Справа №705/3696/17
2/705/81/24

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 жовтня 2024 року

Уманський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Гудзенко В.Л.

при секретарі судового засідання Музичук Л.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Умань цивільну справу за позовом Агрофірми «Хлібороб» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Дукра агро», третя особа: приватний нотаріус Уманського міського нотаріального округу Черповицька Інна Юріївна, про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди,

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2017 року представник ТОВ «Чорна Кам`янка» подав до Уманського міськрайонного суду позов до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Дукра агро», третя особа: приватний нотаріус Уманського міського нотаріального округу Черповицька Інна Юріївна про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між товариством з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам`янка» та ОСОБА_1 07.11.2007 був укладений договір оренди землі № 422, відповідно до якого позивачу в користування була передана земельна ділянка площею 2,5467га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Державна реєстрація договору оренди землі була проведена Уманським РВ ЧРФ ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2007 за №44. Пунктом 8 зазначеного Договору встановлено строк дії 9 років. Позивач в позові зазначає, що починаючи з дати проведення державної реєстрації договору позивач, у відповідності до діючого на момент укладання договору законодавства, набув права оренди на земельну ділянку. При цьому, сторонами було погоджено (п.8 Договору), що після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору - повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач належним чином у відповідності з умовами та строками передбаченим Договором та діючим законодавством проводив розрахунок за користування земельною ділянкою. Маючи намір продовжити договірні відносини із відповідачем, позивач листом-повідомленням за вих.№27688 від 07.11.2016 звернувся до останньої з пропозицією поновити Договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення було долучено Додаткову угоду від 04.11.2016, в якій описувались основні пункти Договору оренди землі № 422 від 07.11.2007, орендна плата встановлена на рівні 10,5% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначено строк дії договору землі до 31 грудня 2026 року. Вказаний лист-повідомлення з додатковою угодою був направлений відповідачу ОСОБА_1 цінним листом з описом вкладення, але відповіді на запропоновані умови від відповідача позивач не отримав. У відповідь на запропоновані умови відповідач не надала позивачу будь - яких пропозицій/вимог щодо перегляду умов договору, як це узгоджується із положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Причиною звернення позивача до суду став той факт, що останньому стало відомо про реєстрацію 02.04.2016 договору оренди землі, на земельну ділянку, яка є предметом договору, з іншою юридичною особою, а саме ТОВ «ДУКРА агро» на умовах, які відповідачем в порушення ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» не було запропоновано позивачу, який має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк та які, в разі отримання відповідної пропозиції, були б ним беззаперечно прийняті. Державна реєстрація договору оренди землі від 02 квітня 2016 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Дукра агро» 02.04.2016 проведена приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Черповицькою І.Ю. Оскільки даний договір укладено під час дії договору № 422 від 07.11.2007, укладеного між ТОВ «Чорна Кам`янка» та ОСОБА_1 необхідно визнати його недійсним. Відтак, при укладенні договору оренди землі від 02.04.2016 року ОСОБА_1 та ТОВ «Дукра агро» не дотрималися вимог, що встановлені приписами ЗУ «Про оренду землі» та уклали під час діючого договору оренди землі новий, чим допустили те, що відносно одного і того ж об`єкта нерухомості діяло одночасно два договори оренди землі, що відповідно є підставою для визнання недійсним договору оренди землі від 02.04.2016.

Позивач стверджує про порушення з боку відповідача переважного права орендаря землі на поновлення Договору, шляхом вчинення дій по укладенню договору оренди землі з ТОВ «ДУКРА агро» на ту ж саму земельну ділянку та порушення правил, встановлених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого вимушений звернутися до суду для захисту своїх інтересів і прав.

На цих підставах позивач звернувся до суду та просить суд: визнати недійсним договір оренди землі від 02.04.2016, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Дукра агро», зареєстрований приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черповицькою І.Ю. Номер запису про інше речове право № 14032111 від 02.04.2016 та визнати укладеною, додаткову угоду до договору оренди землі № 422 від 07.11.2007, зареєстрованого 24.12.2007 за № 44, з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою.

Від відповідача ОСОБА_1 надійшли заперечення та відзив на позовну заяву, відповідно до яких вона просить відмовити позивачу ТОВ «Чорна Кам`янка» в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, оскільки вважає їх безпідставними та такими, що порушують її законні права та інтереси, суперечать вимогам чинного законодавства. Зазначає, що ще 21.02.2016 Листом-повідомленням було повідомлено позивача про відмову у наданні згоди на поновлення чи продовження договору оренди землі і про припинення будь-якого використання належної їй земельної ділянки, та про те, що вона не має наміру в подальшому заключати з ним договору оренди землі. Тобто позивач був обізнаний із її позицією. Ніяких обтяжень щодо належної їй земельної ділянки не було, тому вона в законний спосіб 02.04.2016 уклала договір оренди землі з ТОВ «Дукра агро» шляхом його реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Орендну плату за користування земельною ділянкою за 2016 рік вона отримала від позивача в період до 01.04.2016, а від ТОВ «Дукра агро» з 02.04.2016. Тому, вважає, що своїми діями вона не порушувала прав позивача.

Від представника відповідача ТОВ «Дукра агро» Наумець О.І. надійшов відзив на позовну заяву, з якого вбачається, що відповідач не визнає заявлених позовних вимог та просить відмовити у їх задоволенні, пояснивши, що дійсно 02.04.2016 між ТОВ «Дукра агро» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано 02.04.2016 за № 14032111. При укладені цього договору не було допущено порушень прав позивача, адже посилання позивача на те, що позивач у відповідності до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк та на те, що позивач належним чином виконав умови ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» є помилковими, оскільки на момент коли позивач виконував на його думку вимоги цієї статті , дана земельна ділянка вже вибула з його користування (оренди), що підтверджується технічною документацією із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі та актом прийомки-передачі межових знаків на зберігання. Вважає, що всі твердження позивача про нібито порушення ТОВ «Дукра агро» та відповідачем вимог законодавства при укладені договору оренди землі, не відповідають фактичним обставинам справи та наявним доказам, а тому вимоги позивача, що ґрунтуються на нібито порушеному його праві не можуть бути задоволенні.

Від директора ТОВ «Чорна Кам`янка» ОСОБА_2 надійшла відповідь на відзив, в якій він наполягає на тому, що після закінчення терміну дії відповідного договору оренди, вони продовжили користування земельною ділянкою, що є предметом договору оренди з відповідачем. Тому, їх переважне право на продовження терміну дії договорів оренди землі порушене, у зв`язку з чим просить задовольнити позов з підстав викладених у позові, зазначивши, що під час дії договору № 422 від 07.11.2007, ОСОБА_1 уклала договір оренди з ТОВ «Дукра агро» на одну і ту ж земельну ділянку, що заборонено законом.

Ухвалою суду від 28.10.2024 здійснено процесуальне правонаступництво та замінено позивача ТОВ «Чорна Кам`янка» на Агрофірму «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю.

Від представника позивача надійшла заява, в якій він підтримує заявлені позовні вимоги, просить їх задовольнити, а справу розглядати у його відсутність.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, в матеріалах справи наявна її заява про розгляд справи у її відсутність.

Представник відповідача ТОВ`Дукра агро» в судове засідання не з`явився, адвокат Наумець О.І. подав до суду заяву, в якій не визнає позовних вимог, просить відмовити у їх задоволенні та справу розглядати у його відсутність.

Третя особа - приватний нотаріус Черповицька І. Ю. в судове засідання не з`явилася, причини її неявки суду не відомі.

Суд, дослідивши письмові докази по справі, дійшов наступного висновку.

Відповідно до положень ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють як закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Захист цивільних прав це застосування цивільно-правових заходів з метою забезпечення реалізації цивільних прав.

Здійснюючи правосуддя, суд зобов`язаний поважати честь і гідність усіх учасників судового процесу і здійснювати правосуддя на засадах їх рівності перед законом і судом (ст. 6 ЦПК України).

Спосіб захисту порушеного права, відповідно до ст.ст. 15, 16, 20 ЦК України, при зверненні до суду обирається позивачем.

Згідно з положеннями ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обгрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інші обставини, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлені такі факти і відповідні їм правовідносини.

07 листопада 2007 року між ТОВ «Чорна Кам`янка» та громадянкою ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі № 422, відповідно до якого товариству в користування було передано земельну ділянку площею 2,5467 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказаний договір набрав чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору оренди землі була проведена Уманським РВ ЧРФ ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2007 за №44. Починаючи з моменту реєстрації договору ТОВ «Чорна Кам`янка», у відповідності до діючого на момент укладання договору законодавства, набуло права оренди на земельну ділянку. Сторонами було погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Відповідно до домовленостей сторін закріплених в п. 9 Договору, позивач взяв на себе зобов`язання по своєчасній виплаті орендної плати в строки та в розмірі передбачених умовами договору. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 2 відсотки від грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно до п. 37 договору оренди землі - дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Пунктом 38 договору оренди землі передбачено що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Згідно п. 39 договору оренди землі - розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Згідно довідки ТОВ «Чорна Кам`янка» від 31.03.2017 № 28133 про нараховану та виплачену суму орендної плати відповідно договору оренди землі № 422 від 07.11.2016 площею 2,5467га укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Чорна Кам`янка» в період 2014-2016 років нараховано та виплачено ОСОБА_1 за користування земельною ділянкою орендну плату, що є доказом належного виконання своїх обов`язків позивачем.

Відповідно до листа-повідомлення від 07.11.2016 за вих. №276884, ТОВ «Чорна Кам`янка» звернулось до ОСОБА_1 з пропозицією поновити Договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення було долучено проект додаткової угоди б/н від 04.11.2016 до договору оренди землі № 422 від 07.11.2007. Лист разом з проектом додаткової угоди був поштою надісланий на адресу відповідача з описом вкладення цінним листом.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна за номером 79992726 від 09.02.2017, на підставі договору оренди землі від 02.04.2016, було проведено реєстрацію вказаного договору оренди землі, відносно земельної ділянки, площею 2,5467га (кадастровий номер :03:000:0122), яка належить орендодавцю ОСОБА_1 з іншою юридичною особою, а саме ТОВ «ДУКРА агро» на строк до 31.12.2023, з правом пролонгації, орендна плата складає 10,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідач ОСОБА_1 на адресу ТОВ «Чорна Кам`янка» надсилала лист повідомлення про те, що після закінчення терміну дії договору оренди землі від 07.11.2007, земельна ділянка повинна бути звільнена, оскільки вона не має наміру продовжувати договірні відносини з відповідною юридичною особою ТОВ «Чорна Кам`янка».

З матеріалів справи достовірно встановлено факт проведення позивачем оплати за оренду земельної ділянки відповідачу ОСОБА_1 у 2014, 2015, 2016 роках.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені в чч.1 - 3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу.

У ч.3 цієї статті передбачено: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У ч. 4 ст.124 Земельного кодексу передбачено, що передача в оренду ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником ділянки й орендарем.

Згідно із ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК).

За ч.2 ст.792 ЦК, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК, законом «Про оренду землі».

Відповідно до ст.13 закону «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог законодавства.

У чч.1 - 5 ст. 33 закону «Про оренду землі» передбачено, що по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень ст.33 закону «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування ч.1 ст.33 цього закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

У ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення строку договору оренди й за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі, такий договір уважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені в договорі.

Стаття 33 закону «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем переважне право діючого орендаря, передбачене в ст.33 закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

У справі, яка розглядається, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надав проект додаткової угоди до договору оренди орендодавцю та зазначив у ньому істотні умови, зокрема щодо строку та орендної плати. Проте, орендодавець неодноразово надсилала листи повідомлення про те, що після закінчення терміну дії договору оренди землі від 07.11.2007, земельна ділянка повинна бути звільнена, оскільки вона не має наміру продовжувати договірні відносини з відповідною юридичною особою.

З огляду на вказане вище в сукупності та враховуючи, що одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди землі від 2.04.2016, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Дукра агро, оскільки даний договір укладено в період дії попереднього договору оренди з ТОВ «Чорна Кам`янка» № 422 від 07.11.2007, державна реєстрація якого була проведена Уманським РВ ЧРФ ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2007 за №44.

Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої палати ВС, викладеним у постанові від 21.11.2018 у справі №530/212/17 (№14-330цс18).

Що стосується позову в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 422 від 07.11.2007, то в цій частині позов не підлягає задоволенню, враховуючи, що відповідно до положень ст.33 закону «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Суд дійшов до переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

В даному випадку одна з даних складових - волевиявлення відповідача ОСОБА_1 відсутня.

За таких умов суд не вправі всупереч ст.ст. 3, 203 ч. 3, 373, 627 ЦК України, ст. 16 ЗУ «Про оренду землі» примушувати відповідача укладати договір оренди належної йому земельної ділянки з позивачем.

Беручи до уваги викладене, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст.4, 10, 12, 76-83, 209, 213, 354-355 ЦПК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 317, 319, 626, 627, 792, 759, 761 ЦК України, ст. 124 ЗК України, суд,

В И Р І Ш И В:

Позов задоволити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі від 02.04.2016, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Дукра агро» (), зареєстрований приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черповицькою Інною Юріївною, номер запису про інше речове право № 14032111 від 02.04.2016.

В іншій частині позову відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Головуючий суддя В.Л. Гудзенко