Справа № 396/1515/24
Провадження № 2/396/625/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.10.2024 року м. Новоукраїнка

Новоукраїнський районний суд Кіровоградської області у складі: головуючого - судді Цесельської О.С., за участю секретаря Кравченко І.В., представника позивача ОСОБА_1 розглянувши у відкритому судовому засіданні під час судового розгляду в залі судових засідань м. Новоукраїнка цивільну справу за позовом ОСОБА_2 , представник позивача - адвокат Чеверда Ольга Віталіївна до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Україна», третя особя, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору ОСОБА_3 про розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача - адвокат Чеверда О.В. в інтересах ОСОБА_2 звернулася до суду з позовною заявою до СТОВ "Нова Україна" про розірвання договору оренди земельної ділянки. В обґрунтування позову посилається на те, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 3.8643 га з кадастровим номером :02:002:0306 на території м. Новоукраїнка Новоукраїнського району Кіровоградської області з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, право власності на яку посвідчується Державним актом на право власності на земельну ділянку від 24.05.2002 року, серії IІ-КР № 029767.

28.11.2011 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем СТОВ "Росія" (нова назва СТОВ "Нова Україна") був укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 15.02.2012 року, за номером 0178, номер запису про інше речове право в ДРРП: 21110142. Згідно умов договору, строк дії договору 49 років, починаючи із терміну його державної реєстрації і закінчується 15 листопада 2060 року. Розмір орендної плати становить 3% (три) відсотки від нормативної грошової оцінки земель, переданих в оренду. Орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня щорічно. Проте, вказані умови договору відповідач не виконує, орендну плату протягом певного періоду не сплачує, тому сторона позивача вважає, що несплата відповідачем орендної плати у строки, встановлені договором, є систематичною несплатою відповідачем орендної плати та, відповідно, істотним порушенням відповідачем договору, що є підставою розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, тому позивач звернулася до суду з зазначеним позовом.

Ухвалою судді від 23.08.2024 року провадження у справі відкрито в загальному позовному провадженні та призначено справу до розгляду в підготовчому засіданні.

Ухвалою суду від 11.10.2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено до судового розгляду. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору.

01.10.2024 року від представника відповідача - директора СТОВ "Нова - Україна" надійшов відзив, відповідно до якого сторона відповідача не визнає позов та просить відмовити в його задоволенні. При цьому зазначає, що під час укладення договору 28.11.2011 року позивач повторно звернулась про авансування виплат орендної плати наперед, на тривалий термін, так як їй було необхідні кошти. У відповідача були відсутні вільні грошові кошти для авансового фінансування виплат орендної плати, а тому відповідач поклав зобов`язання щодо сплати орендної плати в межах 30000 грн. за договором оренди землі позивачці на третю особу ОСОБА_3 за домовленістю з ним, який виплатив їх позивачкі наперед, а остання прийняла їх як належне виконання зобов`язань за договором оренди землі, що підтверджується нотаріально посвідченою заявою від 12.01.2012 року. В подальшому оспорюваний договір було зареєстровано. Позивач ОСОБА_2 погодилась на отримання орендної плати за майбутні періоди на земельну ділянку в розмірі 30000 грн. третій особі, який сплатив вказану суму як орендну плату, отже у орендаря була відсутня заборгованість перед орендодавцем за користування земельною ділянкою. Також зазначає, що протягом 13 років стосовно невиплати орендної плати у позивача були відсутні будь-які заперечення стосовно невиплати орендної плати.

02.10.2024 року від представника позивача до суду надійшла відповідь на відзив, у якій представник вказує, що відповідно до с. 18 ЗУ «Про оренду землі» яка діяла до 01.01.2013 року, договір оренди набуває чинності після його державної реєстрації, а згідно ст. 20 укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Нормами ж ЦПК України передбачалось, що договір який підлягає державній реєстрації є укладеним із моменту його державної реєстрації. Тобто лише після державної реєстрації Орендар набув права оренди за договором. Матеріали справи не містять довіреність, якою позивач довірив своєму представнику отримувати замість нього орендну плату. Додана до відзиву нотаріально посвідчена заява за своєю природою, є заявою якою позивач посвідчив справжність підпису позивача, який підписав заяву. Крім того у заяві не зазначено номеру договору, а просто підтверджує факт передачі грошей однією фізичною особою іншій. Умовами ж самого договору не передбачено отримання авансів до моменту його укладення. Позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила задовольнити з обставин викладених у позовній заяві та відповіді на відзив.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, повідомлялися про дату судового розгляду належним чином.

Третя особа належним чином повідомлений про розгляд справи в судове засідання не з`явився.

Дослідивши та оцінивши письмові докази, з`ясувавши обставини, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню за наступних підстав.

Позивач є власником земельної ділянки площею 3.8643 га з кадастровим номером :02:002:0306, на території м. Новоукраїнка Новоукраїнського р-ну, з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, право власності на яку посвідчується Державним актом на право власності на земельну ділянку від 24.05.2002 року, серії IV-КР № 029767 (а.с. 23-24).

Між позивачем ОСОБА_2 та СТОВ «Росія» 28 листопада 2011 року (нова назва СТОВ "Нова Україна") був укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано 15.02.2012 року за №0178, номер запису про інше речове право в ДРРП: 21110142. Згідно умов договору, строк дії договору 49 років, починаючи із терміну його державної реєстрації і закінчується 15 листопада 2060 року. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки 53510 грн. Розмір орендної плати становить 3% (три) відсотки від нормативної грошової оцінки земель, переданих в оренду. Орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня щорічно (а.с. 29-30).

Як вбачається з нотаріально посвідченої заяви від 20.01.2012 року, ОСОБА_2 перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, діючи добровільно, без будь-якого примусу, як фізичного так і психічного, з боку інших осіб, отримала від ОСОБА_3 орендну плату за земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території м. Новоукраїнка Новоукраїнського району Кіровоградської області, належну їй на підставі Державного акту серії ІІ-КР №029767площею 3.86 га, виданого Новоукраїнською райдержадмінстрацією Новоукраїнського району Кіровоградської області 24.05.2002 року, зареєстрованого в книзі записів Державних актів на право приватної власності землю за № 281, в сумі 30000 гривень і будь-яких матеріальних (фінансових) претензій до ОСОБА_3 до 12.01.2061 року вона не матиме. Цією ж заявою позивач ОСОБА_2 дозволила ОСОБА_3 , до зняття мораторію на дію Закону України про продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, отримувати орендну плату від СТОВ «Росія». Всі платежі, які виникнуть в процесі переоформлення вказаної земельної ділянки у приватну власність, сплачує ОСОБА_3 . Вказана заява посвідчена приватним нотаріусом Новоукраїнського районного нотаріального округу Українською Н.М. (а.с. 60).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата є однією з істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до положень ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі статтею 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зазначила, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 03 липня 2019 року у справі № 289/12204/17, (провадження 14-246 цс 19), від 19 червня 2019 року у справі № 289/718/18, (провадження14-126 цс19) вказувала, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України).

Належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі.

Жодного із вище перелічених документів, як доказу про сплату орендної плати позивачці, стороною відповідача до справи не надано.

Нотаріально посвідчена заява, на яку посилається відповідач, заперечуючи проти позову, не є довіреністю в розумінні Глави 17 ЦК України та Розділу 16 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, від 03 березня 2004 року за № 283/8882 (чинної на час виникнення спірних правовідносин), а за своєю юридичною природою є заявою, якою нотаріус 20.01.2012 року посвідчив справжність підпису ОСОБА_2 яка підписала заяву. У цій заяві не зазначено за яким саме договором оренди позивач отримав від ОСОБА_3 орендну плату в розмірі 30000 грн та за яким договором оренди землі ОСОБА_3 повинен отримувати орендну плату в майбутньому.

Крім того, відповідачем не доведено та не надано доказів того, що на час передачі позивачеві коштів у сумі 30000 грн, ОСОБА_3 був посадовою особою товариства та діяв під час передачі коштів саме як посадова особа СТОВ "Росія".

У справі відсутні будь-які відомості про те, що станом на 20.01.2012 року СТОВ «Росія» поклала виконання свого обов`язку з внесення орендної плати за договором орендодавцю ОСОБА_4 на ОСОБА_3 , та що останній виконав саме цей обов`язок СТОВ «Росія» перед позивачем.

Зі змісту вищезазначеної заяви убачається, що у відносинах з позивачем ОСОБА_3 діяв від свого імені. За змістом цієї заяви позивач надала згоду ОСОБА_3 на отримання ним від СТОВ «Росія» належної орендної плати та зобов`язалася після скасування мораторію на відчуження землі переоформити право власності на земельну ділянку на ОСОБА_3 , що може вказувати на попередню домовленість про продаж земельної ділянки у майбутньому, а не про виконання третьою особою обов`язку орендаря.

Отже ОСОБА_3 , який згідно із заявою позивача сплатив їй 30000 грн в якості орендної плати за належну їй земельну ділянку, не був уповноваженою відповідачем особою на виконання зобов`язання за договором оренди землі від 28.11.2011 року.

Договором оренди від 28.11.2011 року, укладеним між сторонами, не передбачено отримання авансу позивачем від ОСОБА_3 чи отримання останнім замість позивачки орендної плати, натомість згідно п.11 зазначеного договору вказано, що орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня щорічно.

Таким чином, вказана вище заява свідчить про існування зобов`язань, які виникли між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , їх зміст не підтверджує правомірність сплати орендної плати СТОВ «Росія» (СТОВ «Нова-Україна») ОСОБА_3 замість орендаря СТОВ "Нова Україна".

Отже, відповідач не довів належними і допустимими доказами виконання ним умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати позивачкі у спосіб передбачений договором, тому є підстави для задоволення позову.

Відповідно довимог ст.141 ЦПК України, з відповідача на користь позивача також підлягає стягненню судовий збір в розмірі 1211 гривень 20 копійок.

Керуючись Законом України «Про оренду землі», ст.ст.237, 248, 526, 629, 651 ЦК України, п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України, ст.ст.4, 13, 141, 259, 263-265, 352, 354 ЦПК України суд

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, номер 00178, виданий 15.02.2012 року, укладений між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Нова Україна» відносно земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0306 (загальною площею 3.8643 га) з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території м. Новоукраїнка Новоукраїнського району Кіровоградської області, на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серія ІІ-КР № 029767, виданого 24.05.2002 року Новоукраїнською районною державною адміністрацією Кіровоградської області.

Стягнути з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Україна» () на користь ОСОБА_2 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1211 гривень 20 копійок.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. У разі оголошення лише вступної та резолютивної частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційного скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття.

Повне рішення суду складене 07.11.2024 року.

Суддя: О. С. Цесельська