Провадження № 2/727/219/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2024 року м. Чернівці

Шевченківський районний суд м. Чернівці у складі:

головуючого судді - Калмикової Ю. О.,

за участі секретаря - Макогон А. А.,

за участю представника позивача - ОСОБА_1 ,

за участю представника відповідачів - ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернівці в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу,

УСТАНОВИВ:

Описова частина

Зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» звернулося до Шевченківського районного суду м. Чернівці з позовом до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

На обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що 25.05.2017 між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого кооператив (продавець) передав за плату, а ОСОБА_3 (покупець) прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) АДРЕСА_1 .

Надалі 18.01.2022 між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_4 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_3 передав за плату, а ОСОБА_4 прийняв у власність вищевказане приміщення.

Дані договори порушують права позивача та підлягає визнанню недійсними, виходячи з наступного.

ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012 є орендарем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 .

29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області товариству видано дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ9 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І- черга будівництво торгового центру).

ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру та згідно з звітом Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на нього позивача станом на 30.09.2016 склала 47663752,69 грн.

По завершенню будівництва позивач звернувся до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради із заявою про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. Інспекція у прийнятті в експлуатацію об`єкта відмовила.

Згідно з положеннями ч. 7 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», якщо право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни.

ТОВ «Гіпербуд» право на будівництво об`єкта нікому не передавало та про такі зміни органи державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляло.

Рішенням Чернівецької міської ради № 317 від 28.07.2016 було припинено в односторонньому порядку договір оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладений міською радою із ТОВ «Гіпербуд». Також між Чернівецькою міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» було укладено договір оренди землі № 10303 від 24.10.2016, за умовами якого міська рада передала кооперативу земельну ділянку за адресою: м. Чернівці, проспект Незалежності, 131.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 6 лютого 2017 року в справі № 926/4124/16, яке набрало законної сили, вищевказане рішення міської ради визнано недійсним та скасовано, а договір оренди землі № 10303 від 24.10.2016, укладений між міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» визнано недійсним.

Разом з тим, використовуючи договір оренди землі № 10303 від 24.10.2016, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» в незаконний спосіб отримав сертифікат готовності на закінчений будівництвом об`єкт - «будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом за адресою: м. Чернівці, проспект Незалежності, 131 (І черга - будівництво торгового центру). Також, використовуючи договір оренди землі та сертифікат, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» продав нежитлові приміщення в торговому центрі ряду юридичних та фізичних осіб, в тому числі й ОСОБА_3 .

Вищевказаний сертифікат скасований постановою Західного апеляційного господарського суду від 26. 01. 2021 р. у справі № 926/1574/18.

З наведеного вище вбачається, що замовником будівництва торгового центру по проспекту Незалежності, 131 є ТОВ «Гіпербуд», а не відповідач Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект». Обслуговуючий кооператив «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, в тому числі і на приміщення, яке є предметом оскаржуваного договору купівлі-продажу.

Згідно з ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Згідно пункту 4 частини 1 статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» 17 лютого 2011 року, № 3038-VI замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 4 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 658 Цивільного кодексу України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» не був власником торгового центру та не мав права продажу нежитлових приміщень у ньому.

Отже, оспорюваний договір від 25.05.2017 між Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_3 не відповідає вимогам ст. 658 ЦК України, яка передбачає, що право на продаж товару має власник товару, в зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним.

В свою чергу, оскільки відповідно до положень ст. 658 Цивільного кодексу України ОСОБА_3 не набула права власності на нежитлове приміщення за договором купівлі-продажу від 25.05.2017, вона не могла передати таке право ОСОБА_4 .

У постанові Верховного Суду від 11.08.2022 у справі № 904/5693/20 викладені правові позиції, які полягають в наступному: «Згідно з частиною першою статті 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Тобто, такий правочин не породжує переходу права власності до набувача (аналогічний правовий висновок наведено у постанові Верховного Суду від 05.09.2018 у справі № 910/1356/13). У силу принципу Nemo plus iures transferre potest quam ipse habet ("Ніхто не може передати більше прав, ніж має сам), у даному випадку не виникає право власності й у майбутніх набувачів» (п. 43, 44 постанови).

У постанові Верховного Суду від 01. 04. 2020 р. у справі № 182/2214/16-ц викладені правові позиції, які полягають в тому, що визнання недійсними кількох договорів відчуження майна особою, яка вважає порушеними ними свої права, є належним способом захисту права.

Отже, оспорюваний договір від 18.01.2022, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не відповідає вимогам ст. 658 ЦК України, яка передбачає, що право на продаж товару має власник товару, в зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним.

В результаті укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу порушено права ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, а саме: позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.

Аналогічні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 25. 07. 2019 р. у справі № 727/7137/17 та від 01. 07. 2020 р. у справі № 727/7763/17, постановах Чернівецького апеляційного суду від 06. 04. 2023 р. у справах № 727/7732/22 та № 727/7749/22, від 28. 04. 2023 р. у справі № 727/7744/22, від 12. 06. 2023 р. у справі № 727/7731/22, від 14. 06. 2023 р. у справі № 727/7727/22 - в ідентичних справах за позовами ТОВ «Гіпербуд» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, за якими Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» продавав нежитлові приміщення в торговому центрі за адресою: АДРЕСА_2 .

Орієнтовний розрахунок судових витрат, які позивач поніс та очікує понести в зв`язку з розглядом справи, складає 5 368,00 грн. судового збору за подання позовної заяви, 1 342,00 грн. судового збору за подання заяви про забезпечення позову та 20 000,00 грн. витрат на правову допомогу.

На підставі викладеного, позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 141, загальною площею 36,2 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , від 25.05.2017, укладений між ОСОБА_3 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за № 7404.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 141, загальною площею 36,2 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , від 18.01.2022, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Апрінцевою Світланою Олександрівною та зареєстрований в реєстрі за № 32.

Надходження позовної заяви та інших заяв до суду

09.11.2023 суддя ухвалою відкрила провадження у справі № 727/11517/23 та призначила справу до розгляду.

28.11.2023 представник позивача ОСОБА_1 подав клопотання про витребування доказів, що на підставі ухвали суду від 07.12.2023 було задоволено.

07.12.2023 представник відповідачів ОСОБА_5 надав відзив на позовну заяву (а.с.123-131).

07.12.2023 представником позивача ОСОБА_1 надано клопотання про проведення судових засідань в режимі відеоконференції.

11.01.2024 заяву представника позивача Стороженка про забезпечення позову задоволено на підставі ухвали суду.

12.02.2024 суддя ухвалою закрила підготовче судове засідання та призначила цивільну справу до судового розгляду.

14.05.2024 представником позивача ОСОБА_1 подані додаткові письмові пояснення.

Доводи особи, яка подала позов

Позовна заява мотивована тим, що договір купівлі-продажу укладено неналежним власником, а саме: ЖБК «Проспект», в результаті чого порушено права ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, а саме: позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримав позовні вимоги, підтвердив факти, викладені в позовній заяві та просив суд задовольнити позовні вимоги повністю.

Відповідач ОК ЖБК «Проспект» в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, представлений захисником ОСОБА_2 .

Відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, причини неявки суду не повідомили, заяв про відкладення чи розгляд справи у їх відсутність суду не надали.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 підтримав доводи, викладені в відзивах на позов, та просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

Вислухавши представника позивача та представника відповідача, дослідивши письмові матеріали справи, суд уважає, встановленими наступні фактичні обставини справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

З матеріалів справи вбачається, що згідно з договором купівлі-продажу від 25.05.2017, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В., за реєстром №7404, продавець Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив «Проспект» передав за плату, а покупець ОСОБА_3 прийняла у власність нежитлове приміщення під номером НОМЕР_1 , загальною площею 36,2 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом даного договору становить 369984,65 грн., відповідно до довідки про балансову вартість виданої Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «Проспект» 10.05.2017 за №298.

За погодженням сторін продаж приміщення здійснюється за 369984,65 грн., які покупець зобов`язується сплатити продавцю у строк до 26.05.2017.

Згідно з договором купівлі-продажу від 18.01.2022, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Апрінцевою С, О., за реєстром №32, продавець ОСОБА_3 передає за плату, а покупець ОСОБА_4 прийняла у власність нежитлове приміщення під номером АДРЕСА_3 .

Відповідно до п. 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом даного договору становить 417937,79 грн..

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №307075898 від 11.08.2022 нерухомість за адресою: АДРЕСА_2 , приміщення 141

Згідно з договором оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеним між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться у АДРЕСА_2 (відповідно до п. 1.1 договору оренди землі).

Відповідно до п. 2, 3, 4 договору оренди площа земельної ділянки 1,3000 га, кадастровий номер земельної ділянки :11:001:0022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 3282890,00 грн. Термін договору на 10 років і діє до 04.05.2022. Річна орендна плата визначена за повний рік оренди 98486,70 грн.

Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт від 29.08.2012 р. №ЧВ 9, наданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області Товариству з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» та генеральному підряднику дочірньому підприємству приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест», надано дозвіл на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з звітом про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30.09.2016 витрат з будівництва об`єкту «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру)» разом витрат 47663752,69 грн.

Згідно з відмовою у видачі сертифікату від 05.01.2017 р. №ЧВ 82, наданою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради за результати розгляду поданої Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» заяви про видачу сертифікату у видачі сертифіката будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_2 відмовлено.

Згідно з дозволу на виконання будівельних робіт №9 від 29.08.2012, дозвіл надано замовнику ТОВ «Гіпербуд» на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з рішенням господарського суду Чернівецької області №926/4124/16 від 06.02.2017, визнано недійсним та скасоване рішення №317 Чернівецької міської ради 10 сесії VІІ скликання від 28.07.2016. «Про припинення договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеного між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», у зв`язку з порушенням ст. 25 Закону України «Про оренду землі» пунктів 1.1, 5.2, 7.4, 11 Договору та надання в оренду земельної ділянки». Рішенням визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24.10.2016 року укладеним між Чернівецькою міською радою та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект». Рішення набрало законної сили 04.04.2017 р.

Згідно з постановою Західного апеляційного господарського суду №926/1574/18 від 26.01.2021, рішення господарського суду Чернівецької області від 24.11.2019 року у справі №926/1574/18 скасовано. Прийнято нове рішення. Визнано незаконним дії Чернівецької міської ради щодо видачі Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» сертифікату серії ЧВ №09 від 22.02.2017 року. Визнано незаконним та скасовано сертифікат серії ЧВ №09, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22.02.2017 року.

Згідно з рішенням господарського суду Чернівецької області №926/2284/22 від 01.02.2023 визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі №7800 від 04.05.2012 між Чернівецькою міською радою орендодавець та ТОВ «Гіпербуд» - орендар. Днем укладення договору вважати день набрання рішенням законної сили.

Мотивувальна частина

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (презумпція правомірності правочину).

Недійсність правочину визначається статтями 203, 215 ЦК України.

Відповідно до частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, третьої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: 1) пред`явлення позову однією із сторін або іншою заінтересованою особою; 2) наявність підстав для оспорювання правочину; 3) встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулась до суду.

Оспорювати правочин може заінтересована особа, яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка у судовому порядку просить про визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того первісного стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої права.

Позивачем у справі про витребування майна з чужого володіння може бути виключно власник майна (фізичні, юридичні особи, держава і територіальні громади в особі уповноважених ними органів), який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором.

Таким чином, суб`єктом права на віндикацію є власник майна або особа, яка має право на речове право на майно (титульний володілець).

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Гіпербуд» на момент укладення договору купівлі-продажу не було власником нежитлового приміщення (торгового приміщення) №141, загальною площею 36,2 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , а тому не може звертатися до суду з позовом про витребування такого майна.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 31 березня 2021 року у справі №199/4884/17.

Захист права власності врегульований главою 29 Цивільного кодексу України. Зокрема, відповідно до статті 392 цього Кодексу власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі зазначеної норми Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

У зв`язку з наведеним Верховний Суд неодноразово (зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18) звертав увагу на те, що передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

Позивачем у такому позові може бути суб`єкт, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку із наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи.

При цьому відповідно до частини 5 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду Цивільний кодекс України передбачає лише у статтях 335 (набуття права власності на безхазяйну річ) і 376 (самочинне будівництво). У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (зокрема, постанова Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі №914/904/17).

Отже, позивачем у позові про визнання права власності є власник - особа, яка має право власності на майно (тобто вже стала його власником, а не намагається ним стати через пред`явлення позову).

При цьому відповідно до положень статті 328 Цивільного кодексу України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, тому суд при вирішенні спору про право власності повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 Цивільного кодексу України.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18 дійшла висновку, що передбачене статтею 392 Цивільного кодексу України правило за аналогією закону має застосовуватися не тільки у випадках, коли власник втратив документ, який засвідчує його право власності, а й у випадках, коли наявні в нього документи не дають змоги беззаперечно підтвердити своє право власності на нерухоме майно (зокрема тоді, коли з документа вбачається право власності особи, але не випливає однозначно, що майно є саме нерухомістю), але лише за умови, що право на майно не зареєстроване за іншою особою.

Як вже зазначено вище ТОВ «Гіпербуд» не є власником нежитлового приміщення (торгового приміщення) №141, загальною площею 36,2 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , а тому не може звертатися до суду з позовом про визнання права власності на таке майно.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 14 липня 2022 року у справі № 3/5025/1379/12 (924/681/21).

Крім цього варто зауважити, що дана категорія справ не є новою і Верховний суд неодноразово висловлював свою позицію з приводу спору який виник між сторонами з аналогічних справ.

Зокрема, Верховний Суд в постанові від 19 жовтня 2023 року у справі №727/7731/22 прийшов до висновку:

«встановивши, що оспорюваний договір укладений з порушенням вимог статей 203, 658 ЦК України, оскільки ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статус замовника будівництва, використовуючи який у подальшому оформив право власності на торгівельний комплекс, врахувавши обставини, встановлені судовими рішеннями у справі №926/4124/16, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 01 червня 2022 року, оскільки внаслідок укладення цього договору порушено права ТОВ «Гіпербут», як замовника будівництва, на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.

Доводи касаційної скарги про те, що належним способом захисту у спірних правовідносинах є вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння, є необґрунтованими. Суд апеляційної інстанції правильно виходив із того, що оспорювати правочин може особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка у судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої права».

Аналогічний висновки у подібних правовідносинах сформульовані Верховним Судом у постановах від 25 липня 2019 року у справі № 727/7137/17, від 01 липня 2020 року у справі № 727/7763/17.

Таким чином, суд вважає, що позивачем обрано належний спосіб захисту своїх прав.

Відповідно до ч. 1-4 ст. 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Отже, правочин - це вольові, правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Так, статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За приписами частин 1, 2 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

В силу ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Приписами ст. 876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 2 статті 8 Закону №3038-VI планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Відповідно до ч. 4 ст. 26 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Статтею 39 Закону №3038-VI передбачено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Так, згідно з частинами другою та третьою ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли в зв`язку з вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Таку правову позицію Верховний Суд України виклав в постанові №6-605 цс16 від 25 травня 2016 року.

Отже, за наведеного вбачається, що ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торгівельний комплекс, який знаходиться по АДРЕСА_2 , в тому числі і на приміщення, яке було предметом спірного договору купівлі-продажу, що, в свою чергу, порушило права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва на закінчення будівництва, в тому числі на майно, що було предметом оспореного правочину й оформлення права власності на нього.

На підставі викладеного суд доходить висновку, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, є такими, що підлягають задоволенню повністю.

Відповідно до ч. 7 ст. 158 ЦПК України, у разі задоволення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Ухвалою Шевченківського районного суду від 11.01.2024 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» про забезпечення позову задоволено та накладено арешт на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. Стягувачем в даному випадку є Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», місцезнаходження за адресою: 29000, м. Хмельницький, Вінницьке шосе, 6/2, , а боржником ОСОБА_4 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_4 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 .З урахуванням вимог ст. 158 ЦПК України, заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили.

Керуючись ст. 12, 13, 81, 158, 258, 259, 263-265, 273 ЦПК України, ст. 15, 16, 202, 215, 331, 626, 655, 658, 876 ЦК України, суд,

УХВАЛИВ:

Задовольнити в повному обсязі позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 141, загальною площею 36,2 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , від 25.05.2017, укладений між ОСОБА_3 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за № 7404.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 141, загальною площею 36,2 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , від 18.01.2022, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Апрінцевою Світланою Олександрівною та зареєстрований в реєстрі за № 32.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги на рішення суду протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Учасники справи:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», місцезнаходження за адресою: 29000, м. Хмельницький, вул. Пилипчука, 6,офіс 414, ідентифікаційний номер 37825109.

Відповідач: Обслуговуючий кооператив«Житлово-будівельний кооператив «Проспект», місцезнаходження за адресою: 58029, м. Чернівці, пр. Незалежності, 131, .

Відповідач: ОСОБА_3 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_5 .

Відповідач: ОСОБА_4 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер .

Суддя Ю. О. Калмикова