справа № 274/7842/23
провадження № 2/0274/279/24
Рішення

Іменем України

29.10.2024 року м. Бердичів

Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області в складі: судді Вдовиченко Т.М., за участю секретаря судового засідання Рудич М.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Бердичеві Житомирської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро" до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі -

в с т а н о в и в :

Адвокат Гуменюк О.В., який діє в інтересах позивача звернувся в суд з вищезазначеним позовом, згідно якого просить визнати укладеною додаткову угоду від 01.09.2023 року до договору оренди землі укладеного 18.11.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро" та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 2,2918 га, кадастровий №:04:000:0138, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради Бердичівського району у новій редакції.

«Додаткова угода до договору оренди землі від 18.11.2015 року

01.09.2023 року с. Андріяшівка

Товариство з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро», іменоване надалі «Орендар», в особі директора ОСОБА_2 , який діє на підставі Статуту, з одного боку, і ОСОБА_1 , іменований надалі «Орендодавець» (РНОКПП НОМЕР_1 ), з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо - Сторона, уклали цю Додаткову угоду (далі - Додаткова угода) до Договору оренди землі від 18.11.2015 року (далі - Договір) про нижченаведене:

1. Із врахуванням обставин, встановлених рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.05.2023 року по справі №274/6186/21 «Орендар» та «Орендодавець» дійшли згоди внести зміни до Договору від 18.11.2015 року.

2. Змінити перше речення п. 8 Договору та викласти його в наступній редакції: «Цей Договір укладено на строк до 29.08.2028 року».

3. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

4. Дана Угода складена у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної із Сторін.

5. Дана Угода набуває чинності з моменту підписання його сторонами та її державної реєстрації.

Реквізити та підписи сторін:

Орендар:

ТОВ «Андріяшівка-Агро», адреса: вул. Садова, 6, с. Андріяшівка Бердичівського р-ну, п.і. 13364 , ОСОБА_3 .

Орендодавець:

ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ».

Позовна заява ТОВ "Андріяшівка-Агро" обґрунтована наступним: 18.11.2015 ОСОБА_1 , як власник земельної ділянки, площею 2,2918 га, кадастровий №:04:000:0138, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради, Бердичівського району, уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки з ТОВ «Андріяшівка-Агро» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За п.41 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права договір зареєстровано 11.12.2015. Отже, вказаний договір набрав чинності з 11.12.2015.

Згідно п.8 даного договору він укладений на строк 10 років.

Натомість, в січні 2021 року з інформаційної довідки Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру стало відомо про те, що Сектором державної реєстрації Ружинської РДА 12.10.2020 року дію договору припинено.

Право оренди на земельну ділянку 12.10.2020 зареєстровано за новим орендарем ФОП ОСОБА_4 .

Зважаючи на відсутність відповідного волевиявлення на припинення зазначених договірних відносин, ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося із відповідним позовом суду.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.05.2023 по справі №274/6186/21 визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладеної 23.01.2020 між ТОВ «Андріяшівка Агро» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 2,2918 га кадастровий номер :04:000:0138. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 12.10.2020 між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , предметом якого стала земельна ділянка, площею 2,2918 га, кадастровий номер :04:000:0138.

Даним рішенням суду встановлено, що ОСОБА_1 укладаючи з Товариством в особі директора ОСОБА_5 угоду від 23.01.2020 року про припинення договору оренди земельної ділянки, яка стосуються предмету спору, на підставі статті 31 Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з закінченням строку, на який її було укладено, достовірно знаючи, що цей договір оренди земельної ділянки укладений на строк десять років, також порушив права Товариства, зокрема, припинив право оренди земельної ділянки, чим порушив частину другу статті 13 Цивільного кодексу України.

Наведене свідчить про те, що укладена між ОСОБА_1 та Товариством, в особі директора ОСОБА_5 , угода від 23.01.2020 року щодо земельної ділянки площею 2,2918 га, кадастровий номер :04:000:0138, на підставі статті 31 Закону Україні «Про оренду землі», у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено суперечать частинам другій та третій статті 13, абзацу першому частини третьої статті 9 Цивільного кодексу України, а тому вона підлягає визнанню недійсною на підставі частини першої та третьої статті 215 Цивільного кодексу України.

Отже, даний договір оренди землі, укладений із ТОВ «Андріяшівка-Агро» діяв з моменту його державної реєстрації - 11.12.2015 року до державної реєстрації додатково угоди про припинення дії договору оренди землі - 12.10.2020 року, тобто 4 роки 10 місяців та 1 день.

Після прийняття Бердичівським міськрайонним судом Житомирської області рішення про визнання недійсною додаткової угоди про припинення строку дії договору оренди землі та проведення державної реєстрації про поновлення права оренди ТОВ «Андріяшівка-Агро» даний договір оренди землі продовжив свою дію.

Право оренди було поновлено за наслідком державної реєстрації речового права 30.06.2023.

При цьому строк, протягом якого він не діяв (з 12.10.2020 року до 30.06.2023) не має зараховуватись в загальний строк дії договору, а тому, на виконання п.8 договору оренди землі, строк дії договору визначений до 29.08.2028 року (30.06.2023 року + 5 років 1 місяць 30 днів (строк який залишився після 12.10.2020 року до припинення 10 річного строку дії договору без врахування укладення додаткової угоди про його припинення).

З огляду на це, Товариство звернулося до Орендодавця із листом про підписання додаткової угоди про визначення строку дії договору оренди землі від 18.11.2015 року, з урахуванням його укладення на строк 10 років та його не дією під час реєстрації додаткової угоди про припинення дії договору оренди землі до поновлення права оренди за ТОВ «Андріяшівка-Агро» на строк до 29.08.2028 року.

Проте, листом від 13.09.2023 року ОСОБА_1 помилково зауважив, що строк дії договору оренди землі від 18.11.2015 року визначений до 03.07.2024, у зв`язку із чим відмовився укладати будь-які додаткові угоди із Орендарем.

Тому враховуючи недобросовісність поведінки Орендодавця щодо дострокового припинення на певний час правовідносин по договору оренди, зважаючи положення п.8 договору оренди, він діє до 29.08.2028.

Ухвалою Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 19.12.2023 відкрито загальне позовне провадження у справі ( а.с. 33-34).

Підготовче провадження закрито ухвалою Бердичівського міськрайонного суду від 31.01.2024 ( а.с.41).

Представник позивача в судове засідання не з"явився, причину неявки суду не повідомлено, на адресу суду неодноразово подавав заяви, згідно яких підтримав позов, просив розгляд справи провести за його відсутності ( а.с. 39, 44).

Відповідач, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце судового розгляду справи, в судове засідання не з"явився, причину неявки суду не повідомлено, судову повістку про виклик до суду отримала 18.09.2024 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 Цивільного процесуального кодексу України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Суд встановив, що відповідно до договору оренди землі від 18.11.2015 ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Андріяшівка-Агро» строком на сім років належну йому земельну ділянку площею 2,2918 га, кадастровий №:04:000:0138 (а.с.6 -7).

Відповідно до пункту 41 прикінцевих положень договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки площею 2,2918 га, кадастровий №:04:000:0138 від 18.11.2015, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №50262023 від 18.12.2015, відбулася 11.12.2015, номер запису: 12620387 (а.с.8).

Відповідно до Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 23.08.2023 №343881952, право оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0138, належної на праві власності, згідно Державного акту на право приватної власності на землю серії ЖТ 02-02 №002267, ОСОБА_1 зареєстровано за ТОВ «Андріяшівка-Агро» відповідно до договору від 18.11.2015, строк оренди 8 років, дата закінчення оренди 18.11.2023 (а.с.9 - 10).

Із даної інформаційної довідки також вбачається, що право оренди на земельну ділянку 12.10.2020 було зареєстровано за ФОП ОСОБА_4 . На підставі рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.05.2023 речове право ФОП ОСОБА_4 на цю земельну ділянку припинено.

Відповідно до рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.05.2023 року по справі №274/6186/21 визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладеної 23.01.2020 між ТОВ "Андріяшівка-Агро" та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,3394 га, кадастровий номер :04:000:0135; визнано недійсним договір оренди землі, укладений 12.10.2020 між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,3394 га, кадастровий номер :04:000:0135; визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладеної 23.01.2020 між ТОВ "Андріяшівка-Агро" та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 2,2918 га, кадастровий номер :04:000:0138; визнано недійсним договір оренди землі, укладений 12.10.2020 між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 2,2918 га, кадастровий номер :04:000:0138 (а.с.11-20).

01.09.2023 ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося до ОСОБА_1 із листом у якому пропонувало орендодавцю погодити новий строк дії оренди до 29.08.2028. До листа товариство долучило додаткову угоду до договору оренди від 18.11.2015 (а.с.21-23).

Проте в заяві від 13.09.2023 відповідач вказав, що не бажає поновлювати договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Андріяшівка-Агро» (а.с. 24).

Згідно ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного Кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Так, статтями 764 ЦК України та 126-1 ЗК України для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.

Що ж стосується правового регулювання поновлення договору оренди землі, то про обставини його поновлення у відповідний період ідеться у статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 роз`яснила, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про оренду землі», яким із тексту ст.ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» ст.ст. 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.

Наведене узгоджується також із раніше висловленими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). Як уже зазначено статтею 19 Закону України «Про оренду землі» визначено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Водночас Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Із матеріалів справи вбачається, що сторони договору скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (18.11.2015), що відповідає вимогам абзацу третього частини першої статті 15 Закону № 161-XIV, і саме з цієї дати відповідно до другого речення частини першої статті 19 цього Закону слід обчислювати 7-річний строк дії цього правочину.

Статтею 251 ЦК України визначено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Відповідно до статті 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (стаття 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (ч. 1 ст. 254 ЦК України).

Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

З огляду на наведені норми матеріального права та встановлені фактичні обставини справи, судом встановлено, що ні положення статті 19 Закону України «Про оренду землі», ні норми Цивільного кодексу не регулюють по іншому дату закінчення строку оренди земельної ділянки, окрім як спливу строку договору оренди, на який його укладено.

Тобто, за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0138 від 18.11.2015 строк оренди сплив через 7 років із дня його укладення 18.11.2022.

Зі змісту договору вбачається, що сторонами не погоджувалися умови пролонгації договору оренди шляхом укладення додаткової угоди за умов, викладених у позовній заяві, а із заяви відповідачки вбачається, що вона не має наміру підписувати будь-які додаткові угоди.

Таким чином, той факт, що протягом певного періоду право оренди позивача за земельну ділянку не було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не впливає на сам строк дії договору та не свідчить про продовження такого строку дії договору оренди. Виходячи із принципу свободи договору, за відмови орендодавця від продовження строку договору оренди землі, суд не вправі змінювати цей строк.

Крім того, суд звертає увагу, що законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Зокрема, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Порядок реалізації цього права визначено частинами 2-5 цієї статті.

Проте доказів того, що ТОВ «Андріяшівка-Агро» зверталось до відповідача з пропозицією щодо укладення договору оренди на новий строк в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» матеріали справи не містять. Така обставина не позбавляє права відповідача користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди на власний розсуд.

Обраний позивачем спосіб захисту не ґрунтується на законі, а підстави застосування аналогії права відсутні, оскільки правовідносини щодо строку оренди землі врегульовані чинним законодавством.

Отже, у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро" до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди від 01.09.2023 до договору оренди землі від 18.11.2015, у якому вважати договір оренди укладеним на строк до 29.08.2028 належить відмовити за безпідставності позовних вимог.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).

Оскільки у задоволенні позову ТОВ «Андріяшівка-Агро» суд відмовив, а відповідачем судові витрати не понесено, підстави для розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись ст. 12-13,76-81,89,211,223,247,258,263-265,280-282,354 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро" до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Житомирського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання , має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя Т.М. Вдовиченко