Провадження 2/522/208/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАІНИ

18 жовтня 2024 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси, у складі:

головуючого - судді Науменко А.В.,

за участю секретаря судового засідання Звонецької І.М.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження заяву ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» про припинення речового права на квартиру, шляхом визнання протиправними дій та скасування рішень державних реєстраторів та поновлення речового права на квартиру

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 , звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовною заявою до Акціонерного товариства «Сенс Банк» в якій позивач просить суд, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Мельник Т. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 41741092 від 22 червня 2018 року, державний реєстратор Мельник Т.І., КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за АТ « Укрсоцбанк», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101; визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського А. Е. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50997890 від 06 лютого 2020 року, а саме про реєстрацію за АТ « Альфа-Банк» права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101; відновити становище, яке існувало до порушення права позивача шляхом поновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 .

В обґрунтування заявленого позову, позивач зазначає, 28 квітня 2006 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №200624-24/050. Відповідно до умов кредитного договору позичальник - ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 50 000,00 дол. США (п`ятдесят тисяч доларів США). Метою отримання кредиту послужила купівля квартири за адресою: АДРЕСА_1 , де позивач проживає і по сьогоднішній день. Вищевказана квартира була придбана частково за отримані кредитні кошти, а частково за особисті кошти ОСОБА_1 . З метою забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором №200624-24/050 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 28 квітня 2006 року було укладено іпотечний договір, згідно якого Іпотекодавець передає в іпотеку трикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . З інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_1 стало відомо, що 22 червня 2018 року державним реєстратором Мельник Т. І., КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу», було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 41741092, згідно до якого було проведено державну реєстрацію права власності на її квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за новим власником - іпотекодержателем AT «Укрсоцбанк».

Позивач вважає, що банк неправомірно набув право власності на предмет іпотеки, оскільки між нею та банком не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, вона не отримувала вимоги про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке відбулось без згоди власника усупереч Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті".Крім того, на момент набуття АТ "Укрсоцбанк" права власності на спірне майно була в матеріалах реєстраційної справи була відсутня оцінка предмету іпотеки.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 17 липня 2023 року вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту та забороною відчуження квартири, загальною площею 60,9 кв. м., житловою площею 42,3 кв. м., яка знаходить за адресою: АДРЕСА_1 ; заборонено державним реєстраторам прав на нерухоме майно, а також іншим суб`єктам на яких покладено функції державного реєстратора прав на нерухоме майно вчиняти реєстраційні дії ( реєстрація прав та їх обтяжень) з квартирою, загальною площею 60,9 кв. м., житловою площею 42,3 кв. м., яка знаходить за адресою: АДРЕСА_1 та заборонити їх відчуження.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 31 липня 2023 року відкрито провадження по справі в порядку загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 05 жовтня 2023 року.

25 вересня 2023 року від представника відповідача АТ «Сенс Банк» до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому представник відповідача проти доводів позивача про неотримання нею повідомлень про усунення порушень та реєстрацію права власності за АТ «Альфа Банк», відсутністю іпотечного застереження та необхідністю застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» заперечував, зазначив, що іпотечний договір містить іпотечне застереження, яке дозволяє іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості. Укладений іпотечний договір містить ознаки змішаного договору, тобто це одночасно договір іпотеки та договір про задоволення вимог іпотекодержателя з відкладальною обставиною, а саме в п.1.1 договору зазначено індивідуальні ознаки предмета іпотеки, а в пункті 4.5 договору передбачено способи звернення стягнення на предмет іпотеки, серед яких зокрема наявний спосіб як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки за умови настання обставин передбачених пунктами 2.4.3, 2.4.7, 2.4.6, 4.1, 4.2, 4.6, 4.9 іпотечного договору. Крім того, позивач була належним чином повідомлена банком про порушення зобов`язання та намір банку, у випадку невиконання вимоги про погашення заборгованості, використати право на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмета іпотеки.

Щодо посилання позивача на Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» зазначає, що на момент проведення оспорюваної державної реєстрації, ОСОБА_1 не підпадала під дію ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» оскільки позивачка займала посаду, яка підпадає під дію ЗУ «Про запобігання корупції», а саме керівник Одеської загальноосвітньої школи № 39 І-ІІІ ступенів Одеської міської ради Одеської області.

У підготовче засідання, призначене на 05 жовтня 2023 року, сторони не з`явились. Від представника позивача та представника відповідача до суду надійшли клопотання про відкладення підготовчого засідання з підстав неможливості прибути представників на призначене засідання у зв`язку із зайнятістю в іншому судовому засіданні. Підготовче засідання відкладене на 28 листопада 2023 року.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 27 жовтня 2023 року заяву представника АТ «Сенс Банк» про скасування заходів забезпечення позову задоволено частково. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 17 липня 2023 року у цивільній справі № 522/13859/23 в частині накладення арешту та заборони відчуження квартири загальною площею 60,9 кв. м., житловою площею 42,3 кв. м., яка знаходить за адресою: АДРЕСА_1 .

28 листопада 2023 року до суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмету позову.

У підготовче засідання 28 листопада 2023 року сторони не з`явились. Від представника відповідача до суду надійшла заява про відкладення підготовчого засідання з підстав подачі представником позивача заяви про зміну предмету позову. Підготовче засідання відкладено на 16 січня 2024 року.

У підготовче засідання, призначене на 16 січня 2024 року, сторони не з`явились. Від представника позивача до суду надійшла заява про відкладення підготовчого засідання, з підстав оголошення в м. Одесі та Одеській області повітряну тривогу. Підготовче засідання відкладено на 28 лютого 2024 року.

22 січня 2024 року до суду від представника позивача надійшло до суду клопотання про витребування доказів.

У підготовче засідання, призначене на 28 лютого 2024 року, з`явився представник позивача та представник відповідача. Протокольною ухвалою суду відмовлено у задоволенні заяви представника позивача про витребування доказів. У ході підготовчого розгляду справи за взаємною згодою сторін витребувано з Управління державної реєстрації юридичного департаменту ОМР копію відповідної реєстраційної справи. Підготовче засідання відкладено на 02 квітня 2024 року.

11 березня 2024 року до суду від Управління державної реєстрації юридичного департаменту ОМР надійшла копія реєстраційної справи № 101.

У підготовче засідання, призначене на 02 квітня 2024 року, сторони не з`явились. Від представника позивача до суду надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання з підстав зайнятості в іншому судовому засідання. Підготовче засідання відкладено на 16 травня 2024 року.

15 травня 2024 року до суду від представника відповідача надійшли письмові пояснення по справі.

16 травня 2024 року до суду від представника позивача надійшли письмові пояснення по справі.

У підготовче засідання, призначене на 16 травня 2024 року, з`явився представник позивача та представник відповідача. Ухвалою суду від 16 травня 2024 року закрито підготовче засідання та призначено справу до розгляду по суті на 13 червня 2024 року.

У судове засідання, призначене на 13 червня 2024 року, з`явився представник позивача та представник відповідача. Оголошено перерву на 09 липня 2024 року за заявою представника позивача з метою підтвердження інформації з місця роботи позивача.

05 липня 2024 року до суду від представника відповідача надійшли письмові пояснення по справі.

У судове засідання 09 липня 2024 року сторони не з`явились. Від представника позивача до суду надійшло клопотання про відкладення судового засідання з підстав зайнятості в іншому судовому засіданні. Розгляд справи відкладено на 15 серпня 2024 року.

15 серпня 2024 року до суду від представника позивача надійшли письмові пояснення по справі.

У судове засідання 15 серпня 2024 року з`явились представник позивача та представник відповідача. У судовому засідання оголошено перерву на 03 жовтня 2024 року для надання стороною позивача оригіналів доказів для огляду у судовому засіданні.

У судове засідання, призначене на 03 жовтня 2024 року, з`явились представник позивача та представник відповідача. Представник позивача позовні вимоги підтримала та просила суд задовольнити їх у повному обсязі, представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог. Оголошено перерву на 18 жовтня 2024 року.

У судове засідання 18 жовтня 2024 року сторони не з`явились. Про дату та час судового засідання повідомлені належним чином.

Верховний Суд у постанові від 01 жовтня 2020 у справі № 361/8331/18 зазначив про те, що якщо учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.

Відповідно до ч.4 ст.268 ЦПК України, у разі неявки всіх учасників справи в судове засідання, яким завершується розгляд справи, або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши надані сторонами докази в їх сукупності, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , з наступних підстав.

Судом встановлено, що 28 квітня 2006 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступник - ПАТ "Альфа-Банк", яке змінило назву на АТ "Сенс Банк") та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №200624-24/050. Відповідно до умов кредитного договору позичальник - ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 50 000,00 дол. США (п`ятдесят тисяч доларів США).

З метою забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором №200624-24/050 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступник - ПАТ "Альфа-Банк", яке змінило назву на АТ "Сенс Банк") та ОСОБА_1 28 квітня 2006 року було укладено іпотечний договір, згідно якого Іпотекодавець передає в іпотеку трикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно п. 3.1. іпотечного договору від 28 квітня 2006 року у разі порушення іпотекодавцем умов, визначених в п. п. 2.1.1.-2.1.10 цього Договору, іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки.

У зв`язку із невиконанням позичальником умов договору, АТ "Укрсоцбанк" 22 червня 2018 року, як іпотекодержатель, зареєстрував за собою як юридичною особою право власності на спірну квартиру на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 41741092 від 22 червня 2018 року, яке виконано державним реєстратором КП "Реєстрація нерухомості та бізнесу" Одеської області Мельник Т.І.

06 лютого 2020 року приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чапський А.Е. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50997890 від 06 лютого 2020 року, про реєстрацію права власності на нерухоме майно за АТ "Альфа-Банк". Підставою постановлення такого рішення приватним нотаріусом став передавальний акт від 11 жовтня 2019 року.

Рішенням № 5/2019 єдиного акціонера АТ "Укрсоцбанк" від 15 жовтня 2019 року АТ Укрсоцбанк припинено шляхом приєднання до АТ Альфа-банк. В п. 1.2 вказаного рішення зазначено, що правонаступником всього майна, прав та обов`язків АТ Укрсоцбанк з 15 жовтня 2019 року є АТ Альфа-банк.

АТ "Альфа-Банк" змінило найменування з АТ "Альфа-Банк" на АТ "Сенс Банк", що підтверджується протоколом № 2/2022 позачергових загальних зборів акціонерів Акціонерного товариства "Альфа-Банк" від 12 серпня 2022 року, Статутом Акціонерного товариства "Сенс Банк".

Щодо посилання позивача на необхідність укладання окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, суд до уваги не приймає з наступних підстав.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" положеннями статті 37 Закону України "Про іпотеку" в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно зі статтею 36 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Частиною третьою статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції на час звернення банком стягнення на квартиру, визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Судом встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за АТ "Укрсоцбанк" відбулася на підставі статті 37 Закону України "Про іпотеку" (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.

Згідно з пунктами 4.5 та 4.5.3 договору іпотеки 28 квітня 2006 року, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).

Суд звертає увагу на те, що зазначені вище пункти іпотечного договору містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.

Таким чином, твердження позивача про те, що між сторонами не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є необґрунтованим.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

З наведеного слідує, що підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц (провадження № 14-706цс19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зроблено правовий висновок про те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Отже, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Відповідно до п. 4.1 договору іпотеки від 28 квітня 2006 року, зазначено, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем Основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підпунктом 4.5.3 п. 4.5 зазначено, що Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки в рахунок шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечення іпотекою зобов?язань в порядку, встановленому ст. 37 ЗУ « Про іпотеку».

Відповідно до п.6.2 договору іпотеки встановлено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку якщо вони здійсненні у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами Сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

З матеріалів справи вбачається, що ПАТ «Укрсоцбанк» 21 березня 2018 року за № Б 18.03/31 на ім`я ОСОБА_1 , за адресами: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_1 направлялись повідомлення, у яких банк вимагав сплатити борг за кредитним договором № 2006/24-24/050 від 28 квітня 2006 року, розмір якого станом на 14 березня 2018 року складає 28 507,71 дол. США, з яких: сума заборгованості за кредитом 20 464,00 дол. США, прострочена заборгованості за тілом кредиту 4 857,53 дол. США, строкова заборгованість по відсоткам за кредитом 3 445,26 дол. США, прострочена заборгованості по відсоткам за кредитом 3053,24 дол. США. Попереджено позивачку, що у разі невиконання цієї вимоги кредитор зверне стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки - передачі кредитору права власності на предмет іпотеки.

28 березня 2018 року зазначена вимога отримана позивачкою, про що свідчить відмітка в рекомендованому повідомленні про вручення вимоги.

Таким чином, на момент проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за АТ "Альфа-Банк" (22 червня 2018 року) завершився 30-денний строк з моменту отримання позивачкою зазначеної вимоги, однак порушення кредитного зобов`язання не було усунуто, борг не сплачено.

Суд не приймає до уваги доводи позивача про те, що нею не отримувалось вищевказаної вимоги та не підписувалось рекомендоване повідомлення за адресою: АДРЕСА_3 , оскільки вона там не проживає з 2007 року, з підстав того, що банком були дотриманий порядок встановлений в договорі Іпотеки, щодо надсилання вимоги на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору ( п. 6.2. договору Іпотеки).

Щодо доводів позивача про те, що в матеріалах реєстраційної справи відсутня оцінка вартості предмета іпотеки, то суд зазначає наступне.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок у редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

- документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок №1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу "lex superior", "у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу", хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, протетака вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України "Про іпотеку", що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуттяна підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку" у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Судом встановлено, що в матеріалах реєстраційної справи № 101 від 22 червня 2018 року, які були витребувані судом, відповідно до опису, містяться наступні документи: заява по державну реєстрацію прав та їх обтяжень 19 червня 2018 року; квитанція від 19 червня 2018 року; іпотечний договір від 28 квітня 2006 року; повідомлення від 21 березня 2018 року за № Б 18.03/31; заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 19 червня 2018 року; інформація з ДРРП,РППНН,ДРІ від 22 червня 2018 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 22 5; передавальний акт від 11 жовтня 2019 року; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 червня 2018 року; витяг з ДРРП від 22 червня 2018 року.

Представником відповідача, в додаток до письмових пояснень від 15 травня 2024 року, було подано копію звіту про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 13 квітня 2018 року щодо об`єкту нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 . Замовник: ПАТ «Укрсоцбанк».

Проте, відповідачем у судовому засіданні не надано доказів на підтвердження того, що зазначений звіт про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості надавався державному реєстратору при здійсненні оспорюваної реєстрації квартири АДРЕСА_4 за ПАТ «Укрсоцбанк».

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23.

Зокрема, у розділі 7 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду наголосила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (частина третя статті 37 Закону № 898-IV).

З огляду на викладене суд приходить до висновку, що у даній справі під час здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем державним реєстратором не враховано положення статті 37 Закону України "Про іпотеку" та пункту 61 Порядку № 1127, оскільки така державна реєстрація проведена за відсутності відомостей у реєстраційній справі про вартість предмета іпотеки, що визначена на момент такого набуття, що є самостійною підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Щодо доводів позивача про порушення відповідачем вимоги ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», то суд зазначає наступне.

До правовідносин з реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем на підставі іпотечного застереження застосовуються положення Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" щодо тимчасової заборони відчуження.

Зазначений висновок узгоджується із правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 жовтня 2022 року у справі №755/2451/20 (провадження № 61-7300св22), зазначено, що "у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) викладено правовий висновок про те, що обмеження, встановлені Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", поширюються не лише на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, а й на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.

У позовній заяві позивач посилалась на те, що спірна квартира загальна площа якої є 60,9 кв.м, яка є предметом іпотеки, є її постійним місцем проживання, іншого нерухомого житлового майна вона не має, на підтвердження чого надала до суду витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 390817722 від 14.08.2024 року.

У свою чергу, відповідач посилається на те, що на ОСОБА_1 , на момент проведення оспорюваної реєстрації не розповсюджувалась дія Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", оскільки ОСОБА_1 , на момент проведення спірної реєстрації була суб`єктом, яка підпадала під дію Закону України «Про запобігання корупції», а саме займала посаду керівника Одеської загальноосвітньої школи № 39 І-ІІІ ступенів Одеської міської ради Одеської області.

У ході судового розгляду судом встановлено та сторонами не оспорюється, те що ОСОБА_1 починаючи з березня місяця 2004 року по теперішній час займає посаду керівника Одеської загальноосвітньої школи № 39 І-ІІІ ступенів Одеської міської ради Одеської області.

Як вище судом зазначалось, рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк» було прийнято державним реєстратором Мельник Т.І. 22 червня 2018 року.

На час здійснення вищевказаної реєстрації права власності на квартиру за АТ «Укрсоцбанк» діяла редакція Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 16 липня 2015 року (зазначена редакція діяла до 20 березня 2020 року).

Частину 6 зазначеного Закону (в редакції від 16 липня 2015 року) було викладено в наступній редакції: «6. Дія цього Закону не поширюється на осіб, які є суб`єктами Закону України "Про засади запобігання і протидії корупції".»

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 3 ЗУ « Про засади запобігання корупції» ( в редакції 16 липня 2015 року) суб`єктами відповідальності за корупційні правопорушення є особи, які для цілей цього Закону прирівнюються до осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування: а) посадові особи юридичних осіб публічного права, які не зазначені в пункті 1 частини першої цієї статті; б) особи, які не є державними службовцями, посадовими особами місцевого самоврядування, але надають публічні послуги (аудитори, нотаріуси, оцінювачі, а також експерти, арбітражні керуючі, незалежні посередники, члени трудового арбітражу, третейські судді під час виконання ними цих функцій, інші особи в установлених законом випадках); в) посадові особи іноземних держав (особи, які обіймають посади в законодавчому, виконавчому або судовому органі іноземної держави, в тому числі присяжні засідателі, інші особи, які здійснюють функції держави для іноземної держави, зокрема для державного органу або державного підприємства), а також іноземні третейські судді, особи, які уповноважені вирішувати цивільні, комерційні або трудові спори в іноземних державах у порядку, альтернативному до судового; г) посадові особи міжнародних організацій (працівники міжнародної організації чи будь-які інші особи, уповноважені такою організацією діяти від її імені), а також члени міжнародних парламентських асамблей, учасником яких є Україна, та судді і посадові особи міжнародних судів.

Тобто, в Законі України «Про запобігання та протидії корупції» представники наукових установ, навчальних закладів не входили до суб`єктів на яких розповсюджувалась дія зазначеного закону.

У зв`язку із прийняттям 14 жовтня 2014 року Закону України "Про запобігання корупції", який введений у дію 26 квітня 2015 року, Закон України "Про засади запобігання і протидії корупції" втратив чинність 01 вересня 2016 року.

У пункті 3 Прикінцевих положень Закону України "Про запобігання корупції" визначено, що до приведення у відповідність із цим Законом законодавчі та інші нормативно-правові акти застосовуються у частині, що не суперечить цьому Закону.

Так, 01 травня 2016 року, на підставі Закону України «Про державну службу», в Закон України «Про запобігання корупції» були внесені зміни, яким пункт 2 ч.1 ст. 3 доповнено підпунктом «в»: що суб`єктами, на яких поширюється дія цього Закону, є представники громадських об`єднань, наукових установ, навчальних закладів, експертів відповідної кваліфікації»

Однак, в Закон України «"Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", були внесені зміни лише 04 березня 2020 року, тобто через 4 роки, яким у пункті 6 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" слова "Про засади запобігання і протидії корупції" замінені словами "Про запобігання корупції".

Зазначене на думку суду спростовує доводи відповідача про те, що суб`єктивний склад осіб, які підпадали під дію ЗУ «Про протидію та запобігання корупції» та ЗУ «Про запобігання корупції» є незмінним оскільки в обох законах були визначені посадові особи юридичних осіб публічного права, до яких на думку, відповідача належали, у тому числі і представники наукових установ, навчальних закладів.

В Украі?ні визнається і діє принцип верховенства права (стаття 8 Конституціі? Украі?ни).

Конституційний Суд України, розвиваючи практику застосування статті 8 Основного Закону України, указав, що верховенство права слід розуміти, зокрема, як механізм забезпечення контролю над використанням влади державою та захисту людини від свавільних дій держави. Верховенство права як нормативний ідеал, до якого має прагнути кожна система права, і як універсальний та інтегральний принцип права необхідно розглядати, зокрема, в контексті таких основоположних його складових: принцип законності, принцип юридичної визначеності, принцип справедливого суду. Верховенство права означає, що органи державної влади обмежені у своїх діях заздалегідь регламентованими та оголошеними правилами, які дають можливість передбачити заходи, що будуть застосовані в конкретних правовідносинах, і, відповідно, суб`єкт правозастосування може передбачати й планувати свої дії та розраховувати на очікуваний результат (абзаци третій, четвертий, шостий пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20 червня 2019 року № 6-р/2019).

Принцип юридичної визначеності є істотно важливим для питання довіри до державної влади.

Щодо юридичноі? визначеності також неодноразово висловлювався Конституціи?нии? Суд Украі?ни. Велика Палата Конституціи?ного Суду Украі?ни в абзаці другому підпункту 2.3 пункту 2 мотивувальноі? частини Рішення від 11 жовтня 2018 року № 7-р/2018 зазначила, що принцип юридичноі? визначеності як один із елементів верховенства права не виключає визнання за органом публічноі? влади певних дискреціи?них повноважень у прии?нятті рішень, однак у такому випадку має існувати механізм запобігання зловживанню ними.

У абзаці другому-четвертому підпункту 2.2 пункту 2 мотивувальноі? частини Рішення від 5 червня 2019 року № 3-р(І)/2019 № 3- р(І)/2019 Конституціи?нии? Суд Украі?ни звернув увагу на те, що юридична визначеність дає можливість учасникам суспільних відносин завбачати наслідки своі?х діи? і бути впевненими у своі?х легітимних очікуваннях (legitimate expectations), зокрема у тому, що набуте ними на підставі чинного законодавства право буде реалізоване.

Юридичною визначеністю обумовлюється втілення легітимних очікувань, тобто досягнення бажаного результату шляхом вчинення правомірних діи? з огляду на заздалегідь передбачені и?мовірні наслідки.

Крім того, у Рішенні Конституційного Суду України від 23 січня 2020 року № 1-р/2020 вказано, що юридичну визначеність слід розуміти через такі її складові елементи: чіткість, зрозумілість, однозначність норм права; право особи у своїх діях розраховувати на розумну та передбачувану стабільність існуючого законодавства та можливість передбачати наслідки застосування норм права (легітимні очікування).

У Рішенні Конституційного Суду України від 23 січня 2020 року № 1-р/2020 також зазначено, що кожна особа залежно від обставин повинна мати можливість орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних юридичних наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права.

Зокрема, суд зазначає, про те, що відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті"» в Україні з 2014 року діє мораторій, який було введено з метою забезпечення соціального захисту громадян та забезпечення неможливості примусового позбавлення єдиного житла позичальників, які отримали кредити в іноземній валюті у період, який передував стрімкому знеціненню національної валюти, або їх майнових поручителів.

Тобто, саме з 2014 року по день проведення оспорюваної реєстрації позивач була впевнена в тому що на неї розповсюджується дія мораторію, та предмет іпотеки, а саме нерухоме житлове маи?но, яке використовувалось як місце постіи?ного проживання позивача, не може бути примусово стягнуто на підставі положень Закону Украі?ни «Про мораторіи? на стягнення маи?на громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземніи? валюті», у тому числі і шляхом реєстраціі? права власності за банком як забезпечення виконання позичальником/маи?новим поручителем умов кредитного договору, укладеного в іноземніи? валюті.

У свою чергу, суд зазначає, що виходячи із принципу правової визначеності саме на законодавчий орган покладається обов`язок забезпечити якісне функціонування системи права, процесів правотворчості та правозастосування у спосіб законодавчого закріплення якісних, зрозумілих норм для забезпечення стабільність юридичного становища індивіда.

Статтею 58 Конституції України визначено, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Звуження та обмеження змісту й обсягу цього права шляхом прийняття нових законів або внесення змін до чинних законів відповідно до статті 22 Конституції України не допускається.

У рішенні Конституційного Суду України від 22 травня 2018 року №5-р/2018 зазначено, що положення частини 1статті 22 Конституції України необхідно розуміти так, що при ухваленні нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих конституційних прав і свобод людини, якщо таке звуження призводить до порушення їх сутності.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що на позивача розповсюджувався ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на час прийняття оскаржуваного рішення.

Та обставина, що спірна квартира була єдиною належною позивачу житловою нерухомістю на час звернення стягнення на предмет іпотеки не спростовано відповідачем, а тому є підстави для застосування до спірних правовідносин положень Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті".

Згідно зі ст.15 ЦПК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст.16 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК України, -

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» про припинення речового права на квартиру, шляхом визнання протиправними дій та скасування рішень державних реєстраторів та поновлення речового права на квартиру задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Мельник Тетяни Іванівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 41741092 від 22 червня 2018 року, державний реєстратор Мельник Т.І., КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101 ;

Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського Артема Едуардовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50997890 від 06.02.2020 року, а саме про реєстрацію за АТ « Альфа-Банк» права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Відновити становище, яке існувало до порушення права позивача шляхом поновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 .

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Суддя А.В. Науменко

Повний текст рішення виготовлений 28.10.2024 року.

Суддя А.В. Науменко

18.10.24