30 жовтня 2024 року м. Київ
справа № 367/9485/21
провадження № 61-1165св24
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091 від 02 квітня 2021 року, зареєстрований в реєстрі за № 981 та посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області та скасовано рішення про державну реєстрацію від 02 квітня 2021 року, індексний номер рішення 57454355, та оформлений на його підставі запис про право власності № 41323344 приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Шех К. Г.

В задоволенні позовних вимог про визнання за позивачами права спільної часткової власності на спірну земельну ділянку відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що після продажу квартир у двоквартирному будинку ОСОБА_1 вже не мав права відчужувати земельну ділянку під проданим об`єктом нерухомості, а мав надати можливість укласти цивільно-правовий договір на оформлення частини земельної ділянки під придбаним нерухомим майном позивачам на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об`єкта нерухомості».

Також суд зазначив, що після укладення оспорюваного правочину позивачі, як власники квартир, мають перешкоди у користуванні земельною ділянкою під придбаною забудовою, що порушує їх право на володіння, користування та розпорядження придбаним нерухомим майном, передбачене статтею 319 ЦК України.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачами права спільної часткової власності на спірну земельну ділянку, суд першої інстанції виходив із того, що позивачами обраний неналежний спосіб захисту.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_3 звернулась до суду з апеляційною скаргою.

Постановою Київського апеляційного суду від 05 грудня 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задоволено.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що відсутні підстави вважати, що укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу є недійсним, оскільки не відповідає вимогам статей 203, 207, 220 ЦК України.

Посилання позивачів на положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України також не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки вони не зазначили, право власності чи право користування на які саме земельні ділянки перейшло до них у зв`язку з переходом права власності на квартири в жилому будинку, який є багатоквартирним.

Наявні в матеріалах справи: рішення виконавчого комітету Ворзельської селищної ради № 14 від 08 лютого 2006 року про надання дозволу ОСОБА_1 на будівництво, Дозвіл на виконання будівельних робіт, Витяг з рішення виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області від 10 лютого 2007 року №117/3, Акт Державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, виданого 18 травня 2007 року, Договори купівлі-продажу та світлини також не містять вказаної вище інформації.

Отже відсутні підстави для застосування положень статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України.

Відповідно відсутні підстави вважати, що оспорюваний договір купівлі-продажу порушує права позивачів як власників квартир в будинку згідно положень статті 319 ЦК України.

Доводи позивачів про те, що їм чиняться перешкоди у користуванні належним їм нерухомим майном - квартирами, не можуть бути підставою для визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, а підлягають захисту у визначений законом ефективний спосіб.

При цьому апеляційний суд зазначив, що рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимоги про визнання права власності сторонами по справі не оскаржується та судом апеляційної інстанції не переглядається.

Верховний Суд у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановою від 30 жовтня 2024 року за наслідками розгляду касаційної скарги представника ОСОБА_4 - адвоката Проценка М. М. постанову Київського апеляційного суду від 05 грудня 2023 року скасував.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року в частині вирішення позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію та запису про право власності на нерухоме майно залишив в силі.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Верховний Суд, скасовуючи постанову апеляційного суду та залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, зазначив, після продажу квартир у двоквартирному будинку ОСОБА_1 вже не мав права відчужувати земельну ділянку під проданою нерухомістю, а мав надати можливість укласти договір щодо оформлення частини земельної ділянки новим власникам житлових приміщень, тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки порушує майнові права позивачів, у зв`язку із чим підлягає визнанню недійсним.

Такий спосіб захисту у цій конкретній справі є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам

Ураховуючи наявність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію та оформленого на його підставі запису про право власності на нерухоме майно підлягають задоволенню як похідні.

Однак з висновками колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду повністю погодитися не можу з таких підстав.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Водночас застосування позову про оспорення правочину (ресцисорного позову) потребує не лише встановлення підстав для оспорення, але й порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду.

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

У цій справі встановлено, що при зверненні до суду з позовом ОСОБА_5 та ОСОБА_6 посилалися на те, що є власниками квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Будинок, в якому знаходяться належні позивачам квартири, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :01:073:0091, площею 586,0 кв. м, власником якої був ОСОБА_1 .

02 квітня 2021 року ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу здійснив відчуження вказханої земельної ділянки на користь ОСОБА_2 .

При визнанні недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд першої інстанції, з яким погодився Верховний Суд, зазначив, зокрема, що після продажу квартир у двоквартирному будинку ОСОБА_1 вже не мав права відчужувати земельну ділянку під проданим об`єктом нерухомості. Після укладення оспорюваного правочину позивачі, як власники квартир, мають перешкоди у користуванні земельною ділянкою під придбаною забудовою, що порушує їх право на володіння, користування та розпорядження придбаним нерухомим майном, передбачене статтею 319 ЦК України.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 09 вересня 2024 року у справі № 352/1070/17 (провадження № 61-9160сво22) за подібних правовідносин, при оспоренні договору купівлі-продажу земельної ділянки особою, яка набула право власності на будівлю , що розташована на цій земельній ділянці, звернув увагу на те, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання правомірних приватно-правових конструкцій (зокрема, конструкції оспорюваного правочину). Правопорядок не може допускати ситуації коли правомірна конструкція (зокрема, конструкції оспорюваного правочину) застосовується не для тієї мети для якої вона призначена та за відсутності умов за яких вона може бути застосована (зокрема, за відсутності порушеного приватного права чи інтересу, чи коли при застосуванні конструкції оспорюваного правочину не здійснюється присікання порушеного приватного права чи/та інтересу або ж їх відновлення).

Колегія суддів, погодившись із висновком суду першої інстанції про наявність підстав для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, не врахувала, що цим договором купівлі-продажу земельної ділянки не були порушені, невизнані чи оспорені права та інтереси позивачів.

Права власника нерухомості, яка розташована на земельній ділянці, що належить іншій (відмінній від власника) особі, може бути захищено шляхом пред`явлення позову відповідно до статті 120 ЗК України, 377 ЦК України ( див., зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18).

За таких обставин помилковим є висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог про визнання недійсними договору купівлі-продажу земельної ділянки, вчиненого 02 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Вважаю, що суд апеляційної інстанції правильно відмовив у задоволенні цих позовних вимог, однак помилився з мотивами такої відмови. Тому постанову суду апеляційної інстанції належало змінити в частині мотивів такої відмови.

СуддяМ. Є. Червинська