ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 613/2049/23 Головуючий суддя І інстанції Шалімов Д. В.
Провадження № 22-ц/818/2067/24 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2024 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.

суддів колегії Пилипчук Н.П., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Зінченко М.О.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія Промінь-2012» - адвоката Пояркової Інни Анатоліївни на рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 13 березня 2024 року, по цивільній справі №613/2049/23, за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Аграрна компанія Промінь-2012» про повернення земельної ділянки у фактичне користування власника та скасування рішення щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

Позивач звернулась до суду з позовом, в якому просив: зобов`язати TOB «Аграрна компанія «Промінь 2012» звільнити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 7,8840 га, яка знаходиться на території Полково Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером :01:002:0322 шляхом припинення її використання, та повернути у фактичне користування власника ОСОБА_1 , визнати незаконним та негайно скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 3132508 від 13 червня 2013 року, щодо реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 7,8840 га, яка знаходиться на території Полково - Микитівської сільської ради Богодухівської сільської ради Харківської області з кадастровим номером :01:002:0322, що на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , закріпленого за ТОВ «Аграрна Компанія «Промінь-2012», прийняте та проведене державним реєстратором реєстраційної служби Богодухівського районного управління юстиції Харківської області Зайцем М.М. 13 червня 2013 року на підставі договору оренди земельної ділянки №2 від 12 грудня 2012 року, що не був зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею договорів оренди землі до 01 січня 2013 року в установленому законодавством порядку, стягнути з відповідача ТОВ «Аграрна Компанія «Промінь-2012» судові витрати.

Свої вимоги позивач мотивує тим, що 12 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» був укладений договір оренди земельної ділянки №2, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 7,8840 га, яка знаходиться на території Полково - Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером :01:002:0322. Вказана земельна ділянка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №2012057. За умовами Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування вказану земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 25 років. Відповідно до пункту 45 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Згідно відповіді Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 19 вересня 2023 року інформація про проведення у 2012 році Управлінням Держгеокадастру у Богодухівському районі Харківській області державної реєстрації договору оренди від 12 грудня 2012 року земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0322 площею 7,8840 ґа, яка знаходиться на території Полково - Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» в Книгах записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, записи в яких здійснювались до 31 грудня 2012 року включно відсутня.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди земельної ділянки відповідно до договору оренди землі №2 від 12 грудня 2012 року зареєстровано 13 червня 2013 року за ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» (індексний номер рішення 3132508). Інших договорів оренди вказаної земельної ділянки в період з 2012 року по теперішній час між позивачем та відповідачем укладено не було .

Позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки від 12 грудня 2012 року, є таким, що не був укладений, у зв`язку з відсутністю проведення його державної реєстрації відповідно до вимог чинного на той момент законодавства та пункту 45 цього Договору. Договір оренди землі від 12 грудня 2012 року не був зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі відповідно та в порядку, визначеним законодавством, чинним на момент підписання сторонами вказаного Договору. Станом на момент підписання договору оренди земельної ділянки його реєстрація повинна була здійснюватися відповідно до ст. 125 ЗК України та ст. 18 Закону України «Про оренду землі», які передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Вимога про те, що право оренди землі оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій ст. 126 ЗК України, яка так само закріплювала, що право оренди землі оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону. Статтею 20 Закону України « Про оренду землі» передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Порядок державної реєстрації договору оренди був визначений постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі». Станом на час підписання договору оренди між позивачем та ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року функціонувала Перехідна реєстраційна система, що діяла у період з 03 вересня 2011 року по 30 грудня 2012 року, адміністраторами якої були підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Законодавством, чинним на час підписання сторонами вказаного договору оренди земельної ділянки, було передбачено, що право оренди земельної ділянки виникає після проведення державної реєстрації договору оренди землі. Момент укладення договору в свою чергу визначено у статтях 638 та 640 ЦК України, в яких вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України було визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Якщо момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації, а інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить, то договір слід вважати неукладеним до моменту державної реєстрації. Отже, момент набрання Договором чинності, сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Таким чином, договір оренди землі №2 від 12 грудня 2012 року, за умовами якого земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 7,8840 га, яка знаходиться на території Полково - Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером :01:002:0322 повинна передаватись у платне строкове користування ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012», необхідно вважати таким, що не був укладений, оскільки його державна реєстрація в установленому законом порядку проведена не була, а речове право оренди земельної ділянки могло виникнути лише після проведення належної державної реєстрації даного договору. Проведення у 2013 році реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі №2 від 12 грудня 2012 року не може підмінити державну реєстрацію самого договору, оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі, а тому не може впливати на момент набрання договором чинності, а також на початок перебігу строку дії договору.

Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права підтверджується, що право оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , відповідно до договору оренди землі №2 від 12 грудня 2012 року зареєстровано 13 червня 2013 року. Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі №696/1693/15-ц, проведення після 01 січня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. З 01 січня 2013 року в земельному законодавстві відбулися істотні зміни, які передбачали, що державна реєстрація права оренди на земельну ділянку здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Після 01 січня 2013 року ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» не мала законодавчої можливості зареєструвати договір оренди земельної ділянки, оскільки обов`язковій реєстрації підлягало саме право оренди, яке виникає на підставі договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого належним чином. Таким чином, договір оренди земельної ділянки №2 від 12 грудня 2012 року не було зареєстровано у встановленому законом порядку, а тому вказаний договір необхідно вважати неукладеним, і таким що не міг набути чинності через невідповідність законодавству.

Ураховуючи викладене, речове право оренди земельної ділянки у ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» не виникло, оскільки воно могло виникнути лише після проведення належної державної реєстрації договору. Необхідно зауважити, що реєстрація договору оренди земельної ділянки, в свою чергу, перебуває в зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на умовах, визначених відповідною цивільно-правовою угодою. Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17, відповідно до якої обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. Оскільки у спірних правовідносинах, що виникли між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012», передача земельної ділянки на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки відбулася у день підписання договору, а державна реєстрація, обов`язок щодо забезпечення проведення якої покладено на орендаря, повинна була бути проведена фактично після її передачі, позивач не мав можливості контролювати дії ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» щодо виконання ними істотної умови з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, визначеної у пункту 45 Договору. Після 01 січня 2013 року підставою для державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки, як офіційного підтвердження державою факту набуття речового права на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, є укладений в установленому законом порядку договір оренди, предметом якого є нерухоме майно (земельна ділянка), речові права на яке підлягають державній реєстрації. Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права підтверджується той факт, що інше речове право право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0322 було зареєстровано 13 червня 2013 року на підставі договору оренди землі №2 від 12 грудня 2012 року, який на момент реєстрації цього права не набрав чинності, оскільки державна реєстрація Договору до цього часу проведена не була. На момент проведення державної реєстрації речового права на оренду земельної ділянки, законодавство, що передбачало правові підстави та порядок проведення реєстрації договорів оренди землі втратило чинність, з чого виходить, що проведення реєстрації саме договору оренди в 2013 році було неможливим. Таким чином, до моменту проведення зазначених реєстраційних дій, договір оренди земельної ділянки №2 від 12 грудня 2012 року не був зареєстрований в установленому законом порядку, а на момент їх проведення здійснити таку реєстрацію було неможливо, у зв`язку з чим такі реєстраційні дії фактично ґрунтувались та були проведені на підставі правочину (договору), який за відсутності державної реєстрації слід вважати невчиненим (неукладеним), а отже фактично без проведення державної реєстрації договору оренди землі не існували підстави для виникнення прав та обов`язків за Договором, а державний реєстратор повинен був відмовити у проведенні такої реєстрації, посилаючись на норми законодавства. Таким чином, договір оренди земельної ділянки №2 від 12 грудня 2012 року не був зареєстрований в установленому законом порядку, а на момент проведення реєстраційних дій, здійснити таку реєстрацію було неможливо, тому вказані дії фактично були проведені на підставі правочину (договору), який за відсутності державної реєстрації, чинності не набрав, тому державний реєстратор повинен був відмовити у проведенні реєстрації права оренди земельної ділянки.

Рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 13 березня 2024 року позовну заяву ОСОБА_1 - задоволено.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь - 2012» звільнити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 7,8840 га, яка знаходиться на території Полково - Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером :01:002:0322, шляхом припинення її використання та повернути у фактичне користування ОСОБА_1 .

Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 3132508 від 13 червня 2013 року, щодо реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 7, 8840 га, яка знаходиться на території Полково - Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером :01:002:0322, що на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , закріпленого за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь- 2012», прийняте та проведене державним реєстратором реєстраційної служби Богодухівського районного управління юстиції Харківської області Зайцем Миколою Миколайовичем 13 червня 2013 року, на підставі договору оренди земельної ділянки № 2 від 12 грудня 2012 року.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю « Аграрна компанія «Промінь 2012», на користь ОСОБА_1 , витрати по сплаті судового збору в сумі 2 147 грн. 20 коп.

Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, ТОВ ««Аграрна компанія «Промінь-2012» подано апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, товариство просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов залишити без задоволення.

Апеляційна скарга мотивовано тим, що оцінюючи характер спірних правовідносин суд першої інстанції неправильно витлумачив норми матеріального права, не застосував норми матеріального права, які не підлягає застосуванню, а також неправильно застосував норми права, які підлягали застосуванню.

Суд не надав належної оцінки обставинам справи, що після заміни законодавчої вимоги реєстрації договору оренди землі на реєстрацію речового права оренди відповідач 13 червня 2013 року здійснив державну реєстрацію речового права оренди за спірним договором земельної ділянки від 12 грудня 2012 року.

У подальшому відповідач - ТОВ «Аграрна компанія «Промінь-2012» добросовісно виконувало всі договірні зобов`язання передбачені спірним договором, що підтверджується доданими до відзиву на позов документами, порушень умов договору оренди не відбулось. Позивач у судовому засіданні підтвердила факт отримання з 2012 року орендної плати від відповідача та зазначила, що будь-яких претензій орендарю з приводу орендної плати чи використання її земельної ділянки, вона не заявляла. Суд безпідставно не взяв до уваги докази отримання позивачем орендної плати відповідача.

На підтвердження своїх аргументів апелянт покликається на правові висновки, які були висловлені у постанові КЦС ВС від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21 (провадження № 61-5323св22) про те, що за аналогічних обставин у разі виконання договору оренди землі протягом тривалого часу обома сторонами ( користування земельною ділянкою і сплата за неї орендарем; отримання орендної плати орендодавець та відсутність заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) кваліфікація такого договору як неукладеного на підставі відсутності проведення його державної реєстрації виключається.

Схожі правові висновки були висловлені у постанові ВП ВС від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 щодо неможливості вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами, у постанові КЦС ВС від 02 серпня 2023 року у справі № 607/16519/21 про те, що якщо дії сторін свідчить про те, що договір фактично був укладений, кваліфікація договору як неукладеного виключається.

Вважає, що суд першої інстанції вказаний спір мав бути вирішений на підставі загальних норм цивільного законодавства, що регулюють правовідносини укладення та виконання договорів зокрема ст.207, 638, 642 ЦК України, тобто суд першої інстанції не застосував закон, який підлягає застосуванню, припустивши неправильне застосування норм матеріального права.

Вважає, що судом першої інстанції не надано належної оцінки діям власника земельної ділянки, що передана в оренду, щодо заперечення права оренди орендаря і перешкоджання у здійсненні правомочностей з володіння і користування які є недобросовісними. Суперечать його попередній поведінці та являють собою зловживанням правом і мають на меті не відновлення порушеного права позивача в зв`язку з реєстрацією договору оренди земельної ділянки, а фактичне його розірвання за відсутності підстав для такого розірвання.

Вказує, що ухвалюючи рішення та відмовляючи у застосуванні позовної давності до спірних правовідносин суд першої інстанції невірно не застосував закон, який підлягав застосуванню, а саме положення ч.4 ст.267 ЦК України, чим припустився порушення норм матеріального права.

Вказаним рішенням порушені майнові права ТОВ «Аграрна компанія «Промінь- 2012», оскільки воно позбавляє відповідача можливості здійснювати господарську діяльність на орендованій ним земельній ділянці, внаслідок чого відповідач зазнає збитків.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 адвокат Строгий В.Ф. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін.

Вказує, що державна реєстрація договору оренди землі № 2 від 12 грудня 2012 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Аграрна компанія «Промінь 2012» не була проведена, отже вказаний договір чинності не набув і відповідно вказане товариство не набуло право оренди за цим договором.

ТОВ «Аграрна компанія «Промінь 2012» було порушено земельне законодавство шляхом ухилення від проведення державної реєстрації договору оренди землі відповідно до вимог чинного на той момент законодавства, що було узгоджено сторонами під час підписання договору (п.45 договору), таким чином орендарем фактично не було виконано покладеного на нього обов`язку з державної реєстрації договору, і як наслідок цього договір оренди земельної ділянки №2 від 12 грудня 2012 року є неукладеним, тому правова оцінка викладена в апеляційній скарзі є необґрунтованою, безпідставною та такою що не підлягає задоволенню.

Вказує, що перебіг позовної давності в даному випадку повинен рахуватись від дня коли позивач фактично довідався в порушення свого права, а саме з 19 вересня 2023 року.

Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Відповідно до ст. 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції розглянув справу за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими для апеляційного провадження, з повідомленням учасників справи.

Вислухавши доповідь судді-доповідача, за відсутності сторін, належним чином повідомлених про судове засідання, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

У статті 263 ЦПК України визначені наступні вимоги до законності і обґрунтованість судового рішення: 1. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 2. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 3. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. 4. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 5. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Наведеним вимогам рішення суду не відповідає.

Судом встановлено, що відповідно до копії Державного акту на право власності на землю серії ХР №2012057, ОСОБА_1 на підставі розпорядження Богодухівської РДА від 21 червня 2004 року №309 є власником земельної ділянки площею 7,8840 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельна ділянка розташована на території Полково Микитівської сільської ради.

12 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ « Аграрна компанія «Промінь 2012» укладено договір оренди земельної ділянки ( далі Договір) №2 , згідно якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 7,8840 га, кадастровий номер :01:002:0322. П. 8 Договору передбачено, що договір укладено на 25 ( двадцять п`ять) років. Згідно п. 39 Договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом, ліквідації юридичної особи орендаря, в інших випадках передбачених законом.

Згідно копії Акту приймання передачі земельної ділянки ( До Договору №2 12.12.2012), на виконання п. 19 Договору оренди земельної ділянки від 12.12.2012, орендодавець ОСОБА_1 передала, а орендар ТОВ « Аграрна компанія «Промінь 2012» прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Полково Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області , загальною площею 7,8840 га. Земельна ділянка, яка є предметом цього договору належить орендодавцеві на підставі Державного акту на право власності на землю ХР №2012057.

Відповідно до довідки ГУ Держгеокадастру у Харківській області №29-20-14-4753/0/19-23 від 19 вересня 2023 року, за інформацією відділу №2 Управління надання адміністративних послуг ГУ інформація про проведення у 2012 році Управлінням Держгеокадастру у Богодухівському районі в Харківській області державної реєстрації договору оренди від 12 грудня 2012 року земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0322, площею 7,8840 га, яка знаходиться на території Полково - Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області, між ОСОБА_1 та ТОВ «Аграрна компанія « Промінь 2012», в Книгах записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі відсутня.

Згідно науково правового висновку №128-01-611 від 22 вересня 2022 року, складеного доктором юридичних наук, професором кафедри земельного та аграрного права, членом кореспондентом Національної академії правових наук України Шульгою М.В., та кандидатом юридичних наук, доцентом кафедри земельного та аграрного права ОСОБА_2 , реєстрація речового права ( права оренди), яка була проведена після 01 січня 2013 року, не підміняє реєстрацію договору оренди до 01 січня 2013 року в підрозділах державного підприємства « Центр державного земельного кадастру».

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

На час підписання договору оренди частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачалось, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. При цьому у статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Крім того, частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, є Закон України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

На підставі договору оренди землі від 12 грудня 2012 року ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ «Аграрна Компанія «Промінь 2012» спірну земельну ділянку строком на 25 років. Цим договором оренди землі передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 45).

Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації, що відповідає нормі статті 18 Закону України «Про оренду землі».

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року товариство не могло зареєструвати договір оренди землі.

Таким чином, державній реєстрації відповідно до закону (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV у редакції від 01 січня 2013 року) з 01 січня 2013 року підлягало право оренди земельної ділянки.

Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди, орендар 13.06.2013 року відповідне право зареєстрував.

Задовольняючи позов, суд виходив з того, що проведення 13.06.2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 12.12.2012 року не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому договір від 12.12.2012 року чинності не набрав і, відповідно, товариство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками, які всупереч вимог ст. 89 ЦПК України не враховують надані до суду відповідачем докази на підтвердження фактичного виконання договору оренди земельної ділянки.

Так, у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Саме такі правові висновки були висловлені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21.

З матеріалів справи вбачається, що до пред`явлення позову сторони виконували досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в договорі оренди землі від 12 грудня 2012 року, зокрема відповідач користувався земельною ділянкою та сплачував за неї позивачу орендну плату за 20132023 роках, про що свідчить довідка відповідача від 01.12.2023 за № 157 та відповідні платіжні доручення та видаткові касові ордери, списки орендарів на видачу орендної плати, в яких підписами від імені позивача зазначено про її отримання (а.с. 60-61, 62-70, 71-130 т.1).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц зазначає, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, надав таке тлумачення пункту 6 статті 3 ЦК України: «Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Судова колегія звертає увагу, що згідно вказаних документів позивач ОСОБА_1 , яка 12 грудня 2012 року підписала з відповідачем договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, а згодом пред`явила позов про витребування земельної ділянки, суперечать її попередній поведінці, а тому є недобросовісними. При цьому колегія суддів також приймає до уваги, що на день реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі вищевказаного договору оренди від 12 грудня 2012 року позивачка не заперечувала своєї доброї волі на укладення цього договору, що узгоджується з поведінкою сторін щодо виконання його умов, а тому доводи позову про те, що договір оренди не був укладений - є безпідставний.

Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання нею договору оренди.

Позивач, звертаючись до суду з позовом, не заперечувала, що земельною ділянкою користується відповідач, не доводила, що земельна ділянка передана орендарю поза її волею, лише наголошувала на тому, що договір оренди землі не був зареєстрований у строк до 01 січня 2013 року, у зв`язку із чим між сторонами відсутні договірні відносини, оскільки договір оренди не набув чинності.

Виходячи з вище викладеного колегія суддів вважає, що між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, про що свідчить користування орендарем земельною ділянкою та виплата орендодавцеві орендної плати.

У зв`язку з наведеним висновки суду, що відповідач не набув прав орендаря за спірним договором оренди землі і, як наслідок, про наявність підстав для повернення земельної ділянки позивачеві є помилковими. Тому рішення суду першої підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21.

Окрім цього. З огляду на підстави та наслідки державної реєстрації орендних правовідносин, - метою державної реєстрації як договору оренди, що було передбачено на день його укладення, так і права оренди земельної ділянки, що було передбачено пізніше з 01 січня 2013 року, - є надання цим відносинам правової визначеності у цивільному обороті. Дійсні орендні правовідносини сторонами у цій справі не оспорюються, а тому сама по собі зміна правил державної реєстрації з договору оренди на право оренди, які за своїм змістом мають похідний, отже формально-юридичний характер по відношенню до змісту орендних правовідносин, - не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки, не позбавляє орендаря його прав за цим договором, та внаслідок цього не надає орендодавцеві права на дострокове його розірвання і повернення земельної ділянки.

Оскільки вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки є похідною, підстав для її задоволення також немає.

Щодо доводів ТОВ «Аграрна компанія «Промінь 2012» про пропуск позивачем строку позовної давності, то судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутності підстав для застосування наслідків його спливу, оскільки позивачем не доведено факт порушення його права.

Так, відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

Перебіг позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина 1 статті 261 ЦК України), а у даному випадку позивач довів факт порушення його прав орендодавця.

Тому, відповідно до п.п. 1, 2, 4 ч. 1 ст.376 ЦПК України, згідно з якими підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є: неповне встановлення обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального прав, - колегія суддів скасовує рішення суду та постановляє нове про відмову у задоволенні позову, за недоведеності заявлених підстав.

Статтею 141 ЦПК України встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З урахуванням того, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Аграрна компанія «Промінь - 2012» підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 3220,80 грн.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.ст.376, 381,382-384,389,390 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ТОВ «Аграрна компанія Промінь-2012» - адвоката Пояркової Інни Анатоліївни задовольнити.

Рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 13 березня 2024 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Аграрна компанія Промінь-2012» про повернення земельної ділянки у фактичне користування власника та скасування рішення щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Аграрна компанія «Промінь - 2012» судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 3220,80 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складений 04 жовтня 2024 року.

Головуючий В.Б.Яцина

Судді колегії Н.П.Пилипчук

О.Ю.Тичкова