Справа №487/3368/23 Головуючий суду першої інстанції Щербина С. В.
Провадження №22-ц/812/1101/24 Доповідач суду апеляційної інстанції Локтіонова О. В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 вересня 2024 року м.Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Локтіонової О. В.,

суддів: Коломієць В. В., Ямкової О. О.,

із секретарем судового засідання Біляєвою В. М.,

без участі учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 04 квітня 2024 року, ухвалене о 13 год 15 хв під головуванням судді Щербини С. В. у приміщенні суду у м.Миколаєві, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності на квартири,

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2023 року ОСОБА_1 подала до суду вищевказаний позов, який обґрунтовувала наступним.

17 жовтня 2007 року позивач уклала з ТОВ «Телец-ВАК» договір №18-10/07, за умовами якого вона доручила відповідачу від свого імені та за рахунок її коштів здійснити будівництво двокімнатної квартири АДРЕСА_1 (2 черга).

За умовами договору загальна вартість об`єкта складала 275 204 грн, які були сплачені нею на користь ТОВ «Телец-ВАК» у період з 17 жовтня 2007 року по 15 січня 2008 року.

Відповідно до умов вищезазначеного договору ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося завершити процедуру будівництва квартири у четвертому кварталі 2009 року та не пізніше двох місяців після введення об`єкту в експлуатацію укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі за умови повного розрахунку.

17 січня 2008 року позивач уклала з ТОВ «Телец-ВАК» договір №27-01/08, за умовами якого вона доручила відповідачу від свого імені та за рахунок її коштів здійснити будівництво трикімнатної квартири, орієнтовною площею 110,63 кв.м на восьмому поверсі п`ятого під`їзду житлового будинку по АДРЕСА_2 (2 черга), завершення будівництва якої планувалося у 4 кварталі 2009 року.

За умовами договору загальна вартість об`єкта складала 423 121,38 грн, які були сплачені ОСОБА_1 на користь ТОВ «Телец-ВАК».

Позивач зазначала, що до 2019 року ТОВ «Телец-ВАК» будівельні роботи не здійснювало, а зведення будинку закінчилося лише у 2021 році.

30 липня 2021 року ОСОБА_1 випадково дізналася про те, що ТОВ «Телец-ВАК» отримало сертифікат про прийняття в експлуатацію багатоповерхового будинку по АДРЕСА_2 .

Позивач вказувала, що після повного завершення будівництва її квартирам присвоєно номери 66 і АДРЕСА_3 , а зведений будинок отримав адресу: АДРЕСА_4 .

Позивач зазначала, що враховуючи повне виконання нею умов договорів, вона неодноразово зверталася до ТОВ «Телец-ВАК» із вимогою про виконання зобов`язань щодо передачі їй у власність збудованих квартир.

Натомість відповідач висунув ОСОБА_1 вимоги щодо додаткової сплати грошових коштів за будівництво квартир, що є протиправним.

ОСОБА_1 вказувала, що у 2021 році вона подавала до суду позов до ТОВ «Телец-ВАК», в якому просила визнати за нею майнові права на зазначені вище квартири. Однак їй було відмовлено у задоволенні її вимог у зв`язку із неналежним способом захисту порушеного права та зауважено, що у даному випадку слідувало звертатися до суду із позовом про визнання права власності на квартири.

Посилаючись на зазначене, ОСОБА_1 просила визнати за нею право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 82,1 кв.м та на трикімнатну квартиру АДРЕСА_6 .

Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 14 червня 2023 року вжито заходи забезпечення позову ОСОБА_1 шляхом накладення арешту на квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 .

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 04 квітня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено.

За ОСОБА_1 визнано право власності на квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 .

З ТОВ «Телец-ВАК» на користь позивача стягнуто витрати на професійну правничу допомогу у сумі 1500 грн та судовий збір у сумі 14 493,60 грн.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що позивач довела належними та допустимими доказами своє право власності на спірні квартири.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Телец-ВАК» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просило рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Обґрунтовуючи свою апеляційну скаргу, ТОВ «Телец-ВАК» зазначало, що судом першої інстанції неправильно визначено природу договорів та оцінено докази.

Відповідач зазначав, що сторонами було укладено договори комісії, які фактично передбачають функції посередництва у будівництві бажаних комітентом квартир.

Також ТОВ «Телец-ВАК» вказувало, що згідно з умовами договорів ОСОБА_1 хотіла отримати у власність квартири АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 . Проте, вона у повній мірі вартість квартир не оплатила. У подальшому ці квартири не були побудовані.

В той же час, ТОВ «Телец-ВАК» запропонувало позивачці для придбання інші квартири із доплатою, а саме квартиру АДРЕСА_5 площею 82,1 кв. м (доплата 588 475,20 грн), а також квартиру АДРЕСА_10 . ОСОБА_1 погодилася на зазначену пропозицію, оглянула квартири, залишивши зауваження.

Відповідач наполягав на тому, що квартири, на які позивач просить визнати право власності за нею, мають інші характеристики, не передбачені умовами укладених договорів та є іншими об`єктами.

З огляду на зазначені обставини, ТОВ «Телец-ВАК» вважало, що відсутні підстави для задоволення позову, а тому просило задовольнити його апеляційну скаргу.

Доводи інших учасників справи

Позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, у якому наголошено на тому, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги безпідставними.

ОСОБА_1 зазначала, що укладала з ТОВ «Телец-ВАК» договори, за якими вона виступала замовником та інвестором будівництва квартир. Оскільки після здійснення їх будівництва ТОВ «Телец-ВАК» відмовилося передавати їх у її власність, її позов є обґрунтованим.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

17 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» укладено договір №18-10/07, за яким позивачка доручила ТОВ «Телец-ВАК», який виступав в якості виконавця, здійснення процедури будівництва двокімнатної квартири АДРЕСА_9 орієнтовною загальною площею 83,84 кв м (т.1 а.с.21-23).

Положеннями пункту 1.3. вищезазначеного договору сторони обумовили, що для закріплення за ОСОБА_1 вказаної квартири позивач має сплатити вартість не менше 40 відсотків від загальної кількості вимірних одиниць квартири за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця житлових приміщень квартири становить 1,00 кв.м з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності.

Загальна вартість квартири на момент укладення договору становила 275 204,80 грн, в тому числі ПДВ в сумі 45 867,47 грн.

Згідно з графіком платежів до 17 жовтня 2007 року ОСОБА_1 мала сплатити ТОВ «Телец-ВАК» 123 750,25 грн за 37,7 кв.м, із розрахунку 3282,50 грн за 1 кв.м; до 15 січня 2008 року 151 454,55 грн за 46,14 кв.м, із розрахунку 3282,50 грн за 1 кв.м.

Відповідно до п.1.6-1.7 Договору на момент його укладення не сплачена кількість вимірних одиниць становила 56,55 кв.м. Загальна вартість квартири не підлягала коригуванню з урахуванням вартості однієї одиниці на момент оплати.

Відповідно до п.2.1. договору довіритель має право обрати об`єкт з переліку об`єктів, які не закріплені за іншими довірителями; змінити об`єкт на інший, який не закріплений за іншими довірителями; повернути об`єкт та отримати грошові кошти від виконавця, а також відступити право вимоги за цим договором третім особам.

З положень п.2.2.5 та 2.4.5 договору вбачається, що ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» мали обопільне зобов`язання, а саме не пізніше двох місяців після введення квартири в експлуатацію, за умови виконання зобов`язань за договором, укласти договір купівлі-продажу квартири та скласти акт приймання-передачі.

Згідно з пунктами 3.4, 3.5 договору остаточний розрахунок між Довірителем та Виконавцем повинен бути здійснений протягом 10 календарних днів від дати отримання повідомлення Довірителем про підписання акту державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Довіритель має право здійснити достроково розрахунок з Виконавцем за придбаний об`єкт.

Пункт 4.1. договору визначає, що загальна площа об`єкта є проєктною і підлягає уточненню після введення об`єкта в експлуатацію на підставі даних технічних обмірів БТІ. У разі, якщо фактична загальна площа об`єкта виявиться більшою, ніж проєктна площа, яку зазначено в п.1.2 договору, Довіритель у місячний термін здійснює доплату за різницю площі шляхом перерахування визначеної Виконавцем суми коштів на рахунок Виконавця. У разі, якщо фактична загальна площа об`єкта виявиться меншою за проєктну, Виконавець у місячний термін повертає Довірителю розраховану суму коштів шляхом їх перерахування на вказаний Довірителем поточний рахунок.

Розмір коштів, що підлягають поверненню Довірителю або додатковій сплаті ним на рахунок Виконавця, визначається Виконавцем, виходячи з встановленої поточної ціни вимірної одиниці об`єкта на момент здійснення кінцевих розрахунків (пункт 4.3).

Пункт 8.5 договору передбачає, що до договору додається Додаток №1, що закріплює план об`єкту інвестування та перелік оздоблювальних робіт, які виконуються до передачі об`єкта інвестування Довірителю.

17 жовтня 2007 року сторони уклали додаткову угоду №1, умовами якої визначено, що ОСОБА_1 оплатила вартість 38,32 кв.м (вимірні одиниці) вартістю 3282,50 грн. Залишок несплачених вимірних одиниць становив 55,93 кв.м. Інші умови договору сторони залишили без змін (т.1 а.с.25).

29 вересня 2010 року сторони уклали додаткову угоду №2, якою доповнили договір п. 1.8, зазначивши у ньому, що ОСОБА_1 доручає ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в її інтересах та за рахунок її коштів щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , вартістю 66 700 грн, розміром в чистому вигляді не менше 7 м завдовжки та 3,6 м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м, розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови по АДРЕСА_2 (т.1 а.с.26).

На виконання умов Договору відповідно до квитанцій позивач ОСОБА_1 17 жовтня 2007 року сплатила 125 785,45 грн, 08 січня 2008 року 100 000 грн, 09 січня 2008 року 45 000 грн, 15 січня 2008 року 4419,35 грн. За будівництво гаражу позивач сплатила аванс у сумі 23 000 грн.

17 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» укладено договір №27-01/08, за яким позивачка, виступаючи в якості Довірителя доручила ТОВ «Телец-ВАК», який виступав в якості Виконавця, здійснення процедури будівництва трикімнатної квартири АДРЕСА_11 загальною площею 110,63 кв м (т.1 а.с.72-74).

Положеннями пункту 1.3. вищезазначеного договору сторони обумовили, що для закріплення за ОСОБА_1 вказаної квартири позивач має сплатити вартість не менше 30 відсотків від загальної кількості вимірних одиниць об`єкту за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків, згідно графіку. Вимірна одиниця об`єкта будівництва для житлових приміщень складає 1 кв.м загальної площі з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності.

Відповідно до п. 2.1. договору довіритель має право обрати об`єкт з переліку об`єктів, які не закріплені за іншими довірителями; змінити об`єкт на інший, який не закріплений за іншими довірителями; повернути об`єкт та отримати грошові кошти від виконавця, а також відступити право вимоги за цим договором третім особам.

Загальна вартість квартири на момент укладення договору становила 419 011 грн, в тому числі ПДВ в сумі 69 835,19 грн.

Відповідно до графіку платежів до 31 січня 2008 року ОСОБА_1 мала сплатити 125 707,13 грн за 33,19 кв.м із розрахунку 3787,50 грн за 1 кв.м; до 30 квітня 2008 року 251 414,25 грн за 66,38 кв.м із розрахунку 3787,50 грн за 1 кв.м; до 15 січня 2010 року 41 889,75 грн за 11,06 кв.м із розрахунку 3787,50 грн за 1 кв.м.

Відповідно до п.1.6-1.7 Договору на момент його укладення не сплачена кількість вимірних одиниць становила 77,44 кв.м. Загальна вартість квартири не підлягала коригуванню з урахуванням вартості однієї одиниці на момент оплати.

З положень п. 2.2.5 та 2.4.5 договору вбачається, що ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» мали обопільне зобов`язання, а саме не пізніше двох місяців після введення квартири в експлуатацію, за умови виконання зобов`язань за договором, укласти договір купівлі-продажу квартири та скласти акт приймання-передачі.

Згідно з пунктами 3.4, 3.5 договору остаточний розрахунок між Довірителем та Виконавцем повинен бути здійснений протягом 10 календарних днів від дати отримання повідомлення Довірителем про підписання акту державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Довіритель має право здійснити достроково розрахунок з Виконавцем за придбаний об`єкт.

Пункт 4.1. договору визначає, що загальна площа об`єкта є проєктною і підлягає уточненню після введення об`єкта в експлуатацію на підставі даних технічних обмірів БТІ. У разі, якщо фактична загальна площа об`єкта виявиться більшою, ніж проєктна площа, яку зазначено в п.1.2 договору, Довіритель у місячний термін здійснює доплату за різницю площі шляхом перерахування визначеної Виконавцем суми коштів на рахунок Виконавця. У разі, якщо фактична загальна площа об`єкта виявиться меншою за проєктну, Виконавець у місячний термін повертає Довірителю розраховану суму коштів шляхом їх перерахування на вказаний Довірителем поточний рахунок.

Розмір коштів, що підлягають поверненню Довірителю або додатковій сплаті ним на рахунок Виконавця, визначається Виконавцем, виходячи з встановленої поточної ціни вимірної одиниці об`єкта на момент здійснення кінцевих розрахунків (пункт 4.3).

Пункт 8.5 договору передбачає, що до договору додається Додаток №1, що закріплює план об`єкта інвестування та перелік оздоблювальних робіт, які виконуються до передачі об`єкта інвестування Довірителю.

29 вересня 2010 року сторони уклали додаткову угоду №1, якою доповнили договір №27-01/08 пунктом 1.8, зазначивши у ньому, що ОСОБА_1 доручає ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в її інтересах та за рахунок її коштів щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_2 вартістю 66 700 грн, розміром в чистому вигляді не менше 7 м завдовжки та 3,6 м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м, розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови по АДРЕСА_2 (т.1 а.с.76).

На виконання умов договору №27-01/08 ОСОБА_1 17 січня 2008 року сплатила 35 000 грн, 30 січня 2008 року 90 707,13 грн, 18 лютого 2008 року 100 000 грн, 12 березня 2008 року 80 000 грн, 20 березня 2008 року 25 250 грн, 08 квітня 2008 року 46 164,25 грн, а всього 377 121,38 грн. За будівництво гаражу позивач сплатила аванс у сумі 23 000 грн.

14 листопада 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» уклали Додаткову угоду №3 до договору №18-10/07 від 17.10.2007, якою Додаткову угоду №2 від 29 вересня 2010 року вирішили вважати недійсною, а сплачені за нею грошові кошти в сумі 23 000 грн, вважали сплаченими за трикімнатну квартиру АДРЕСА_11 орієнтовної загальною площею 110,63 кв.м.

14 листопада 2019 року ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду №2 до договору №27-01/08 від 17.01.2008, якою Додаткову угоду №1 від 29 вересня 2010 року до договору №27-01/08 вирішили вважати недійсною, а грошові кошти сплачені за гараж у сумі 18 888,75 грн було вирішено вважати сплаченими за трикімнатну квартиру АДРЕСА_11 .Залишок коштів від оплати за гараж № НОМЕР_2 у сумі 4110,25 грн Виконавець мав повернути ОСОБА_1 готівкою або на її банківський рахунок.

12 травня 2021 року видано сертифікат № НОМЕР_3 , який засвідчує введення в експлуатацію багатоповерхового будинку, класом СС3, по АДРЕСА_12 (т.1 а.с.55-71).

13 травня 2021 року ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 склали акти огляду двокімнатної та трикімнатної квартир на восьмому поверсі у п`ятому під`їзді відповідно до умов договору №18-10/07 від 17.10.2007 та №27-01/08 від 17.01.2008, які містять зауваження замовника (т.1 а.с.34, 86).

Наказом Департамента архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року об`єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок ( АДРЕСА_13 надано адресу: АДРЕСА_4 (т.1 а.с.55-71).

16 вересня 2021 року ТОВ «Телец-ВАК» надіслало на адресу ОСОБА_1 лист, у якому зазначило, що 12 травня 2021 року воно отримало сертифікат готовності об`єкта будівництва багатоповерхового будинку ( АДРЕСА_13 . Однак, для укладання договорів купівлі-продажу квартир позивач має здійснити повний розрахунок із товариством, виходячи з поточної ціни вимірної одиниці об`єкта 10 800 грн за 1 кв.м.

З постанови Миколаївського апеляційного суду від 10 травня 2023 року випливає, що за інформацією відповідача, наданою за вимогою суду, квартира, яка будувалася за договором №18-10/07 від 17.10.2007 має такі параметри: номер квартири АДРЕСА_14 , загальна площа квартири 82,1 кв.м, житлова площа квартири 43,8 кв.м, номер під`їзду 3, поверх 8.

З довідок про оціночну вартість квартир та технічного паспорту на квартиру вбачається, що спірні квартири мають номери АДРЕСА_15 . Квартира АДРЕСА_3 має загальну площу 109,60 кв. м, житлову площу 61,40 кв.м. Квартира АДРЕСА_5 має загальну площу 82,10 кв. м, житлову площу 43,8 кв.м.

Позиція апеляційного суду та нормативно-правове обґрунтування

Згідно з вимогами статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзив, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», в редакції на час виникнення спірних правовідносин, закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Відповідно до положень статей 4, 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

За змістом положень статей 15,16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензій третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження №14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважала, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак вказала, що коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що вона виконала свої зобов`язання за договорами №18-10/07 від 17.10.2007 та №27-01/08 від 17.01.2008, оплативши у повному обсязі вартість квартир, які збудував відповідач, останній же своїх зобов`язань за договорами в частині укладання договорів купівлі-продажу квартир та підписання актів їх прийому-передачі не виконує, що є підставою для захисту прав позивача на оформлення права власності у судовому порядку.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, оскільки він відповідає обставинам справи, вимогам законодавства та правовим висновкам Верховного Суду.

Суд першої інстанції, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, дійшов до правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 .

Доводи відповідача про те, що між сторонами було укладено договори комісії, а не інвестиційні договори, та що вартість квартир збільшилася під час будівництва, а тому позивач не виконала своїх зобов`язань щодо оплати вартості квартир, на думку колегії суддів, правильно були відхилені судом першої інстанції.

Зміст укладених між сторонами договорів свідчить, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося збудувати квартири, а ОСОБА_1 оплатити їх вартість.

ОСОБА_1 свої зобов`язання за договорами виконала, оплативши вартість квартир у повному обсязі, що підтверджується квитанціями. Те, що вона виконала зобов`язання за договорами підтверджується також додатковою угодою №2 до договору №27-01/08 від 17.01.2008 від 14.11.2019, із якої вбачається, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язалося повернути ОСОБА_1 зайво сплачені нею кошти у сумі 4110,25 грн готівкою або на її банківський рахунок.

Посилання відповідача на те, що через фінансову кризу 2008-2009 рр. вартість об`єктів будівництва істотно зросла, а тому позивач має сплатити йому вартість квартир, виходячи з вартості 1 кв. м у 10 800 грн, протирічить умовам укладених договорів.

Що стосується тверджень апелянта про те, що указані у позовній заяві квартири не є квартирами, які фігурують у договорах №18-10/07 від 17.10.2007 та №27-01/08 від 17.01.2008, то колегія суддів їх відхиляє, бо вони не узгоджуються з інформацією, яка викладена ним у листі від 07 квітня 2021 року, у якому він пропонував ОСОБА_1 оглянути квартири збудовані на виконання договорів №18-10/07 та 27-01/08, також інформації, яка надавалася суду апеляційної інстанції при розгляді справи №487/7152/21 та зі змістом наказу Департамента архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року про надання об`єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок ( АДРЕСА_13 адреси: АДРЕСА_4 .

Будь-яких доказів, які б свідчили про те, що квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 збудовані на виконання інших договорів, або закріплені за іншими замовниками, відповідач не надав.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду є законним та обґрунтованим, а тому зміні або скасуванню не підлягає.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).

Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу ТОВ «Телец-ВАК» слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст.374, 375, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» залишити без задоволення, а рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 04 квітня 2024 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий О. В. Локтіонова

Судді В. В. Коломієць

О. О. Ямкова

Повний текст постанови складено 30 вересня 2024 року.