце на момент її огляду, а також комплектність нежитлової будівлі не може змінюватись.

Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 на виконання умов попереднього договору та в обумовлений сторонами строк до 03 квітня 2017 року укладено не було.

02 вересня 2016 року ОСОБА_4 склав розписку, в якій вказав, що отримав від ОСОБА_1 еквівалент 10 000,00 доларів США завдатку в рахунок продажу нежитлової будівлі літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а також, що вартість нежитлової будівлі за домовленістю складає еквівалент 120 000,00 доларів США (а.с.27 том 2).

У розписці від 29 жовтня 2016 року ОСОБА_4 вказав про отримання від ОСОБА_1 еквіваленту 600 000,00 доларів США завдатку в рахунок продажу нежитлової будівлі літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а також, що вартість продажу нежитлової будівлі за домовленістю складає еквівалент 800 000,00 доларів США (а. с. 28 том 2).

З розписки від 03 грудня 2016 року вбачається, що ОСОБА_4 надав ОСОБА_1 дозвіл на використання нежитлового приміщення літ «А`- 4», яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , проводити поточний ремонт, переобладнання за належні їй кошти, проводити необхідні платежі, пов`язані з утриманням будівлі в зв`язку з укладенням договору завдатку та наміром ОСОБА_4 здійснити купівлю-продаж спірної будівлі (а. с. 29 том 2).

02 жовтня 2019 року ОСОБА_4 передав нежитлову будівлю літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , як внесок до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «МілленіумХолл» (а. с. 112 том 2).

04 жовтня 2019 року право власності на нежитлову будівлю літ «А`-4», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «МілленіумХолл» (а .с. 108-111 том 2), а 01 липня 2022 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Рексон» на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна № 295 від 01 липня 2022 року (а. с. 248-254 том 2, а. с. 14, 234-235 том 3, а. с. 152-153 том 4).

17 вересня 2022 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Рексон» передано вказане майно в іпотеку Товариству з обмеженою відповідальністю «Авантаж-Еліт Буд» за договором іпотеки (а. с. 236-238 том 3, а. с. 154-158 том 4).

Приватне акціонерне товариство «Верифікаційні проекти» звертався до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Антьє» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Рексон» про визнання недійсним договору та витребування майна, предметом якого була спірна нежитлова будівля, однак рішенням Господарського суду Харківської області від 14 вересня 2023 року у справі № 922/831/22 (922/1471/23) у задоволенні його позову відмовлено.

Чоловік ОСОБА_1 ОСОБА_5 звертався до суду з позовом про визнання попереднього договору купівлі-продажу від 03 грудня 2016 року удаваним, у задоволенні якого постановою Харківського апеляційного суду від 20 травня 2019 року, яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 640/4057/17 - відмовлено.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статей 626-628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Частиною 1 статті 365 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Інститут попереднього договору є правовим інструментом, який дозволяє ефективно досягати відповідної мети у цивільно-правових відносинах.

Відповідно до статті 635 ЦК України суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов`язуються в певний строк укласти основний договір, тобто за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, оскільки укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмета продажу, а покупець не набуває права власності на це майно.

Попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності на майно.

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 344/8030/16-ц (провадження № 61-40109св18), від 27березня 2020 року у справі № 359/4992/17 (провадження № 61-695ск17).

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Згідно статті 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Отже, відповідно до статті 657 ЦК України обов`язковою (істотною) умовою договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна є укладання його в письмовій формі, нотаріальне посвідчення та державна реєстрація.

У відповідності до положень частини 3 статті 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Статтею 334 ЦК України передбачено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв`язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов`язання доставки. До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 листопада 2021 року по справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) дійшла висновку, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Право володіння як складова права власності на нерухоме майно завжди належить власникові майна.

У постанові від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для цілей визначення наявності в особи права володіння нерухомим майном має бути застосовано принцип реєстраційного підтвердження володіння, який полягає в тому, що особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі повноваження власника, визначені в частині 1статті 317 ЦК України, зокрема, набуває й право володіння.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках(частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша третя статті 388 ЦК України).

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Такі правові висновки наведені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

Якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Реєстру. Водночас вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є потрібними для ефективного відновлення порушеного права.

Подібні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19.

Як встановлено судом, 03 грудня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено попередній договір, за умовами якого вони домовились у строк до 03 квітня 2017 року укласти договір купівлі-продажу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказаний попередній договір є чинним, не визнаний судом фіктивним чи удаваним правочином.

Однак, основний договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна у формі та порядку, що передбачені законом, між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 так і не був укладений.

Укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 попередній договір не містить зобов`язань продавця передати майно у власність покупцеві, а також зобов`язань покупця прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму, тому не є договором купівлі - продажу. За умовами попереднього договору сторони зобов`язалися лише в майбутньому укласти договір купівлі - продажу спірної будівлі, а обов`язок продавця передати у власність покупця не виник. Такий попередній договір не створював для його сторін будь - яких матеріальних зобов`язань, крім одного - укласти протягом погодженого сторонами строку цивільно - правовий договір купівлі - продажу спірної будівлі.

ОСОБА_1 усвідомлювала, що укладений з ОСОБА_4 договір є саме попереднім договором, оскільки, як вона сама зазначила у позовній заяві, заяві про забезпечення позову та заяві про поновлення строку позовної давності, вона вживала заходів щодо укладення основного договору з продавцем.

Посилання ОСОБА_1 на те, що вона повністю розрахувалась з ОСОБА_4 за нежитлову будівлю, що підтверджується його розписками, спростовуються змістом розписок від 02 вересня 2016 року, 29 жовтня 2016 року та 13 грудня 2016 року, з яких вбачається, що ОСОБА_4 отримувались кошти від ОСОБА_1 лише як завдаток, а не як повна оплата вартості майна. У розписці від 29 жовтня 2016 року сторони погодили вартість майна у розмірі еквівалентному 800 000,00 доларів США, які ОСОБА_1 повністю сплачені не були, адже за змістом розписок та попереднього договору вона передала ОСОБА_4 еквівалент 60 000,00 доларів США, 10 000,00 доларів США та 600 000,00 доларів США, тобто загалом 670 000,00 доларів США. У розписці ОСОБА_4 від 13 грудня 2016 року взагалі не йдеться про отримання коштів, а лише про дозвіл ОСОБА_1 на використання та ремонт нерухомого майна і наміри щодо його продажу.

Доводи ОСОБА_1 щодо того, що ОСОБА_4 передав їй ключі та документи на майно, та вона майже протягом року володіла спірною нежитловою будівлею також не свідчать про укладення між ними договору купівлі-продажу і перехід до неї права власності на нерухоме майно, адже права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою, тоді як право власності на спірну нежитлову будівлю за ОСОБА_1 ніколи не реєструвалось. До того ж, навіть доказів фактичного володіння будівлею, її використання, витрат на її утримання, проведення ремонтних робіт тощо позивачкою не надано.

Таким чином, доводи ОСОБА_1 про те, що між нею та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу спірної будівлі та виконано всі його істотні умови, не знайшли свого підтвердження, тому правомірно були відхилені судом першої інстанції. При цьому, вимог щодо визнання договору купівлі-продажу дійсним позивачка взагалі не заявляла.

З огляду на те, що нормами ЦК України передбачено право лише власника на витребування майна від добросовісного набувача, проте позивачка ніколи не була та не є власницею спірної нежитлової будівлі, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що підстави для задоволення її вимоги щодо витребування цього майна від Товариства з обмеженою відповідальністю «Рексон» та скасування запису про реєстрацію за ним права власності відсутні. До того ж, сама по собі вимога про скасування запису про право власності відповідача не є ефективним способом захисту прав.

Заяву відповідача про застосування наслідків спливу строку позовної давності суд першої інстанції правомірно відхилив, оскільки такі наслідки підлягають застосуванню лише в разі встановлення обґрунтованості позовних вимог, тоді як у даному разі у задоволенні позову слід відмовити за недоведеністю.

Посилання ОСОБА_1 на те, що судом першої інстанції не враховано висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-цколегія суддів відхиляє, оскільки у вказаній справі встановлені інші фактичні обставини, а саме розглядався спір про витребування позивачем, Одеською міською радою, в інтересах якої до суду звернувся прокурор, як суб`єктом права комунальної власності свого майна із чужого незаконного володіння теперішнього власника,Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-Груп», а також про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірне майно за відповідачем. Велика Палата Верховного Суду скасувала судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині витребування нерухомого майна з незаконного володіння відповідача та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, справу в цій частині направила на новий розгляд до суду першої інстанції, оскільки суди попередніх інстанцій не з`ясували, чи перебувало спірне приміщення у володінні, користуванні та розпорядженні позивача, а також не з`ясували правовий статус спірного приміщення. Отже, висновки Великої Палати Верховного Суду при розгляді справи № 522/7636/14-ц підтверджують, що правом на витребування майна наділений лише його власник, та жодним чином не визначають, що фактичне володіння нерухомим майном без доказів набуття права власності на нього в установленому порядку може мати наслідком задоволення позовних вимог про витребування такого майна у добросовісного набувача.

Виходячи з вищевикладеного, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія вважає, що рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що, вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, тому підстави для перерозподілу судового збору судом апеляційної інстанції відсутні.

Керуючись ст.ст.367, 368, ст.374, ст.375, ст.ст.381 384, 389 ЦПК України,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 15 лютого 2024 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий І.В. Бурлака

Судді Ю. М. Мальований

В.Б. Яцина

Повний текст постанови складено 06 червня 2024 року.