Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22.05.2024 м. Кобеляки

Кобеляцький районний суд Полтавської області в складі:

головуючого - судді Тесленко Т. В.

за участі секретаря

судового засідання Климченко А. О.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача адвоката Бердніченко О. П.,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , представник позивача - адвокат Бердніченко Оксана Павлівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут», представник відповідача Вовк Михайло Володимирович, про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И В:

31 липня 2023 року до Кобеляцького районного суду Полтавської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позивач вказує, що в зв`язку з недосягненням згоди з відповідачем усіх істотних умов договору оренди, позивач прохав суд розірвати цей договір та стягнути судові витрати.

01 серпня 2023 року відкрито провадження в справі та призначено її розгляд за правилами загального позовного провадження в підготовче засідання на 21.09.2023, яке в подальшому відкладалося за клопотаннями сторін.

15.02.2024 в підготовчому засіданні учасники процесу не заперечували про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті, оскільки всі підготовчі дії у справі виконано.

Ухвалою суду від 15.02.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 12 березня 2024 року, яке в подальшому відкладалося з різних підстав.

22.05.2024 в судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник адвокат Бердніченко О. П. позовні вимоги підтримали, прохали задовольнити.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» Вовк М. В. в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, посилаючись на пояснення, що подані до суду у відзиві на позовну заяву, а саме вважав, що позивачем не доведено порушення його прав та законних інтересів, заявлено необґрунтовану та безпідставну позовну вимогу, застосовано неналежний спосіб захисту, що виключає задоволення позову, тому прохав відмовити в задовленні позовних вимог.

Суд, заслухавши сторони, розглянувши, перевіривши та дослідивши матеріали справи, дійшов таких висновків.

Суд встановив, що між ТОВ Агрофірма «Добробут» та ОСОБА_3 (попереднім власником земельної ділянки) було укладено договір оренди землі № 280 від 11.11.2019, який був новацією зобов`язання, що існувало між сторонами на момент укладення цього договору, яке виникло на підставі Договору оренди землі № 280 від 01.01.2016.

Станом на дату припинення договору №280 від 01.01.2016 року (11.11.2019) через заміну зобов`язання у орендодавця перед орендарем була наявна заборгованість у розмірі 15 499 гривень 53 копійки, яка виникла в зв`язку з виплатою орендної плати орендарем авансовими платежами за майбутні періоди з 2018 по 2022 рік.

Предметом договору оренди землі № 280 від 11.11.2019 є строкове платне користування земельною ділянкою кадастровий номер :00:010:0001, площею 1,9285 га, що розташована на території Сухинівської сільської ради, Кобеляцького району, Полтавської області (далі - Договір № 280). Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав № 323263684 від 17.02.2023 право оренди за цим договором зареєстроване 09.04.2020 державним реєстратором Виконавчого комітету Нехворощанської сільської ради Полтавської області Бугорською М. І. (номер запису про інше речове право: 36252481).

Пунктом 8 вказаного договору зазначено, що договір укладено строком до 31.12.2030.

Відповідно до пункту 9 Договору орендна плата за цим договором є річною, та сплачується за повний рік користування земельною ділянкою. Взявше до уваги те, що земельна ділянка використовується для сільськогосподарського товаровиробництва, сторони домовились, що орендна плата нараховується та виплачується за кожен повний маркетинговий рік використання орендарем ділянки за цільовим призначенням, а саме з 01 січня по 31 грудня кожного року. В разі, якщо договір укладено після збору врожаю, та в період з моменту укладання договору до кінця маркетингового року технологічно неможливим є вирощування сільськогосподарської продукції на цій земельній ділянці, сторони узгодили, що нарахування та виплати орендної плати здійснюються з наступного маркетингового року, при цьому орендар має право приступити до використання земельної ділянки з метою забезпечення вирощування продукції під урожай майбутнього року за умови здійснення державної реєстрації речового права оренди.

Відповідно до пункту 11 Договору № 280, сторони узгодили, що орендна плата користування земельною ділянкою втановлюється в розмірі 5 549,57 грн на рік.

Пунктом 43 Договору №280 передбачено, що розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Пунктом 44 Договору №280 передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла.

22.12.2022 право власності на земельну ділянку кадастровий номер :00:010:0001, площею 1,9285 га в порядку спадкування було зареєстровано за ОСОБА_1 .

18 січня 2023 року між правонаступницею ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Добробут» було укладено додаткову угоду № 1 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки № 280 від 11.11.2019 (далі Додаткова угода №1), якою замінено Орендодавця ОСОБА_3 на ОСОБА_1 .

Пунктом 3.1 додаткової угоди №1 передбачено, що договір укладено строком на 13 (тринадцять) років 1 місяць 20 днів та діє до 31.12.2032 року.

Пунктом 4.2 додаткової угоди № 1 сторони узгодили, що орендна плата за цим Договором складає 8 934 гривень 81 копійок за кожен рік користування земельною ділянкою.

Пунктом 12.6 додаткової угоди №1 передбачено, що розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, окрім випадків передбачених пунктом 9.3.

Пунктом 12.7 додаткової угоди № 1 передбачено, що перехід права власності на орендовану Земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.

У пункті 14.2 додаткової угоди № 1 зазначено, що підписання сторонами договору є підтвердженням досягнення згоди з усіх істотних умов договору оренди.

Позовну вимогу про розірвання додаткової угоди № 1 від 18.01.2023 ОСОБА_1 мотивує тим, що вона цю угоду не підписувала та не мала бажання підписувати.

18 січня 2023 року між Позивачем та Відповідачем було укладено додаткову угоду №1 до договору оренди землі № 280 від 11.11.2019, яка була підписана Позивачем особисто в присутності представника Відповідача (копія додаткової угоди № 1 від 18.01.2023 року міститься в матеріалах справи).

18 січня 2023 року ОСОБА_1 особисто з`явилась до Відповідача з документами, які підтверджували реєстрацію за нею права власності на земельну ділянку :00:010:0001 після померлої ОСОБА_3 та просила внести зміни до договору оренди землі в зв`язку з прийняттям спадщини та виплати їй заборгованість з орендної плати, про що власноручно написала відповідну заяву від 18.01.2023 і надала довідку про банківські реквізити для перерахування їй орендної плати.

Негайно було підготовлено оскаржувану додаткову угоду, якою в договорі оренди землі №280 від 11.11.2019 замінено Орендодавця ОСОБА_3 на ОСОБА_1 . Крім того, за домовленістю з ОСОБА_1 до договору оренди землі також були внесені зміни: про збільшення розміру орендної плати, збільшення строку дії договору на два роки.

Оскаржувана додаткова угода від 18.01.2023 була підписана Позивачем особисто на кожній сторінці (шість разів).

За збільшення строку дії договору оренди землі на два роки ОСОБА_1 отримала мотиваційні кошти в розмірі 2000,00 грн. в квітні 2023 року.

Під час розгляду справи в суді позивачем не підтверджено належними та допустимими доказами те, що нею не підписувалась зазначена додаткова угода № 1.

Відповідно до пункту 40 Договору № 280 зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою Сторін.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини 1 цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Частиною 2 цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Оскільки Позивач особисто з`явилась до офісу Відповідача та надала документи про зміну власника земельної ділянки, то між Позивачем та Відповідачем була укладена додаткова угода №1 до Договору №280 про зміну Сторони договору - Орендодавця, про що свідчать власноручні підписи ОСОБА_1 на кожному аркуші додаткової угоди №1.

Позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки від 18.01.2023 є неналежним способом захисту.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 жовтня 2022 року у справі № 922/1830/19 дійшла висновку, що обрання неналежного способу захисту порушеного права є самостійною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

Щодо твердження позивача про те, що ТОВ Агрофірма «Добробут» повинно було надіслати ОСОБА_1 , відповідно до п. 3.5 Договору № 280, листа про продовження терміну дії Договору оренди, але Відповідачем не виконано такої умови договору та Позивач не мав наміру надавати земельну ділянку в оренду Відповідачу, то вищезазначене її посилання на пункт 3.5 Договору № 280 є неправильним, оскільки вказаний пункт передбачає переважне право Орендаря на укладення договору оренди на новий строк (після закінчення строку його дії).

Після смерті попереднього Орендодавця ( ОСОБА_3 ) строк дії Договору № 280 не закінчився, а права та обов`язки за Договором № 280 перейшли до правонаступника ОСОБА_1 .

Строк дії договору відповідно до п. 8 (до внесення змін) - до 31.12.2030.

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Частиною 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до пункту 43 Договору № 280, розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Позивачка стверджувала, що ОСОБА_3 не надавала права на здійснення реєстраційних або інших дій щодо земельної ділянки, суд звертаю увагу, що подавати документи для проведення державної реєстрації набуття речового права має власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право (п.3 ч.1 ст.2, ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Державна реєстрація права оренди за чинним договором оренди земельної ділянки № 280 від 11.11.2019 є обов`язковою відповідно до чинного законодавства України.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідач ТОВ Агрофірма «Добробут» стверджує, що є добросовісним землекористувачем спірної земельної ділянки та належним чином виконує свої обов`язки, передбачені договором оренди землі №280 від 11.11.2019 року. Орендна плата нараховувалась згідно з умовами Договору оренди №280, заборгованість з виплати орендної плати у ТОВ Агрофірми «Добробут» - відсутня.

За договором № 280 від 01.01.2016 року (станом на дату припинення договору -11.11.2019) в зв`язку з заміною зобов`язання у орендодавця перед орендарем була наявна заборгованість у розмірі 15 499 гривень 53 копійки, яка виникла в зв`язку з виплатою орендної плати орендарем авансовими платежами за майбутні періоди з 2018 по 2022 рік.

За 2019 рік згідно п. 9 Договору № 280 від 11.11.2019 року орендна плата не нараховувалась, оскільки договір було укладено в кінці року після збору врожаю, тож було технологічно неможливим вирощування сільськогосподарської продукції на цій земельній ділянці в період з моменту укладання договору до кінця маркетингового року (середина листопада грудень 2019). Крім того, за повний 2019 рік орендодавцю було нараховано орендну плату згідно договору оренди землі № 280 від 01.01.2016 року (відповідно до п.п. 9 та 11 договору орендна плата виплачується щороку не пізніше 20-го грудня).

В 2020 році згідно з умовами Договору № 280 орендну плату нараховано в сумі 4467,39 грн оплата не проводилась в зв`язку з переплатою.

В 2021 році орендодавцю ОСОБА_3 нараховано орендну плату в сумі 4467,39 грн, було виплачено орендну плату у розмірі 14 964,31 грн.

Окрім цього, орендодавцю ОСОБА_3 було виплачено 10 000 грн. мотиваційних.

В 2022 році орендодавцю ОСОБА_1 нараховано орендну плату в сумі 4467,39 грн Орендну плату за 2022 рік орендодавець ОСОБА_3 - отримала у 2021 році наперед.

Тобто, заборгованість з орендної плати за 2019-2022 роки відсутня.

За 2023 рік орендар має нарахувати і виплатити орендну плату до 31.12.2023 року.

Виплати орендної плати за Договором № 280 підтверджуються платіжними документами, що є у справі.

Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

Аналіз зазначених вище норм права свідчить, що внесення орендарем коштів за майбутні періоди буде обгрунтованим та вважатиметься орендною платою за користування земельною ділянкою за договором оренди землі, якщо в договорі або міститься положення про те, що орендар має право сплачувати орендну плату за майбутні періоди (достроково), або взагалі нічого не визначено про таку можливість.

При цьому умови Договору оренди №280 не містять прямої заборони сплати орендної плати наперед.

Верховний Суд у постанові від 24 травня 2023 по справі №542/51/22 дійшов до висновку, що чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17, від 22 червня 2021 року у справі № 364/546/19, від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19, від 25 травня 2020 року у справі № 475/793/17, від 06 жовтня 2021 року у справі № 484/1399/19, від 06 жовтня 2021 року у справі № 183/5051/16, що свідчить про сталість та єдність судової практики щодо застосування норм права у подібних правовідносинах (у випадку сплати орендної плати наперед за майбутні періоди користування земельною ділянкою).

Позивачем не доведено істотного порушення орендарем умов договору оренди землі.

Взявши до уваги викладене вище вважаю за потрібне в задоволенні позову ОСОБА_1 , представник позивача - адвокат Бердніченко Оксана Павлівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут», представник відповідача Вовк Михайло Володимирович, про розірвання договору оренди земельної ділянки, - відмовити.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України здійснити розподіл судових витрат між сторонами.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача.

Оскільки в задовленні позову відмовлено, то витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 141, 258, 259, 263, 264, 265, 268 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 , представник позивача - адвокат Бердніченко Оксана Павлівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут», представник відповідача Вовк Михайло Володимирович, про розірвання договору оренди земельної ділянки, - відмовити.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення, безпосередньо до Полтавського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

31 травня 2024 року складено повне судове рішення.

Суддя