КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2024 року

м. Київ

єдиний унікальний номер судової справи 376/1761/23

номер провадження 22-ц/824/12671/2024

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Єфіменко І.О.,
учасники справи: представник позивача ОСОБА_1 ,

представник відповідача ОСОБА_2 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 - ОСОБА_2

на рішення Сквирського районного суду Київської області від 30 квітня 2024 року /суддя Батовріна І.Г./

у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , третя особа: Сквирська державна нотаріальна контора, приватне підприємство «Технофарм-Україна» про переведення прав покупця, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_4 звернулась до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , треті особи Приватне підприємство з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна», Сквирська державна нотаріальна контора з вимогами про переведення прав покупця. Просила перевести на ОСОБА_4 права та обов`язки покупця за договором купівлі - продажу земельної ділянки № 2-549 від 20.04.2023 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , посвідченого державним нотаріусом Сквирської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Старовит-Сидорянською І.В. та судові витрати покласти на відповідачів.

Рішенням Сквирського районного суду Київської області від 30 квітня 2024 року позов задоволено. Переведено права та обов`язки покупця з ОСОБА_3 за договором купівлі - продажу земельної ділянки № 2-549 від 20.04.2023 року, укладеним між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , посвідченим державним нотаріусом Сквирської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Старовит-Сидорянською І.В. на ОСОБА_4 . Ухвалено виплатити ОСОБА_3 вартість земельної ділянки, згідно з договором купівлі - продажу земельної ділянки № 2-549 від 20.04.2023 року, укладеним між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , посвідченим державним нотаріусом Сквирської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Старовит-Сидорянською І.В., внесені ОСОБА_4 на депозитний рахунок суду у розмірі 128 687 (сто двадцять вісім тисяч шістсот вісімдесят сім) грн. 27 коп. Вирішено питання судових витрат. /т. 2 а.с. 67-74/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_3 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, відмовивши у задоволенні позовних вимог.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що суд першої інстанції залишив поза увагою, що за відміткою в спірному договорі, договір зареєстровано Управлінням Держкомзему у Сквирському районі Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 року за № 03950. Отже, моментом укладення Договору оренди та початком відліку строку дії є його державна реєстрація, а саме 29.12.2012 року, так як сторони в договорі іншого не визначили. Оскільки право оренди у ПП «ТЕХНОФАРМ-УКРАЇИА» на спірну земельну ділянку виникло 29.12.2012 року за законодавством, яке діяло на момент його виникнення, то це право оренди визнається дійсним. Оскільки до закінчення строку дії Договору оренди ПП «ТЕХНОФАРМ- УКРАЇНА» не повідомило ОСОБА_5 про намір продовжити його дію, додаткової угоди про його поновлення ані в добровільному, ані судовому порядку укладено не було, то дія Договору оренди припинилася 29.12.2022 року. Також наголошував на тому, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що станом на 20.04.2023 Приватне підприємство з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» було носієм переважного права купівлі спірної земельної ділянки, оскільки законодавець визначив, що лише діючий орендар, а не колишній, має переважне право на придбання орендованої ним земельної ділянки. Оскільки спірний договір купівлі-продажу було укладено 20.04.2023 року, тому продана за ним земельна ділянка, на день її продажу, не була обтяжена будь-яким переважним правом на її придбання. Крім того, за змістом ч. 1 ст. 9 ЗУ «Про оренду землі», якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному Земельним кодексом України, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. Окремо вказував, що згідно пп. «6» п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв). Такі угоди є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення). Суд першої інстанції залишив поза увагою та не дослідив, що матеріали справи не містять доказів, що позивач відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. А оскільки доказування не може ґрунтуватися па припущеннях, то позивач не довела суду, що наділена правом пред`явити до суду позов про переведення на неї прав та обов`язків покупця.

Представник ПП «Технофарм-Україна» Старовойт С.В. звернувся з відзивом на апеляційну скаргу, посилаючись на необґрунтованість та безпідставність її доводів. Вказував, що строк права оренди, обраховується відповідно до строку дії договору оренди, що обраховується з дня його укладення. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 334292834 датою закінчення дії договору оренди визначено 06.07.2022 року. Отже, зважаючи на вищевикладене, укладений між сторонами договір оренди від 06.07.2021 строком до 06 липня 2022 року на підставі положень пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України пролонговано до 06 липня 2023 року. Зазначав, що Приватне підприємством з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» не могло скористатися переважним правом на придбання земельної ділянки та не могло набувати у власність вищевказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Згідно з ч.1 ст.130-1 Земельного кодексу України, у разі якщо відповідно до закону суб`єкт переважного права першої черги або суб`єкт переважного права другої черги, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному законодавством, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. На виконання вказаних приписів Приватне підприємством з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» уклало договір про передачу переважного права та вживало всіх необхідних заходів на виконання вимог чинного законодавства, проте не змогло належним чином їх виконати із причиним які не залежали від нього.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи - представника позивача та представника апелянта, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а судове рішення скасуванню з відмовою у задоволенні позовних вимог, на підставі наступного.

Судом встановлено, що 06.07.2012 р. між Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» та ОСОБА_5 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею - 3,0605 га, яка розташована у межах Великополовецьої сільської ради, кадастровий номер :04:001:0034, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 7, 61).

Відповідно до п. 6 вказаного договору, договір укладено на 10 (десять) років.

29.01.2021 року державним реєстратором Маловільшанської сільської ради Білоцерківського району Київської області Кошовим В`ячеславом Петровичем прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зареєстровано право оренди земельної ділянки. Датою закінчення дії договору визначено 06.07.2022 року. (а.с. 10-11).

Відповідно до договору про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 17.04.2023 року між Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» та ОСОБА_4 остання отримала переважне право купівлі земельної ділянки площею - 3,0605 га, яка розташована у межах Великополовецьої сільської ради, кадастровий номер :04:001:0034, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 12-14).

Як вбачається з відповіді державного реєстратора прав на нерухоме майно Бондаренко Л.М. державним реєстратором відмовлено у реєстрації Договору про передачу переважного права, адже вищевказана земельна ділянка набута у власність третьою особою та право оренди № 40400941 автоматично припинено Інформаційною системою ДРРП у зв`язку з закінченням строку дії договору 07.07.2022 року (а.с. 15).

20.04.2023 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі - продажу земельної ділянки, який посвідчений державним нотаріусом Сквирської державної нотаріальної контори Старовит-Сидорянською І.В., зареєстровано в реєстрі за № 2-549 (а.с. 16-20).

Відповідно до п. 1.1, 1.2 вказаного договору предметом договору є земельна ділянка площею - 3,0605 га, яка розташована у межах Великополовецьої сільської ради, кадастровий номер :04:001:0034, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з п. 1.5 Договору: «Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-023 створеного за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру 19.04.2023, обмеження у використанні земельної ділянки не зареєстровані.»

Задовольняючи вимоги позову, суд першої інстанції керувався вимогами статті 627 ЦК України та статті 6 цього Кодексу про те, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до доповнених пунктів 27 і 28 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, які набрали чинності 07 квітня 2022 року встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року № 2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що у період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

Подібний висновок щодо застосування норми права викладено у постанові Верховного суду від 29 березня 2023 року у справі № 563/376/22-ц (провадження № 61-47св23).

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 334292834 датою закінчення дії договору оренди визначено 06.07.2022 року.(а.с. 35)

Отже, суд першої інстанції дійшов висновків, що укладений між сторонами договір оренди від 06.07.2012 року строком до 06.07.2022 року на підставі положень пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України пролонговано до 06 липня 2023 року.

Таким чином, станом на момент укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 20.04.2023 р., Приватне підприємство з іноземними інвестиціями "Технофарм-Україна" було належним орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0034.

За правилами статті 9 Закону України «Про оренду землі» (чинної на час виникнення правовідносин) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

Якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Матеріали справи не містять відомостей, що орендар був належним чином повідомлений про намір продажу земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 130-1 ЗК України переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення має, у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права.

У разі якщо відповідно до закону особа, яка має переважне право купівлі земельних ділянок не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України вказує, що до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно, суд першої інстанції також дійшов висновку, що Приватне підприємство з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» не могло скористатися переважним правом на придбання земельної ділянки та не могло набувати у власність вищевказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

У відповідності до ч. 5 ст. 130-1 Земельного кодексу України, передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб`єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки. Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення особа, яка передає переважне право, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права.

Отже, задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди землі пролонговано до 06 липня 2023 року; станом на момент укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 20.04.2023р. , Приватне підприємство з іноземними інвестиціями «Техпофарм-Україна» було належним орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0034; до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім, а також встановлює, випадки, за яких таке переважне право не підлягає реалізації, а саме продажу частки у праві спільної часткової власності з публічних торгів; Приватне підприємство з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» уклало договір про передачу переважного права та вживало заходів па виконання вимог чинного законодавства, проте не змогло належним чином їх виконати із причин, які не залежали від нього.

Однак з таким висновком суду погодитись не можна з наступних підстав.

У ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

Па час підписання договору оренди ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У ч. 2 ст. 125 ЗК України було вказано, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Вимога про те, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, було передбачено у ч. 5 ст. 126 ЗК України.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України № 161-XIV «Про оренду землі» у редакції, чинній па час виникнення спірних правовідносин.

У ст. 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 цього Закону № 161-XIV).

Згідно зі ст. 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом.

Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

За умов п. 37 Договору оренди, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-й.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення Договору оренди, так і па момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 р. по справі № 322/1178/17 виклала висновок, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Відповідно до п. З розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 11.02.2010 року № 1878-УІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» встановлено, що до 01.01.2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітуту) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів.

Суд першої інстанції залишив поза увагою, що за відміткою в спірному договорі, договір зареєстровано Управлінням Держкомзему у Сквирському районі Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 року за № 03950.

Отже, моментом укладення Договору оренди та початком відліку строку дії є його державна реєстрація, а саме 29.12.2012 року, так як сторони в договорі іншого не визначили.

За змістом пунктів 1 та 2 ч. І ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.

Частиною 3 ст. З цього Закону визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

За змістом витягу № 243027201, в розділі «Підстава для державної реєстрації» Державного реєстру прав зазначено, що, зокрема, підставою для реєстрації є договір оренди землі, договір зареєстровано 29.12.2012 року управлінням Держкомзему у Сквирському районі, серія та помер: 03950, ... відомості з ДЗК, серія та номер 33003561, виданий 29.01.2021, видавник: Державний земельний кадастр.

В пункті 6 Договору оренди сторони визначили, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар мас переважне право поновлення його па новий с трок. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно умов п. 30 Договору оренди, дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, па який його було укладено.

Оскільки до закінчення строку дії Договору оренди ПП «ТЕХНОФАРМ- УКРАЇНА» не повідомило ОСОБА_5 про намір продовжити його дію, додаткової угоди про його поновлення ані в добровільному, ані судовому порядку укладено не було, то дія Договору оренди припинилася 29.12.2022 року.

Водночас, з 07 квітня 2022 року Законом України № 2145-ІХ розділ X «Перехідні положення» Земельного кодексу України доповнено пунктом 27, за змістом якого під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності.

Указом Президента України № 64/2022, з 24 лютого 2022 року було введено в Україні воєнний етап, строк якого Указами Президента України неодноразово було продовжено, у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією російської федерації проти України.

З 19 листопада 2022 року Законом України № 2698- IX абзац перший підпункту 1 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

В постанові Верховного Суду від 29.03.2023 року по справі № 563/376/22 вказано, що аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що в період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що договір оренди землі пролонговано до 06 липни 2023 року, тому що строк Договору оренди сплинув 29.12.2022 року, а отже він не був в силу закону поновлений (пролонгований) на один рік, а саме до 06.07.2023 року.

За умов абз. 2 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

Оскільки строк дії Договору оренди сплинув 29.12.2022 року, то державну реєстрацію речового права за номером запису 40400941 було автоматично припинено.

Суд першої інстанції залишив поза увагою, що за умов ч. 2 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, па підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Оскільки, Договір оренди зареєстровано 29.12.2012 року на 10 років, а отже строк його дії закінчується 29.12.2022 року, то саме ця відомість має пріоритет над відомістю в розділі «Зміст, характеристика іншого речового права» Державного реєстру прав, шо дата закінчення дії договору - 06.07.2022 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

За умов ч. 1 ст. 130-1 ЗК України, переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти: а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Водночас, частиною 1 ст. 5 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким па підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що станом на 20.04.2023 р. Приватне підприємство з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» було носієм переважного права купівлі спірної земельної ділянки, оскільки законодавець визначив, що лише діючий орендар, має переважне право на придбання орендованої ним земельної ділянки, а строк дії Договору оренди закінчився 29.12.2022 року, внаслідок чого припинилося право оренди за ним у орендаря, то саме з цього моменту ПП «Технофарм-Україна» втратила статус орендаря земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0034, а отже з 29.12.2022 року це підприємство не є носієм переважного права на купівлю цієї земельної ділянки.

Так як спірний договір купівлі-продажу було укладено 20.04.2023 року, тому продана за ним земельна ділянка, па день її продажу, не була обтяжена будь-яким переважним правом на її придбання.

Крім того, за змістом другого речення ч. 1 ст. 9 Закону України «Про оренду землі», якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному Земельним кодексом України, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

За умов абз. 5 ч. 1 ст. 130-1 ЗК України, у разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Згідно пп. «6» п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37-1 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав па відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Так як ПП «Технофарм-Україна» є юридичною особою з іноземними інвестиціями, то до 01.01.2024 року воно не могло набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

Отже, предметом договору про передачу переважного-права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 17.04.2023 року є те, що ПП «Технофарм-Україна» передає, а ОСОБА_7 приймає переважне право ПП «Технофарм-Україна» на купівлю земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0034.

Однак, суд першої інстанції залишив поза увагою, те, що станом па 17.04.2023 року (дата укладення вищевказаного договору) ПП «Технофарм-Україна» вже не було орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0034, а отже і не мало переважного права на її купівлю, тому за даним договором ПП «Технофарм-Україна» не передала, а ОСОБА_4 не прийнята переважне право на купівлю цієї земельної ділянки.

Також не звернув уваги суд першої інстанції і на те, що оскільки державну реєстрацію переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, за договором від 17.04.2023 року, проведено не було, то у позивача не виникло переважного права на купівлю земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0034, а тому її право не порушене.

Подібний за змістом висновок викладено у постановах Верховного Суду від 04.10.2023 року по справі № 526/2910/21 та від 16.10.2023 року по справі № 526/2909/21.

Таким чином, вимоги позову є безпідставними і такими, що задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України, розподілу підлягають судові витрати.

Стягненню з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 підлягає 1930, 30 грн судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 також підлягає 30 000 грн витрат на правову допомогу, понесених в суді першої інстанції і 15 000 грн витрат на правову допомогу, понесених в суді апеляційної інстанції, всього 45 000 грн., що підтверджені відповідними розрахунками та доказами оплати. /т. 2 а.с. 84-87/ Заперечення щодо вказаних витрат не висловлені стороною позивача.

Керуючись ст.ст. 376, 381, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 - ОСОБА_2 на рішення Сквирського районного суду Київської області від 30 квітня 2024 року - задовольнити.

Рішення Сквирського районного суду Київської області від 30 квітня 2024 року -скасувати, позов ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , третя особа: Сквирська державна нотаріальна контора, приватне підприємство «Технофарм-Україна» про переведення прав покупця залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 1930, 30 грн судового збору.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 30 000 грн витрат на правову допомогу, понесених в суді першої інстанції і 15 000 грн витрат на правову допомогу, понесених в суді апеляційної інстанції, всього 45 000 грн.

Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий: Судді: