Житомирський апеляційний суд
Справа №274/7911/23 Головуючий у 1-й інст. Корбут В.В.
Категорія 23 Доповідач Трояновська Г. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

Головуючого - судді Трояновської Г.С.

суддів: Павицької Т.М., Талько О.Б.

з участю секретаря судового засідання Нестерчук М.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 274/7911/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка Агро" до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 ОСОБА_2 на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 червня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Корбута В.В. у м. Бердичеві

в с т а н о в и в:

У листопаді 2023 року ТОВ "Андріяшівка-Агро" звернулось до суду із названим позовом та просило: визнати укладеною додаткову угоду від 01.09.2023 до договору оренди землі укладеного 20.06.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,2113 га, кадастровий №:06:000:0264, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради, Бердичівського району, у наступній редакції:

«Додаткова угода до договору оренди землі від 20.06.2014 року

01.09.2023 року с. Андріяшівка

Товариство з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро», іменоване надалі «Орендар», в особі директора ОСОБА_3 , який діє на підставі Статуту, з одного боку, і ОСОБА_1 , іменована надалі «Орендодавець» (РНОКПП НОМЕР_1 ), з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо - Сторона, уклали цю Додаткову угоду (далі - Додаткова угода) до Договору оренди землі від 20.06.2014 року (далі - Договір) про нижченаведене:

1. Із врахуванням обставин, встановлених рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 року по справі №274/1263/21 «Орендар» та «Орендодавець» дійшли згоди внести зміни до Договору від 20.06.2014 року.

2. Змінити перше речення п. 8 Договору та викласти його в наступній редакції: «Цей Договір укладено на строк до 26.02.2027 року».

3. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

4. Дана Угода набуває чинності з моменту підписання його сторонами та її державної реєстрації.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН:

ОРЕНДАР:

ТОВ «Андріяшівка-Агро», адреса: вул. Садова, 6, с. Андріяшівка Бердичівського р-ну, п.і. 13364 , Директор Борис БАЗИЛІВСЬКИЙ

ОРЕНДОДАВЕЦЬ:

ОСОБА_1 адреса: АДРЕСА_1 - РНОКПП НОМЕР_2 ».

В обґрунтування позову зазначено, що 20.06.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «Андріяшівка-Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 1,2113 га, кадастровий №:06:000:0264, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради, Бердичівського району, який було зареєстровано 08.07.2014, а тому він набрав чинності з 08.07.2014.

Згідно п.8 цього Договору він укладений на строк 10 років.

Однак, в січні 2021 року з інформаційної довідки Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру стало відомо про те, що Сектором державної реєстрації Ружинської РДА 23.10.2020 дію договору припинено, а право оренди на земельну ділянку зареєстровано за новим орендарем - ФОП ОСОБА_4 .

В подальшому, рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 у справі № 274/1263/21 визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладену 20.01.2020 між ТОВ "Андріяшівка-Агро" та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,2113 га, кадастровий №:06:000:0264. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 19.10.2020 між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , предметом якого стала земельна ділянка, площею 1,2113 га, кадастровий номер :06:000:0264.

Позивач вказав, що у зв`язку із наведеним, договір оренди землі між ТОВ «Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 діяв всього 6 років 3 місяці 15 днів.

Таким чином на підставі статей 251, 631 ЦК України вважав, що на виконання пункту 8 Договору оренди землі, строк дії договору має бути визначено до 26.02.2027 (10.08.2023 + 3 роки 6 місяців 16 днів (строк який залишився після 23.10.2020 до припинення 10 річного строку дії договору без врахування укладення додаткової угоди про його припинення).

У зв`язку із наведеним, ТОВ "Андріяшівка-Агро" звернулося до орендодавця із листом про підписання додаткової угоди про визначення строку дії Договору оренди землі від 20.06.2014 з урахуванням його укладення на строк 10 років та відсутністю його дії під час реєстрації додаткової угоди про припинення дії Договору оренди землі до поновлення права оренди за ТОВ «Андріяшівка-Агро» на строк до 26.02.2027. Проте у листі від 11.09.2023 ОСОБА_1 повідомив, що строк дії договору визначений до 08.07.2024 і що він не має наміру підписувати будь-які додаткові угоди.

На підставі наведеного ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося із позовом до суду щодо захисту своїх майнових прав.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 червня 2024 року позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду від 01.09.2023 р. до договору оренди землі, укладеного 20.06.2014 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка Агро" та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 1,2113 га, кадастровий № :04:000:0264, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, у наступній редакції:

"Додаткова угода

до договору оренди землі від 20.06.2014 р.

01.09.2023 р. с. Андріяшівка

Товариство з обмежено відповідальністю "Андріяшівка Агро", іменоване надалі "Орендар", в особі директора ОСОБА_3 , який діє на підставі Статуту, з одного боку, і ОСОБА_1 , іменована надалі "Орендодавець" (РНОКПП НОМЕР_2 ) з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо Сторона, уклали цю Додаткову угоду (далі Додаткова угода) до Договору оренди землі від 20.06.2014 р. (далі Договір) про нижченаведене:

1. Із врахуванням обставин, встановлених рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 р. по справі № 274/1263/21 "Орендар" та "Орендодавець" дійшли згоди внести зміни до Договору від 20.06.2014 р.

2. Змінити перше речення п. 8 Договору та викласти його в наступній редакції:

"Цей Договір укладено на строк до 26.02.2027 р.".

3. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

4. Дана Угода складена у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної із Сторін.

5. Дана Угода набуває чинності з моменту підписання його сторонами.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН:

ОРЕНДАР: ТОВ "Андріяшівка Агро", адреса: вул. Садова, 6, с. Андріяшівка Бердичівського р-ну, п.i.13364 Директор ______________ Борис БАЗИЛІВСЬКИЙОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОСОБА_1 адреса: вул. Павла Ящука, 24, с. Андріяшівка Бердичівського р-ну, п.і. 13364 РНОКПП НОМЕР_2 __________________________".

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка Агро" на відшкодування судових витрат грошові кошти у розмірі 2 684,00 грн.

Не погоджуючись із рішенням суду, представник ОСОБА_1 адвокат Сачок А.В. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. Зазначає, що той факт, що протягом певного періоду право оренди позивача за земельну ділянку не було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не впливає на сам строк дії договору та не свідчить про продовження такого строку дії договору оренди. Виходячи із принципу свободи договору, за відмови орендодавця від продовження строку договору оренди землі, суд не вправі змінювати цей строк. Вважає, що обраний позивачем спосіб захисту не грунтується на законі, а підстави застосування аналогії відсутні. Крім того, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції не звернув увагу, що рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 у справі № 274/1263/21, стягнуто матеріальну шкоду на користь АТ «Андріяшівка-Агро» із ФОП ОСОБА_5 , в тому числі у формі недоодержаного доходу (упущеної вигоди), а тому ТОВ «Андріяшівка - Агро» незаконно вимагає продовжити дію договору.

В суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 адвокат Сачок А.В. доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити. Пояснив, що незаконні дії самого позивача в особі його дійочого на той час директора ОСОБА_6 призвели до виготовлення угоди про припинення договору оренди землі із ОСОБА_1 . Наголосив, що договір оренди між ТОВ «Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 укладено на строк 10 років, підстав для продовження якого немає. Окрім того, позивач уже захистив свої права, стягнувши із ФОП ОСОБА_5 , куди було передано земельну ділянку, недоодержаний дохід (упущену вигоду).

Представник ТОВ «Андріяшівка-Агро» адвокат Гуменюк О.В. проти доводів апеляційної скарги заперечив, пояснив, що звертаючись до суду з позовом позивач посилався, зокрема, на статтю 631 ЦК України. Однак, в позовній заяві зазначено предмет та підстави позову, а тому суд самостійно правомірно застосував норми права до спірних правовідносин та правильно вирішив спір. Наголосив, що договір оренди землі, укладений між ТОВ «Андріяшівка - Агро» та ОСОБА_1 08.07.2024, не повністю діяв 10 років через неправомірні дії орендодавця, а тому підлягає продовженню на строк, протягом якого він не діяв. Пояснив, що відносно колишнього директора ТОВ «Андріяшівка Агро» ОСОБА_6 було відкрито кримінальне провадження, яке на теперішній час закрито.

ОСОБА_1 до апеляційного суду не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що не перешкоджає розгляду справи ( ч. 1 ст. 372 ЦПК України).

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 1,2113 га, кадастровий номер :06:000:0264, розташованої на території Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, що підтверджується інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 13-14).

20.06.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «Андріяшівка - Агро» укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав в оренду Товариству земельну ділянку кадастровий номер :06:000:0264 строком на 10 років (а.с. 11).

Відповідно до пункту 41 прикінцевих положень договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Право оренди за ТОВ «Андріяшівка - Агро» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 08.07.2014, що підтверджується витягом від 10.07.2014 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого права (а.с. 12).

З акта приймання передачі земельної ділянки від 20.06.2014, який є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки від 20.06.2014, вбачається, що за умовами вищевказаного договору оренди орендодавець передає на умовах оренди згідно договору від 20.06.2014, а орендар приймає земельну ділянку площею 1,2113 га, кадастровий номер :06:000:0264, яка розташована на території Андріяшівської сільської ради.

Судом також встановлено, що 20 січня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Андріяшівка - Агро», в особі директора ОСОБА_7 укладено угоду про припинення договору оренди земельної, за умовами якої сторони прийшли до згоди припинити договір оренди земельної ділянки від 20.06.2014 площею 1,2113 га, кадастровий номер :06:000:0264, на підставі статті 31 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено (а.с. 15-22).

19.10.2020 між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі площею 1,2113 га, кадастровий номер :06:000:0264, строком на 10 років. Відповідне право оренди зареєстровано за ФОП ОСОБА_4 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.10.2020 (а.с. 15-22).

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 у справі № 274/1263/21 визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладену 20.01.2020 між ТОВ «Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,2113 га, кадастровий номер :06:000:0264. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 19.10.2020 між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , предметом якого стала земельна ділянка, площею 1,2113 га, кадастровий номер :06:000:0264. Стягнуто із фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» матеріальну шкоду (збитки), в тому числі отриману від неодержаного доходу (упущеної вигоди) в розмірі 117 260 гривень (а. 15-22).

01.09.2023 ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося до ОСОБА_1 із листом №74, у якому пропонувало орендодавцю підписати додаткову угоду про визначення строку дії Договору оренди землі від 20.06.2014, з урахуванням його укладення на строк 10 років та відсутністю його дії під час реєстрації додаткової угоди про припинення дії Договору оренди землі до поновлення права оренди за ТОВ «Андріяшівка - Агро». При цьому ТОВ «Андріяшівка-Агро», посилаючись на положення статей 251, 631 ЦК України, вказувало, що строк, протягом якого договір оренди не діяв з 23.10.2020 по 10.08.2023, не має зараховуватись в загальний строк дії договору (10 років). А тому строк дії договору має бути визначений до 26.02.2027 з додаванням 3років 6 міс.16 дн., протягом якого договір не діяв, до припинення 10 річного строку дії договору без врахування укладеної додаткової угоди про його припинення. До листа Товариство долучило додаткову угоду від 01.09.2023 до договору оренди від 20.06.2014 (а.с. 23-24).

У відповідь на вказаний лист, 13.09.2023 ОСОБА_1 надіслав на адресу ТОВ «Андріяшівка- Агро» заяву, в якій вказав, що термін дії договору оренди належної йому земельної ділянки закінчується 08.07.2024 та повідомив, що не бажає поновлювати дію договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Андріяшівка-Агро», не має наміру підписувати будь-які додаткові угоди та вказав, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку, використовувати її для власних потреб на свій розсуд (а.с. 26).

Звертаючись до суду з цим позовом, ТОВ «Андріяшівка-Агро» вказало, що зазначення в п.8 Договору строку дії договору оренди, а саме, що договір укладено на 10 років, свідчить про те, що позивач повинен використовувати земельну ділянку 10 років і це не пов`язується із датою закінчення його дії 08.07.2024. Договір повинен діяти додатково і за той період, коли позивач не використовував земельну ділянку, тобто договір повинен діяти до 26.02.2027.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції виходив з того, що строк дії договору оренди землі від 20.06.2014 має бути продовжено на два роки дев`ять місяців та вісімнадцять днів, тобто, з урахуванням того, що договір оренди землі від 20.06.2014 набрав чинності 20.06.2014, а не 08.07.2014, то строк його дії (строк укладення) має бути до 08.04.2027, та без посилання на те, що додаткова угода набуває чинності з моменту її державної реєстрації, оскільки остання на даний час не передбачена законодавством України. Разом з тим, зважаючи на зміст позовних вимог, а саме що Товариство просить продовжити (шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 01.09.2023 до договору оренди землі, укладеного 20.06.2014 між ним та ОСОБА_1 строк дії (укладення) договору до 26.02.2027, а не до 08.04.2027, та відсутність у суду права вийти за межі позовних вимог, суд дійшов висновку про задоволення позову Товариства, виходячи зі змісту позовних вимог, тобто продовживши строк дії (укладення) договору оренди землі від 20.06.2024 до 26.02.2027.

Апеляційний суд не погоджується із висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

Обгрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ «Андріяшівка - Агро» фактично вказувало, що підставою для укладення додаткової угоди є недобросовісність поведінки орендодавця щодо дострокового припинення на певний час правовідносин по договору оренди, що підтверджується рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 у справі № 274/1263/21, а тому Товариство було позбавлено законного права володіння та користування спірною земельною ділянкою протягом 3 років 6 місяців 16 днів. Таким чином вважало, що саме на цей строк необхідно продовжити строк договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :06:000:0264 від 20.06.2014, посилаючись на положення статей 93, 152 ЗК України, статей 251, 526, 598, 63, 638 ЦК України та на положення статей 6, 13, 14, 15, 31 Закону України «Про оренду землі».

Переглядаючи справу, апеляційний суд зазначає, що за змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного Кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 роз`яснила, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про оренду землі», яким із тексту ст.ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» ст.ст. 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.

Наведене узгоджується також із раніше висловленими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України).

Як уже зазначено статтею 19 Закону України «Про оренду землі» визначено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Водночас Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Із матеріалів справи вбачається, що сторони Договору скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (20.06.2014), що відповідає вимогам абзацу третього частини першої статті 15 Закону № 161-XIV, і саме з цієї дати відповідно до другого речення частини першої статті 19 цього Закону слід обчислювати 10-річний строк дії цього правочину.

Статтею 251 ЦК України визначено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Відповідно до статті 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (стаття 253 ЦК України)

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (ч. 1 ст. 254 ЦК України).

Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

З огляду на наведені норми матеріального права та встановлені фактичні обставини справи, апеляційний суд зазначає, що ні положення статті 19 Закону України «Про оренду землі», ні норми Цивільного кодексу не регулюють по іншому дату закінчення строку оренди земельної ділянки, окрім як спливу строку договору оренди, на який його укладено.

Тобто, за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :06:000:0264 від 20.06.2014 строк оренди спливає через 10 років із дня його укладення 20.06.2024.

Отже, підстави, якими позивач обгрунтовував позовні вимоги, тобто фактичне використання спірної земельної ділянки за договором оренди землі від 20.06.2014 менше 10 років та необхідністю доповнити до цього строку періоду, у який земельна ділянка позивачем не використовувалась, не є такими, що дають право суду задовольнити позов.

Вирішуючи спір у цій справі та задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався положеннями статті 652 ЦК України.

Представник позивача адвокат Гуменюк О.В. в апеляційному суді пояснив, що в позовній заяві зазначено предмет позову та підстави позову, а тому суд вправі самостійно застосувати норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.

Такі доводи є правильними.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) вказано, що «суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18)».

Переглядаючи оскаржуване рішення суду першої інстанції необхідно вказати, що у випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651, 652 ЦК України).

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.

Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції вказав, що визнання судом додаткової угоди укладеною за своїм змістом є зміною правовідношення, яке виникло раніше на підставі первісного договору (угоди), можливість такої зміни передбачена статтею 652 Цивільного кодексу України, та, дослідивши матеріали справи дійшов висновку про задоволення позову.

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів виходить із такого.

Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно з частиною 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень статті 651 ЦК України 1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

3. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до вимог ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 30.10.2019 при розгляді справи № 233/4198/18 та від 08.04.2020 при розгляді справи № 233/2070/19, наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину.

Окрім цього, Верховний Суд у постанові від 31.08.2022 у справі № 910/15264/21 зазначив, що внесення змін до договору за рішенням суду є виключною мірою, яка пов`язана з втручанням суду в свободу договору, господарську діяльність сторін, і таке втручання може відбуватися лише у разі виникнення значного і вочевидь несправедливого дисбалансу між інтересами сторін внаслідок зміни обставин (п.94). Продовження строку дії договору та строку виконання зобов`язань внаслідок форс-мажору чи інших обставин є можливим лише якщо сторони це прямо вказали в умовах договору, або уклали додаткову угоду про це за взаємною згодою сторін вже після виникнення таких обставин (п.102).

Аналіз вищезазначених правових позицій та норм права дає підстави зробити висновок про те, що для визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, укладеного 20.06.2014 у зв`язку із зміною істотних умов необхідна взаємна згода та наявність волевиявлення на те обох сторін.

Така взаємна згода сторін у цьому випадку відсутня, що підтверджується листом ОСОБА_1 від 13.09.2023, в якому він вказав, що не бажає поновлювати дію договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Андріяшівка-Агро», не має наміру підписувати будь-які додаткові угоди та вказав, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку, використовувати її для власних потреб на свій розсуд. Під час апеляційного перегляду справи, представник ОСОБА_1 адвокат Сачок А.В. пояснив, що на теперішній час його довіритель самостійно обробляє земельну ділянку, представник позивача адвокат Гуменюк О.В. цю обставину не спростував та не заперечив.

Стаття 652 ЦК України передбачає зміну або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин :

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже, у абз. 2 ч.1,2,4 статті 652 ЦК України закріплено, що: зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

При наявності істотної зміни обставин, що істотно порушила баланс інтересів сторін, сторони спочатку здійснюють спроби щодо зміни або розірвання договору за взаємною згодою, як зазначено у частині першій статті 651 ЦК України.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові від 08.12.2020 у справі № 910/11888/19 Верховний Суд зазначив, що за змістом положень статті 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, як і розірвання договору з цих підстав, виходячи з принципу свободи договору, є заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.

Окрім цього, того у постанові від 17.05.2023 у справі № 914/865/22 Верховний Суд зазначив, що аналіз норм статті 652 ЦК України вказує на те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору та/або розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Отже, для внесення змін до договору у разі істотної зміни обставин необхідно наявність всіх перелічених умов одночасно.

До того ж, вимагаючи зміни чи розірвання договору на підставі статті 652 ЦК України на позивача покладається, у відповідності до статті 81 ЦПК України, обов`язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог.

Водночас за частиною четвертою статті 652 ЦК України зміна чи розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли зміна чи розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Вирішуючи спір, місцевий суд вказав, що в момент укладення договору оренди землі від 20.06.2014 Товариство та ОСОБА_1 виходили з того, що строк дії договору становить десять років і що зміна цього строку через протиправні дії директора Товариства ОСОБА_7 та ОСОБА_1 не настане, Товариство намагалося усунути незаконне зменшення строку дії договору шляхом звернення до ОСОБА_1 з пропозицію підписати додаткову угоду від 01.09.2023 до цього договору про збільшення строку дії договору, зменшення строку дії договору позбавило Товариство того, на що воно розраховувало при укладенні договору (а саме що зможе користуватися земельною ділянкою, яка є об`єктом договору, десять років), Товариство не несло ризик зменшення строку дії договору через незаконні дії ОСОБА_1 .

З огляду на встановлені у цій справі фактичні обставини з таким висновком погодитись не можна.

Так, судом першої інстанції встановлено, що через дії директора Товариства ОСОБА_6 , який діяв всупереч інтересів Товариства та недобросовісно, порушуючи частини другу та третю статті 13, абзац перший частини третьої статті 92 Цивільного кодексу України, та дії ОСОБА_1 , який діяв, порушуючи частину другу статті 13 Цивільного кодексу України, Товариство у період з 23.10.2020 до 10.08.2023 р. (два роки дев`ять місяців та вісімнадцять днів) було незаконно позбавлено права оренди (володіння та користування) земельної ділянки за договором оренди землі від 20.06.2014, тобто строк дії цього договору фактично зменшився на два роки дев`ять місяців та вісімнадцять днів.

Частина перша статті 92 ЦК України передбачає, що юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.

Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження (частина третя статті 92 ЦК України).

Бердичівським міськрайонним судом Житомирської області при розгляді справи № 274/1263/21 встановлено, що «ТОВ «Андріяшівка-Агро» займається сільськогосподарською діяльністю з виробництва, переробки та реалізації сільськогосподарської продукції на орендованих у власників паїв землях на території с. Андріяшівка Бердичівського району Житомирської області, на підставі договорів оренди, укладених у 2014 р. строком на десять років, Товариством орендувалось більше двадцяти відповідних земельних ділянок, у тому числі ті, які стосуються предмета спору. Будучи директором Товариства, ОСОБА_7 не міг не знати, що Товариство займається сільськогосподарською діяльністю з виробництва, переробки та реалізації сільськогосподарської продукції на орендованих у власників паїв землях на території с. Андріяшівка Бердичівського району Житомирської області, на підставі договорів оренди, укладених у 2014 строком на десять років. Тобто ОСОБА_6 , як директору Товариства, було достовірно відомо, що Товариство зацікавлене у тому, щоб у нього в оренді перебували земельні ділянки, у тому числі ті, які стосуються предмета спору, протягом усього строку відповідних договорів оренди. Незважаючи на це, директор Товариства ОСОБА_7 , знаючи, що десятирічний строк дії договорів, укладених між ОСОБА_1 (щодо двох ділянок) та ОСОБА_8 кожним окремо, і Товариством, які стосуються предмету спору, станом на 20.01.2020 р. та 21.01.2020 р. (відповідно) не закінчився, уклав від імені Товариства з вказаними фізичними особами угоди від 20.01.2020 р. та 21.01.2020 р. про припинення відповідних договорів оренди земельних ділянок на підставі статті 31 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з закінченням строку, на яких їх було укладено. Таким чином, директор Товариства ОСОБА_6 діяв всупереч інтересів Товариства та недобросовісно, чим порушив абзац перший частини третьої статті 92 Цивільного кодексу України, за змістом якої орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. Крім того, такими діями директор Товариства ОСОБА_6 порушив права Товариства, зокрема, всупереч волі останнього припинив право оренди земельних ділянок, та зловжив правом представляти Товариство у взаємовідносинах з юридичними і фізичними особами, укладати цивільно-правові угоди з правом одноособового їх підпису, чим порушив частини другу та третю статті 13 Цивільного кодексу України, зміст яких наводився вище».

Необхідно врахувати, що договір оренди землі укладено 20.06.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 , тобто між суб`єктом господарської діяльності та фізичною особою.

Підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. Підприємництво здійснюється на основі, зокрема комерційного розрахунку та власного комерційного ризику.

Стандарти усвідомлення ризиків при вчиненні відповідного правочину юридичної особи суб`єкта господарської діяльності є іншими ніж в іншої сторони- фізичної особи, яка є слабшою стороною у цих правовідносинах.

Отже, Товариство шляхом вільного волевиявлення прийняло на себе ризик настання обставин, пов`язаних з виконанням договору оренди землі, укладеного із ОСОБА_1 від 20.06.2014.

Окрім того, ключовою обставиною є те, що дії самої юридичної особи - Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» в особі діючого на той час директора ТОВ «Андріяшівка-Агро» ОСОБА_6 призвели до припинення вказаного договору оренди землі та укладення такого договору з іншим підприємством.

Будучи директором ТОВ «Андріяшівка-Агро» ОСОБА_7 від імені Товариства вчинив ряд подібних правочинів із власниками орендованих земельних ділянок на території с. Андріяшівка Бердичівського району Житомирської області, а тому орендодавець не мав можливості контролювати дії орендаря.

Окрім того, рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 у справі № 274/1263/21 стягнуто із фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» матеріальну шкоду (збитки), в тому числі отриману від неодержаного доходу (упущеної вигоди) в розмірі 117 260 гривень.

За таких обставин апеляційний суд вважає, що відсутні умови, визначені частиною 2 статті 652 ЦК України, дотримання яких необхідне для зміни умов договору на підставі істотної зміни обставин.

У зв`язку з наведеним відсутні також підстави вважати про наявність виняткового випадку, за якого допускається зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч.4 ст. 652 ЦК України).

Враховуючи викладене та недоведеність ТОВ «Андріяшівка- Агро» одночасно чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 ЦК України та наявності виняткового випадку щодо земельної ділянки, яка належить ОСОБА_1 , визначеного ч.4 ст.652 Цивільного кодексу України, відсутність волевиявлення і згоди до укладення додаткової угоди до договору оренди землі ОСОБА_1 , того факту, що ОСОБА_1 вже самостійно обробляє належну йому земельну ділянку, що не спростовано позивачем, а також того, що договір оренди землі від 20.06.2014 припинив свою дію через сплив строку, на який його укладено, правові підстави для внесення змін до цього договору за рішенням суду - відсутні.

З огляду на наведене рішення суду першої інстанції відповідно до положень статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Оскільки апеляційна скарга підлягає задоволенню, тому в порядку ст. 141 ЦПК України із Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка Агро" на користь ОСОБА_1 необхідно стягнути сплачений ним судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 4026 грн.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374, 376, 381-384, 390-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 червня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка Агро" на користь ОСОБА_1 4026 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 30.10.2024.

Головуючий Судді: