ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 жовтня 2024 року

м. Київ

справа № 367/9485/21

провадження № 61-1165св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів:Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

відповідачі ОСОБА_4 , ОСОБА_5

третя особа - приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Шех Ксенія Григорівна

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє її представник - адвокат Проценко Микола Миколайович, на постанову Київського апеляційного суду від 05 грудня 2023 року у складі колегії суддів: Немировської О. В., Желепи О. В., Мазурик О. Ф.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2021 року ОСОБА_6 та ОСОБА_1 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_7 , ОСОБА_5 , третя особа - приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Шех К. Г., про визнання права власності на земельну ділянку під придбаною забудовою.

Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 10 вересня 2007 року, укладеного з ОСОБА_7 , є власником квартири АДРЕСА_1 .

ОСОБА_6 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 07 вересня 2021 року є власником квартири АДРЕСА_2 .

Будинок, в якому знаходяться належні позивачам квартири, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :01:073:0091, площею 586,0 кв. м, власником якої був ОСОБА_7 , і будувався як двоквартирний житловий будинок за індивідуальним проектом і зданий в експлуатацію саме як двоквартирний житловий будинок із зазначенням номерів квартир: квартира № 3 та квартира № 4 .

Дозвіл на будівництво указаного будинку був отриманий відповідачем ОСОБА_7 , акт про прийняття закінченого будівництва був складений 18 травня 2007 року, затверджений 10 липня 2007 року та виданий також ОСОБА_7 .

Вказаний будинок знаходиться в блоці з іншим (сусіднім) житловим будинком, в якому розташовані квартири № 1 та № 2 і який побудований та оформлений іншою фізичною особою - ОСОБА_8 як відокремлений об`єкт нерухомості на іншій земельній ділянці.

Восени 2021 року позивачі дізналися, що 02 квітня 2021 року ОСОБА_7 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу здійснив відчуження земельної ділянки з кадастровим номером :01:073:0091 ОСОБА_5 , яка не є власником/співвласником будь-яких приміщень у житловому будинку, розташованому на цій ділянці.

Вважають, що, укладаючи вказаний договір, ОСОБА_7 позбавив їх права, передбаченого статтею 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статтею 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), на отримання земельної ділянки у власність під придбаною забудовою у спільне часткове володіння, а після продажу квартир позивачам він взагалі не мав права відчужувати вказану земельну ділянку.

Крім цього, після реєстрації правочину їм чиняться перешкоди у користуванні земельною ділянкою.

Посилаючись на викладені обставини, позивачі просили суд:

визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091 від 02 квітня 2021 року, зареєстрований в реєстрі за № 981 та посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області та скасувати рішення про державну реєстрацію від 02 квітня 2021 року, індексний номер рішення 57454355, та оформлений на його підставі запис про право власності № 41323344 приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Шех К. Г.;

визнати за кожним із позивачів право власності на частину земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

18 жовтня 2022 року реєстратором Димерської селищної ради Київської області було зареєстровано поділ належної ОСОБА_6 квартири АДРЕСА_2 на два окремих об`єкта нерухомого майна: квартиру № 4 з реєстраційним номером: 080 та квартиру № 4/1 з реєстраційним номером: 080.

16 лютого 2023 року ОСОБА_6 уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_9 . 16 лютого 2023 року ОСОБА_6 також уклав з ОСОБА_2договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 . Вказані договори посвідчені приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального кругу Київської області Кінащук М.А.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 12 червня 2023 року залучено до участі у справі правонаступників позивача ОСОБА_6 - ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091 від 02 квітня 2021 року, зареєстрований в реєстрі за № 981 та посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області та скасовано рішення про державну реєстрацію від 02 квітня 2021 року, індексний номер рішення 57454355, та оформлений на його підставі запис про право власності № 41323344 приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Шех К. Г.

В задоволенні позовних вимог про визнання за позивачами права спільної часткової власності на спірну земельну ділянку відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що після продажу квартир у двоквартирному будинку ОСОБА_7 вже не мав права відчужувати земельну ділянку під проданим об`єктом нерухомості, а мав надати можливість укласти цивільно-правовий договір на оформлення частини земельної ділянки під придбаним нерухомим майном позивачам на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об`єкта нерухомості».

Також суд зазначив, що після укладення оспорюваного правочину позивачі, як власники квартир, мають перешкоди у користуванні земельною ділянкою під придбаною забудовою, що порушує їх право на володіння, користування та розпорядження придбаним нерухомим майном, передбачене статтею 319 ЦК України.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачами права спільної часткової власності на спірну земельну ділянку, суд першої інстанції виходив із того, що позивачами обраний неналежний спосіб захисту.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, ОСОБА_5 в особі представника Коваля Р. О . звернулась до суду з апеляційною скаргою.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 05 грудня 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_5 - Коваля Р. О. задоволено.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що відсутні підстави вважати, що укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_5 договір купівлі-продажу є недійсним, оскільки не відповідає вимогам статей 203, 207, 220 ЦК України.

Посилання позивачів на положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України також не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки вони не зазначили, право власності чи право користування на які саме земельні ділянки перейшло до них у зв`язку з переходом права власності на квартири в жилому будинку, який є багатоквартирним.

Наявні в матеріалах справи: рішення виконавчого комітету Ворзельської селищної ради № 14 від 08 лютого 2006 року про надання дозволу ОСОБА_7 на будівництво, Дозвіл на виконання будівельних робіт, Витяг з рішення виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області від 10 лютого 2007 року №117/3, Акт Державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, виданого 18 травня 2007 року, Договори купівлі-продажу та світлини також не містять вказаної вище інформації.

Отже відсутні підстави для застосування положень статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України.

Відповідно відсутні підстави вважати, що оспорюваний договір купівлі-продажу порушує права позивачів як власників квартир в будинку згідно положень статті 319 ЦК України.

Доводи позивачів про те, що їм чиняться перешкоди у користуванні належним їм нерухомим майном - квартирами, не можуть бути підставою для визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, а підлягають захисту у визначений законом ефективний спосіб.

При цьому апеляційний суд зазначив, що рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимоги про визнання права власності сторонами по справі не оскаржується та судом апеляційної інстанції не переглядається.

Узагальнені доводи касаційної скарги

18 січня 2024 року ОСОБА_2 в особі представника - адвоката Проценка М. М. через засоби поштового зв`язку звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суду від 05 грудня 2023 року.

У касаційній скарзі заявник просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 05 грудня 2023 року та залишити в силі рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувана постанова ухвалена апеляційним судом з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх доказів та обставин, що мають значення для справи, та без урахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.

Доводи інших учасників справи

26 лютого 2024 року ОСОБА_5 в особі представника - адвоката Коваля Р. О. звернулась до Верховного Суду з відзивом, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення апеляційного суду - без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Ухвалою Верховного Суду від 05 лютого 2024 року відкрито касаційне провадження за поданою касаційною скаргою та витребувано матеріали цивільної справи.

14 лютого 2024 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 22 жовтня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи

Встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30 серпня 2005 року ОСОБА_7 набув право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :01:073:0091, площею 0,0586 кв.м, цільове призначення - для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що підтверджується державним актом про право власності на земельну ділянку Серії № ЯБ № 303908 від 07 грудня 2005 року.

Рішенням виконавчого комітету Ворзельської селищної ради № 14 від 08 лютого 2006 року ОСОБА_7 надано дозвіл для будівництва двоквартирного житлового будинку по індивідуальному проекту, загальною площею 325,0 кв.м, житловою площею 145,0 кв.м, в блоці з сусіднім житловим будинком, на своїй земельній ділянці, площею 0,0586 кв.м в АДРЕСА_1 (згідно державного акту).

11 квітня 2006 року Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради ОСОБА_7 надано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 393, а саме на виконання будівельних робіт з будівництва житлового будинку по індивідуальному проекту в АДРЕСА_1 , відповідно до проектної документації, узгодженої та зареєстрованої за № 14 від 08 лютого 2006 року відділом містобудування та архітектури Ірпінського виконкому. Строк дії дозволу - ІІ квартал 2007 року.

З витягу з рішення виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області № 117/3 від 10 липня 2007 року «Про затвердження актів державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних житлових будинків, добудов до них та об`єктів підприємницької діяльності», вбачається, що виконком Ірпінської міської ради вирішив:

затвердити акт державної технічної комісії від 18 травня 2007 року про прийняття в експлуатацію квартири № 1 загальною площею 96,1 кв.м, квартири АДРЕСА_10 гр. ОСОБА_8 ;

зобов`язати Ірпінське БТІ оформити та видати ОСОБА_8 свідоцтво на право власності.

Рішенням виконкому Ірпінської міської ради № 117/3 від 10 липня 2007 року також затверджено Акт державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію від 18 травня 2007 року, з якого вбачається, що державній технічній комісії пред`явлений закінчені будівництвом квартири № 3 , 4 житлового будинку, збудованого згідно з дозволом на виконання будівельно-монтажних робіт, виданим рішенням виконкому Ворзельської селищної ради за № 14 від 08 лютого 2006 року, забудовник - ОСОБА_7 . Оглядом об`єкта встановлено, що будівельно-монтажні роботи виконані згідно з проектом та виданими технічними умовами. Об`єкт має такі показники: загальна площа по квартирі № 3 96,1 кв.м, загальна площа по кв. 4 № - 314,7 кв.м. Рішенням державної технічної комісії об`єкт - квартири № 3 , № 4 житлового будинку прийнято в експлуатацію.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 20 вересня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчук С. П. та зареєстрованого в реєстрі за № 4296, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_11 , останній придбав квартиру АДРЕСА_2 .

Відповідно до договору купівлі-продажу від 10 вересня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Монько Т. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1366, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 , останній придбав квартиру АДРЕСА_1 .

ОСОБА_6 є власником квартири АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу від 07 вересня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Обертун С. М. та зареєстрованого в реєстрі за № 417.

02 квітня 2021 року ОСОБА_7 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу здійснив продаж належної йому на праві власності земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091 ОСОБА_5

18 жовтня 2022 року реєстратором Димерської селищної ради Київської області було зареєстровано поділ належної ОСОБА_6 квартири АДРЕСА_2 на два окремих об`єкта нерухомого майна: квартиру № 4 з реєстраційним номером: 080 та квартиру № 4/1 з реєстраційним номером: 080.

16 лютого 2023 року ОСОБА_6 уклав з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_9 . 16 лютого 2023 року ОСОБА_6 також уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 . Вказані договори посвідчені приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального кругу Київської області Кінащук М.А.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання права власності не було предметом перегляду судом апеляційної інстанції, а тому, в силу положень частини другої статті 17 ЦПК України, не підлягає перегляду і в суді касаційної інстанції.

Відповідно до частини другої статті 2 ЦПК України суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувана постанова апеляційного суду не відповідає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Звертаючись до суду з цим позовом, позивачі, зокрема, просили визнати недійсним укладений 02 квітня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_5 договір купівлі-продажу земельної ділянки по АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:073:0091, посилаючись на те, що вони, як співвласники будинку, розташованого на цій земельній ділянці, позбавлені передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України права набути її у власність, а ОСОБА_7 не мав права її відчужувати.

Земельні відносини, які формуються з приводу переходу земельних прав при набутті майнових прав на об`єкти нерухомості, розташовані на конкретній земельній ділянці, регламентуються нормами ЗК України, які є спеціальними відносно до цивільно-правових норм, які є загальними.

Правові норми, які визначали долю земельної ділянки, наданої у власність чи користування, в разі відчуження розташованих на ній будівель чи споруд неодноразово змінювалися. Так, при відчуженні об`єктів нерухомого майна під час дії статті 30 ЗК України в редакції 1992 року закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права. За приписами статті 120 ЗК України в редакції від 25 жовтня 2001 року (в період з 1 січня 2002 року до 20червня 2007 року) при відчуженні об`єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача могло переходити право на цю земельну ділянку. Водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди передбачала стаття 377 ЦК України.

Стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди.

Так, згідно частини першої статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час відчуження ОСОБА_7 житлових приміщень в належному йому двоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_1 ) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або

споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача

переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка

зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину

земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Разом із тим, частиною четвертою статті 120 ЗК України було встановлено, що при переході права власності на будівлю та споруду до

кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно

часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не

передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

При цьому, згідно частини першої статті 377 ЦК України (в редакції, чинній на час відчуження ОСОБА_7 житлових приміщень в належному йому двоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_1 ), до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або

споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій

вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах,

встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача

переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка

зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину

земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Поточна редакція статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України також передбачають автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.

Отже, зазначені редакції земельного та цивільного законодавства імперативно передбачають перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (провадження № 12-143гс18), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20)).

При цьому Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solocedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово висловлювалася про те, що особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанови від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, провадження № 12-143гс18 (пункт 8.17); від 05 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц, провадження № 14-458цс18 (пункт 61); від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц, провадження № 14-438цс19 (пункт 42)).

Тобто за загальним правилом, закріпленим у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із частиною третьою статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсний правочин не створює наслідків, крім пов`язаних з його недійсністю (частина перша статті 216 Цивільного кодексу України).

За змістом частини третьої статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Ураховуючи, що після продажу квартир у двоквартирному будинку ОСОБА_7 вже не мав права відчужувати земельну ділянку під проданою нерухомістю, а мав надати можливість укласти договір щодо оформлення частини земельної ділянки новим власникам житлових приміщень, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки порушує майнові права позивачів, у зв`язку із чим підлягає визнанню недійсним.

Такий спосіб захисту у цій конкретній справі є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам

Ураховуючи наявність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію та оформленого на його підставі запису про право власності на нерухоме майно підлягають задоволенню як похідні.

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції на вказане належної уваги не звернув та скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині.

Посилання апеляційного суду на те, що відчужувані квартири знаходились в жилому будинку, який є багатоквартирним, на думку колегії суддів Верховного Суду є помилковим, оскільки редакція статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України на час укладення ОСОБА_7 відповідних договорів купівлі продажу (вересень 2007 року) не передбачала будь-яких обмежень своїх приписів з посиланням на статус житлового будинку.

Крім того, із змісту дозвільної документації чітко вбачається, що ОСОБА_7 було побудовано та здано в експлуатацію саме двоквартирний будинок, загальною площею 410,8 кв.м, який є окремим об`єктом, зведеним в блоці з сусіднім житловим будинком, належним ОСОБА_8 .

Разом із тим, слід приймати до уваги, що поділ належної ОСОБА_6 квартири АДРЕСА_2 на два окремих об`єкта нерухомого майна: квартиру № 4 з реєстраційним номером: 080 та квартиру № 4/1 з реєстраційним номером: 080 (та відповідно перетворення будинку з двоквартирного на триквартирний) відбувся 18 жовтня 2022 року, тобто після укладення оспореного договору купівлі-продажу.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію та запису про право власності на нерухоме майно ухвалено відповідно до норм матеріального права, із дотриманням норм процесуального права та на підставі повно, всебічно з`ясованих обставин справи, а тому це рішення, відповідно до статті 413 ЦПК України, необхідно залишити в силі, а постанову апеляційного суду - скасувати.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

З огляду на те, що суд касаційної інстанції касаційну скаргу задовольнив, постанову апеляційного суду скасував, а рішення суду першої інстанції залишив в силі, на користь ОСОБА_2 за рахунок відповідачів підлягають відшкодуванню судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору за подання касаційної скарги, в розмірі 3 632,00 грн, тобто по 1 816,00 грн з кожного.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє її представник- адвокат Проценко Микола Миколайович, задовольнити.

Постанову Київського апеляційного суду від 05 грудня 2023 року скасувати.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року в частині вирішення позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію та запису про право власності на нерухоме майнозалишити в силі.

Стягнути з ОСОБА_7 , ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 3 632 (три тисячі шістсот тридцять дві) гривні 00 копійок судового збору, тобто по 1 816,00 грн з кожного.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді: А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко

В. М. Коротун

М. Ю. Тітов