Справа № 466/9987/23
Провадження № 2/466/517/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 вересня 2024 року Шевченківський районний суд м.Львова у складі:

головуючої судді ЛУЦІВ-ШУМСЬКОЇ Н.Л.

учасники справи

секретар ПОПЕНКО І.І.

представник позивача ОСОБА_1

представник відповідача ОСОБА_2

представник відповідача ОСОБА_3

представник третьої особи ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Львові цивільну справу за позовом Львівської міської ради (м. Львів, площа Ринок, 1) до ОСОБА_5 ( АДРЕСА_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Ромзен» (м. Львів, вул. Стрийська, 195), Державного підприємства «Сетам» (м. Львів, вул. Городоцька, 28), Приватного виконавця Зарени Петра Івановича (м. Львів, вул. Лазаренка, 4), треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (м. Львів, пл. Галицька, 15), ОСОБА_6 ( АДРЕСА_2 ), Львівська міська громадська організація «Студія активного дозвілля» (м. Львів, вул. Зелена, 102), про визнання недійсними торгів з реалізації нерухомого майна, витребування майна з чужого незаконного володіння,

в с т а н о в и в :

Львівська міська рада 25.09.2023р. звернулася в суд з позовом до ОСОБА_5 , ТзОВ «Ромзен», ДП «Сетам» та приватного виконавця Зорени Петра Івановича, за участю третіх осіб: Управління комунальної власності ДЕР ЛМР, ОСОБА_6 , ЛМГО «Студія активного дозвілля», про визнання недійсними торгів з реалізації нерухомого майна - будівлі під літ. «А-2» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 385,9кв.м та будівлі літ. «Б-1» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 38,2кв.м, що за адресою: АДРЕСА_3 , проведених шляхом електронного аукціону 07.09.2023р., оформленого протоколом №594830, витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_5 нежитлової будівлі під літ. «А-2» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 385,9кв.м та будівлі літ. «Б-1» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 .

В обґрунтування своїх вимог зазначає, що Львівська територіальна громада в особі Львівської міської ради є власником нежитлової будівлі "А-2" заг.пл.385,9кв.м на АДРЕСА_3 на підставі свідоцтва про право власності від 12.07.2005, виданого Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради на підставі розпорядження від 12.07.2005 № 755 (дата прийняття рішення про державну реєстрацію в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 13.09.2005), а також нежитлової будівлі "Б- 1" заг.пл.38.2кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 18.07.2008, виданого Львівською міською радою згідно з рішенням від 18.07.2008 № 693 (дата прийняття рішення про державну реєстрацію в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 22.09.2008).

14.11.2012 Львівською міською радою було прийнято ухвалу №1854 «Про надання в оренду будівель на АДРЕСА_3 , відповідно до якої вказані приміщення було надано в оренду Львівській міській організації «Студія активного дозвілля».

На підставі постанови Західного апеляційного господарського суду від 16.11.2021 у справі № 914/21/20, якою задоволено позов Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» до управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про зобов`язання укласти договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу, 30.12.2021 було зареєстровано право приватної власності ЛМГО «Студія активного дозвілля» на відповідні об`єкти нерухомості, що є предметом спору.

В подальшому, 16.05.2022р. було зареєстровано право приватної власності ОСОБА_6 на ці об`єкти нерухомості на підставі договору іпотеки, укладеного між останнім та ЛМГО «Студія активного дозвілля», серія та номер: 427, виданого 02.02.2022 приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І.Я.

Після цього приватний нотаріус ОСОБА_7 зареєструвала право власності на вказані вище об`єкти за ТзОВ «Ромзен» на підставі акту приймання-передачі (до статутного капіталу товариства), серія та номер: 901,902,903, від 31.07.2023, укладеного з ОСОБА_6 .

Проте, 25.07.2023 постановою Касаційного господарського суду Верховного Суду у справі № 914/21/20 відмовлено у позові ЛМГО «Студія активного дозвілля» до управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про визнання укладеними договорів купівлі-продажу будівель.

Отже, відсутня підстава відчуження об`єктів нерухомого майна на вул. Брюховицькій, 208 з комунальної власності та, відповідно, виникнення права приватної власності ЛМГО «Студія активного дозвілля» і подальших набувачів.

Львівській міській раді стало відомо про те, що в системі «СЕТАМ» на 7 вересня 2023 (09:00) оголошено торги на нежитлову будівлю, літ. "А-2", загальною площею 385,9кв.м та нежитлову будівлю, літ. "Б-1", загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 .

З відомостей, які містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, приватним виконавцем Зореною Петром Івановичем було винесено постанову ВП72408962 від 01.08.2023, якою накладено арешт на нежитлову будівлю, літ. "А-2", загальною площею 385,9кв.м та нежитлову будівлю, літ. "Б-1", загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 (підстава: Наказ Господарського суду Львівської області від 08.02.2023р. у справі № 914/469/23, боржник: ТзОВ «Ромзен», стягувач: ФОП ОСОБА_8 ).

Позивач вважає, що такі дії свідчать про штучне створення обставин, які унеможливлять витребування майна комунальної власності в майбутньому (напр. з використанням положень ч.2 ст. 388 ЦК України).

Юридичний департамент Львівської міської ради звертався з листами (№2901-вих-109512 від 06.09.2023, №2901-вих-109512 від 06.09.2023) до приватного виконавця Зорени П.І. та ДП «Сетам», в яких повідомляв про те, що майно належить до комунальної власності, просив не проводити аукціон (торги в системі «СЕТАМ») 07 вересня 2023 (09:00) на нежитлову будівлю літ. "А-2" загальною площею 385,9кв.м та нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 .

Проте, 07.09.2023 було проведено електронні торги на ДП «Сетам». За їх результатами право власності на будівлю під літ. «А-2» загальною площею 385,9кв.м та будівлю літ. «Б-1» загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 , було набуто ОСОБА_5 на підставі проведеного електронного аукціону 07.08.2023, оформленого протоколом № 594830. (дата, час державної реєстрації: 08.09.2023).

За зверненням Львівської міської ради Господарський суд Львівської області 07.09.2023 прийняв ухвалу у справі №914/2690/23 про забезпечення позову, шляхом накладення заборони ТзОВ «Ромзен» та будь-яким іншим особам вчиняти будь-які дії щодо відчуження, проведення електронних торгів здійснення інших юридичних правочинів, реєстрації речових прав, щодо спірних об`єктів нерухомого майна.

Інформацію про це обтяження було внесено 11.09.2023 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Однак, 14.09.2023 Господарський суд Львівської області постановив ухвалу у справі №914/2690/23 про скасування раніше накладеного ухвалою від 07.09.2023 обтяження щодо спірного майна.

Позивач покликається на правову позицію ВСУ про те, що заборона суду на відчуження майна діє, навіть якщо вона не внесена до реєстру. Тому той факт, що встановлені ухвалою суду обмеження не були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно сам по собі не може служити підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлений судом заборону відчужувати майно відповідача точно відомо. Така ж правова позиція була висловлена Верховним Судом України у справах № 6-2552цс16, № 6-640цс17.

Якщо власник вимагає повернення свого майна з володіння особи, яка незаконно ним заволоділа, така позовна вимога підлягає розгляду та вирішенню також за правилами статей 387, 388 ЦК України.

Спірне майно вибуло з володіння власника - територіальної громади м. Львова поза його волею, що є підставою, відповідно до статей 387, 388 ЦК України, для витребування майна у набувача, у зв`язку з чим підставною є заява позовної вимоги про витребування майна з володіння ОСОБА_5 на користь територіальної громади м. Львова в особі Львівської міської ради.

Вимогу про визнання електронних торгів недійсними позивач обґрунтовує тим, що недотримання норм закону під час проведення прилюдних торгів та порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, є способом захисту та підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Ромзен» Ярош В.В. у відзиві на позов від 30.10.2024 року зазначає, що скасування 25.07.2023 Касаційним господарський судом судового рішення, на підставі якого ЛМГО «Студія активного довкілля» набула право власності на спірні об`єкти нерухомості не спричинило автоматично визнання недійсними інших договорів, які були укладені з приводу цього нерухомого майна. ОСОБА_6 на момент вступу в ТОВ «Ромзен» був власником спірної нерухомості та були відсутні обставини, які б могли свідчити, що ОСОБА_6 не є власником цих об`єктів нерухомості.

З покликанням на правові висновки Верховного Суду зазначає, що наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи іншого речового права створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації.

Відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно створюють спростовувану презумпцію права власності кожного власника об`єктів нерухомості в певний період часу (ЛМГО «САД», ОСОБА_6 , ТОВ «Ромзен», ОСОБА_5 ) та можуть бути спростовані рішенням суду, зокрема про витребування майна. До винесення такого рішення безпідставними вважає твердження позивача, що він є власником майна.

Позивач для задоволення вимоги про визнання електронних торгів недійсними має довести: 1) Ефективність даного способу захисту: 2) Наявність порушення власного інтересу позивача вчиненим правочином.

Львівська міська рада не була стороною правочину, укладеного на електронних торгах, і якщо вважає, що переможець торгів є недобросовісним та не набув право власності на придбані приміщення, то вправі скористатися прямо визначеним законом для таких спірних правовідносин способом захисту права, заявивши вимогу про витребування майна з чужого незаконного володіння. Потреби в оскарженні електронних торгів немає, що свідчить про неефективність обраного способу захисту. Визнання електронних торгів недійсним не є передумовою подання віндикаційного позову, та з урахуванням практики Великої Палати Верховного Суду не є ефективним способом захисту у даній справі.

Добросовісність набувача спірних об`єктів нерухомості - ОСОБА_5 презюмується. На її спростування позивач не надав жодного доказу. ОСОБА_5 не знав та не міг знати про існування обтяжень речових прав на спірні об`єкти нерухомості або про наявність на них речових прав третіх осіб. ОСОБА_5 не мав обов`язку перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів права власності на майно, а добросовісно розраховував, що у межах здійснення виконавчого провадження торги є найбезпечнішим способом набуття майна, оскільки вони проводяться від імені держави уповноваженими на те суб`єктами.

Також у відзиві на позов зазначає, що до позовної заяви позивач не надав жодних доказів, які б свідчили що ДП «Сетам» чи приватний виконавець знали або не могли не знати про ухвалу Господарського суду Львівської області від 07.09.2023 року у справі №914/2690/23, з урахуванням того що вони не залучалися як треті особи у цій справі, а заходи забезпечення застосовані судом не були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Долучені заяви юридичного департаменту ЛМР, адресовані ДП «Сетам» та приватному виконавцю, були підписані 06.09.2023 та не відомо чи взагалі були скеровані адресатам, якщо так то коли, чи одержали адресати ці листи або ні тощо. Додатково покликається на те, що Порядком реалізації арештованого майна, в розділі XI в пункті 2 зазначено чіткі підстави для зупинення електронного аукціону, серед них не згадані такі документи, що були складені юридичним департаментом ЛМР від 06.09.2023 року.

Оскільки ОСОБА_5 є добросовісним набувачем, а майно було продано в порядку, встановленому для виконання судових рішень, то у заявленому позові просить відмовити на підставі ч.2 ст.388 ЦПК України.

Приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Зорена П.І. у відзиві на позов від 01.11.2023р. проти заявлених позовних вимог заперечив з огляду на те, що ним 01.08.2023р. було відкрито виконавче провадження ВП№72408962 на підставі судового наказу Господарського суду Львівської області від 08.02.2023 у справі №914/469/23. В межах виконавчого провадження було накладено арешт на кошти та майно боржника ТОВ «Ромзен». Спірні об`єкти нерухомості, які станом на 01.08.2023р. згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належали боржнику ТОВ «Ромзен» на праві власності, також були ним арештовані. Жодних відомостей про інші обтяження цих об`єктів нерухомого майна у Державному реєстрі не було.

Об`єкти нерухомості в процесі реалізації арештованого майна були виставлені на електронний аукціон, який 07.09.2023р. проводило Державне підприємство «Сетам». На день проведення електронних торгів йому не було відомо, що майно, яке підлягало реалізації є спірним з огляну на судові справи щодо нього. З листом Юридичного департаменту ЛМР №2901-вих-109512 від 06.09.2022р. він ознайомлений не був. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно власником виставленого не електронні торги нерухомого майна було ТОВ «Ромзен», а відомості про обтяження заборону вчиняти будь-які дії щодо відчуження спірних об`єктів нерухомого майна на АДРЕСА_3 були внесені в реєстр лише 11.09.2023р. на підставі ухвали Господарського суду Львівської області у справі №914/2690/23 від 07.09.2023р., про яку йому не було відомо, оскільки він не брав участі у вказаній справі.

Зупиняти(не проводити) електронні не було жодної законної підстави. Просить у позові відмовити, оскільки ним було повністю дотримано вимоги Закону України «Про виконавче провадження» та Порядок реалізації арештованого майна.

Відповідач ОСОБА_5 подав відзив на позов від 06.11.2023р., у якому повідомив, що переглядаючи сайт https://setam.net.ua/ побачив цікавий для себе лот, а саме будівлі за адресою АДРЕСА_3 , та вирішив взяти участь в електронних торгах, сплативши всі необхідні внески. В день проведення торгів (07.09.2023 року) він подав цінову пропозицію в розмірі 2135400 грн., яка виявилася найвищою від інших і таким чином став переможцем проведених торгів. Ознайомившись із протоколом торгів, переказав необхідну суму грошей на зазначені у ньому рахунки, після чого одержав акт про проведений електронний аукціон. З даним актом звернувся до приватного нотаріуса Лаврика Я. М., котрий оформив та видав йому свідоцтво про набуття права власності на будівлі за адресою АДРЕСА_3 . Таким чином, він став власником вищезгаданих будівель.

В подальшому він дізнався про існування судової справи за позовом Львівської міської ради, яка має на меті витребувати це майно у нього. Вважає такі вимоги безпідставними, оскільки не знав про наявність жодних претензій Львівської міської ради на вищезгадане майно. Беручи участь в електронних торгах, що проводяться від імені держави, розраховував, що суб`єкти проведення торгів діють добросовісно та за наявності на те підстав. Тому не перевіряв обставини правомірності продажу майна на торгах. Про жодні рішенням суду стосовно вищезгаданого майна не знав, про їх існування довідався лише після ініціювання позивачем даної судової справи.

Вважає, що він є добросовісним набувачем, оскільки не знав і не міг знати про існування судових спорів щодо придбаного ним на електронних торгах майна. Витребовувати майно від добросовісного набувача не можна, якщо майно було продане в порядку, встановленому для виконання судових рішень. Тому просить в задоволенні позову відмовити.

Представник третьої особи Управління комунальної власності Карасюк М.В. у письмових поясненнях на позов від 22.11.2023р. повністю підтримала позовні вимоги з наведених у позовній заяві обставин та підстав.

Вказала, що в порядку господарського судочинства розглядалась справа №914/21/20 за позовом Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про зобов`язання укласти договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу. У цій справі 25.07.2023р. Верховним судом було ухвалено остаточне рішення, яким у позові ЛМГО «Студія активного дозвілля» до Управління комунальної власності про визнання укладеними договорів купівлі-продажу будівель - відмовлено повністю. Зокрема, зазначено, що «визначена Позивачем у проектах договорів ціна продажу об`єкта приватизації у сумі 1 724 000,00грн, є меншою від визначеної вартості майна на підставі його оцінки, що становить 2 874 000,0грн. з ПДВ, що не відповідає висновкам Верховного Суду, а також приписам наведеного законодавства...».

Отже, починаючи з 25.07.2023 відпала підстава приватизації (відчуження з комунальної власності) об`єктів нерухомого майна по АДРЕСА_3 , та, відповідно, виникнення права приватної власності ЛМГО «Студія активного дозвілля» та подальших набувачів на це майно Тому таке майно повертається попередньому власнику, тобто в даному випадку Львівській міській територіальній громаді.

Однак, вже після набрання рішенням Верховного Суду законної сили, ОСОБА_6 , який був залучений до участі у справі в якості третьої особи, а тому знав або повинен був знати про результат розгляду справи - скасування підстави виникнення права приватної власності на майно, було вчинено недобросовісні, на їх думку, дії щодо подальшого відчуження цього майна, а саме: передано майнове право на нього в якості внеску до статутного капіталу господарського товариства - 31.07.2023 було зареєстровано право приватної власності за ТзОВ «Ромзен» на ці об`єкти нерухомості на підставі акта приймання-передачі (до статутного капіталу товариства). Одним із засновників ТзОВ «Ромзен», як свідчить інформація з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, є ОСОБА_6 , що може свідчити про удаваність (фіктивність) правочину.

В подальшому, Управлінню комунальної власності стало відомо про розміщення в системі електронних торгів арештованим майном «СЕТАМ» оголошення про торги щодо вищезазначеного майна: на нежитлову будівлю літ. А-2 загальною площею 385,9кв.м та нежитлову будівлю, літ. Б-1, загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , ua/auction/530700). Дата проведення аукціону припадала на 7 вересня 2023 (09:00).

16.08.2023р. з метою захисту майнових прав Львівської міської територіальної громади та недопущення до вчинення (підготовки до вчинення) злочину проти власності Львівської міської територіальної громади з метою позбавлення її права комунальної власності Управлінням було скеровано лист №2302-вих-101048 в Головне управління національної поліції у Львівській області; до відома: Львівській обласній прокуратурі.

18.08.2023р. Управління звернулося з листом №2302-вих-102098 на адресу Державного підприємства «СЕТАМ»; до відома: приватному виконавцю виконавчого округу Львівської області Зорені П.І, в якому просило негайно зупинити торги на спірні нежитлові приміщення - будівлі під літ. «А-2» та будівлі під літ. Б-1 за адресою АДРЕСА_3 . Однак, спірне майно вибуло з володіння власника - Львівської міської територіальної громади поза його волею, що є підставою для витребування майна у набувача. Просить позов задовольнити повністю.

Ухвалою від 18.01.2024р. у справі закрито підготовче провадження та призначено судовий розгляд.

Ухвалою від 01.4.2024р. за клопотанням позивача справа повернута до підготовчого засідання для визначення предмету позову.

Судом прийнято заяву позивача про зміну предмета позову, у якій Львівська міська рада зазначила, що в ході розгляду цієї цивільної справи відповідачем ОСОБА_9 було подано державному реєстратору Висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна (будівлі, під літ. «А-2» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 385,9кв.м) від 25.09.2023 виданим TOB «ТОСКОР», відповідно до якого склад новоутворених об`єктів нерухомого майна:

Нежитлові приміщення АДРЕСА_4 , загальною площею 82,8кв.м;

Нежитлові приміщення АДРЕСА_5 , загальною площею 88,2кв.м;

Нежитлові приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 82,8кв.м;

Нежитлові приміщення АДРЕСА_7 , загальною площею 84,1кв.м;

Необхідність у зміні предмета позову виникла, оскільки початкові вимоги позивача не будуть забезпечувати позивачу захист його порушених прав та інтересів.

У зв`язку з цим, Львівська міська рада змінює свої позовні вимоги, просить суд визнати недійсними торги з реалізації нерухомого майна - будівлі під літ.«А-2» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 385,9кв.м та будівлі літ. «Б-1» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 38,2кв.м за адресою АДРЕСА_3 , проведених шляхом електронного аукціону 07.09.2023, оформленого протоколом № 594830.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_5 на користь Львівської міської ради нежитлову будівлю під літ. «Б-1» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_8 , загальною площею 82,8кв.м; Нежитлові приміщення АДРЕСА_5 , загальною площею 88,2кв.м; Нежитлові приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 82,8кв.м; Нежитлові приміщення АДРЕСА_7 , загальною площею 84,1кв.м;

Ухвалою від 01.04.2024р. застосовано заходи забезпечення позову у виді заборони вчинення дій щодо відчуження, розпорядження та здійснення інших правочинів стосовно спірного майна.

Представником відповідача ТзОВ «Ромзен» Ярош В.В. 26.04.2024р. подано додаткові пояснення у справі, в яких він зазначає, що ОСОБА_5 є добросовісним набувачем, який набув майно за оплатним договором, оскільки за результатами торгів сплатив певну суму грошей за це нерухоме майно. При з`ясуванні наявності чи відсутності волі власника на відчуження майна просить звернути увагу на те, що ухвалою Львівської міської ради №4434 від 19.03.2015 року "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу" затверджено такий перелік. У цьому переліку (пункт 36) є будівлі за адресою: АДРЕСА_3 (заявник - ЛМГО Студія активного дозвілля").

Ухвалою №4530 від 20.12.2018 року Львівська міська рада доручила управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку укласти з ЛМГО "Студія активного дозвілля договір купівлі-продажу об`єкта комунальної власності м. Львова, зазначеного у пункті 36 додатка до ухвали міської ради № 4434 від 19.03.2015р.

Таким чином, Львівська міська рада сама добровільно прийняла низку рішень, згідно яких передбачалася необхідність відчуження спірного майна (будівлі за адресою: АДРЕСА_3 ) на користь ЛМГО «Студія активного дозвілля». У зв`язку із тим що виконавчі органи позивача бездіяли, ЛМГО «Студія активного дозвілля» ініціювала судовий процес про визнання договору укладеним, та саме постановою Західного апеляційного господарського суду у справі №914/21/20 було визнано укладеним між ЛМГО «Студія активного довкілля» (як покупцем) та Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (як продавцем) договори купівлі-продажу, а саме будівлі під літ. «А-2» загальною площею 385,9кв.м та будівлі літ. «Б-1» загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 . Тому, вважає, що підстави для висновку про вибуття спірного майна з володіння власника територіальної громади м.Львова поза його волею відсутні.

У додатковий поясненнях Львівської міської ради від 14.06.2024р. представник З. Павлова зазначає, що керівником ЛМГО «Студія активного дозвілля» є ОСОБА_10 . Після реєстрації 30.12.2021р. права приватної власності на спірні об`єкти нерухомості за ЛМГО «Студія активного дозвілля» 16.05.2022р. право приватної власності на них було зареєстровано за ОСОБА_6 на підставі договору іпотеки.

Згодом, 31.07.2023р. було зареєстровано право приватної власності ТзОВ «Ромзен» на ці об`єкти нерухомості на підставі акта приймання-передачі до статутного капіталу товариства. ОСОБА_6 є одним із засновників цього товариства. Дані обставини, вважає, свідчать про те, що спільні дії вказаних осіб були спрямовані на створення перешкод Львівській міській раді у поверненні майна.

Крім того, представник позивача звертає увагу на правові висновки Верховного Суду, за якими особа повинна проявляти розумну обачність при придбанні нерухомого майна. Інформація щодо спірного майна була розмішена на сайті «Прозоро» з 2021р., де також розмішені правовстановлюючі документи, технічні характеристики, ухвали Львівської міської ради та інші документи.

Також представником позивача долучено документи на підтвердження скерування юридичним департаментом 06.09.2023р. перед проведенням електронних торгів заяв на електронну пошту ДП «Сетам» і приватного виконавця Зорени П.І.

Ухвалою від 13.06.2024р. закрито підготовче провадження у справі та призначено її судовий розгляд.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_11 позов підтримала у повному обсязі, обгунтовуючи його доводами, наведеними у заявах по суті спору. Просила суд задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача ОСОБА_5 , адвокат Станько Т.Р. проти позову заперечив з наведених у відзиві підстав.

Представник відповідача ТзОВ «Ромзен» адвокат Ярош В.В. підтримав доводи та заперечення проти позову, що викладені ним у заявах по суті спору.

Представник третьої особи управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради Карасюк М.В. в судовому засіданні позовні вимоги підтримала повністю.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися. Суд вважає за можливе вирішити справу у їх відсутності.

Відповідно до ч.3 ст.12, ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За ч.ч.5,6 ст.81 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі.

За загальними положеннями ЦПК України обов`язок суду під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

Статтею 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Встановлені судом обставини справи.

Будівля під літ «А-2» загальною площею 387,4кв.м за адресою АДРЕСА_3 , належала територіальній громаді міста Львова в особі Львівської міської ради, що стверджується Свідоцтвом про право власності на будівлю, виданим Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради від 12.07.2005р. Реєстрація права власності проведена 13.07.2005р. (т.1 а.с.28,29).

Будівля під літ «Б-1» загальною площею 38,2кв.м за адресою АДРЕСА_3 , належала територіальній громаді міста Львова в особі Львівської міської ради, що стверджується Свідоцтвом про право власності на будівлю, виданим Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради від 18.07.2008р. Реєстрація права власності проведена 22.09.2008р. (т.1 а.с.30,31).

Вказані будівлі на підставі ухвали 9-ої сесії 6-го скликання Львівської міської ради №1854 від 14.11.2012р. були передані в оренду Львівській міській громадській організації «Студія активного дозвілля» строком на 5 років (т.1 а.с.32).

У подальшому, ухвалою Львівської міської ради № 4434 від 19.03.2015 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу» затверджено перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації способом викупу, у пункті 36 якого визначено також об`єкт на вул. Брюховицькій, 208, 1-й поверх, 2-й поверх загальною площею 385,9кв.м, заявник ЛМГО «Студія активного дозвілля».

Ухвалою № 4530 від 20.12.2018р. Львівська міська рада внесла зміни у додаток до вказаної вище ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434, встановивши термін дії ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 у частині пункту 36 додатка, доручила Виконавчому комітету затвердити висновок суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна щодо об`єкта комунальної власності АДРЕСА_3 , Управлінню комунальної власності здійснити заходи щодо визначення вартості цього об`єкта комунальної власності і укласти з ЛМГО «Студія активного дозвілля» договір купівлі-продажу щодо об`єкта комунальної власності м. Львова, зазначеного у пункті 36 додатка до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434. Також визначила терміни виконання ухвали, які в подальшому були змінені ухвалою Львівської міської ради № 4706 від 11.03.2019р.

З метою виконання прийнятих ухвал суб`єктом оціночної діяльності було проведено оцінку майна, яке підлягало приватизації шляхом викупу, в тому числі і майна за адресою АДРЕСА_3 загальною площею 424,1кв.м. За висновком суб`єкта оціночної діяльності ТзОВ «Львів-Юрсервіс» вартість цього майна станом на 30.04.2019р. складала 2 874 000,00грн. Висновки суб`єкта оціночної діяльності затверджені рішенням Львівської міської ради №631 від 05.07.2019р.

Цим рішення міська рада доручила Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку видати наказ про затвердження результату оцінки, укласти договір купівлі-продажу згідно із затвердженим висновком, застосувавши у договорі коефіцієнт 0,6 до вартості об`єкта, визначено суб`єктом оціночної діяльності, істотною умовою договору визначила функціональне призначення нежитлових приміщень для функціонування закладу дошкільної освіти; (т.1 а.с.33).

Проте, такий договір укладений не був.

У зв`язку з цим ЛМГО «Студія активного довкілля» звернулася в господарський суд з позовом до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про зобов`язання укласти договори купівлі-продажу об`єктів малої приватизації.

16.11.2021 Постановою Західного апеляційного господарського суду у справі №914/21/20 було визнано укладеним між ЛМГО «Студія активного довкілля» (як покупцем) та Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (як продавцем) договори купівлі-продажу будівлі під літ. «А-2» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), загальною площею 385,9кв.м та будівлі літ. «Б-1» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1) загальною площею 38,2кв.м за адресою: АДРЕСА_3 .

На виконання укладеного договору 15.12.2021 року ЛМГО «Студія активного довкілля» на рахунок Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради оплатила кошти за викуп об`єктів малої приватизації в сумі 39 384,00грн. та 1 685 016,00грн. (т.1 а.с.а179, 180).

А 30.12.2021р. між сторонами та за участі балансоутримувача майна ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради» підписано акти приймання-передачі № 914211 та №91421 (т.1 а.с.181,182).

02.02.2022р. між ЛМГО «Студія активного довкілля» та ОСОБА_6 укладено договір іпотеки для забезпечення договору про надання безвідсоткової фінансової допомоги від 12 грудня 2021 року. Предметом іпотеки були спірні об`єкти нерухомості (т.1 а.с.34-36).

Внаслідок невиконання договору про надання безвідсоткової фінансової допомоги ОСОБА_6 звернув стягнення на предмет іпотеки та став власником Об`єктів нерухомості 16 травня 2022 року.

31.07.2023р. ОСОБА_6 передав ТОВ «Ромзен» спірні об`єкти нерухомості як оплату вкладу своєї частки в статутному капіталі ТОВ «Ромзен» (т.1 а.с.23).

В подальшому приватним виконавцем виконавчого округу Львівської області Зореною П.І. 01.08.2023 було відкрито виконавче провадження №72408962 на підставі судового наказу Господарського суду Львівської області від 08.02.2023р. у справі №914/469/23. В межах виконавчого провадження 01.08.2023р. було накладено арешт на спірні об`єкти нерухомості - будівлі під літ. «А-2» загальною площею 385,9кв.м та будівлі під літ. «Б-1» загальною площею 38,2кв.м за адресою АДРЕСА_3 (т.1.а.с.81-85).

Об`єкти нерухомості в процесі реалізації арештованого майна були виставлені на електронний аукціон, який проводило Державне підприємство «Сетам». Датою проведення електронного аукціону визначено 07.09.2023р. Інформація про реалізацію цих об`єктів нерухомості ДП «Сетам» була розміщена на сайті 08.08.2023р.(т.2 а.с.127).

За результатами протоколу електронного аукціону №594830 від 07.09.2023р. торги відбулися, переможцем аукціону визначено ОСОБА_5 , ціна продажу 2 135 400,00грн.(т.1 а.с.22).

Відповідно до акту про проведений електронний аукціон від 08.09.2023р., реалізація майна відбулася з дотриманням Закону України «Про виконавче провадження». Переможцем торгів ОСОБА_5 кошти за придбане майно в сумі 2 135 400,00грн. сплачені на депозитний рахунок приватного виконавця виконавчого округу Львівської області Зорени П.І.(т.1 а.с.81-87,110,111).

08.09.2023р. приватний нотаріус Лаврик Я.М. видав свідоцтва, якими засвідчено факт набуття ОСОБА_5 права власності на об`єкти нерухомості за результатами електронного аукціону та в подальшому зареєстроване право власності на об`єкти нерухомості за ОСОБА_5 (т.1 а.с.14-15,20,21).

25.07.2023р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду своєю постановою скасував рішення судів нижчих інстанцій у справі №914/21/20 і ухвалив нове рішення про відмову у задоволенні позову ЛМГО «Студія активного довкілля» до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про зобов`язання укласти договори купівлі-продажу об`єктів малої приватизації (т.1 а.с.16-19).

18.08.2023р., враховуючи зазначену постанову Касаційного господарського суду, управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради підготувало звернення на адресу приватного виконавця Зорени П.І. та ДП «Сетам» з проханням вжити заходи щодо захисту майнових прав Львівської територіальної громади. Аналогічні звернення булі підписані до ГУНП у Львівьскій області та Львівської обласної прокуратури (т.1 а.с.132-134, 135-137).

06.09.2023р. юридичним департаментом Львівської міської ради були складені заяви на адресу приватного виконавця Зорени П.І. та ДП «Сетам» з проханням не проводити 07.09.2023р. аукціон на нежитлову будівлю «А-2» загальною площею 385,9кв.м та нежитлову будівлю «Б-1» загальною площею 38,2кв.м, розташовані за адресою АДРЕСА_3 (т.1 а.с.24-25,26-27).

Звертаючись до суду з даним позовом Львівська міська рада зазначає, що відсутня підстава відчуження об`єктів нерухомого майна на АДРЕСА_3 з комунальної власності та, відповідно, виникнення права приватної власності ЛМГО «Студія активного дозвілля» і подальших набувачів. Спірне майно вибуло з володіння власника - територіальної громади м. Львова поза його волею, ОСОБА_5 не може вважатися добросовісним набувачем майна. Відповідно до ст.ст.387,388 ЦК України є підстава для витребування майна з володіння ОСОБА_5 на користь територіальної громади м. Львова в особі Львівської міської ради.

Відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу. Позивач просить суд визнати проведені 07.09.2023р. електронні торги з реалізації спірних об`єктів нерухомості недійсними, покликаючись на недодержання в момент їх вчинення вимог, установлених ч.1 ст.203 ЦК України, зокрема, у зв`язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства (частина 1 статті 215 ЦК України).

За ч.1 ст.203 ЦК України, що визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ст.204 ІІК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За приписами ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Нормою ст.387 ЦК України закріплено право власника витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

За ч.1 та ч.2 ст.388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Як уже зазначалося, 25.07.2023р. Касаційним господарський судом скасовано судове рішення, на підставі якого ЛМГО «Студія активного довкілля» набуло право власності на об`єкти нерухомості за адресою АДРЕСА_3 .

Проте, скасування такого рішення не спричинило автоматично визнання недійсним інших договорів, які були укладені з приводу нерухомого майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц зазначила що « наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи іншого речового права створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації (Buchbesitz (нім.) - книжкове володіння).»

У постанові від 23.11.2021р. у справі №359/3373/16-ц Велика Палата Верховного Суду зробила висновок що « державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності).»

Отже, відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно створюють спростовну презумпцію права власності кожного власника об`єктів нерухомості в певний період часу (Львівської міської ради, ЛМГО «САД», ОСОБА_6 , ТзОВ «Ромзен», ОСОБА_5 ), та можуть бути спростовані відповідним рішенням суду.

У постанові від 4 липня 2023р. у справі № 233/4365/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що оскільки продаж майна на публічних торгах є правочином, то оскаржити останній можна за певних умов (зокрема, у разі ефективності такого способу захисту для позивача).

Вимогу про визнання недійсними електронних торгів суд може інтерпретувати як позов про визнання недійсним відповідного договору купівлі-продажу. Проте ця вимога лише за певних умов може бути ефективним способом захисту, наприклад, тоді, якщо позивачем і відповідачем є продавець і покупець за договором купівлі-продажу.

Тому, якщо позивач не був стороною договору купівлі-продажу, укладеного на електронних торгах, і. наприклад, вважає, що переможець торгів є недобросовісним та не набув право власності на придбане приміщення готелю, він може скористатися прямо визначеним законом для таких спірних правовідносин способом захисту права. Для застосування вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння немає потреби в оскарженні електронних торгів (відповідного правочину купівлі-продажу), укладених на їх підставі протоколі і акта про проведені електронні торги чи викладеного в окремому документі договору купівлі-продажу (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 1 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункти 52, 57) і від 5 жовтня 2021 року у справі № 910/18647/19 (пункт 9.32)).».

Таким чином. Позивач для задоволення вимоги про визнання торгів недійсними має довести:

1) Ефективність даного способу захисту: 2) Наявність порушення власного інтересу Позивача вчиненим правочином. Однак позивач не був стороною правочину, що свідчить про неефективність обраного способу захисту.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі N 183/1617/16 зазначено:

«83. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 5 червня 2018 року у справі N 338/180/17).

Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі N 6-140цс14 захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду погоджується з цим висновком Верховного Суду України, оскільки задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ІІК України, є неефективними.

Касаційний цивільний суд Верховного Суду у постанові від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 зазначив, що «з урахуванням приписів права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.».

Суд вважає, що позивачем не доведено належність та ефективність обраного способу захисту у виді вимоги про визнання електронних торгів недійсними, наявності підстав для визнання електронних торгів недійсним.

Вирішуючи позовну вимогу про витребування майна з чужого незаконного володіння, суд перевіряє обставини добросовісності набувача майна, як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, пропорційності такого втручання легітимній меті останнього, оскільки можливість витребування майна, проданого у порядку, встановленому для виконання судових рішень, ставиться в залежність від добросовісності набувача майна ( ОСОБА_5 ), а не інших суб`єктів правовідносин, що діяли в процесі відчуження майна.

У постанові від 04.07.2023 у справі №233/4365/18 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для визначення добросовісності набувача майна, крім приписів ЦК України, слід застосовувати припис п.1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі N° 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19ІІ (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)).

Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див., зокрема, постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див., зокрема, постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 6 липня 2022 року у справі N° 914/2618/16 (пункт 55), від 21 вересня 2022 року у справі N° 908/976/19 (пункт 5.66)).

Отже, якщо нерухоме майно придбаває добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, вона може покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень і відсутності даних про, що набувач майна знав або міг знати про існування таких прав чи обтяжень, цей набувач, добросовісно покладаючись на відомості зазначеного реєстру, набуває відповідне право на нерухоме майно, вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №922/3537/17 (пункт 38), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 2 листопада 2021 року у справі №925/1351/19 (пункт 6.46), від 6 липня 2022 року у справі №914/2618/16 (пункт 54)).»

У Постанові від 23 жовтня 2019 року у справі N° 922/3537/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила таке: «Суди не встановили, що заборона відчуження нежитлового приміщення, накладена судом в іншій справі №643/9474/17 ухвалою від 24 липня 2017 року, була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як і не встановили, що ПП «Фудстар» знало чи мало знати про заборону відчуження. Тому така заборона не може бути протиставлена цьому підприємству, адже його недобросовісність як набувача спірного майна не доведена. Оскільки добросовісність належить до загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), то вона презюмується.»

У постанові від 02 листопада 2021 року у справі N 925/1351/19 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок по таке:

«6.50. Крім того, на час укладення договору купівлі-продажу від 25 липня 2018 року було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

6.51. Задовольняючи позов про витребування спірного нерухомого майна з підстав, передбачених статтею 388 ІІК України, господарські суди попередніх інстанцій наведеного не врахували, поклавши на відповідача додатковий обов`язок, крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна, зокрема, обставини вибуття майна з володіння позивача.

6.52. Велика Палата Верховного Суду не погоджується з такими висновками судів та звертає увагу, що за встановленими у цій справі обставинами спірне нерухоме майно було предметом продажу на прилюдних торгах. При оцінні добросовісності/недобросовісності набувача майна слід враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та "юридичне очищення" майна, придбаного у такий спосіб.

6.53. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ИК України, а відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.»

Отже, добросовісність набувача спірних об`єктів нерухомості - ОСОБА_5 презюмується.

Як на спростування добросовісності набувача майна позивач покликається на те, що ОСОБА_5 мав проявити розумну обачність, перед купівлею майна, міг довідатися про наявність судової справи, на сайті «Прозоро» з 2021р. розміщена інформація про об`єкт приватизації - нежитлові будівлі на АДРЕСА_3 , де також розміщені правовстановлюючі документи на це майно, технічна документація.

Проте, така позиція позивача є неприйнятною, оскільки покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар перевірки правомірності попередніх правочинів. Крім того, у рішеннях Верховного Суду, на які з цих підстав покликається позивач, прояв розумної обачності покупця не стосувався придбання майна на торгах, що є найбезпечнішим способом набуття майна, оскільки вони (торги) проводяться від імені держави уповноваженими на не суб`єктами.

На спростування презумпції добросовісності набувача майна позивачем не надано жодного належного доказу.

Відсутні і докази того, що ОСОБА_5 знав або за обставинами справи не міг не знати про ухвалу Господарського суду Львівської області від 07.09.2023р. у справі №914/2690/23 про забезпечення позову. Він не був учасником справи, про застосовані заходи забезпечення позову (обтяження стосовно нерухомого майна) не повідомлявся, така ухвала постановлена за відсутності учасників справи, відомості про обтяження не буди зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на час проведення аукціону. Отже, ОСОБА_5 не знав та не міг знати про існування обтяжень речових прав на спірні об`єкти нерухомості або про наявність на них речових прав третіх осіб.

Вказаною вище ухвалою Господарського суду Львівської області від 07.09.2023р. у справі №914/2690/23 про забезпечення позову було заборонено ТзОВ «Ромзен» та будь-яким іншим особам вчиняти будь-які дії щодо відчуження, проведення електронних торгів (зокрема ДП СЕТАМ), здійснення інших юридичних правочинів, реєстрації речових прав, щодо спірних об`єктів нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 .

Згідно ч.1 ст.140 ГПК України заява про забезпечення позову розглядається судом не пізніше двох днів з дня її надходження без повідомлення учасників справи.

Дату та час початку проведення електронних торгів 07.09.2023р. о 09:00год. було визначено ДП «Сетам» за 30 днів до початку його проведення. На сайті ДП «Сетам» інформація про їх проведення 07.09.2023р. та про об`єкти нерухомості, які можуть бути відчужені в межах виконавчого провадження, була розміщена 08.08.2023р. за місяць до проведення електронного аукціону.

Про дату проведення аукціону 07.09.2023р. о 09:00год. Управлінню комунальної власності Львівської міської ради стало відомо завчасно, свідченням чого є зміст листів від 16.08.2023р. на адресу ГУНП у Львівській області та Львівської обласної прокуратури та від 18.08.2023р., адресованого ДП «Сетам» і для відома приватному виконавцеві Зорені П.І., з проханням негайно зупинити призначені на 07.09.2023р. торги на спірні нежитлові приміщення (т.1 а.с.132-134, 135-137).

Позивач, звертаючись до Господарського суду Львівської області з заявою про забезпечення позову лише 05.09.2023р. (напередодні визначеної дати проведення аукціону), мав усвідомлювати можливі наслідки такої своєї процесуальної поведінки.

Відомості про обтяження вчиняти дії щодо відчуження об`єктів нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 на підставі ухвали Господарського суду Львівської області від 07.09.2023р. у справі №914/2690/23 було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 11.09.2023р.

У постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 11.07.2018 року у справі №509/5216/13-ц роз`яснено, що забезпечення позову по суті - це обмеження суб`єктивних прав, свобод і інтересів відповідача або пов`язаних з ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника). Вказані обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову. Тому той факт, що встановлені ухвалою суду обмеження не були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно сам по собі не може слугувати підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлену судом заборону відчужувати майно відповідачеві достеменно відомо. Зазначений висновок відповідає правовій позиції ВСУ, викладеній у постановах: від 18.01.2017 року №6-2552цс 16, від 24.05.2017 року №6-640цс17.

Позивач покликається на те, що юридичним департаментом ЛМР 06.09.2023р. були скеровані ДП «Сетам» та приватному виконавцю Зорені П.І. заяви з проханням не проводити електронні торги 07.09.2023р., у яких вказувалося на спірність об`єктів нерухомого майна та звернення до Господарського суду із заявою про вжиття заходів забезпечення позову. Вважає, що отримання цих заяв було підставою для зупинення електронних торгів.

Суд критично ставиться до таких тверджень, оскільки згідно ч.2 розділу ХІ Порядку реалізації арештованого майна підставою для зупинення електронного аукціону (аукціону за фіксованою ціною) є, серед іншого, рішення суду щодо зупинення реалізації арештованого майна.

Сам факт звернення сторони до суду із заявою про вжиття заходів забезпечення позову те є тотожним судовому рішенню про задоволення такої заяви і вжиття заходів забезпечення.

Відсутні відомості та докази того, що на час проведення аукціону приватному виконавцю Зорені П.І., ДП «Сетам», ТзОВ «Ромзен» було достеменно відомо про встановлену Господарським судом Львівської області 07.09.2023 року у справі №914/2690/23 заборону вчиняти дії щодо відчуження об`єктів нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 .

Щодо наявності/відсутності волі власника на відчуження майна, слід врахувати те, що Львівська міська рада добровільно прийняла низку рішень, спрямованих на відчуження нежитлових будівель за адресою: АДРЕСА_3 на користь ЛМГО «Студія активного дозвілля», погодила застосування коефіцієнту 0,6 при визначенні ціни договору.

У зв`язку зі зволіканням із сторони позивача в укладенні договору, ЛМГО «Студія активного дозвілля» ініціювала судовий процес про визнання договору укладеним. На виконання прийнятого у справі №914/21/20 судового рішення Західного апеляційного господарського суду від 16.11.2021р. ЛМГО «Студія активного довкілля» (як покупець) перечислила Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (як продавцю) кошти в загальній сумі 1724400грн. А передача майна новому власнику оформлена 30.12.2021р. актом приймання-передачі №914211. Незважаючи на скасування Касаційним господарським судом рішення апеляційної інстанції та ухвалення рішення про відмову у позові, вказані вище кошти продовжують перебувати у володінні продавця. Наведене вище свідчить про наявність на певному етапі волі власника майна на його відчуження.

Згідно ч.1 ст.658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Згідно ст.330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Оцінюючи зібрані у справ доказі в їх сукупності, приймаючи до уваги те, що презумпція добросовісності набувача майна ОСОБА_5 не спростована в суді, ОСОБА_5 є добросовісним набувачем, спірне нерухоме майно було продане йому у порядку, встановленому для виконання судових рішень, то позовні вимоги Львівської міської ради про витребування у нього цього нерухомого майна не підлягають задоволенню.

Слід скасувати застосовані судом ухвалою від 01.04.2024р. заходи забезпечення позову у виді заборони ОСОБА_5 та будь-яким іншим особам вчиняти дії щодо відчуження, розпорядження та здійснення інших правочинів, реєстрації речових прав стосовно спірних нежитлових приміщень, розташованих за адресою АДРЕСА_3 .

Керуючись ст.ст. 5,10,12,13,76,81,141,259,263,264,265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позов Львівської міської ради (м. Львів, площа Ринок, 1) до ОСОБА_5 ( АДРЕСА_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Ромзен» (м. Львів, вул. Стрийська, 195), Державного підприємства «Сетам» (м. Львів, вул. Городоцька, 28), Приватного виконавця Зарени Петра Івановича (м. Львів, вул. Лазаренка, 4), треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (м. Львів, пл. Галицька, 15), ОСОБА_6 ( АДРЕСА_2 ), Львівська міська громадська організація «Студія активного дозвілля» (м. Львів, вул. Зелена, 102), про

визнання недійсними торгів з реалізації нерухомого майна будівлі під літ «А-2» загальною площею 385,9кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01) та будівлі під літ «Б-1» загальною площею 38,2кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), що розташовані за адресою: АДРЕСА_3 , проведених шляхом електронного аукціону 07 вересня 2023р., оформленого протоколом №594830;

витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_5 на користь Львівської міської ради нежитлової будівлі під літ «Б-1» загальною площею 38,2кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01), що розташована за адресою: АДРЕСА_3 ;

витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_5 на користь Львівської міської ради розташованих за адресою: місто Львів, вулиця Брюховицька, 208:

- приміщення №2,7,8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060, загальною площею 82,8кв.м;

- приміщення №1,5,6, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060, загальною площею 88,2кв.м;

- приміщення №3,9,10, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060, загальною площею 82,8кв.м;

- приміщення №4,11,12, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060, загальною площею 84,1кв.м;

залишити без задоволення.

Скасувати застосоване ухвалою Шевченківського районного суду м.Львова від 01.04.2024р. забезпечення позову у виді заборони ОСОБА_5 та будь-яким іншим особам вчиняти дії щодо відчуження, розпорядження та здійснення інших правочинів, реєстрації речових прав стосовно об`єктів, розташованих за адресою АДРЕСА_3 :

приміщення №2,7,8 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060 загальною площею 82,8кв.м;

приміщення № 1,5,6 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060 загальною площею 88,2кв.м;

приміщення №3,9,10 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060 загальною площею 82,8кв.м;

приміщення №4,11,12 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060 загальною площею 84,1кв.м;

будівлі літ. «Б-1» реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 загальною площею 38,2кв.м.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення суду складено 30 вересня 2024 року.

Суддя Н. Л. Луців-Шумська