Справа №551/143/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"27" вересня 2024 р. Шишацький районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді Вергун Н.В.,

за участю: секретаря судових засідань Курінної Я.М.,

представника позивача - адвоката Мельникова Д.О.,

представника відповідача адвоката Єкимова І.С.,

відповідача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в сел. Шишаки Миргородського району Полтавської області у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Приватного підприємства « Агроекологія » до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про переведення прав і обов`язків покупця за договором купівлі - продажу земельної ділянки, -

в с т а н о в и в:

У лютому 2024 року адвокат Мельников Д.О., який діє в інтересах ПП « Агроекологія », звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про переведення прав і обов`язків покупця за договором купівлі - продажу земельної ділянку.

В обґрунтування заявленого позову, адвокат Мельников Д.О. послався на те, що 15 січня 2008 року між ПП « Агроекологія » та ОСОБА_3 , строком на 25 років, укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:003:0223, яка розташована на території Покровського старостинського округу Шишацької територіальної громади. 08 квітня 2008 року договір оренди земельної ділянки за реєстровим номером 13 зареєстрований у Шишацькому відділі Полтавської регіональної філії ДП « Центр ДЗК ».

Орендар добросовісно та ретельно виконував умови договору, зокрема своєчасно сплачував оренду плату з дня його укладання по 2024 рік.

Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на 04 жовтня 2023 року, право власності на орендовану земельну ділянку перейшло до відповідача ОСОБА_1 у порядку спадкування після смерті матері ОСОБА_3

17 січня 2024 року ПП « Агроекологія » стало відомо, що відповідач ОСОБА_1 розпорядився орендованим майном, шляхом укладання 10 листопада 2023 року договору купівлі - продажу земельної ділянки з відповідачем ОСОБА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Федоренком Р.А.

Укладаючи договір купівлі продажу земельної ділянки, відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_1 порушили переважне право орендаря на власність орендованої земельної ділянки, тому адвокат Мельников Д.О. просив перевести на ПП « Агроекологія » права та обов`язки покупця за договором купівлі - продажу від 10 листопада 2023 року щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером :00:003:0223, площею 2.4997 га.

Ухвалою суду від 14 лютого 2024 року позовну заяву ПП « Агроекологія » до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про переведення прав і обов`язків покупця за договором купівлі - продажу земельної ділянки прийнято до розгляду, провадження у справі відкрито, розгляд справи ухвалено проводити у порядку загального позовного провадження, у зв`язку з чим розпочато підготовче провадження та призначено підготовче судове засідання.

Одночасно клопотання представника позивача - адвоката Мельникова Д.О. про витребування доказів задоволено та, як наслідок, зобов`язано кожного з відповідачів та приватного нотаріуса Миргородського районного нотаріального округу Федоренка Р.А. надати суду належним чином засвідчені копії договору купівлі продажу земельної ділянки № 1711 від 10 листопада 2023 року та усі наявні в розпорядження документи, на підставі яких учинено та засвідчено зазначений правочин ( т.1, а.с. 55 56 ).

23 лютого 2024 року приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Федоренком Р.А. надані витребувані судом докази ( т.1, а.с. 68-84 ).

29 лютого 2024 року від представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Єкимова І.С. на адресу суду надійшов відзив на позов, у задоволені якого просив відмовити, посилаючись на те, що за правилами абз. 4 ч. 3 ст. 130 1 ЗК України встановлений порядок щодо встановлення нотаріусами, що посвідчуватимуть договори купівлі продажу земельних ділянок, наявності переважного права другої черги, до яких належать орендарі земельних ділянок, які встановлюються шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Перед посвідчення договору купівлі - продажу земельної ділянки, що належала на праві приватної власності відповідачу ОСОБА_1 , приватний нотаріус Миргородського районного нотаріального округу Федоренко Р.А. провів дії по встановленню суб`єктів переважного права та отримав відомості з Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо наявності орендних правовідносин. Ані Державний земельний кадастр, ані Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містили відомостей щодо права оренди спірної земельної ділянки.

Разом з тим, ч. 4 ст. 4 ст. 130 1 ЗК України, встановлено наступний порядок: у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб`єктом якого є особа, яка не може набувати право власності на земельну ділянку, і якщо така особа передала переважне право особі, яка може набувати зазначене право ( у тому числі після продажу земельної ділянки ), особа, які передано переважне право, має право пред`явити до суду позов про переведення на неї прав та обов`язків покупця в порядку, визначеному цією частиною.

Відповідно до підпункту « б » пункту 15 розділу Х « Перехідні положення » ЗК України до 01 січня 2024 року заборонялися купівля - продаж або відчуження у інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Отже, станом на дату укладання договору купівлі продажу ( 10 листопада 2023 року ) ПП « Агроекологія » відносилося до осіб, які не можуть набувати право власності на спірну земельну ділянку.

Згідно Інформаційної довідки з ДРРП № 349011668 від 04 жовтня 2023 року та Інформаційної довідки з ДРРП від 17 січня 2024 року, що були надані позивачем разом з позовної заявою, до ДРРП не внесені дані про реєстрацію переважного права від позивача до іншої особи ( т.1, а.с. 90-96 ).

05 березня 2024 року представник позивача - адвокат Мельников Д.О. подав до суду відповідь на відзив, згідно якої просив не брати до уваги твердження адвоката Єкимова І.С., що викладені у відзиві з огляду на їх безпідставність, та задовольнити позов ПП « Агроекологія », виходячи з обставин, що у ньому викладені ( т.1, а.с. 122-126 ).

Ухвалою суду від 26 березня 2024 року клопотання представника позивача - адвоката Мельникова Д.О. задоволено, до відповідача ОСОБА_1 застосовано захід процесуального примусу у виді штрафу та роз`яснено, що притягнення винних осіб до відповідальності не звільняє їх від обов`язку подати витребувані судом докази ( т.1, а.с. 170 171 ).

Ухвалою суду від 26 березня 2024 року клопотання адвоката Мельникова Д.О. задоволено та витребувано ряд доказів у справі ( т.1, а.с. 173 174 ).

28 березня 2024 року відповідач ОСОБА_1 надав суду оригінали витребуваних доказів ( т.1, а.с. 187 218 ).

18 квітня 2024 року з Головного управління ДПС у Полтавській області надійшли витребувані судом докази ( т.1, а.с. 238 ).

Ухвалою суду від 25 квітня 2024 року клопотання адвоката Мельникова Д.О. про витребування доказів задоволено частково, клопотання представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Єкимова І.С. про витребування доказів задоволено у повному обсязі ( т.2, а.с. 7 9).

13 травня 2024 року на адресу суду з Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області надійшли витребувані судом докази ( т.2, а.с. 17 20 ).

14 травня 2024 року від приватного нотаріуса Миргородського нотаріального округу Федоренка Р.А. на адресу суду надійшли витребувані докази ( т. 2, а.с. 21 29 ).

Ухвалою суду від 17 травня 2024 року підготовче провадження у справі закрито, її розгляд призначено у відкритому судовому засіданні ( т.2, а.с. 35 37 ).

01 липня 2024 року відповідач ОСОБА_2 звернувся до суду з заявою про проведення розгляду справи у його відсутність за участю представника - адвоката Єкимова І.С. ( т. 2, а.с. 60 ).

Представник позивача адвокат Мельников Д.О. у судовому засіданні позов підтримав та просив його задовольнити, вказуючи на те, що внаслідок відчуження відповідачем ОСОБА_1 орендованої земельної ділянки було порушено переважне право ПП « Агроекологія » на її придбання. При цьому, зауважував, що з моменту укладення договору оренди спірної земельної ділянки з померлою матір`ю відповідача ОСОБА_1 підприємством жодного разу не було порушено умов договору, орендна плата орендодавцю виплачувалось своєчасно.

Відповідач ОСОБА_1 категорично заперечував проти задоволення позову, вказуючи на те, що неодноразово звертався до ПП « Агроекологія » з проханням придати у власність, належну йому у порядку спадкування після смерті матері, земельну ділянку, нащо отримував усну відмову.

10 листопада 2023 року продав земельну ділянку відповідачу ОСОБА_2 .

Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Єкимов І.С. акцентував увагу суду на тому, що позивач не має права звертатися до суду з подібним позовом з огляду на обмеження, що встановлені ЗК України. Будь - яких порушень приватним нотаріусом при посвідчені договору купівлі продажу допущено не було, тому просив у задоволенні позову відмовити.

Зважаючи на те, що у відповідності з вимогами ч. 3 ст.211 ЦПК України, учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи у його відсутність, суд, з урахуванням думки сторін та їх представників, приходить до висновку про розгляд справи у відсутність відповідача ОСОБА_2 за участю його представника адвоката Єкимова І.С.

Вислухавши пояснення сторін, їх представників, перевіривши фактичні обставини справи, наявними в ній належними та допустимими доказами в їх сукупності та взаємозв`язку, суд, керуючись принципом верховенства права, приходить до наступних висновків.

Так, під час розгляду справи встановлено, що ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 512640, виданого Куйбишевською сільською радою Шишацького району Полтавської області 19 квітня 2001 року, який зареєстровано у Книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю за № 71, належала земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2.5 га, яка розташована на території Куйбишевської сільської ради ( т. 1, а.с. 196, 211 зворот ).

17 вересня 2014 року право власності на земельну ділянку за ОСОБА_3 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 7032733 , реєстровий номер нерухомого майна 57 ( т. 1, а.с. 197 ).

Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права, окрім права користування ( сервітут ), яке зареєстровано 26 жовтня 2016 року, відсутня ( т.1, а.с. 197, зворот ).

15 січня 2008 року між ПП « Агроекологією » та ОСОБА_3 , строком на 25 років, укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, загальною 2.50 га, яка розташована на території Куйбишевської сільської ради Шишацького району Полтавської області.

08 квітня 2008 року зазначений договір зареєстрований у Шишацькому ВО Миргородського РО, про що у державному реєстрі земель зроблено запис за № 13 ( т. 1, а.с. 18 19; 191 192 ).

Відповідно до акту прийому передачі земельної ділянки без дати до договору оренди земельної ділянки орендодавець ОСОБА_3 передала орендарю ПП « Агроекологія » земельну ділянку, загальною площею 2.50 га, яка розташована на території Куйбишевської сільської ради Шишацького району Полтавської області ( т.1, а.с. 20, 194 ).

Згідно листа відділу № 2 головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі дійсно Шишацьким відділом Полтавської регіональної філії ДП « Центр ДЗК » за реєстровим номером 13 зроблено запис про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 15 січня 2008 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПП « Агроекологія » ( т.1, а.с. 21, т. 2 а.с. 18-19 ).

Земельні ділянки та права на них до 2013 року реєструвались в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі та Поземельній книзі в паперовому вигляді з одночасним перенесенням в автоматизовану систему державного земельного кадастру.

Обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. Такий висновок викладений у постанові Великої палати Верховного суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 ( провадження № 338цс19 ).

Упродовж 2018 2023 років ПП « Агроекологія » сплачувало ОСОБА_3 орендну плату, що підтверджується платіжними інструкціями ( т.1, а.с.22 30 ).

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 02 жовтня 2023 року, яке посвідчено приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Макаренко Н.О. та зареєстровано в реєстрі за № 1552, відповідач ОСОБА_1 успадкував після померлої ІНФОРМАЦІЯ_2 матері ОСОБА_3 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2.4977 га, кадастровий номер :00:003:0223, яка розташована на території Куйбишевської сільської ради Миргородського ( до зміни адміністративно - територіального устрою Шишацького ) району Полтавської області ( т. 1, а.с. 77, 108 ).

02 жовтня 2023 року право власності на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 51954361, реєстровий номер нерухомого майна 57 ( т. 1, а.с. 32, а.с. 77 зворот ).

10 листопада 2023 року між відповідачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 укладено договір купівлі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який посвідчений приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Федоренком Р.А. та зареєстрований в реєстрі за № 1711 ( т.1, а.с. 69 70, 109 110, 188 - 189 ).

Відповідно до п. 1.2 Договору, предметом угоди є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2.4997, з кадастровим номером :00:003:0223, що розташована на території Куйбишевської сільської ради Миргородського ( колишнього Шишацького ) району Полтавської області та належить продавцю ОСОБА_1 на праві приватної власності, що підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом № 1552, виданим 02 жовтня 2023 року приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Макаренко Н.О.

Згідно з п. 3.1 Договору, продаж земельної ділянки за домовленістю сторін вчинюється у національній валюті України за ціною, що становить 159 981 грн. 00 коп., які покупець ОСОБА_2 сплатить шляхом безготівкового перерахування зі свого банківського рахунку на рахунок продавця ОСОБА_1 у АТ КБ « Приват Банк ».

Оплата має бути проведена протягом трьох банківських днів з дати укладання даного договору.

Згідно платіжної інструкції № 466359817 від 10 листопада 2023 року, відповідачем ОСОБА_2 перераховано на рахунок відповідача ОСОБА_1 , який відкритий у АТ КБ « Приват Банк » грошові кошти у розмірі 159 981 грн. 00 коп. ( т. 2, а.с. 25 ).

Право власності на земельну ділянку за відповідачем ОСОБА_2 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 52475869, реєстровий номер нерухомого майна 57 ( т. 1, а.с. 33, 101 ).

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Відповідно до частини першої статті 130-1 ЗК України зазначено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти:

а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта переважного права першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Відмова суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від реалізації такого права на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеномустаттями 135-139 цього Кодексу.

У разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб`єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку. Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб`єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки. Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення особа, яка передає переважне право, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку (частина п`ятастатті 130-1 ЗК України).

Підпунктом б) пункту 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК Українивизначено, що до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв). Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Таким чином, ПП « Агроекологія », що є юридичною особою, не могло набути у власність спірну земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки - 10 листопада 2023 року.

Відсутність обтяжень на спірну земельну ділянку перевірено згідно з Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта та об`єкта нерухомого майна від 10 листопада 2023 року.

За правилами п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень », державна реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав, шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 12 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 з наступними змінами й доповненнями: відомості Державного земельного кадастру є офіційними і вважають об`єктивними та достовірними, якщо інше не встановлено судом.

Тому, за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладається на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19.

Виходячи з того, що договір оренди земельної ділянки не зареєстрований в зв`язку із відсутністю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про інше речове право, на момент продажу землі діяв мораторій, який забороняв юридичним особам набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову.

Питання судових витрат суд вирішує у відповідності з вимогами ст. 141 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 5, 13, 19, 141, 263-265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову Приватного підприємства « Агроекологія » до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про переведення прав і обов`язків покупця за договором купівлі - продажу земельної ділянки, - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного тексту рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення буде виготовлено 07 жовтня 2024 року.

Головуючий суддя: